林安國(guó)際商貿(mào)物流城定位報(bào)告

林安國(guó)際商貿(mào)物流城定位報(bào)告第一頁(yè)，共149頁(yè)。第一部分：項(xiàng)目定位目錄1、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局和平面劃分2、項(xiàng)目建筑規(guī)劃及裝修設(shè)計(jì)建議1、項(xiàng)目整體定位分析2、項(xiàng)目定位各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化3、項(xiàng)目定位可行性分析4、項(xiàng)目定位的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)要素分析第二部分：項(xiàng)目的整體概念規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議第三部分：項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路建議及投資收益測(cè)算1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路建議2、項(xiàng)目投資收益測(cè)算1-2526-5152-6364-7071-8485-129138-142130-137第二頁(yè)，共149頁(yè)。第一部分項(xiàng)目定位第三頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目整體定位分析1-1-第四頁(yè)，共149頁(yè)。

本項(xiàng)目抓住這一契機(jī)，整合現(xiàn)有資源，完善物流、倉(cāng)儲(chǔ)等配套，打造集商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)物流于一體的一站式采購(gòu)基地，帶動(dòng)十堰專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和商貿(mào)流通行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。（一）改變現(xiàn)有市場(chǎng)散亂分布格局十堰目前五金機(jī)電、建材市場(chǎng)處于散亂分布狀態(tài)，汽配市場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，市場(chǎng)陳舊，老化嚴(yán)重，原有市場(chǎng)急需升級(jí)換代。通過(guò)實(shí)地調(diào)研走訪，發(fā)現(xiàn)十堰現(xiàn)有市場(chǎng)較為落后，商戶集中程度不夠，輻射范圍有限，缺乏規(guī)模龐大、品類(lèi)齊全的一站式經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)場(chǎng)所。下游客戶采購(gòu)進(jìn)貨極為不便，部分經(jīng)營(yíng)品類(lèi)較多的客戶進(jìn)一次貨往往要跑遍十堰幾個(gè)市場(chǎng)，既浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間又加大了采購(gòu)成本，還有許多縣城的客戶干脆就跑到襄陽(yáng)、武漢等地進(jìn)貨，白白造成生意機(jī)會(huì)外流；-2-項(xiàng)目定位切入點(diǎn)第五頁(yè)，共149頁(yè)。十堰老汽配市場(chǎng)是由多個(gè)業(yè)主共同開(kāi)發(fā)且業(yè)態(tài)雜亂分布，缺乏有效管理，市場(chǎng)硬件設(shè)施老化落后，道路狹窄不合理，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，租金較高，無(wú)法滿足商戶經(jīng)營(yíng)需要。（二）業(yè)態(tài)布局科學(xué)合理十堰白浪老汽配市場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)年限長(zhǎng)遠(yuǎn)，建筑老化，道路規(guī)劃不合理、市場(chǎng)陳舊、缺乏停車(chē)場(chǎng)等配套；市場(chǎng)缺乏有效規(guī)范的管理，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，道路經(jīng)常堵塞，嚴(yán)重的影響了市場(chǎng)整體形象，給消費(fèi)者（尤其是異地采購(gòu)的消費(fèi)者）留下不好印象?？茖W(xué)合理的業(yè)態(tài)布局是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研找到符合市場(chǎng)需要的業(yè)態(tài)，并進(jìn)行合理布局規(guī)劃，給經(jīng)營(yíng)商戶提供支持和幫助。-3-第六頁(yè)，共149頁(yè)。

（四）強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理、打造星級(jí)市場(chǎng)建立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，提高市場(chǎng)知名度、縮短培育期、打造興旺繁榮的星級(jí)市場(chǎng)，讓進(jìn)駐商戶跟著市場(chǎng)一起逐漸發(fā)展壯大。本項(xiàng)目可通過(guò)完善銀行、工商稅務(wù)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、停車(chē)等經(jīng)營(yíng)配套，打造現(xiàn)代化的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。（三）完善經(jīng)營(yíng)配套、提供經(jīng)營(yíng)采購(gòu)便利目前十堰在營(yíng)的幾大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)配套不齊全，也嚴(yán)重缺乏倉(cāng)儲(chǔ)物流配套，造成商戶經(jīng)營(yíng)不方便、市場(chǎng)商品不能順暢流通、下游客戶采購(gòu)費(fèi)事費(fèi)力等諸多矛盾?，F(xiàn)代化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要求經(jīng)營(yíng)配套完善，給市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶和前往市場(chǎng)消費(fèi)采購(gòu)的客戶提供便利。一個(gè)市場(chǎng)如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和貼心的服務(wù)，整個(gè)市場(chǎng)就猶如一盤(pán)散沙，經(jīng)營(yíng)商戶各自為政單兵作戰(zhàn)，既缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，輻射范圍和生意機(jī)會(huì)也會(huì)每況愈下。十堰幾大市場(chǎng)目前都處于這種狀態(tài)，亟待改善。-4-第七頁(yè)，共149頁(yè)。

（六）爭(zhēng)取政府支持、營(yíng)造和諧經(jīng)營(yíng)環(huán)境（五）引進(jìn)實(shí)力商家、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)力商戶和龍頭大戶是市場(chǎng)的中堅(jiān)，十堰市目前幾大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量良莠不齊，經(jīng)營(yíng)實(shí)力有限；十堰位于鄂、豫、陜、渝結(jié)合部，是四大經(jīng)濟(jì)區(qū)的最佳融合點(diǎn)，在接受四大經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射的同時(shí)，積聚整合放大四大經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)信號(hào)，形成新的輻射源，成我國(guó)東西部交流的“橋頭堡”。具備大商貿(mào)大流通的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目可在整合現(xiàn)有商戶資源的基礎(chǔ)上，引進(jìn)外地實(shí)力商家與本地商戶強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)他們多年積累的下游客戶群體、經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)、良好的一手貨源、豐富的產(chǎn)品種類(lèi)，整體提升本市場(chǎng)在十堰周邊城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，吸引下游商家前往本項(xiàng)目消費(fèi)采購(gòu)。通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)地調(diào)研訪談，經(jīng)營(yíng)商戶普遍比較看重地方政府的支持力度。本項(xiàng)目可最大限度爭(zhēng)取政府的支持，通過(guò)政府合理的引導(dǎo)，為市場(chǎng)內(nèi)商戶提供政策扶持、稅收優(yōu)惠、解決子女上學(xué)問(wèn)題等措施，營(yíng)造寬松和諧的經(jīng)商環(huán)境，樹(shù)立并增強(qiáng)目標(biāo)客戶的信心。-5-第八頁(yè)，共149頁(yè)。

單個(gè)業(yè)態(tài)品類(lèi)，其規(guī)模體量不容易做大，一定要通過(guò)多業(yè)態(tài)組合，納入多種相互帶動(dòng)、相互補(bǔ)充的業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)模影響力。將十堰市主要市場(chǎng)業(yè)態(tài)，進(jìn)行科學(xué)組合，抓住十堰乃至周邊城市最需要、最厚實(shí)的消費(fèi)需求；住宅作為大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定器，其作用不可低估，既可通過(guò)規(guī)劃適當(dāng)體量的住宅給市場(chǎng)內(nèi)商戶提供經(jīng)營(yíng)便利，又可消化一定面積和容積率，有效化解開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)；還可通過(guò)商業(yè)提升住宅投資的升值空間，吸引市區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)。大商業(yè)需要大配套。目前新開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目與舊商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，可以說(shuō)就是配套的競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目把倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)物流設(shè)置專(zhuān)門(mén)的區(qū)域，再加上大集團(tuán)的模式的運(yùn)作；另外把車(chē)輛檢測(cè)中心、工商稅務(wù)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、金融銀行、電信、餐飲娛樂(lè)、酒店住宿、生活便利服務(wù)等全部囊括其中，打造實(shí)實(shí)在在的一站式消費(fèi)采購(gòu)基地；多業(yè)態(tài)組合商業(yè)與住宅的組合商業(yè)與配套的組合本項(xiàng)目總體量較大（約2100畝），先期開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；后期開(kāi)發(fā)住宅等配套；要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、一炮而紅做大做強(qiáng)，在定位和開(kāi)發(fā)思路上，一定要遵循如下幾點(diǎn)：-6-項(xiàng)目定位方向第九頁(yè)，共149頁(yè)。

鄂西地區(qū)現(xiàn)代化一站式

商貿(mào)物流交易基地（一）項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位說(shuō)明：項(xiàng)目總占地約2100畝，總商業(yè)建筑面積將超過(guò)130萬(wàn)㎡，建成后將成為十堰商貿(mào)業(yè)龍頭及周邊地區(qū)的商品物流交易基地。項(xiàng)目定位分析-7-第十頁(yè)，共149頁(yè)。

160余萬(wàn)㎡鄂西最大的商貿(mào)物流交易基地（二）項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)主題定位說(shuō)明：通過(guò)對(duì)十堰深入細(xì)致的調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和體量，建議打造集汽車(chē)配件銷(xiāo)售、整車(chē)交易展示、五金機(jī)電、基礎(chǔ)建材和中低端家居建材、貨運(yùn)物流、商務(wù)會(huì)展中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、車(chē)輛檢測(cè)中心等多功能綜合性商貿(mào)物流交易基地。項(xiàng)目定位分析-8-第十一頁(yè)，共149頁(yè)。

（三）項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位業(yè)態(tài)組合定位汽車(chē)配件整車(chē)市場(chǎng)建材五金機(jī)電餐飲休閑娛樂(lè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目定位分析-9-第十二頁(yè)，共149頁(yè)。

汽車(chē)配件、整車(chē)市場(chǎng)業(yè)態(tài)品種細(xì)分汽車(chē)類(lèi)（主要是商用車(chē)類(lèi)）微卡、微面、皮卡、輕卡、微客、自缷車(chē)、載貨車(chē)、牽引車(chē)、掛車(chē)，專(zhuān)用車(chē)汽配類(lèi)商用大車(chē)配件、工程車(chē)車(chē)配件、汽車(chē)油品、輪胎、客車(chē)配件。其中汽車(chē)配件包括底盤(pán)件（含發(fā)動(dòng)機(jī)件）、易損件（日常消耗，含機(jī)油三濾等）、整車(chē)件（主要包括保險(xiǎn)杠、大燈等）、汽車(chē)電噴（含電瓶、保險(xiǎn)、電路等）汽車(chē)用品汽車(chē)內(nèi)飾用品、汽車(chē)外飾用品、汽車(chē)電子用品、汽車(chē)美容用品、汽車(chē)養(yǎng)護(hù)用品、汽車(chē)改裝用品、汽車(chē)安全用品等（1）業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位-10-第十三頁(yè)，共149頁(yè)。

十堰作為我國(guó)重要的商用車(chē)生產(chǎn)基地，但缺少一個(gè)對(duì)外展示平臺(tái)。目前輕卡、皮卡、微面以及中重型商用車(chē)主要分布在白浪西路和白浪東路，分布在街道兩邊，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，商戶意見(jiàn)較大。目前缺少一個(gè)統(tǒng)一的、經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好的、科學(xué)的、配套完善的大型汽車(chē)展示交易中心；目前十堰汽配市場(chǎng)主要分布在白浪老汽配城和汽配機(jī)電廣場(chǎng)，市場(chǎng)起點(diǎn)低、經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，配套不完善，跟不上商戶發(fā)展需要。在營(yíng)商戶向往規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃科學(xué)的市場(chǎng)，希望能有一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，發(fā)展壯大現(xiàn)有的生意；十堰為汽車(chē)汽配產(chǎn)地型城市，其配件市場(chǎng)不僅要滿足本地有車(chē)一族需要，還要供給全國(guó)各地的工廠企業(yè)及各級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商。中國(guó)十堰汽配城每年的銷(xiāo)量在100億以上，陳舊的市場(chǎng)與銷(xiāo)量不匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，十堰現(xiàn)有機(jī)動(dòng)車(chē)保有量約44萬(wàn)輛，本項(xiàng)目規(guī)劃汽配汽貿(mào)可整合十堰現(xiàn)有商戶資源，做到汽配用品一站式采購(gòu)，滿足十堰市民的消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位分析：-11-第十四頁(yè)，共149頁(yè)。

家居建材（2）業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位業(yè)態(tài)品種細(xì)分廚電類(lèi)廚具消毒柜、洗碗機(jī)、換氣扇、電烤箱等櫥柜上柜、底柜、作業(yè)臺(tái)、刷洗臺(tái)等電器電飯煲、淋浴器、熱水器、浴霸、太陽(yáng)能熱水器水暖衛(wèi)浴衛(wèi)浴潔具浴缸、蹲廁、便斗、沖淋房等水暖五金浴缸水箱配件、面盆配件、毛巾架、浴簾桿等五金配件膨脹螺栓、螺絲、捆綁物、螺帽、螺桿等地面材料類(lèi)竹木地板實(shí)木地板、復(fù)合地板、強(qiáng)化復(fù)合地板、竹地板陶瓷地磚地磚、腰線、拋光磚等室內(nèi)裝飾類(lèi)門(mén)窗實(shí)木門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)、鐵拉門(mén)等吊頂PVC扣板、鋁塑扣板、礦棉板材料等樓梯木質(zhì)樓梯、鐵藝樓梯等涂料墻紙類(lèi)油漆涂料PVC扣板、鋁塑扣板、礦棉板材料等壁紙壁紙、窗花紙、木紋紙、裝飾紙等燈飾燈飾花燈、異開(kāi)時(shí)燈、電子件、臺(tái)燈、護(hù)眼燈等材料類(lèi)板材裝飾板、裝飾面板、寶麗板、三聚氫氨板等鋼鋁材角鋼、鋁管材等石材文化石、大理石、花崗巖等水泥——防水材料——玻璃彩繪玻璃、雕刻玻璃，鑲嵌玻璃、磨砂玻璃瓦片——管材PVC管、鋼管等家居軟裝類(lèi)窗簾布藝、家居飾品-12-第十五頁(yè)，共149頁(yè)。

根據(jù)實(shí)地走訪調(diào)研，十堰家居建材市場(chǎng)多達(dá)八個(gè)，整體市場(chǎng)體量較大，總體經(jīng)營(yíng)商戶有1402戶，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)206898㎡。其中建材市場(chǎng)包括辰泓建材市場(chǎng)、虹橋建材市場(chǎng)、澳門(mén)街建材市場(chǎng)、金地家居廣場(chǎng)、好百年建材市場(chǎng)、景旭華燈飾城等五個(gè)規(guī)模較大市場(chǎng)，這部分市場(chǎng)形成時(shí)間早、產(chǎn)品覆蓋齊全、價(jià)格適中、知名度高、人流量大，且交通便利，為十堰市建材買(mǎi)賣(mài)的聚居地；家居市場(chǎng)包括居然之家、金地廣場(chǎng)、俊發(fā)家居等，這部分市場(chǎng)都是賣(mài)場(chǎng)式形態(tài)，且均集中于十堰市繁華地段，產(chǎn)品檔次高、價(jià)格不菲，為十堰市高端家居建材產(chǎn)品的主流消費(fèi)地。近幾年十堰建材家居市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但由于不同的定位和產(chǎn)品設(shè)置的差異，十堰各中低端建材市場(chǎng)較為混亂，由于單體體量較小，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，市場(chǎng)和商戶尋求轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然，急需大型的體量規(guī)模較大的建材市場(chǎng)的出現(xiàn)。分析業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位-13-第十六頁(yè)，共149頁(yè)。業(yè)態(tài)品種細(xì)分五金機(jī)電五金工具電動(dòng)工具、氣動(dòng)工具、手動(dòng)工具、液壓工具、汽保工具、防爆工具、起重工具、搬運(yùn)工具、測(cè)量工具電工電氣電力設(shè)備、電工器材、高壓電器、低壓電器、防爆電器、真空電器、通訊電器、開(kāi)關(guān)電器、照明電器標(biāo)準(zhǔn)件緊固件、鍵、銷(xiāo)、墊、軸承、鋼絲繩、卡頭、扣件、緊線扣、彈簧、齒、槽、鏈、滑輪、聯(lián)結(jié)件、密封件機(jī)電設(shè)備泵業(yè)、發(fā)電機(jī)、變速器等機(jī)械設(shè)備通用機(jī)械、減速機(jī)械、工程機(jī)械、輕工機(jī)械、包裝機(jī)械、橡塑機(jī)械、儀表機(jī)械、清潔機(jī)械、運(yùn)輸機(jī)械材料類(lèi)有色金屬型材、不銹鋼制品\塑料建材、塑料制品安保安防類(lèi)勞保用品、安防用品；環(huán)保、凈化、除塵設(shè)備，消防類(lèi)日用五金配件家居用品、日用五金用品、自行車(chē)配件、萬(wàn)角輪等水暖五金有水嘴、淋浴器、落水、便器配件、盥洗器配件、噴洗按摩浴缸配件、閥門(mén)、管道連接件建筑五金門(mén)窗五金、裝潢五金、絲釘網(wǎng)類(lèi)、點(diǎn)線電纜五金機(jī)電（3）業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位-14-第十七頁(yè)，共149頁(yè)。十堰房地產(chǎn)的大開(kāi)發(fā)、十堰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的升級(jí)、工業(yè)園區(qū)的新建和周邊縣市礦山的開(kāi)發(fā)，將會(huì)加大對(duì)五金機(jī)電的需求，促進(jìn)十堰五金機(jī)電市場(chǎng)的發(fā)展；十堰暫無(wú)成型成規(guī)模的大型五金機(jī)電市場(chǎng)，現(xiàn)有市場(chǎng)多自發(fā)形成，以沿街商鋪的形式零散分布在城市核心商圈的主干道兩旁，市場(chǎng)形成年代久遠(yuǎn)，租金偏高，配套缺失，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)不全，缺乏業(yè)態(tài)劃分，嚴(yán)重制約了五金機(jī)電市場(chǎng)的良性發(fā)展，市場(chǎng)亟待升級(jí)換代。十堰現(xiàn)有的五金機(jī)電市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約5200㎡，經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較小，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)不能，難以形成聚集效應(yīng)，不能全面滿足目標(biāo)客戶的一站式采購(gòu)需求。十堰市做為一個(gè)區(qū)域性的中心城市，市場(chǎng)存在擴(kuò)容空間。分析業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)品種定位本項(xiàng)目五金機(jī)電業(yè)態(tài)，可與汽配、建材等業(yè)態(tài)形成綜合集聚效應(yīng)，整合十堰現(xiàn)有的五金機(jī)電市場(chǎng)，打造十堰及周邊城市消費(fèi)采購(gòu)首選目標(biāo)市場(chǎng)。-15-第十八頁(yè)，共149頁(yè)。經(jīng)營(yíng)品種定位小型超市餐飲休閑娛樂(lè)手機(jī)數(shù)碼酒店賓館廣告、復(fù)印美容美發(fā)隨著市場(chǎng)的發(fā)展，人流量將越來(lái)越大，規(guī)劃餐飲、休閑娛樂(lè)及生活便利等業(yè)態(tài)，既可作為市場(chǎng)本身的配套，也可為采購(gòu)人群提供服務(wù)。藥店餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)便利商業(yè)-16-第十九頁(yè)，共149頁(yè)。核心商圈：以十堰市域?yàn)楹诵模椛涫呦螺?區(qū)5縣1市2個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（茅箭區(qū)、張灣區(qū)、鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、十堰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)）350萬(wàn)人口消費(fèi)大市場(chǎng)。次級(jí)商圈：立足十堰，輻射鄂西地區(qū)，包括巫溪縣、巫山縣、神農(nóng)架林區(qū)、興山縣、?？悼h、谷城縣、老河口市、?？悼h、淅川縣、西峽縣、商南縣、及與陜西、重慶、四川交界周邊城市。17備注：深色區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目核心商圈；黃色區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目次級(jí)商圈。隨著項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況良好、市場(chǎng)知名度不斷提升、經(jīng)營(yíng)商戶綜合實(shí)力不斷加強(qiáng)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)逐步完善豐富、商品流通更加順暢，本項(xiàng)目輻射十堰周邊縣市是可行的。十堰市竹山縣竹溪縣房縣谷城縣丹江口市老河口市隕縣白河縣?？悼h項(xiàng)目商圈半徑定位第二十頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目商圈半徑定位十堰十堰市汽車(chē)汽配服務(wù)全省，輻射全國(guó)-18-第二十一頁(yè)，共149頁(yè)。十堰及周邊城市居民消費(fèi)；十堰下轄縣市經(jīng)銷(xiāo)商；十堰及周邊地區(qū)政府、企業(yè)、事業(yè)單位專(zhuān)項(xiàng)采購(gòu)；重慶、四川等異地采購(gòu)；汽配全國(guó)各地汽配經(jīng)銷(xiāo)、代理、批發(fā)商；東風(fēng)公司各下屬整車(chē)廠、配件商；十堰及全國(guó)各地的企業(yè)、機(jī)動(dòng)車(chē)主、修理廠；海外市場(chǎng)，主要是第三世界國(guó)家的市場(chǎng)；目標(biāo)消費(fèi)群體定位整車(chē)-19-第二十二頁(yè)，共149頁(yè)。十堰及周邊城市五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)商戶；十堰及周邊城市建筑工地、施工單位、企事業(yè)單位、工廠、礦山等；十堰及周邊縣市居民個(gè)人及下級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商；建筑工地、施工單位、家裝公司、企事業(yè)單位、工廠、礦山等；目標(biāo)消費(fèi)群體定位基礎(chǔ)建材及中低端家居建材五金機(jī)電-20-第二十三頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目周邊居住人口；十堰城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購(gòu)者；市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶；餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)便利等：目標(biāo)消費(fèi)群體定位倉(cāng)儲(chǔ)主要面向一、二、三期市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商戶；物流主要面向一、二、三期市場(chǎng)內(nèi)商戶以及整個(gè)十堰的有物流需求的群體；倉(cāng)儲(chǔ)物流-21-第二十四頁(yè)，共149頁(yè)。1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)（SO）分析（1）原產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)十堰為東風(fēng)汽車(chē)原產(chǎn)地，憑借得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)及商戶多年苦心經(jīng)營(yíng)形成的穩(wěn)定上下游關(guān)系，十堰汽配市場(chǎng)在全國(guó)市場(chǎng)中占有較大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)已成為繼北京、上海之后的全國(guó)汽配市場(chǎng)三大價(jià)格信息平臺(tái)之一，每年的產(chǎn)品價(jià)格會(huì)直接或間接地影響波及全國(guó)各地汽配產(chǎn)品價(jià)格。（2）綜合型一站式批發(fā)市場(chǎng)缺失通過(guò)對(duì)十堰在營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除汽配市場(chǎng)外，十堰其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布較為零散，批發(fā)貿(mào)易業(yè)較為落后，市場(chǎng)輻射范圍較小，缺乏統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)品種齊全、配套完善的大型綜合型一站式批發(fā)市場(chǎng)。（3）老市場(chǎng)亟待升級(jí)十堰目前在營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍存在建筑陳舊老化、交易模式傳統(tǒng)落后、經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟亂差、經(jīng)營(yíng)配套嚴(yán)重缺失、缺乏統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理等弊端，已經(jīng)不能滿足在營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)需要，更沒(méi)辦法滿足人們不斷提高的消費(fèi)、采購(gòu)需求，隨著城市高速發(fā)展和人口的自然增長(zhǎng)，升級(jí)換代是大勢(shì)所趨。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位SWOT分析-22-第二十五頁(yè)，共149頁(yè)。（4）項(xiàng)目交通區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于十堰東部，是城市的重點(diǎn)發(fā)展方向，北臨G316國(guó)道，距G70高速出口和在建的武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)均不足5公里，具備做大商貿(mào)大流通的良好基礎(chǔ)。十堰山多地少，土地資源匱乏，老市場(chǎng)普遍較為狹小，配套設(shè)施缺乏，輻射能力有限。本項(xiàng)目規(guī)模大，在具備這些先天優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃，整合現(xiàn)有資源，打造十堰一站式商貿(mào)物流批發(fā)采購(gòu)基地，立足十堰輻射周邊城市是切實(shí)可行的。（5）許多經(jīng)營(yíng)商戶看好本項(xiàng)目發(fā)展前景在抽樣訪談十堰汽配、整車(chē)、五金機(jī)電、建材、物流等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶中了解到，許多在營(yíng)商戶對(duì)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所表示很不滿意，希望能有一個(gè)整體規(guī)劃科學(xué)合理、經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好、經(jīng)營(yíng)配套完善、運(yùn)營(yíng)管理貼心到位的市場(chǎng)，提供良好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)發(fā)展壯大現(xiàn)有的生意。對(duì)本項(xiàng)目的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展空間比較看好，表示會(huì)密切關(guān)注本項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位SWOT分析-23-第二十六頁(yè)，共149頁(yè)。策略目前項(xiàng)目北側(cè)臨209國(guó)道，其余三側(cè)均為山地。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的人、車(chē)流進(jìn)行實(shí)地抽樣勘測(cè)，途經(jīng)項(xiàng)目的車(chē)流主要為貨車(chē)257輛/小時(shí)、客車(chē)68輛/小時(shí)、城鄉(xiāng)巴士40輛/小時(shí)、轎車(chē)285輛/小時(shí)、摩托車(chē)48輛/小時(shí)、自行車(chē)6輛/小時(shí)，途經(jīng)項(xiàng)目的人流約為3人/小時(shí)，暫無(wú)公交經(jīng)過(guò)。項(xiàng)目周邊有三個(gè)大型工業(yè)園，無(wú)較大規(guī)模商業(yè)，316國(guó)道東西兩側(cè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為混亂，汽配、五金、煙花爆竹、美容美發(fā)、餐飲、便民商店混雜，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜合各方面情況，市場(chǎng)一期在運(yùn)營(yíng)階段將面臨一定的經(jīng)營(yíng)壓力。通過(guò)完善倉(cāng)儲(chǔ)配套滿足商戶經(jīng)營(yíng)需求；通過(guò)完善物流配套打通上下游營(yíng)銷(xiāo)通路；通過(guò)全方位的整合推廣為進(jìn)駐商戶創(chuàng)造更多的生意機(jī)會(huì)和營(yíng)造旺盛的商業(yè)氛圍；通過(guò)組建專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)解決經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的難題；（1）項(xiàng)目周邊車(chē)流量較大，但目前人氣、商業(yè)氛圍不足存在一定的經(jīng)營(yíng)壓力2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位劣勢(shì)和威脅（WT）分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位SWOT分析-24第二十七頁(yè)，共149頁(yè)。本項(xiàng)目旨在打造鄂西北地區(qū)一站式商貿(mào)物流采購(gòu)中心，要求進(jìn)駐商戶具備經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)、具有豐富的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全、商品價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力等優(yōu)勢(shì)，目前十堰的在營(yíng)商戶無(wú)論是從質(zhì)量還是數(shù)量方面（除中重型汽配商戶外），都不能全面滿足本項(xiàng)目，招商壓力招商難度較大。制定較為優(yōu)惠的招商政策，在異地城市面向?qū)嵙ι虘艉妄堫^大戶展開(kāi)招商；制定較為優(yōu)惠的招商政策，在上游市場(chǎng)和原產(chǎn)地面向生產(chǎn)廠家展開(kāi)招商。（3）十堰本地經(jīng)營(yíng)商戶實(shí)力有限、數(shù)量有限策略策略項(xiàng)目周邊村莊較少，目前無(wú)任何市政、生活、交通等配套，這是造成項(xiàng)目周邊人氣和商業(yè)氛圍差最主要的原因，本項(xiàng)需采取各種措施引導(dǎo)人流。建議本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，引進(jìn)客運(yùn)中心、開(kāi)通中短途客運(yùn)、城鄉(xiāng)客運(yùn)、市內(nèi)公交等解決人流和商品流通問(wèn)題，并完善市政配套、金融配套、餐飲、休閑娛樂(lè)配套、購(gòu)物超市或便利店等配套、社區(qū)醫(yī)院（藥店）配套等，提升項(xiàng)目的人氣和商業(yè)范圍，為經(jīng)營(yíng)商戶和采購(gòu)客商提供全面的服務(wù)。（2）項(xiàng)目周邊市政、生活、交通配套嚴(yán)重缺乏-25-第二十八頁(yè)，共149頁(yè)。

各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化2-26-第二十九頁(yè)，共149頁(yè)。規(guī)模量化依據(jù)參考十堰整體發(fā)展規(guī)劃和人口狀況、消費(fèi)采購(gòu)需求等綜合因素；參考十堰現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模；參考同類(lèi)地級(jí)城市經(jīng)營(yíng)規(guī)模（我司在國(guó)內(nèi)地級(jí)城市成功操作過(guò)類(lèi)似綜合性商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)我司研究中心專(zhuān)門(mén)針對(duì)地級(jí)城市商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)量化進(jìn)行過(guò)深入研究，從中得出了一定的規(guī)律）；參考十堰工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和東風(fēng)產(chǎn)能擴(kuò)展計(jì)劃及十堰汽配城經(jīng)營(yíng)情況;

-27-第三十頁(yè)，共149頁(yè)。同類(lèi)地級(jí)市經(jīng)營(yíng)規(guī)模橫向?qū)Ρ冉?jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰（㎡）襄陽(yáng)（㎡）南陽(yáng)（㎡）汽配汽配城沿街商鋪2500023580約50000約24000地級(jí)城市較少有獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)汽車(chē)汽配市場(chǎng)，市場(chǎng)一般自發(fā)形成，屬于住宅底商建筑形式，經(jīng)營(yíng)汽配、汽車(chē)用品的商戶部分連帶提供汽修服務(wù)。十堰此類(lèi)市場(chǎng)主要集中在白浪中路、白浪西路、朝陽(yáng)路、車(chē)城路、車(chē)城南路、北京路，汽配汽修體量約24000㎡，但十堰為產(chǎn)地型城市，有兩個(gè)主營(yíng)重卡配件的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，體量約50000㎡；綜合十堰市現(xiàn)有面積約為74000㎡。十堰現(xiàn)有兩個(gè)汽配市場(chǎng)，相距不過(guò)1公里，其中“中國(guó)十堰汽配城”是全國(guó)唯一注冊(cè)冠名“中國(guó)”字樣的汽配城，自1999年開(kāi)業(yè)以來(lái)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，已成為繼北京、上海之后的全國(guó)汽配市場(chǎng)三大價(jià)格信息平臺(tái)之一，產(chǎn)品輻射全國(guó)及部分海外市場(chǎng)，2010年、2011年銷(xiāo)售額均破百億，是全國(guó)最大汽配總成件交易中心、全國(guó)最大整車(chē)廠配套采購(gòu)中心。量化分析汽車(chē)配件經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析從十堰交管部門(mén)了解到，十堰機(jī)動(dòng)車(chē)保有量2011年末已突破44萬(wàn)輛，其中十堰城區(qū)約13.3萬(wàn)輛，隨著城市的發(fā)展和人們收入水平的提高，私家車(chē)保有量將呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，小車(chē)配件的需求將逐步增大；123-28-第三十一頁(yè)，共149頁(yè)。汽車(chē)配件經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析根據(jù)我司總結(jié)，一般而言地級(jí)市汽配商戶總經(jīng)營(yíng)規(guī)模約在11000—30000㎡之間，而十堰為產(chǎn)地型市場(chǎng)，主要為東風(fēng)汽車(chē)做配套，其配件主要供給全國(guó)各地的工廠企業(yè)以及下級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商、代理商，市場(chǎng)需求量大。4十堰作為傳統(tǒng)的重卡配件批發(fā)市場(chǎng)，市政府和東風(fēng)公司都十分重視，并專(zhuān)門(mén)制定了相關(guān)產(chǎn)能計(jì)劃，未來(lái)幾年市政府、東風(fēng)公司將著力實(shí)施“百萬(wàn)量級(jí)汽車(chē)城”建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)整車(chē)與總成、零部件協(xié)同發(fā)展，把十堰打造成為國(guó)內(nèi)最具影響力的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群和國(guó)際知名的汽車(chē)生產(chǎn)基地，建設(shè)世界卡車(chē)之都。力爭(zhēng)形成100萬(wàn)輛整車(chē)、160萬(wàn)輛零部件的產(chǎn)能，汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)值突破1800億元，該計(jì)劃將加大重卡配件的需求，推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容。5老汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，規(guī)劃不合理，配套設(shè)施跟不上，存在諸多弊端，已滿足不了商戶經(jīng)營(yíng)需要。據(jù)實(shí)地調(diào)研，抽樣訪談165家汽配商戶，統(tǒng)計(jì)得之，市場(chǎng)內(nèi)持觀望占42%，有意向的14%，持觀望以上的商戶占到56%，觀望以下44%。商戶最關(guān)心政府對(duì)本項(xiàng)目的支持力度，以及其他商戶的動(dòng)向，抱團(tuán)心理比較明顯。5建議本項(xiàng)目汽車(chē)配件規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積為140000㎡。本項(xiàng)目旨在打造立足十堰、立足鄂西、輻射全國(guó)的綜合性一站式的商貿(mào)流通基地，結(jié)合十堰的汽配原產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)和林安集團(tuán)的物流優(yōu)勢(shì)，形成以商貿(mào)帶動(dòng)物流、以物流促進(jìn)商貿(mào)，擴(kuò)大輻射范圍，為全國(guó)各地的經(jīng)銷(xiāo)商、代理商提供優(yōu)質(zhì)的貨源，同時(shí)為十堰及周邊城市的有車(chē)一族提供配件、維修保養(yǎng)等一站式服務(wù)。7-29-第三十二頁(yè)，共149頁(yè)。十堰現(xiàn)有汽配市場(chǎng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積及占比經(jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰經(jīng)營(yíng)面積（㎡）占比中重型貨車(chē)配件3866055%輕型貨車(chē)配件4351%客車(chē)配件3481%轎車(chē)配件14042%輕型車(chē)配件304——汽車(chē)用品37595%汽保設(shè)備4371%輪胎30514%全系列26964%油品20433%汽車(chē)維修1068015%汽車(chē)美容62909%合計(jì)70107100%汽車(chē)配件經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析-30-第三十三頁(yè)，共149頁(yè)。本項(xiàng)目汽車(chē)配件業(yè)態(tài)量化汽車(chē)配件經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析-31-經(jīng)營(yíng)品類(lèi)經(jīng)營(yíng)面積（㎡）占比修正經(jīng)營(yíng)面積（㎡）備注中重型貨車(chē)配件3866055%59%82600中重型配件是十堰汽配城的核心產(chǎn)品，在全國(guó)享有盛名輕型貨車(chē)配件4351%3%4200轎車(chē)配件、輕型貨車(chē)配件、客車(chē)配件、輕型車(chē)配件、工程車(chē)配件分布零散，聚集程度低，本項(xiàng)目可適當(dāng)擴(kuò)大占比，整合現(xiàn)有市場(chǎng)客車(chē)配件3481%1%1400轎車(chē)配件14042%4%5600工程車(chē)及其配件————1%1400輕型車(chē)配件304——2%2800汽車(chē)用品37595%7%9800十堰現(xiàn)有機(jī)動(dòng)車(chē)44萬(wàn)輛，汽車(chē)用品消費(fèi)空間巨大，在原有基礎(chǔ)上增加2%的比例汽保設(shè)備4371%2%2800現(xiàn)有汽保設(shè)備商戶分布零散，缺乏專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，可整合市場(chǎng)，增加占比輪胎30514%5%7000在現(xiàn)有比例上略微增加全系列26964%5%7000油品20433%4%5600汽車(chē)維修1068015%3%4200本項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)配件為主，4200㎡足以滿足汽車(chē)的維修需求，所以在原有基礎(chǔ)上減去12%的比列汽車(chē)美容及改裝62909%4%5600有車(chē)一族越來(lái)越重視汽車(chē)的美容，通過(guò)美容和保養(yǎng)，延長(zhǎng)使用壽命，5600㎡可以滿足市場(chǎng)需求合計(jì)70107100%100%140000第三十四頁(yè)，共149頁(yè)。五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析同類(lèi)地級(jí)市經(jīng)營(yíng)規(guī)模橫向?qū)Ρ冉?jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰（㎡）南陽(yáng)（㎡）瀘州（㎡）五金機(jī)電52002400030000十堰房地產(chǎn)的大開(kāi)發(fā)、十堰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的升級(jí)、工業(yè)園區(qū)的新建和周邊縣市礦山的開(kāi)發(fā)以及十堰汽配產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)加大對(duì)五金機(jī)電市場(chǎng)需求，促進(jìn)十堰五金機(jī)電市場(chǎng)的發(fā)展。量化分析通過(guò)對(duì)十堰市五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，十堰市缺少成型、成規(guī)模的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)有五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)戶主要集中在車(chē)站路、人民路臨街商鋪，其中28家商戶聚集在人民南路上的機(jī)電設(shè)備大市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)區(qū)域五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)戶共有有118家，主要面向工廠、建筑工地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)銷(xiāo)商、以及少量的民用，輻射范圍以十堰市區(qū)為主。123十堰現(xiàn)有市場(chǎng)多自發(fā)形成，以沿街商鋪的形式零散分布在城市核心商圈的主干道兩旁，市場(chǎng)形成年代久遠(yuǎn)，租金偏高，配套缺失，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)不全，缺乏業(yè)態(tài)劃分，嚴(yán)重制約了五金機(jī)電市場(chǎng)的良性發(fā)展，市場(chǎng)亟待升級(jí)換代。4五金涉及面廣，與汽配、建材的關(guān)聯(lián)度高，汽配、建材市場(chǎng)的發(fā)展必將帶動(dòng)五金機(jī)電的需求。-32-第三十五頁(yè)，共149頁(yè)。五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析56老市場(chǎng)租金較高，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，商戶對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境存在較大不滿，據(jù)實(shí)地調(diào)研，抽樣訪談69家市場(chǎng)商戶訪談結(jié)果顯示如下，市場(chǎng)進(jìn)駐意向持觀望以上達(dá)到將近57%左右，由此可見(jiàn)五金機(jī)電商戶是認(rèn)可我項(xiàng)目的。通過(guò)我司總結(jié)，一般地級(jí)市五金機(jī)電業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模在10000—30000㎡之間。十堰市目前五金機(jī)電市場(chǎng)分布較為零散，主要依托建材市場(chǎng)臨街經(jīng)營(yíng)，其他商戶分布零散，無(wú)成型成規(guī)模大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，較為集中的三個(gè)區(qū)域規(guī)模約5200㎡，五金機(jī)電業(yè)態(tài)可依托汽配和建材，適當(dāng)擴(kuò)大占比。

通過(guò)對(duì)十堰本地的五金機(jī)電市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，以及對(duì)比其他地級(jí)市，建議本項(xiàng)目五金機(jī)電規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積為30000㎡。-33-第三十六頁(yè)，共149頁(yè)。五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析十堰現(xiàn)有五金機(jī)電業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積及占比經(jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰經(jīng)營(yíng)面積（㎡）占比五金工具2585%電工電氣63412%標(biāo)準(zhǔn)件2585%機(jī)電設(shè)備145628%機(jī)械設(shè)備2455%材料類(lèi)4859%日用五金配件952%水暖五金4659%建筑五金3607%不銹鋼加工70014%機(jī)床1904%合計(jì)5146100%-34-第三十七頁(yè)，共149頁(yè)。五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析本項(xiàng)目五金機(jī)電業(yè)態(tài)量化經(jīng)營(yíng)品類(lèi)經(jīng)營(yíng)面積（㎡）占比修正經(jīng)營(yíng)面積（㎡）備注五金工具2585%5%1500十堰工業(yè)園的興建，周邊縣市礦山的開(kāi)發(fā)，將加大對(duì)工業(yè)五金、機(jī)械五金的需求；現(xiàn)有勞保用品主要集中在鄂西北小商品市場(chǎng)內(nèi)，市場(chǎng)較為成熟，前期有一定招商壓力，可適當(dāng)縮小占比；電工電氣63412%12%3600標(biāo)準(zhǔn)件2585%5%1500機(jī)電設(shè)備145627%26%7800機(jī)械設(shè)備2454%6%1800材料類(lèi)4859%9%2700日用五金配件952%2%600水暖五金4659%9%2700建筑五金3607%7%2100不銹鋼加工70013%13%3900機(jī)床1903%3%900勞保用品2404%3%900合計(jì)5386100%100%30000-35-第三十八頁(yè)，共149頁(yè)。建材經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析同類(lèi)地級(jí)市經(jīng)營(yíng)規(guī)模橫向?qū)Ρ韧ㄟ^(guò)對(duì)當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)82家商戶進(jìn)行實(shí)地訪談訪談，結(jié)果顯示，對(duì)入駐持觀望以上態(tài)度約占45%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)持觀望以上的商戶有31家，約占37%，由此可見(jiàn)當(dāng)?shù)夭糠纸ú纳虘羰钦J(rèn)可我項(xiàng)目的。量化分析1342十堰高端建材市場(chǎng)有居然之家和在建的紅星美凱龍；中低端建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，商戶入駐意向高；基礎(chǔ)建材存在市場(chǎng)空白，且項(xiàng)目周邊有眾多在工廠企業(yè)，對(duì)基礎(chǔ)建材存在較大需求，因此項(xiàng)目定位“中低端建材+基礎(chǔ)建材”業(yè)態(tài)；城市十堰襄陽(yáng)安慶經(jīng)營(yíng)規(guī)模206898231012218588通過(guò)我司調(diào)研：地級(jí)城市建材市場(chǎng)的規(guī)模和城市的經(jīng)濟(jì)、人口、交通區(qū)位等有密切關(guān)系。一般認(rèn)為大型地級(jí)市建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模約18萬(wàn)—23萬(wàn)㎡，一般地級(jí)市約10萬(wàn)㎡，小型城市約5—6萬(wàn)㎡，其中基礎(chǔ)建材占比約30—35%；近幾年十堰房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大開(kāi)發(fā)，以及十堰居民整體經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)水平都上一個(gè)新臺(tái)階的形式下，勢(shì)必給家居建材帶來(lái)巨大的市場(chǎng)空間。十堰本地家居建材市場(chǎng)規(guī)劃落后，規(guī)劃初期都未能設(shè)立合理的倉(cāng)庫(kù)，硬件設(shè)施落后，經(jīng)營(yíng)管理水平較低，給商戶經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)等都造成不便。部分商戶呼吁一個(gè)規(guī)模大，配套齊全，管理先進(jìn)的建材市場(chǎng)的建立。5-36-第三十九頁(yè)，共149頁(yè)。建材經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析十堰現(xiàn)有建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)面積占比經(jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰經(jīng)營(yíng)面積（㎡）占比燈飾137907%門(mén)150347%吊頂40482%板材64893%櫥柜90774%衛(wèi)浴潔具87884%陶瓷120936%地板89024%壁紙布藝65023%涂料53263%五金36532%廚衛(wèi)電器50592%石材27641%玻璃17491%樓梯20141%家具10161050%合計(jì)206898100%-37-第四十頁(yè)，共149頁(yè)。建材經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析十堰現(xiàn)有中低端建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)面積占比經(jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰經(jīng)營(yíng)面積（㎡）占比燈飾11883%門(mén)734117%吊頂8912%板材454211%櫥柜30157%衛(wèi)浴潔具25956%陶瓷706216%地板29707%壁紙布藝27756%涂料33128%五金11163%廚衛(wèi)電器16384%石材12003%玻璃9782%樓梯10682%家具11223%合計(jì)42813100%-38-第四十一頁(yè)，共149頁(yè)。建材經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析

通過(guò)對(duì)十堰本地建材市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，以及對(duì)比其他地級(jí)市，建議本項(xiàng)目建材規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積為100000㎡。-39-第四十二頁(yè)，共149頁(yè)。本項(xiàng)目建材經(jīng)營(yíng)規(guī)模業(yè)態(tài)量化中低端建材業(yè)態(tài)面積占比修正面積備注：

燈飾11881%6%6000板材、石材歸到基礎(chǔ)建材一欄，此處暫不設(shè)定規(guī)模；陶瓷、燈飾消費(fèi)量較大，比例可適當(dāng)提高；門(mén)73419%9%9000吊頂8911%1%1000板材45425%————櫥柜30154%4%4000衛(wèi)浴潔具25953%3%3000陶瓷70628%9%9000地板29703%3%3000壁紙布藝27753%3%3000涂料33124%4%4000五金11161%1%1000廚衛(wèi)電器16382%2%2000石材12002%————玻璃9781%2%2000樓梯10681%1%1000家具11222%2%2000合計(jì)4281350%50%50000基礎(chǔ)建材型材————10%10000十堰暫無(wú)大型基礎(chǔ)建材市場(chǎng)，基本為空白市場(chǎng)，本業(yè)態(tài)體量的設(shè)定主要結(jié)合十堰當(dāng)?shù)厣a(chǎn)、生活需要及地級(jí)市一般規(guī)律；油漆————7%7000方木————6%6000石材————8%8000板材————12%12000管材————4%4000電工電料————1%1000石膏————0.6%600木線————0.6%600乳膠————0.4%400合計(jì)————50%50000-40-第四十三頁(yè)，共149頁(yè)。十堰現(xiàn)有的貨運(yùn)物流市場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)品類(lèi)十堰襄陽(yáng)貨運(yùn)物流1.3萬(wàn)㎡天虹、國(guó)邦占地約350畝（約600商戶，經(jīng)營(yíng)面積約1.7萬(wàn)㎡）2012年，十堰貨運(yùn)量5035萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量939760萬(wàn)噸公里，十堰貨運(yùn)量龐大，但暫無(wú)現(xiàn)代化大型物流園區(qū)，且貨運(yùn)成本相對(duì)較高，現(xiàn)代物流在十堰有較大發(fā)展空間；十堰主要的貨運(yùn)物流市場(chǎng)有7個(gè)，面積約13000㎡，除恒通物流園外，其余物流園區(qū)都集中在中國(guó)十堰汽配城周邊，主要服務(wù)汽配城商戶。十堰現(xiàn)有園區(qū)面積普遍較小，以幾個(gè)點(diǎn)聚集，每個(gè)點(diǎn)分布10—30家小物流公司，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商戶經(jīng)營(yíng)需求。本次調(diào)研訪談了這七家貨運(yùn)物流市場(chǎng)的近百名商戶，他們比較看好項(xiàng)目發(fā)展的前景，大部分商戶對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境不滿，認(rèn)為建立現(xiàn)代化的大型園區(qū)是大勢(shì)所趨，所以對(duì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)考慮，比較傾向進(jìn)駐本項(xiàng)目；量化分析貨運(yùn)物流市場(chǎng)規(guī)模量化分析123通過(guò)對(duì)十堰各主要物流園區(qū)約175物流公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，十堰與襄陽(yáng)、武漢兩地的物流聯(lián)系最為密切，約20%的商戶主要經(jīng)營(yíng)“十堰——襄陽(yáng)”線路，約18%商戶主要經(jīng)營(yíng)“十堰——武漢”貨運(yùn)線路（計(jì)算中未算經(jīng)營(yíng)“全國(guó)各地”線路的公司），其他聯(lián)系密切的線路有：鄭州、山東、福建、重慶、四川、江蘇（無(wú)錫）、浙江（溫州）、江西、南京、廣西、湖南、廣東等地。-41-第四十四頁(yè)，共149頁(yè)。貨運(yùn)物流市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模量化分析十堰貨運(yùn)量龐大，但暫無(wú)大型現(xiàn)代化物流園區(qū)，市場(chǎng)需求較大。結(jié)合林安的物流優(yōu)勢(shì)，有能力操作大型物流園，因此本項(xiàng)目貨運(yùn)物流市場(chǎng)建議規(guī)劃為370畝，滿足本項(xiàng)目及整個(gè)十堰地區(qū)商品流通、貨運(yùn)需求。-42-第四十五頁(yè)，共149頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)部分的建筑模式均為街區(qū)，按使用率95%計(jì)算各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的建筑面積。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（㎡）使用率折算后建筑面積（㎡）修正后建筑面積（㎡）汽車(chē)配件14萬(wàn)95%147368148000五金機(jī)電3萬(wàn)95%3157932000建材10萬(wàn)95%105263106000合計(jì)27萬(wàn)——284210286000備注：以上均為單層面積；“整車(chē)”鋪位格局大，以出租為主，短期收益較小，招商后修建風(fēng)險(xiǎn)小，暫不設(shè)定規(guī)模。各業(yè)態(tài)規(guī)劃面積統(tǒng)計(jì)-43-第四十六頁(yè)，共149頁(yè)。NO.1NO.2NO.3餐飲、休閑娛樂(lè)及經(jīng)營(yíng)配套量化分析-44-第四十七頁(yè)，共149頁(yè)。業(yè)態(tài)規(guī)劃面積（㎡）備注小型超市2000規(guī)劃四到五處便利店300規(guī)劃五到六處餐飲酒樓7500商務(wù)餐、酒樓、餐飲美食街休閑娛樂(lè)7000沐足、茶樓、按摩等社區(qū)醫(yī)院、藥店500移動(dòng)聯(lián)通電信營(yíng)業(yè)廳300廣告圖文、復(fù)印打印店350美容美發(fā)等300連鎖干洗店200其他1550合計(jì)20000餐飲、休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)面積量化建議餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)便利等配套規(guī)劃面積20000㎡-45-第四十八頁(yè)，共149頁(yè)。（1）酒店建議規(guī)劃酒店面積15000㎡—20000㎡（可在市場(chǎng)臨街展示面好的地方設(shè)計(jì)一棟星級(jí)酒店酒店，面積9500㎡，有助于提升市場(chǎng)形象；在市場(chǎng)其他位置設(shè)置多棟低端賓館，面積為6000—10000㎡左右）；（2）倉(cāng)庫(kù)根據(jù)我司操作的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)型市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)配套一般占商業(yè)面積的15%—20%左右；

本項(xiàng)目商鋪格局采取二層，部分三層的街區(qū)式連體商鋪，樓上可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要作為倉(cāng)庫(kù)使用。市場(chǎng)在規(guī)劃統(tǒng)一倉(cāng)庫(kù)滿足各經(jīng)營(yíng)商戶貨物存放需求時(shí)，可適當(dāng)降低配套倉(cāng)儲(chǔ)的比例；建議本項(xiàng)目建材、五金機(jī)電倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃比例按各其經(jīng)營(yíng)商業(yè)面積的8——10%進(jìn)行規(guī)劃；根據(jù)實(shí)際調(diào)研得知，汽配商戶對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求較大，建議汽配業(yè)態(tài)倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃比例按其經(jīng)營(yíng)商業(yè)面積的70%進(jìn)行規(guī)劃；經(jīng)營(yíng)配套量化分析-46-第四十九頁(yè)，共149頁(yè)。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（㎡）建筑面積（㎡）倉(cāng)庫(kù)配套比例倉(cāng)庫(kù)面積備注汽配14000014800070%103600汽配商戶對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求較大，按70%的比列來(lái)規(guī)劃五金機(jī)電30000320008%2560五金機(jī)電對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求相對(duì)較小，按8%的比列來(lái)規(guī)劃建材10000010600010%10600建材類(lèi)如陶瓷衛(wèi)浴、板材、管材等對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求量相對(duì)較大合計(jì)270000286000——116760——-47-經(jīng)營(yíng)配套量化分析倉(cāng)庫(kù)規(guī)模量化第五十頁(yè)，共149頁(yè)。經(jīng)營(yíng)配套量化分析車(chē)輛檢測(cè)中心（包括上牌、保險(xiǎn)、理賠）、車(chē)管所通過(guò)政府引導(dǎo)，為市場(chǎng)汽市場(chǎng)配置車(chē)輛檢測(cè)中心（包括上牌、保險(xiǎn)、理賠），為汽車(chē)配件、維修保養(yǎng)提供便利和支持，檢測(cè)中心（上牌、保險(xiǎn)、理賠）面積暫定1000㎡。建議引進(jìn)3家銀行，小額貸款公司、擔(dān)保公司各1家，為本項(xiàng)目提供金融服務(wù)，預(yù)計(jì)建筑面積約1500㎡。金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建議通過(guò)十堰市政府牽頭，與工商、稅務(wù)、海關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，在本項(xiàng)目增設(shè)工商、稅務(wù)、海關(guān)辦證、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，給市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶提供便利。工商、稅務(wù)、海關(guān)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)預(yù)計(jì)占用面積約800㎡。工商、稅務(wù)、海關(guān)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)-49-第五十一頁(yè)，共149頁(yè)。停車(chē)場(chǎng)面積設(shè)定分析根據(jù)國(guó)家《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及批發(fā)市場(chǎng)停車(chē)位規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為：機(jī)動(dòng)車(chē)：每100㎡建筑不少于0.7個(gè)泊位；非機(jī)動(dòng)車(chē)：每100㎡建筑不少于5個(gè)泊位；標(biāo)準(zhǔn)泊位數(shù)：機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)室外停車(chē)場(chǎng)的泊位數(shù)不得低于核定標(biāo)準(zhǔn)泊位數(shù)的15%。核定標(biāo)準(zhǔn)泊位數(shù)按照總建筑面積換算成的最小標(biāo)準(zhǔn)泊位數(shù)計(jì)；泊位標(biāo)準(zhǔn)面積：室外機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)每泊位占地20—25㎡；非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）每泊位占地1.5—1.8㎡；根據(jù)上述規(guī)范，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積按照620000㎡（本次計(jì)算參考總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，與理論值略微不同）；商業(yè)配套面積按160000㎡計(jì)算；整體按照780000㎡進(jìn)行規(guī)劃：機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位面積：780000/100*0.7*0.85*20=92820㎡非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位面積：780000/100*5*0.85*1.5=49725㎡合計(jì)92820㎡+49725㎡≈140000㎡建議本項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)面積不少于140000㎡（停車(chē)位規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)以地方政府確認(rèn)規(guī)劃為最終規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)）。-48-第五十二頁(yè)，共149頁(yè)。經(jīng)營(yíng)配套量化分析經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施面積匯總配套類(lèi)別面積（㎡）備注星級(jí)酒店、商務(wù)酒店酒店15000須有多種檔次酒店，滿足不同需求倉(cāng)儲(chǔ)116760停車(chē)場(chǎng)140000分集中式和非集中式停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛檢測(cè)中心、車(chē)管所1000車(chē)輛保險(xiǎn)、新車(chē)上牌規(guī)劃在一起金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)1500為商戶提供各種金融服務(wù)工商、稅務(wù)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)800合計(jì)275060-50-第五十三頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目整體量化統(tǒng)計(jì)類(lèi)別總建筑面積（㎡）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)620000餐飲、休閑娛樂(lè)配套20000經(jīng)營(yíng)配套275060合計(jì)915060-51-第五十四頁(yè)，共149頁(yè)。

項(xiàng)目定位可行性分析3-52-第五十五頁(yè)，共149頁(yè)。（一）十堰在營(yíng)商戶數(shù)量業(yè)態(tài)商戶數(shù)量（戶）經(jīng)營(yíng)面積（㎡）汽貿(mào)汽配112356926倉(cāng)儲(chǔ)物流17312692家居建材1402206898五金機(jī)電1185125從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目擬規(guī)劃的幾大業(yè)態(tài)，在十堰市區(qū)商戶還是比較可觀的，其中汽貿(mào)汽配、家居建材等業(yè)態(tài)在營(yíng)商戶數(shù)量相對(duì)較多，這些客戶將是本項(xiàng)目步入招商階段的主要招商對(duì)象。項(xiàng)目定位招商可行性分析備注：以上倉(cāng)儲(chǔ)物流數(shù)據(jù)為十堰較為集中市場(chǎng)分析-53-第五十六頁(yè)，共149頁(yè)。業(yè)態(tài)訪談數(shù)量有意向觀望無(wú)意向數(shù)量占比數(shù)量占比數(shù)量占比汽貿(mào)汽配10622%4857%3441%五金機(jī)電381525%2135%2440%倉(cāng)儲(chǔ)物流732227%3143%2030%家居建材821316%2429%4555%合計(jì)2995217%12442%12341%調(diào)研過(guò)程中，我們針對(duì)十堰在營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行了抽樣訪談，了解目標(biāo)商戶的進(jìn)駐意向及關(guān)注問(wèn)題。本次共抽樣訪談299家，其中有進(jìn)駐意向的52家，占比17%，表示觀望的124家，占比42%，明確表示無(wú)進(jìn)駐意向的123家，占比41%。（二）十堰各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐意向抽樣訪談項(xiàng)目定位招商可行性分析-54-第五十七頁(yè)，共149頁(yè)?？春庙?xiàng)目的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為項(xiàng)目地段具備發(fā)展大商貿(mào)大流通的基礎(chǔ)，發(fā)展?jié)摿^大?？春庙?xiàng)目整體規(guī)劃，認(rèn)為目前十堰的市場(chǎng)都比較零散雜亂，沒(méi)有良好的整體規(guī)劃，必將被新市場(chǎng)取代。感覺(jué)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)齊全更富有聚客力和競(jìng)爭(zhēng)力?？春媒y(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)目前十堰大部分市場(chǎng)管理混亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境很反感，商家生意好壞無(wú)人管，業(yè)主只管收租，商戶各自為政，沒(méi)有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)推廣措施，市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。部分商戶有意向擴(kuò)大自己現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)規(guī)模，希望本項(xiàng)目能提供良好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。也有部分商戶當(dāng)前的零售成分較大，生意較好，想從零售向批發(fā)轉(zhuǎn)變，有意向擴(kuò)大自己的輻射范圍。項(xiàng)目定位招商可行性分析有進(jìn)駐意向商戶-55-第五十八頁(yè)，共149頁(yè)。部分商戶感覺(jué)項(xiàng)目距離城區(qū)有一定的距離，商業(yè)氛圍欠佳，需要一定時(shí)間的市場(chǎng)培育，擔(dān)心初期經(jīng)營(yíng)壓力比較大；關(guān)注政府的支持力度，認(rèn)為這么大的市場(chǎng)如果沒(méi)有政府的全力支持和政策扶持，經(jīng)營(yíng)起來(lái)難度會(huì)比較大；關(guān)注項(xiàng)目整體招商情況及優(yōu)惠政策，希望在市場(chǎng)培育階段能享受免租和租金的優(yōu)惠政策；關(guān)注市場(chǎng)內(nèi)其他商戶的進(jìn)駐意向，希望和有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的商戶一起進(jìn)駐，整個(gè)市場(chǎng)才具有競(jìng)爭(zhēng)力；Comment01Comment02Comment03Comment04項(xiàng)目定位招商可行性分析觀望商戶-56-第五十九頁(yè)，共149頁(yè)。認(rèn)為項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施較少，人流和商業(yè)氛圍都較差；經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，生意狀況不錯(cuò)，不愿冒風(fēng)險(xiǎn)；無(wú)多余的人手發(fā)展自己的生意，目前有成熟穩(wěn)定的客戶群體，擔(dān)心換地方經(jīng)營(yíng)客戶會(huì)流失；本項(xiàng)目目前正處于開(kāi)發(fā)前期階段，市場(chǎng)的培育期過(guò)長(zhǎng)，暫時(shí)不考慮向新型市場(chǎng)發(fā)展。無(wú)進(jìn)駐意向商戶項(xiàng)目定位招商可行性分析Comment01Comment02Comment03Comment04-57-第六十頁(yè)，共149頁(yè)。（三）本項(xiàng)目招商目標(biāo)區(qū)域本項(xiàng)目在招商過(guò)程中，應(yīng)始終貫穿內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、外舉內(nèi)張的招商思路，在步入全面招商階段，沿著清晰的招商主線展開(kāi)招商工作，做到全面兼顧、重點(diǎn)突破。項(xiàng)目定位招商可行性分析產(chǎn)地市場(chǎng)上游市場(chǎng)十堰本地UPUP十堰周邊城市UPUPAndUPAndUPAndUPAndUP-58-第六十一頁(yè)，共149頁(yè)。1、十堰本地商戶是本項(xiàng)目招商工作的基礎(chǔ)，是決定本項(xiàng)目招商工作能否成功的關(guān)鍵；2、十堰周邊城市商戶十堰周邊城市商戶的進(jìn)駐是對(duì)本地商戶資源的良好補(bǔ)充。對(duì)他們的成功招商，既可擴(kuò)大招商目標(biāo)群體，彌補(bǔ)十堰目標(biāo)客戶資源的不足，同時(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段可提升經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性、擴(kuò)大市場(chǎng)知名度和輻射范圍，吸引異地城市采購(gòu)商家前往本項(xiàng)目采購(gòu)進(jìn)貨；3、上游市場(chǎng)和產(chǎn)地市場(chǎng)商戶上游市場(chǎng)和產(chǎn)地市場(chǎng)商戶具有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)勁、擁有品種齊全價(jià)格低廉等綜合優(yōu)勢(shì)，異地龍頭商戶和實(shí)力商戶的成功進(jìn)駐，可全面提升市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶質(zhì)量、帶來(lái)品種齊全價(jià)格低廉的源頭貨源、堅(jiān)定本地經(jīng)營(yíng)戶的信心、刺激帶動(dòng)本地觀望商戶進(jìn)駐。項(xiàng)目定位招商可行性分析-59-第六十二頁(yè)，共149頁(yè)。（一）十堰市民具有商鋪投資傳統(tǒng)“一鋪養(yǎng)三代”是很多中國(guó)人的共識(shí)，“一間鋪三代富”的說(shuō)法在很多地方都廣為流傳，投資客戶喜歡通過(guò)買(mǎi)鋪投資、賺取高額回報(bào)，并獲得穩(wěn)定長(zhǎng)期的租金收益；個(gè)體工商戶更習(xí)慣買(mǎi)鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)，讓自己的生意更穩(wěn)定更長(zhǎng)久。十堰市民同樣具有買(mǎi)鋪投資、買(mǎi)鋪經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)，特別青睞專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)返租有投資回報(bào)率的商鋪。如紅星美凱龍的正式面市，更將商鋪投資熱潮推向了高峰，很多商鋪還未開(kāi)盤(pán)就被大客戶認(rèn)購(gòu)，十堰北國(guó)際汽車(chē)貿(mào)易城，同樣也受到了投資者的熱捧。項(xiàng)目定位銷(xiāo)售可行性分析-60-第六十三頁(yè)，共149頁(yè)。（二）十堰投資群體分析十堰商鋪投資客戶群體大致可以分為以下幾個(gè)類(lèi)別：通過(guò)走訪在售、已售項(xiàng)目，并訪談十堰本地市民了解到，十堰各機(jī)關(guān)單位、文教、衛(wèi)生醫(yī)療、金融等系統(tǒng)在職職工，企業(yè)、工廠老板及高管，以及個(gè)體工商戶是十堰投資市場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)力量。這幾種目標(biāo)群體具有綜合素質(zhì)高、思維活躍、投資意識(shí)超前、收入穩(wěn)定等特點(diǎn)，有投資買(mǎi)鋪意識(shí)和買(mǎi)鋪經(jīng)歷，是本項(xiàng)目銷(xiāo)售階段主要目標(biāo)群體。公務(wù)員企業(yè)、工廠老板、高管外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)投資教師、醫(yī)生、銀行工作人員個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶-61-第六十四頁(yè)，共149頁(yè)。

十堰相關(guān)數(shù)據(jù)類(lèi)別人數(shù)備注公務(wù)員約6000全市共有市政機(jī)關(guān)63個(gè)，在編人員約6000人。文教系統(tǒng)4.3萬(wàn)全市有各類(lèi)學(xué)校1158所，全市各類(lèi)學(xué)校共有教職工4.3萬(wàn)人。衛(wèi)生醫(yī)療系統(tǒng)2.0萬(wàn)全市共有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)2816所，其中三級(jí)甲等醫(yī)院4家，農(nóng)村衛(wèi)生院113所。衛(wèi)生技術(shù)人員2.0萬(wàn)人，其中醫(yī)生7129人，護(hù)師、護(hù)士7972人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院衛(wèi)生技術(shù)人員4449人。金融系統(tǒng)約1400據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，十堰市區(qū)有銀行約三十家，保險(xiǎn)公司十家。如銀行每家按30人計(jì)算，保險(xiǎn)每公司按50人計(jì)算，約1400人企業(yè)、工廠30萬(wàn)

全市規(guī)模企業(yè)、工廠共126家，員工約30萬(wàn)人個(gè)體工商戶12.66萬(wàn)戶據(jù)2013年全市工商工作會(huì)議，去年十堰市場(chǎng)主體增長(zhǎng)迅猛，短短一年時(shí)間里有2.4萬(wàn)人成為新企業(yè)、公司或個(gè)體經(jīng)營(yíng)店鋪的老板，增幅達(dá)到13.6%。目前，全市市場(chǎng)主體總量已達(dá)到12.66萬(wàn)戶。合計(jì)49,7萬(wàn)———72—-62-第六十五頁(yè)，共149頁(yè)。

（三）在營(yíng)商戶有買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)的想法和行為在對(duì)十堰進(jìn)行整體調(diào)研階段，我司工作人員在抽樣訪談經(jīng)營(yíng)商戶時(shí)，了解到部分商戶對(duì)業(yè)主連年漲租感覺(jué)不滿，有買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)不受業(yè)主控制的想法。更有商戶認(rèn)為買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)既不用交租金給人家，還可以通過(guò)自己努力經(jīng)營(yíng)讓商鋪逐年升值。在走訪向十堰汽配市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多的商鋪就是商戶買(mǎi)過(guò)來(lái)自己經(jīng)營(yíng)。十堰商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)品種單一，基本為住宅底商，近十年沒(méi)推出較集中較大型的商業(yè)項(xiàng)目。目前在售商業(yè)項(xiàng)目主要集中在白浪，以住宅底商為主，鋪位普遍呈現(xiàn)小開(kāi)間、大進(jìn)深、兩層連體的建筑格局。商鋪面積主要集中在35-200㎡之間，部分達(dá)到300㎡，而35㎡以下商鋪較少。商鋪格局的單一讓很多投資客戶找不到自己中意的投資目標(biāo)。（四）十堰商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)品種單一項(xiàng)目定位銷(xiāo)售可行性分析-63-第六十六頁(yè)，共149頁(yè)。

項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)平臺(tái)及整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析4-64-第六十七頁(yè)，共149頁(yè)。

項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)平臺(tái)要素倉(cāng)儲(chǔ)配套貨運(yùn)物流停車(chē)場(chǎng)信息交流平臺(tái)政府金融機(jī)構(gòu)餐飲便利店公交、中長(zhǎng)途線路商務(wù)酒店-65-第六十八頁(yè)，共149頁(yè)。本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)聚集的綜合性商貿(mào)城，主要業(yè)態(tài)如基礎(chǔ)建材、五金機(jī)電、汽配等貨物自身較重或較長(zhǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流等貨品多，經(jīng)營(yíng)商戶因?yàn)樯唐反娣藕土魍?，?duì)倉(cāng)儲(chǔ)配套存在剛性的需求。（一）倉(cāng)儲(chǔ)（三）停車(chē)場(chǎng)本項(xiàng)目作為綜合性一站式商貿(mào)物流中心，未來(lái)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶、前來(lái)市場(chǎng)采購(gòu)的下游客戶等多個(gè)商品流通環(huán)節(jié)對(duì)停車(chē)場(chǎng)地都會(huì)有著頻繁旺盛的需求。十堰現(xiàn)有很多市場(chǎng)如虹橋建材市場(chǎng)、金地家具廣場(chǎng)、五堰商城等因?yàn)闆](méi)足夠?qū)挸ǖ耐＼?chē)場(chǎng)地，經(jīng)常造成交通擁堵，嚴(yán)重妨礙了經(jīng)營(yíng)和采購(gòu)的正常進(jìn)行。（四）金融配套本項(xiàng)目定位為多業(yè)態(tài)、一站式商貿(mào)物流批發(fā)采購(gòu)集散中心，銀行金融配套可以為商戶的正常經(jīng)營(yíng)結(jié)算提供服務(wù)，建議引進(jìn)建行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。同時(shí)可協(xié)調(diào)銀行提供小額貸款支持，解決商戶資金緊張、周轉(zhuǎn)不便等矛盾。（二）物流整合十堰現(xiàn)有的物流資源，完善十堰到周邊城市，十堰到下轄縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流線路，讓商品能方便快捷的進(jìn)得來(lái)和出得去，為經(jīng)營(yíng)商戶和采購(gòu)商家提供便利。項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)平臺(tái)要素-66-第六十九頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)要素分析-67-第七十頁(yè)，共149頁(yè)。政府支持力度決定市場(chǎng)發(fā)展程度市場(chǎng)良性發(fā)展離不開(kāi)政府支持，也是商家比較關(guān)注的。本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)階段應(yīng)盡量爭(zhēng)取地方政府的大力支持，申請(qǐng)政府授予相關(guān)榮譽(yù)，給予稅收優(yōu)惠等。樹(shù)立和增強(qiáng)目標(biāo)客戶的信心，與市場(chǎng)同心同德，共同發(fā)展。龍頭實(shí)力大戶和源頭廠家，提升商戶質(zhì)量和整體競(jìng)爭(zhēng)力龍頭實(shí)力大戶經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全、擁有固定的下游采購(gòu)客戶；源頭生產(chǎn)廠家擁有一手貨源，商品價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目在全面招商階段可重點(diǎn)針對(duì)這類(lèi)型商戶展開(kāi)招商工作，他們的成功進(jìn)駐能有效提升商戶質(zhì)量、穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大輻射范圍。項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化條件-68-第七十一頁(yè)，共149頁(yè)。部分主力商家進(jìn)駐持觀望態(tài)度根據(jù)前期調(diào)研與十堰市區(qū)五金機(jī)電、家居建材、汽配、物流商戶溝通，汽配、家居建材目前對(duì)進(jìn)駐本項(xiàng)目呈觀望居多，表示要視本項(xiàng)目具體建設(shè)進(jìn)度及優(yōu)惠措施情況再?zèng)Q定，這給項(xiàng)目規(guī)劃定位帶來(lái)許多不確定因素，而如何將觀望意向商戶轉(zhuǎn)化為有意向商戶則是影響未來(lái)項(xiàng)目招商、經(jīng)營(yíng)主要原因之一。面對(duì)十堰市區(qū)成熟市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與新興市場(chǎng)的崛起十堰市區(qū)目前較具影響力的帶批發(fā)性質(zhì)的家居建材市場(chǎng)主要有虹橋建材城、十堰汽配城；其中十堰汽配城，商戶數(shù)量多，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)情況好，商品占據(jù)下游市場(chǎng)大多數(shù)份額。十堰北及紅星美凱龍等新興市場(chǎng)的崛起給項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析-69-第七十二頁(yè)，共149頁(yè)。本地商戶數(shù)量有限任何一個(gè)市場(chǎng)，本地商戶永遠(yuǎn)是主力商戶，本地商戶的進(jìn)駐率將直接影響到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的好壞。而通過(guò)前期調(diào)研得知，許多本地經(jīng)營(yíng)戶及經(jīng)營(yíng)面積不大，商戶經(jīng)營(yíng)不一，而項(xiàng)目本身占地面積約2100畝，未來(lái)經(jīng)營(yíng)面積將大于十堰目前現(xiàn)有規(guī)模，這為后期項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)都造成較大的難度。未來(lái)應(yīng)在本地、外地市場(chǎng)招商的同時(shí)，在下轄縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)尋找潛在客戶等。項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氣氛淡薄項(xiàng)目周邊無(wú)其他較大規(guī)模商業(yè)，商業(yè)氛圍較差；但項(xiàng)目地與白浪老汽配市場(chǎng)毗鄰，整個(gè)白浪區(qū)是以汽車(chē)汽配和倉(cāng)儲(chǔ)物流為主，工廠企業(yè)較多，人氣和商業(yè)氛圍不濃。且項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的入較少，商業(yè)氣氛短時(shí)間難以烘托，這對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的良性經(jīng)驗(yàn)造成較大壓力。項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析-70-第七十三頁(yè)，共149頁(yè)。第二部分項(xiàng)目的整體概念規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議77-71-第七十四頁(yè)，共149頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和平面布局1-72-第七十五頁(yè)，共149頁(yè)。各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和規(guī)劃思路項(xiàng)目的主要功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的原則；堅(jiān)持市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的原則；堅(jiān)持利于銷(xiāo)售、利于招商的原則；充分兼顧各業(yè)態(tài)承租能力和形象展示。將承租能力高、展示形象好的業(yè)態(tài)規(guī)劃于市場(chǎng)主要展示面；充分考慮一二期主開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的順序，將主推業(yè)態(tài)布局在市場(chǎng)最好的展示面；充分考慮各業(yè)態(tài)的聚客能力。將消費(fèi)頻率高、聚客能力強(qiáng)、能充分帶旺市場(chǎng)人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃在主要展示面或市場(chǎng)主入口位置；充分考慮各業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性和、互補(bǔ)性和地塊的實(shí)際的高差。關(guān)聯(lián)性和互補(bǔ)性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)盡量規(guī)劃在同一區(qū)域。各業(yè)態(tài)功能區(qū)域劃分原則本項(xiàng)目定位的幾大業(yè)態(tài)中，各業(yè)態(tài)都具有自身特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)律，在進(jìn)行規(guī)劃布局的時(shí)候，應(yīng)進(jìn)行綜合考慮評(píng)估。項(xiàng)目各個(gè)功能分區(qū)布局建議-73-第七十六頁(yè)，共149頁(yè)。地塊特征及優(yōu)劣勢(shì)分析如圖所示，本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地塊為A、B、C、D、E地塊，該地塊為地塊地形較為復(fù)雜，存在多級(jí)高差，整體性較差。僅A、B地塊臨316國(guó)道，展示面長(zhǎng)約850米，無(wú)論從形象展示、客流易達(dá)性等方面都明顯優(yōu)于C、D、E地塊，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值源和利益所在；各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和規(guī)劃思路ACDEB-74-第七十七頁(yè)，共149頁(yè)。未來(lái)市場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，人車(chē)流將主要來(lái)自316國(guó)道，通過(guò)中央大道、園區(qū)快速通道，將人、車(chē)流引導(dǎo)進(jìn)入市場(chǎng)；人車(chē)流與各區(qū)域生意機(jī)會(huì)分析各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和規(guī)劃思路通過(guò)寬30米的中央大道，將人流引入市場(chǎng)，解決市場(chǎng)地塊展示面不足的問(wèn)題，再通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)各街區(qū)的主通道、次通道引導(dǎo)，在市場(chǎng)內(nèi)形成環(huán)流，充分兼顧市場(chǎng)內(nèi)每一個(gè)區(qū)域；在整體布局時(shí)，既要兼顧每個(gè)區(qū)域的生意機(jī)會(huì)和人車(chē)流，同時(shí)應(yīng)通過(guò)主次通道和規(guī)劃路，疏通緩解交通壓力；-75-第七十八頁(yè)，共149頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及規(guī)劃布局思路

綜合以上因素，將其規(guī)劃在地段最好的A地塊汽配規(guī)劃布局思路十堰做為傳統(tǒng)的重卡配件批發(fā)市場(chǎng)，產(chǎn)品輻射能力強(qiáng)，遠(yuǎn)銷(xiāo)全國(guó)各地及部分海外市場(chǎng)，產(chǎn)品銷(xiāo)量大；老汽配城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，規(guī)劃不合理，通道狹窄，配套設(shè)施跟不上，亟待新市場(chǎng)去承接；進(jìn)出市場(chǎng)的車(chē)輛較多，對(duì)地段、停車(chē)場(chǎng)要求較高；商戶在老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，積累了一定資金，有實(shí)力買(mǎi)鋪；老市場(chǎng)目前只租不售，自營(yíng)戶占比較低，租金年年上漲，商戶存在諸多不滿，渴望現(xiàn)代化的新市場(chǎng)；十堰因車(chē)而生，從某種程度上說(shuō)，汽車(chē)汽配已融入了當(dāng)?shù)鼐用竦纳?，人們?duì)汽配商鋪的認(rèn)可度較高，投資客群體較為廣泛；-76-第七十九頁(yè)，共149頁(yè)。

綜合以上因素，將其規(guī)劃在B地塊，可依托汽配市場(chǎng)五金機(jī)電定向性采購(gòu)比較強(qiáng)，主要面向工廠、企業(yè)、礦山、建筑施工單位等客戶群體；部分品種比較笨重，如機(jī)床、電壓設(shè)備、對(duì)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)及交通具有較高的要求；業(yè)態(tài)規(guī)劃較小，需要較好的臨街展示面，且與汽配存在一定關(guān)聯(lián)性；目前五金機(jī)電老市場(chǎng)主要分布在核心商圈的主干道兩側(cè)、商戶經(jīng)營(yíng)多年，承租能力較高；五金機(jī)電各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及規(guī)劃布局思路1432-77-第八十頁(yè)，共149頁(yè)。中低檔建材對(duì)展示面要求相對(duì)不高，只要市場(chǎng)交通便利，商戶聚集程度高，一樣可以吸引采購(gòu)者前往采購(gòu)；基礎(chǔ)建材經(jīng)營(yíng)形象較差，對(duì)市場(chǎng)整體形象有一定的影響；1243建材規(guī)劃布局思路

綜合以上因素，將其規(guī)劃在C地塊，該區(qū)目前商業(yè)價(jià)值較低各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及規(guī)劃布局思路建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大，從不影響市場(chǎng)整體業(yè)態(tài)布局的角度考慮；基礎(chǔ)建材鋪位銷(xiāo)售難度較大，一般放商業(yè)價(jià)值相對(duì)較差的地段；-78-第八十一頁(yè)，共149頁(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)物流中心與三個(gè)市場(chǎng)都接壤，三個(gè)市場(chǎng)的貨物都能夠依托物流進(jìn)行輻射，以商貿(mào)帶動(dòng)物流，以物流促進(jìn)商貿(mào)。本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)千家，對(duì)貨運(yùn)物流存在必然的需求；十堰做為全國(guó)汽配主要產(chǎn)地，存在較大的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求。倉(cāng)儲(chǔ)物流布局思路2413各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和規(guī)劃思路綜合以上因素，將貨運(yùn)物流規(guī)劃于D地塊貨物物流整體租金水平低，收益率低，對(duì)地段要求較低，一般放在商業(yè)價(jià)值較差的地段。D區(qū)臨316國(guó)道較近，雖無(wú)臨街展示面，但通過(guò)道路連接316國(guó)道，交通優(yōu)勢(shì)明顯。-79-第八十二頁(yè)，共149頁(yè)。餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)便利規(guī)劃布局思路租金承受能力強(qiáng)既為市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶及住宅小區(qū)的居民提供服務(wù)，同時(shí)可滿足前來(lái)市場(chǎng)消費(fèi)采購(gòu)的客戶對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物等需求，可通過(guò)人為引導(dǎo)，將客流引導(dǎo)至市場(chǎng)各個(gè)區(qū)域，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能起到一定的輔助作用綜合以上因素，將餐飲、休閑娛樂(lè)布局在臨靠316國(guó)道的商業(yè)綜合中心以及中心廣場(chǎng)裙樓，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)旺后，餐飲、社區(qū)便利將分散在市場(chǎng)各區(qū)域，分別滿足不同區(qū)域的消費(fèi)需求。對(duì)商業(yè)氛圍、人流具有一定的要求各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及規(guī)劃布局思路-80-第八十三頁(yè)，共149頁(yè)。商務(wù)賓館休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)停車(chē)休閑娛樂(lè)備注：紅色圓點(diǎn)代表餐飲、社區(qū)便利，分散在市場(chǎng)各區(qū)域休閑娛樂(lè)餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)便利規(guī)劃布局思路星級(jí)酒店-81-第八十四頁(yè)，共149頁(yè)。010203本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)千家，對(duì)停車(chē)場(chǎng)地存在必然的需求汽配配件以批發(fā)為主，進(jìn)出市場(chǎng)的車(chē)輛較多，需要較大的停車(chē)系統(tǒng)本市場(chǎng)定位為綜合商貿(mào)城，體量大，且配有一定規(guī)模的公寓，有硬性的停車(chē)需求各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和規(guī)劃思路停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃布局思路綜合以上因素，在剔除項(xiàng)目前廣場(chǎng)、各街區(qū)及規(guī)劃路等停車(chē)位的基礎(chǔ)上，在靠近316國(guó)道的展銷(xiāo)廣場(chǎng)做為整個(gè)市場(chǎng)最大的停車(chē)場(chǎng)，為項(xiàng)目提供停車(chē)便利；并在E地塊倉(cāng)儲(chǔ)物流中心規(guī)劃專(zhuān)門(mén)的停車(chē)場(chǎng)，用于整個(gè)貨運(yùn)車(chē)輛的停放。-82-第八十五頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目整體布局綜合十堰是汽車(chē)關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)基地、十堰現(xiàn)有商業(yè)格局、項(xiàng)目交通區(qū)位狀況、項(xiàng)目地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、各業(yè)態(tài)組團(tuán)建筑分布情況、人流動(dòng)線導(dǎo)向等多方面因素，各規(guī)劃業(yè)態(tài)及相關(guān)配套規(guī)劃規(guī)劃整體布局如下：-83-第八十六頁(yè)，共149頁(yè)。-84-第八十七頁(yè)，共149頁(yè)。

項(xiàng)目建筑規(guī)劃與裝修設(shè)計(jì)建議2-85-第八十八頁(yè)，共149頁(yè)。（一）項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)地塊容積率：1.19（二）市場(chǎng)整體布局規(guī)劃建議本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)包含了汽車(chē)汽配、汽車(chē)展銷(xiāo)、五金機(jī)電、建材、貨運(yùn)物流、餐飲、休閑娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)聚集的綜合性商貿(mào)城，商鋪格局為大賣(mài)場(chǎng)+多街區(qū)多組團(tuán)形式，市場(chǎng)客流主要來(lái)自于316國(guó)道。因地塊高差問(wèn)題，市場(chǎng)街區(qū)排列方式規(guī)劃為橫向排列式。建筑密度：15.8綠化率：不超過(guò)20%項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃-86-第八十九頁(yè)，共149頁(yè)。橫向排列布局：在市場(chǎng)中部（臨316國(guó)道）規(guī)劃主入口，市場(chǎng)所有街區(qū)采取橫向排列布局，整個(gè)市場(chǎng)通過(guò)橫向橫一大道、縱向中央大道兩條主干道來(lái)組織、疏通客流。優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)市場(chǎng)與縱向道路形成多個(gè)出入口，人車(chē)流暢通；市場(chǎng)鋪位處在同一高差，保持鋪位經(jīng)營(yíng)完好性。布局建議：綜合地塊高差各等方面因素，建議本項(xiàng)目多街區(qū)橫向排列布局。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃1、市場(chǎng)布局建議-87-第九十頁(yè)，共149頁(yè)。主通道：建議縱向市場(chǎng)主入口中央大道寬度規(guī)劃為30米，連接高架橋道路規(guī)劃為30米，橫向橫一大道寬度規(guī)劃為20米；次通道：根據(jù)不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的需要，各功能組團(tuán)街區(qū)的通道寬度為12—15米：汽配街區(qū)：12米——15米五金街區(qū)：12米——15米建材街區(qū)：12米——15米倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)：20米2、市場(chǎng)通道規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃-88-第九十一頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃主通道次主通道街區(qū)通道物流通道-89第九十二頁(yè)，共149頁(yè)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃（三）商業(yè)部分建筑形態(tài)建議從項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)的自身特征和經(jīng)營(yíng)需要，綜合項(xiàng)目地塊區(qū)位、建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等因素，建議本項(xiàng)目商業(yè)建筑形式為二層街區(qū)（局部三層）。-90-第九十三頁(yè)，共149頁(yè)。1、建筑形態(tài)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃臨主干道街區(qū)商鋪建議規(guī)劃為2層連體商鋪，市場(chǎng)內(nèi)街商鋪也建議規(guī)劃為2層連體商鋪；街區(qū)外立面采取暖色調(diào)或紅黃調(diào)和色烘托商業(yè)氛圍，材質(zhì)可選擇干掛石材、仿石材、瓷磚等；倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)外立面用涂料；3層連體2層連體-91-第九十四頁(yè)，共149頁(yè)。2、鋪位格局項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃街區(qū)主力主力鋪位規(guī)劃建議：開(kāi)間：4m；進(jìn)深：8—9m；層高：1F層高5.8m，3.6—3.8米處預(yù)留圈梁，可做夾層，2F層高3.6m，3F層高3.2m；樓梯：鋪位內(nèi)靠墻設(shè)置樓梯通往二（三樓），樓梯寬度約0.8m左右洗手間：一層樓梯下設(shè)置洗手間；樓梯洗手間-92-第九十五頁(yè)，共149頁(yè)。

（1）樓層功能分析一層：主要功能為交易、展示（樓梯會(huì)占用部分空間）二層：二層建筑格局主要功能包括辦公+商務(wù)洽談+倉(cāng)儲(chǔ)；三、四、五層：靈活多變，可住宿、辦公、休閑娛樂(lè)（2）針對(duì)各層功能需求，在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意事項(xiàng)保證美觀與統(tǒng)一，在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一考慮空調(diào)機(jī)位設(shè)置、門(mén)頭廣告位設(shè)置辦公、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)等增加經(jīng)營(yíng)的便利性增加居住的舒適性，二層整體外挑0.8米，窗戶設(shè)置足夠的采光面積，預(yù)留空調(diào)機(jī)位，提升公寓的實(shí)用性和價(jià)值。3、功能布局二層：辦公+商務(wù)洽談+倉(cāng)儲(chǔ)一層：交易+展示局部三四五層：辦公+休閑娛樂(lè)+公寓-93-第九十六頁(yè)，共149頁(yè)。商鋪格局設(shè)置建議（方案一）方案一：二樓以上整體外挑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：缺點(diǎn)：二樓以上前后整體外挑0.8m，使一樓形成自然廊檐一樓需要較高的層高設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位設(shè)置于樓頂，在樓板處理時(shí)應(yīng)預(yù)留空調(diào)管道孔優(yōu)點(diǎn)：在一樓進(jìn)深不變的情況下，二樓以上整體挑出，可增大二樓以上公寓的面積二樓挑出，自然形成的廊檐和人行通道，遮陽(yáng)遮雨效果好，增加經(jīng)營(yíng)的便利性市場(chǎng)從外觀上看，對(duì)整體形象有一定的影響門(mén)頭廣告位在3.6米圈梁處，視覺(jué)效果好-101-預(yù)留空調(diào)機(jī)位門(mén)頭廣告位-94-第九十七頁(yè)，共149頁(yè)。方案二：二、三樓設(shè)置外挑臺(tái)商鋪格局設(shè)置建議（方案二）廣告位設(shè)計(jì)要點(diǎn)：缺點(diǎn)：商鋪使用率會(huì)稍微降低。二樓向外挑出0.8m，三樓向外挑出1.5m，設(shè)置外挑式陽(yáng)臺(tái)；在二樓挑出位置設(shè)置廣告位，廣告位的高度與二樓窗戶下沿齊平；廣告位與二樓挑出部分形成隱藏空調(diào)機(jī)位，二樓不對(duì)外開(kāi)門(mén)；三樓挑出設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，對(duì)外開(kāi)門(mén)。優(yōu)點(diǎn)：一樓挑出部分自然形成廊檐和人行通道，遮陽(yáng)遮雨效果好，增加經(jīng)營(yíng)的便利性；三樓設(shè)置陽(yáng)臺(tái)增強(qiáng)居住的實(shí)用性，可提升三樓價(jià)值；門(mén)頭廣告位的展示效果好；-95-第九十八頁(yè)，共149頁(yè)。商鋪格局設(shè)置建議（方案三）方案三：三層平齊設(shè)計(jì)要點(diǎn)：缺點(diǎn)：外立面平整垂直于地面，廣告位嵌入一、二樓分層位置窗戶和門(mén)的裝飾需采用玻璃，保證整個(gè)外立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一空調(diào)機(jī)位設(shè)置于樓頂，樓面處理需預(yù)留空調(diào)管道孔優(yōu)點(diǎn)：外立面整體統(tǒng)一，門(mén)頭廣告位展示效果好，市場(chǎng)通透感強(qiáng)臨街面檔次高，提升整個(gè)市場(chǎng)形象內(nèi)鋪如不設(shè)置通道遮陽(yáng)蓬，則商鋪遮陽(yáng)防雨效果較差，采購(gòu)經(jīng)營(yíng)容易受天氣影響加蓋遮陽(yáng)蓬將增加一定的成本，且消防報(bào)批較難通過(guò)頂部預(yù)留空調(diào)管道孔，防水處理要求高，容易造成漏水-96-第九十九頁(yè)，共149頁(yè)。商鋪格局設(shè)置建議參考對(duì)比以上三種方案，綜合外立面設(shè)計(jì)需考慮的門(mén)、窗、門(mén)頭廣告位、空調(diào)機(jī)位以及臨街面的展示形象，從人性化經(jīng)營(yíng)便利及對(duì)商鋪的價(jià)值提升等角度出發(fā)，我司建議次用方案一。-97-第一百頁(yè)，共149頁(yè)。1、公寓區(qū)域劃分及布局思路項(xiàng)目公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃在街區(qū)組團(tuán)內(nèi)呈對(duì)角線錯(cuò)開(kāi)布置原則；減少對(duì)項(xiàng)目建筑整體性和商鋪價(jià)值的影響；開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的原則。公寓區(qū)域劃分原則公寓區(qū)域規(guī)劃思路規(guī)劃三層，全框架結(jié)構(gòu)，靈活多變，自由組合，可住人，可辦公、可做餐飲、休閑娛樂(lè)；4.8米層高，一層變兩層，投資價(jià)值大；公寓以辦公用地性質(zhì)報(bào)批。-98-第一百零一頁(yè)，共149頁(yè)。公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃公寓整體分布-99-第一百零二頁(yè)，共149頁(yè)。2、公寓格局公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃公寓面積規(guī)劃建議：進(jìn)深：8—9m，公寓沿通道兩排不對(duì)稱(chēng)布置，一排大，一排小；層高：每層層高4.8m，2.4米處可做夾層，一層變二層；樓梯：商鋪內(nèi)設(shè)置設(shè)置兩處樓梯，一處電梯通往三層及以上，樓梯寬度約1.5m左右管網(wǎng)：集中布置；-100-第一百零三頁(yè)，共149頁(yè)。公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃樓梯電梯小面積公寓較大面積公寓過(guò)道建議為1.5米側(cè)面樓梯側(cè)面樓梯-101-第一百零四頁(yè)，共149頁(yè)。公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃管網(wǎng)集中布置管網(wǎng)集中布置好處：管道布置集中，所用管道少，投資省，便于維護(hù)管理。管網(wǎng)集中布置-102-第一百零五頁(yè)，共149頁(yè)。3、功能布局

辦公

居住

娛樂(lè)

餐飲公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃-103-第一百零