企業(yè)管理手冊房地產(chǎn)專業(yè)管理手冊-圖文

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊一、地產(chǎn)基本術(shù)語證書使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部份公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或者家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為\一手\，第二次交易則為\二手\。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房期房是指開辟商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買\樓花\，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開辟商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修筑好，尚不能入住的所謂現(xiàn)房是指開辟商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開辟企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)(銷)售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外(含港、澳、臺)的企業(yè)，內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開辟企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或者兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個或者兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房80％以后，普通就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，普通稱為尾房。開辟商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或者朝向不好、采光不足，或者是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋爛尾房是指那些由于開辟商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求資，更無力城市居住區(qū)和特指被城市干道或者自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000~50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生居住小區(qū)普通稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或者自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000~15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地居住組團普通稱組團，指普通被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000~3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蛘吲c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和建造小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建造空間環(huán)境的小體量建造、游憩欣賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)。均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建造面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價普通不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的\不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售\，也不失為引人矚目的營銷策略?；鶅r也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價普通以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起帶花園的住宅，普通以二樓或者五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層。房產(chǎn)廣告中常表quot;某某某元／平方米起售\，以較低的起價來引起消費者的注意。預(yù)售價也是商品房預(yù)(銷)售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或者賣方必須按此履行付。定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開辟商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開辟商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，，無論是否住宅的建造面積是指建造物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開辟商在出售商品房時計算的建造面積累在公共面積的分攤問題。它是\建造面積\扣除公共分攤面積后的余額。住宅的居住面積是指住宅建造各層平面中直接供住戶生活使用的居室(即結(jié)構(gòu)面積)。普通作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。面積用房地上，有4000平方米的建造總面積，其容積率為0.4。得房率是指套內(nèi)建造面積與套(單元)建造隊面積之比。套內(nèi)建造面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建造面積。套(單元)建造面積=套住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間普通的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建造面積的小開間住宅相比，承在建造學(xué)上是指一間獨立的房屋或者一幢居住建造從前墻皮到后墻壁住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要俗稱\地磚面積\。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建造物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等2．各單元與樓宇公共建造空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻竣工面積是指竣工的各幢房屋建造面積之和。房屋建造的竣工應(yīng)是按輔助面積是指住宅建造各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括共有建造面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或者共同使用的建造面積。共有建造面積數(shù)整幢建造物的共有建造面積與整幢建造物的各套套內(nèi)建造面積之和的銷售面積是指商品房按\套\或者\單元\出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或者單元內(nèi)建造面積(以下簡稱套內(nèi)建造面積)與應(yīng)分攤的建造密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建造的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建造密集程度。綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠地率所指的\居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地\主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及層高是指住宅高度以\層\為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或者樓板面到上層樓板凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公用建造面積分攤系數(shù)將建造物整棟的公用建造面積除以整棟樓各套套內(nèi)建造面積之和，得到建造物的公用建造面積分攤系數(shù)。即公用建造面積分攤系數(shù)＝公用建造實用率是套內(nèi)建造面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建造面積／套內(nèi)建造面積＋分攤的共有共用建造面積平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或者由住宅底層地面伸出地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用宅用地住宅用地是指住宅建造基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或者不可建設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地普通稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建造基底占地及其所屬場院、路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路通稱建造控制線，是建造物基底位置的控制線。公用建造面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建造面積。普通公用建造面積按以下方法計算：整棟建造物的面積扣除整棟建造物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚及人防工程等建造面積，為整棟建造的公用建造面積室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)普通與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?房地產(chǎn)是指土地、建造物及固著在土地、建造物上不可分離的部份以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或者雖能分離但分離后會破壞房地建造商是指負責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工發(fā)展商是指策劃開辟建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管代理商是指負責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中指政府征用各種地產(chǎn)時(如農(nóng)地、林地、市地等)向該地產(chǎn)的原使用者或者所有者支付的賠償額。出讓價指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。出租價指地產(chǎn)所有者或者使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。入股價指地產(chǎn)所有者或者使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進行合作開發(fā)或者合作經(jīng)營，雙方所認可的價格。在