不動產(chǎn)的價值和價格

第六章不動產(chǎn)的價值和價格第一頁，共七十一頁。Contents不動產(chǎn)價格學(xué)說不動產(chǎn)價值與價格不動產(chǎn)價值評估政府對不動產(chǎn)價格的管控第二頁，共七十一頁。一、不動產(chǎn)價格學(xué)說（一）勞動價值論（二）效用價值論（三）供需價格論第三頁，共七十一頁。勞動價值論以私有制為基礎(chǔ)的商品經(jīng)濟的基本矛盾商品經(jīng)濟產(chǎn)生的歷史條件商品的二因素和生產(chǎn)商品的勞動的二重性價值量的決定價值形式的發(fā)展與貨幣的產(chǎn)生價值規(guī)律及其作用（一）勞動價值論第四頁，共七十一頁。1、商品經(jīng)濟產(chǎn)生的歷史條件

商品經(jīng)濟不是從來就有的，而是在一定歷史條件下，作為自然經(jīng)濟的對立物而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。自然經(jīng)濟是一種以自給自足為特征的經(jīng)濟形式，是原始社會、奴隸社會和封建社會的基本經(jīng)濟形式。第五頁，共七十一頁。

商品經(jīng)濟是以交換為目的而進(jìn)行生產(chǎn)的經(jīng)濟形式。商品經(jīng)濟得以產(chǎn)生的歷史條件有兩個：一是社會分工的出現(xiàn)，二是生產(chǎn)資料和勞動產(chǎn)品屬于不同的所有者。社會分工生產(chǎn)資料和勞動產(chǎn)品歸私人占有商品經(jīng)濟第六頁，共七十一頁。社會分工是指社會勞動劃分和獨立化為不同部門和行業(yè)。恩格斯指出：“隨著生產(chǎn)分為農(nóng)業(yè)和手工業(yè)這兩大主要部門，便出現(xiàn)了直接以交換為目的的生產(chǎn)，即商品生產(chǎn)?！鄙a(chǎn)資料和勞動產(chǎn)品歸私人占有，一個人要想得到別人的產(chǎn)品以滿足自己的需要，就只能進(jìn)行交換。私有者為了維護(hù)自身的利益，在彼此發(fā)生經(jīng)濟聯(lián)系和互換產(chǎn)品時，要求遵循等價交換原則，因而勞動產(chǎn)品便必然采取商品的形式，產(chǎn)品的生產(chǎn)和交換必然采取商品生產(chǎn)和商品交換的形式，這種形式就是商品經(jīng)濟。第七頁，共七十一頁。2、商品的二因素和生產(chǎn)商品的勞動的二重性商品的二因素

商品是用來交換的能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品，具有使用價值和價值兩個因素，是使用價值和價值的矛盾統(tǒng)一體。第八頁，共七十一頁。使用價值是指商品能夠滿足人們某種需要的屬性，即商品的有用性，反映的是人與自然之間的物質(zhì)關(guān)系，是商品的自然屬性，是一切勞動產(chǎn)品所共有的屬性。商品的使用價值，不是用來滿足生產(chǎn)者自身的需要，它是通過交換用來滿足別人的、社會的需要的。使用價值是交換價值的物質(zhì)承擔(dān)者。交換價值首先表現(xiàn)為一種使用價值同另一種使用價值相交換的量的關(guān)系或比例。

第九頁，共七十一頁。價值是凝結(jié)在商品中的無差別的一般人類勞動，即人類腦力和體力的耗費。價值是商品所特有的社會屬性。使用價值不同的商品之所以能按一定比例相交換，就是因為它們都具有價值。任何有用物品都具有使用價值，但只有這種有用物品是勞動產(chǎn)品并作為商品時，它才具有價值。價值決定商品交換的比例。商品的價值在質(zhì)上是相同的，因而它們可以相互比較。價值是交換價值的基礎(chǔ)，交換價值是價值的表現(xiàn)形式。第十頁，共七十一頁。商品的價值和使用價值之間的關(guān)系是對立統(tǒng)一的關(guān)系。對立性

商品的使用價值和價值互相排斥，二者不可兼得。要獲得商品的價值，就必須讓渡商品的使用價值；要得到商品的使用價值，就必須支付商品的價值。

作為商品，必須同時具有價值和使用價值兩個因素。沒有使用價值的商品就沒有價值；一種物品盡管有使用價值，但如果不是勞動產(chǎn)品也沒有價值，兩者共存于商品之中。統(tǒng)一性第十一頁，共七十一頁。商品二因素使用價值

凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動，即人類體力與腦力的消耗。（社會屬性物品能夠滿足人們某種需要的屬性，是商品的自然屬性。交換價值物質(zhì)基礎(chǔ)基礎(chǔ)表現(xiàn)形式對立統(tǒng)一價值第十二頁，共七十一頁。生產(chǎn)商品的勞動的二重性生產(chǎn)商品的勞動可區(qū)分為具體勞動和抽象勞動。具體勞動是指生產(chǎn)一定使用價值的具體形式的勞動，馬克思也稱之為有用勞動。抽象勞動是指撇開一切具體形式的、無差別的一般人類勞動，即人的體力和腦力消耗。具體勞動形成商品的使用價值，抽象勞動形成商品的價值實體。正是勞動的二重性，決定了商品的二因素。第十三頁，共七十一頁。具體勞動和抽象勞動之間的關(guān)系是對立統(tǒng)一的關(guān)系。統(tǒng)一性具體勞動和抽象勞動不是各自獨立存在的兩種勞動或兩次勞動，它們在時間上和空間上是統(tǒng)一的，是商品生產(chǎn)者同一勞動過程的不可分割的兩個方面。

具體勞動反映的是人與自然的關(guān)系，是勞動的自然屬性；而抽象勞動反映的是商品生產(chǎn)者的社會關(guān)系，是勞動的社會屬性。對立性第十四頁，共七十一頁。勞動二重性商品二因素具體勞動抽象勞動使用價值(不同質(zhì))價值(相同質(zhì))特定具體形式無差別人類勞動勞動二重性決定商品二因素對立統(tǒng)一具體勞動是指生產(chǎn)一定使用價值的具體形式的勞動，反映人與自然的關(guān)系。（自然屬性）抽象勞動是指撇開一切具體形式的、無差別的一般人類勞動。（社會屬性）第十五頁，共七十一頁。3、價值量的決定商品的價值包括質(zhì)的規(guī)定和量的規(guī)定兩個方面。價值的質(zhì)的規(guī)定回答的是價值的實體是什么，價值的量的規(guī)定則回答價值的大小有什么決定和怎樣決定。價值量由生產(chǎn)商品所耗費的勞動量決定，而勞動量則按照勞動時間來計量。社會必要勞動時間決定商品的價值量。勞動時間勞動量價值量第十六頁，共七十一頁。人類開發(fā)不動產(chǎn)，不動產(chǎn)中凝結(jié)人類勞動，具有價值；人類利用不動產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)生活，具有使用價值；同時不動產(chǎn)是一種商品，具有交換價值。4、勞動價值論對不動產(chǎn)價值的解釋未開發(fā)利用的不動產(chǎn)它沒有凝結(jié)人類勞動，是否具有價值呢？核心思想包括：價值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動，價值與使用價值共處于同一商品體內(nèi)，使用價值是商品的自然屬性，由具體勞動創(chuàng)造，價值是商品的社會屬性，由抽象勞動創(chuàng)造。第十七頁，共七十一頁。問題：之前我們有提到過房地產(chǎn)不是成本推動型的商品，那它的價格由什么來決定呢？（二）效用價值論經(jīng)濟學(xué)說里面的“成本價值論”與“效用價值論”之分，即價值到底是由成本決定的，還是由消費者對其的主觀判斷決定的。第十八頁，共七十一頁。1、效用物品或勞務(wù)滿足人們欲望的能力2、效用價值論以物品滿足人的欲望的能力或人對物品效用的主觀心理評價解釋價值及其形成過程的經(jīng)濟理論。即價值是人對物品能滿足人的欲望的主觀估計。它同勞動價值論相對立。在19世紀(jì)60年代前主要表現(xiàn)為一般效用論，自19世紀(jì)70年代后主要表現(xiàn)為邊際效用論。第十九頁，共七十一頁。3、其內(nèi)容如下：第一，效用價值論認(rèn)為，一切生產(chǎn)都是創(chuàng)造效用的過程，人們獲得效用卻不一定非要通過生產(chǎn)，通過大自然的賜予也可以獲得。效用是價值的源泉，僅僅是形成商品價值的必要條件，而充分條件則是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性相結(jié)合才能形成價值。第二，商品的價值量不是決定于它的總效用或平均水平，而是決定于他的邊際效用，即消費者新增一單位商品時所帶來的新增的效用。第三，隨著商品消費數(shù)量的增加，人們對消費品的滿足感將會下降，即商品的效用是遞減的。第二十頁，共七十一頁。4、效用價值論對不動產(chǎn)價值的解釋不動產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可或缺的，對人類具有巨大的效用。隨著經(jīng)濟規(guī)模的擴張，不動產(chǎn)的需缺性也越來越明顯，因此沒有開發(fā)利用的不動產(chǎn)也具有價值。第二十一頁，共七十一頁。問題：上面兩個理論誰有道理呢？（三）供需價格論這兩個說法都有道理。于是馬歇爾將其綜合成了供需價格論。成本影響供給，邊際效用影響需求。第二十二頁，共七十一頁。1、供給生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意并且能夠提供的一定數(shù)量的商品或勞務(wù)。在不同價格下，供給量會不同。

供給價格是由生產(chǎn)者為提供一定數(shù)量商品所愿意接受的價格，這是由邊際生產(chǎn)費用所決定的。供給量價格注：邊際成本指的是每一單位新增生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者購買的產(chǎn)品）帶來到總成本的增量。第二十三頁，共七十一頁。2、需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。在不同價格下，需求量會不同。

需求價格是消費者對一定數(shù)量的商品所愿意支付的價格，這是由該商品的邊際效用所決定的。需求量價格注：邊際效用指在一定時間內(nèi)消費者增加一個單位商品或服務(wù)所帶來的新增效用第二十四頁，共七十一頁。3、供需均衡原理一種商品的價值，在其他條件不變的情況下，是由該商品的需求狀況和供給狀況確定的，用商品的均衡價格去衡量商品的價值。

均衡價格是一種商品的需求與供給相一致時的價格。第二十五頁，共七十一頁。圖中橫坐標(biāo)Ox表示商品數(shù)量﹐縱坐標(biāo)Oy表示商品的價格,DD'表示需求曲線,SS'表示供給曲線。假定實際產(chǎn)量為OR,當(dāng)需求價格Rd大于供給價格Rs時,產(chǎn)量增加,產(chǎn)量指針R將向右移動。反之,當(dāng)需求價格Rd小于供給價格Rs時,對生產(chǎn)不利,供給將減少,R將向左移動。在供求關(guān)系的變動下,如果Rd等于Rs,也就是說﹐如果R正位于供求曲線的交點A時,則供求呈現(xiàn)均衡狀態(tài),OH為均衡產(chǎn)量,AH為供求均衡的均衡價格。馬歇爾認(rèn)為,如果市場價格和均衡價格相背離,會通過需求和供給的調(diào)整,自行恢復(fù)到均衡點。第二十六頁，共七十一頁。4、價值形式的發(fā)展與貨幣的產(chǎn)生商品價值形式的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段，即簡單的或偶然的價值形式、總和的或擴大的價值形式、一般價值形式和貨幣形式。貨幣是在長期交換過程中形成的固定充當(dāng)一般等價物的商品。第二十七頁，共七十一頁。＝＝＝＝簡單價值形式是一種商品的價值偶然地、簡單地表現(xiàn)在與它相交換的另一種商品上。這是與最初的直接的物物交換關(guān)系相適應(yīng)的一種價值形式。簡單價值形式可用下列等式表示：

擴大價值形式，即一種商品的價值不再是偶然地、而是經(jīng)常地表現(xiàn)在與它相交換的一系列其他商品的自然形式上。第二十八頁，共七十一頁。

一般價值形式，即一切商品的價值，都統(tǒng)一地表現(xiàn)在從普通商品中分離出來充當(dāng)一般等價物的某一商品上。

當(dāng)貴金屬從商品世界游離出來，固定地獨占一般等價物的地位時，這種特殊的商品就成了貨幣，一般價值形式就發(fā)展為貨幣形式。一般等價形式貨幣形式第二十九頁，共七十一頁。5、價值規(guī)律及其作用價值規(guī)律：商品的價值量由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定，商品交換以價值量為基礎(chǔ)，按照等價交換的原則進(jìn)行。價值規(guī)律是貫穿于整個商品經(jīng)濟的一般規(guī)律，既支配商品生產(chǎn)，又支配商品流通。價值規(guī)律的表現(xiàn)形式：商品的價格圍繞商品的價值自發(fā)波動。由于供求關(guān)系變動的影響，商品價格總是時而高于價值，時而低于價值，不停地圍繞價值這個中心上下波動。從較長時間來看，價格高于價值的部分和價格低于價值的部分能夠相抵，商品的平均價格和價值是相一致的。第三十頁，共七十一頁。市場價格價值供＜求價格

供＞求價格

供＝求第三十一頁，共七十一頁。

價值規(guī)律是在市場配置資源的過程中體現(xiàn)它的客觀要求和作用的。價值規(guī)律的作用體現(xiàn)在：第一，自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)資料和勞動力在社會各部門之間的分配。減少投資追加投資利潤增加供不應(yīng)求價格上漲供過于求價格下跌利潤下降合理地配置資源第三十二頁，共七十一頁。6、供需價格論對不動產(chǎn)價值的解釋不動產(chǎn)的價格是由供需狀況決定的，其他條件不變情況下，供大于求，價格下降，供不應(yīng)求，價格上升。第三十三頁，共七十一頁。二、不動產(chǎn)價值與價格（一）不動產(chǎn)價值（二）不動產(chǎn)價格（三）插入兩話題：地價與房價的關(guān)系、租價比第三十四頁，共七十一頁。（一）不動產(chǎn)價值價值是指從宏觀角度反映某類商品在一定市場條件下的動態(tài)均衡價格。不動產(chǎn)價值是指不動產(chǎn)供需雙方協(xié)同競爭并達(dá)到動態(tài)均衡的結(jié)果。第三十五頁，共七十一頁。（二）不動產(chǎn)價格價格指進(jìn)行交易時，買方所需要付出的代價或付款，或某商品在一定市場條件下實現(xiàn)的交易價格。不動產(chǎn)價格是指和平地獲得他人的不動產(chǎn)所必須支付的代交（貨幣或者實物）或不動產(chǎn)在一定市場條件下實現(xiàn)的實際成交價格。第三十六頁，共七十一頁。不動產(chǎn)價值與價格的關(guān)系2、不動產(chǎn)的價格圍繞不動產(chǎn)的價值自發(fā)波動。1、不動產(chǎn)價值是本質(zhì)，而價格是現(xiàn)象。3、不動產(chǎn)價格是價值的外在表現(xiàn)，或者說不動產(chǎn)價格是價值的貨幣表現(xiàn)。4、需要說明的是，不動產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估不動產(chǎn)的價值而不是價格，但在估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。不動產(chǎn)估價是對價值還是價格進(jìn)行評估？第三十七頁，共七十一頁。（三）插入兩個話題1、地價與房價的關(guān)系2、租價比第三十八頁，共七十一頁。（三）插入兩個話題1、地價與房價的關(guān)系（1）人們對土地的需求，完全來自對農(nóng)產(chǎn)品、房地產(chǎn)等附著物的需求，是一種“引致需求”。（2）與農(nóng)產(chǎn)品價格的升降造成地租水平的升降一樣，房地產(chǎn)價格上升也會導(dǎo)致土地價格上升。（3）另一方面，地價是房地產(chǎn)開發(fā)成本的一項重要構(gòu)成，地價反過來也會影響房價，可通過地價房價比來反映其比例。（4）房地產(chǎn)不是成本推動型的商品，其價格主要受供需影響。注：地價房價比是從商品房成本的角度將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價比——即為成本地價房價比。第三十九頁，共七十一頁。除個別城市之外，商服用地地價房價比在空間上基本反映了地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展程度和商業(yè)市場繁榮程度，東南沿海地區(qū)地價房價比較高，內(nèi)地和發(fā)展稍緩的地區(qū)較低；土地資源條件緊張的地區(qū)較高，資源充足的地區(qū)較低，總體符合一般性規(guī)律。第四十頁，共七十一頁。全國各地城市的地價房價比值基本上沿著東部-中部-西部的順序依次降低，呈現(xiàn)出比較明顯的階梯式分布狀態(tài)。第四十一頁，共七十一頁。按照一般規(guī)律，商業(yè)用地地價房價比應(yīng)比住宅用地地價房價比高，而目前我國這兩者的差距不明顯，甚至很多地方還出現(xiàn)相反的情況。說明現(xiàn)階段住宅市場的市場化程度更高，土地集約利用程度更高。第四十二頁，共七十一頁。注：2008—2011年房價數(shù)據(jù)來源于地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、城市地價房價比計算方法也有所差別。第四十三頁，共七十一頁。（三）插入兩個話題2、租價比（1）租價比的定義租價比由房屋租賃價格與房屋銷售價格相比較得出的數(shù)據(jù)，被認(rèn)為是判斷一個城市樓市健康與否的依據(jù)。（2）三種物業(yè)類型租價比的關(guān)系根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)的投資價值、投資收益以及風(fēng)險屬性等特征，通常一個地區(qū)（或城市）的房地產(chǎn)租價比表現(xiàn)為商服物業(yè)最高，住宅物業(yè)次之，工業(yè)物業(yè)最低的基本規(guī)律。在美國、西歐等市場經(jīng)濟發(fā)展完善，房地產(chǎn)供需市場較為平衡的地區(qū)，上述規(guī)律表現(xiàn)尤為明顯。第四十四頁，共七十一頁。第四十五頁，共七十一頁。第四十六頁，共七十一頁。通過這幾個重點監(jiān)測城市數(shù)據(jù)反映出以下現(xiàn)象：第一、近五年，六城市的商服物業(yè)租價比總體健康。第二、近五年，六城市的住宅物業(yè)租價比呈現(xiàn)出較為特殊的情形，住宅物業(yè)租價比總體低于工業(yè)物業(yè)租價比，總體維持在2.5%-5%之間的水平，低于5年以上個人住房貸款利率，這表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。第三、六城市的工業(yè)物業(yè)租價比呈現(xiàn)出較為特殊的情形，工業(yè)物業(yè)租價比總體高于住宅物業(yè)租價比，除青島市外，其它五個城市的工業(yè)物業(yè)租價比均維持在6%左右的高位水平。第四十七頁，共七十一頁。改進(jìn)措施：第一、繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強對商服物業(yè)的監(jiān)測、分析與預(yù)警。第二、結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級，盤活閑置工業(yè)物業(yè)，加強工業(yè)用地市場化出讓。第三、加強對中、小城市的監(jiān)測，避免這些區(qū)域的盲目性、過度性投資第四十八頁，共七十一頁。三、不動產(chǎn)價值評估（一）不動產(chǎn)價值評估概述（二）不動產(chǎn)價值評估的基本思路與方法第四十九頁，共七十一頁。（一）不動產(chǎn)價值評估概述問題：不動產(chǎn)價值為什么要由專業(yè)人士來評估，由誰來評估？

雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價值，但并不一定都需要專業(yè)估價。一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大的特征，房地產(chǎn)市場是“不完全市場”，需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人員提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價。第五十頁，共七十一頁。不動產(chǎn)估價由專業(yè)的估價人員對其價值進(jìn)行評估，在我國包括土地估價師、房地產(chǎn)估價師和資產(chǎn)評估師。注：1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。第五十一頁，共七十一頁。不動產(chǎn)價值評估的概念專業(yè)不動產(chǎn)人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。第五十二頁，共七十一頁。（二）不動產(chǎn)價值評估的基本思路與方法不動產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進(jìn)行主觀判斷，還必須采用科學(xué)的估價方法進(jìn)行測算。

一宗不動產(chǎn)的價值通?？梢詮娜缦?個途徑來求?。孩偃绻匦麻_發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費用；根據(jù)我們前面介紹的幾種價格說，你認(rèn)為可以從哪幾個途徑來評估不動產(chǎn)價值？②如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益;

③近期市場上類似的房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的；第五十三頁，共七十一頁。1、基于成本

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。開發(fā)成本得構(gòu)成如何？是由個別成本還是社會成本來決定？第五十四頁，共七十一頁。第五十五頁，共七十一頁。2、基于對未來收益的估計第五十六頁，共七十一頁。

是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的報酬率（還原利率）折現(xiàn)求和，求取估價對象在一定估價時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價格的一種估價方法。是從不動產(chǎn)的價格是對不動產(chǎn)未來收益的資本化這個定義派生出的一種估價方法。

第五十七頁，共七十一頁。收益法資本化率r確定凈收益測算A=Ag-Ac毛收入測算Ag經(jīng)營成本測算Ac收益價格測算評估價第五十八頁，共七十一頁。3、基于市場的比較

是指將估價對象與同一供需圈內(nèi)近期已發(fā)生了交易的類似不動產(chǎn)進(jìn)行比較，并根據(jù)后者已知的成交價格，修正得到估價對象在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場價值的一種估價方法。第五十九頁，共七十一頁。收集交易案例案例1案例2案例3交易情況、期日、不動產(chǎn)產(chǎn)狀況因素修正比準(zhǔn)價格1比準(zhǔn)價格2比準(zhǔn)價格3均值V=∑Vi/n評估價第六十頁，共七十一頁。四、政府對不動產(chǎn)價格的管控（一）政府對不動產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性（二）宏觀調(diào)控的目標(biāo)（三）宏觀調(diào)控的方法和手段第六十一頁，共七十一頁。（一）政府對不動產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性

市場并不能保證資源高效率的配置，為達(dá)到經(jīng)濟有效運行，還必須有政府參與，即由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。注：宏觀調(diào)控是國家運用計劃、法規(guī)、政策、道德等手段，對經(jīng)濟運行狀態(tài)和經(jīng)濟關(guān)系進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整，及時糾正經(jīng)濟運行中的偏離宏觀目標(biāo)的傾向，以保證國民經(jīng)濟的持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。宏觀調(diào)控的意義表現(xiàn)在哪些方面？（以房地產(chǎn)為例）第六十二頁，共七十一頁。1、有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟增長的關(guān)系①房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的影響②房地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)而引起的國民經(jīng)濟增長2、有利于避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生3、有利于維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展

注：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。溫飽社會，民以食為天小康社會，民以居為先

房價上漲過快，容易滋生泡沫，影響金融安全

4、有利于土地有效利用、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場行為主體的收益等滿足社會多層次住房需求；兼顧公平與效率的原則第六十三頁，共七十一頁。（二）宏觀調(diào)控的目標(biāo)問題：很多人認(rèn)為宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是讓不動產(chǎn)價格短期內(nèi)大幅下降，否則調(diào)控就沒有效果，你認(rèn)為呢？一般宏觀調(diào)控的目標(biāo)有哪些？第六十四頁，共七十一頁。房價穩(wěn)定供求平衡實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)價格上漲過快，一是誘導(dǎo)公眾形成不合理的價格預(yù)期，助長投機，促使房地產(chǎn)泡沫形成；二是產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，抑制消費需求；三是導(dǎo)致房地產(chǎn)的虛假繁榮，妨礙資源的有效配置，導(dǎo)致社會福利受損。與此同時，房價大幅下跌同樣會產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

由于房地產(chǎn)的耐用消費品性質(zhì)以及供給時滯，房地產(chǎn)市場供求失衡容易使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動和振蕩，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟增長帶來負(fù)面影響，因而實現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡也是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

如房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，通過其“后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”拉動其上游部門或行業(yè)增長過熱，從而使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲。如果房地產(chǎn)泡沫破裂或者其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大量的產(chǎn)能閑置和資源浪費，阻礙經(jīng)濟增長。

第六十五頁，共七十一頁。（三）調(diào)控的方法和手段

當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動時，政府可以通過經(jīng)濟手段，如土地政策、財政政策和貨幣政策，行政手段和法律手段等對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控。1、經(jīng)濟手段土地政策政府可通過土地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、方式等合理調(diào)