成都房地產(chǎn)項目前期策劃建議書含項目定位市場

四川省成都市XX區(qū)房地產(chǎn)項目前期研究策劃初步建議書1.市場背景調(diào)研分析調(diào)查目的：針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個盤分析項目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個盤分析消費者特征社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場切入點互動分析成都——成都——四川省會——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨具魅力的旅游勝地開放之都——西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的大城市經(jīng)濟發(fā)展綜述——成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。1999年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機的現(xiàn)代化城市。成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，平原僅占40.1%，全市共有8區(qū)4市8縣。2000年成都市總?cè)丝谶_到1013.35萬人，比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。改革開放20多年，成都經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是"九五"計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2001年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1419億元，年均增長13.1%，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年"翻三番"和人民生活達小康的目標。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42調(diào)整為2001年末的8.9:45.3:45.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市40優(yōu)行列。有國家級的開發(fā)區(qū)3個，省級開發(fā)區(qū)5個，都已形成規(guī)模。2001年實際利用外資3.1億元，實現(xiàn)進出口總額（海關(guān)口徑）18.9億美元。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界500強企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達60多家。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個國外城市結(jié)為友好城市,與國內(nèi)16個大中城市建立友好合作關(guān)系。進入新世紀，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點，國內(nèi)外關(guān)注的熱點。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍圖，確定了新世紀前10年"構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化"的總體奮斗目標，提出了"十五"奮斗目標，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，到2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500美元。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達到38%以上。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。社會保障體系健全，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。開發(fā)區(qū)發(fā)展情況——成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1988年。1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1996年3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會，作為成都市人民政府派出機構(gòu)，行使市級管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟、行政、社會事業(yè)工作。該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類基本建設(shè)項目開工面積166萬平方米，竣工面積78萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2000年底，成都高新區(qū)引進各類企業(yè)3600多家，注冊資本近120億元，其中外商投資企業(yè)300多家，總投資10億多美元，世界500強已有11家在這里投資興辦獨資、合資企業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè)378家，分別占四川省和成都市的55％和73%，高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%。有年產(chǎn)值過10億元的企業(yè)5家，過億元的企業(yè)34家，過千萬元的企業(yè)80家。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)恨成都經(jīng)濟技術(shù)間開發(fā)區(qū)創(chuàng)建弟于模199莖0豬年皺,保總體規(guī)劃面川積銀26止景平方千米犬。濤200弱0柳年票2伙月國務(wù)院辦公養(yǎng)廳正式批復(fù)同借意成都經(jīng)濟技絡(luò)術(shù)開發(fā)區(qū)列為掙國家級經(jīng)濟技鞭術(shù)開發(fā)區(qū)，浪成為四川省第勵一個國家級經(jīng)膊濟技術(shù)開發(fā)區(qū)斗。該區(qū)位于成臟都市東的龍泉股驛概區(qū)看,沃處于成都市向隔東向南發(fā)展戰(zhàn)裙略確定的區(qū)域盞內(nèi)叼,紐距市中沉心批13.開6冰千米。漲開發(fā)區(qū)地理置凱優(yōu)凝越屋,寶交通方捆便熔,拐流成伏-嫂渝、典成系-員昆鐵路環(huán)繞開討發(fā)物區(qū)黨,紅成渝高速公路誘穿區(qū)而慘過鵝先,版距成都雙流國菌際機桐場擾3晃0根千米。默成都經(jīng)濟技術(shù)遭開發(fā)區(qū)高標準仇、高起點地進泳行開發(fā)建設(shè)，鞭開發(fā)區(qū)已投入面近屋1室2碎億元用于道路翼、通訊、供水蠅、供電、供氣麥等基礎(chǔ)設(shè)施和沒市政服務(wù)設(shè)施示建設(shè)。建成總恒長識2暮8纏公馬里裁,臣寬分別兄為齒5大0比、撇4緊0宿、帝3蠟0汽米的三條主干救道和膊四條支干道，擺與國炊道稀刻、省道溝通成名網(wǎng)感,刪形成四通八達截的交通網(wǎng)花絡(luò)藝;接建成日供錢水保2讀5句萬噸供水設(shè)熄施塵,摸建花成叉11怖0栽千伏質(zhì)、夠22赴0橋千伏變電站各搞一旋座咸;提日輸天然騰氣預(yù)3炸0野萬立方醉米件;啞新建的郵政大持樓塔和頁1氣5米萬門程控電話爽主機大樓和移磚動電話機站已歸投入使擠用筍,搭開辦了國際國枝內(nèi)電信和郵政找快遞業(yè)務(wù)；新沉建的電視臺、策賓館、商貿(mào)、躺金融、醫(yī)院、報中小學(xué)校、各槳類專業(yè)市場已鎖相繼投入使用耕。城市綜合配灶套服務(wù)設(shè)施日愉趨完察善霸,紡甩配套功能齊算全鋼,款具備接納現(xiàn)代勾化大工業(yè)進區(qū)召建設(shè)的條件。參細成都經(jīng)濟技術(shù)嗎開發(fā)區(qū)引進了細一批高附加值扇、高創(chuàng)匯項守目園,今如中美合資埃偵蒙雷塞電源電蜜器有限公司、丸中日合資華應(yīng)川養(yǎng)·搬雅馬哈摩托車氏部品有限公賀司營,欣中外合資晶華城光學(xué)有限公司晉、美奧國金RB原I射、澳大利亞齡的練BH拘P悶、北京匯源集蘇團左等。目炒前仙,彩開發(fā)區(qū)已形成劃了以機械及候汽貪(博摩壁托講)炒車制造、電子鋤通訊設(shè)備制造荒、新型建材、江醫(yī)藥食品、精舌細化工等為主嫁的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)蛇，共有大型企委業(yè)抵12斃0拌多家嚷。腰200搖0葛年實現(xiàn)國內(nèi)生財產(chǎn)總氏值箏26.遭1性億元，工業(yè)增搖加原值風(fēng)8.促7繪億甩元酸,繁入庫稅意收莊1.閱3鍵億蘿元坐,補出昂口丙103線3沾萬美元。擁成都海峽兩岸炭科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)笨園擱成都海峽兩岸日科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)躲園以建設(shè)中國斯內(nèi)陸地區(qū)第一只流工業(yè)園為目枝標，全國首家損由海峽兩岸共襖同投變資似,袍聯(lián)合成片開發(fā)淚的西南最大綜招合工業(yè)區(qū)。借怕鑒臺灣新竹科味學(xué)園區(qū)和高雄遼出口加工區(qū)的倚成功經(jīng)使驗櫻,挺以臺湯商寧(漸外土商乎)椅投資為主，按臺國槐際領(lǐng)I獄I暗類工業(yè)區(qū)標準反設(shè)潤計絨,斑規(guī)劃面樂積謀6域平方千米。區(qū)煤內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配戚套齊好全側(cè),日建有道尼路勢5嶼條叛,坐路寬分別星為暫1無6眨、簡2蜘0掌、洲2臣5站、南4燃5切米揉;600磁0姓門系5ES燥S盈程控交換機已摸于掩199尊3粱年初開通使唐用屢;滋日供購水燃8涼萬噸的專暗用自來水廠設(shè)閱計已經(jīng)完墾成綠,嗎首期日供準水羞2.慢5帆萬噸的工程已少建成并投入使壇用泥;指完成了供管氣浪2拐0剪萬立方米的設(shè)活計工班作具,能已實現(xiàn)首期供藏氣潮2副萬立方溝米定/司日。已逐步形紹成以食品加工僵為特射色愿,百醫(yī)藥、輕工和買電子相配套的燃產(chǎn)業(yè)體系計。識200期1得年實現(xiàn)國內(nèi)生蠶產(chǎn)總喪值刪4.3半8作億蝶元針,劃入庫稅句收察0.684杯8哭億殃元禍,侮出羊口健84饅3察萬美元。谷西南航空港經(jīng)求濟開發(fā)區(qū)界199廣3招年經(jīng)四川省人凍民政府批準為躺省級經(jīng)濟開發(fā)堤區(qū)。該開發(fā)區(qū)府位于成都外南掘機場路雙流段議，西起西南最吉大的航空港成扛都雙流國際機猶場，東與成都逝市區(qū)接壤，東饅西敵長嶺4瞎5撫千濁米裕,足南北寬邪4籠千米志，規(guī)劃面逃積翠1稿3銷平方千米，起裕步妄區(qū)濫4賭平方千米。開鋼發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)高業(yè)為主，帶動償?shù)谝?、第二產(chǎn)撈業(yè)，主要以商半貿(mào)、餐飲、金薪融、房地產(chǎn)、群科研、教育、坑電子、醫(yī)藥、比機械、精細化柴工、高新農(nóng)業(yè)壺等行業(yè)為主?？坶_發(fā)區(qū)投資環(huán)折境優(yōu)越，距成塘都市區(qū)僅茂6圍千米步，地勢平坦，戚境內(nèi)交通發(fā)達廚，西有國際空喜港成都雙流國數(shù)際機場，東有棄成昆線成都火必車南站，高等盡級的機場公路獲，德（陽）樂艱（山）大件路郵穿越全境，集碗航空、鐵路、燥公路于一姓地間,接具有得天獨厚呈的交通優(yōu)勢，松區(qū)內(nèi)各項基礎(chǔ)芝設(shè)施完善，水殿、電、氣、通爭訊全部配套，肆現(xiàn)予有斷11糖0姑千伏變電站一鞏座，為成都大果電網(wǎng)覆蓋區(qū)，茅電能質(zhì)量好，補實行環(huán)網(wǎng)供電浩；航空港郵電密局已建成毯。橫1杏萬門程控電話掃已開通；建成雷日供此氣邪1笑0覺萬立方米的天廉然氣配氣視站自1崇座籌；燒,遷建成總裝機能櫻力截達定2.輸2缺萬門程控電話邪交換迅機顯,臘新浴建嘉2日0煤～煩4失0灌米顧高等級道墨路慘9疾條桐計李1慮5悄公馳里商,爪區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已和基本形抱成愁,享排污、排水系腥統(tǒng)逐步完善。研開發(fā)區(qū)引進了馬德國拜工耳隸(良四噸川崇)繞動物保健公司哥、泰國正大集傅團典等面6遺0奮多個外商投資些項桃目住,淋公形成了以醫(yī)藥穴、精細化工、揉電子、高效農(nóng)永業(yè)等為主，兼多具第三產(chǎn)業(yè)的霉產(chǎn)業(yè)體系茄。患200孕0抽年聾,植實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)沉總產(chǎn)值母6.0累8爬億困元材,肯工業(yè)增加剪值剖6.1玉1姜億滲元隆,江入庫稅疑收知1.1拍5計萬淋元剛,秧出示口貿(mào)98曬1窩萬美元。量新都衛(wèi)星城工顯業(yè)開發(fā)區(qū)鞠始建難于屠198獅5怪年，是四川省半發(fā)展最早，以溝開發(fā)高新技術(shù)裙產(chǎn)業(yè)為主的工鄉(xiāng)業(yè)區(qū)井，陸199胖4伏年經(jīng)四川省人錘民政府批準列介入省級重點秋開飼憑發(fā)區(qū)。工業(yè)區(qū)職距市渣區(qū)葡1譽0救千米。全區(qū)規(guī)堵劃面道積躬1醒8拉平方千量米挎,瞞現(xiàn)已完成開發(fā)羞面僚積婆6筐平方千米，規(guī)鉛劃為工業(yè)、商脹貿(mào)、旅游、生神活四個功能小斥區(qū)，并以電子醉、機械、食品旱、化工、旅游遞、房地產(chǎn)等為帥開發(fā)重點?，F(xiàn)捎已建成的電子擇、機械、食品需小區(qū)已初具規(guī)勒模。開發(fā)區(qū)內(nèi)志基礎(chǔ)設(shè)施較為壯完閉善脾,姓德佳陽踏-憑樂山高等級大喇件路判、塵訂成膽都斗-炸綿陽高速適公外逐路、成都市外狼環(huán)線和國姐道登10匯8坑線穿越開發(fā)難區(qū)貢;帽寶丑雞確-肉成都、成爽都燃-釋重慶、成舅都權(quán)-廳達川鼓等沙4恢條鐵路通過開祖發(fā)區(qū)所在的新飲都縣境內(nèi)。開具發(fā)區(qū)內(nèi)較有榴8普條標準水泥道雙路已建成投入繩使用。開發(fā)區(qū)數(shù)所處的新都縣勺率先在成都市歷各郊喉區(qū)葬(孩市歲)銷縣中開通了程奧控電聽話尤,戰(zhàn)市話交換機總詠容量已蹄達料3800駁0額線崇,加可纖與集18單0末多個國家和地怠區(qū)以及國良內(nèi)跨40光0棋多個城市直撥村電被話尚,吩并已建成移動光電話基恐站散3眼座。區(qū)內(nèi)已建冊成吉10瀉0瓜千伏變電五站常2澆座儀,泥擁蓮有怖1勒座日產(chǎn)戶水索5伯萬噸的水含廠且,紀建有二級配氣構(gòu)站展1移座耳,蠅三級配氣汗站瓶2色座。區(qū)內(nèi)已引膽進成都可口可叔樂公司、成都事統(tǒng)一包裝材料垮廠、豪特容積乏式熱水器有限握公司、華豐食宰品集團等知名堂三資企業(yè)煤。蘆200糖0論年實現(xiàn)工業(yè)增瀉加丟值右29.蔥6推億壩元允,殖實現(xiàn)工業(yè)增加蝶值粗7.0已6夢億黃元講,非入庫稅掛收沾1.3蹲4叔億脅元弟,春出蒜口峰666.0齡9斥萬美元。尤成都高新西開翁發(fā)區(qū)嬸200襲1積年客7謀月添1軋6走日跟成都市正式成濟立成都高新西條區(qū)管委會。該聽區(qū)位于成都衛(wèi)栗星證城饅-浙-極郫縣。區(qū)內(nèi)設(shè)員有彼3剝個國家級高科兇技產(chǎn)業(yè)項目：國中國西部軟件換園、國家中藥農(nóng)現(xiàn)代化科技產(chǎn)民業(yè)園、中國大礙學(xué)生（留學(xué)生璃）創(chuàng)業(yè)園。成允都高新西區(qū)現(xiàn)僻已投入基礎(chǔ)設(shè)怨施建設(shè)資牙金伍4.懶3撿億棕元探,灌完成迪康、興倆港尾等季4確0尖千米主干道建懲設(shè)，建阿成賄110K得V秀變電鼓站欲1揭座，開幕通命3筋個程控交換模幫塊局，鋪設(shè)供德水、供氣管客網(wǎng)肢2敵0長公里、排污管火網(wǎng)奶1榆2易公里。同時，梯投割資罪5薪億元，建成成強都外國語學(xué)校吊、南洋國際學(xué)潤校等公共配套詢設(shè)施，營造綠仔地膠9訪萬多平方米穴。勺200濫1箱年，成都高新賠西區(qū)共引進項回目磁7王0鍬個，其中電子拖信進息督5午0震個（如中國西該部軟件園、大膏唐電信、國騰刺信息產(chǎn)業(yè)園、視匯源信息、瑞栗士布魯克、藍裹劍科創(chuàng)），生耗物醫(yī)廉藥年1偶5佛個（如迪康制注藥、楊天藥業(yè)睬、旭華制藥、爭中醫(yī)藥大學(xué)藥照學(xué)院），協(xié)議燒投資總付額撲67.嗚4攝億元，到位資肥金受13.昨3臉億元。胡四川成都出口服加工區(qū)莊該區(qū)斤是震200重0私年苦4辣月表2沒7瀉日經(jīng)國務(wù)院批寶準的全國首歷批腦1扭5著個出口加工區(qū)木之一，是中國瓜西部唯一的國暫家級出口加工師區(qū)牲。律200依1年年谷6灘月掛2碰2摸日正式驗收合渴格、封關(guān)運行幣。四川成都出冷口加工區(qū)設(shè)在葡成都高新規(guī)劃球區(qū)內(nèi)，與成都尺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)崖開搖發(fā)煮"銜兩區(qū)合卷一谷"凳，實行兩塊牌皂子，一套人馬冷管理體制。實常行寇"蝴一次報關(guān)，一絲次審單，一次性查銳驗蒙"效的新通關(guān)模式陽。已有美國、到日本、役加拿大、菲律屢賓及臺灣、香傻港地區(qū)和國內(nèi)源的盒5貢0悅多家企業(yè)咨詢監(jiān)進區(qū)，目前已路批準日本豐田獲公司、美國帕栽克航天航空公出司、香港康維舟克公司瞧等慚6座家世界知名企便業(yè)進區(qū)，總投簡資麻達穗1.牲8隨億美元。輪到伴200烏5鞭年，該區(qū)力爭幼吸引外樂資砌1夠0怕億美元，年出造口貿(mào)易額達狗到撒1讀5鋤億美元，建成妻出口加工和高肯新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國漲際化的基地。支注：根據(jù)項目桌最終定位情況遭，本公司還將捏對各開發(fā)區(qū)作速進一步的調(diào)研硬分析誘經(jīng)濟指標分析踏——國內(nèi)生產(chǎn)總值既200斤0懸年成都市國民撓生產(chǎn)總值企為烤131俗0久億元，比上年見增勉長裕10.8%兇,戒其中第一產(chǎn)業(yè)滴增鳴加菌12蛾4壽億元，比上年碑增瓶長纖3.1咱%賀；第二產(chǎn)業(yè)增貪長蒙58敲8蹄億元，比上年槽增絹長痕11.5蠢%順；第三產(chǎn)業(yè)增愚加值鹽為塞59敏8奸億元，比上年訊增責(zé)長沿11.7決%渾。第一、二及磁三產(chǎn)業(yè)的增加度值比重謎由睛199幟5濤年末姑的鐘14.6:4行3.4:4淡2脂轉(zhuǎn)變積為耳200荒0續(xù)年末福的晝9.5:44炭.9:45.憶6域。壓國內(nèi)生產(chǎn)總粗值架——駝社會消費品零梁售總額訪成都作為西南株部的商品集散職地，市場規(guī)模異和容量位居西遠部城市之首辦。漢200德0繼年社會消費品鴨零售總額達誦到削554.內(nèi)2惹億元，比上年傭增辭長鑼10.8挑%樹；私營經(jīng)濟零康售額殿為燒67.腐9怨億元，比上年捧增誕加綿50.2幸%帶；外商和港澳被臺商貿(mào)企業(yè)繼桶續(xù)保持快速增矩長，零售額完浪成裝32.巖4摩億元，比上年昌增脈加杜52.8訊%穿。全市餐飲業(yè)渾實現(xiàn)零售范額型102.箭3佳億元，比上年凡增織加桑23.1界%稍。私社會消費品零胃售總額慕——不外商投資及旅當游業(yè)發(fā)展概述旋——擴成都是全鈴國罩1走6撈個副省級城市錄之一，是國家沸批準的對外開訴放城市和全國英經(jīng)濟體制綜合蹲配套改革的試甩點城市。因此處成都市對外開落放的發(fā)展較快挑，投資環(huán)境和討政策有較大改截善，現(xiàn)在成都攤有國家級開發(fā)族區(qū)距3歡個，省級開發(fā)估區(qū)覆2標個都已經(jīng)形成到規(guī)模然，咳200撫0堂年全年批準利坊用外資項鋼目贏17句2凳個，實際利用米外雅資樣2.6眼5顯億元，比上年脂增確長遞16智%狼，年末授全市外商投資須企業(yè)達革到菊256原2懇家肯。寨成都具冒有鹽230幻0夾多年的歷史，椅是首批國家公規(guī)布惡的巧2微4毅個歷史文化名碌城之一，它地嫂形地貌復(fù)雜多省樣，山景、洞造景、水景俱全榜，并處在由劍雄門蜀道、九寨牢溝、峨眉山、算長江山峽等地遷組成的四川旅攀游環(huán)境之中，虧同時還是內(nèi)地屬通往西藏的主泄要通道，是古壟代文明和現(xiàn)代雖文明集一體的暑西部重要的旅倚游中心城市解，甲200挖0陡年全年接待海資外游嚴客喬25.艙9戒萬人次，命比懂199機9覺年上喬升涼16.9武%牢。更中國四川成都得市龍泉驛區(qū)自霉198柿7聲年以來，已連披續(xù)舉辦十五屆奴桃花節(jié)，規(guī)模嬌不斷擴大，檔勺次不斷提升，骨不僅已是成都編地區(qū)和四川省揀的民俗盛事，友而且成為海內(nèi)轎外有影響的國膏際盛會和獨樹縱一幟的旅游品敏牌，龍泉驛區(qū)照位于成都市東老部，幅員面蠟積女55襖8屢平方公里，形短似一朵盛開的嘉桃花，鑲嵌壘在筑“錯天府之終國和”腿的腹心。它旅逗游資源十分豐畢富，律10教0案余處名勝古跡改點綴其間干，方198光7到年被成都市政云府命名蜻為辣“恥花果山風(fēng)景名包勝勻區(qū)竿”硬，是生態(tài)旅游平和度假休閑旅訴游的代表景區(qū)圖。龍泉驛區(qū)還幸是全國聞名的泄水果生產(chǎn)和出份口基地，素以磁“貪四時花不斷，釘八節(jié)佳果要香畝”嘗著稱于世，盛研產(chǎn)枇杷、桃、恭李、葡萄、臍豪橙詢等妹2衫0葉余種優(yōu)質(zhì)水果付，年產(chǎn)量偷達貧2廣億公斤，其中連以水蜜桃為突甚出代表。龍泉撥已有二千多年次的種桃歷史，砌氣候、土壤條芳件特別利于桃雙樹生長，全區(qū)季現(xiàn)種植桃游樹間1刺0及萬余畝，數(shù)百局萬株，紛是全國唯一之的綁“桃中國水蜜桃之攪鄉(xiāng)斧”接。義每年三月，也災(zāi)就套是絹“紅成都桃花膚節(jié)份”離期間，滿山遍省野的桃花競相鼠綻放敬，樸“叫桃花似火，紅監(jiān)焰拂天，放目預(yù)天際，實為西事川絕膝景淡”菊。塔各現(xiàn)在龍泉桃花從的規(guī)模、數(shù)量妨和游客量均居培全國各大桃花退觀賞基地之首戀。自郊198旦7朽年渾3誓月舉辦首云屆冤“暫桃花賞花鬧會念”涌以來呼，駁199鞏7搞年，龍泉又以茶嶄新的旅游方莖式賤—超—嗓農(nóng)家樂旅游，呼將法“蓋桃花臘節(jié)映”代活動推向高潮湊。覆199燦8齊年井3姑月又推出了龍小泉賞迫花付“插一日字游種”推、縫“競二日魄游映”率旅游線路徹?；谀樈?jīng)過十多年的乞探索和積累，家龍泉驛區(qū)已發(fā)梅展成為交通便滴捷，環(huán)境優(yōu)美齊的旅游勝地，距并被人們譽抵為段“蔥城市中的花癥園揪”益和扒“顏花園中的城蔑市著”延。階桃花溝、桃花畢故里、龍泉湖替、天鵝嶺、紅撈沙坡等幾大賞甘花景區(qū)爭芳斗霸艷，洛帶古鎮(zhèn)挺、十陵地下宮并殿、石經(jīng)古剎嚇引人入勝翼。篇交房地產(chǎn)投資情電況取——強挺掠隨著住房制度泉改革的進程發(fā)歪展，成都市房坑地產(chǎn)市場在近法年來日趨活躍循。房200咐0駛年，成都市房諸地產(chǎn)開發(fā)投曬資當12膀9敘億元，比上年梢增裝長省29金.2龜%父，房地產(chǎn)開發(fā)輕投資的高速增饅長成為推動全陰市固定資產(chǎn)增騙長的主要因素我。其中住宅投曉資升幅較大，王全年完獨成舟8姐9任億元，比上年壺增竿長妙60絡(luò)%牽，住宅投資占臘房地產(chǎn)投資總視額條的按70崗%賀左右，較上年削上慎升濕3王%威以上，商品房鄙銷售面積習(xí)為丑380貫萬平方米左右遍，允比或199情9噸年增糊長悶2效.6球%希；商品房銷售談額榴63灘.5蠶億元，其中住細宅銷血售昏50迫.梨8籌億元。群200抖1苗年房地產(chǎn)投資膚額增長率僅次走于廣州、深圳壯，為全國第三血名，但銷售增有長比率明顯低新于投資增長比況率，市場出現(xiàn)沒回落。解成都市歷年房巾地產(chǎn)開發(fā)投資掩額哪——本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏！攝城市遠期發(fā)展脈戰(zhàn)略士成都市艙"邊十勇五豬"斜目標答—棒—截經(jīng)濟總量目標高：北國內(nèi)生產(chǎn)總值避年均增鍋長享10黑%染以上旺，臥200謀5飲年人均國內(nèi)生妥產(chǎn)總值達割到產(chǎn)250暑0安美元。經(jīng)濟質(zhì)頌量和效益明顯票提高，財政收婦入增長幅度高通于國內(nèi)生產(chǎn)總雁值幅度。寺結(jié)構(gòu)調(diào)整目標朋：叼調(diào)整優(yōu)化所有因制結(jié)構(gòu)，逐步銷提高非公有制賣經(jīng)濟的比重，嚼建立適應(yīng)生產(chǎn)些力發(fā)展水平的絡(luò)所有制結(jié)構(gòu)。秋調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)枝結(jié)構(gòu)搶，籠200喬5欺年一、二、三楊產(chǎn)業(yè)增加值套為剝7瓣：浸4竿5鉤．熱5摔：鋼4銹7遵．出5纏,憂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)赤增加值占國內(nèi)嗎生產(chǎn)總值的比灌重達拿到輩15摸%攻以上。調(diào)整優(yōu)凈化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)示構(gòu)，加快城市跑化進程講，編200善5苦年城市化水平忙達逮到粉38吊%殿以上犯。遭慕人口就業(yè)目標軟：陷人口自然增長憐率控制摧在殲4改‰神以內(nèi)雹，畢200忙5婦年全市總?cè)丝诨杩刂破⒃陂y107嘴0鳴萬人，非農(nóng)業(yè)際從業(yè)人員比重描達英到脈60株%廁，城鎮(zhèn)登記失其業(yè)率控制璃在放4箏%扯以內(nèi)切。難禮城市建設(shè)目標即：訓(xùn)加快建設(shè)城市捧中央商務(wù)區(qū)和升城市副中心，劇城市功能分區(qū)融總體合理，基蹈礎(chǔ)設(shè)施配套完瓜善，城市管理澆科學(xué)規(guī)范有序墾，形成現(xiàn)代化嫁城市的基本框烘架；建成以中貞心城區(qū)為核心疤、衛(wèi)星城市（隆鎮(zhèn)）為紐帶、花遠郊中等城市吐為支撐、小城卷鎮(zhèn)和中心村為雁基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體拍系告。紅200紀5柴年城市生活污瞞水處理率鄉(xiāng)達瓶70閘%寸，城區(qū)生活垃搜圾處理率騙達荒100亭%冶，城市綠地覆躍蓋率囑達借30潛%鍛。繩生態(tài)環(huán)境目標捷：怠基本實現(xiàn)城市愁環(huán)境優(yōu)美、生濃態(tài)良性循環(huán)，漢城區(qū)空氣質(zhì)量濃穩(wěn)定嶺在器Ⅱ紗級，國家級和炒省級風(fēng)景名勝核區(qū)穩(wěn)定幻在罰Ⅰ論級，工業(yè)廢水周排放達標率、小工業(yè)煙塵排放擊達標率和工業(yè)初固體廢物綜合口利用率分別達斃到癢90誰%浙、宗90兄%及和關(guān)85敘%秋。正居民收入目標胸：猛城鄉(xiāng)人民收入耐水平和生活質(zhì)刪量穩(wěn)步提高，急城鎮(zhèn)居民人均畜可支配收入年扶均增腸長觸8稿%笑；農(nóng)民人均可質(zhì)支配收入年均功增浮長汗6端%砌。輔硬社會發(fā)展目標她：云200曠5票年恩格爾系數(shù)服加權(quán)平均值降少到那43她%乎，其中城市鋒為壤37貸%辨，農(nóng)村些為的47戶%煮。人均期望壽嚼命達聰?shù)结u7沖4弄歲，城鎮(zhèn)社會付保障體系基本宣健全，基本普瞇及高中階段教擦育，各項社會趁事業(yè)全面發(fā)展楚。爪成都城市向東膛向南發(fā)展戰(zhàn)略醒——噴一激、躍物向東發(fā)展戰(zhàn)略

守戰(zhàn)略概闊要或——醒向東發(fā)展總體珠格局采用帶狀揮形式膊，以充分利用慌臺地及道路、盈供水等基礎(chǔ)設(shè)捧施。規(guī)劃的帶戀狀發(fā)展區(qū)域含源十陵、洪河、贈大面、龍泉、肢同安等五個重意要的片區(qū)。其蛾中十陵片區(qū)以貼發(fā)展居住和旅紛游休閑功能為蘭主，在此形成棗城市東部副中沸心；大面片區(qū)恨和龍泉片區(qū)分磚別是機械工業(yè)嚷發(fā)展基礎(chǔ)和成坑都經(jīng)濟技術(shù)開粗發(fā)區(qū)；隊龍泉山是未來槽都市區(qū)重要的跟旅游休閑地；鏡同安鎮(zhèn)為重要懶的公路口岸。主要項目——獄1箭、訂杜東大街改造

矩2充、析思十陵歷史文化因風(fēng)景區(qū)

遙3急、阿顛東部城市副中默心

擺4前、允月文化居住區(qū)

傭5首、偏柔成都經(jīng)濟技術(shù)套開發(fā)區(qū)

澆6能、萄給百工堰山水公棵園

否7宴、賊良省級公路口岸

避8講、比概沙河整治

求向東發(fā)展基礎(chǔ)濃設(shè)燒施宏——群城市向東發(fā)展掙，依般托吸“司四橫三魔縱睜”場的干線系統(tǒng)。殘四條放射線分脫別成渝高速路悄、益州大道（則老成渝路）、比萬方大道（成鞭都削—竊—猴洛帶公路）及快規(guī)劃的龍興大博道（成軌都?！獔浴扆埲A交通性摟主干道）。通牛過四條放射線徒的建設(shè)使東部張片區(qū)與中心城能市緊密聯(lián)系起包來。而三環(huán)路押、外環(huán)路、環(huán)釘城路（成環(huán)路償）婦“良三庭縱許”饑的建設(shè)又使得房東部片區(qū)與我番市的各公路干拴線、航空港、道火車站有便捷瓦的聯(lián)系。

元1華、駝旅立交系統(tǒng)

榨2判、碑厭給水工程

問3鉤、我緩排水工程

格4屆、脊彩供電工程

班5膏、趙活燃氣工程

伏二缸、遙們向南發(fā)展戰(zhàn)略

量戰(zhàn)略概聰要飯——板向南發(fā)展總體能格局采用組團巾形式，盡量少葡占耕地并禁止元連片發(fā)展。規(guī)穗劃的綜合性城認市組團由北向請南分別是：高給新起步區(qū)、棕修樹、琉璃南、恩新園、站南、嬌大源、華陽，渠最后是牧馬山遠旅游開發(fā)區(qū)。

何上述組團中，智高新起步區(qū)組劣團及棕樹組團鵝目前已基本形顫成。在功能上盯，除棕樹組團掌以文教居住、總商業(yè)服務(wù)為主聯(lián)，牧馬山組團弦以旅游為主以曉外，其余組團鴉都是集高新技集術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部代分傳統(tǒng)工業(yè)）控、居住、服務(wù)船等功能于一體敲的綜合性城市圍組團。城市總削體規(guī)劃確定在太站南組團形成平城市南部副中忽心。

鞭主要項狼目示——謝1裝、壩血國家級成都高信新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開糠發(fā)區(qū)

洪2碧、肯串火車南站改造爭項目，建成南租站客運轉(zhuǎn)換樞開紐

仁3話、忌沸內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)巧易區(qū)建設(shè)項目

魔4瀉、四尊南站體育公園

矮5置、彩籍琉璃場柳江工破業(yè)區(qū)

叫6消、結(jié)勝三瓦窯居住區(qū)擦、石羊、新園謎居住區(qū)及東光曾居住區(qū)

日7宵、甩演南部城市副中裕心

隸8乞、姨兼府河延伸整治半向南發(fā)展基礎(chǔ)錯設(shè)程施燈——豆城市向南發(fā)展獵的道路骨架可炭歸納尊為墨“苦五縱三勸橫胡”醋。轉(zhuǎn)“敢五腥縱豈”鎮(zhèn)為錦華大道（謊成甲都直—竭—燃仁壽）、府城黎大道（紅星路泥南延線）、天創(chuàng)府大道（人民手南路南延線）示、元華大道（俊元華路）及高閥新大道瘡。撓“兇三貍橫趴”拾為盛麗大道（戲站前路）、三徑環(huán)路和外環(huán)路按。城市向南將績依托五條縱向急道路軸向開發(fā)敏，流動發(fā)展。

棒1理、均心立交系統(tǒng)

勺2略、胃晃給水工程

車3欣、欲扒排水工程

勇4蓮、拘丸供電工程

珠5推、缸嚼燃氣工程

祝6著、川這供熱工程

本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！蓬1.2判成都市居民收王入及個性特征籮分析剝1.2.怖1冊城市居民收入勝及消費情況鳥200省0隊年成都市職工淚平均年工資曾為主892嶼5卻元比上年增精長紗10.4荷%陷，全年城市居珠民人均可支配宇收入彼為逐764捧9樸元，比上年增著長紋7.8蘆%缸。萬從以上數(shù)據(jù)可織以看出成都市貪的經(jīng)濟快速發(fā)絮展切實帶來了聾城市居民收入伸的提高，居民烤的消費支付能寒力大為增強。驗城市居民人均礦收入及支出情掌況畜——狼1.2帽.2鋒消費者個性特奶征分析司老式小茶館，錄精致蓋碗茶，群泡老了悠悠歲岸月，恍惚了百溫年人生。真可承謂凳“展成都大茶館，殿茶館小成始都足”默，茶館無疑是軍這座兩千年古儉城最傳神的人踩文風(fēng)景。梁一般嗜茶成癮盒的成都人，早勾上起來頭件事擠，不是吃飯，民而是喝茶；胡尋常人家，總?cè)釔郯扬堊罃[到挨那街沿上，細惑斟慢飲幾杯薄匪酒，談天說地草邊吃邊擺龍門歐陣，一副旁若瘋無人自得其樂核津津有味的閑昏適氣派。洋成都人就這樣例，喜歡把一切衡都當門敞戶擺子在天光底下來緊享受；貍成都人崇尚的任是自在實在的攤居家過日子。撇而浙居家過日子并肝不在乎外表的忙富麗堂皇，要校的只是衣食住總行的方便愜意芹；肺成都人無論是形干什么行當?shù)谋矶疾辉敢鉃閹转{個小錢放棄自乖己的閑適瀟灑輛，也不想為掙駕大錢成富豪而班拼掉老命；堵成都人就生活臨在龍門陣中，用猶如他們大半止輩子都浸泡在菊濃茶中一樣；葬如果說愛扎堆妖兒看熱鬧是相陽當一部分中國缸人的毛病，則召成都人在這方披面表現(xiàn)得更旅是捧“養(yǎng)出類拔疏萃糕”委，表演的淋漓易盡致，有聲有興色；咐成都的花會有頁一個最大特色滋，不僅賞花，回更是借花獻佛簽，箱借賞花之名大薯家聚會游樂；獸成都人喜歡城堡市的熱鬧，也件留戀鄉(xiāng)野的清基新，花會恰恰要將這相悖的兩肉方面融成了一敏片；嘩成都人、成都直文人，對杜甫示草堂確是有很懇深沉的感情的濫。在成都人心曾目中，這絕不郊只是一座供人緞玩樂休憩的園婚林，忠更是能給人以養(yǎng)人格參照和文舅化滋養(yǎng)的的圣鬧地；約成都人喜歡的朵就是壞大眾文化，熱現(xiàn)鬧場景，否才不稀罕什么贏高雅清靜；歐成都人喝酒，杜要的就是這二李麻二麻，似醉選非醉，半醉半舉醒的境界；辱“趙人活臉，樹活吳皮拐”周，這就是成都勺人心目中做人糞的一個基本標貼準；劑成都人是把面扮子看得很重，演愛繃，海但一般來講并精無害人之心；杯出城去，便成闊了當今成都人艦的新的追求，雅時尚潮流，人帳山人海里伸長鼠了脖子，想在徑那里尋找一方查自在天地，暢持暢快快透一口過氣；紹成都本來就是交一個嘉農(nóng)耕文化積淀它深厚的城市承，甚至很多當劉代成都人的父浮輩祖輩，都是全從四邊鄉(xiāng)村漸霧次遷徙進城的斃，貍他們的血脈里辯保留著農(nóng)人的陶因子，對鄉(xiāng)村粉田園有一種天麻生的親近感，謀親和力；縮—為—窗摘自《成都人怕》本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設(shè)！號1腳.遇3液成都市房地產(chǎn)價市場狀況滲整體市場發(fā)展癢情況澡區(qū)域定位特征圓明顯延——城西城西——貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大籌成都市城西為起城市的上風(fēng)上蔬水區(qū)域，作為富區(qū)域性的中心茫城市，解放后好成都工業(yè)得到說大力發(fā)展，重茄工業(yè)污染性企啦業(yè)主要分布于潑城市的下風(fēng)下雁水位置即城東東；改革開發(fā)以茶后，國有工業(yè)暑企業(yè)的經(jīng)營情彼況普遍不好，魂導(dǎo)致成都東部篩成為下崗工人寇的聚居區(qū)即窮賤人區(qū)；城西則燈成為貴人區(qū)，拔成都人認為城讓西處在上風(fēng)上得水位置使出貴趙人的地方。圓房地產(chǎn)開發(fā)也膊同市場需求相杰適應(yīng)，使得成砍都分為四個個康性化的房地產(chǎn)數(shù)開發(fā)區(qū)域靠，殲“揪城南富人區(qū)，食城西貴人區(qū)，禽城北兇人區(qū)，祖城東窮人服區(qū)影”挽。腰80宇年代，房產(chǎn)熱典在沿海城市掀便起，房地產(chǎn)的罷颶風(fēng)刮向成都護。這時期在成湖都開發(fā)的精典退社莊區(qū)早“志棕則南香”此、年“黎棕好北育”的，是這一歷史武的真實見證。千隨后全國房產(chǎn)剝降溫，但成都崖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歲的腳步卻沒有能停止，所不同驟的是由原來晌的堆“梢精典社區(qū)，高彩檔雁化攏”相，逐步轉(zhuǎn)拒向江“伴平民春化稠”足，礎(chǔ)“需實用漆化千”負。掀地產(chǎn)市場處在絮快速發(fā)展階段址——父借鑒沿海城市尼開發(fā)經(jīng)驗的前趴提：糟備注：成都深呼圳終為棒200帝0輝年末的數(shù)據(jù)，交廣州腫為往199魂9蟲年末的數(shù)據(jù)；墾深圳以包括暫畜住人口的常住叢人口為基數(shù)計妙算；深圳城區(qū)停為特區(qū)內(nèi)。劫對比三個城市圍的房地產(chǎn)發(fā)展倆基礎(chǔ)狀況，可柔以發(fā)現(xiàn)成都除熊收入狀況與廣凳州、深圳差距符較大外（絕對捆值相當于深獻圳需94-9呢5島年水平），其粱全市人口的密啟度與廣州基本遞相近，城區(qū)人搞口密度甚至高屬于深圳全市六帥區(qū)的平均值。鋸更為值得關(guān)注策的是，成都人蛋的文化素質(zhì)較千高，且提高速花度快（第五次俯人口普查數(shù)值寒較之第四次人掩口普查數(shù)值缸為私2.活2灘倍）。這對參采考深圳等人口榮素質(zhì)較高城市征的住宅開發(fā)很搬具意義。夠成都商品住宅無市場處在快速妙增長的發(fā)展階翻段：到對比成都和深慧圳商品房施工怎面積中住宅所社占的比例變化滋趨勢，可以發(fā)班現(xiàn)兩者基本呈慢逐年遞增的走勒勢。由于深圳暈房地產(chǎn)發(fā)展的談相對成熟，其輛遞增趨勢逐年叔減蓄緩胞(9堪8森年激為擴11冶%著，誤9室9箱年仆3厚%他，頭200霉0梢年不崖到壺1漆%括，對比成墻都知200胸0委年遞艦增送10%唱)僻，圓說明成都近年月商品住宅還處江于快速增長的光發(fā)展階段。健開發(fā)主題名目儉繁多瓦——濟成都市目前的愿開發(fā)主題分類閃目前成都市場近上的開發(fā)主題裹定位方向大致她可分傳統(tǒng)、現(xiàn)長代、混合型及澆個性型。抱分類鵝表現(xiàn)浮案例保訴求看傳統(tǒng)型限由外（建筑形豪式）到內(nèi)（生躍活方式）強調(diào)芝蜀式風(fēng)格羅芙蓉古城等煩傳統(tǒng)精神的歸強屬象非傳統(tǒng)型猜由外到內(nèi)以現(xiàn)慎代簡約風(fēng)格或針非中式（歐式每美式英式新加杠坡式等）風(fēng)格卡為主踩凱萊帝景、新嫌加坡花園、中僑海名城、圣安艦卓花園等這物質(zhì)表現(xiàn)、實驚用、現(xiàn)代精神悟的歸屬切混合型璃非傳統(tǒng)的建造急，傳統(tǒng)的名稱憑或宣傳手法注西蜀皓月、鳳鞋凰棲等龜傳統(tǒng)精神的歸芹屬、實用閘個性型種不刻意強調(diào)風(fēng)休格的歸屬，以遭獨特優(yōu)勢或賣媽點為開發(fā)主題謝府河音樂花園化、愛舍爾花園梯實用、個性精管神的歸屬惱目前市場上存義在最多的應(yīng)該萬說是非傳統(tǒng)型記，這與成都市靜商品住宅開發(fā)豆的階段及面對瓜的主力消費群欠特征有關(guān)（參幕照深圳的住宅酬開發(fā)），隨著栗商品住宅主力旁消費群體的向券中階層轉(zhuǎn)化，姑講究實用及在聲文化基礎(chǔ)上的巴精神歸屬將成胞為住宅的主要劫主題。勁無個性住宅領(lǐng)嗚拼追風(fēng)紀（賓es來p饒歐式豪華之風(fēng)論）、物質(zhì)表現(xiàn)也眉會實用及精神歸每屬凡（溫飽型非商肺品房河）擦怎(旦高收入階層購灘買海者經(jīng))夾笨腦瓜拴(眠中收入階層為叫主膀)容成都市知名發(fā)五展商（大項目迷）的開發(fā)主題降情況剃成都市的外來虛發(fā)展商目前開滴發(fā)項目（代表煙：成都花園、彎萬科城市花園脾、中海名城）鄭，層比較回避成都僑市本土文化的已表現(xiàn)，而更多耐地延續(xù)這些發(fā)癥展商的一貫開千發(fā)手法，扣開發(fā)主題也基除本流于兩邪類杰—陣—孫以舶來品為主趁題（如中海名霞城的歐洲小鎮(zhèn)祖）和以發(fā)展商規(guī)的個性宣傳為戒主題（如萬科眉城市花園的城冊市花園系列）陪；使成都市的本地貓知名發(fā)展商（叼以置信為例）葛則更相對比較大膽公，對歐式（麗贏都花園）、現(xiàn)利代式（逸都花粉園）乃至純傳盛統(tǒng)式（芙蓉古欲城）均有嘗試鄉(xiāng)，那開發(fā)主題也因系不同項目而不溫同。泰消費者接受能柄力強否——嫌由于近幾年商垮品住宅發(fā)展速稱度較快，加上冰成都人比較開士放、易于接受牲新事物肉的個性。一般己市民對不同的笑開發(fā)主題均表龜現(xiàn)出濃厚興趣灘，檔消費者開放的肆姿態(tài)，也培養(yǎng)傭了多種風(fēng)格、脖多種樓盤形象剛并存的現(xiàn)象。泥無論哪種風(fēng)格誤，成都人溫飽惜之余的精神追盲求是不可忽視槐的，新開發(fā)樓慢盤應(yīng)注重這種蜜需要。本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！克1.3翅.2鄉(xiāng)片區(qū)市場特征碎分析快.1殲發(fā)展?jié)摿Ρ容^格城東與城南發(fā)歷展?jié)摿Ρ容^起——碎城東再城南擠城市發(fā)展戰(zhàn)略隸中的定位滲城市戰(zhàn)略方向嚼之一，以帶狀鼓形式發(fā)展，未視來將建成城市奶東部副中心（朝近市區(qū)部分，巡以居住和旅游貢休閑功能為主燙），遠市區(qū)部銀分將為機械工喝業(yè)帶、經(jīng)濟技丑術(shù)開發(fā)區(qū)車城市戰(zhàn)略方向預(yù)之一，以組團棟形式發(fā)展，未建來將建成城市幫南部副中心，怪總體上建設(shè)集跡高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)話、居住、服務(wù)茄等功能于一體甩的綜合性城市違組團樂近期規(guī)劃實施畫的受益程度渡三環(huán)路、成龍?zhí)?、成渝路、前成洛路直接作代用于城東的發(fā)扶展，近期將開甚始的沙河整治棋也對城東項目探有發(fā)展有一定泳促進作用揮三環(huán)路、人南買路延線及人南癢路跨火車南站崗立交橋的建成喝對城南三環(huán)以哲外部分直接起贈作用懶商品住宅開發(fā)優(yōu)現(xiàn)狀檢屬于成都市開茶發(fā)較慢的區(qū)域劉，價位較低。勝隨著城市基礎(chǔ)獅設(shè)施的修建、播萬科城市花園悶等項目近一兩泥年的出現(xiàn)和帶裳動，未來有逐斬漸加快的勢頭疫整體開發(fā)水平鋤較高，價位偏給高。集中了成版都較高檔的住揪宅項目，在成采都市的商品住燥宅開發(fā)中起領(lǐng)虧跑和帶動作用灌成都市民印象杏成都市較偏排的徹“倘窮人頸區(qū)扣”僑，集中了老的誕大廠，交通、省配套均還不行琴，但城東旅游進區(qū)市場影響較朗大嫩總體印象免是?！岸蝗私訁^(qū)該”掉、高新區(qū)的所梢在，代表著新詞居住的較高層嘴次比自然條件萄自然水資源有姐府河、沙河、鑄東風(fēng)渠以及風(fēng)套景旅游區(qū)，目粥前沙河處整治坡階段，人文方湖面主要有川師疼大等巷自然水資源有校肖家河、府河握等，人文方面便主要是與高新革區(qū)相關(guān)的高科授技、現(xiàn)代等定鼻位和風(fēng)格覆未來發(fā)展空間聚城市的發(fā)展戰(zhàn)腰略方向之一，慘未來城市副中饞心的所在，前璃景良好揪代表樓盤磚萬科城市花園菊中海名城、錦區(qū)官新城跳城東的優(yōu)勢所霉在（本項目可失資宣傳、利用基的方面）沖商品住宅整體盤開發(fā)水平不高脫、價格較低，落市場發(fā)展空間堵較大；仔居住休閑功能疲的定位形象更地好；講旅游度假對于踢區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)炮展有較大的促爛進作用。養(yǎng)城東的對比劣既勢（本項目應(yīng)逮予注意的方面哲）薯下風(fēng)向，機械冊工業(yè)走廊的定顆位對片區(qū)發(fā)展幅不好；親高速公路收費模給人們帶來置抓業(yè)的心理障礙梢；式住宅普遍售價勾水平偏低。霧總結(jié)尸城東快速見效枕的基礎(chǔ)設(shè)施進聾展以及較低價喇位對城南房地識產(chǎn)構(gòu)成較大威徑脅濫，城東住宅未稅來將會向更高要價位走，但起監(jiān)點和速度均較揉城南低，所以盤本項目應(yīng)鮮明群地把握城東的郵發(fā)展優(yōu)勢及走牌勢，從各方面星將項目冠以城第東樓盤的新形謹象，徹底改變先城東樓盤在人靈們心目中的印和象。誰城東樓盤開發(fā)綢量小、人口密嚼度低，發(fā)展空叼間較大巴——念從嘴2001損秋交會樓盤速犧查手冊統(tǒng)計可煩以得出成都市逆樓盤供應(yīng)區(qū)域奏分布如下：卵(焦城南：武侯美區(qū)返村華傳陽禁肌規(guī)城東：成華優(yōu)區(qū)往躁錦江切區(qū)泉橡龍泉應(yīng)驛兩錦挨城西：青羊古區(qū)華膝曲城北：金牛法區(qū)沫)斬龍泉驛區(qū)人口搏密度最低：聚地區(qū)須人口腹（萬人）超土地面積鞭（平方公里）繳人口密度壽（酬人厘/充平方公里）懇高新區(qū)尺12.91秀——鄰——暑錦江區(qū)依38.10航60來6351符青羊區(qū)隱45.67胖66瓶6921幅金牛區(qū)犬56.50勢107癥5280優(yōu)武侯區(qū)噴40.79愉124俱4331彩成華區(qū)尚53.38辜109擺4897棟龍泉驛區(qū)最48.48伴559達867領(lǐng)青白江區(qū)秒40.02高393棕1018具.2德片區(qū)及地塊現(xiàn)做狀分析輕地塊區(qū)位關(guān)仁系盞——乖地塊位于龍泉認驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽展光大道邊的龍貓泉花果山風(fēng)景便區(qū)內(nèi)，與成都而市朝僅輪2吃0翻分鐘車程，與抗新規(guī)劃的城市占行政副中心區(qū)役也拴僅筆2歪0聞分鐘的車程；項宏觀區(qū)位特征苗：笛地塊處于成都斑市向東發(fā)展的洋戰(zhàn)略重心的核狡心區(qū)域中。離成都市區(qū)摧僅銀2鋸0釀分鐘的車程，獻而且是成都市得家喻戶曉的生綱態(tài)旅游基地，菌也是馳名中外其的錦“夾中國水果之則鄉(xiāng)集”鏟；叼地塊自然環(huán)境偽優(yōu)越?jīng)?，地塊處在山叢門寺水庫，無勻污染；頓地塊處于陽光宴大道大道沿線驗。目前，陽光執(zhí)大道北接洛帶葡，南接華陽，推是成都市重要漁的城市外圍主釀干線；撥地塊周邊環(huán)朽境天——提南撿側(cè)發(fā)—廊—抵主要為群山，委有部分分布較濤散的舊村落；海西災(zāi)側(cè)夸—均—歪同安鎮(zhèn)西部陽扭光城的公路口撲岸大廈、明星輕花園生活小區(qū)勞、規(guī)劃中的中厭國西部陽光教俗育城；撲東海面丙—奮—序群山；婦北斤面江—聚—料規(guī)劃中的山門達寺風(fēng)景旅游區(qū)抗。格景觀：主要為蒙陽光大道沿線拘東側(cè)景觀。畢地塊內(nèi)部環(huán)膚境桐——繭地塊呈狹長搞的比U此型，地塊內(nèi)部招現(xiàn)狀為自然的趴山水，基本無暈建筑物或構(gòu)筑車物，但地面條拒件不平整。謹項目地塊周邊抹交通狀樹況繼——惡項目西臨陽光宰大道，有城市臨外環(huán)線、成洛監(jiān)路、成渝高速蘭公路、老成渝陳路和成龍路可嚷以直達本項目秀，另外，有村棵級公交路線通添過區(qū)域，翠所處區(qū)位交通物方便穿。鏈但勾項目地塊對外位的交通組織并蜘不便利且，因地塊分為卡兩塊，有公路涼橫貫其中靠近響陽光大道的一鉆塊，這給地塊嫁的交通組織帶腐來很大的問題枯。技項目地塊周邊倦配裹套飛——江可為項目提供柱服務(wù)的配套設(shè)喜施羅列如下：什生活配套舉缺乏中檔商業(yè)匯、銀行及郵局哀等生活配套纖教育配套勇陽光中學(xué)、陽展光小學(xué)、成都下經(jīng)濟管理學(xué)校它、信息工程學(xué)穿院等繳文化娛樂晨桃花溝等旅游含景點，商業(yè)性盆文化及娛樂配惡套相對較少槐商務(wù)配套猾四星級酒店一旺家、普通酒店拴三家鬼地塊開發(fā)條閑件柴——利——腫宏觀區(qū)位筑交通方便，離炊市中心及城南況、城抹北嘩2呀0般分鐘；奴自然景觀優(yōu)勢霸明顯；鴿項目所在區(qū)域執(zhí)發(fā)展不成熟，塊市場空白點較蝕多，發(fā)展空間缸較大。峰地塊周邊環(huán)境舞旅游景點較多汪；借無重工業(yè)，空駝氣質(zhì)量及居住棚環(huán)境好；勒地塊周邊配套兆為著旅游季節(jié)聰?shù)木频昱渲幂^灣多；佳交通環(huán)境儀地塊所處興區(qū)位交通非常頃便利奸。弊——營地塊內(nèi)部開發(fā)券條件中地塊呈帶量狀延U串型分布，冤過長供；喉靠近陽光大道你的地塊內(nèi)有村硬級公交路線。猛交通環(huán)境柳地塊周邊交通頸成渝高速公路仍和龍洛路都有閉收費站觸；寫本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。命可比性及競爭湖性個盤幅.1母可比性樓盤廣州番禺板塊廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項目參考廣州白云堡豪苑——景觀設(shè)計和社區(qū)管理值得本項目參考上海世紀公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設(shè)計及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設(shè)計及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設(shè)計和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——別墅的設(shè)計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設(shè)計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設(shè)計及產(chǎn)權(quán)酒店、會議中心的經(jīng)營方略肥.2招競爭性樓盤青城高爾夫山莊青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——

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——千年文明在這里恒遠承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！厭1駝.4永市場調(diào)查分析慌結(jié)論屢成都近年來社蔬會經(jīng)濟發(fā)展迅務(wù)速，大力發(fā)展接房地產(chǎn)業(yè)的市淡場環(huán)境已經(jīng)形筒成；環(huán)開發(fā)區(qū)的發(fā)展描帶來大量的私拜營、合資及外送資企業(yè)進入成饑都發(fā)展，使得暴成都漸漸有了君城巧市忘“軌中產(chǎn)階茄級他”的階層，這一階拌層隨著經(jīng)濟的堪發(fā)展，年齡、滴收入的增加，腥對住房的需求穴表現(xiàn)旺盛，且候這一需求隨著然企業(yè)人員增加堅、變動具有持街續(xù)性特征，值孫得關(guān)注；住項目所在區(qū)域音為成都市有名曠的生態(tài)旅游區(qū)角，在項目發(fā)展鞭中應(yīng)該注意與裳區(qū)域大環(huán)境的糞協(xié)調(diào)，在相互策影響中得到提吳升，達到雙贏著；臉項目處在成都鋸市城市發(fā)展戰(zhàn)柳略的核心區(qū)域國，交通和自然牧條件較好，有住很好的發(fā)展前算景；霸由于城南沿外減環(huán)線開車到項揮目位置需時情僅緣2評0葛分鐘，城南規(guī)混劃為城市的行及政副中心區(qū)和干高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)見區(qū)也將給項目衣帶來較好的發(fā)適展機會；綱項目發(fā)展中應(yīng)少該注意與成都偵文化、成都人左個性需要的協(xié)窩調(diào)，嶄先迎合、再引蔑導(dǎo)跟，增強項目的沿市場適應(yīng)性和尊盈利能力；在搞項目發(fā)展中尤申其重視成都人香親近自然、鄉(xiāng)撞村田園風(fēng)光和燕崇尚閑適、愜系意的生活的特銹征，加強生態(tài)檔環(huán)保和休閑度險假游樂的宣傳須，突出項目景哀觀優(yōu)勢及個性味特征，提高市屈場的認知度；饒以然“縣大社區(qū)、小組本團濟”內(nèi)的發(fā)展形式，促滿足成都人方繡便生活的需要奉，增強社區(qū)的畜配套建設(shè)；繭成都房地產(chǎn)市東場區(qū)域定位特跳征非常明顯，鑄在項目發(fā)展中樓加強優(yōu)勢宣傳深，努力消除城起東在人們心目割中的形象較為施重要；魚成都房地產(chǎn)市拿場處在快速發(fā)家展期，消費者鐵的接受能力較午強，各種歐風(fēng)精、民族等的建視筑風(fēng)格社區(qū)比刮比皆是，因此蔑，在項目風(fēng)格喬定位上要注意弊回避與本地開扁發(fā)商在民族風(fēng)極格方面的競爭施；睜項目地塊所處濫區(qū)域交通便利剪，生態(tài)旅游的搜環(huán)境優(yōu)勢明顯兄；由于目前周跨邊缺乏必要的許生活和商業(yè)配暖套，在規(guī)劃中從注意克服；鳳收費站對本項再目發(fā)展有一定慨的不利影響，覆應(yīng)以客戶專車茅或年票制贈送撈的形式予以克誰服；株地塊出口單一施、地形較長飼（冬1卡公里以上），貿(mào)規(guī)劃中應(yīng)注意蠅克服；兩個地耀塊規(guī)劃中盡量熟形成一體，進疊行封閉管理。夸2糾.課物業(yè)發(fā)展建議擺2.1扮成都市房地產(chǎn)巡發(fā)展大勢甚城東、城南的塑崛起：睜政府宏觀調(diào)控朗，決定城市向部南、向東方向臣發(fā)展。南部將稠形成城市副中沒心，而東部也洪將在原有工業(yè)鍬、旅游混合發(fā)禽展的基礎(chǔ)得以腎改善。南部因遣為有高新技術(shù)剃開發(fā)區(qū)的作用息，城市副中心嶄易于形成，富妙人區(qū)的屬性將悲更加明顯；而膀東部必將利用屑自然環(huán)境優(yōu)勢盟，塑造區(qū)域生美態(tài)居住形象。名西部貴人區(qū)和磨南部富人區(qū)的所地位形成已久每，東部區(qū)域雖武然有政府宏觀穿調(diào)控支持，但封在很長一段時犁間內(nèi)仍然很難巷挑戰(zhàn)西部和南修部地區(qū)。因此斑，本項目一方艦面必須尋求與汁東部、南部區(qū)泉域房地產(chǎn)的差賢異化，另外一跑方面仍需利用揉價格競爭優(yōu)勢燕，吸引全市范嗓圍內(nèi)客戶。惡人區(qū)惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強勢影響別墅熱潮：攻200金2貪年成都房地產(chǎn)疲市場患了別墅妹熱，除北部區(qū)切域外，東、南蓬、西面別墅全嘆面開花戲。憂“挽草堂之盟春務(wù)”嬌更是在五一前捎夕的中國別墅農(nóng)樣板項目推薦安活動中出盡風(fēng)換頭，最終獲得東申報別墅樣板崗項目的資格。普高檔住宅的大達量出現(xiàn)，創(chuàng)新宵、差異化成為雪此類項目必須片把握的競爭手護段，否則，同祝質(zhì)化的最終結(jié)遙果只能導(dǎo)致價擾格戰(zhàn)和項目的萄全面失敗。盾外來大象的足巨音：單深圳萬科、中晶國海外房產(chǎn)、蝕深圳長城地產(chǎn)車、深圳招商地場產(chǎn)等大牌地產(chǎn)看公司的進入，簽進一步激化了單成都市房地產(chǎn)膽市場的競爭。休萬科城市花園績系列的延展深顛入、中海名城呀的精致，無一差不是高品質(zhì)樓跨盤的寫照，而錄其價格并不高狠于成都市原有噴市場價。大象糊的加入，必將窗帶來地產(chǎn)的恐涂慌，以往低層隆次的競爭已經(jīng)除很難適應(yīng)市場屈。唯有經(jīng)過準糠確定位、細心選規(guī)劃、精心打醒造的項目才能戰(zhàn)從市場中突圍網(wǎng)。城東的發(fā)展：牢城東的房地產(chǎn)更在政府宏觀利甚好因素的促進蜘下，蓄勢待發(fā)對。多個大型項誦目已經(jīng)啟動，西但城東窮人區(qū)框的影響還烙印輛在這些項目的搶開發(fā)上。突破禮區(qū)域形象，利鍬用良好的自然懼條件，走生態(tài)遺居家概念，將裳成為本區(qū)域房療產(chǎn)與全市房產(chǎn)表競爭的法寶。敵2.2轉(zhuǎn)定位思考相—泳—成本項目定位需圣要考慮到以下險一些主要因素綿區(qū)位條件：耀項目距離成都兇市絕僅構(gòu)2國0彈分鐘車程，但撇收費站的設(shè)立靠必將在一定程釣度阻礙項目的哈發(fā)展。如同重株慶的北部新城驚、深圳的鹽田耀、廣州的番禺盟。雖地塊條件：狗地塊內(nèi)自然條犧件十分優(yōu)脂越昏—祖—妖山水俱備，價提值值得深入挖保掘。核市場條件：緒龍泉驛區(qū)項目輝正大規(guī)模動工坊，區(qū)域居住形徒象將在這些項杯目的宣傳下得竟以提升；同時養(yǎng)，這些在建項旨目品質(zhì)普遍不謀高，本項目應(yīng)算避免與這類項砍目的同質(zhì)化競督爭。另外，城劉南城市行政副沃中心、高新技縣術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)慎、城東經(jīng)濟技推術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)滑展，將直接為我本項目帶來大幫量潛在客戶。棚投資回報：加各個不同的方核案，投資回報初率將不同，同宇時風(fēng)險也不一傻樣?？蓞^(qū)域形象：檔作為國家級的萍旅游區(qū)、成都優(yōu)市家喻戶曉的世休閑度假勝地急。每年巾的言3-濁5芬月份，本區(qū)域因都會接待大量龜?shù)穆糜味燃俸头彘_會的游客。身但同時，重工善業(yè)區(qū)、窮人區(qū)鄉(xiāng)的形象將對本烈項目推廣造成稍不利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案狼—儲—油在最終確定項趁目定位時，應(yīng)扶該綜合考慮到趕地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案正2.3既項目總體運作意思路具城市發(fā)展戰(zhàn)略背的轉(zhuǎn)移，不可蜜否認的給區(qū)域舉房地產(chǎn)市場帶設(shè)來了良好的發(fā)誕展機會。同時沾，多個大型房予地產(chǎn)項目已經(jīng)零全面啟動，競居爭壓力較大。蒸另外尚有一些瀉待開發(fā)項目隨撞時準備伺機出謝擊，這不得不都讓人聯(lián)想起華逐南板塊的硝煙為。正如扮王志綱齊先生所言，激警烈的競爭使創(chuàng)價新成為欲望、眠使超越成為本的能、使個性成蹄為必須。本項掙目在區(qū)域乃至建全市范圍內(nèi)，針擁有其他項目受無法比擬的綜堅合優(yōu)勢（自然宣環(huán)境與市區(qū)的裂近距離區(qū)位條恐件的結(jié)合），聲這一點在成都錢市可以說是獨迅一無二的。創(chuàng)限新、超越、個菜性將成為本項庫目開發(fā)的主旋址律。本項目初頃步確定將發(fā)展黑為一個以生態(tài)胖住宅為主，集依生態(tài)觀光旅游慎、度假會議于嗎一體的復(fù)合型容房地產(chǎn)項目。準同時，項目前緣期開發(fā)應(yīng)充分核利用項目價格貴優(yōu)勢，與全市柿范圍內(nèi)高品質(zhì)雄房地產(chǎn)項目競冊爭，實現(xiàn)低開恰高走戰(zhàn)略。侍項目一期將以昌部分娛樂觀光奪項目和少量別抓墅先行，產(chǎn)生悔熱銷的效果，捧以此聚集人氣虛，提高項目影曠響力，帶動后璃期銷售。一期瓦目標客戶將主障要從高新技術(shù)芬產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、渡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)邀區(qū)等企業(yè)密集次的臨近區(qū)域挖陵掘。這些區(qū)域制不僅擁有本項敏目所需的大量箏目標客戶，而寬且與本項目相虜隔不遠，與本搏項目之間的交處通聯(lián)系也可繞把過城東窮人區(qū)耀、重工業(yè)區(qū)的兆不良形象影響稍。二期以大量頃居住物業(yè)出現(xiàn)葛，通過前期的類熱銷所形成的色人氣、品牌、赤實景展現(xiàn)帶動抄二期物業(yè)。最柴后通過已有良歡好的自然及人兩工環(huán)境、完善酸的配套設(shè)施，于順勢而為，推音出會議中心，武進一步提升項要目形象。喘項目的代理、士廣告、規(guī)劃設(shè)筍計、物業(yè)管理褲均以國內(nèi)或國責(zé)際一流企業(yè)為陽首選，以實現(xiàn)嗚項目的強強聯(lián)桌合，保證項目移過程精品的實儀現(xiàn)，塑造項目慈高品位、高品掠質(zhì)的精品社區(qū)設(shè)形象。以項目減品牌帶動企業(yè)足品牌建設(shè)。鋪2.4俗定位總體描述繁以生態(tài)住宅為維主，生態(tài)觀光芽旅游、會議休認閑度假為輔的呀復(fù)合型高尚湖衰濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：濁已有生態(tài)環(huán)境倚：有利于度假塵會議、觀光旅紛游價值的挖掘狡離市區(qū)距離不協(xié)遠：居家價值料可以利用添城市規(guī)劃重心丘的轉(zhuǎn)移：增值落前景看好許成都市良好的礎(chǔ)經(jīng)濟環(huán)境：保巨證了本項目的橋市場基徑礎(chǔ)牽—真—省尤其是項目附屯近擁有高新技射術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)貌、經(jīng)濟技術(shù)開穴發(fā)區(qū)等企業(yè)密咱集型區(qū)域。擺開發(fā)商希望盡次快收回投資的溪意圖：居住物縣業(yè)成為主要的良選擇吐別墅、多層建尿筑成本低，開腥發(fā)商所需資金檔占用少殘觀光旅游：與扔區(qū)域功能定位繞相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)療互動，直接帶穿旺項目人氣，鋸進而促進項目混推廣銷