2022年湖北省房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點考試試卷

2015年湖北省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的__范圍之內(nèi)。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.52、某投資市場平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風險相關(guān)系數(shù)為0.5，那么當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為__。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%3、某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬元，期限為2年，年利率為12％，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是萬元。

A：120

B：200

C：220

D：240

E：借款合同4、土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家__收回。

A．有償

B．補償

C．無償

D．根據(jù)情況確定5、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值。

A：下降

B：上升

C：不變

D：不能確定

E：借款合同6、某臨街深度30．48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121．92萬元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15．24m(即50英尺)、臨街寬度25m的矩形土地的總價為．【2004年考題】

A：53．34萬元

B：85．34萬元

C：106．68萬元

D：213．36萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為．【2006年考題】

A：2593元／㎡

B：2619元/㎡

C：2727元/㎡

D：2862元/㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、__是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．假設(shè)開發(fā)法9、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標估算法10、下列不屬于城市規(guī)劃體系的是__。

A．規(guī)劃法律體系

B．規(guī)劃運作體系

C．規(guī)劃執(zhí)行體系

D．規(guī)劃行政體系

11、在目標市場的選擇模式中，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品，屬于__。

A．選擇專業(yè)化

B．單一市場集中化

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化12、某成片荒地面積15000㎡，取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為1500萬元，其中60％從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5．5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％．假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30％、40％和30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為。

A：2265元／㎡

B：2346元／㎡

C：2698元／㎡

D：3968元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、在某幢建筑面積3000㎡的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需繳納的有關(guān)稅金按開發(fā)成術(shù)的4％計，管理費率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為元／㎡。

A：1067

B：1070

C：1087

D：1141

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而__；遠離街道的方向，地價__。

A．基本不變，逐漸降低

B．基本不變，逐漸升高

C．逐漸升高，基本不變

D．逐漸降低，基本不變15、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》規(guī)定：設(shè)立城市合作商業(yè)銀行的注冊資本最低限額為億元人民幣。

A：1

B：10

C：15

D：20

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列__不屬于申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件。

A．已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)

B．已經(jīng)確定施工企業(yè)

C．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施

D．建設(shè)單位已支付工程款17、陳某預買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價為10000元／㎡，買賣雙方對面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實測，建筑面積為95㎡，如陳某選擇購房，則實付購房款萬元。

A：90

B：91

C：93

D：95

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、貨幣供給層次中，為狹義貨幣。

A：=現(xiàn)金流通量

B：=單位和個人的活期存款

C：=+單位和個人的定期存款+其他存款

D：=+++政府存款

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、投資組合是__的一個有效措施。

A．提高投資收益

B．提高市場競爭力

C．開拓投資領(lǐng)域

D．規(guī)避投資風險20、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。

A．35.00

B．56.29

C．86.29

D．180.0021、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0322、運用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件，這主要是為__服務(wù)的。

A．估算開發(fā)成本

B．選擇最佳用途

C．確定最佳開發(fā)利用方式

D．估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值23、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、下列關(guān)于民法的內(nèi)容，說法不正確的是__。

A．在特殊情況下，國家也是民事法律關(guān)系的主體

B．智力成果是一種無形資產(chǎn)，是知識產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體

C．物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)屬于形成權(quán)

D．胎兒不具有民事權(quán)利能力，不得成為民事法律關(guān)系的主體25、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。但并不包括__。

A．聲覺環(huán)境

B．視覺環(huán)境

C．水文環(huán)境

D．人文環(huán)境二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、根據(jù)信托合同，信托機構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營的實際業(yè)績確定__。

A．受托財產(chǎn)總值

B．信托范圍

C．信托收益

D．信托信用等級2、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與有關(guān)，承擔的風險相對較少。

A：土地成本

B：建造成本

C：資金籌措

D：市場營銷

E：施工周期3、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為__。

A．368萬元

B．552萬元

C．561萬元

D．920萬元4、住房公積金管理的基本原則包括。

A：住房公積金管理委員會決策

B：住房公積金管理中心運作

C：銀行專戶

D：財政監(jiān)督

E：社會監(jiān)督5、收益乘數(shù)有__。

A．毛租金乘數(shù)

B．利潤乘數(shù)

C．凈收益乘數(shù)

D．銷售收入乘數(shù)

E．潛在毛收入乘數(shù)6、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為__%。

A．6

B．6.9

C．8.8

D．97、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。

A：稅收政策

B：城市規(guī)劃調(diào)整

C：環(huán)境狀況

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E：匯率8、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析__。

A．價格結(jié)構(gòu)

B．區(qū)域結(jié)構(gòu)

C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D．供求結(jié)構(gòu)

E．投資結(jié)構(gòu)9、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出讓方式

C．城市規(guī)劃限制條件

D．樓層、朝向

E．公共設(shè)施完備程度

11、市場定位的方式有。

A：避強定位

B：重新定位

C：跟隨定位

D：差異定位

E：對抗定位12、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）等。

A．可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B．可比實例的交易類型與估價目的吻合

C．可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同13、某家庭預計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是萬元。

A：28.62

B：29.16

C：41.56

D：48.24

E：借款合同14、下列保險種類中，屬于政策性保險的有__。

A．社會養(yǎng)老保險

B．農(nóng)業(yè)保險

C．巨災保險

D．失業(yè)保險

E．出口信用保險15、國家規(guī)定，商品住宅用地必須采取方式出讓。

A：抽簽

B：招標

C：拍賣

D：協(xié)議

E：掛牌出讓16、投資基金的創(chuàng)立和運行涉及四方。

A：政府

B：投資人

C：發(fā)起人

D：管理人

E：托管人17、在房地產(chǎn)估價中計算折舊需要用到。

A：實際經(jīng)過年數(shù)

B：剩余經(jīng)濟壽命

C：有效經(jīng)過年數(shù)

D：日歷使用年數(shù)

E：剩余自然壽命18、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，不正確的是。

A：企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次

B：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

C：銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

D：可分配利潤=稅后收入一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

E：借款合同19、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為__年。

A．1

B．2

C．4

D．520、按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有．(2009年試題)

A：權(quán)益型

B：抵押型

C：傘型合伙

D：多重合伙

E：混合型21、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有__。

A．資產(chǎn)類賬戶

B．負債類賬戶

C．期間成本費用賬戶

D．期間收入賬戶

E．所有者權(quán)益賬戶22、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。

A．主觀合理價值和公開市場價值

B．主觀合理價值和非公開