深圳福田中心區(qū)規(guī)劃課件

中心區(qū)城市規(guī)劃簡(jiǎn)析福田中心區(qū)規(guī)劃中原地產(chǎn)工商部何小姐一、什么是CBD？

CBD的全稱是CentralBusinessDistrict，我國(guó)現(xiàn)有3種名稱：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)等等。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。

簡(jiǎn)單的說，現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。深圳中心區(qū)這一概念提出于1986年，是深圳的精華所在，稱之為特區(qū)桂冠。在“9+2”和大珠三角戰(zhàn)略的前提下，深圳將成為一個(gè)多元化區(qū)域中心城市。特別是在城市的發(fā)展中，深圳CBD的概念已經(jīng)由廣義演變成狹義,成為區(qū)域發(fā)展的新模式。當(dāng)前深圳的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，很大程度體現(xiàn)在CBD的功能和水平上。也可以說區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)集中體現(xiàn)在CBD之間的競(jìng)爭(zhēng)上，CBD將成為區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。

二、深圳中心區(qū)在哪里？

深圳中心區(qū)深圳市中心區(qū)（以下簡(jiǎn)稱中心區(qū)）位于深圳市城市地理中心，由濱河大道、蓮花北路、彩田路和新洲路4條城市干道圍合而成，總占地面積607公頃。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩個(gè)片區(qū)。其中：南片區(qū)面積233公頃，是深圳市的中央商務(wù)區(qū)；北片區(qū)面積180公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園194公頃，是開放性城市生態(tài)公園。中心區(qū)總建筑面積750萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公面積300多萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn)人，居住人口7.7萬(wàn)人，每天人流量達(dá)150萬(wàn)人次。新深交所電視中心市民中心黃埔雅苑兒童醫(yī)院音樂廳圖書館少年宮書城地鐵大廈天健世紀(jì)中銀花園深業(yè)花園雅頌居海關(guān)大廈體育產(chǎn)業(yè)用地居住用地經(jīng)貿(mào)中心諾德中心安聯(lián)大廈鳳凰大廈新世界江蘇大廈榮超地塊榮超江勝地塊郵政用地商業(yè)辦公用地商業(yè)辦公用地商業(yè)辦公用地市民廣場(chǎng)中心區(qū)北區(qū)地塊圖中心區(qū)南區(qū)地塊圖星河國(guó)際

會(huì)展中心城中雅苑發(fā)展興苑中海華庭崗廈中學(xué)港麗豪庭國(guó)商B座供電局CoCoPark怡景中心城晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)

金地崗廈地塊（綜合體）城建購(gòu)物公園商會(huì)中心卓越時(shí)代祈年酒店財(cái)富大廈嘉里寫字樓地塊香格里拉酒店現(xiàn)代國(guó)際華安財(cái)產(chǎn)招商證券第一創(chuàng)業(yè),國(guó)信證券航天興業(yè)投資卓越國(guó)商A座中央商務(wù)特美思華融新華保險(xiǎn)中旅免稅聯(lián)通時(shí)代金融嘉麟豪庭星河世紀(jì)商業(yè)辦公用地居住用地商業(yè)辦公用地居住用地卓越地塊深圳能源商業(yè)辦公用地商業(yè)辦公用地商業(yè)辦公用地郵電樞紐國(guó)安局星河發(fā)展中心供應(yīng)設(shè)施用地商業(yè)辦公用地水晶島綠化帶麗茲卡爾頓金中環(huán)彩福大廈三、中心區(qū)城市規(guī)劃總體規(guī)劃——兩條高層建筑形成的城市天際線猶如二龍飛舞，成為周圍山脈輪廓線的延伸，進(jìn)一步增強(qiáng)了深圳個(gè)性公眾空間的綠化設(shè)計(jì)(1)中央?yún)^(qū)域和中軸線中央?yún)^(qū)域是中心區(qū)的中心，包含了九宮格的城規(guī)思想，現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)滲透了中國(guó)傳統(tǒng)文化，還有下沉水池和五座步行橋。(2)“綠環(huán)”林蔭道采用綠環(huán)林蔭道來加強(qiáng)與四角住宅的聯(lián)系。(3)綠化帶和蓮花山這一區(qū)域起到了對(duì)中心區(qū)保護(hù)和空氣過濾作用。

中心區(qū)“外墻”“帶有城門的城墻”圍繞中心區(qū)設(shè)有中國(guó)城市傳統(tǒng)的“城墻”，并且更具有節(jié)奏性和開放性。整個(gè)“城墻”平均高度至多為100m。加上和諧的建筑樓體形成了理想的城市立面。“雙龍起舞”與均勻的“城墻”相比，南北走向的兩條超高層樓群高低起伏，舉世無(wú)雙，能夠很強(qiáng)烈地反映深圳市的個(gè)性。城市中心區(qū)大氣層的自然對(duì)流根據(jù)風(fēng)玫瑰圖的指示，深圳冬季主要是內(nèi)陸地區(qū)吹來的北風(fēng)，而在夏季主導(dǎo)風(fēng)向則是來自海洋的西南季風(fēng)。在水面或者地表開闊地帶，風(fēng)速隨著海拔高度的增加而逐漸加強(qiáng)。在城市，這種增長(zhǎng)關(guān)系明顯減緩，相反，氣流層的厚度卻增加了。深圳中心區(qū)位于良好的風(fēng)向位置，最常見的風(fēng)速是5m/s，大約每年會(huì)有1400h。中心區(qū)的十字形區(qū)域這一區(qū)域呈開放型，由于其位置的特殊性和優(yōu)越性，成為作為城市中繁華、交流的區(qū)域。在這一區(qū)域，特別值得關(guān)注的是豎中軸。在北區(qū)，它集中了深圳中心區(qū)作為行政文化中心的所有建筑——包括市民中心、圖書館、少年宮等。在南區(qū)，它擁有2個(gè)大型購(gòu)物中心、4座星級(jí)大酒店。假以時(shí)日，它將成為深圳最活躍的商業(yè)片區(qū)。規(guī)劃對(duì)ＣＢＤ核心區(qū)實(shí)行了交通“豎向分層”——地面層為機(jī)動(dòng)車活動(dòng)“面”，公共人流在二、三層及地下層活動(dòng)。核心區(qū)內(nèi)各街坊之間設(shè)置統(tǒng)一標(biāo)高的過街聯(lián)系廊，在區(qū)內(nèi)形成一個(gè)完整的架空步行系統(tǒng)。此外，規(guī)劃要求各建筑業(yè)主按比例提供地下公共空間，以便形成ＣＢＤ核心區(qū)內(nèi)完整的地下步行系統(tǒng)。北側(cè)區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)建筑物為：文化中心(音樂廳、圖書館)、少年宮、市民中心(市政廳)。這一區(qū)域城市規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完畢，許多項(xiàng)目在建甚至建設(shè)完畢。整個(gè)區(qū)域呈U字形(向蓮花山方向開口)，城規(guī)風(fēng)格上獨(dú)具一格。市民中心東側(cè)組團(tuán)

這一區(qū)域同西北角一樣已基本上規(guī)劃設(shè)計(jì)完畢，甚至建設(shè)完畢。在東側(cè)的“城墻”與西側(cè)的“龍舞”之間主要為住宅區(qū)。區(qū)域中間的建筑群高度不超過40m市民中心西側(cè)組團(tuán)

這一西北角區(qū)域已基本上規(guī)劃設(shè)計(jì)完畢，只是外側(cè)的“城墻”必須向北延伸至紅荔路，使中心區(qū)西側(cè)立面得以完整。在兒童醫(yī)院東側(cè)須增添兩棟高層，使西側(cè)的“龍舞”延伸至蓮花山，使其得以完整。整個(gè)區(qū)域在空間和視覺與蓮花山公園緊密聯(lián)系，出于這一原因，區(qū)域北側(cè)是敞開的，即沒有城墻。中心部分保留作為綠化、花園之用。南側(cè)區(qū)域規(guī)劃這一區(qū)域樓群在為中軸線定義時(shí)起著重要的作用。樓群的組織呈小的九宮格是中心區(qū)九宮格的再現(xiàn)，十字形區(qū)域是交流、繁華的場(chǎng)所，四角部分是堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)、城門，中心為內(nèi)院、花園等。與樓群相鄰第一排高樓為100m，第二排為200m。這兩排高樓和樓群構(gòu)成了城規(guī)南北軸向的輪廓線?！笆滏⒚没ā保褐行膮^(qū)首個(gè)成熟商業(yè)規(guī)模在南中心區(qū)以西，深南大道以南，新洲路以東，益田路以西，盤踞著國(guó)際商會(huì)大廈A座、B座、卓越大廈、中央商務(wù)大廈、九州創(chuàng)展大廈、航天大廈、興業(yè)大廈、投資大廈、華融大廈、特美思大廈（馬哥孛羅酒店）、免稅大廈、聯(lián)通大廈、時(shí)代金融中心13棟體量相當(dāng)，高度在百米左右的乙級(jí)寫字樓群落，該群落被譽(yù)為中心區(qū)的“十三朵姐妹花”。十三朵姐妹花作為中心區(qū)最先投入建設(shè)的寫字樓群落，該片區(qū)主要集中了大量的金融、律師、貿(mào)易等服務(wù)型的企業(yè)，尤其是金融業(yè)，在這些寫字樓里，聚集了興業(yè)銀行、招商銀行、中國(guó)銀行中心區(qū)分行、建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行、浦東發(fā)展銀行、香港東亞銀行深圳分行等一批從事銀行、證券、基金、期貨的金融投資公司。客觀的說十三朵姐妹花這個(gè)群體是屬于中心區(qū)的邊緣群體，它們的檔次比傳統(tǒng)的商務(wù)群體高很多，但事實(shí)上這些寫字樓不能代表CBD的真正內(nèi)涵，它們只是傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域到實(shí)質(zhì)意義的CBD商務(wù)的過渡物業(yè)，在中心區(qū)成長(zhǎng)階段他們最大的賣點(diǎn)是先機(jī)，搶先入主CBD是1999-2002年銷售的中心區(qū)寫字樓基本上統(tǒng)一的口號(hào)，比較領(lǐng)先的時(shí)機(jī)和有升值空間的性價(jià)比成為這些寫字樓必備的賣點(diǎn)，因此該片區(qū)也吸引了相當(dāng)多的一部分投資客戶。中心城：CBD第一財(cái)富核心圈中心城是指由福華路、福華一路、中心四路、中心五路合圍而成的區(qū)域，它位于中心區(qū)南中軸地鐵會(huì)展中心站出口處，占據(jù)深圳中心區(qū)的核心位置。南毗國(guó)際會(huì)展中心，北鄰市民中心廣場(chǎng)，東銜大中華交易廣場(chǎng)，西接香格里拉大酒店，組成中心區(qū)第一財(cái)富核心圈。中心城整體建筑為五層，其中地面兩層，地下三層，總建筑面積14萬(wàn)平方米，商業(yè)面積近11萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)2.8萬(wàn)平方米，有近800個(gè)車位。項(xiàng)目以“紫禁公園”為設(shè)計(jì)概念精心設(shè)計(jì)，開創(chuàng)