河南濮陽某商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

濮陽·**商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告--------------------------------------------------------------------------------目錄前言第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目的二、調(diào)查內(nèi)容三、調(diào)研方法四、調(diào)查范圍第二部分濮陽市城市發(fā)展概況一、濮陽城市概況二、濮陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況第三部分項(xiàng)目區(qū)域概況及項(xiàng)目地塊分析一、油田區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r二、項(xiàng)目的地塊分析第四部分商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析一、城市商業(yè)現(xiàn)狀分析二、熱點(diǎn)商圈分布情況分析三、城市未來新商圈分析拐四、可類比項(xiàng)制目重點(diǎn)分析育五、濮陽市區(qū)業(yè)商業(yè)物業(yè)分析捧總結(jié)率第五部樂分長臥目標(biāo)客戶群調(diào)展查廁一、目標(biāo)客戶世群劃分托二、目標(biāo)客戶定群分析籌三、目標(biāo)客戶濁分析總結(jié)怎第六部絨分絞田項(xiàng)車目將SWO標(biāo)T紀(jì)分析SWOT分析胞第七部桂分戚酷市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)您及項(xiàng)目發(fā)展建瓦議導(dǎo)一、市場(chǎng)調(diào)研衡總結(jié)流二、項(xiàng)目發(fā)展鎮(zhèn)建議前言包承蒙貴公司的漿信任，由我公惡司負(fù)責(zé)河南濮域陽繩**肺商業(yè)街的全程暗策劃。為了使繩本項(xiàng)目能成為栗濮陽標(biāo)志性的查商業(yè)項(xiàng)目，迅旁速實(shí)現(xiàn)銷售目謀標(biāo)和保持商業(yè)域街的持續(xù)繁榮反。為此，我司宇從商業(yè)經(jīng)營與維地產(chǎn)結(jié)合的角鋪度切入，對(duì)濮啞陽的整體城市項(xiàng)經(jīng)濟(jì)狀況及商裳業(yè)物業(yè)作深入奮的調(diào)查分析，蟲本次市場(chǎng)調(diào)研葡主要針對(duì)撐**詠項(xiàng)目進(jìn)行綜合竹考察和濮陽市帳區(qū)熱點(diǎn)商圈、鞭商業(yè)街調(diào)研分輛析；通過對(duì)濮暢陽市區(qū)的熱點(diǎn)陷商圈，可類比曉商業(yè)街的基本小狀況及商業(yè)特趟征進(jìn)行實(shí)地調(diào)寧研。為項(xiàng)目發(fā)吩展及營銷推廣飄提供可靠依據(jù)赴。字通過此次調(diào)查病，我們認(rèn)為濮充陽的城市發(fā)展疫和商業(yè)發(fā)展正飲處于一個(gè)快速留發(fā)展期，在濮羅陽商業(yè)物業(yè)需鏈求量旺盛和整寄體供給充分的怠情況下，此階泰段機(jī)遇和挑戰(zhàn)葵并存，我們對(duì)俗項(xiàng)目前景必須墓持一種謹(jǐn)慎樂巡觀態(tài)度，為項(xiàng)泳目制定切實(shí)可細(xì)行的產(chǎn)品開發(fā)脈策略與營銷策狹略。財(cái)?shù)谝徊繌胤忠詣裾{(diào)查說明一、調(diào)查目的海我司本次對(duì)濮騰陽市進(jìn)行商業(yè)孫地產(chǎn)項(xiàng)目的專對(duì)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，佛最終目的是在黃充分掌握濮陽謹(jǐn)市商業(yè)市場(chǎng)有黨關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)示上，從動(dòng)態(tài)角山度分析濮陽市潑商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)游展趨勢(shì)，從而父分析項(xiàng)目所在當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市購場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)描、潛在機(jī)會(huì)，京為項(xiàng)目進(jìn)行市雷場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)糾組合提供依據(jù)寨，從而為項(xiàng)目堤制定合理的商貢業(yè)發(fā)展策略和蝶營銷策略。二、調(diào)查內(nèi)容認(rèn)本次市場(chǎng)調(diào)查帆以項(xiàng)目為核心遇，針對(duì)濮陽當(dāng)例前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境汽，商業(yè)地產(chǎn)市長場(chǎng)的供求狀況糾，項(xiàng)目所在區(qū)貿(mào)域商業(yè)項(xiàng)目的賴現(xiàn)狀及目標(biāo)客景戶進(jìn)行調(diào)研，攏包括宏觀經(jīng)濟(jì)宴、商業(yè)房地產(chǎn)朋狀況、投資經(jīng)遣營者心態(tài)、現(xiàn)創(chuàng)有商業(yè)物業(yè)的摔數(shù)量、規(guī)模、采位置及租售狀磁況等。我們從掛濮陽商業(yè)市場(chǎng)尋發(fā)展的角度分星析，全面了解禿濮陽市經(jīng)濟(jì)、園房地產(chǎn)，尤其長是商業(yè)物業(yè)的捆發(fā)展現(xiàn)狀，以忽尋求最適宜本仍項(xiàng)目的功能定獲位和形象定位碎，為本項(xiàng)目的眠商鋪的定位推權(quán)廣提供參考依劫據(jù)。耕主要的調(diào)查內(nèi)正容包括：士u瘡稍濮陽及濮陽市穿宏觀經(jīng)濟(jì)概況上u捏器濮陽市商業(yè)地癥產(chǎn)商圈布局狀筒況件u鑒洗濮陽市熱點(diǎn)商遷圈分析與發(fā)展礎(chǔ)趨勢(shì)趣u虜**忍項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀霜和前景分析碧u鐮**待項(xiàng)目輻射商圈押潛在分析砌u旺鹿可類比商業(yè)項(xiàng)范目專項(xiàng)分析用u里好投資者、經(jīng)營寧者購買力、心寸態(tài)分析三、調(diào)查方法累本次市場(chǎng)調(diào)查壽采用了實(shí)地調(diào)紋查與經(jīng)營者深仗入訪談的抽樣性街訪方式收集連第一手資料和明對(duì)相關(guān)政府規(guī)截劃、房管部門酬的訪談收集相議關(guān)數(shù)據(jù)的形式煎，針對(duì)當(dāng)?shù)氐哪X市場(chǎng)情況作目泡的性非常強(qiáng)的如專項(xiàng)調(diào)查。足調(diào)查方法包括辨：打u改罩實(shí)地專項(xiàng)調(diào)查u搜集資料統(tǒng)u旋級(jí)商家、記者、挑經(jīng)營戶訪談棍u虹槳房管部門、規(guī)捎劃部門訪談四、調(diào)查范圍步本次調(diào)查以掃**踩項(xiàng)目為核心，便對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深綿度的調(diào)研分析佳，另外對(duì)周邊輸輻射范圍（特槳?jiǎng)e是油田區(qū)域肯）進(jìn)行深入的煩調(diào)研。疏此外，本次調(diào)磚查針對(duì)濮陽主腹要的幾個(gè)商業(yè)蜓街區(qū)，包括聯(lián)匠華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)黑、油田商貿(mào)中擴(kuò)心商業(yè)區(qū)、赤**佩街、廳**耳路商業(yè)街、監(jiān)**譽(yù)商業(yè)街和站前仙路商業(yè)街等主旦要的幾個(gè)商業(yè)逗街區(qū)。點(diǎn)、線政、面的結(jié)合全挺面、深入分析路濮陽市區(qū)商業(yè)近市場(chǎng)。位第二部申分狼低濮陽市城市發(fā)隊(duì)展概況錢一、濮陽市城口市概況崇1屋、偶冠城市介紹鋪濮陽位于中國卵河南省的東北喊部，黃河下游貿(mào)北岸，位于冀欣魯豫三省交界狹。濮陽歷史悠運(yùn)久，源遠(yuǎn)流長音，為河南省歷島史文化名城，寶中華民族的發(fā)公祥地之一。曾關(guān)經(jīng)是五帝之一誘顓頊及其部族啞活動(dòng)的中心，真素劉有巖"曠顓頊遺才都產(chǎn)"療和重"賊帝躺丘兩"巧之稱。是當(dāng)時(shí)狹政治、經(jīng)濟(jì)、而文化、軍事中刪心蛋?；?98見3冤年經(jīng)國務(wù)院批眨準(zhǔn)設(shè)立省轄市悄，現(xiàn)轄五縣一值區(qū)，是新興的才石油化工基徒地陜(筆中原油田所在口地?cái)y)宿。傭近年來，濮陽決市以石油化工秤為龍頭，以工就業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)、換商業(yè)的發(fā)展，體以工興貿(mào)、以穴工興商的發(fā)展哥思路，進(jìn)一步咬提升城市產(chǎn)業(yè)蝦經(jīng)濟(jì)與綜合競(jìng)句爭(zhēng)力。并以其暖優(yōu)美的環(huán)境、臂豐富的資源、勢(shì)獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)應(yīng)勢(shì)、良好的投報(bào)資條件，不斷狗推動(dòng)城市向前偵發(fā)展。米2岡、行政區(qū)域劃猴分勵(lì)濮陽市現(xiàn)窗轄華龍區(qū)、濮碼陽縣、清豐、兩南樂、范縣、纏臺(tái)前縣、開發(fā)挪區(qū)共六個(gè)俯縣殲(醒區(qū)嗚)陽、漠6受1趟個(gè)鄉(xiāng)己、駁1威7雀?jìng)€(gè)鎮(zhèn)世、迫7唱個(gè)辦事處宇、手306摩6葡個(gè)村民委員會(huì)裂、辟7萌5苗個(gè)居民委員會(huì)后，總面悉積著418露8舞平方公里，總宿人咳口漆352.6糠0炭萬人，為省直籮轄市。雄注：（來源于匆濮陽市統(tǒng)計(jì)年鞋鑒）揉3肅、市區(qū)面積、婚人口態(tài)濮陽市區(qū)是全飲市的經(jīng)濟(jì)、文挖化、政治中心洲，區(qū)域地段優(yōu)長越，面縮積冷25這5續(xù)平方公里，占橡全市面陽積躬5.4突%錦；人查口古4斥8尋萬，占全市總啞人選口立13.61憲%銹。油田片區(qū)人皆口愛約煉1椅5蒜萬人，占市區(qū)銳人口招的座31.25扭%壩。渴手注：（來源于懇濮陽市統(tǒng)計(jì)年振鑒）4、交通狀況灣濮陽市位于中屠緯度地帶，地碎處中原腹地，每是國家生產(chǎn)力決布局的重要節(jié)藍(lán)點(diǎn)。距北京、拼天津均狹為午50孫0灑多公里，距鄭王州、濟(jì)南兩大儀國際機(jī)場(chǎng)均卸為寒20壺0逆多公里。境內(nèi)蠶京九鐵路縱穿培南北，湯臺(tái)鐵支路橫貫東西，烈與京廣鐵路一牢起形成傳了找"俗工捷"芹字形網(wǎng)絡(luò)燦。君瓣出東接京福、淚西連京珠的濮細(xì)鶴（壁）、濮偵聊（城）兩條第高速公略路揚(yáng)200原4策年建成通車，摘即將開工的京板開（封）高速太、濮荷（澤）壁高速在這里交未匯。汽分析認(rèn)為，目之前濮陽市的交汪通線路尚不發(fā)壟達(dá)，鐵路主要澇用于貿(mào)易貨物干運(yùn)輸，鐵路、周高速公路未形攪成一定的體系守，在一定程度幻制約了城市經(jīng)增濟(jì)的發(fā)展。然搖而，濮陽市區(qū)筑城市公路，公悅交線路得到了懶有效加強(qiáng)，交汪通狀況明顯改旺善，進(jìn)一活躍疤了市區(qū)商業(yè)市魯場(chǎng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)嫁經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。腎5般、城市規(guī)劃特拋點(diǎn)分析渡濮陽市區(qū)規(guī)劃弄不斷優(yōu)化，產(chǎn)掙業(yè)布局日益合吉理，城市環(huán)境佛規(guī)劃向好。目山前濮陽市區(qū)的點(diǎn)城區(qū)綠化、基石礎(chǔ)設(shè)施、道路麗規(guī)劃工作不斷預(yù)落實(shí)，人居、產(chǎn)商業(yè)布局規(guī)劃斃也是向好的，呈商業(yè)布局規(guī)劃拒依據(jù)各區(qū)域的后消費(fèi)層次、地歡方特色、區(qū)位探特點(diǎn)，形成風(fēng)查格各異、蘊(yùn)含鄭文化的商業(yè)圈轟層；另外濮陽吳市區(qū)的人居布信局規(guī)劃定位合和理，重點(diǎn)發(fā)展慨東部區(qū)域與北殖部區(qū)域，尤其囑是東部區(qū)域住撫宅規(guī)劃相當(dāng)良溪好。覽u攝融市區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖城區(qū)定位：駛濮陽市的發(fā)展療戰(zhàn)略是以工興脅市，以工興商客為核心，城市它規(guī)劃集中體現(xiàn)詢?yōu)楣I(yè)主導(dǎo)型斤性質(zhì)，以煉油存、天然氣產(chǎn)業(yè)賤為主體，并帶遺動(dòng)商業(yè)、貿(mào)易常、房地產(chǎn)的發(fā)現(xiàn)展。濮陽市的雁未來發(fā)展方向符是新型工業(yè)城懸市，工業(yè)進(jìn)一果步細(xì)分、加工括，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日循益完善，產(chǎn)業(yè)設(shè)分工不斷細(xì)化撥。城市、城區(qū)劣發(fā)展將面向工候業(yè)、商業(yè)、房嘗地產(chǎn)業(yè)三位一棄體的新型城市笑。規(guī)劃方向：極濮陽市區(qū)作為詠濮陽市的經(jīng)濟(jì)單、文化中心，暮規(guī)劃布局除了世以工業(yè)為中心祝外，商業(yè)、住減宅是濮陽市區(qū)法的新方向，提裙高城區(qū)綜合發(fā)豪展水平，加強(qiáng)段城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，龜推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)袖發(fā)展。為協(xié)調(diào)仰城區(qū)的商業(yè)、飼住宅發(fā)展，市調(diào)區(qū)在城市綠化械、基建設(shè)施方買面不斷完善。政向東：由于濮深陽市區(qū)城市地聽界有限，未來漁市規(guī)劃將以東擦部區(qū)域?yàn)橐淮罄戆l(fā)展方向，城摧市區(qū)位將進(jìn)一盆步得到優(yōu)化與縱發(fā)展。東部區(qū)液域擁有有多個(gè)也住宅區(qū)和中原權(quán)油田工業(yè)區(qū)，末這個(gè)區(qū)域以居慢住、工業(yè)相對(duì)撲成熟的特點(diǎn)，診穩(wěn)步拓展。目啞前東部區(qū)域正勤在不斷發(fā)展，墳且表現(xiàn)出較大經(jīng)的發(fā)展勢(shì)頭，勒重點(diǎn)規(guī)劃道路這有黃河路、文姑化路，對(duì)東部送區(qū)的發(fā)展相當(dāng)衰利好。另外，賽東部區(qū)域趙村興以西規(guī)論劃痰20左0凱畝地作為住宅織項(xiàng)目，城市公膜園以東共規(guī)劃虛約銜40烤0話畝地作為住宅蕉項(xiàng)目，即項(xiàng)目拋**窯南端，這對(duì)本刮案將是一大利鋸好因素。權(quán)向西：西區(qū)以典工業(yè)為主，規(guī)覺劃重點(diǎn)在高新怨技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)搜區(qū)，但向西發(fā)撈展勢(shì)頭不大，刊因?yàn)槲鲄^(qū)與新礦鄉(xiāng)市接壤，市膛界有限?？枷蚰希耗蠀^(qū)因畏為有鐵路阻隔羅，跟城市中心洞區(qū)域產(chǎn)業(yè)不能旗聯(lián)動(dòng)發(fā)展，鐵設(shè)路交通網(wǎng)絡(luò)阻霉隔了城市發(fā)展竭，只能作為綠遣化帶和相關(guān)配應(yīng)套規(guī)劃。腥向北：北區(qū)是踩濮陽市區(qū)的新勉興發(fā)展區(qū)域，辛規(guī)劃以市政項(xiàng)腫目、工商業(yè)為維主體，以住宅倘項(xiàng)目為輔的發(fā)寶展方向，向北蛙是濮陽市區(qū)的癥重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域椒，是未來一大獲城市亮點(diǎn)。晉綜合分析：濮首陽市區(qū)重點(diǎn)向棕北發(fā)展，其次匙是向東發(fā)展，懷兩大方展方向乒均以居住項(xiàng)目白、商業(yè)項(xiàng)目為悉重點(diǎn)，北部區(qū)富與東部區(qū)將是掩未來城區(qū)新興系地帶。瑞二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展精概況邀1玩、易GD等P畢分析加200紫3順年濮陽市國民墾經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速援增長，全年國百內(nèi)生產(chǎn)總強(qiáng)值呆265.2結(jié)8恨億要元維,減比上年增含長悔10.6%,夢(mèng)200畫3胖年誦GD劑P充首次實(shí)現(xiàn)兩位彎數(shù)增因長倍,(200杯1羅年妙、右200沫2銹年迎GD蔬P堂增長分別羽為六9.8槍%摟、石9.6%貨)謝。濮陽市臨場(chǎng)召GD帳P蚊三年保持高速魚增長，略高于旨全國平均水平騙。分析認(rèn)為，何濮陽市以其強(qiáng)共大的支柱產(chǎn)業(yè)川（石油化工）蔬作支撐，將為燭濮陽市經(jīng)濟(jì)的語快速發(fā)展奠定撥良好的基礎(chǔ)，悅濮陽市經(jīng)濟(jì)將行進(jìn)入下一輪的朽增長期，為商岔業(yè)經(jīng)濟(jì)地發(fā)展健創(chuàng)造較大的空同間。望此外，由于濮榮陽市以工業(yè)為喜基礎(chǔ)，加上其慨豐富的天然資鐘源、優(yōu)越的地暴理環(huán)境，商業(yè)方、貿(mào)易進(jìn)一步峰得到繁榮和發(fā)尖展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)不斷合理，經(jīng)頓濟(jì)發(fā)展將呈良途性增長的態(tài)勢(shì)棟。（如下表）理200歸1痕～碌200初3左年濮陽國民經(jīng)腐濟(jì)發(fā)展情況蒼年件份男章國民生產(chǎn)總值缸（億元察）削棕增長率（％）廈20012原18.92朵9.8%單20022明39.86圾9.6%霉20032煮65.28欲10.6%收注：來源于濮頁陽市統(tǒng)計(jì)年鑒武2圓、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分仗析掘三大產(chǎn)業(yè)明顯茄快速增長，三枯大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)緩由陜200濤2跌年也的劫20.9:5省4.3:24龍.8燥,洲變化麻為賣16.1:5改9.5:24形.4析,句經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有一粉定的調(diào)烏整煎,椒特別是第二產(chǎn)裝業(yè)挑—煎—疼工業(yè)增長最快討，比重最培大瞧,擇其中油田化工奶產(chǎn)業(yè)作為支柱視性產(chǎn)業(yè)，并圍箏繞擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)福模，拉長石化慨產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品鏈摟條，進(jìn)一步完紡善工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)釋構(gòu)，形成以石另油化工為主體菜、工業(yè)結(jié)構(gòu)合賺理的新型工業(yè)園體系。是此外，第三產(chǎn)漢業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，貼但所占比重和臂年增長率遠(yuǎn)小父于第二產(chǎn)業(yè)，睬表明第三產(chǎn)業(yè)到目前的發(fā)展?fàn)顫釠r還是比較滯朝后的，在未來拳的發(fā)展中，第張三產(chǎn)貸業(yè)隙—叫—粘商業(yè)、服務(wù)業(yè)布、金融業(yè)等還園有很大的發(fā)展啦空間。（如下醒表）參200療3朵年濮陽三大產(chǎn)倆業(yè)發(fā)展情狀況兩產(chǎn)便業(yè)貢戰(zhàn)增加值（億元你）填察增長率（旦與進(jìn)200薦2季年比較，％柴）豎糟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比純例冤(緒占總產(chǎn)墓值毛)蟲第一產(chǎn)跟業(yè)演42.7評(píng)10.06%奔16.09楊%惰第二產(chǎn)鞠業(yè)漸157.5察714.1宴4%59.窯40%貢第三產(chǎn)巡業(yè)言64.78營9.1%獎(jiǎng)24.42%恰注：（來源于誠濮陽市統(tǒng)計(jì)年糖鑒）勿3湖、固定資產(chǎn)投胞資分析衣固定資產(chǎn)投資避平穩(wěn)增長。全意年全社會(huì)完成句固定資產(chǎn)投識(shí)資磚99.6軍2煩億元，比上年獲增慌長猜11.3訓(xùn)%第。按投資管理閣渠道劃分，基烘本建設(shè)投賢資盜34.3攤7毀億元，比上年補(bǔ)增單長猜10.9囑%遺；更新改造投缸資完今成益31.諸8脹億元，增萍長秧40.7腫%搏；房地產(chǎn)開發(fā)剃投資完擇成賀5.1閣2稠億元，增弊長混35.5叫%介。工礦區(qū)私人歉建房投資完三成禿2.8座2塊億元，增死長寧42.賞3貞％號(hào)。瀉外分析認(rèn)為，基包本建設(shè)投資、墾更新改造投資鏡的快速增長，群表明政府在基飽礎(chǔ)配套設(shè)施投惕入的決心，在關(guān)鞏固完善城市哄基礎(chǔ)設(shè)施、推著動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的遼同時(shí)將為完善散本項(xiàng)目地周邊悔各項(xiàng)配套營造漁良好地商業(yè)氣答氛提供機(jī)會(huì)。鎖另外，房地產(chǎn)靜投資增長呈現(xiàn)爺較快的增長態(tài)因勢(shì)刊。幕200輩3旅年麥比幣200查2吊年增慶長選35.5赴%泄，增長速度非革?？欤砻麇жQ陽市民對(duì)住宅無的強(qiáng)勁需求，陽房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)相忌當(dāng)良好。增200汽3腫年全社會(huì)固定榆資產(chǎn)投資侄指標(biāo)分最類龜稼數(shù)值（億元?。┩蛪墼鲩L率（％）平固定資產(chǎn)投悉資鞋村———唉—鄭99.62與11.3%勁按投資管理渠額道劃誰分槍夢(mèng)基本建設(shè)投購資茫34.37卸10.09僑%功更新改造投院資謎31.8姐40.7%耀房地產(chǎn)開發(fā)投菠資竊5.12害35.5%想注：來源于濮驗(yàn)陽市統(tǒng)計(jì)局揉4堂、居民生活經(jīng)殼濟(jì)指標(biāo)分析理社會(huì)消費(fèi)品市昂場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，躺居民人均消費(fèi)嘴水平不斷提高敗。全年社會(huì)消免費(fèi)品零售總藝額我73.2諒9耽億元，比上年血增勿長砍11.凳2摔％。分城鄉(xiāng)看霞，城市消費(fèi)品侮零售分額豪21.6賤9舟億元，增例長駁24.嘉2臉％；縣及縣以慈下消費(fèi)品零售竭額黨51.鏟6凝億元，增調(diào)長找6.暈5例％。分行業(yè)看鬼，批發(fā)零售貿(mào)嘆易零售怒額鐵63.7蛇1磚億元，增移長臉11.償6巡％；餐飲業(yè)零尼售悉額否6.這4蔬億元，增菠長修7.料7租％；其他行業(yè)負(fù)零售滾額產(chǎn)3.1指9跡億元，增晉長左11.廊9蓋％。各類集貿(mào)懶市場(chǎng)成交活躍朋，各類商品銷棚售量增長顯著飲。（見下表）塑200她3籍年雨前妻7齒月濮陽各類消燃費(fèi)價(jià)格指疫數(shù)磨(放以上年捆為炸100)洪類嚴(yán)別繪壟價(jià)格指數(shù)各城市居民消費(fèi)起價(jià)訊格賓102.5除食碧品結(jié)105.5綱糧仗食月106.5宰鮮損菜查154.7增肉禽及其制謀品濁108.6疼煙酒及用夢(mèng)品震102.3世衣測(cè)著聚98.6柴家庭設(shè)備用品絕及服與務(wù)糖96.6堆醫(yī)療保健及個(gè)膝人用烏品托105.7遇交通和通梅訊抵97.0飽娛樂教育文化酬用晨品剪102.9俯居扛住關(guān)101.8扶商品零售價(jià)格微指肯數(shù)王101.3董注：來源于濮閣陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)R此外，城鎮(zhèn)居懇民人均可支配蓋收入增長較快崇城鄉(xiāng)居民生活鋒繼續(xù)改善。全驢年城市居民人摘均可支配收棚入響632喜7充元，比上年增問長解7.7飛%哲。城市居民人堤均消費(fèi)支嬌出遙452普9蜻元，比上年增董長綠6.穗4油％。全年農(nóng)村央居民人均純收信入廚194僻8積元，與上年基班本持平；農(nóng)村過居民人均生活套消費(fèi)支魔出表118蠅2浩元，比上年下慧降財(cái)0.園8稍％。（見下表教）民城鎮(zhèn)居民人均淋可支配收入與咽消費(fèi)支出表闊居民類由別鳴波人均可支配收牌入（元弦）福歸同比增長色率爽國（激%綠）三緒人均消費(fèi)支出志（元罵）返親增長渴率乒捉（闊%鹿）驟城市居規(guī)民諒6327偵7.7%4械5296.映4勻％歌農(nóng)村居侍民燈1948誠孫與上年基本持脫平丟1182悠-0.交8詞％誤注：來源于濮輔陽市統(tǒng)計(jì)局總結(jié)：蘋濮陽市經(jīng)濟(jì)持嶼續(xù)增長，帶動(dòng)棚商業(yè)地產(chǎn)投資盤增長疊濮陽市去年的筑經(jīng)濟(jì)增痰長童10.6%忠,討經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)混業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一淘步優(yōu)化，固定僑資產(chǎn)投資與房輔地產(chǎn)項(xiàng)目的投鼻資會(huì)快速增長戶，商業(yè)地產(chǎn)投霧資在這樣大環(huán)套境下，會(huì)有一耕個(gè)增長期，商廣業(yè)地產(chǎn)投資總繭體是向好的。橋社會(huì)需求旺盛晨，商業(yè)發(fā)展前喜景良好。敲濮陽市的經(jīng)濟(jì)橋發(fā)展迅猛，持仆續(xù)吩8功%素以上的高增長叮率，城區(qū)居民霉的收入比去年唐增躲長云7.7語%蠻，人均消費(fèi)支紛出增茫長壁6.4%朝,也社會(huì)總體消費(fèi)崗品需求不斷擴(kuò)盯大老,悉社會(huì)消費(fèi)需求穴潛力相當(dāng)巨詠大時(shí).光以此帶動(dòng)商業(yè)粱的發(fā)斤展呢.筒商業(yè)發(fā)展前景崇良滔好六,偷商業(yè)的開發(fā)量窄也隨之?dāng)U糖大顛,戲商業(yè)開發(fā)將十身分充足。念第三部絡(luò)分燥太項(xiàng)目區(qū)域概況寸及項(xiàng)目地塊分嶼析約一、油田區(qū)域輔發(fā)展概況造**討位于油田區(qū)域寄，擁有獨(dú)特天黨然資孝源區(qū)—報(bào)—?jiǎng)?lì)中原油田的相嘴關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。暑依靠油田區(qū)域施所發(fā)展的石油抽化工產(chǎn)業(yè)，從鐮而帶動(dòng)了該片東區(qū)的住宅、商板業(yè)及其他相關(guān)躺配套的同步發(fā)沿展。石油化工各工業(yè)的發(fā)展、腔商業(yè)設(shè)施配套跳的建設(shè)，房地勉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，廉形成了三位一齒體的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)首。油田經(jīng)過多燥年的發(fā)展，目隸前正處于一個(gè)噸平穩(wěn)的發(fā)展期苗，其帶動(dòng)周邊磚區(qū)域的發(fā)展平烤穩(wěn)中稍有回落問，未來發(fā)展關(guān)躍鍵在于油田區(qū)濁域的產(chǎn)業(yè)布局核和結(jié)構(gòu)要深化貢和改革。產(chǎn)1秒、油田發(fā)展情鎮(zhèn)況搶中原油田是國寫家和河南省確聲定娛的周“州九拒五殊”邁期間的石油化霧工基地，石油望、天然氣儲(chǔ)量籃豐富，油氣質(zhì)股量好，經(jīng)濟(jì)價(jià)行值高。經(jīng)多種肉方法測(cè)算，本重區(qū)石油遠(yuǎn)景總秀資源量達(dá)十幾荷億噸，天然氣認(rèn)遠(yuǎn)景資源量勾為闊200釋0楊～倡300妨0查億立方米。想中原油田近年右產(chǎn)量下滑，由漸原來年產(chǎn)量最做高扯峰耍70坐0自萬噸，下降到告現(xiàn)時(shí)年產(chǎn)量蘭約碼30蘭0敏萬噸。產(chǎn)業(yè)效旁益出現(xiàn)下滑跡乳象，而新型的陡化工產(chǎn)業(yè)未正閑式走上軌道，園面臨著從一個(gè)聯(lián)老工業(yè)企業(yè)向忽新型企業(yè)變革紅的問題。勵(lì)2之、油田區(qū)域的躬消費(fèi)力及商業(yè)港現(xiàn)狀阻中原油田的消蜓費(fèi)力是相當(dāng)強(qiáng)渠的，油田職工置平均月收入可并達(dá)鉗120覺0澇元以鏡上，中層以上聰干部月工收入削達(dá)煩200烘0汁元以上。人均燈收入比全市區(qū)筑平均水平要口約騎15揭%例。其中油田居昌民月人均消費(fèi)止在罵60蝶0爭(zhēng)～停80趣0駕元，中層階級(jí)舅月人均消費(fèi)越在享100盟0展元以上，從而差為油田區(qū)域快揭速發(fā)展商業(yè)提慧供了有力保障蹄。目前中原油柜田區(qū)域里以商棄貿(mào)中心、龍城賓經(jīng)貿(mào)區(qū)為代表艙的，集中了超唉市、服裝、餐亞飲、電信等業(yè)夜態(tài)所構(gòu)成的消逢費(fèi)中心地帶具去備了較旺的人爆氣商業(yè)氛圍，冷但是業(yè)態(tài)不是圖很豐富的缺陷省也比較明顯。悼3任、油田未來發(fā)述展方向挖在炊“天以工興路市袍”嬸的戰(zhàn)略指導(dǎo)下價(jià)，圍繞擴(kuò)大企抬業(yè)規(guī)模，拉長親石化產(chǎn)業(yè)、使醬石化產(chǎn)業(yè)在行別業(yè)結(jié)構(gòu)、原料困結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)叢構(gòu)調(diào)整中得到蔑長足發(fā)展的形能式下。中原油新田區(qū)域的相關(guān)飯企業(yè)由單一的杯產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，向漂多元化、多門格類、高精細(xì)的盼產(chǎn)品體系方向俯發(fā)展。成中原油田發(fā)展厘戰(zhàn)略疲是片“桂三個(gè)三分之一費(fèi)方朗針移”沒，針對(duì)中原油炕田產(chǎn)量下降，錘油田石油儲(chǔ)量瓦日漸縮減的情喇況下，中原油謎田版1/堤3吵資源重點(diǎn)放在蒼石油、天然氣濟(jì)產(chǎn)業(yè)此，馬1/壞3女資源開發(fā)新型貓化工產(chǎn)業(yè)掩，批1/訴3濃資源實(shí)行走出枕去政策，將往遙新疆、內(nèi)蒙古束等北部石油礦紫區(qū)投資生產(chǎn)。渣在未來中原油嘉田將重點(diǎn)發(fā)展怕石化產(chǎn)業(yè)，建鉆設(shè)年產(chǎn)妥量待1滿0狡萬噸以上的煉竭油廠；第二是晴重點(diǎn)發(fā)展天然彼氣產(chǎn)業(yè)，依靠愚油田區(qū)域擁有什豐富的天然氣蘇資源；第三是販發(fā)展農(nóng)用化肥楊、有機(jī)化工、研生物化工、精慮細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)率體系；第四依躁托天然氣加工公發(fā)展新型玻璃非產(chǎn)業(yè)。這將是域中原油田未來負(fù)發(fā)展的新方向妻。婆4盟、油田的發(fā)展艙對(duì)本項(xiàng)目的影暈響例油田的發(fā)展對(duì)按項(xiàng)目的銷售、跡經(jīng)營相當(dāng)重要搜，該區(qū)域是續(xù)**粘的直接輻射面齡與消費(fèi)圈層。稻油田區(qū)域有相剪當(dāng)規(guī)模的油田潔家屬區(qū)，在油燭田區(qū)域居住的隨有判約裕1困3旨萬人，再加上亭戶口在市區(qū)而蛛在油田前線上林班的職工，總休體數(shù)量超衰過裁2好0嗓萬人；再加外搬來流動(dòng)人口和潮到此區(qū)域（商陪貿(mào)中心購物人龍口）的消費(fèi)人怒口，人口總量們相當(dāng)大，消費(fèi)唐需求相當(dāng)強(qiáng)勁狼。椒中原油田年產(chǎn)尚量逐年下滑，害經(jīng)濟(jì)效益開始變降低，其面臨秘的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)刪的轉(zhuǎn)型問題。司針對(duì)目前油田雹的發(fā)展?fàn)顩r，耳本項(xiàng)目會(huì)受到縱一定的影響。訂但本項(xiàng)目的輻慢射面不僅僅局澤限于油田區(qū)域奸，毅**能項(xiàng)目是文化與卵商業(yè)天然合成轎品，有其獨(dú)特曾的商業(yè)價(jià)值，瑞商業(yè)輻射力可感達(dá)周邊市區(qū)。翼二、項(xiàng)目地塊辱分析1、地塊概況纖項(xiàng)目徹**綿位于任丘路與且清華都市文苑鍛交匯處，于清峽華都市文苑西緞區(qū)蒸“飲書香門辱地乎”幕與東迫區(qū)團(tuán)“輕學(xué)府世績(jī)家仙”笑之間，墳**顧長傍40愚0部米棄，寬約保2助8紀(jì)米律，中間綠化帶雞、景觀帶寬插1刻0謀米詠，車道央6形米端，人行道級(jí)3柴米非，永8避月底完工。基**綁西側(cè)（書香門革地）夫約票7芽0望家商鋪，開間副約蝶4.鞭2微米朗，進(jìn)深約濾1僻5冤米質(zhì)，均為一疫層誕;坦東側(cè)（學(xué)府世假家）浸約揮6重0稍家商鋪，開間家約侵4.躍2予米背，進(jìn)深約指1逃0鹿米腰。東西兩側(cè)的周商鋪建筑面積危達(dá)做約畢1.丙2價(jià)萬平方豈米泡,喜再加上黃河路賠段和任丘路段鳥的商鋪總體面臉積約勇達(dá)檢3搖萬平方米。疾**鏈的商業(yè)容量是嘩巨大的，內(nèi)部勢(shì)依托書香門地搜和學(xué)府世家兩鉤個(gè)小區(qū)作有效彎支持，消費(fèi)群隙體相當(dāng)穩(wěn)定，劫西區(qū)（書香門矩地）銷運(yùn)售月95琴0院戶，已基本淋入??；東區(qū)學(xué)渣府世家售出職約召100國0圓戶（正在銷售遭中），預(yù)計(jì)總煤入住人口設(shè)達(dá)吃700尖0踐人以上，這么拔龐大的消費(fèi)群損體，將是宅**頓商業(yè)消費(fèi)的強(qiáng)欄勢(shì)支持?？?jī)2熔、周邊環(huán)境分詠析u市政配套服項(xiàng)目位于東部祥油田產(chǎn)業(yè)區(qū)中懲，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)不濟(jì)良好，工業(yè)糞產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯丑。區(qū)內(nèi)匯集著碼眾多的油田居稈民，居民均具慰有相當(dāng)?shù)南M(fèi)蟻力，顯現(xiàn)消費(fèi)狹力優(yōu)勢(shì)。就項(xiàng)控目附近的多個(gè)豎油田家屬區(qū)，踢項(xiàng)目周邊就有京五間學(xué)校：藝風(fēng)術(shù)學(xué)校、第十株三中學(xué)、廣播蚊電視大學(xué)等。腫還有多家行政顛事業(yè)單位：中趨原油田黨校委晚員會(huì)、審計(jì)中傲心、地稅所、類廣播電視中心荷等等。學(xué)校、羽機(jī)關(guān)事業(yè)單位疏云集于此，表權(quán)明項(xiàng)目區(qū)位的耳文化優(yōu)勢(shì)和行孫政優(yōu)勢(shì)明顯。u交通組織拔在交通區(qū)位上嗎，項(xiàng)目位于任啄丘路、黃河路娃、文化路三條例路段的圍合之確中，而黃河路廚和文化路尚未蛋通車，正在建芬設(shè)中。其中黃辛河路是項(xiàng)目招限商、經(jīng)營的一通大關(guān)鍵因素。合黃河路西段早緣已建成通車，四但西段遲遲未條通車，據(jù)調(diào)查池，黃河路最早催將機(jī)于跨200欄6棚年通車，黃河享路的通車將對(duì)閣**羊的招商經(jīng)營構(gòu)肯成一定的懸念煤。但能最大地匙發(fā)揮出項(xiàng)目的駱潛在地段優(yōu)勢(shì)酷，再加上市場(chǎng)柴的成熟，談**盈將會(huì)顯現(xiàn)強(qiáng)大何的商業(yè)價(jià)值。u營商環(huán)境穗任丘路段的商俊業(yè)環(huán)境是不理刑想的，商業(yè)布巴局不合理，未萄能形成成熟的卸商業(yè)格局，總被體上還依賴油與田區(qū)域的消費(fèi)袋力，商業(yè)輻射宗力未能拓展到胞市區(qū)。星經(jīng)調(diào)查，以大洽慶路為界，任襯丘路往西段業(yè)落態(tài)雜亂，品種載業(yè)態(tài)不一，商任業(yè)定位不明確梨，而且檔次較艱低，未形成一墓定的規(guī)模，更拔未能統(tǒng)一規(guī)劃嫂，統(tǒng)一經(jīng)營。仍經(jīng)調(diào)查該路段陽約挎有危25勿0紫家商鋪，發(fā)現(xiàn)廟其中存在三大棕業(yè)態(tài)，第一是音建材裝飾約鍵占澤20.4%欄,醋第二是餐飲業(yè)鴉約呀占堡18.5%腦,磨第三是美容美訊發(fā)約歌占鏈13.6%蘿.責(zé)其中已停業(yè)的吳商鋪約占錦６們.5惱%莫?？梢娙吻鹇纷Ｎ鞫蔚慕?jīng)營狀竄況并不理想。凳其商業(yè)經(jīng)營局鮮限于油田區(qū)域點(diǎn)，受制于油田撇的發(fā)展，商業(yè)燈輻射力相當(dāng)有央限。眠鑒于任丘路段蝴商業(yè)未形成規(guī)烘模，商業(yè)經(jīng)營絲還停留在散戶賠自主經(jīng)營管理患階段，這種商化業(yè)格局在一定滲程度上影響了并**繩的商業(yè)布局和坦檔次形象；但予從另一方面是跡**億項(xiàng)目的一個(gè)利鎮(zhèn)好因素，因?yàn)橛朴吞飬^(qū)域和市慨區(qū)都渴望需要傘一條集商業(yè)購愚物、休閑娛樂此、旅游觀光的橫新型商業(yè)街，欺這是促成教**邀誕生的良好先萌天條件。宴綜合分析認(rèn)為期：本項(xiàng)目目前輸?shù)牡囟蝺?yōu)勢(shì)是獲不明顯的，只只能依托任丘路承通達(dá)項(xiàng)目，商車業(yè)輻射力在一華定程度上局限餅于油田區(qū)域，踢但烈**襲南沖端臉—其—埋黃河路通車，屑將極大地帶動(dòng)然**依商業(yè)發(fā)展，項(xiàng)屯目潛在地段優(yōu)肺勢(shì)是巨大的，刻而且應(yīng)著眼于享未來。此外，刮項(xiàng)目本身的規(guī)事劃建筑極具文紗化特色，景觀遙設(shè)計(jì)、環(huán)境布拉局蘊(yùn)藏文化內(nèi)固涵和呈現(xiàn)科技岔色彩，人文文尿化等特點(diǎn)未能靜充分釋放，一裕旦上述特點(diǎn)得倦以充分利用必主將對(duì)本項(xiàng)目的扁推廣形成強(qiáng)大論的推力。實(shí)現(xiàn)漫依托潛在地段算優(yōu)勢(shì)與文化特洽色優(yōu)勢(shì)，吸引職追求文化、體桑驗(yàn)購物的油田漲、市區(qū)居民，遭甚至其他地區(qū)退慕名而來的消嗚費(fèi)者。3、項(xiàng)目特色琴**絲的建筑設(shè)計(jì)相汽當(dāng)有特色，在絨街中心的串1青0鞠米返寬的景觀綠化偵帶上，匯集中睡西方的建筑藝兵術(shù)，蘊(yùn)藏深厚終的中國文化。性采用古今結(jié)合雄、高低起伏、鼠錯(cuò)落有致的布悔景手法，其中小布置的眾多文筐化景點(diǎn)：金門夾迎客、日月同定輝、歡樂搖橋吳、乾坤普照、場(chǎng)百家姓、中華臘一脈、民族團(tuán)蓋結(jié)等十幾處景俯點(diǎn)。另外，俗**續(xù)將成為我國第把一條人工智能耐降雨街和我國評(píng)最長的摩崖石孫刻街而入選吉逮尼斯紀(jì)錄并成奮功發(fā)行責(zé)**尖郵票。指**側(cè)的知名度享譽(yù)貢濮陽市區(qū)，甚倍至全國。役**包整條道路上都伏安裝有人工智燙能降雨噴淋系宋統(tǒng)和霓虹燈，私能制造出細(xì)雨閣蒙蒙的景色，次在陽光折射下撇，街道上會(huì)出快現(xiàn)無數(shù)道彩虹去，奇妙絕佳。擁**緒的建筑特色與活規(guī)劃布局就是瀉內(nèi)部核心資源百，而且具有獨(dú)嫌特的文化魅力耕。榜分析認(rèn)為，灑**戰(zhàn)所具備的上述跡獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，及塞其深厚的文化描底蘊(yùn)將極大匯嶼聚周邊人氣，打從而盤活商氣罷，聚集財(cái)氣。犬對(duì)項(xiàng)目下一步耗的招商、經(jīng)營敬時(shí)堅(jiān)定投資者未信心發(fā)揮重要儲(chǔ)的作用。4、前景分析帖通過對(duì)本項(xiàng)目瞇的特點(diǎn)和周邊茫地段的立地分予析，認(rèn)為項(xiàng)目吧的總體的發(fā)展擠前景是向好的旱，防**嗽目前還未能發(fā)拉揮最大的產(chǎn)業(yè)修效益，摔**慎依托潛在的地旺段優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目絨的文化特色，第加上開發(fā)商的違品牌實(shí)力與核鵝心消費(fèi)圈層來芝吸引投資者和掏消費(fèi)者。擊黃河路的通車褲是項(xiàng)目發(fā)展的參一大關(guān)鍵因素睜。政府在這一猴路段建設(shè)決心法是很大的，這讓將促成東部油還田區(qū)域的新發(fā)辛展，帶動(dòng)周邊網(wǎng)區(qū)域住宅、商榜業(yè)的發(fā)展。另泳外，清華都市驕文苑南面附近鹽地塊和趙村以非西將規(guī)劃挎約池60層0叔畝地作為住宅謝項(xiàng)目，這對(duì)炊**粒的發(fā)展是莫大炮的利好因素。癢住宅項(xiàng)目發(fā)展唐將帶動(dòng)起強(qiáng)大艇的消費(fèi)力。縱為觀全局，凝**困的發(fā)展的向好呼的，關(guān)鍵是人齒氣的驅(qū)動(dòng)，商承氣的盤活。堤第四部茅分適兆商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查款分析移一率、宰桿城市商業(yè)現(xiàn)狀絡(luò)分析隆1乳、商業(yè)發(fā)展態(tài)眾勢(shì)規(guī)目前濮陽市區(qū)差商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭喜良好。在新興婆產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)梯不斷快速發(fā)展禽；濮陽市重點(diǎn)靜發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)式目趨勢(shì)明顯的置大環(huán)境下。濮誕陽市城市規(guī)劃摩不斷得到完善幕，產(chǎn)業(yè)布局日娛益合理，居民疲的人均收入及通消費(fèi)水平穩(wěn)步掘提高。同時(shí)帶陳動(dòng)著濮陽市的漆商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)壤歷紅紅火火的燭發(fā)展期，商業(yè)睬開發(fā)不斷升溫億。在城區(qū)，商歸廈、商業(yè)城、陰商業(yè)街不斷開胖發(fā)，如聯(lián)華商震業(yè)圈、油田商早貿(mào)中心、鋸**銅街、筐**何街、翠**緩商業(yè)街等等，帥可謂商業(yè)物業(yè)蠟無處不在！董濮陽市的商業(yè)添項(xiàng)目發(fā)展態(tài)勢(shì)亡與其整體經(jīng)濟(jì)咐發(fā)展水平表現(xiàn)除并不均衡，以黃及濮陽市的投夸資渠道是相對(duì)戴比較狹窄，居攻民理財(cái)投資均俯集中在商鋪，闖導(dǎo)致商業(yè)總體再發(fā)展過熱情況傾出現(xiàn)。存在出指現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡辭沫的隱患勇。尤2、商業(yè)布局邀濮陽市的商圈翼布局主要集中爐在中部區(qū)和東悶部區(qū)，商業(yè)布由局不集中，商桶業(yè)布局未能形碑成規(guī)模效應(yīng)。石中部區(qū)的聯(lián)華錘商圈是城市的酸中心地帶，位目于京開大道和糧勝利路的交匯頸處。此商圈位招于城市的中軸猛線上，地段交道通優(yōu)勢(shì)相當(dāng)顯跳要，此乃濮陽柏市區(qū)商業(yè)的大習(xí)動(dòng)脈。另一布適局在京開大道勇的西側(cè)，有金控堤路適**加商業(yè)街、仔**裙商業(yè)街和昆吾菠路商業(yè)街，幾架處商業(yè)街都依參托交通地段優(yōu)綿勢(shì)、規(guī)劃建筑私特色發(fā)展起來擁，尤其是贈(zèng)**殊商業(yè)街最具中辣國古文化特色竄。蜻東部區(qū)商業(yè)主度要集中在大慶蓬路段，大慶路存的商貿(mào)中心是啄油田的區(qū)域的坑中心商業(yè)地帶黎，商業(yè)氛圍非譯常濃郁。中、遠(yuǎn)西、東商業(yè)布津局不集中，雖掏有交通線路作圓為連接，但商疊業(yè)圈之間未能盞聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)般業(yè)效益未能最瓦大限度地發(fā)揮撓。3、商業(yè)特征劃u次沙商業(yè)形態(tài)及配胳套騎商業(yè)形態(tài)比較荒滯后，購物休球閑配套設(shè)施不博足。濮陽市區(qū)騙的商業(yè)形態(tài)發(fā)端展是比較滯后雀的。從業(yè)態(tài)上皺說，目前濮陽草市的業(yè)態(tài)主要蹄是餐飲業(yè)、糖時(shí)酒業(yè)、百貨業(yè)皆、服裝業(yè)，其柴次是美容美發(fā)擴(kuò)、裝飾建材，流這些業(yè)態(tài)在一促定程度上反應(yīng)假了濮陽市的城閑市發(fā)展水平還馬較為明顯的停士留在滿足人們傻日常的生活需巡要，滿足人們送休閑娛樂、增扮值服務(wù)等方面家相對(duì)缺乏。分孕析認(rèn)為目前濮昌陽市商業(yè)體系錦完善度不高，枕在一些新型前吳衛(wèi)的業(yè)態(tài)服務(wù)旦上較之沿海區(qū)灣域少，如通信鉗產(chǎn)品、科技產(chǎn)司品、金融服務(wù)曲等，這在一定發(fā)程度上制約了播濮陽市區(qū)的商近業(yè)發(fā)展以及城破市的發(fā)展。咸從商業(yè)的配套某設(shè)施上說，濮冠陽市商業(yè)均欠純?nèi)迸涮?，如停扛車?chǎng)、休閑地慶帶、娛樂消費(fèi)放地帶相當(dāng)欠缺刷，可以看出濮府陽市的商業(yè)形尿態(tài)還停留在單如一的消費(fèi)層面習(xí)上，還不能上叔升到購物、休畫閑、娛樂、觀健光的一站式的訂商業(yè)形態(tài)，離過體驗(yàn)生活、體晨現(xiàn)時(shí)代進(jìn)步的帥發(fā)展階段還有竿一段距離。u經(jīng)營狀況袖濮陽市商業(yè)地朱產(chǎn)在不斷發(fā)展規(guī)的情況下，商鍛業(yè)經(jīng)營卻出現(xiàn)飾問題，未能持墊續(xù)贏利。開發(fā)布商沒有深入考恨慮到城市的消腿費(fèi)容量與投資役額度，未能深隸層分析商業(yè)項(xiàng)衣目與市場(chǎng)的對(duì)晚接，同時(shí)沒有敞更深層次地考它慮到商業(yè)物業(yè)套的后續(xù)經(jīng)營管邪理，對(duì)持續(xù)贏餃利缺乏深層認(rèn)夫識(shí)。密另外，商業(yè)物膊業(yè)經(jīng)營管理者延缺乏必要的經(jīng)模營知識(shí)，沒有身發(fā)揮好經(jīng)營管云理這民根慢“澡指揮蓋棒蹦”蘇的作用，后續(xù)把經(jīng)營理只是停室留在商戶自營筋管理的階段。養(yǎng)在濮陽的商業(yè)楊經(jīng)營管理中，太統(tǒng)一形象、統(tǒng)挨一定位、統(tǒng)一熊管理的思想是谷欠缺的。商業(yè)挨項(xiàng)目未能達(dá)到揉持續(xù)贏利、永青續(xù)經(jīng)營的目的蛾。濤這樣雙重效應(yīng)睡導(dǎo)致部分商業(yè)漂項(xiàng)吵目蟲“捎死嗓火遷”黑，商圈人氣、釘商氣不足的后小果。在濮陽市凝區(qū)商業(yè)迅猛發(fā)擁展的背后，存續(xù)在著一定的隱紗患?？岸⑸虡I(yè)地產(chǎn)煉開發(fā)分析鈴1漲、商業(yè)地產(chǎn)供眨需分析晚u電紗濮陽市已開發(fā)被商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)彩量與需求量便目前濮陽市商歪業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)功量相當(dāng)大，市斤場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激怎烈。目前京開隔大道與勝利路寬段交匯處是最妻為成熟的商業(yè)肺市場(chǎng)環(huán)境，帶凡動(dòng)著肝**芬路、氏**我街、黃甫路、妄商貿(mào)中心等區(qū)稻域商業(yè)項(xiàng)目的猾發(fā)展，形成目疏前市場(chǎng)上投放竹量最大的區(qū)域僵，總體商業(yè)面單積不機(jī)下紀(jì)2霜0澤萬平方米。鞭分析認(rèn)為，受氧目前濮陽市的胃經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其廳消費(fèi)群體構(gòu)成曬、消費(fèi)力水平鄰等因素的影響頓，完全消化目猶前的市場(chǎng)存量堅(jiān)具備一定的難荒度，同時(shí)投資旁者的投資額度區(qū)不可能持續(xù)擴(kuò)拖大，供需出現(xiàn)律不平衡的態(tài)勢(shì)挺將維持較長的侮一段時(shí)間。卵u戰(zhàn)摘同類物業(yè)開發(fā)奴動(dòng)態(tài)及未來供炊應(yīng)量分析鑒在濮陽市與忠**治項(xiàng)目可類比的于**皺商業(yè)街開發(fā)規(guī)葛模大，該項(xiàng)目義已建成，尚在猛裝修中，商鋪規(guī)銷售遇約叛50酒%疫，在濮陽南城塞區(qū)是一大商業(yè)戀熱點(diǎn)，對(duì)本案漸的推廣形成較酷大的威脅。其物次是站前路，貢站前路的開發(fā)兩已完成，商鋪煙已裝修好，現(xiàn)抽處于銷售和招或租階段，但此監(jiān)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)脹營業(yè)績(jī)不佳，曠市場(chǎng)商業(yè)潛力符很有限?；⒎治稣J(rèn)為，未花來濮陽市的商認(rèn)業(yè)物業(yè)供應(yīng)量丈還會(huì)擴(kuò)大，一賭是由于濮陽市抵區(qū)居民和外來著投資者的投資盒行為造成，二母是由于濮陽市階區(qū)劃城市規(guī)劃棵與房地產(chǎn)開發(fā)護(hù)熱度造成。但警隨著整個(gè)市場(chǎng)遷的飽和與人們敲的投資心理成失熟，商業(yè)物業(yè)搞的供應(yīng)量將有丹所回落。捐2飼、商業(yè)地產(chǎn)開搖發(fā)特點(diǎn)伸目前濮陽市商率業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形致式主要有：房抹地產(chǎn)商獨(dú)自開蜂發(fā)和政府、房或地產(chǎn)商共同開仗發(fā)方式。譯很大部分商業(yè)毅街在共同開發(fā)柔方式下開發(fā)的燭。這種開發(fā)方泄式是政府欲規(guī)偏劃好一處商業(yè)個(gè)地帶，由政府貌出地，開發(fā)商攀出資，開發(fā)商禮把道路修好，幅建成商業(yè)項(xiàng)目派，開發(fā)商便可頂擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)寺和經(jīng)營權(quán)。再潑由開發(fā)商組成驚經(jīng)營管理公司綿負(fù)責(zé)管理，再毒向政府繳納相芝關(guān)稅款費(fèi)用。金在這種共同開眠發(fā)方式下產(chǎn)生革了權(quán)責(zé)管理、燃經(jīng)營定位等一燈系列問題，對(duì)肢商業(yè)地產(chǎn)造成積了一定的沖擊漏。透3扶、住宅開發(fā)對(duì)獎(jiǎng)商業(yè)地產(chǎn)的影箭響分析搶濮陽市房地產(chǎn)吹業(yè)態(tài)勢(shì)相當(dāng)迅稀猛。特別是哭自違200卡0鋤年以來，房地堤產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)茫展的春天，房壁地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)h也大大帶動(dòng)了唇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)暫展。商業(yè)項(xiàng)目膀的開發(fā)必須有艦住宅項(xiàng)目作為紅支撐，因?yàn)槿税禋馐巧虡I(yè)項(xiàng)目累最大保證，因恰此濮陽市區(qū)的減住宅項(xiàng)目都大核力開發(fā)商業(yè)項(xiàng)強(qiáng)目，一方面作躺為配套，另一利方面加大贏利驕。之200頌3族年濮陽市房地壽產(chǎn)開發(fā)情況帽房地產(chǎn)開竟發(fā)系甚面積（萬平方竿米觀）脾釀增長率碑（疾%剛）肢全年房屋施工鴿面動(dòng)積刻174.4伴980%設(shè)－－其中住疏宅鞠(榮含經(jīng)濟(jì)適用孔房債)147.敞9980%銀全年竣工房屋墊面囑積法98.13而100.8唯%蠶－－其中住斜宅梢(誓含經(jīng)濟(jì)適用瓣房爬)87.9愛896%犧全年房屋銷售肥面遵積及85.05嬸83%下－－其中住比宅冰77.93活89.6%稍注：來源于濮策陽市房管局裂全年房地產(chǎn)投好資緞13.0典1昨億元，占全市斃固定資產(chǎn)總投者資晚的價(jià)13諒%草，同比增謙長屑86煙%棒。房地產(chǎn)開發(fā)頌的持續(xù)升溫加休速了商業(yè)地產(chǎn)劑的發(fā)展，濮陽野市區(qū)許多住宅虜樓盤都有大面鋒積的商業(yè)鋪面明，而且規(guī)模不煙小，一般的開竟發(fā)方式是在樓風(fēng)盤臨街底層開園發(fā)。如景觀城襯、麗都、建業(yè)棍等小區(qū)均大力喬發(fā)指展妨“車底名商驗(yàn)”夏，可見房地產(chǎn)限投資的高增長酬，必將帶動(dòng)商嘆業(yè)項(xiàng)目的新一咬輪發(fā)展。族三、商業(yè)發(fā)展攏前景甚商業(yè)發(fā)展速度微有所減緩。上菊文業(yè)已分析認(rèn)喜為濮陽市日前臘的商業(yè)面積開厘發(fā)量是較大的薦，有過熱的苗悶頭。從房地產(chǎn)癥投資和居民消莫費(fèi)投資來看，蘋商業(yè)項(xiàng)目的開小發(fā)會(huì)持續(xù)一段嫩的高潮期，但粉從長遠(yuǎn)來看，辰市場(chǎng)的需求量膀與商鋪的購買另力未能跟上開寧發(fā)速度；商業(yè)咸項(xiàng)目之間相互陣競(jìng)爭(zhēng)，在一定能程度上造成商總鋪的售價(jià)、租踐金回落。而投繞資者將更加理劣性，因此商業(yè)屋項(xiàng)目未來的開芬發(fā)量將有所回喚落，商業(yè)市場(chǎng)扣的發(fā)展將會(huì)更誠加規(guī)范與完善諸。愉商業(yè)中心東移葵。目前濮陽市央的商業(yè)中心集河中在聯(lián)華商圈紙，聯(lián)華商圈集嫂中著市區(qū)的商怒檔消費(fèi)形態(tài)，乘但聯(lián)華周邊的參商業(yè)格局已落周后于城市的發(fā)怎展，商業(yè)形態(tài)獻(xiàn)散亂，已影響?yīng)M城市商業(yè)形象骨和整體商業(yè)格至局，所以濮陽浴市將會(huì)發(fā)展新判的商業(yè)中心。煉未來市區(qū)的商務(wù)業(yè)中心將轉(zhuǎn)到姥環(huán)中路與黃河云路的交匯處，水即金橋建材、糖百姓生活廣場(chǎng)仆、麗都購物廣筍場(chǎng)的匯集區(qū)域矩，將組成新城捕市商圈。搭二、熱點(diǎn)商圈朱分布情況分析零1側(cè)、油田商貿(mào)中脫心商圈寫商貿(mào)中心是油刊田區(qū)域最為繁粥華的商業(yè)地帶距，商業(yè)氛圍濃寫郁。是在區(qū)域旦生活職工的首墻選消費(fèi)地帶。彼商貿(mào)中心屬臨勸建性質(zhì)，為迎混合油田人口消定費(fèi)而建成的商舌業(yè)配套，由中例原油田負(fù)責(zé)興殖建和經(jīng)營。由睛于油田區(qū)域人防口眾多，主要如包括職工及其蝶家屬，并且油違田職工人均收齊入和消費(fèi)力均得較市區(qū)平均水新平要高，致使畝商貿(mào)中心的商住業(yè)狀況良好，舍較市區(qū)其它商范業(yè)地帶要繁榮哨。其主要經(jīng)營察業(yè)態(tài)是餐飲、踐服裝和日用百貸貨。業(yè)態(tài)的發(fā)管展已成規(guī)模，分檔次較高，但蝦整體經(jīng)營業(yè)態(tài)褲較為混雜，尚仔未達(dá)到成行成批市的商業(yè)局面痰。妹商貿(mào)中心商圈己商業(yè)狀況分析賭表渴商圈范與圍砌廢大慶路、中原濃路與任丘路相閑交處什商業(yè)氛悶圍伍忠商業(yè)氛圍良好肺商業(yè)規(guī)污模逢賊規(guī)模龐大，約攀占夜5伙萬平方米找的商業(yè)圈線商業(yè)特錯(cuò)點(diǎn)腳犯1辟、根死商場(chǎng)與臨街商視鋪共同經(jīng)營春；閉2貍、拘豎商業(yè)定位不一阿，業(yè)態(tài)較為混賣雜夢(mèng)；縫3寫、座總租金較高伍人流榜量蛙魂人流充足，有歐油田居民作有第效支持拐人流結(jié)彼構(gòu)迎攀以跳3奶0稀～傷4雕0般歲的中青年為悄主流消費(fèi)群體仰道路交通條秒件球掏有任丘路、大洋慶路、黃河路覆、中原路、作驅(qū)為通達(dá)的主干惑線，公交線路問有談：屠6宿路罩、塑1矩0挨路軋、躬8緩路邀、夠2獅2洋路件、憶1謝8佩路等弄經(jīng)營特樓點(diǎn)承驕商場(chǎng)經(jīng)營與商古戶自主經(jīng)營相艇結(jié)合滋銷售價(jià)決格肚猴商貿(mào)中心只租辭不售，因?yàn)閷俦P臨建性質(zhì)，不校具備產(chǎn)權(quán)么租金水轎平他垃租金動(dòng)約鳴5豪0徹～鑰6公0檔元洲/M扒2臘，租金普遍較老高沉業(yè)態(tài)分疊布纏轉(zhuǎn)餐飲業(yè)、服裝僅業(yè)、百貨咱業(yè)佳勁其次為賓館、念手機(jī)通信貌主要品躁牌負(fù)殿名牌服裝、知佳名電器、手機(jī)拒品牌、日用百陰貨品牌丈商鋪間貍隔閃露開間約鍛4貼米朗，進(jìn)深約頃1卸2貼米搜商鋪面務(wù)積撓5患0遙～滿60M2優(yōu)勢(shì)首商貿(mào)中心主要敲依托于中原油淘田，油田的居憤住人口是該商槳圈消費(fèi)一大保駐證，而目前該精商圈聚集多個(gè)白住宅小區(qū)、行檔政事業(yè)單位和絹中小學(xué)校，并季且有中原文化構(gòu)宮、未名廣場(chǎng)蔥、新蕾廣場(chǎng)等榴多種休閑配套抄，地段環(huán)境相鉤當(dāng)優(yōu)越；另外死，商貿(mào)中心商裂圈的餐飲業(yè)、胡服裝業(yè)、百貨挽業(yè)已成一定的述規(guī)模，在統(tǒng)一捐經(jīng)營上有一定秩的優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)齒商業(yè)輻射能力副局限于油田區(qū)啞域，對(duì)市中心建的商業(yè)輻射能游力有限；同時(shí)英該商圈的業(yè)態(tài)隱經(jīng)營不一，缺趙乏主力商業(yè)產(chǎn)冬品，業(yè)態(tài)規(guī)劃緩不明確，整體階的商業(yè)凝聚力刃與產(chǎn)業(yè)輻射力帶有限。另外，毛商貿(mào)中心屬臨肆建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)含狀況不明確，雞對(duì)經(jīng)營戶是一要個(gè)不利因素。發(fā)展前景悠商貿(mào)中心的發(fā)陣展前景不容樂手觀，因?yàn)閷儆邙B臨建性質(zhì)，而滴且受到商業(yè)區(qū)州域的制約，若含遇上行政拆遷嗓，商貿(mào)中心的今前景就是一大掉問題。目前油五田的行政地位伴與市區(qū)并行，銹但隨著城市的言發(fā)展，油田將瞎與城市融合，鋤而且統(tǒng)一規(guī)劃居、統(tǒng)一經(jīng)營是暴未來城區(qū)發(fā)展麻的方向。而且宰受到麗都、百嚇姓生活廣場(chǎng)新起商圈的威脅，某發(fā)展前景不太蓬樂觀。膜2殲、聯(lián)華廣場(chǎng)商裹圈借聯(lián)華商圈是目煤前濮陽市核心渾商圈，依托其拳地段優(yōu)勢(shì)與位青于城市的中軸蝶線的區(qū)位，整哈體商業(yè)環(huán)境非鼠常好，商業(yè)的賤輻射力較其它漂商圈要大，而黎且聯(lián)華商圈的餃規(guī)劃定位為中秀高檔的商業(yè)形嗚態(tài)，商業(yè)狀況磁非常繁華。蜻聯(lián)華廣場(chǎng)商圈示商業(yè)狀況分析羞表沙商圈范東圍宜滋京開大道與勝化利路的交匯處別商業(yè)氛頸圍沒網(wǎng)商業(yè)氛圍非常蝴好，朵商業(yè)規(guī)岡模鏈屈規(guī)模相當(dāng)龐大抄，約占填7吼萬平方米番的商業(yè)圈喊商業(yè)特在點(diǎn)變咳1仆、體現(xiàn)高檔、煙時(shí)尚，業(yè)態(tài)經(jīng)徐營體現(xiàn)時(shí)代潮耗流付2婦、商業(yè)定位較劃統(tǒng)一，但周邊敬商業(yè)態(tài)較為混督雜抹3撓、售價(jià)、租金屋相當(dāng)高熟人流謠量狠炎十分充足，人愈氣流動(dòng)非常快極人流結(jié)亦構(gòu)屑岸以年輕一代為層主流消費(fèi)群體農(nóng)道路交通條災(zāi)件馬幸有京開大道和計(jì)勝利路作為通刑達(dá)的主干線，姐另有三大汽車揭站，公交線路償主要是疲：炮3京路陽、路1狀0心路雜、圓1徐6甩路指、楚1毫9抖路包、寧2桿2未路等等菊經(jīng)營特拳點(diǎn)且吩商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營弄的經(jīng)營方式勉銷售價(jià)靈格毛次售價(jià)高昂，酷達(dá)卷400砌0藏元慰/M平2襖以上斯租金水氏平遼病租金耐約樹6切0濕～障7提0遵元更/M妻2做，租金普遍較許高黎業(yè)態(tài)分扁布粥否服裝、皮具、誼珠寶、化妝品項(xiàng)、日用百貨、羽書店亞主要品裹牌找縫名牌服裝、皮觀具、知名珠寶怨、化妝品牌、品日用百貨品牌項(xiàng)商鋪間報(bào)隔丑陷開間約特3.酬6犧米權(quán)，進(jìn)深約館1恰0得米型商鋪面甲積材4積0噸～奇50M2優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)憑借市區(qū)的核君心地段，以確泉立目前的商業(yè)蛙中心地位；另挑有交通優(yōu)勢(shì)，金周邊擁有市汽炮車站、飛龍汽向車站、信達(dá)汽米車站三大汽車侵站，并有多條胞公交線路，使康該區(qū)域的人氣蜻迅速流動(dòng)；其紋次該區(qū)域周邊啦小區(qū)林立，居贊民家屬區(qū)眾多怒，構(gòu)成商圈的辦強(qiáng)大消費(fèi)力；切華聯(lián)商圈已深灣入民心，有相醫(yī)當(dāng)大的知名度材和品牌優(yōu)勢(shì)；膛再次，聯(lián)華商榮圈的擁有金融喝配套、行政配獅套、通信娛樂蟻等配套設(shè)施，婦加上本身經(jīng)營黃統(tǒng)一，致使聯(lián)歉華商圈的商業(yè)勤經(jīng)營暢旺。劣勢(shì)被聯(lián)華商圈在成醉為城市的核心虧商圈的同時(shí)，巧由于規(guī)劃上的犯不合理使聯(lián)華劇商圈的發(fā)展受姜到一定程度的慘限制。在規(guī)劃味上，聯(lián)華商圈鮮的周邊有多個(gè)轟長途汽車站，紛雖可以加大人局流量，但造成室交通上的混亂刮，影響整體的愁商業(yè)形象。在似京開大道和勝五利路的十字交割叉商圈中，有例聯(lián)華廣場(chǎng)、鵬皺程商廈、百姓粉鞋業(yè)、聯(lián)通大桑世界等經(jīng)營業(yè)裹態(tài)，還有金宇區(qū)市場(chǎng)等多個(gè)雜助貨市場(chǎng)、肉菜貌市場(chǎng)，再有三盯個(gè)長途汽車站畝，規(guī)劃上比較風(fēng)混亂，這樣使堪商業(yè)圈的整體織形象與商業(yè)格吵局受到損壞。湖商業(yè)圈的周邊黑區(qū)域，已發(fā)展廉到一定的程度去，可以說是一敬個(gè)庸“況較老的城個(gè)區(qū)谷”炒，對(duì)商業(yè)的發(fā)糠展產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性簽的影響。發(fā)展前景檢聯(lián)華商業(yè)圈的滋商業(yè)中心地位叼會(huì)有被百姓生漫活廣場(chǎng)、麗都兇購物廣場(chǎng)組成隆的新商圈所取厭代的危機(jī)，聯(lián)模華商業(yè)圈周邊庫城區(qū)已略顯疲昆態(tài)，跟不上城蘿市的發(fā)展的步賞伐，商業(yè)中心險(xiǎn)很可能會(huì)東移蒜。3.總結(jié)敏商業(yè)圈的商業(yè)前輻射力澡商貿(mào)中心商圈毫影響范圍是整防個(gè)油田區(qū)域，侮這是此商圈的犯核心輻射范圍客；而項(xiàng)目又位衫于大慶路，在村連通城市中心綠就有黃河路、衰任丘路、中原錢路三條大道，偉商業(yè)輻射力可隱影響到市中心玻；聯(lián)華是目前貪市區(qū)的商業(yè)中惜心，商業(yè)輻射辯力是最大的，悉由于其品牌、鮮規(guī)模、檔次已躺形成，輻射范蟲圍可遍及市區(qū)私。硬兩大商業(yè)圈對(duì)添本項(xiàng)目的影響針油田商貿(mào)中心泡離鋪**蛾項(xiàng)目只有一里訓(xùn)之隔，商貿(mào)中照心的規(guī)模、商敲業(yè)環(huán)境已成氣蜘候，特別是餐帝飲業(yè)、服裝、女百貨業(yè)規(guī)模相慣當(dāng)大，對(duì)武**織項(xiàng)目有一定的攏影響。但烏**愉項(xiàng)目有自身的璃文化特色，可循減少相互之間叨的競(jìng)爭(zhēng)。炎聯(lián)華商圈位于系市中心，商業(yè)霜輻射力非常大擇，相互間會(huì)有孫一定的競(jìng)爭(zhēng)。率但其對(duì)東部區(qū)突域，特別是油疫田區(qū)域的消費(fèi)答者影響稍弱，顫再加上保**納的特色定位，執(zhí)可錯(cuò)開經(jīng)營定監(jiān)位。對(duì)比分析臂商圈名談稱鋼駁主要業(yè)盯態(tài)倚搞商業(yè)氛裕圍幸刑租金價(jià)范格嘉本商業(yè)價(jià)群值謠爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)何油田商貿(mào)中心退商窄圈竭撿餐飲業(yè)、服裝惜業(yè)、百貨盟業(yè)互很、其次為賓館密、手機(jī)通鑼信胡辛商業(yè)氛圍濃厚免，人流充足頁?？嵶饨痄P約紅5屯0屠～疫6呀0瓦元刷/M幼2夢(mèng)，租金普遍較聯(lián)高濁專是油田區(qū)域的蔑商業(yè)核心拆區(qū)董扇商貿(mào)中心的發(fā)吐展前景不容樂脫觀，因?yàn)閷賱?shì)于臨建性質(zhì)，店而且受到商業(yè)臭區(qū)域的制約健聯(lián)華廣場(chǎng)商顏圈圍伯服裝、皮具、票珠寶、化妝品供、日用百貨、拜書客店撐慎城區(qū)的商業(yè)中俘心，人流暢疤旺價(jià)趙租金勢(shì)約貪6盟0烈～男7泉0箏元廚/M疾2減，租金普遍較悲高壤桃城市的中心地終位，擁有巨大鴿商業(yè)價(jià)留值奔喝聯(lián)華商業(yè)圈的催商業(yè)中心地位偉將會(huì)被百姓生桂活廣場(chǎng)、麗都打商圈組成的新獨(dú)商圈所取代山三、城市未來澇新商圈分析緒由于商業(yè)中心僵將會(huì)東移，百束姓生活廣場(chǎng)和局麗都商業(yè)圈將犁組成新的城市隆中心商圈，該訴商圈離本項(xiàng)目井較近，是本項(xiàng)柔目的重點(diǎn)研究離對(duì)象。我司對(duì)輩其作重點(diǎn)調(diào)研言分析。趙項(xiàng)目區(qū)遲位知顫此商業(yè)圈位于至黃河路、環(huán)中添路與任丘路的芒圍合處。與宏肺升建筑陶瓷市踏場(chǎng)、金橋家具怪市場(chǎng)組成城市駐新商圈爐周邊環(huán)嚇境忌蠻周邊環(huán)境相當(dāng)楊理想，周邊有帽多個(gè)大型生活薄小區(qū)：麗都時(shí)秋代廣場(chǎng)、建業(yè)自城市花園、景向觀城。而且對(duì)陵面有一大型的骨主題公園、文潔化廣場(chǎng)、周邊靈有多個(gè)大型的拒裝飾市場(chǎng)和建騾材市和行政商產(chǎn)務(wù)單位、金融探配套。軟開發(fā)狀贊況涼漲百姓生活廣場(chǎng)罵一帶已開發(fā)完扭好，正在招商式；麗都時(shí)代商跳業(yè)街尚在開發(fā)清當(dāng)中；環(huán)中路囑的麗都購物廣認(rèn)場(chǎng)處于改建中棵，擴(kuò)建后達(dá)擦3課萬平方米防，此地塊已相鍋當(dāng)成熟閃開發(fā)規(guī)給模礎(chǔ)爆百姓生活廣場(chǎng)城總建筑面積遲達(dá)則1.朱8括萬平方米寨,致而麗都時(shí)代商景業(yè)街的開發(fā)規(guī)耕模也相當(dāng)傲大并,柿央麗都購物廣場(chǎng)歸擴(kuò)建后達(dá)迫3瞞萬平方米故交通條壤件塌胖交通便教利甚,牧有黃河路作為潤通達(dá)的主干勇道我,催還有長慶路、郊任丘匙路、環(huán)中路，欺交通區(qū)位良好彎業(yè)態(tài)規(guī)母劃忙池此商圈將集休匯閑購物、大型貪超市、生活?yuàn)氏酚谝惑w。業(yè)趣態(tài)以日用百貨予、服裝鞋類、扭家居用品、美薦容化妝、餐飲序美食為主歇商鋪布葉局打賤以大型的商業(yè)棵城、商業(yè)街為儲(chǔ)主，布局以品鴿牌店和賣場(chǎng)為栗主車售罩價(jià)托攪目前任丘路麗括都金色時(shí)奸代袖380屋0豪～額400粒0喜元運(yùn)/M獎(jiǎng)2?。唤I(yè)城市花償園的演在粉270旗0赤元攝/M睛2雪左右；景觀揮城叨270生0奴～發(fā)360揮0炸元灘/M糞2農(nóng)；預(yù)期新商圈糖形成后，售價(jià)嗚會(huì)高出這一范哲圍源租監(jiān)金竭仗麗刷都揪2鹿5譽(yù)元喬/M2,師;該建眉業(yè)頑2遵0塌元愈/M2功;牙景觀饑城龍3燥0熔元叢/M仍2杜；新商圈形成屯后，租金會(huì)相豎對(duì)提高慕新商圈優(yōu)劣分革析優(yōu)勢(shì)：率新商圈的商業(yè)記潛力巨大，周赴邊的人居環(huán)境掉相當(dāng)好，區(qū)域森商業(yè)環(huán)境發(fā)展屬不斷成熟；城恩市區(qū)位、交通晨條件優(yōu)越；此州商業(yè)圈位于濮命陽市區(qū)與中原窗油田二者的交艇匯點(diǎn)，商業(yè)輻攔射能迅速達(dá)到玩油田區(qū)域與濮瓶陽市區(qū)。劣勢(shì)：覺此區(qū)域的商業(yè)手項(xiàng)目較多，經(jīng)貸營業(yè)態(tài)方面有訊太多雷同之處師，競(jìng)爭(zhēng)較為激鉛烈；目前此區(qū)雪域的麗都金色初時(shí)代和景觀城衡二期尚在出售糊中，此區(qū)域的貍商業(yè)熱度跟兩無個(gè)住宅樓盤的煩銷售狀況有很鳥大關(guān)系；另外桂此區(qū)域還受到歸來自油田商貿(mào)葉中心的直接競(jìng)陵?duì)?。悠?duì)枯**任項(xiàng)目的影響：排此區(qū)域的發(fā)展祖在一定程度上屬與固**堆項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)臭，但役**非項(xiàng)目有獨(dú)特的表商業(yè)特色，商瘋業(yè)經(jīng)營與此商擺圈有所不同，誠所以正面競(jìng)爭(zhēng)掠不大，競(jìng)爭(zhēng)主宴要來自于對(duì)投良資者與客源的抗競(jìng)爭(zhēng)。另外此偵商圈發(fā)展了，譯會(huì)相應(yīng)帶旺黃焦河路與任丘路緞的商業(yè)環(huán)境，命吸引更多客源核，對(duì)么**扔具有一定的好淋處。絡(luò)四、可類比項(xiàng)壺目重點(diǎn)分析喝在本次調(diào)查過償程中，我們根嚼據(jù)濮陽商業(yè)發(fā)巧展情況及目前丸市場(chǎng)的經(jīng)營和饅銷售狀況，分豐為在營項(xiàng)目和浴在售項(xiàng)目，并辛選取典型的和塵對(duì)本項(xiàng)目有借漸鑒意義的商業(yè)轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析秋。1、在營項(xiàng)目u**街櫻**勢(shì)街位于金堤路泛段，是一條由鋪政府與發(fā)展商福共同規(guī)劃的商皆業(yè)街。商業(yè)建聲筑規(guī)劃具有歐貪洲岡**灣特色。街長約糧100安0盤米雕，主要經(jīng)營餐利飲、服裝、美彩容美發(fā)、酒業(yè)鍬，但該項(xiàng)目人升氣明顯不足，工經(jīng)營管理又不屠能發(fā)揮出效應(yīng)殊。致使項(xiàng)目的茄商業(yè)氛圍不濃巡。么**歸街商業(yè)狀況分臟析表：榮商業(yè)范褲圍鋼讀位于金題路段巾，南連黃河路到人流宗量殘逢人流不足，商押業(yè)氛圍較淡部人流結(jié)竊構(gòu)失塔小區(qū)居民居多但商業(yè)特互點(diǎn)翼驗(yàn)1德、受鋸人氣、商氣不饒足暮2斥、眠雁經(jīng)營狀況較差誤，商業(yè)周邊可瞧支持的居住人懲口有腫限醉3開、季否租金、售價(jià)較憤低，有多間商浴鋪已停業(yè)。話商業(yè)規(guī)參模絨炕規(guī)模大，建筑姜面積約憐4勵(lì)萬平方米鈴街區(qū)特晉點(diǎn)叫繭**回是兩側(cè)大部分低是兩層式的建舞筑，部分三層灰，仿照歐洲倒**控建筑風(fēng)格糊交通條活件霉悠現(xiàn)時(shí)芽**攜街的地處城市火較偏位置，但譜黃河路在此段理已通，再加上忙中原路、金題拿路交通區(qū)位良芒好。曬經(jīng)營業(yè)店態(tài)造娃主要業(yè)態(tài)：餐沸飲、服裝、美帽容美發(fā)、酒業(yè)強(qiáng)銷售價(jià)敗格陡昆一、二層均帽價(jià)喊250雙0斑元焰/M通2涉，首膊層層270鬧0蝴～變350俱0粥元猴/M2次租金水炒平廣徑（一、二）兩硬層均諒價(jià)廊56燥0盜～傭95搏0屠元涉/侍月，均腳價(jià)傅70您0毀元胃/窗月平均租金不冰足展1呼0診元獲/M2守店鋪數(shù)蒙量按自全街約族有騰26瞎0夜家商鋪奴商鋪間獲隔將嘩開間約院3.趙5多米耐，進(jìn)深約張1箏2塔米扒商鋪面洋積運(yùn)千約次4阿0籮米焦**制街業(yè)態(tài)分析分析：優(yōu)勢(shì)決第一、誦**給街有相當(dāng)大的喊商業(yè)規(guī)模，能眉發(fā)揮一定的規(guī)嫩模優(yōu)勢(shì)；第二鼠、問**碎街有歐陸的建刮筑特色，商業(yè)怒設(shè)計(jì)較為新穎嗎，能夠吸引周樣邊購物、休閑催居民。第三、森**牲商業(yè)街的潛在囑地段優(yōu)勢(shì)是不灶可低估的，有她多條大道可通尺達(dá)到該項(xiàng)目中梯。劣勢(shì)察第一、蠶**笑街是新落成的罵商業(yè)街，周邊念地帶還在發(fā)展券、建設(shè)中還缺惑乏相當(dāng)量的消胖費(fèi)群體，；第座二、街**食經(jīng)營業(yè)態(tài)相當(dāng)蓋散亂，餐飲、害服裝、美容美撲發(fā)、酒業(yè)等業(yè)證態(tài)混雜其中，吉據(jù)統(tǒng)計(jì)，辦**漸街的經(jīng)營業(yè)態(tài)藝就制有數(shù)5被0宵種之多，在街授道還夾雜著水膽果、雜貨擺賣女，還有很多小秘販無牌經(jīng)營。蛇這樣大大降低種了仍**甲街的商業(yè)檔次冊(cè)，整體的經(jīng)營媽形象受到很大捷損害；第三、播**貢街經(jīng)營管理失路當(dāng)，經(jīng)營管理貴者缺乏統(tǒng)一經(jīng)溪營、統(tǒng)一管理蛛的思想，導(dǎo)致猶業(yè)態(tài)混亂，檔湯次下降。發(fā)展趨勢(shì)找**蠅街目前可以說霜是處淚于你“礎(chǔ)死磚火天”錯(cuò)狀態(tài)，但從周蠅邊的發(fā)展?fàn)顩r敢和交通的通達(dá)誠情況來看，偉**期街的發(fā)展前景障是向好的。目究前，彎**像街周邊尚有大遣量地塊可待開懷發(fā)，人居環(huán)境活將有待改善，披再加上政府在亦規(guī)劃上扶持與萌經(jīng)營管理者自腔身的覺醒，沒**柏街的商業(yè)前景增總體是向好的殿。甘u廳戀黃甫路商業(yè)街蓄黃甫路商業(yè)街刊位于蒼**愛西側(cè)，與錫**攻街相通，黃甫扣路商業(yè)街的商豪業(yè)形態(tài)與臟**巷街非常相似。揚(yáng)街長約粗90圣0細(xì)米麗，商業(yè)規(guī)模非枯常大，而周邊匪缺乏足夠的市話場(chǎng)需求量，消驟費(fèi)力有限，致腳使項(xiàng)目經(jīng)營不叢佳。允黃甫路商業(yè)街閱商業(yè)狀況分析禿商業(yè)范懸圍宜支位于金堤路段碌，與貼**矮街相通短人流位量溪發(fā)人流量很少麥人流結(jié)鐘構(gòu)張裂以街區(qū)居民居暑多必商業(yè)特袖點(diǎn)巷運(yùn)1僻、法樣經(jīng)營狀況更差幣，停業(yè)商鋪更揭多汪2茂、箭么人氣、商氣不煌足畢3鋒、垃產(chǎn)售價(jià)、租金非輛常低蔑商業(yè)規(guī)直模成釋商業(yè)占地面積池約卻1.航8蒙萬平脖米艇,艱建筑面積約輔3辣萬平方米顆街區(qū)特惰點(diǎn)濟(jì)稠以兩層、三層逆建筑為主，仿該照歐洲建筑特飼色尿交通條復(fù)件炸批與熔**協(xié)路位于同一區(qū)梳位，但交通不障及顯**霞路方便盆經(jīng)營業(yè)姨態(tài)訪鞏以餐飲業(yè)、酒廁業(yè)、浴足、服曬裝為主娘銷售價(jià)目格嗓行一、二層均煙價(jià)攜200瞞0設(shè)元?jiǎng)?M饞2屑，第三彎層增100黨0鳴元龜/M2秀租金水聚平富假兩層均價(jià)違約最50扭0像～館60句0益元輩/M黃2康，租金不量足要1執(zhí)0淘元秩/M2追店鋪數(shù)趁量烘環(huán)全街泄約腥18漫0閣家乎商鋪間本隔往館開間約鍛3.墳5值米帖，進(jìn)深約艷1電0慶米局商鋪面短積展?jié)饧s鏟35M2蜜黃甫路業(yè)態(tài)分話析：分析：優(yōu)勢(shì)鵝與或**斜路連成一體，旋有相當(dāng)大的商怠業(yè)規(guī)模，能發(fā)臭揮一定的規(guī)模針優(yōu)勢(shì)；另外與稍**百街相似有歐陸漸的建筑特色，放能夠吸引周邊榨購物、就餐、演休閑居民。劣勢(shì)填**售已有相當(dāng)大的她商業(yè)規(guī)模，而深且業(yè)態(tài)上基本澇相似，這使黃曾甫路失去本身刊的特色優(yōu)勢(shì)；層另外在地段區(qū)課位上和周邊環(huán)邊境不太理想，康周邊消費(fèi)力不號(hào)強(qiáng)。同時(shí)黃甫累路也存在著經(jīng)狠營定位不一、杜業(yè)態(tài)混雜、檔區(qū)次較低的問題筑。發(fā)展趨勢(shì)妙黃甫路與教**辛街目前處傭于升“千死池火朗”爆狀態(tài)，而且訊**禍街已有相當(dāng)大蕉的商業(yè)規(guī)模，紹預(yù)測(cè)其發(fā)展前匯景不太樂觀?；甑苓吷杏写笪康貕K可待開侄發(fā)，待人居環(huán)繁境改善后，商翅業(yè)環(huán)境將會(huì)有權(quán)所改善。孝u鳥**優(yōu)路商業(yè)街鈴**懸路商業(yè)街是一灘條充滿古文化六特色的商業(yè)街刊，街道約長哈80蔽0柜米值，古文化、古龜建筑是該商業(yè)就街的一大特色掏。珍**腎路商業(yè)街商業(yè)而狀況分析奴商業(yè)范下圍式航位于京開大道擇與緒**舊路相匯處，西朽接振興路，毗亦鄰戚城文物景半?yún)^(qū)學(xué)人流亭量牽魚人流不足，未輝能積聚相當(dāng)?shù)挠?jì)人流量李人流結(jié)持構(gòu)誤際中年委人車,械愛好文化人士孔商業(yè)特騰點(diǎn)或申1莊、擁有中國古逃文化特色，商亦業(yè)中蘊(yùn)含濃厚饞的文化味據(jù)道歇2蓮、以經(jīng)營玉石鎮(zhèn)、瓷器以主，乎但經(jīng)營不起戶來菌3輕、商業(yè)人流不親足、經(jīng)業(yè)經(jīng)營博狀況不佳夕商業(yè)規(guī)鋼模渾曬商業(yè)規(guī)模非常斥大，約考有應(yīng)2.很5希萬平米的建筑蛇面積證街區(qū)特柔點(diǎn)呼撕街區(qū)建筑是中扇國的古文化特腰色，商鋪是由欠這一帶的古建斑筑改建而成的恥。寧交通條閉件活從較為便利，依藝托京開大道這載條主干道，西病連振興路品經(jīng)營業(yè)菜態(tài)積辰業(yè)態(tài)以玉石、久瓷器、麥桿畫泛、工藝品、服泰裝、餐飲為主姿銷售價(jià)他格偵刻一二層均缸價(jià)貓200朵0割元里/M2衛(wèi)租金水犯平薪坊（一二層）均推價(jià)矩45財(cái)0從～養(yǎng)50焦0絕元蝕/熄月，租金不病足司1干0撤元錢/M2鋤店鋪數(shù)悶量傻刻約吹有類23紙0煉家商鋪處商鋪間誕隔勿祖開間約弊3.伍5睡米抄，進(jìn)深約種8勻米詳商鋪面甚積揉胸約背2左8測(cè)平方米拳**禾路業(yè)態(tài)分析分析：優(yōu)勢(shì)：耳**圖路商業(yè)街具有播中國古文化特頃色，這是該項(xiàng)王目的一大亮點(diǎn)簽，尤其是體現(xiàn)港了濮陽市的中就原文化，利用邊戚城文化景區(qū)誦的旅游觀光，昌帶動(dòng)該商業(yè)圈蹲的發(fā)展；另外植、疏**爸路得到市政府狗的大力支持，頸是濮陽市的代櫻表街區(qū)；再且喬是商業(yè)規(guī)模大謀，有相當(dāng)大的芹影響力。劣勢(shì)冒經(jīng)營業(yè)態(tài)混亂立，據(jù)調(diào)查商業(yè)密街的服裝商鋪漁約脊占圍25.6視%陡，已高于工藝幻品的比憶例斑(平玉石、瓷器、惹麥桿品畫柄)23.3竊%煎，還有餐飲、文美容美發(fā)等與認(rèn)本區(qū)的文化定呈位不符，這致紙使商業(yè)項(xiàng)目的尊經(jīng)營形象受損占。另外津**濫街還沒有圈定屋好主力消費(fèi)群五體，而目前整封個(gè)濮陽市區(qū)的鞏文化愛好人士皂是不足的，對(duì)政項(xiàng)目的支持度蛇有限。發(fā)展趨勢(shì)插由于愚**醫(yī)路的內(nèi)部需求迷不足，其必須酷借助外來的商呆業(yè)力量，特別播是濮陽市近年溫大力發(fā)展旅游圖產(chǎn)業(yè)，這將對(duì)拍**痛路商業(yè)街是一觸大利好因素。紐但商業(yè)經(jīng)營若瘋不改善，是對(duì)疫該項(xiàng)目發(fā)展的船制約因素。u總結(jié)國商業(yè)狀況：目贊前三條正在經(jīng)棚營的商業(yè)街均竹存在著相同的聚弊病：定位失葵誤、業(yè)態(tài)混亂馬、經(jīng)營管理不捆善、商業(yè)環(huán)境媽不佳等問題，肢而這些問題積撕聚的后果是商烏業(yè)經(jīng)營惡性循辱環(huán)，項(xiàng)目經(jīng)營輕不善，許多商觸家紛紛退鋪、蟻停業(yè)，商業(yè)輻糠射力不斷減弱落。核商業(yè)輻射力：改三條商業(yè)街目我前的商業(yè)輻射菌力還是有限的鼻，比較分析，撿**背街的商業(yè)輻射有力較大，因?yàn)樯狡浣ㄖ?guī)劃特?fù)嵘徒?jīng)營特色飯使其商業(yè)影響敢力遍及市區(qū)；藍(lán)**畏街、黃甫街現(xiàn)神時(shí)只能輻射周環(huán)邊社區(qū)，因?yàn)闈膺@兩條商業(yè)街死雖有建筑規(guī)劃疤特色，但定位樸上是缺乏特色騾的，形邊成匠“符有大街，無人下氣、無特色消粗費(fèi)需恒求船”栗的商業(yè)格局。串對(duì)本項(xiàng)目的影承響：賺**兼路由于經(jīng)營定虜位上與彈**綢錯(cuò)開，商業(yè)競(jìng)霞爭(zhēng)與沖突是不升大的；但村**帆街與黃甫街在燒周邊住區(qū)環(huán)境傘成熟后，對(duì)本熊項(xiàng)目有一定的樹影響。而關(guān)鍵紫還在于商業(yè)街裳的經(jīng)營策略。何商業(yè)街對(duì)比分扇析無商業(yè)炮街渴歪項(xiàng)目整體概玩況策僻主要業(yè)亂態(tài)枯斬商業(yè)氛堪圍狹育售價(jià)、租訂金妙冒發(fā)展趨勢(shì)牽**溝街而筑是市政府規(guī)劃嶄的重點(diǎn)項(xiàng)目，慰建筑特色為歐菠陸紙**嚷特色，由于定臟位不當(dāng)，經(jīng)營醫(yī)管理不勸力舊殊業(yè)態(tài)以美食餐靈飲、百貨超市六、美容美發(fā)、敗糧酒為樣主徐腔人流不足，商蜘業(yè)氛圍較改淡屑花一二層均岔價(jià)糧250設(shè)0禽元莊/M櫻2狗，一礙層序270童0壤～五350球0豈元扁/M鈔2浸，平均租金不胡足怨1揪0奧元縣/M2底袖交通的通達(dá)、制大量地塊可待導(dǎo)開發(fā)和人居環(huán)以境，發(fā)展前景槍看好并黃甫路商業(yè)剃街友私項(xiàng)目連接幻**繪街，體現(xiàn)歐陸勉特色，由于定五位不當(dāng)，經(jīng)營寄管理不力，導(dǎo)討致項(xiàng)目人氣蒸、辜廚以餐飲業(yè)、酒灑業(yè)、浴足、服粉裝為失主恐寺人流量很少，禍到此消費(fèi)購物岡的人流有告限資殘一、二層均撿價(jià)歌200憤0貪元他/M查2關(guān)，第三塊層過100碰0霉元綿/M脆2均，（一二層）懼均炊價(jià)象45航0廚～靠50榆0渣元灑/壇月，租金不處足原1器0鬼元哄/M2語飛與之相連的司**撐街已有相當(dāng)大休的商業(yè)規(guī)模，串預(yù)測(cè)其發(fā)展前小景不太樂觀。源**只路商業(yè)葵街哥磁項(xiàng)目極具中原科古文化特色，駐建筑設(shè)計(jì)古色唯古香，但項(xiàng)目恩經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂似，定位失治當(dāng)堡團(tuán)業(yè)態(tài)以玉石、捏瓷器、麥桿畫但、工藝品、服睬裝、餐飲為畫主辭冊(cè)人流不足，未棟能積聚相當(dāng)?shù)娜廴肆髯媪考胰啵ㄒ欢泳攦r(jià)株200駛0終元母/M岔2叨，租舟金杠45避0西～旨50忘0嘴元夏/洞月，租金不坦足劑1兵0筆元憑/M2笨**俗路的內(nèi)部需求亭不足，其必須攏借助外來的商串業(yè)力量，特別學(xué)是濮陽市近年肉大力發(fā)展旅游乓產(chǎn)業(yè)2、在售項(xiàng)目銀目前濮陽的在踢售項(xiàng)目當(dāng)中，暈主要是腿**榜商業(yè)街和站前叼路商業(yè)街。這簡(jiǎn)兩個(gè)項(xiàng)目是以西商業(yè)街的形式嚇出現(xiàn)，與本項(xiàng)打目的商業(yè)定位鞭相似，在此，霉我們也作比較說深入的分析。春u槐**威商業(yè)街待**脅商業(yè)街是濮陽兼市南城區(qū)的一熱大開發(fā)熱警點(diǎn)麗,襪而且位于南城演大型生活居住霸圈沿中祥,嗽商業(yè)潛力巨禍大學(xué),憤是驕**暮項(xiàng)目的重要競(jìng)沸爭(zhēng)對(duì)戀手略.迅**傍商業(yè)街開發(fā)狀寫況分析季區(qū)暴位技巴**捎商業(yè)街是目前串濮陽市南城區(qū)腹發(fā)展的一大項(xiàng)撫目，是由稅**籮房地產(chǎn)開發(fā)公蘇司開發(fā)的，位鈔于石化路段，側(cè)東接昆吾路，斷西連西環(huán)路吧項(xiàng)目開發(fā)概同況毀斜項(xiàng)目已開發(fā)完蟻工，鋪面尚在早裝修中，商業(yè)麗規(guī)模大，街恢長崇80枕0眾多米。錢項(xiàng)目周邊環(huán)石境覺剝南城近百萬平項(xiàng)方米的大型生腥活圈（正在開抬發(fā)中），周邊固有左**巧房地產(chǎn)開發(fā)公爬司開發(fā)的大型鐵項(xiàng)目溫泉花園潤，徒交通條閑件胡錯(cuò)交通較為便利駕，有昆吾路和伐石化路通達(dá)到葬項(xiàng)目中，但目崇前該區(qū)公交線騾路少，交通狀拜況有待改善徹經(jīng)營主臟題輔彎以者“猛生擾活沖”猴為主題，引港入紅“腸綠色、健康、糖人或性缸”女元素，推廣理第念陷是鑒“摩在購物中休閑驗(yàn)、在休閑中管純理沾”景業(yè)坐態(tài)相耗將集生活超市堂、凈菜市場(chǎng)、紹家居裝潢、美良食餐飲、金融氏服務(wù)、汽車美寧容等商業(yè)形態(tài)船規(guī)劃布折局柱飼規(guī)劃為大型生店活區(qū)的商業(yè)配隆套餐,藏并能輻射濮陽例南城區(qū)錯(cuò)銷售策粘略孝爹售后返租的銷康售策略，目前烏售出商鋪已達(dá)浩五成之售連價(jià)壺歌售價(jià)捆在仍230葬0賺～提360有0帆元赤/M繳2震之間公租賞金頭免租金街在森2撲0幕～拋3源0問元厲/M互2胡之間予間圓隔讀母鋪面分為復(fù)式步商鋪、開敞式惡商鋪、獨(dú)立式懼商鋪，開間約姨6姨米曾，進(jìn)深約蟻1澆0恭米舅面王積姿拐復(fù)式商鋪挑176.6M窄2習(xí),陰累開敞式商鋪雕89.4M錦2貴,禽獨(dú)立式商鋪籠64.8M孫2優(yōu)勢(shì)稿**虎商業(yè)街有規(guī)模案優(yōu)勢(shì)，并位于伏大型的已開發(fā)證居住圈中，周庭邊有多家企業(yè)影事業(yè)單位（工敞商局、公路局盟、日?qǐng)?bào)社、市徹三院、職業(yè)中接專等），其商元業(yè)潛力是巨大叨的；其次是開叢發(fā)商的認(rèn)識(shí)到狠濮陽市區(qū)商業(yè)陰街的不足，商跳業(yè)定位統(tǒng)一，贊主題創(chuàng)新、銷歷售策略創(chuàng)新。置開發(fā)商欲打造凈一條全新、高媽檔的商業(yè)街。劣勢(shì)墓**狐商業(yè)街周邊住夠宅尚未成形，買住區(qū)人氣還沒魔有形成，整個(gè)汗居住區(qū)還不成臟熟。商業(yè)的發(fā)準(zhǔn)展在一定程度來上受制于溫泉褲花園的銷售狀徑?jīng)r。第二是概**測(cè)前有石化路、少昆吾路，兩個(gè)獨(dú)路段中商業(yè)已日發(fā)展到一定的齡規(guī)模，周邊還繞有緣**只路、站前路商芒業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)魚競(jìng)爭(zhēng)亦相當(dāng)激賣烈。攔與拴**究項(xiàng)目比較分析五**觸商業(yè)街本項(xiàng)目灘的重點(diǎn)研究對(duì)卸象計(jì),盯其開發(fā)、布局派、招商、經(jīng)營固均與巖**廳有很多可類比管之處，是本項(xiàng)距目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)芹對(duì)手。名目前陵**炭商業(yè)街的周邊議居住環(huán)境還不伙成熟，而直**美周邊是油田住涼宅區(qū)，住區(qū)環(huán)渡境已相當(dāng)成熟濁。其次是醋**材商業(yè)街位于南吸城區(qū)，而扇**餐項(xiàng)目位于東部讀的油田區(qū)域，矮商業(yè)區(qū)域間影符響是不大的。槽但若南城片區(qū)秋繁榮起來，將卷分流中部區(qū)域年部分消費(fèi)群體臂。而城市中部挽區(qū)域的消費(fèi)群辦體是兩條商業(yè)競(jìng)街的競(jìng)爭(zhēng)客源疲。狀城市未來的發(fā)渣展必將連為一化體，區(qū)域間由劃于交通的連網(wǎng)雹，區(qū)域間會(huì)更箏加融合，冤**駱商業(yè)街發(fā)展將咐對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生件一定的影響，率而目前影響最康大的是相互爭(zhēng)慣奪同共的投資廚者，長遠(yuǎn)來看軌是爭(zhēng)奪消費(fèi)者苦。帖u斤鞭站前路商業(yè)街蟻站前路商業(yè)街努由建安實(shí)業(yè)開侵發(fā)中心開發(fā)，嗚規(guī)劃建成綜合扒性批發(fā)的商業(yè)蹤街。站前路商頭業(yè)街周邊的商億業(yè)環(huán)境和開發(fā)肺銷售上均有缺梢陷，對(duì)本項(xiàng)目周影響不大。仔站前路商業(yè)街飄開發(fā)分析妙區(qū)筑位管嗎站前商業(yè)街南熟臨火車站，北偽倚戚城村。地果段區(qū)位較偏，左已偏離城市中辨心，位于南城攏區(qū)一端。菊項(xiàng)目開發(fā)概眠況梳請(qǐng)項(xiàng)目已開發(fā)完列工，鋪面已裝艷修好，正在出哥售中量項(xiàng)目周邊環(huán)掉境過撕項(xiàng)目周邊基本品沒有生活圈作間支持，周邊也考缺少企業(yè)行政擊單位和住宅小危區(qū)，商業(yè)環(huán)境計(jì)不佳船交通條做件由方本區(qū)交通不太悅便利，站前路鋼還未全線開通祥，加經(jīng)營主蝦題燕任綜合型的批發(fā)孩商業(yè)街掙業(yè)遺態(tài)昏壺綜合批發(fā)、家珍居裝潢、汽車糧美容等商業(yè)形支態(tài)薯規(guī)劃布鼠局努吹規(guī)劃為大型生稍活區(qū)的商業(yè)配消套供,證并能輻射濮陽潛南城區(qū)響銷售策創(chuàng)略咱報(bào)現(xiàn)鋪出售，并芝配合二、三層侮的住房出售的日策略團(tuán)售凳價(jià)址胸售染價(jià)遼220怪0絮～律250別0丟元項(xiàng)/M2帳租褲金宰亮租窯金焰30葛0賠～緩40滋0補(bǔ)元皇/籠月（兩層教）蟲,們約晚5接元傘/M2延間驅(qū)隔致無開敞式商鋪、惰獨(dú)立式商鋪，閉開間約娃4曬米補(bǔ)，大開間的約死8屆米嚷，進(jìn)深約性1搞2逢米妖面啊積湯剝開敞式商鋪趁174M2室,避獨(dú)立式商鋪沿87M擇2燦、符48M2優(yōu)勢(shì)悶站前路商業(yè)街著的商業(yè)優(yōu)勢(shì)并隆不明顯，其優(yōu)宋勢(shì)一方面得到紙政府的支持，箭另一方面是站硬前路南接濮陽暖市火車站，開頓發(fā)商欲把此區(qū)容打造成一個(gè)商已業(yè)物流中心，臉成為綜合批發(fā)革的大市場(chǎng)。劣勢(shì)卻第一是周邊基汗本上是沒有成礙熟型社區(qū)，第鏟二是火車站主蒙要用于貨物運(yùn)釘輸，人流輸送守有限，未有發(fā)戰(zhàn)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)孕，連接不上全傾國的中樞鐵路段網(wǎng)絡(luò)。而且火財(cái)車站的貨物荷筑載力有限；第柳三是站前路并坦沒有全線開通華，有待規(guī)劃建叫設(shè)，在交通區(qū)肆位上受到很大瞞的制約。著與母**京項(xiàng)目比較分析暴站前路的商業(yè)文定位與紫**貓不一樣，經(jīng)營齒業(yè)態(tài)上也有很峰大的不同，再標(biāo)有城市區(qū)位與西建筑規(guī)劃二者標(biāo)各有不同。綜介合預(yù)測(cè)站前路柴的發(fā)展前景并鎮(zhèn)不樂觀，從目雹前其售價(jià)與租躁金就可以反映漿，市場(chǎng)對(duì)其發(fā)兩展前景信心不膝大，因?yàn)檎厩案缏肥艿街苓叚h(huán)觸境、火車站、檔交通區(qū)位的制栽約。俱綜合分析站前泄路商業(yè)街對(duì)尋**滾項(xiàng)目影響不大記。穴u擠聽典型項(xiàng)目分析魄小結(jié)：鄙從商業(yè)輻射力乒看：慚**侮商業(yè)街的未來俱商業(yè)輻射范圍恐較大，科**減開發(fā)商已吸取龜當(dāng)前濮陽商業(yè)盾市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)教間訓(xùn)，打造的是近主題式生活街后，商業(yè)輻射力補(bǔ)可影響到市中濁心；渡站前路商業(yè)街伶開發(fā)不成規(guī)模每，周邊環(huán)境、豬鐵路、交通區(qū)蛙位均未成熟，當(dāng)輻射力有限。斑從銷售推廣的陡形式上看：膚**紗商業(yè)街的銷售態(tài)推廣方式是創(chuàng)妄新的，售后返票租再加上以租掉帶售、先租后柱售的銷售策略鹿；而站前路商擊業(yè)街銷售策略喚上并未有所創(chuàng)倆新。你從市場(chǎng)開發(fā)上頂看：從這兩條混商業(yè)街的開發(fā)呢可以看出，濮標(biāo)陽市的部分商紹業(yè)項(xiàng)目還停留走在開發(fā)、銷售豆的簡(jiǎn)單思路中倡，并未充分考茅慮與市場(chǎng)的對(duì)震接與項(xiàng)目的產(chǎn)緞品定位，就如安站前路一樣。罪在開發(fā)的同時(shí)改一定要冷靜觀限察市場(chǎng)。鐮五、濮陽市區(qū)防商業(yè)物業(yè)分析循總結(jié)損從主要商業(yè)街舒道分布情況和猴重點(diǎn)商場(chǎng)及競(jìng)剃?duì)庬?xiàng)目來看，主通過上述深入萍細(xì)致的分析，貝總結(jié)濮陽商業(yè)龜物業(yè)發(fā)展的情州況。鹽從城市商業(yè)發(fā)餡展來看，整體霞商業(yè)氣氛濃厚聰。目前濮陽市楊區(qū)的商業(yè)發(fā)展妥蓬勃，社會(huì)消吸費(fèi)與商業(yè)投資費(fèi)潛力大；貨從現(xiàn)有商業(yè)物演業(yè)開發(fā)看，現(xiàn)犯有商業(yè)物業(yè)供應(yīng)應(yīng)量大，但整狼體開發(fā)水平不脅高，面對(duì)商業(yè)伶市場(chǎng)的廣闊，壩有些開發(fā)商盲魄目開發(fā)，不具妙理性，開發(fā)的鑼產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新缺和特色，開發(fā)近水平不高；專從商業(yè)建筑規(guī)宴劃來看，整體葡的購物環(huán)境氣特氛逐漸受到重狐視，由于多條香商業(yè)街沒有充圖分考慮到周邊飽的商業(yè)環(huán)境，永在一定程度上送導(dǎo)致項(xiàng)目失敗需。貨從消費(fèi)者需求膽看，居民消費(fèi)如需求增長，消播費(fèi)需求已上會(huì)生上升一個(gè)層次世，對(duì)品牌、商續(xù)業(yè)檔次的要求西會(huì)不斷加強(qiáng)。掘從經(jīng)營者角度擔(dān)看，商家認(rèn)同壞統(tǒng)一規(guī)劃管理嚼，業(yè)態(tài)統(tǒng)一合寇理組合的商業(yè)門形式。臉從商業(yè)的業(yè)態(tài)吹分布上來看，覽以餐飲、服裝陳、鞋類等購物欺消費(fèi)為主，休訂閑、娛樂的業(yè)體態(tài)較為缺乏。擋縱觀整個(gè)濮陽旨市區(qū)的商業(yè)地團(tuán)產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)，舟整體呈較熱狀負(fù)態(tài)。商業(yè)項(xiàng)目蒜開發(fā)量大、速鞋度快。在這快鐘速發(fā)展的背后箭，普遍存在定畫位不準(zhǔn)、與市香場(chǎng)對(duì)接失效，檔忽視經(jīng)營管理遍、業(yè)態(tài)劃分混伏亂等問題。商徒業(yè)市場(chǎng)還有待貍規(guī)范與完善，收發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目辭的最佳效益。艙第五部舞分銜摟投資意向調(diào)查織分析稠對(duì)于意向投資穩(wěn)者的調(diào)研，主典要采取街訪的雁形式進(jìn)行，對(duì)面象為濮陽城中封心和油田生活統(tǒng)區(qū)的商戶。以吵其通過對(duì)意向診投資者及現(xiàn)有泥的經(jīng)營商戶的純調(diào)研能夠了解妨濮陽市對(duì)于投債資商鋪的偏好型及其特點(diǎn)為制讓定本案的招商野推廣策略提供輝依據(jù)。（以下環(huán)數(shù)據(jù)來源于街蠅訪資料統(tǒng)計(jì)）研一身、獨(dú)雅調(diào)查商戶的經(jīng)娛營現(xiàn)狀楚1哨、璃白經(jīng)營商鋪來源餃分析蝦經(jīng)營商鋪來源牛渠道統(tǒng)計(jì)表綱租別人累的捐78.鎮(zhèn)2與％悉自己投資買憶的畏20.奪7垂％算其驕他恢1.劉1浸％許從此表可以看苦出丹,治濮陽市區(qū)的租渡鋪經(jīng)營眾多。嗚從側(cè)面可以看割出居民對(duì)商鋪登投資涌躍，并布有一定的熱度流?？梢婂ш柺谐纳啼伿袌?chǎng)活蛇躍，發(fā)展前景唉是良好的。龜2指、義煉投資意向特點(diǎn)己分析快購買商鋪用作究投資的意向統(tǒng)遮計(jì)表革考慮過但沒有殼合適肅的竹7.猛7臂％灘考慮過但經(jīng)濟(jì)領(lǐng)能力有英限頁69.槽2善％弄暫時(shí)不會(huì)考痰慮她7.鑰7配％識(shí)已經(jīng)購買商鋪著用作投資蛇了行14.腦4膝％首從不考要慮撒1.午0何％總在這投資分析喚意向表可以看姓出已考慮投資拉商鋪的被訪人甲士高雪達(dá)局70久%盲以上，但有的攝投資者僅限于李經(jīng)濟(jì)能力，可姻見濮陽市居民凝的投資意欲相透當(dāng)強(qiáng)烈，在投席資者當(dāng)中也有谷相當(dāng)一部分是錢外來投資者。纏投資者也是看技好濮陽的商業(yè)崖投資。張3忍、勵(lì)扣投資商鋪目的披分析桂投資商鋪目的場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表床自己經(jīng)貪營塑44.紹7吼％弦出租收取租鍬金連41.改4燥％殼等待升值出歇售題6.漿4動(dòng)％偉其材他加7.蹄5枕％暈從上表可以看蹄出濮陽市區(qū)投翅資者的投資目如的，商鋪?zhàn)誀I遮和出租經(jīng)略為棗持平，反映投特資者的投資偏端好，與經(jīng)營方貢向，而等待升毛值的投資行為淚還是占少數(shù)。扁二羅、方師調(diào)查商戶的投阻資偏好瀉1損、瑞悔投資意識(shí)分析勸租鋪與買鋪傾患向比較煙租鋪經(jīng)暑營馳15.燙4葬％尋買鋪經(jīng)佛營椅69.寧2流％搶無所找謂爭(zhēng)15.燕4古％脾從上表分析目舉前濮陽市買鋪圾投資非常涌躍掩，潛在買鋪經(jīng)球營者眾多。可狡反映濮陽市區(qū)溜的商業(yè)投資達(dá)香到一定的熱度傲。商鋪投資者脾對(duì)買鋪投資意槽愿強(qiáng)烈，在濮澇陽市投資渠道閃狹窄的情況下尺，商鋪投資是漆目前回報(bào)較大斯的理財(cái)投資方僵式。猜2結(jié)、你歐選擇商鋪區(qū)位按傾向分析菠區(qū)位傾向比較牌表油單層臨患街銹42.用9況％幸臨街復(fù)合多歲層嗓14.雜3求％鐵綜合商城虎內(nèi)癥35.東7梯％局無所狐謂渴7.就1沸％寬從上表反應(yīng)投飄資者選擇區(qū)位尊傾向中，選擇閣單層臨街、綜郵合商城內(nèi)的商浮鋪占大多數(shù)，此所占比例約立達(dá)妹80光%悼。巾3朝、呆鎮(zhèn)影響投資決策楊因素分析綜合因素旱影響投資的各屢項(xiàng)因素比較呢交通和人流夫量拖9晉8定％富有無大的商業(yè)嘗機(jī)構(gòu)入譽(yù)駐公7.霞7虜％彎商業(yè)區(qū)的規(guī)杰模領(lǐng)92.春3精％捕升值空間潛懸力冤23.而1縮％奸價(jià)格因月素?zé)?0.辮8密％捆商業(yè)區(qū)是否成飽熟糾30.研8祥％租金樣可承受租金范頑圍晃瓜5矛0平元每平方米每椒月以脫下澡30.程8衫％粉5遲1拾－慈6端0獎(jiǎng)元每平方米每數(shù)月掀15.惹4慣％差6培1份－器7屑0烈元每平方米每請(qǐng)?jiān)铝?0.劃8喪％赤7派1總－驅(qū)8騙0乖元每平方米每連月濾15.獅4裹％癢8掀1朱－顏9壞0工元每平方米每畏月栗7.顧7虎％綱9抓0逮－慕10姑0伶元每平方米每鼻月他1.陪5素％拾10蛾1旱元每平方米每仰月或更殊高昏1