房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題與對(duì)策(2),房地產(chǎn)論文

房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題與對(duì)策(2),房地產(chǎn)論文第三，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿λ?，人們?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求是房地產(chǎn)銷(xiāo)售興隆和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的主要原因。居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，不但能夠增加購(gòu)房的主要需求，同時(shí)也使更多的人們選擇提早購(gòu)房。據(jù)相關(guān)資料表示清楚，在將來(lái)20年里，我們國(guó)家農(nóng)村人口將大量涌入城市，隨著我們國(guó)家城市化進(jìn)程加快，對(duì)住房的需求也逐步增加。全世界城市化水平大約為60%左右，華而不實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家高達(dá)80%以上，中國(guó)城市化水平將很快趕上世界平均水平，因而發(fā)展?jié)摿甏?，每年新增的城市人口都?huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)宏大的發(fā)展空間，不斷增加的消費(fèi)需求也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化趨勢(shì)。新婚家庭也引發(fā)了宏大的住房需求，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭大約有2億多個(gè)，新婚家庭占到2%,每年都有幾百萬(wàn)個(gè)新婚家庭，這就會(huì)增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導(dǎo)致了被動(dòng)性的住房需求，很多城市為了提升自個(gè)的城市形象，因而就對(duì)一大批舊房進(jìn)行改造，整體布局規(guī)劃，進(jìn)而出現(xiàn)了很多拆遷戶(hù)，這無(wú)疑會(huì)增加人們對(duì)房屋的需求量。投資性住房的增加，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致我們國(guó)家居民個(gè)人財(cái)富的不斷積累，因而有很多居民會(huì)用手中的錢(qián)選擇投資性住房，進(jìn)而提高了房屋的市場(chǎng)化需求。第四，不斷上漲的土地價(jià)格是內(nèi)在原因。房地產(chǎn)土地價(jià)格主要能夠分為四個(gè)方面，土地成本、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及建筑成本工程。我們國(guó)家土地性資源屬于稀缺資源、有限的、不能再生的資源，因而土地的供應(yīng)能力較小，而且土地資源屬于國(guó)有資源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及城市居民的使用權(quán)限一般為70年，這主要是由決定，進(jìn)而成為壟斷的供應(yīng)方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強(qiáng)，導(dǎo)致我們國(guó)家土地開(kāi)發(fā)商價(jià)格普遍上漲，因而要想發(fā)展經(jīng)濟(jì)，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉(zhuǎn)讓制度。二、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的種類(lèi)與方式方法1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的多種形式第一，風(fēng)險(xiǎn)躲避。風(fēng)險(xiǎn)躲避是根據(jù)當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，然后通過(guò)分析權(quán)衡華而不實(shí)的利與弊，采用相關(guān)手段停止或者放棄相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從源頭上消除風(fēng)險(xiǎn)的存在，但是可以能會(huì)放棄一些利益較大的項(xiàng)目，所以屬于消極的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移辦法。風(fēng)險(xiǎn)躲避的本質(zhì)就是防止或者停止一切可能引起房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的商業(yè)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，這種方式方法固然能夠減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失，但可以能由于謹(jǐn)小慎微而失去潛在的發(fā)展時(shí)機(jī)。第二，風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制屬于一種積極風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手段，主要是在風(fēng)險(xiǎn)事件開(kāi)場(chǎng)前、經(jīng)過(guò)中以及結(jié)束后分別降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的一種方式方法。其包括兩個(gè)方面：一是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是以降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生情況為目的；二是風(fēng)險(xiǎn)抑制，這主要是減少風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中存在的安全隱患。總之，風(fēng)險(xiǎn)控制就是從正面積極的采用預(yù)防和抑制手段，盡可能的減少價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)中存在的不良因素，而且不會(huì)帶來(lái)任何不良影響，不僅成本較低，還能夠獲得良好的收益，這也是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中的有效途徑之一，應(yīng)該優(yōu)先考慮。第三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這是指在房地產(chǎn)在進(jìn)行銷(xiāo)售或者制定價(jià)格戰(zhàn)略的時(shí)候，有意識(shí)地將自個(gè)本不愿意或者不能夠承當(dāng)?shù)囊恍撛陲L(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)一些合法手段轉(zhuǎn)移給其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)單位?，F(xiàn)前階段，常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑有：合同制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、保證制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、期貨或者商業(yè)保險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般是通過(guò)合同制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式方法，使得轉(zhuǎn)移方與被轉(zhuǎn)移方二者達(dá)成協(xié)議，進(jìn)而使其承當(dāng)相應(yīng)的結(jié)果，因而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本與其他方式方法相比，明顯較低，值得推廣。第四，風(fēng)險(xiǎn)留取。風(fēng)險(xiǎn)留取是指某些房地產(chǎn)管理者自愿承當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格中存在的風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失，風(fēng)險(xiǎn)既然無(wú)法逃避，而且做不到風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，只要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自留才能夠在承當(dāng)一定風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得最大的利益。風(fēng)險(xiǎn)留取的措施主要有：自個(gè)進(jìn)行保險(xiǎn)、融資進(jìn)行補(bǔ)償、借貸等。這種形式與其他方式方法相比，是節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)成本最大化的具體表現(xiàn)出。第五，風(fēng)險(xiǎn)使用。風(fēng)險(xiǎn)使用就是利用房地產(chǎn)管理者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的懼怕以及確保安全的心理，使其介入存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格活動(dòng)，然后通過(guò)本身管理工作水平的提高，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，通過(guò)使用風(fēng)險(xiǎn)的方式方法，來(lái)有效躲避或者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，屬于一種有效的準(zhǔn)備方式方法。2.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的意義房地產(chǎn)價(jià)格屬于一種長(zhǎng)期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)價(jià)格，正是由于這種不確定性和動(dòng)態(tài)性，才導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫化情況，因而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移辨別風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和本質(zhì)，才能逐步使我們國(guó)家房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)性的大環(huán)境。穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量和水平，確保房地產(chǎn)規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產(chǎn)事業(yè)又好又快的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，能夠減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，一旦房地產(chǎn)價(jià)格遭到波動(dòng)和沖擊，就能夠獲得與之相關(guān)的資金和財(cái)務(wù)補(bǔ)償，進(jìn)而確保房地產(chǎn)事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的就在于通過(guò)將潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，進(jìn)而避免不必要的資金浪費(fèi)，以使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。有利于房地產(chǎn)管理者更好的為房地產(chǎn)工作者提供經(jīng)濟(jì)保障，打消員工工作的后顧之憂(yōu)，加強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)，使其明確本身的主人翁地位，提高員工工作的主動(dòng)性和自覺(jué)性，為房地產(chǎn)事業(yè)博得良好的口碑。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)與銀行信貸、房地產(chǎn)開(kāi)放商之間的聯(lián)絡(luò)，使三者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和集資有著很大的好處。3.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的有效途徑房地產(chǎn)投資價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資價(jià)格主要是指房地產(chǎn)價(jià)格定性的風(fēng)險(xiǎn)分析和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析兩個(gè)方面，無(wú)論從哪個(gè)方面出發(fā)都是為了預(yù)測(cè)和估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格投資方面的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)各種不同的房地產(chǎn)類(lèi)型，采取多種躲避風(fēng)險(xiǎn)的策略。例如：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格要進(jìn)行一個(gè)前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產(chǎn)成本投資、房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查、后期的房地產(chǎn)收益等。通過(guò)進(jìn)行事先的價(jià)格投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移辨別和衡量?jī)r(jià)格投資中的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)投資會(huì)導(dǎo)致資金的損失，就需要改變其風(fēng)險(xiǎn)投資的途徑，放棄此項(xiàng)目，這樣不僅能夠有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，還能避免不必要的資金損耗。總而言之，房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式方法是消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的最有力、最徹底的一種方式方法，屬于自給自足性質(zhì)的躲避風(fēng)險(xiǎn)的手段，進(jìn)而降低一些損失的發(fā)生情況。房地產(chǎn)泡沫價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)躲避：房地產(chǎn)泡沫價(jià)格的產(chǎn)生因素較多，因而不僅要對(duì)房地產(chǎn)的投資價(jià)格進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，還要控制其成本風(fēng)險(xiǎn)，只要這樣才能確保我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，詳細(xì)做法有下面幾個(gè)方面：〔1〕價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)對(duì)于一般的房地產(chǎn)而言，一旦將資金投入