廣西梧州香江夢都美生態(tài)園項目前期建議報告180PPT

1目錄開篇——項目見聞問題——關(guān)鍵詞：客群、項目定位、產(chǎn)品審題——項目發(fā)展的策略解題——項目定位產(chǎn)品建議營銷思路第一頁，共一百八十一頁。2NO.1楔子項目見聞第二頁，共一百八十一頁。3NO.1楔子項目見聞一項目的第一印象，

我們會想到什么？（1）規(guī)模巨大（2）國內(nèi)一流，區(qū)內(nèi)罕見（3）獨有山水資源（4）后續(xù)增加九個高爾夫球洞總占地約2200畝，別墅用地500畝廣西最大的高爾夫別墅項目第三頁，共一百八十一頁。4NO.1楔子項目見聞二（1）一項運動（2）貴族運動（3）稀有、珍貴（4）身份與地位的象征高爾夫，我們會想到什么？美好、憧憬、向往第四頁，共一百八十一頁。5NO.1楔子項目見聞三（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品中的頂級產(chǎn)品（2）稀有、珍貴（3）身份與地位的象征別墅，我們會想到什么？第五頁，共一百八十一頁。6NO.1楔子項目見聞四（1）政府定點接待（2）商務(wù)接待功能（3）項目生活配套（4）五星級星級服務(wù)五星級酒店，我們會想到什么？酒店的特殊性：不僅服務(wù)于項目，而是與高爾夫一起服務(wù)于整個梧州第六頁，共一百八十一頁。7NO.2問題由項目見聞引發(fā)的第七頁，共一百八十一頁。8-引發(fā)問題-500畝的別墅用地的開發(fā)與高爾夫相得益彰配備18洞高爾夫，天生注定產(chǎn)品是高檔項目規(guī)模巨大，具備較高可塑性NO.2問題尋找并確定項目的目標(biāo)消費者項目的定位產(chǎn)品的設(shè)置尤為重要當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場場是否容納第八頁，共一百八十一頁。9NO.3審題第九頁，共一百八十一頁。10NO.3審題當(dāng)?shù)厥袌鍪欠衲苋菁{這樣的項目？當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場所處階段，決定本項目能否立足當(dāng)?shù)厥袌隹赡?，客戶是誰，產(chǎn)品如何打造？不能，客戶在哪里，產(chǎn)品又該如何打造？第十頁，共一百八十一頁。11NO.3審題尋找并確定項目的目標(biāo)消費群從項目擁有高爾夫這個角度，可以得出：一定是金字塔頂端的一定是熱愛高爾夫的一定是講究生活的一定是崇尚自然的一定是對細節(jié)要求最高的

這樣的客戶圈層很小，能滿足本項目嗎？其他客戶群是哪些？在哪里？第十一頁，共一百八十一頁。12NO.3審題項目定位和產(chǎn)品如何設(shè)置？在高端的前提下，項目具體的定位多高？頂級？中高級別？或者是其他？產(chǎn)品上如何配合高爾夫、配合項目定位、配合項目定位來進行打造最合適的產(chǎn)品？第十二頁，共一百八十一頁。13NO.4解題一判別項目所處的市場（一）、項目開發(fā)與梧州城市發(fā)展的戰(zhàn)略關(guān)系

（二）、梧州房地產(chǎn)市場簡析

（三）、高爾夫地產(chǎn)案例借鑒及項目機會分析第十三頁，共一百八十一頁。14（一）項目開發(fā)與梧州城市發(fā)展的戰(zhàn)略關(guān)系天時——城市價值開始提升，未來2年得到釋放關(guān)鍵詞：快速發(fā)展的城市經(jīng)濟，城市發(fā)展方向的傾重承接?xùn)|部轉(zhuǎn)移的工業(yè)園發(fā)展撐力高速公路、南廣高速鐵路第十四頁，共一百八十一頁。15梧州2005年2006年2007年2008年2009年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）228.4270.4319.57400.12447.5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）81189453113621387314747年末總?cè)丝冢ㄈf人）305.43308.22310.1313.2—社會消費品零售總額（億元）85.598.04115.6143.36171.09工業(yè)總產(chǎn)值（億元）130.16177.15269.48389.27479.97工業(yè)增加值（億元）81.1109.4145.6128.95163.19全社會固定資產(chǎn)投資（億元）99.9121.94151.37198.3330.37以25%左右的速率增長，4年翻一番以上（除人口）數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)、廣西統(tǒng)計年鑒、梧州市政府工作報告1、梧州市經(jīng)濟發(fā)展第十五頁，共一百八十一頁。162005-2010年，梧州市的經(jīng)濟總量（GDP）增長情況——縱向保持高速增長，橫向維持全區(qū)中等水平，今年略有上升南寧柳州桂林玉林百色梧州貴港排名2009年1492.381031.58940.54682.04441.77447.5438.5952008年1316.21909.85883.03605.92416.24400.12398.5362007年1069.01755.12744.32506.04350.35319.57338.0272006年861.94626.91619.12412.99293.63270.8827062005年722.66519.96531.76359.56239.36228.4225.76梧州GDP縱向比較：2005-2009年，保持14%以上的增長率，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。梧州GDP橫向比較：2005-2009年，梧州經(jīng)濟水平維持在全區(qū)中等行列，2009年則超越百色，位列第五。數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)、廣西統(tǒng)計年鑒、政府工作報告1、梧州市經(jīng)濟發(fā)展第十六頁，共一百八十一頁。17梧州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化——承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移顯成效2005-2009年梧州市三大產(chǎn)業(yè)增長值占生產(chǎn)總值的比例變化圖

從2007年開始，梧州市承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成效凸顯，2005年到2009年，第二產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比值由42.7%增長到55.1%，增長了12.4個百分點。第二產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比例越大，說明第二產(chǎn)業(yè)和工業(yè)對社會經(jīng)濟的貢獻越大。1、梧州市經(jīng)濟發(fā)展第十七頁，共一百八十一頁。18梧州城市定位——一帶兩地、一樞紐、一園區(qū)，打造桂東地區(qū)中心城市、廣西乃至西南地區(qū)與粵港澳聯(lián)系的交通樞紐2009年《國務(wù)院關(guān)于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見》對梧州市的城市定位扼要概括為“一帶兩地一樞紐一園區(qū)”，即西江經(jīng)濟帶、旅游目的地和游客集散地、國內(nèi)交通樞紐城市、進口再生資源加工園區(qū)。珠江航道上的黃金港口2、梧州城市規(guī)劃第十八頁，共一百八十一頁。19《梧州市城市總體規(guī)劃（2002-2020）2009年修改版》：梧州城市主體發(fā)展方向以向南為主，遵循“南進、西進、東優(yōu)、北拓”的原則：向南重點連接和發(fā)展蒼梧城區(qū)，長洲島作為旅游度假基地優(yōu)化發(fā)展；向西主要發(fā)展三龍-龍華片區(qū)；向北主要發(fā)展旺甫工業(yè)區(qū)和長洲工業(yè)-物流基地；向東主要以河?xùn)|區(qū)舊城改造為主；加強河西-河?xùn)|、河西-長洲-蒼梧、河西-蓮花山-旺甫、河?xùn)|-錢鑒-旺甫之間的聯(lián)系。梧州城市發(fā)展重點向南——本項目處于城市發(fā)展主軸，項目開發(fā)得到較好的政策助推力.2、梧州城市規(guī)劃第十九頁，共一百八十一頁。20蒼梧定位——梧州市的物流中心、桂東南區(qū)域性商貿(mào)中心，打造工業(yè)蒼梧、建設(shè)城市蒼梧、塑造人文蒼梧蒼梧工業(yè)園進口再生資源加工園區(qū)本項目

項目北臨蒼梧工業(yè)區(qū)及規(guī)劃中的新工業(yè)園，南靠建設(shè)中的再生資源加工園區(qū)，蒼梧作為梧州承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主戰(zhàn)場，經(jīng)濟發(fā)展的同時，勢必帶來大量的外來人口及巨大的消費力，為項目的開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)。規(guī)劃中的工業(yè)園華峰鋁箔嘉進藥業(yè)施工中的進口再生資源加工園區(qū)2、梧州城市規(guī)劃第二十頁，共一百八十一頁。21南廣高鐵、南廣高速公路——交通改善對梧州城市發(fā)展利好的同時，也為項目提供更為廣闊的開發(fā)空間2、梧州城市規(guī)劃第二十一頁，共一百八十一頁。22項目開發(fā)與梧州城市發(fā)展的戰(zhàn)略關(guān)系——快速發(fā)展的經(jīng)濟與城市地位的不斷提高，是項目開發(fā)大環(huán)境的利好保障3、結(jié)論

經(jīng)濟跨步發(fā)展，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移顯成效

經(jīng)濟的快速發(fā)展、工業(yè)園區(qū)的不斷建設(shè)完善，勢必提高梧州的住房消費購買力。而其中出現(xiàn)的部分高端客戶則會選擇更高品質(zhì)的居住物業(yè)。梧州城市建設(shè)提速，推動城市地位、城市價值的提升梧州城市價值的日益凸顯，將為本項目創(chuàng)造良好的開發(fā)環(huán)境。騰飛梧州第二十二頁，共一百八十一頁。23（二）梧州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀——處于從起步到發(fā)展的轉(zhuǎn)折階段第二十三頁，共一百八十一頁。24香城商貿(mào)城朗日花園盛業(yè)大廈恒祥豪苑藍天港灣錦繡家園西苑灝景尚都海駿達花園海駿達幸福里大正峰景園廣宇豪庭梧州主要在售樓市地圖1、普通住宅市場第二十四頁，共一百八十一頁。25走訪調(diào)查主要調(diào)查問題項目基礎(chǔ)性息銷售價格項目自身優(yōu)勢、賣點主要客戶群體、比例大戶型、樓中樓客戶主要群體(普通商品房）別墅主要客戶群體、比例調(diào)查方式——走訪調(diào)查（主要）+二手資料整理二手資料主要來源：住朋購友網(wǎng)站、住朋購友雜志、梧州房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、梧州房產(chǎn)網(wǎng)、梧州日報1、普通住宅市場第二十五頁，共一百八十一頁。26梧州主要在售普通商品房樓盤一覽片區(qū)分布項目名稱總用地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）容積率總戶數(shù)建筑風(fēng)格項目主要賣點長洲區(qū)灝景·尚都105334.71988現(xiàn)代百米樓間距、江景房海駿達花園180433.64000法式古典項目大、園林配套完善海駿達·幸福里1544600現(xiàn)代開發(fā)商品牌恒祥豪苑69194.21686現(xiàn)代開發(fā)商品牌大正·峰景園94.52331474現(xiàn)代戶型、配套廣宇豪庭22.115.6305現(xiàn)代中心地段香城商貿(mào)城105131.9—現(xiàn)代商住一體朗日花園37.438.743.5918現(xiàn)代江景房盛業(yè)大廈8.585.49.4468現(xiàn)代中心地段蝶山區(qū)月桂花城33.37.53.38538現(xiàn)代城中央豐業(yè)·藍天港灣11633.54.32226歐式生活配套、小學(xué)劃區(qū)廣匯·湖光水岸34.913.75.89570現(xiàn)代湖景房蒼梧縣龍湖·世紀城10501001.43—現(xiàn)代項目規(guī)模大、配套完善1、普通住宅市場第二十六頁，共一百八十一頁。27項目名稱物業(yè)類型主力戶型產(chǎn)品特點灝景·尚都高層150㎡三房、181-195㎡四房面積較大、舒適享受型戶型海駿達花園小高層、多層104-112㎡三房、133.9㎡四房戶型方正、緊湊實用海駿達·幸福里小高層65-69㎡兩房、108-116㎡三房緊湊型戶型，合理控制面積大正·峰景園高層104-108㎡2+1房、147-149.4㎡3+1房戶型設(shè)計新穎、產(chǎn)品附加值高恒祥豪苑高層86㎡兩房、119-127㎡三房、155㎡四房戶型方正實用、動靜分區(qū)廣宇豪庭高層商住樓小戶型單間、一房、兩房、三房戶型緊湊、公攤大、投資型產(chǎn)品香城商貿(mào)城多層商住樓62-90㎡兩房商住一體、緊湊投資型戶型朗日花園小高層76-97.7㎡兩房、110㎡三房緊湊戶型盛業(yè)大廈高層公寓49-65㎡一房、77㎡兩房、126.8㎡三房緊湊戶型豐業(yè)·藍天港灣高層、多層大戶型兩房、三房、四房、樓中樓面積較大，舒適享受型廣匯·湖光水岸多層、小高層大戶型兩房、三房、四房、五房戶型寬敞、帶大面積入戶花園月桂花城多層、小高層124㎡三房、166-208㎡樓中樓戶型方正、動靜分區(qū)龍湖·世紀城小高層、多層兩房、三房、四房、五房戶型方正、寬陽臺梧州主要在售普通住宅項目產(chǎn)品特點——傳統(tǒng)戶型設(shè)計，市場開始出現(xiàn)“N+1”房的高附加值產(chǎn)品1、普通住宅市場第二十七頁，共一百八十一頁。28暢銷四房+入戶花園房型4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積181.94㎡戶型點評1、南北對流，動靜分區(qū)；2、結(jié)構(gòu)合理，入戶門—廚房、入戶門—客廳、入戶門—臥室三條動線分明；3、雙陽臺設(shè)計；4、入戶花園的巧妙設(shè)計增加戶型空間附加值。灝景尚都1、普通住宅市場第二十八頁，共一百八十一頁。29廣匯·湖光水岸暢銷四房+入戶花園房型4房2廳4衛(wèi)面積192.75㎡戶型點評1、超寬入戶花園，戶型方正；2、活動區(qū)和休息區(qū)未明顯分隔；3、臥戶型帶陽臺，采光通風(fēng)好。1、普通住宅市場第二十九頁，共一百八十一頁。30房型3+1房2廳2衛(wèi)+入戶花園面積147㎡戶型點評1、客廳和主臥室南向；2、結(jié)構(gòu)合理，入戶門—廚房、入戶門—客廳、入戶門—臥室三條動線分明；3、多飄窗，空中廊院可改房間；4、入戶花園的巧妙設(shè)計增加戶型空間附加值。大正·峰景園暢銷房+入戶花園3+11、普通住宅市場第三十頁，共一百八十一頁。31房型4房2廳2衛(wèi)面積142.04㎡戶型點評1、戶型方正，動靜分區(qū)；2、入戶玄關(guān)，保護主人私密性；3、南北朝向，通風(fēng)采光性好，舒適實用。暢銷三房龍湖世紀城1、普通住宅市場第三十一頁，共一百八十一頁。32房型3房2廳2衛(wèi)面積114.01㎡戶型點評1、戶型設(shè)計中規(guī)中矩，亮點不足；2、一梯兩戶，南北通透；3、戶型方正，動靜分區(qū)。暢銷三房月桂花城1、普通住宅市場第三十二頁，共一百八十一頁。33戶型點評1、空間布局合理，動靜分區(qū)；2、運用“偷面積手法”，增加產(chǎn)品附加值，內(nèi)庭院可改房間。山海觀：2+1房，116.4㎡注：山海觀是新盤，未開盤過，較受購房者關(guān)注大正·峰景園：2+1房，116.4㎡1、普通住宅市場暢銷2+1房第三十三頁，共一百八十一頁。34梧州主要在售商品房銷售均價——梧州市區(qū)商品房均價3500元/㎡，蒼梧區(qū)2400-2500元/㎡目前梧州市區(qū)普通商品房均價主要在3500元/㎡左右，部分樓盤突破4000元/㎡。蒼梧縣普通商品房價格在2450元/㎡左右。1、普通住宅市場第三十四頁，共一百八十一頁。35項目名稱主要客戶群體灝景·尚都公務(wù)員、本地生意人海駿達花園事業(yè)機關(guān)單位、本地外出生意人海駿達·幸福里年輕白領(lǐng)、本地中等收入人群大正·峰景園公務(wù)員、本地生意人恒祥豪苑企事業(yè)單位、公務(wù)員廣宇豪庭年輕白領(lǐng)、本地生意人香城商貿(mào)城本商城生意人、外來經(jīng)商人盛業(yè)大廈企事業(yè)單位、做生意人豐業(yè)·藍天港灣公務(wù)員、生意人、外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)廣匯·湖光水岸項目周邊居民、事業(yè)單位月桂花城項目周邊居民龍湖·世紀城蒼梧縣居民、企事業(yè)單位目前梧州市商品房客戶群體主要是本地居民，外地（廣東）購房者僅占很小一部分。據(jù)龍湖世紀城置業(yè)介紹，有少部分廣東投資客戶來蒼梧看房。梧州主要在售商品房需求市場——以本地客戶自住購房為主，投資性購房比例相對較低1、普通住宅市場第三十五頁，共一百八十一頁。36梧州房地產(chǎn)市場階段分析——處于核心產(chǎn)品層向外延產(chǎn)品層轉(zhuǎn)換的過渡階段1、普通住宅市場身份人文物管品牌服務(wù)體驗價格質(zhì)量采光通風(fēng)交通戶型環(huán)境會所配套教育功能建筑風(fēng)格外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外圍產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品層核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房展初期最集中的競爭層面1、從整個商品房市場看，梧州市場還處于轉(zhuǎn)型期，市場期待更高品質(zhì)的項目開發(fā)。

2、梧州目前的產(chǎn)品戶型逐步向較成熟地區(qū)發(fā)展。

3、梧州樓盤相關(guān)配套設(shè)施還處以一個較低水平。

4、梧州樓市主要購買群體為本地客戶。市場小結(jié)高級發(fā)展階段中級發(fā)展階段初級發(fā)展階段第三十六頁，共一百八十一頁。37片區(qū)分布項目名稱總用地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）容積率總戶數(shù)建筑風(fēng)格項目賣點梧州錦繡家園西苑26.9510.21.2—簡歐性價比、地皮銷售歐洲花園1167.26930.94197歐陸式歐式風(fēng)格別墅肇慶星湖上院2055.70.42175歐陸新古典主義全湖景半山生態(tài)別墅六合臺10.950.91.226新東方現(xiàn)代簡約城中央別墅、產(chǎn)品

注：錦繡家園西苑一期部分賣別墅，部分賣宅基地，部分賣別墅改成的商品房，二期計劃改動規(guī)劃，總戶數(shù)不詳。梧州及肇慶（部分）在售別墅樓盤一覽2、別墅市場歐洲花園錦繡家園六和臺星湖上院第三十七頁，共一百八十一頁。38區(qū)域項目名稱物業(yè)類型主力戶型產(chǎn)品特點梧州錦繡家園西苑別墅、公寓聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅，獨棟別墅改成的平層公寓類型豐富，但設(shè)計落后，屬于初級產(chǎn)品歐洲花園別墅聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅戶型面積大、寬敞肇慶六合臺聯(lián)排層疊式別墅280-430㎡聯(lián)排層疊式別墅現(xiàn)代合院式別墅、帶電梯星湖上院別墅獨棟別墅（主要）、雙拼別墅全生態(tài)、華麗而簡約、半山美景、配套齊全梧州及肇慶（部分）在售別墅戶型特點——梧州別墅屬于比較初級的產(chǎn)品，設(shè)計落后2、別墅市場

梧州別墅產(chǎn)品從設(shè)計上單純的考慮居住功能，居住舒適性和享受性大打折扣，戶型設(shè)計較為落后，較之肇慶的別墅項目，則較接近一線城市的設(shè)計水準(zhǔn)。第三十八頁，共一百八十一頁。39平層公寓設(shè)計過于方正，沒有飄窗，只有一個陽臺，戶型緊湊，舒適度不足。價格：2800元/㎡

目前開發(fā)商主推平層公寓，可售地皮已全部售罄，別墅以一口價銷售。別墅（聯(lián)排、雙拼、獨棟）設(shè)計與天地樓的設(shè)計相似，戶型較緊湊，樓間距較小，未很好體現(xiàn)別墅的舒適性。目前以一口價銷售：80萬/棟。梧州別墅項目戶型——錦繡家園西苑2、別墅市場第三十九頁，共一百八十一頁。40

戶型設(shè)計沒有多大亮點，比較傳統(tǒng)（更像是天地樓）。更多的考慮居住需求，在舒適性、享受性上就差很多了，戶型設(shè)計上附加價值較低。

目前歐洲花園一期107套別墅已有約70%的別墅下了訂單，約30套完成簽約。建筑面積375.39㎡梧州別墅項目戶型——歐洲花園2、別墅市場第四十頁，共一百八十一頁。41

五個功能廳、雙車庫、內(nèi)置電梯、庭院、大露臺、6米挑高客廳帶給主人時尚、休閑、大氣的奢華享受。首層—花園入戶層二層—景觀接待層三層—家族聚居層四層—主人套房層

總建面積404.75㎡四房五廳五衛(wèi)雙車位

戶型設(shè)計現(xiàn)代感十足，兼顧居住的同時，帶給主人更多的舒適性和享受性：肇慶別墅項目戶型——六合臺2、別墅市場第四十一頁，共一百八十一頁。42地下室平面圖首層平面圖二層平面圖三層平面圖

戶型簡單實用而不失大氣與舒適度；雙疊式超大露臺，坐擁半山，飽覽星湖景觀；挑高首層，寬敞客廳，盡顯大氣。雙車位地下停車位、寬敞房間設(shè)計，帶給主人更大舒適性肇慶別墅項目戶型——星湖上院2、別墅市場第四十二頁，共一百八十一頁。梧州及肇慶（部分）別墅項目銷售均價（元/㎡）注：錦繡家園西苑獨棟別墅一口價：80萬/棟梧州兩個別墅項目受制于產(chǎn)品和梧州市整體開發(fā)水平較低，價格處于一個較低水平。距梧州不遠的肇慶的別墅項目，聯(lián)排、雙拼的價格在9000元/㎡以上，獨棟別墅均價達到12000元/㎡2、別墅市場第四十三頁，共一百八十一頁。44區(qū)域項目名稱項目自身配套梧州錦繡家園西苑自身商業(yè)、籃球場、中央園景歐洲花園會所、400米綠化景觀帶肇慶六合臺自身項目小，自身沒有什么配套，地處中心地帶，享有中心城區(qū)的所有配套星湖上院花園、石山、山泉泳池、網(wǎng)球場、歐式疊瀑、3萬㎡休閑生態(tài)景觀帶梧州及肇慶（部分）在售別墅樓盤配套——梧州別墅項目配套設(shè)施不完善，檔次、品質(zhì)較低2、別墅市場第四十四頁，共一百八十一頁。45主力客戶群企業(yè)主、企業(yè)高管、政府高級官員本地居民、私企老板、政府高級官員歐洲花園項目名稱錦繡家園西苑本地私企老板、企業(yè)高管、外地企業(yè)老總私業(yè)老板、國企或政府高官、外地企業(yè)主、外地投資客六合臺星湖上院梧州及肇慶（部分）別墅項目主力客戶群2、別墅市場

根據(jù)調(diào)查：梧州的別墅項目的主力客戶群以本地人為主，外地客戶比較非常低。而肇慶則本地和外地客戶比例相差不大，周邊如云浮、四會、廣州等地的客源比例相當(dāng)大。啟示：若本項目打造成不低于廣東等地的別墅產(chǎn)品，將有效吸引該部分客群。第四十五頁，共一百八十一頁。46區(qū)域高端客戶群結(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要需求因素客戶類型比例梧州項目梧州本地居民30%戶型寬敞、現(xiàn)代化、地理位置、生活配套企業(yè)主45%身份象征、安保系數(shù)高、私密性好、地理位置政府高官20%戶型寬敞、物業(yè)管理、生活配套外地客戶5%居住舒適性、小區(qū)配套、投資肇慶項目私企老板45%私密空間、身份象征、安全系數(shù)高、物業(yè)管理國企或政府高管30%私密空間、安全系數(shù)高、景觀環(huán)境、居住舒適性自由職業(yè)或?qū)I(yè)人士10%私密空間、景觀環(huán)境、居住舒適性、人文氣息外地客戶15%小區(qū)配套、度假投資、地理位置、居住舒適性梧州、肇慶——高端客戶對別墅產(chǎn)品的需求

注：由于梧州本地高端項目較少，此客戶類型中將梧州購買樓中樓戶型的客戶群納入高端客戶群進行分析。2、別墅市場第四十六頁，共一百八十一頁。47樓盤展示：錦繡家園西苑——水岸家園·錦繡人生

“錦繡家園西苑”是梧州錦繡家園置業(yè)有限公司開發(fā)的別墅式復(fù)合樓盤，位于梧州市長州區(qū)機場路，小區(qū)的組合元素包括了公寓，低層住宅（別墅），商業(yè)建筑。二期項目計劃改變原規(guī)劃，增加更多的綠化帶、活動空間（具體變動不詳）。2、別墅市場第四十七頁，共一百八十一頁。48樓盤展示：歐洲花園——歐陸藝術(shù)的唯美結(jié)晶“歐洲花園”是廣西梧州市興隆房地產(chǎn)有限公司與凱達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合投資興建的別墅式小區(qū)，位于梧州市長洲島機場路，是全封閉的、智能監(jiān)控小區(qū)。（會所實景）（景觀帶實景）（中央小廣場實景）（小區(qū)入口）2、別墅市場第四十八頁，共一百八十一頁。49樓盤展示：六合臺——城央純別墅·情懷四合院項目位于肇慶市區(qū)內(nèi)的城市次中心地段，建筑風(fēng)格體現(xiàn)了一種新東方現(xiàn)代簡約，摒棄了傳統(tǒng)中凝重、灰沉的元素，融合了清新、層次分明、極富跳躍變化的新現(xiàn)代元素。2、別墅市場第四十九頁，共一百八十一頁。50樓盤展示：星湖上院——星湖之上·

領(lǐng)山·

御生活

項目位于肇慶市端州區(qū)北嶺旅游區(qū)內(nèi)。項目南望6萬平方公里的國家級旅游圣地——星湖；中有：兩條自然景觀瀑布帶；北靠含超高負離子的北嶺山麓，東望七星巖群山，整個景觀與建筑融洽結(jié)合，建筑、自然、人與建筑和諧共生，可謂天人合一。2、別墅市場第五十頁，共一百八十一頁。51總結(jié)——市場缺乏高品質(zhì)別墅項目，需要更新?lián)Q代的產(chǎn)品來刺激本地消費2、別墅市場1、梧州別墅項目的開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品設(shè)計、項目規(guī)劃、配套等都全面處于低水平開發(fā)階段。

2、肇慶作為參照市場，別墅項目的開發(fā)水平則向一線城市靠，較高的品質(zhì)則吸引更多的外地客戶。隨著梧州城市價值的提升，高品質(zhì)的別墅項目是市場所需求的。第五十一頁，共一百八十一頁。52（三）高爾夫地產(chǎn)案例借鑒及項目機會分析中等規(guī)模，中上檔次的高爾夫地產(chǎn)項目第五十二頁，共一百八十一頁。53項目規(guī)模高爾夫規(guī)模產(chǎn)品模式深圳觀瀾湖30000畝216洞獨棟別墅封閉式昆明春城湖畔7496畝36洞獨棟別墅、雙拼別墅、公寓開發(fā)式深圳東部華僑城13499畝36洞獨棟別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、洋房、三連排別墅開放式海南東山湖畔1875畝18洞聯(lián)排別墅、挑高公寓開放式重慶上邦國際社區(qū)15000畝36洞獨立組院別墅、定制別墅、湖濱別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、迭拼別墅、花園洋房半開放半封閉成都麓山國際社區(qū)2600畝18洞獨棟別墅、疊拼別墅、空中豪宅、景觀洋房開放式南寧嘉和城6000畝18洞獨棟別墅、聯(lián)排別墅開放式欽州市皇庭翡翠華府834畝-高層/小高層、多層、公寓、別墅開放式北海市海門高爾夫球會1500畝18洞-開放式高爾夫地產(chǎn)案例列表第五十三頁，共一百八十一頁。54

橫跨深圳、東莞的觀瀾湖高爾夫球會,成立于1992年,歷經(jīng)十余年的艱苦砥礪,榮膺“吉尼斯世界第一大球會”,總占地面積20平方公里,屬于香港駿豪集團投資管理。我們順應(yīng)中國經(jīng)濟發(fā)展的天時地利人和,把世界高爾夫傳統(tǒng)帶入中國,更把高爾夫時尚發(fā)揚光大,先后邀請12位天皇巨星前設(shè)計216洞12大球場,是目前世界最大也是唯一匯聚五大洲球場風(fēng)格的高爾夫球會。幷榮獲“鵬城十景”之一及中國最高等級AAAA旅游區(qū)等榮譽稱號。國內(nèi)案例借鑒深圳觀瀾湖——世界第一球會大豪宅，

南中國首席別墅生活社區(qū)第五十四頁，共一百八十一頁。55

項目背景：開發(fā)商主營體育休閑產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。深圳別墅競爭激烈產(chǎn)品形態(tài)豐富

目標(biāo)客戶：對高球運動本身和高球文化有較深厚的理解，重視精神享受及私密性，強調(diào)自我價值實現(xiàn)感，隱性頂級人群銷售特點：產(chǎn)品主要外銷，以香港、臺灣客戶為主地產(chǎn)銷售依附球會，半數(shù)以上的客戶為會員購買，客戶成分主要是在深圳、東莞附近有公司的成功人士深圳觀瀾湖——“天賦”世界第一球會，“人為”創(chuàng)造產(chǎn)品價值國內(nèi)案例借鑒第五十五頁，共一百八十一頁。56營銷總體思路

1、通過世界第一球會的炒作及眾多大事件活動營銷，形成品牌效應(yīng)。

2、觀瀾湖著眼于鞏固與會員、業(yè)主的關(guān)系，充分挖掘此部分的客戶潛力，加強觀瀾湖整體發(fā)展及強化別墅銷售信息的對外宣傳，以達到觀瀾湖物業(yè)發(fā)展的品牌效應(yīng)。深圳觀瀾湖——大事件營銷，通過舉辦系列高爾夫球賽及邀請各界名人，奠定觀瀾湖至上品牌價值觀瀾湖世界職業(yè)明星邀請賽歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯賽維杰·辛格到訪觀瀾湖國內(nèi)案例借鑒第五十六頁，共一百八十一頁。57昆明宜良縣春城湖畔度假村——山景、湖景兩大球場共36洞，以球會為主導(dǎo)的高爾夫別墅項目山景球場湖景球場住宅區(qū)

球場狀況：總面積：500公頃(7,496畝)

總洞數(shù)：36洞（山景和湖景球場各18洞）

住宅區(qū)狀況：水韻松濤I：25棟獨棟別墅、2棟4層公寓水韻松濤II：4棟獨棟別墅、7棟共14套雙拼別墅，3棟4層公寓國內(nèi)案例借鑒第五十七頁，共一百八十一頁。58春城湖畔度假村

——產(chǎn)品規(guī)劃分析水韻松濤I水韻松濤II產(chǎn)品數(shù)量面積獨棟29棟約330雙拼7棟14套201公寓5棟約80套117-167規(guī)劃特點分析：1、別墅區(qū)位于兩個球場的交接部的東部，既能兼顧球場、湖景景觀的收納，又盡量避免球場對居住的影響。2、獨棟別墅大部分分布在“水韻松濤I”,湖景價值大。而雙拼別墅則分布在景觀相對略差的山景球場和推桿練習(xí)場旁。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：國內(nèi)案例借鑒第五十八頁，共一百八十一頁。59春城湖畔度假村——開放式運營，吸引人氣開放式模式較為符合項目、所處階段、規(guī)劃特征、客戶及消費特征，可街力于區(qū)域旅游度價資源，可設(shè)置多元化盈利項目，對短線資金形成有效支撐，但對品牌形象的強化和項目價值最大化有一定障礙，持續(xù)發(fā)展動力不足.運營類型：開放式針對所有訪客，會員享受優(yōu)先及優(yōu)惠服務(wù)。品牌力：中等硬件及配套山景球場、湖景球場、度假村、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、五星級的酒店、高爾夫?qū)Ｙu店、桑拿按摩美容美發(fā)、水上活動中心、迷你游泳池、燈光網(wǎng)球場、健身房、棋牌娛樂室、迷你超市、度假村別墅

國內(nèi)案例借鑒第五十九頁，共一百八十一頁。60

東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，由華僑城集團斥資35億元精心打造，是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），主要包括大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園、華興寺、主題酒店群落、天麓大宅等六大板塊。其中云海谷以休閑健身、生態(tài)探險、時尚運動、休閑娛樂、奧運軍體運動為主線，體現(xiàn)戶外運動旅游文化。包括兩個18洞的山地球場和高爾夫練習(xí)場。

深圳東部華僑城——讓都市人回歸自然國內(nèi)案例借鑒第六十頁，共一百八十一頁。61深圳東部華僑城——讓都市人回歸自然“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式的概念被開發(fā)商首次提出并成功運用到了華僑城的開發(fā)建設(shè)中,開創(chuàng)了”旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式先河,成為中國房地產(chǎn)上最成功的案例之一

四大成功經(jīng)驗:

資源系統(tǒng)有效整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的主題超前的科學(xué)規(guī)劃旅游項目不斷創(chuàng)新、升級國內(nèi)案例借鑒第六十一頁，共一百八十一頁。62海南東山湖畔——湖居·養(yǎng)生·高爾夫生活

東山湖高爾夫總占地面積1875畝，已建成具有國際水準(zhǔn)的18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿東山湖高爾夫球場。其中東山湖畔住宅區(qū)占地面積258.2畝，建筑度17.5%,容積率0.46。

配套：

1、大型餐廳，網(wǎng)球場、高爾夫球場、

2、五星會所：SPA水療中心、桑拿房、超市、美容美發(fā)中心、健身房、商務(wù)中心、洗衣中心、醫(yī)療咨詢服務(wù)等。

3、大型戶外游泳池、湖畔小型泳池、湖畔景觀步道、舟艇碼頭、戶外SPA池、垂釣區(qū)、小型高爾夫球推桿區(qū)、飛盤高爾夫、湖畔燒烤園、兒童游戲區(qū)。項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：聯(lián)排別墅和挑高公寓兩種挑高公寓66.26平方米，親水別墅：建筑面積127平方米，現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格近水別墅：106.33平方米二房二廳，國內(nèi)案例借鑒第六十二頁，共一百八十一頁。63海南東山湖畔——高檔度假養(yǎng)生高爾夫社區(qū)，獨享千畝碧波東山湖

東山湖畔高檔高爾夫度假別墅區(qū)的建筑突出了“再美的建筑只能是屬，大自然才是真正的主角”的規(guī)劃思想東山湖畔以“旅游+運動”的全新開發(fā)理念顛覆海南傳統(tǒng)“養(yǎng)生養(yǎng)老”的地產(chǎn)開發(fā)模式，從整體規(guī)劃到園林設(shè)計，無不遵循著“旅游運動地產(chǎn)”的思路進行打造。國內(nèi)案例借鑒第六十三頁，共一百八十一頁。64重慶上邦國際社區(qū)——7500畝·世界級湖山高爾夫別墅區(qū)重慶上邦國際社區(qū)地處國家4A級旅游景區(qū)內(nèi)項目總規(guī)劃用地15000畝，目前正處于開發(fā)期的是一期7500畝用地，總建筑規(guī)模超百萬平方米。

項目開發(fā)產(chǎn)品：獨立組院別墅、定制別墅、湖濱別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、迭拼別墅、花園洋房配套設(shè)施：小區(qū)會所、36洞高爾夫球球會會所、歐洲商業(yè)小鎮(zhèn)、星級酒店、3000㎡戶外溫泉SPA體驗區(qū)、體育設(shè)施及學(xué)校等開發(fā)配套功能

國內(nèi)案例借鑒第六十四頁，共一百八十一頁。65重慶上邦國際社區(qū)——7500畝·世界級湖山高爾夫別墅區(qū)國內(nèi)案例借鑒第六十五頁，共一百八十一頁。66成都麓山國際社區(qū)——麓山·中國高端低密度住區(qū)麓山國際社區(qū)，是由宏義集團和萬華投資合傾力打造的中國頂級大盤,項目處于成都建設(shè)中的國際城南副中心，建筑用地2600畝左右，總建筑面積上百萬平方米。麓山高爾夫俱樂部為國際標(biāo)準(zhǔn)18洞、標(biāo)準(zhǔn)桿為72桿的高爾夫球場，占地1800畝。配套設(shè)施:小區(qū)內(nèi)部配套:高爾夫球場和練習(xí)場、完全學(xué)校、光亞學(xué)校、康體中心、SPA會館、超市、圖書館、美術(shù)館、室內(nèi)劇場、電影院、老幼活動中心、會議中心、花園度假酒店、菜市、中西餐廳、紅酒雪茄吧、咖啡吧、恒溫泳池、網(wǎng)球中心、健身房國內(nèi)案例借鑒第六十六頁，共一百八十一頁。67成都麓山國際社區(qū)——麓山·中國高端低密度住區(qū)產(chǎn)品類型:獨立別墅疊拼別墅空中豪宅景觀洋房國內(nèi)案例借鑒第六十七頁，共一百八十一頁。68區(qū)內(nèi)高爾夫地產(chǎn)項目分布圖南寧市嘉和城高爾夫溫泉別墅欽州市皇庭翡翠華府北海市海門高爾夫球會本項目第六十八頁，共一百八十一頁。69南寧嘉和城——溫泉、高爾夫俱樂部

嘉和城距離南寧國際會展中心約13公里，規(guī)劃用地面積6000多畝，(其中球場約1720畝,水系約占1000畝,建筑用地為2818畝)。嘉和城主體為嘉和城溫泉谷，連接國際錦標(biāo)級18洞溫泉高爾夫球場。嘉和城由運動體育景區(qū)、康體休閑景區(qū)、水上主題景區(qū)、旅游度假景區(qū)、時尚購物景區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)景區(qū)，六大景區(qū)分景區(qū)組成，是完全的自然生態(tài)景觀與人工規(guī)劃建設(shè)的完美結(jié)合，建成符合國家旅游景區(qū)級別標(biāo)準(zhǔn)的項目。區(qū)內(nèi)案例借鑒第六十九頁，共一百八十一頁。70南寧嘉和城——溫泉、高爾夫俱樂部

項目依附配套風(fēng)情溫泉水療保健水上樂園本項目的定位是一個是以娛樂休閑、生態(tài)旅游、特色餐飲為主，集吃喝玩樂為一體的短途休閑娛樂度假村以溫泉為核心主題兼顧別墅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目與高爾夫俱樂部一個集養(yǎng)生、休閑、娛樂、康體、理療、餐飲、住宿、購物一體的休閑娛樂場所區(qū)內(nèi)案例借鑒第七十頁，共一百八十一頁。71欽州市皇庭翡翠華府——高爾夫社區(qū)·生態(tài)景觀宅邸

項目定位會籍專署·果嶺別墅高爾夫社區(qū)·生態(tài)景觀宅邸珍藏鉆石級產(chǎn)品低層住宅/聯(lián)排客戶定位

40歲左右，有良好財富積累、有資金有實力，以城市衛(wèi)生；精神上追求的層面較高，處于城市的生活高端，追求相對私密的生活空間；更追求更多的成功，對交際圈要求更高。

區(qū)內(nèi)案例借鑒第七十一頁，共一百八十一頁。72

北海海門商務(wù)有限公司（海門高爾夫球會）擁有北部灣地區(qū)首家國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場。球場緊鄰北海市區(qū)，位于市區(qū)西側(cè)大敦海海岸邊冠頭嶺國家自然保護區(qū)畔,球道全長7103碼，標(biāo)準(zhǔn)桿72桿，占地1500畝，其中湖面面積260畝。

該項目目前正規(guī)劃約600畝別墅項目，具體情況尚未確定。北海海門高爾夫球會——國內(nèi)唯一濱海沙灘景觀球服區(qū)內(nèi)案例借鑒第七十二頁，共一百八十一頁。73精神領(lǐng)袖私密型（封閉式，規(guī)模大）代表球會：上海佘山高爾夫北京華彬高爾夫觀讕湖高爾夫

目標(biāo)客戶：對高球運動本身和高球文化有較深厚的理解，重視精神享受及私密性，強調(diào)自我價值實現(xiàn)感，隱性頂級人群核心競爭力關(guān)鍵詞：品牌、服務(wù)、超高端定位、私密性、唯一性

圈層文化集散型（半封閉式，規(guī)模中等）代表球會：南京鐘山國際高爾夫黃山高爾夫

目標(biāo)客戶：對高球運動和高球文化有一定理解但不深入，重視圈層文化及圈層文化的交流，強調(diào)球會帶來的圈層價值轉(zhuǎn)化為自我實現(xiàn)價值的動態(tài)過程，顯性頂級人群。核心競爭力關(guān)鍵詞：品牌、服務(wù)、文化理念、圈層性、延展性綜合娛樂功能型(開放式，規(guī)模超大大)代表球會：春城湖畔高爾夫湖南梓山湖高爾夫麗江古城高爾夫紹興鑒湖高爾夫目標(biāo)客戶：對高球運動和高球文化不一定理解，重視參與感及榮耀感，高球在此類客戶心中不可算作真正意義上的運動，而是看作旅游或者度假中的一項休閑、娛樂的節(jié)目，是旅游或度假的一個組成部分。核心競爭力關(guān)鍵詞：地域及地域品牌、自然資源、服務(wù)、綜合性、功能性、高尚旅游度假國內(nèi)知名高爾夫地產(chǎn)項目核心競爭力分析第七十三頁，共一百八十一頁。74

半開放半封閉模式

較為符合項目定位、所處階段、規(guī)劃特征、客戶及消費特征，市場操作空間較大，投資風(fēng)險可控性較強，有利于項目形象價值最大化，但短期盈利能力不強，入市初期資金壓力大，建議考慮此類運營模式與短期盈利的結(jié)合。根據(jù)我們對項目發(fā)展戰(zhàn)略的初步解讀，我們認為采用半封閉半開放模式為主，在項目開發(fā)初期植入部分開放式運營的元素，使得項目短期利益和項目品牌價值持續(xù)發(fā)展，早期樹立項目形象及提高項目知名度，而最終實現(xiàn)項目品牌價值最大化，推動項目別墅產(chǎn)品的銷售。結(jié)論：建議項目開發(fā)初期植入部分開放式運營的模式，迅速提升項目知名度和美譽度，逐步建立項目的品牌價值，推動項目的全面開發(fā)第七十四頁，共一百八十一頁。75NO.4解題二尋找項目客戶群第七十五頁，共一百八十一頁。76大盤開發(fā)的客戶群是逐步擴大的模式項目從項目區(qū)位分析開始入手，結(jié)合項目自身特色，尋找特定的客戶群并得出項目定位。本項目是一個規(guī)模大，開發(fā)周期長的項目，客戶定位在數(shù)量上和層級上都需要具有包容性和前瞻性客戶的發(fā)展是一個演變的過程，客戶層面會隨著樓盤的開發(fā)而逐步擴大和升級，而且客戶在不同階段的關(guān)注點都將有所不同第七十六頁，共一百八十一頁。77宏觀區(qū)位：扼守關(guān)隘，形成東截西搶之勢東攔截廣東、福建一帶高端客戶西搶奪廣西區(qū)域內(nèi)高端客戶本項目第七十七頁，共一百八十一頁。78中觀區(qū)位：區(qū)域發(fā)展，中大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)扎堆關(guān)鍵詞：全球資源、高知人才匯聚，兩廣加工企業(yè)主最密集的區(qū)域之一蒼梧工業(yè)園再生資源加工園規(guī)劃中工業(yè)園蒼梧工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)面積951.8公頃至09年底，入園企業(yè)達88家，建成投產(chǎn)企業(yè)56家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值24.4億元再生資源加工園總規(guī)劃面積10000畝至09年底，入園企業(yè)累計16家，13家企業(yè)已開工建設(shè)。預(yù)計至2012年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值450億元。第七十八頁，共一百八十一頁。79微觀區(qū)位：原生態(tài)生活空間，零距離高爾夫球場通過自身的高爾夫運動吸引會員達到項目形象、名氣的擴散。第七十九頁，共一百八十一頁。80項目分析：交通完善南廣高速鐵路站規(guī)劃在離項目約5公里處，本案將成為廣西與珠三角交通連線上的重要一環(huán)南廣高速鐵路預(yù)計2012年投入使用南梧高速公路蒼梧出口離項目約3公里處，本案地理位置已經(jīng)具備橋頭堡的戰(zhàn)略意義梧州至廣州的高速公路預(yù)計2012年建成通車本案南廣高速鐵路南廣高速公路高速鐵路站機場、市區(qū)通道高速公路出口關(guān)鍵詞：

拉近項目與中心的城區(qū)的心理距離

扼守南廣交通動脈，共享雙省資源第八十頁，共一百八十一頁。81項目分析：周邊配套較缺，自身配套高檔，但不齊全周邊配套自身配套硬件生活配套教育醫(yī)療娛樂交通配套設(shè)施在步行的距離內(nèi)沒有任何配套，需要到約5公里外的蒼梧縣中心硬件五星級酒店高爾夫會所日常生活配套其他高檔、尊貴缺乏或未規(guī)劃第八十一頁，共一百八十一頁。82項目SWOT分析：優(yōu)勢分析適合開發(fā)“高端別墅+五星級酒店+休閑商業(yè)+旅游地產(chǎn)”區(qū)位：兩廣隘口，動脈地帶，前景廣闊；交通：南梧高速公路、南廣高速鐵路交匯，交通四通八達，地塊開發(fā)價值高；資源：項目高爾夫資源突出，同時生態(tài)資源良好，利于打造旅游地產(chǎn)與高端別墅的產(chǎn)品的相結(jié)合，創(chuàng)造更高價值；規(guī)模：超大規(guī)模，可塑性高，有利于增加項目競爭力，有利于提升城市形象。第八十二頁，共一百八十一頁。83項目SWOT分析：劣勢分析城市：梧州城市價值特別是蒼梧縣未被廣泛認同；配套：城市配套尚未完善；區(qū)位：中觀區(qū)位，項目處于工業(yè)園區(qū)的包圍當(dāng)中，對項目形象有一定的影響。第八十三頁，共一百八十一頁。84項目SWOT分析：機會分析市場：城市內(nèi)市場缺乏高端產(chǎn)品，存在客群外流的情況；交通：隨著城市高速鐵路的建成，本項目無疑將于各城市無縫鏈接，被接受程度將日益提高；價格：桂粵地區(qū)之間的價格“洼地”，引發(fā)廣東，甚至北方各大城市人群到梧州居住、度假、養(yǎng)老、投資等需求；客群：以高爾夫的吸引擴大影響力，將有效增加旅游、居住等各類客戶，更有可能吸引來自日韓、東南亞的客戶群。第八十四頁，共一百八十一頁。85項目SWOT分析：威脅分析競爭：高端客群的狹窄性，加上區(qū)內(nèi)高爾夫項目的日益開發(fā)，使對客群的競爭越發(fā)激烈；進度：城市發(fā)展以及區(qū)域的開發(fā)進度將給項目開發(fā)形成一定影響；第八十五頁，共一百八十一頁。86項目整體屬性具備高爾夫的天性基因及優(yōu)越發(fā)展前景的高檔別墅項目本項目客戶群如何定位？>>根據(jù)大盤開發(fā)規(guī)律，客戶群是由近到遠的一個口碑及形象傳播的過程第八十六頁，共一百八十一頁。87項目客戶分析體系高端項目的高端客戶分析結(jié)論典型高端客戶深度訪談分析階層金字塔客戶入位前期客戶定位第八十七頁，共一百八十一頁。88區(qū)域高端客戶群結(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要需求因素客戶類型比例梧州項目梧州本地居民30%戶型寬敞、現(xiàn)代化、地理位置、生活配套企業(yè)主45%身份象征、安保系數(shù)高、私密性好、地理位置政府高官20%戶型寬敞、物業(yè)管理、生活配套外地客戶5%居住舒適性、小區(qū)配套、投資肇慶項目私企老板45%私密空間、身份象征、安全系數(shù)高、物業(yè)管理國企或政府高管30%私密空間、安全系數(shù)高、景觀環(huán)境、居住舒適性自由職業(yè)或?qū)I(yè)人士10%私密空間、景觀環(huán)境、居住舒適性、人文氣息外地客戶15%小區(qū)配套、度假投資、地理位置、居住舒適性

注：由于梧州本地高端項目較少，此客戶類型中將梧州購買樓中樓戶型的客戶群納入高端客戶群進行分析。市場高端客戶分析第八十八頁，共一百八十一頁。89目標(biāo)客戶特征高端客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價值是客戶選擇的首要因素新興豪宅區(qū)的形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資客用途打破原有的單純自主或投資區(qū)別，復(fù)合型用途投資兼自主客戶比例上升無論用途如何，未來升值空間成為客戶選擇物業(yè)的重要因素置業(yè)行為投資兼自主，素質(zhì)較優(yōu)或者最優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，部分客戶并非一定屬于財富金字塔的頂端，但渴望享受或在喧囂的城市中無法體驗的生態(tài)健康生活對品牌認知市區(qū)及廣東客戶幾乎不了解香江夢都美生態(tài)園蒼梧客戶有聽說，但具體位置和大致情況均不了解需求戶型廣東高端客戶需求面積較大，300-400平米左右本地客戶需求面積較小，200-300平米左右項目期望通過溝通后，認為本項目有較好的自然資源及高檔設(shè)施，均表現(xiàn)較濃的興趣了解，如果產(chǎn)品有特色，服務(wù)管理好，認為未來有不錯的前景，根據(jù)自身情況進行考慮地段客戶普遍認為地段目前比較偏僻，但認同本項目的所在區(qū)域前景和自然資源，同時看好本地塊所做的高爾夫，因此應(yīng)放大地段價值項目客戶調(diào)研分析結(jié)論通過走訪了解，對高端客戶的歸納總結(jié)第八十九頁，共一百八十一頁。90項目前期客戶范圍圈定權(quán)利階級財富階級穩(wěn)定資產(chǎn)階級新資產(chǎn)階級富裕市民階級市民階級赤貧階級財富金字塔的中上階層目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50歲行業(yè)：跨企高管、國企高管、私企主、政府高官等置業(yè)角色：決策者、左右大局企業(yè)中的決策者家庭中的老大多次置業(yè)，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資或兼居住后期高端居住為主前期劍指高端，引入投資客后期順勢而為，發(fā)掘居住潛力置業(yè)價值點區(qū)域價值、自然資源、產(chǎn)品、安全私密、附加值高爾夫是本項目針對高端客戶的最大吸引點置業(yè)排斥點升值空間，擔(dān)心價格過高、擔(dān)心市場前景地處偏遠，遠離城市是項目最大障礙對本項目期待媲美廣州、深圳等地的項目在產(chǎn)品上突破，打造精品產(chǎn)品對位本地私企主、政府高官需求200-300平米左右外地需求300-400平米目前是投資兼自住為主第九十頁，共一百八十一頁。91項目前期客戶定位包圍著項目眾多工業(yè)園中的私企主或高管當(dāng)?shù)兀ㄉn梧、梧州、岑溪等地）的政府高官由高爾夫吸引而來的會員第九十一頁，共一百八十一頁。92項目客戶逐步演變項目周邊政府企業(yè)會員廣西區(qū)內(nèi)眾多高端客戶廣東區(qū)內(nèi)眾多高端客戶西南地區(qū)高端客戶或礦業(yè)私企主部分東南亞客戶日韓等地慕名或渡假型客戶港澳等第九十二頁，共一百八十一頁。93項目客戶群描述他們是領(lǐng)袖型——BOSS

非體力勞動者，主要是三資企業(yè)及私營企業(yè)的老板、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的高級管理層，

高學(xué)歷特征非常明顯，擁有知識和文憑已成為獲取財富的最重要條件之一；主要分布在商業(yè)服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)中的一些新興行業(yè)；主要崗位是公司、企業(yè)負責(zé)人等處于直接創(chuàng)造或掌握經(jīng)濟財富的環(huán)節(jié)上。第九十三頁，共一百八十一頁。94他們是智慧型——各領(lǐng)域?qū)＜?/p>

他們的特征：長期生活在梧州及地區(qū)，并已經(jīng)扎根。運用智慧成為成功人士他們的購買動機:

彰顯地位享受生活修身養(yǎng)性項目客戶群描述第九十四頁，共一百八十一頁。95項目客戶群描述他們是社交型——企業(yè)的CEO，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層

因生活的品質(zhì)、身份的象征、社會的地位等將成為他們選擇住宅的首要因素，住宅本身的安全、私密性，高檔的配套服務(wù)等附加值遠遠高于住宅本身的價值。第九十五頁，共一百八十一頁。96他們是學(xué)者型——企事業(yè)核心技術(shù)的骨干

項目客戶群描述一年做幾次體檢，讓身體有保障；改善居住條件、提高生活質(zhì)素;學(xué)習(xí)先進科技、加強公司管理是上流階層為化解生存危機感而普通采用的方式。第九十六頁，共一百八十一頁。97NO.4解題三項目發(fā)展策略第九十七頁，共一百八十一頁。981、項目前期以守帶攻的方式，獲得部分回籠資金——開發(fā)少量高檔次產(chǎn)品，通過高品質(zhì)產(chǎn)品樹立項目形象，樹立價格標(biāo)桿，然后以中等價值的產(chǎn)品針對目前的部分外地商務(wù)人士+本地中高端人群，獲得項目初級的資金回籠，該階段需要1年左右的過渡期項目發(fā)展策略通過以上的分析，我們了解到項目的開發(fā)的初級風(fēng)險在于梧州的整個城市的發(fā)展尚需2年左右的時間才能進入一個價值釋放期。因此，我們建議攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展思路，前期過度市場，中期發(fā)力，獲得較好價值，后期利潤最大化的開發(fā)方式。2、中后期價值最大化——隨著梧州城市發(fā)展及相關(guān)工業(yè)配套的完善，外來高端商務(wù)客戶的進入，此時項目的逐漸成熟，開發(fā)中高端的產(chǎn)品面對該類客戶，以該類外來高端商務(wù)客戶再帶動本地高端客戶，取得價值最大化。第九十八頁，共一百八十一頁。99NO.4解題四項目定位第九十九頁，共一百八十一頁。100項目定位推導(dǎo)——產(chǎn)品價值重點樹立“高爾夫別墅”概念，高爾夫就是別墅的最大價值針對客戶群，最直觀的產(chǎn)品價值是客戶購買300平米的房子能獲得400平米的使用面積第一百頁，共一百八十一頁。101項目定位推導(dǎo)——景觀價值我們的產(chǎn)品〉〉〉水岸別墅山林別墅根據(jù)高爾夫的特性——山地、水岸第一百零一頁，共一百八十一頁。102項目定位推導(dǎo)——景觀價值

零距離高爾夫練習(xí)場

情景感，水系從旁而過

超邁的豪情

身份、地位感水岸別墅第一百零二頁，共一百八十一頁。103

超大森態(tài)城，天然氧吧

零距離高爾夫練習(xí)場

情景感，大隱于山林

超邁的豪情

身份、地位感山林別墅項目定位推導(dǎo)——景觀價值第一百零三頁，共一百八十一頁。104項目定位推導(dǎo)——附加價值利用原有水體池塘打造：“天鵝湖上水生態(tài)園”生態(tài)森林娛樂城天鵝湖水上生態(tài)園利用原有山體打造：“生態(tài)森林娛樂城”第一百零四頁，共一百八十一頁。105天鵝湖休閑景觀公園第一百零五頁，共一百八十一頁。106森林休閑景觀公園第一百零六頁，共一百八十一頁。107項目定位推導(dǎo)——附加價值林蔭大道提升形象——將項目入口整條道路進行包裝，打造成著名的“林蔭大道”，配合項目生態(tài)、健康的概念。完善配套——在靠近會所處或項目主入口，設(shè)置部分主題商業(yè)，以休閑運動商業(yè)為主。主題商業(yè)配套第一百零七頁，共一百八十一頁。1083公里的私家景觀大道第一百零八頁，共一百八十一頁。109項目發(fā)展策略——附加價值香蜜湖1號的深藍服務(wù)體系參考：松山湖1號的“H&Q”服務(wù)體系私人管家級服務(wù)，聘請物業(yè)管理豐富的中年人作為資深管家，進行英式家政管理”影子式“服務(wù)：”平常在小區(qū)可能看不見服務(wù)人員，但一旦你需要，服務(wù)人員即能馬上出現(xiàn)在您面前“。在小區(qū)每隔一段位置設(shè)置一個物業(yè)呼叫按鈕，一按即可與服務(wù)人員進行通話并要求服務(wù)。五星級服務(wù)，五星級的家第一百零九頁，共一百八十一頁。110項目發(fā)展策略——附加價值科技前沿，綠色家園第一百一十頁，共一百八十一頁。111高爾夫·國際樣板別墅生活區(qū)項目形象定位

以高爾夫為主線，針對目標(biāo)客戶群，結(jié)合先進建筑理念，營造一個生活與地位相結(jié)合的，有鮮明特色并具有超越性附加值的中高端別墅項目。第一百一十一頁，共一百八十一頁。112NO.4解題五項目產(chǎn)品建議第一百一十二頁，共一百八十一頁。113項目總體規(guī)劃思路500畝生態(tài)用地規(guī)劃約600套別墅，彌足珍貴

250-400㎡獨立別墅，提供高品質(zhì)的上流生活私家花園+泳池（花園面積1-4畝不等），提供私家社交活動場所結(jié)合地塊內(nèi)部自然資源依山傍水而建，帶來最大的私密空間提供各種私人服務(wù)，彰顯尊貴第一百一十三頁，共一百八十一頁。114有藝術(shù)價值的、獨樹一幟的建筑文脈別墅產(chǎn)品有居住的功能，也有社交商務(wù)功能項目產(chǎn)品定位別墅產(chǎn)品分組團開發(fā)，做有附加值的別墅第一百一十四頁，共一百八十一頁。115勞埃德·賴特流水別墅第一百一十五頁，共一百八十一頁。116富有藝術(shù)感的別墅第一百一十六頁，共一百八十一頁。117獨具一格的別墅第一百一十七頁，共一百八十一頁。118頤和高爾夫別墅第一百一十八頁，共一百八十一頁。119藍岸麗舍別墅第一百一十九頁，共一百八十一頁。120馬來西亞Setia生態(tài)花園別墅第一百二十頁，共一百八十一頁。121項目產(chǎn)品建議1、通過市場調(diào)查得知，現(xiàn)有別墅類樓盤中，很少有以獨棟為主打的項目，其僅僅在一些優(yōu)勢區(qū)域有布置，作為一個賣點而設(shè)置；2、雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品，市場供應(yīng)量非常大；市場缺的是獨棟，不缺雙拼以及聯(lián)排；3、獨棟別墅數(shù)量的增加，可促進整個社區(qū)的價值提升；4、從現(xiàn)有別墅價格走勢看，獨棟別墅在未來的價格提升空間更廣；5、獨棟別墅數(shù)量少，市場稀缺；疊拼別墅總價低，客戶層面廣，這兩者受歡迎程度最高；6、獨棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價水平相當(dāng)，但利潤率高出很多；7、地價成本低的優(yōu)勢體現(xiàn)，有資本做低密度住宅，獨棟別墅是最好的體現(xiàn)；8、項目用地條件優(yōu)越，僅做類別墅資源浪費可惜；9、項目地段偏遠，如果覆以普通產(chǎn)品難以有競爭力；第一百二十一頁，共一百八十一頁。122項目產(chǎn)品建議——空間布局原則①借景：根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設(shè)計中充分考慮基礎(chǔ)地形地貌條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中；②順勢：從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言，作為別墅產(chǎn)品需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃和豎向規(guī)劃設(shè)計相結(jié)合，形成建筑布局上的差異性，借勢山坡地形創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；③完備、合理、實用的公建配套布置；④以獨棟別墅為主、雙拼別墅為輔、少量疊拼別墅點綴補充的產(chǎn)品線搭配布局；

第一百二十二頁，共一百八十一頁。123項目產(chǎn)品建議——空間布局獨棟水景別墅雙拼山景坡地別墅疊拼別墅根據(jù)景觀與地理位置優(yōu)先的原則，在較佳位置布置獨棟別墅，在相對次佳位置布置聯(lián)排別墅。獨棟別墅與雙拼別墅并非有明顯的分界線，而是互相點綴。第一百二十三頁，共一百八十一頁。1243大系列項目產(chǎn)品線配置根據(jù)上述比例，別墅用地容積率約0.5，整體容積率0.7-0.8，產(chǎn)品以獨棟為主，雙拼為輔、少量疊拼為補充的搭配，秉持人無我有，人有我優(yōu)的原則，最大限度的把項目做得純粹。70%20%10%第一百二十四頁，共一百八十一頁。125200㎡戶型：一個主臥區(qū)+一個會客廳一個套房一個半開放套房一個泳池300㎡戶型：一個主臥區(qū)+一個會客廳兩個套房一個書房一個公共衛(wèi)生間一個泳池350㎡戶型：一個主臥區(qū)+一個會客廳兩個套房一個書房一個公共衛(wèi)生間一個活動空間一個豪華泳池400㎡戶型：一個主臥區(qū)（帶泳池）+一個會客廳一個次臥區(qū)兩個套房一個書房一個公共衛(wèi)生間一個活動空間一個豪華泳池項目產(chǎn)品建議——戶型建議600㎡戶型：一個主臥區(qū)（帶泳池）+一個會客廳一個次臥區(qū)兩個套房一個書房一個公共衛(wèi)生間兩個活動空間一個豪華泳池不再是主臥室,而是主臥區(qū)主臥區(qū):臥室.書房.小起居室.更衣間.衛(wèi)生間形成一個獨立區(qū)域第一百二十五頁，共一百八十一頁。126項目產(chǎn)品建議——四畝地一棟官邸項目的頂級產(chǎn)品坐擁3個“空中立體花園”，通風(fēng)采光優(yōu)越前后均設(shè)入戶花園及私家花園，贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺陽光雙車位以上等入口玄關(guān)正對小天井，臥室圍繞內(nèi)庭院私家豪華泳池SPA池多功能活動空間第一百二十六頁，共一百八十一頁。127親水官邸——顛覆傳統(tǒng)意義的前庭后院第一百二十七頁，共一百八十一頁。親水官邸——顛覆傳統(tǒng)意義的前庭后院第一百二十八頁，共一百八十一頁。山林官邸——占山即為王者人性化的坡地造景手法保證山體官邸擁有步出式開放庭院。第一百二十九頁，共一百八十一頁。山頂官邸——占山即為王者第一百三十頁，共一百八十一頁。山林官邸——擁有的叫私家公園而非園林第一百三十一頁，共一百八十一頁。不單純是大這么簡單起居室功能完備，格局開放第一百三十二頁，共一百八十一頁。不單純是大這么簡單臥室除注重私密性外，對視野和采光有苛刻的標(biāo)準(zhǔn)第一百三十三頁，共一百八十一頁。134項目產(chǎn)品建議——豪華獨棟入戶主臥預(yù)留電梯井主臥獨享頂層，并設(shè)家庭廳配備雙停車位送地下室及露臺基本指標(biāo)戶型五房面積400套房數(shù)4停車位2第一百三十四頁，共一百八十一頁。以豪華的名義享受生活預(yù)留電梯井，甚至可在交房標(biāo)準(zhǔn)中，贈送室內(nèi)電梯。第一百三十五頁，共一百八十一頁。每層設(shè)置豪華的家庭廳以豪華的名義享受生活第一百三十六頁，共一百八十一頁。附贈大面積的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升別墅的舒適度。以豪華的名義享受生活第一百三十七頁，共一百八十一頁。138項目產(chǎn)品建議——主力獨棟后花園游泳池前花園水上餐廳家庭廳景觀浴室雙車位基本指標(biāo)戶型四房面積約350套房數(shù)3停車位2第一百三十八頁，共一百八十一頁。1394.8米層高創(chuàng)新夾層雙庭院設(shè)計，高低錯落車行入戶項目產(chǎn)品建議——主力獨棟第一百三十九頁，共一百八十一頁。每戶帶陽臺的設(shè)計，以及露臺泳池，體現(xiàn)了獨棟別墅的豪華感。景觀主衛(wèi)保證了舒適度的同時，更提升了產(chǎn)品的檔次。項目產(chǎn)品建議——主力獨棟第一百四十頁，共一百八十一頁。加州蘭喬圣菲山頂別墅/SafdieRabines第一百四十一頁，共一百八十一頁。142CLUBHOUSE代表著建筑功能的延伸，房子除了滿足居住功能外，還可以是以類似CLUB的形態(tài)存在：接待、商務(wù)辦公、作為個人收藏室或者是展示廳等，也可以是度假休閑的空間載體。Club-house產(chǎn)生的是一種以聚會和交流為核心，同時又十分強調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài)。從購買功能上能滿足居住、商務(wù)、度假、甚至部分的商業(yè)功能的要求，給客戶購買的更多的理由和價值。項目產(chǎn)品建議——商務(wù)獨棟，商務(wù)活動的最愛（CLUBHOUSE)別墅會議接待貴賓接待廳第一百四十二頁，共一百八十一頁。143項目產(chǎn)品建議——商務(wù)獨棟（CLUBHOUSE)參考示意圖第一百四十三頁，共一百八十一頁。144項目產(chǎn)品建議——讓雙拼擁有獨棟的特質(zhì)類別產(chǎn)品面積樓層別墅雙拼250-3003層創(chuàng)新關(guān)鍵點：前庭、后院、私家泳池或者超大中庭花園；贈送地下室空間，增加附加值；獨立雙車位車庫；吧臺、雪茄屋、視聽室等個性空間。設(shè)計基本理念功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時創(chuàng)造奢侈空間；多設(shè)計可拓展空間，增加產(chǎn)品的附加值。第一百四十四頁，共一百八十一頁。前庭入戶，接近自然，接近陽光，別墅的經(jīng)典特質(zhì)項目產(chǎn)品建議——讓雙拼擁有獨棟的特質(zhì)第一百四十五頁，共一百八十一頁。146項目產(chǎn)品建議——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質(zhì)Downhouse-親地屬性Uphouse-景觀屬性疊拼別墅前庭入戶下沉后院可采光地下室景觀前院景觀樓梯景觀露臺+衛(wèi)浴第一百四十六頁，共一百八十一頁。147親地屬性——DOWNHOUSE的特質(zhì)疊墅下戶能夠擁有可采光的地下室，可以DIY喜歡的空間，更具親地屬性前庭、后院等代表別墅享受的空間，舒適度大大提高。第一百四十七頁，共一百八十一頁。親地屬性——可采光的地下室第一百四十八頁，共一百八十一頁。149景觀特質(zhì)——UPHOUSE的特質(zhì)樓梯精心設(shè)計，可作為立面景觀同時保證戶型的舒適度，必要時設(shè)置電梯。疊墅上戶擁有較多露臺贈送，甚至擁有整個頂層花園，同時采光通風(fēng)良好，視野開闊。第一百四十九頁，共一百八十一頁。UPHOUSE——景觀前院第一百五十頁，共一百八十一頁。景觀樓梯保證了親近自然的舒適度，使用樓梯更形成了一種格調(diào)，自身成為景觀，更具景觀特質(zhì)UPHOUSE——景觀樓梯第一百五十一頁，共一百八十一頁。152NO.4解題六項目開發(fā)部署第一百五十二頁，共一百八十一頁。一期3大階段分期開發(fā)二期三期第一百五十三頁，共一百八十一頁。一期1543大階段分期開發(fā)——第一期第一百五十四頁，共一百八十一頁。第一期主題：造夢——為未來而來時間：10年10月份機會：借助項目酒店配套的完善及對外營業(yè)的時機，啟動項目別墅，切入市場進入銷售環(huán)節(jié)開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)項目制高點的獨棟為主，部分雙拼，同時推出1-2棟樓王產(chǎn)品銷售目的：樹立項目高爾夫運動形象，打造國際高端別墅社區(qū)的項目形象。同時樹立價格標(biāo)桿，帶動中端產(chǎn)品的銷售。營銷配合：1、5月份啟動國際建筑名師設(shè)計大賽，為項目各個區(qū)域的樓王設(shè)計2、啟動高爾夫球會VIP會員入會儀式3、9月、10月開始舉行系列高爾夫名人賽事活動4、邀請韓國知名影星、高爾夫名人參加相應(yīng)賽事活動第一百五十五頁，共一百八十一頁。二期3大階段分期開發(fā)——第二期第一百五十六頁，共一百八十一頁。第二期主題：圓夢——國賓級禮遇時間：2012年5月份機會：項目一期開發(fā)的項目成熟形象，景觀大道及天鵝湖的修建完成，借助梧州城市的發(fā)展，高鐵通車，周邊相關(guān)工業(yè)陸續(xù)投產(chǎn)，外來高端客戶逐漸增多的機會。以政府專用五星級酒店的硬件設(shè)施，給客戶享受到國賓級的待遇。開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)項目水岸獨棟別墅為主，部分山景雙拼產(chǎn)品，同時推出水岸樓王產(chǎn)品銷售目的：以高端產(chǎn)品+中端產(chǎn)品的組合，以外來商務(wù)客戶為主與本地客戶相互帶動的方式獲取項目價值的最大化營銷配合：1、建筑藝術(shù)之旅：邀請國際建筑名師量身為項目各個區(qū)域的樓王進行講解介紹。釋放建產(chǎn)品的藝術(shù)價值2、繼續(xù)舉行系列高爾夫名人賽事活動3、根據(jù)相關(guān)梧州工業(yè)建設(shè)或其他基礎(chǔ)建設(shè)、政府相關(guān)的活動，以五星級酒店為場地，高爾夫球賽為形式，舉行各種商務(wù)活動，吸引外來商務(wù)客戶。第一百五十七頁，共一百八十一頁。三期3大階段分期開發(fā)——第三期第一百五十八頁，共一百八十一頁。第三期主題：夢回香江——名流匯時間：2013年10月份機會：通過一二期項目形象的完成，相關(guān)配套的完善，及高端客戶的積累，與梧州經(jīng)濟的快速發(fā)展時期。開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)項目最高端產(chǎn)品——山地獨棟藝術(shù)別墅為主，部分山景雙拼產(chǎn)品。銷售目的：項目價值的最大化營銷配合：1、邀請國際建筑名師量身為該高端客戶量身定做產(chǎn)品。打造建筑產(chǎn)品的唯一性及藝術(shù)價值2、繼續(xù)舉行系列高爾夫名人賽事活動3、根據(jù)相關(guān)梧州工業(yè)建設(shè)或其他基礎(chǔ)建設(shè)、政府相關(guān)的活動，以五星級酒店為場地，高爾夫球賽為形式，舉行各種商務(wù)活動，吸引外來商務(wù)客戶。第一百五十九頁，共一百八十一頁。NO.4解題七項目營銷思路第一百六十頁，共一百八十一頁。161營銷方式——傳播策略大眾傳播（ONETOALL）+點對點（ONETOONE)媒體：戶外媒體+平面媒體+電波媒體職能：信息發(fā)布+形象廣告媒介：戶外：主要交通干道的戶外、機場高炮平面媒體：寫字樓的電梯間、機場侯機樓、飛機通道、航空公司雜志、報紙平面（提升知名度，少量）電波媒體：廣西、廣東電視臺；機場VIP媒體■小眾媒體：金融類+財經(jīng)類+生活時尚類+高爾夫類■直郵對象：全球通V