【舊改】工改案例盤點-產業(yè)園相關

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『深圳工改案例』深圳工改案例1、城市更新類——工改工同泰時代中心、深業(yè)U中心、永新匯、方大城、滿京華藝巒、天安云谷、龍崗天安數(shù)碼城同泰時代中心【同泰時代中心】位于福永，是大空港概念下的地鐵上蓋商務綜合體。項目信息項目狀態(tài)在售項目位置寶安區(qū)福永寶安大道與蠔業(yè)路交匯處開發(fā)商同泰電子實業(yè)（深圳）有限公司占地面積5.13萬㎡建筑面積18.32萬㎡物業(yè)類型綜合體產權年限50年銷售方式賣產權購買門檻公司購買首付5成按揭年限10年主要戶型公寓50-76㎡寫字樓250-500㎡參考價格現(xiàn)均價34000元/㎡

同泰時代中心大空港前海5棟公寓3棟辦公4辦公棟2棟辦公萬麗酒店1棟辦公4層商業(yè)同泰時代中心【同泰時代中心】把部分產業(yè)用房指標做了自持的商業(yè)和酒店物業(yè)，自持物業(yè)占比約70%，銷售物業(yè)限制電子研發(fā)類公司購買。?項目為城市更新類“工改工”項目，一類工業(yè)用地（M1）?公寓為研發(fā)辦公配套宿舍，商業(yè)及酒店占用了部分產業(yè)辦公指標產品可分割銷售不可分割銷售（㎡）合計（㎡）產品配比（㎡）辦公3萬3萬6萬產業(yè)用房商業(yè)——8萬8萬84%酒店——2萬2萬配套公寓3萬——3萬16%合計6萬13萬19萬100%租售占比31.5%68.4%100%

在物業(yè)配比上，部分產業(yè)辦公指標做了自持的商業(yè)及酒店物業(yè)。產品總量戶型租售模式均價租金購買限制產業(yè)4棟約6萬㎡250-500㎡銷售自持各占一均價2.6-2.7萬元/㎡周邊同類型能租50-電子研發(fā)類公司作為城市更新類工辦公半60元/㎡改項目，可100%銷公寓1棟約3萬㎡50-76㎡銷售，已入伙均價2.8萬元/㎡——電子研發(fā)類公司售，但該項目自持了約70%的物業(yè)。商業(yè)約8萬㎡——自持——————酒店約2萬㎡——萬豪酒店——————同泰時代中心【同泰時代中心】公寓為配套指標，可以通燃氣，以50-76㎡1-2房為主，引入紅璞公寓酒店管理，可帶租約銷售。?公寓銷售情況：2014年10月31日開盤，共計216套，主力戶型◆紅璞公寓酒店管理模式：為50-76㎡1-2房，帶精裝現(xiàn)樓，開盤均價折后2.3萬/㎡，目前均◆客戶購買公寓后可與紅璞公寓酒店管理公價2.8萬/㎡，50平小戶型已售罄，剩少量69-76㎡在售；司簽訂5年期的包租合同，以減少5年轉手征?產品戶型：宿舍指標，4梯18戶，中間天井，奇數(shù)樓層有個大型平臺可供休憩，公寓有陽臺能通燃氣，戶型方正實用，拓展性 收增值額的客戶抗性。強，50平米小戶型也能做成緊湊兩房。?客戶情況：目前客戶均為投資客，主要是看好項目離11號線福永地鐵口150米較近的地理優(yōu)勢，5站到前海，并且項目擁有8W體量的商業(yè)，將彌補福永大型商業(yè)MALL的空白，看好本項目的投資價值。銷售模式：1300元開發(fā)商幫忙注冊公司3%契稅和印花稅等稅金注冊電子研前三年免繳，第四年發(fā)類公司起繳納0.84%的房地產稅公司每年需請審計公司幫忙做賬，繳納至約1個半月時間完成購買手少500元的營業(yè)稅

一戶一證轉手交易兩廠房宿舍種模式

對方也成立公司，以公司名義購買對方將公司整體收購，通過股權轉讓的形式同泰時代中心【同泰時代中心】寫字樓必須公司購買，限制電子研發(fā)行業(yè)，行業(yè)不符的，可通過重新注冊公司辦理，寫字樓半年去化約7500㎡。商業(yè)全部自持?商業(yè)總量8萬㎡，總共4層，目前由開發(fā)商自己成立的商業(yè)團隊自營，據說團隊成員由擁有金光華、中心城、皇庭廣場等知名商場運營經驗的所組成，預計2016年06月份開業(yè)（與11號線同期），目前已引入了沃爾瑪、太平洋電影等品牌商家入駐?其中商業(yè)一樓租金300元/平米·月，業(yè)態(tài)規(guī)劃主要為沃爾瑪大型超市、特色餐飲、外擺休閑餐飲，快時尚品牌、優(yōu)衣庫等精品服飾?商業(yè)二樓租金200元/平米·月，有部分超市，少淑女裝，異域餐飲（日式料理、韓國料理等）；?商業(yè)三樓租金150元/平米·月，主要以家庭類消費為主，包括親子樂園、童裝、家居產品等；?商業(yè)四樓租金100元/平米·月，引入太平洋電影院，以娛樂餐飲為主，擁有大的宴請廳的餐飲喝茶館，滿足周邊村民宴請休閑需要。寫字樓限制電子研發(fā)類公司購買?寫字樓總量約4萬㎡，目前只推東南角一棟六層?限制行業(yè)為電子研發(fā)類，其他行業(yè)要進駐也可以，成立電子研發(fā)類子公司，客戶以自用為主?寫字樓6層已賣出5層，單層面積1500，分為250、500兩種戶型4個房產證，半年去化約7500㎡寫字樓在售2棟A座寫字樓在售2棟B座深業(yè)U中心【深業(yè)U中心】位于西鄉(xiāng)非傳統(tǒng)商務區(qū)的中等規(guī)模商務綜合體。項目信息項目狀態(tài)在售項目位置寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道開發(fā)商深業(yè)沙河(集團)有限公司占地面積2.66萬㎡建筑面積18.78萬㎡物業(yè)類型公寓及產業(yè)用房產權年限50年銷售方式賣產權購買門檻公司購買首付5成按揭年限10年主要戶型公寓42-59平寫字樓312-333平參考價格前期均價20000元/㎡

大空港 深業(yè)U中心前海B棟寫字樓—出售C棟寫字樓—整體出售寶安區(qū)政府D棟寫字樓—自持A棟公寓—出售深業(yè)U中心【深業(yè)U中心】物業(yè)設置上滿足7：3要求，大部分物業(yè)進行了銷售，銷售部分只限制公司購買，無行業(yè)限制。項目解析?項目為城市更新類“工改工”項目，一類工業(yè)用地（M1）產品可分割銷售不可分割銷售合計（㎡）產品配比（㎡）（㎡）產業(yè)用房5015949241.599400.575.5%基本上滿足物業(yè)類公寓27820——27820配套24.5%型7：3的配比要求，商業(yè)4432.4——4432.4配套指標做了宿舍合計82411.4——131652.9100%和商業(yè)；租售占比62.6%37.4%100%產品總戶型租售模式均價租金購買限制量（周邊參考）基本上以銷售為主，產業(yè)用房15312-333B棟出售均價2萬/㎡90-120元／㎡無產業(yè)限制寫字樓和公寓均為無（毛坯）萬㎡C棟已售給寶安區(qū)政府公司名義產業(yè)限制的公司名義D棟自持購買公寓4萬42-59㎡出售均價2.3萬/㎡——無產業(yè)限制（精裝）公司名義深業(yè)U中心【深業(yè)U中心】部分寫字樓整售給寶安區(qū)政府，由政府招商引資企業(yè)入駐，大大減輕了剩余物業(yè)的銷售壓力。?寫字樓一棟整售給寶安區(qū)政府，由政府招商引資企業(yè)入駐；?寫字樓銷售客戶不局限于寶安，以自用為主，以電子、貿易、互聯(lián)網產業(yè)為主；寫字樓B棟2015年9月拿到預售許可，標準層面積約2000㎡，每層分割為6套，共90套，現(xiàn)僅剩22套，去化將近75%，半年去化約23000㎡；?公寓A棟15層以下共293套，僅剩24套，16層以上還未推，不能通燃氣，客戶對注冊公司購買抗性較小，可以介紹注冊公司來滿足購買條件。永新匯【永新匯】位于蛇口的甲級ArtDeco商務群，涵蓋寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)，全部物業(yè)自持出租項目信息項目狀態(tài)寫字樓出租項目位置南山區(qū)南海大道與工業(yè)六路交匯處開發(fā)商永新匯占地面積3.59萬㎡建筑面積18.4萬㎡（含不計容的總建面）物業(yè)類型公寓及寫字樓產權年限50年銷售方式租賃購買門檻寫字樓租約3年為主，5年需要申請首付——按揭年限——主要戶型寫字樓300㎡-10000㎡公寓為酒店式公寓參考價格平均租金150元/㎡/月

永新匯辦公蛇口辦公二號樓辦公一號樓辦公

辦公酒店式公寓辦公整棟出租環(huán)球易購永新匯【永新匯】為公司自有地塊升級改造，自持所有物業(yè)，租賃對象無行業(yè)限制，主要滿足了周邊大企業(yè)升級辦公環(huán)境的需求。自持寫字樓主要為大面積分割出租：產品產品配比◆（㎡）?開發(fā)商自用1號樓寫字樓一層，其余全部出租，1號樓產業(yè)用房7520053.3%8樓及13樓分割出租，其余皆為整層起租；2號樓1萬㎡配套公寓3586046.7%起租；4號寫字樓已整體出租給環(huán)球易購（電商），租約5年；商業(yè)30000?環(huán)球易購總部、160總部、華潤銀行前海支行、中國合計141060100%人壽保險、平安保險等多家大型企業(yè)入駐永新匯項目，租售占比全部自持均為周邊大企業(yè)升級辦公需求項目；面世至2015年12月11日，已簽約近50%；?不滿足產品配比7：3，可能商業(yè)及酒店占用了部分產業(yè)辦公指標?下沉式商業(yè)涵蓋電影院、酒吧、零售、餐飲業(yè)態(tài)。自持原因《永新印染廠（深圳）有限公司工業(yè)區(qū)改造項目環(huán)境影響報告書》方大城【方大城】位于華僑城片區(qū)的純寫字樓項目，由方大集團建設并作為總部基地項目信息出售狀態(tài)在售地址南山區(qū)西麗龍珠四路與北環(huán)大道交界開發(fā)商深圳市方大置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積3.54㎡建筑面積21.24㎡物業(yè)類型產業(yè)用房（寫字樓，暫時無公寓）產權年限50年銷售方式賣產權購買門檻公司購買首付5成按揭年限10年主要戶型90-2000㎡參考價格4.5萬/㎡

塘朗山南坪快速大沙河公園桃源村北環(huán)大道方大城廣深高速名商高爾夫 波托菲諾歡樂谷方大城【方大城】產業(yè)指標占比85%，自持一棟地標寫字樓自用，自持比例約50%，銷售對象無行業(yè)限制。產品配比高于7：3，以高新產業(yè)申報，突破容積率到7200M地標寫字樓—自持LOFT寫字樓—銷售點式寫字樓—銷售板式寫字樓—已售（洪濤股份總部）

租售情況?目前引入一家跨國公司整棟購買了板式寫字樓，剩余的點式寫字樓和LOFT寫字樓也出售了約5成，地標寫字樓也將作為方大總部?此外，由于方大集團充裕的現(xiàn)金流，項目資金全部來自于自有資金產品不可銷售（㎡）可銷售（㎡）合計產業(yè)配套占比（㎡）產業(yè)地標寫字樓70000——17000085%剩余寫字樓100000配套商業(yè)30000——3000015%合計100000100000200000100%租售占比50%50%100%產品總量戶型租金售價購買限制（㎡）（㎡）（元/月）（元/㎡）寫字樓20000090-200012045000無方大城【方大城項目解析】合理利用內外部資源，提高項目價值.充分利用周邊景觀資源?采用了風車式布局，使每一個角度都有不同的景觀資源?配以大型空中廣場，注重建筑和生態(tài)的融合合理利用自身資源? 項目的外立面采用了方大集團自己的玻璃幕墻產品? 方大集團總部入駐本項目，項目申報的時候以高新科技產業(yè)申報，使項目的容積率提升到7.3? 項目地處南山區(qū)未來的中小企業(yè)總部基地，項目打造成這一片區(qū)的地標商務片區(qū)，對周邊客戶的吸引性很強? 充分發(fā)揮方大集團在本行業(yè)的優(yōu)勢，引入的大客戶同為裝修行業(yè)的企業(yè)引入品牌物業(yè)，提高項目整體形象? 寫字樓物業(yè)引入世界五大行之一的世邦魏理仕，? 配套商業(yè)則由新鴻基地產旗下的香港知名商業(yè)顧問公司啟勝來管理滿京華藝巒【滿京華藝巒】位于西鄉(xiāng)立交的創(chuàng)意商務中心，區(qū)域商務氛圍較弱，有一定的交通優(yōu)勢。項目信息出售狀態(tài)在售地址寶安區(qū)廣深公路與西鄉(xiāng)大道交匯處開發(fā)商深圳市美寶田實業(yè)有限公司占地面積1.03㎡建筑面積7.85㎡物業(yè)類型產業(yè)用房產權年限50年銷售方式賣產權購買門檻公司購買首付5成按揭年限10年主要戶型90-1000平參考價格3.8萬/㎡

西鄉(xiāng)大道鐵仔山公園西鄉(xiāng)立交滿京華藝巒廣深公路寶安大道滿京華藝巒【滿京華藝巒】主要為銷售型辦公物業(yè)，配少量自持商業(yè)，銷售占比75%，銷售對象無行業(yè)限制，但銷售不佳。產品不可銷售可銷售合計產業(yè)配套占（㎡）（㎡）（㎡）比產業(yè)辦公——430004300075%配套商業(yè)13000——1450025%配套設施1500——合計145004300057500100%租售占比25%75%100%1棟3棟4棟2棟

銷售情況?從2015年開盤至2016年2月共銷售1000㎡，銷售情況并不理想，主要還是區(qū)位原因?商業(yè)招商也只有電影院入駐，還未開業(yè)，總體說來比較冷清周邊情況?周邊工改項目有20多個，雖然項目入市時間較早，但是周圍商務氛圍尚未形成，項目壓力較大產品總量戶型租金售價購買限制（㎡）（㎡）（元/月）（元/㎡）寫字樓43000238、475、——38000無90~290產品配比不滿足7：3，租售占比不滿足5：5寫字樓產品可以通燃氣天安云谷【天安云谷】位于華為科技城內的大規(guī)模產業(yè)綜合體，為深圳市產業(yè)升級示范與城市更新示范項目，戰(zhàn)略地位高。項目信息出售狀態(tài)一期：出售部分售罄，部分出租地址龍崗區(qū)坂田街道開發(fā)商深圳天安駿業(yè)投資發(fā)展有限公司占地面積76萬㎡，其中一期5.1萬㎡建筑面積289萬㎡，其中一期53萬㎡物業(yè)類型產業(yè)用房產權年限50年銷售方式賣產權購買門檻公司購買首付5成按揭年限10年主要戶型600-800平參考價格均價2.8-2.9萬/㎡天安云谷【天安云谷】一期持有60%的物業(yè)，主要租給華為，銷售型辦公物業(yè)以中大面積產品為主，銷售及入駐情況較好。產品不可銷售可銷售合計產業(yè)配套占比（㎡）（㎡）（㎡）一棟130000產業(yè)寫字樓二棟4000037000070%三棟200000配套商業(yè)80000——16000030%配套80000合計330000200000530000100%租售占比62%38%100%戶型租金售價購買限制（㎡）（元/月）（元/㎡）380600、、10026000無銷售750、2000租售情況?一棟和二棟已由華為科技公司全部租下，大大減輕了項目的壓力1棟A、B座—華?剩余約20萬㎡的寫字樓已售罄為租用2棟—華為租用

六期高端寫字樓五期公寓、寫字樓三期住宅四期公寓、寫字樓一期寫字樓二期寫字樓、酒店、MALL天安云谷【天安云谷】以SMAC創(chuàng)新驅動助力園區(qū)企業(yè)發(fā)展引領企業(yè)業(yè)務轉型升級，促使企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設立SMAC創(chuàng)新中心，鼓勵企業(yè)創(chuàng)新。通過云計算、大數(shù)據、移動互聯(lián)網等技術幫助傳統(tǒng)企業(yè)建立互聯(lián)網思維，應用互聯(lián)網構建新業(yè)務模式，獲得持續(xù)競爭的優(yōu)勢；利用智慧園區(qū)&IT敏捷開發(fā)中心為其構建適應新業(yè)務需求的信息系統(tǒng)，優(yōu)化IT管理流程和研發(fā)體系。智力支持，助力企業(yè)創(chuàng)新行業(yè)應用研究院、產業(yè)研究員可為企業(yè)提供專屬的信息、資訊服務，幫助企業(yè)在信息海洋中篩選最有價值的信息。與此同時，攜手IBM，通過IBM的GBS、商業(yè)價值研究院為企業(yè)的創(chuàng)新提供智力保障。優(yōu)化組織管理通過新夢想為企業(yè)快速擴張時支配領導型人才，并全體系提供組織管理服務。通過商學院、IBM中國渠道大學幫助企業(yè)培養(yǎng)人才，可快速幫助初創(chuàng)型企業(yè)和軟件外包企業(yè)組建團隊，構建適合企業(yè)發(fā)展的管理體系。產業(yè)圈層資源，提供商業(yè)機會在技術方面與華為、IBM、順豐速運、中國電信、國家超級計算深圳中心達成戰(zhàn)略合作在投融資機構方面與松禾資本、廣東股權投資協(xié)會、建設銀行、招商銀行等形成全面的合作，未來僅云谷就聚集約3000家科技企業(yè)、數(shù)百家商家，將為入駐企業(yè)共享圈層資源，優(yōu)先推薦商業(yè)機會。天安云谷【天安云谷】提供智慧云的服務模式，打造產城融合新典范?開創(chuàng)"云服務模式"的智慧園區(qū)?為創(chuàng)新型企業(yè)服務?智慧運營服務體系?線上線下一體化?一站式服務理念和模式?聯(lián)網一體化智能管理平臺?零距離對接世界級產業(yè)資源?智能化停車?物聯(lián)網的園區(qū)天安云谷【天安云谷】項目涵蓋產業(yè)、生活、學習、商業(yè)、商務，全息結合，打造以人為核心的產城綜合體。?還建居民花園社區(qū)?高級人才公寓?生態(tài)宜居的綠色居住環(huán)境?體育活動中心?會所?SMAC創(chuàng)新中心：設立產品發(fā)布、展示、技術創(chuàng)新窗口?多功能會議大廳?研發(fā)與測試中心?文化場所

居住空間 商業(yè)空間創(chuàng)新產業(yè)空間云空間

?大型綜合性商業(yè)中心?開放型商業(yè)步行街?超高層高端商務酒店?便利性社區(qū)配套商業(yè)帶?多首層商業(yè)休閑空間?預計引進3000家企業(yè)?打造研發(fā)空間、孵化盒加速器、產業(yè)CBD三大主題組團?雙首層商務大堂?定制化產業(yè)空間（2萬平起）龍崗天安數(shù)碼城【龍崗天安數(shù)碼城】依托產業(yè)園，政策扶持打造的聚集中小科技企業(yè)、企業(yè)總部的產業(yè)綜合體。項目信息出售狀態(tài)出售部分售罄，可租地址龍崗中心城黃閣北路與清林路交匯處開發(fā)商深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司占地面積12萬㎡建筑面積50萬㎡物業(yè)類型產業(yè)用房產權年限50年銷售方式賣產權購買門檻公司購買首付5成按揭年限10年主要戶型360-486平米參考價格均價2.6萬/㎡(二手),租金80元/㎡龍崗天安數(shù)碼城【龍崗天安數(shù)碼城】分四期開發(fā)，逐期開發(fā)體量不斷增大,產品檔次也隨之提高，第四期已售罄。四期龍崗天安數(shù)碼城從2006年開始建設，分四期開發(fā)，2015年全部竣工，開發(fā)歷時9年。三期一期二期一期開發(fā)體量最小，只占開發(fā)總體量的10%，每期開發(fā)體量不斷增大，產品檔次不斷提高。一期：占地16347㎡，建筑面積50168㎡，只有1棟90套產業(yè)大10.0%樓和首層商業(yè)。2008年年底投入運營；一期二期：占地面積28782㎡，建筑面積98157㎡，2棟辦公樓；46.8%19.6%二期三期：占地面積25617㎡，建筑面積117880㎡，包括1棟3000三期23.6%四期四期：占地面積44934㎡，包括兩棟甲級研發(fā)大廈、一棟總部樓、一間酒店式公寓、一處商業(yè)配套樓，其中一棟甲級研發(fā)大廈高龍崗天安每期開發(fā)體量比例200米，建成后將成龍崗城市新地標。龍崗天安數(shù)碼城【龍崗天安數(shù)碼城】后期在售產品整體標準層面積較大，單戶面積多在130㎡以上，層高均在3.9米以上，空間靈活多變。層高均在3.9米以上，產品空間靈活多變3期產品樓棟層數(shù)首層層高標準層高特殊層層高1號樓185.25－5.95米3.9米2層4.5米17層4.45米18層4.85米2號樓235.1－5.75米4.2米頂層層高4.5米3號樓34.8米——2層層高4.5米3層層高4.45米對于標準層及劃分單元有一定要求，產品面積較大，且只能企業(yè)客戶購買，限制了部分投資客3期產品樓棟標準層產品1號樓約3000㎡200－500㎡2號樓約2000㎡130－600㎡3號樓（總部樓）約1500㎡整層銷售龍崗天安數(shù)碼城【龍崗天安數(shù)碼城】以高新技術企業(yè)客戶為主，其他客戶也可彈性進駐，一定程度降低入園門檻，但不能以個人購買。核心產業(yè)客戶外溢型客戶第三方服務產業(yè)客戶來源：以技術創(chuàng)新、高新技術企業(yè)為主；需求特征：強調低成本高性價比辦公、完善政策服務平臺強勢導入；敏感點：注重產業(yè)聚集；注重政策補貼及服務配套；追求高性價比、個性化的產品空間。

客戶來源：政策性外溢、主動外溢或被動外溢客戶；需求特征：關注周邊交通、配套等資源，低密度生態(tài)辦公環(huán)境；敏感點：整體大片區(qū)逐漸被認知，園區(qū)自身環(huán)境配套的不斷完善，政策強勢拉動與集聚形成規(guī)模優(yōu)勢。

客戶來源：服務于核心產業(yè)的貿易、中介服務類相關產業(yè)鏈，包括物流、企業(yè)咨詢、法律咨詢、金融機構、培訓等；需求特征：關注形象辦公；強調辦公/生活一體化；敏感點：園區(qū)企業(yè)聚集度，辦公的區(qū)位。龍崗天安數(shù)碼城【龍崗天安數(shù)碼城】八成中小民營科技企業(yè)，有少量大型企業(yè)辦公，但部分普通商貿或辦事處企業(yè)并存，整體客戶質素參差不齊。類型2013年2011年企業(yè)數(shù)比重（%）企業(yè)數(shù)比重（%）企業(yè)總計225100118100第二產業(yè)3314.72117.8第三產業(yè)16874.68168.6產業(yè)單位合計2410.71613.6從園區(qū)企業(yè)注冊類型看，園區(qū)內共有民營企業(yè)206家，港澳臺及外商投資企業(yè)19家。民營企業(yè)中，年收入在5000萬元以上的大型企業(yè)有17家，1000萬元-5000萬元的中型企業(yè)有27家，1000萬元以下的小企業(yè)162家中小民營企業(yè)占園區(qū)企業(yè)比重為84%。這些中小民營企業(yè)大多數(shù)為科技企業(yè)，主要分布在研發(fā)技術服務及信息軟件行業(yè)中，其中60家企業(yè)屬于研發(fā)技術服務行業(yè)，31家企業(yè)屬于信息軟件行業(yè)。龍崗天安數(shù)碼城【龍崗天安數(shù)碼城】依托產業(yè)園打造寫字樓集群，市場熱銷，2010－2012連續(xù)三年龍崗寫字樓單盤銷冠，年均去化約3萬㎡。項目自2010年入市銷售，整體市場反饋較好，主要因其低價，園區(qū)服務及多元化配套不過后期二三期產品面積較大，總價較高，且因工改工只能以企業(yè)客戶購買，一定程度上限制部分投資客的進入2010年2010年均價2011年2011年均價2012年20