房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)知識(shí)點(diǎn)匯總

第五節(jié)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)：是為相關(guān)部門確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，這里所說的拍賣特指強(qiáng)制處分的拍賣。以拍賣方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強(qiáng)制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226382"知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定●房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。●設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！穹康禺a(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226383"●債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

●依照相關(guān)法律規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！衽馁u是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！裎腥?，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定。//拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226384"知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)5?1特點(diǎn)蠟處分房地產(chǎn)由方于其清償、抵獎(jiǎng)債、罰沒、司疾法執(zhí)行等原因闖造成其除具有膊房地產(chǎn)估價(jià)的休一般固有特點(diǎn)框外，還有許多叫新的特點(diǎn)。盡

現(xiàn)1塵．強(qiáng)制處分受處分房地產(chǎn)的臂拍賣粱屬于強(qiáng)制性的所司法行為，原單產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)耍利討價(jià)還價(jià)，防處分行為也一革定要在規(guī)定的時(shí)時(shí)間內(nèi)完成，椅如果拍賣不成伍，通常會(huì)由法沈院主持將拍賣碌標(biāo)的物折價(jià)抵時(shí)償債務(wù)。踩

寧2幟．快速變現(xiàn)蔬由于拍賣交易辱方式的特點(diǎn)，柿買受人（購得巨拍賣標(biāo)的的競紅買人）在較短瀉的時(shí)間內(nèi)決定姨購買，沒有充御分的考慮時(shí)間庸，也沒有足夠港的時(shí)間對(duì)拍賣勉標(biāo)的物作充分并的了解，特別賀是需在較短的困時(shí)間內(nèi)支付全質(zhì)部款項(xiàng)，承擔(dān)精的風(fēng)險(xiǎn)較大，余因此其價(jià)格一挎般較正常交易弦低。薯

仆3票．市場需求面稻窄、推廣力度賴小舍拍賣房地產(chǎn)多精為單宗、部分旨、小規(guī)模物業(yè)卻，難以像房地添產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)耐行市場營銷，旱僅以拍賣公告飽的形式進(jìn)行宣口傳，推廣力度暑較小洪；再加之拍賣睡房地產(chǎn)冰是以已確定用翻途、規(guī)模、位截置的現(xiàn)有狀況彼進(jìn)行銷售籠，而不像房地波產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先刪進(jìn)行市場定位贈(zèng)、營銷、策劃麻，以銷定產(chǎn)的倡方式進(jìn)行，因礙此市場需求面金窄，只會(huì)滿足跪個(gè)別消費(fèi)者的敢需求并在許多習(xí)方面存劃在杯“河先天不燦足鏈”護(hù)，翼在成交價(jià)格上雷不得不低于正擋常的房地產(chǎn)項(xiàng)綿目。眼4篇．消費(fèi)者心理蠶因素否購買者由于消苦費(fèi)心理的影響悉，在購買前已帥先期認(rèn)為處分遷被拍賣的房地某產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于狐正常房地產(chǎn)價(jià)學(xué)格，峽使得拍賣房地?fù)癞a(chǎn)的價(jià)格較低誤。沃5探．購買者的額腰外支出舟由于競買拍賣殲房地產(chǎn)要支付裹拍賣機(jī)構(gòu)傭金進(jìn)，按標(biāo)的額的浙不同，此部分亡約為姻標(biāo)的額源的凳1刻%選～島5%齒，成為購買者筒額外的成本，跨使之希望得到灑較低的價(jià)格，采以彌補(bǔ)該支出招。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226385"漁知識(shí)點(diǎn)三：房咳地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣固估價(jià)的技術(shù)路末線池拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過妹評(píng)估的，評(píng)估愁價(jià)即為第一次言拍賣的保留價(jià)馳；未作評(píng)估的魚，保留價(jià)由人素民法院參照市魚價(jià)確定，并應(yīng)譯當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)部事人的意見，循即評(píng)估公司只樂需評(píng)估估價(jià)對(duì)算象在正常市場績的價(jià)格水平。浙估價(jià)對(duì)象正常艘的市場價(jià)格可煉以根據(jù)估價(jià)對(duì)賠象的類型，選辭用市場法、收康益法、成本法震等方法進(jìn)行評(píng)潛估。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226386"早知識(shí)點(diǎn)四：房姐地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣考估價(jià)的類型與顧方法捕1廣．商品房第商品房屬于完豬全產(chǎn)權(quán)的房地哭產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可貸采用市場法、數(shù)成本法、收益脹法評(píng)估其正常酬市場價(jià)格。蕩

世

絹

敬2虎．行政劃撥地舌上的房產(chǎn)枯

齡行政劃撥地上須房產(chǎn)的所有人奏只擁有房屋的慌所有權(quán)，拍賣亭所得在憲支付處分工作膀費(fèi)用后，須先訂補(bǔ)繳土地使用練權(quán)出讓金乘，因此對(duì)劃撥窯土地上的房產(chǎn)劍進(jìn)行估價(jià)時(shí)，炎可采取兩種技輩術(shù)路線進(jìn)行估濾價(jià)：雁（船1隸）以釋完全商品房產(chǎn)高權(quán)叼進(jìn)行估價(jià)，拍刪賣后從拍賣價(jià)中款中扣除應(yīng)補(bǔ)鑰地價(jià)款及賣方察稅費(fèi)。估價(jià)時(shí)屆可采用市場法幼、成本法、收遣益法評(píng)估其正可常市場價(jià)格。儀通常采用第一最種技術(shù)路線。證（搭2燃）以尚房地產(chǎn)的權(quán)益柳價(jià)格毯，即完全商品夾房的價(jià)格減去單應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行怪評(píng)估，估價(jià)時(shí)廊可先采用市場前法、成本法、襯收益法評(píng)估完寇全產(chǎn)權(quán)下的正柔常市場價(jià)格，散再評(píng)估應(yīng)補(bǔ)繳誘的地價(jià)。技

飯3檔．在建工程戀對(duì)處于在建工氧程階段的拍賣籃房地產(chǎn)的估價(jià)誰，應(yīng)充分考慮村后續(xù)工程需投刮入的成本、費(fèi)陸用，交接帶來靠的額外支出及瓦不可預(yù)見費(fèi)用宴，估價(jià)方法可星選用假設(shè)開發(fā)由法、成本法、樣市場法。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226387"卻【教材案贏例付3系－璃5因】耐×纖×床房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)獎(jiǎng)告

封面（略）目錄（略）售致估價(jià)委托人池函（略）捕注冊(cè)房地產(chǎn)估叼價(jià)師聲明（略露）幸估價(jià)假設(shè)和限濕制條件（略）蓬廣州市海珠濁區(qū)鉤×場×畫路宣×議×勸房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)涌果報(bào)告（略）

憶廣州市海珠所區(qū)害×枯×秧路忠×棒×拔房地產(chǎn)估價(jià)技鴨術(shù)報(bào)告（節(jié)選田）漫一、估價(jià)對(duì)象懇實(shí)物狀況描述憑與分析理估價(jià)對(duì)象所株在駱×姑×彎（自輸編抓3約、達(dá)4幅、骨5感幢）為泄鋼筋混凝土結(jié)鏈構(gòu)三十一層的循商住樓展。其中炎首層至四層為服裙樓，商業(yè)用象途短，外墻面正面加貼大理石，側(cè)根面貼小錦磚；狂五層為架空層捆；六至三十一訂層為塔樓，住達(dá)宅用途院，塔樓外墻貼居小錦磚。裳估價(jià)對(duì)象位于斜裙樓二至四層灶，觸×涂×槐路記及婦×噸×沖路均設(shè)有出入鋪口。軍二、三層配套售較齊備漲，裝有中央空柳調(diào)，兩趟手扶蝕電梯，一部貨野梯（只供一樓刺至二樓使用）佛，三個(gè)走火通哲道，它現(xiàn)租賃刷給稼××榜，裝修情況為劣：地面鋪拋光權(quán)磚，內(nèi)墻面部柔分油乳膠漆，雁部分貼鋁板，棍天花板面部分短裝有木架吊頂唉，部分裝有木坦夾板吊頂；防辦火門，鋁合金漂玻璃窗，水電獻(xiàn)管線暗敷設(shè)。較第四層閑置現(xiàn)，主要裝有兩軍趟客梯，兩趟馳貨梯及三趟走剝火通道，水泥往地面，內(nèi)墻面籮及天花板面扇叢灰，防火門，敗鋁合金玻璃窗阻，水電管線明睛敷設(shè)。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226388"吼二、估價(jià)對(duì)象趴權(quán)益狀況描述梳與分析頂根據(jù)當(dāng)事人提蠅供的《國有土勾地使用證》穗運(yùn)府國用字第劉特聞×里×沿號(hào)記載：錢宗地坐落寬在繁×莫×場號(hào)，土地使用膝者為廣州姥市托×悄×逃房地產(chǎn)開發(fā)有述限公司，蟻地號(hào)確為浙53嶼0疏，掘用途為綜合，殲使用權(quán)類型居側(cè)住份額用買地蹈7流0冬年，商業(yè)、旅泄游、娛樂份額妖用地窄為近4繪0尚年，其他用地蓮為況5椒0達(dá)年，使用權(quán)面殺積舟為隨635胃4范．衫41纏㎡。其四至為著東凡至脆×射×授，南紀(jì)至符×索×哈，西泄至裂×棟×附，北所至挽×摟×定。當(dāng)事人介紹砌，估價(jià)對(duì)象所境在客×睬×呈（自在編沙3芝、開4掀、盾5辰幢）位于上述逢宗地上。擱根據(jù)委托人提指供的《廣州市悔房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情所況表》（房產(chǎn)哀登記號(hào)：富鐵字腦×拳×齊）記載：房產(chǎn)活地址為海珠賤區(qū)扎×蹄×閣路況×滔×為號(hào)。涉根據(jù)委托人提頸供的《廣州市滔預(yù)售商品房申她領(lǐng)預(yù)售許可證法情況登記表》抄（預(yù)售證號(hào)雞：紙×醒×宅）記載：項(xiàng)目浮名稱欺為偵×陡×靠（自服編雙3輝、辱4齡、漏5存幢）；地址辰為暫×貧×旦號(hào)；申報(bào)單位烤為廣州湯市舍×惰×?xí)邢薰?；式總建筑層?shù)捷為迷3拼1算層，總建筑面史積蓄為負(fù)6682庭2王㎡；榜可售層數(shù)番為沈—沾2業(yè)～核3犬1代層，總可售面鳳積暢為旗5023撞9組㎡。扔－犯l教、繳－以2蓮層為停車場，痕首層為商業(yè)，抬第芹2暑～虹4以層為商業(yè)，填第稻5耽層架空，月第挎6話層以上為住宅脖。洲商業(yè)預(yù)售面積遲為口650杠0蜻㎡。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226389"表3－37壽估價(jià)對(duì)象謀所在樓層予分?jǐn)偳懊娣e（燕㎡）謀分?jǐn)偯娣e（㎡蛾）谷分?jǐn)偤竺娣e（蕩㎡）易1悟2響337秘6糖．星3967紫32勝4斗．而1889達(dá)370吊0殲．弦5856野2左3發(fā)337掌6姜．孕3967限31婆1泉．休1496晃368吼7色．炮5463凡3眼4山337臣6柏．宜3967掩29三4降．芳2378武367企0貴．誕6345欲合計(jì)跟

除

季

滿1105月8古．鈔7664

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226390"善三、估價(jià)對(duì)象懼區(qū)位狀況描述突與分析腹估價(jià)對(duì)象位于并廣州市海珠娛區(qū)織×錯(cuò)×世路感×凝×耍內(nèi)，該小區(qū)東嫁臨網(wǎng)×煎×毅路，南檢臨踐×斧×膀路；附近有學(xué)剛校、商場、酒膨店、銀行及公職交車站等。估勻價(jià)對(duì)象所處地倚段臨菠近食×金×慎地鐵站出口，劇對(duì)外交通便利疫，公共配套設(shè)超施較完善。底四、市場背景響描述與分析（蟻略）扎五、最高最佳維利用分析（略寺）戶六、估價(jià)方法袋適用性分析（穿略）雷七、估價(jià)測算爺過程HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226391"燦（一）用基準(zhǔn)夾地價(jià)修正法和見成本法測算房號(hào)地產(chǎn)市場價(jià)格裂1幟．測算估價(jià)對(duì)謠象所在大樓昏首層商鋪屠（以下簡掌稱級(jí)“炕估價(jià)對(duì)元象沙0傳”茅）的土地價(jià)格蕉（無1哨）基準(zhǔn)地價(jià)成流果介紹及內(nèi)涵矮根據(jù)《關(guān)于公芽布廣州市國有嗎土地使用權(quán)基袍準(zhǔn)地價(jià)的通知式》（穗國房字耳［密×且×班］駁66都9岡號(hào)）。廣州市坑基準(zhǔn)地價(jià)的瓦基準(zhǔn)日圣為躲200豆4盲年畝1巾2脖月培3控1棒日澇，曲綜合用地價(jià)格盒內(nèi)涵均為基準(zhǔn)章日下法定最高獲使用年限，在窩正常市場條件姓、區(qū)域平均土猾地開發(fā)程度（弟五通一平）和腳合理容積率下嘉的熟地價(jià)格，磨基準(zhǔn)地價(jià)含土我地取得費(fèi)、土易地開發(fā)費(fèi)用和會(huì)土地有償使用巨費(fèi)惡（史記：這里馳的土地有償使捐用費(fèi)指土地使臉用權(quán)出讓金，脈不是城鎮(zhèn)土地渣使用稅）。妄宗地單價(jià)＝調(diào)賠整后基準(zhǔn)地尿價(jià)碰×kl×k2平×k3×k4蕉×k5×k6歉×k叉7漢＋開發(fā)程度修匹正哲k螞1像—片容積率（樓層猜）修正系數(shù)；榆k知2托—喜街角地修正系謀數(shù)；幼k嗚3吩—須集聚度修正系遣數(shù)；太k監(jiān)4避—泉其他個(gè)別因素飲修正系數(shù)；桶k賠5樹—逢使用年限修正霜系數(shù)；筒k沃6厚—體期日修正系數(shù)慎。交基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定晃開發(fā)程度與本驗(yàn)報(bào)告估價(jià)對(duì)象岔設(shè)定開發(fā)程度粥相同，擺均為五通一平視，故不需進(jìn)行廊開發(fā)程度的修聽正。送

上【糾錯(cuò)】系數(shù)凱交代缺森少語k到7例。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226392"常（愁2損）確定估價(jià)對(duì)陪象傍0揭所在宗地的基搬準(zhǔn)地價(jià)芳經(jīng)查國土房管唱局公布的《網(wǎng)仍格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)蛾圖》，估價(jià)對(duì)胞象集商業(yè)網(wǎng)格點(diǎn)基烈準(zhǔn)地價(jià)職為慚458涌2旅元屯/圖平方米建筑面步積，路線價(jià)加稱價(jià)粉為拜1341倉9肌元景/樂平方米建筑面瑞積政，路線價(jià)加價(jià)球標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)面把積賠＝濱7緊2編．法59×1底0叨＝劣72秩5姥．游9忍（㎡），總用段地面積屑為棵635兄4真．句4陽1聯(lián)㎡。榆根據(jù)路線價(jià)格慘計(jì)算公式：積宗地首層樓面溝地價(jià)＝（路線賤價(jià)加足價(jià)屠×冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)面虹積＋網(wǎng)格點(diǎn)基申準(zhǔn)地陵價(jià)東×慰總用地面積嶺）柱/垮總用地面積旗調(diào)整后宗地首歐層基準(zhǔn)地價(jià)＝臭（毫13419×準(zhǔn)72轉(zhuǎn)5初．央9與＋傷4582×6燙35粘4括．遼4困1奉）抖÷635賓4上．徒41燦≈栽611恒5絹（耳元唇/減㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226393"表3－38撐首層箱2賢層月3截層、攤－永1杰層爪4洽層、桿－持2草層毅1佩．黑0穴0經(jīng)．左4療～靜0劃．訊65優(yōu)0照．鑒3葬～謙0撐．表45敞0順．刊2婚5加～孩0妄．勒35

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226394"簽（約5妙）確定集聚度歡修正系數(shù)追（滾k祝3姨）距目前該地段商偷業(yè)集聚度一般耀，確定集聚度慘修正系數(shù)盾k榴3鐘＝斧1睬。劃（般6云）確定其他個(gè)研別因素修正系臣數(shù)逼（逗k術(shù)4短）割個(gè)別因素系數(shù)煌修正壘表僻

淘

教

藏錯(cuò)表止3鑼－尚40漠指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)例優(yōu)將較優(yōu)醋一般蘇較劣澡劣噸標(biāo)說明蜻形狀規(guī)則、地腸形地質(zhì)及環(huán)境衰狀況好傭形狀較規(guī)則、核地形地質(zhì)及環(huán)泉境狀況良好喜形狀基本規(guī)則份、地形地質(zhì)及頃環(huán)境狀況適宜男形狀不規(guī)則、狠地形地質(zhì)及環(huán)裝境狀況較差返形狀極不規(guī)則飾、地形地質(zhì)及瓶環(huán)境狀況差目修正系數(shù)介1敲．繳1氏0懼～牢1各．片05纖1寺．替0洲5盯～抹1覽．紡0紙1節(jié)．掃0鄉(xiāng)1雨．漠0沉～稈0搞．損95窮0逢．育9填5牌～郵0泛．森90雹估價(jià)對(duì)誕象睛0章所在關(guān)宗地形狀規(guī)則謝、地形及環(huán)境啄狀況適宜，圍綜合確定其他釘個(gè)別因素修正胃系數(shù)沸k罩4雪＝墨1舌。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226395"醉（玉7蜂）確定土地使遣用權(quán)年期修正兄系數(shù)弦（儉k燃5鴉）策估價(jià)對(duì)存象面0堪所在宗地抓商業(yè)用途使用對(duì)年咸限仿4吐0企年診至磁204落1形年浮3佩月累1佳8瑞日，在估價(jià)時(shí)院點(diǎn)算起，剩余鑼使用年限冬為設(shè)3覺4傘．賠4郊1蹦年攝，故需進(jìn)行年垃期修正。松根據(jù)年期修正肯公眾式堡k先＝息［踢1系－磁1汽/孔（東1泄＋核y棄）灑^著n衣］椒/趁［稻1外－蛾1揪/圾（狂1樂＋習(xí)y碗）驟^脊m覆］，測算土地際使用權(quán)年限修洲正系擋數(shù)勤k峽5結(jié)＝嬌0惜．糧97凍3篇?？郏ù?轎）確定期日修危正系數(shù)胞（亦k蹲6采）憶廣州市基準(zhǔn)地齒價(jià)的基準(zhǔn)日梳為盜200聚4耐年米1漂2哀月弱3峰1擱日，本次評(píng)估恐的估價(jià)時(shí)點(diǎn)維為前200暈6雞年絲×啞×示月礎(chǔ)×丙×肯日，該地段地遮價(jià)水平在此期芹間升幅約臣為勤3挽%題，故需進(jìn)行期睛日修正，確定僑期日修正系數(shù)摩k樸6拔＝賴1歉．嶺0事3種。攻（趟9落）計(jì)算基準(zhǔn)地悟價(jià)設(shè)定開發(fā)程就度條件下的宗鎮(zhèn)地地價(jià)呀經(jīng)以上分析過超程，可得到估帳價(jià)對(duì)象在基準(zhǔn)雖地價(jià)設(shè)定開發(fā)期程度條件下的注樓面地價(jià)＝調(diào)綠整后基準(zhǔn)地止價(jià)憑×kl×k2烘×k3×k4瓦×k5×k寸6主＋開發(fā)程度修休正勢＝冶6115×1寄×貧1巖．或08×1×l牌×辰0皺．子973×霸1醫(yī)．適0折3飾＋狗0子＝味661匙9詠（暢元獸/閃㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226396"剛2竭．在樓面地價(jià)寶基礎(chǔ)上用成本餅法測算土地現(xiàn)忠值丈

夏土地現(xiàn)值卡(訴即土地重新購省建價(jià)抓格霉)熊＝土地取得費(fèi)瘦＋管理費(fèi)用＋堂投資利息＋銷恰售稅費(fèi)＋開發(fā)集利潤生（乳1婦）土地取得費(fèi)宗土地取得費(fèi)＝刊基準(zhǔn)地價(jià)修正尺價(jià)阻格雅×理（換1步＋田3賽%宇）士＝虎6619×襯1艇．涌0征3屑≈岡681港7遇．佳5央7伍（億元飲/貝㎡）沈

迅刮【糾錯(cuò)燈】裁3伴%疫土地取得費(fèi)率超無取值依據(jù)。昆（統(tǒng)2茂）管理費(fèi)用取昌土地取得費(fèi)非的貓3%野管理費(fèi)用賤＝明681貿(mào)7劣．母57×3浙%像≈補(bǔ)20絲4蜓．在5汪3嬌（車元盾/霞㎡）驢【糾歷錯(cuò)踏1王】管理費(fèi)率無主取值依據(jù)。躬

權(quán)途【糾沒錯(cuò)訪2溪】缺銷售費(fèi)用裁的計(jì)算。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226397"特（渣3浩）投資利息招確定估價(jià)對(duì)鐵象駁0利所在瓶宗地開發(fā)期設(shè)呆定豪為堆2卻年，功投資利息率按扣估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國依人民銀行公布把的短期燭貸款筍利息率敲為裁6懼．績30色%夏。假設(shè)開發(fā)費(fèi)簡用在開發(fā)期內(nèi)疤均勻投入：征投資利息＝階（騾681幻7場．蔥5府7生＋徑20畫4代．其5踏3領(lǐng)）妄×蠟［體（緊1仆＋訂6旁．倆30展%盆）嚷^岸2再－減1陷］期≈服91胳2挑．遭6綁6摔（層元恐/千㎡）拖【糾桂錯(cuò)年1趣】計(jì)算基數(shù)缺承銷售費(fèi)用。投【糾鼻錯(cuò)勒2瘡】宗惕地騎2遵年開發(fā)期的確豎定未說明理由目。清

思衰【糾幼錯(cuò)顯3耗】計(jì)息期是均旗勻投入，不豆應(yīng)虎2柜年利息，而應(yīng)樣為撤1坐年計(jì)息。丈（輔4培）銷售稅費(fèi)劍銷售稅費(fèi)取土芹地價(jià)值夜的袍8姻．匪50句%旋。濤

坦蒙【糾錯(cuò)】銷售挪稅問費(fèi)樂8.5漲%襲費(fèi)率無取值依軋據(jù)。秤（拳5旦）開發(fā)利潤盼開發(fā)利潤取開獻(xiàn)發(fā)成本及管理窩費(fèi)之和年的畝20訊%苗。仁開發(fā)利潤＝案（羨681表7體．藝5命7割＋莫20海4作．葉5售3鄙）姻×20例%考≈隸140廣4屠．希4棕2杰（褲元增/岡㎡）論【糾賺錯(cuò)鎖1移】開發(fā)利潤是學(xué)什么利潤，利懲潤率內(nèi)涵交代脂不清，不同的陪利潤率基數(shù)不丘同。況

收掛【糾春錯(cuò)限2普】睡20岸%李利潤率無取值壘依據(jù)。艙（編6吧）測算估價(jià)對(duì)觸象握0送土地現(xiàn)值遍土地現(xiàn)值＝迅（辜681居7收．希5列7眉＋絲20艇4唇．踢5個(gè)3累＋牢91支2聞．煉6蕉6悼＋悔140躍4喚．念4田2亦）漁÷難（亡1逢－葛8按．螞50虧%損）接≈墳1020僚7寶（胃元幸/甜㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226398"HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226399"渡3烏．以估價(jià)對(duì)廁象澇0共為基準(zhǔn)表3－41映估價(jià)對(duì)象董項(xiàng)目涉基準(zhǔn)單價(jià)（陽元杜/漏㎡）或樓層系數(shù)撕評(píng)估單價(jià)（臺(tái)元宅/跟㎡）它0途首層萬10207野l(fā)驅(qū)10207執(zhí)l撿二層叮10207屑0把．營5毀5104京2油三層尤10207跑0閱．媽4便4083倚3遭四層特10207碼0憂．里35徹3572

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226400"臘4豬．用成本法測嶺算估價(jià)對(duì)猴象惹1候建筑物重置成矩新價(jià)值澡成本法是以建蝦筑物開發(fā)成本恰所耗費(fèi)的各項(xiàng)厘費(fèi)用之和為基饒礎(chǔ)，再加上一蹤定的利潤、利勤息、應(yīng)繳納的美稅金后乘以成鐮新率來確定房礙屋價(jià)格的估價(jià)茄方法。柴建筑物價(jià)值＝加（開發(fā)成本＋哄管理費(fèi)用＋投屆資利息＋銷售趟稅費(fèi)＋開發(fā)利碰潤沿）峰×宴成新率秤

固框【糾錯(cuò)】公式賄缺少銷售費(fèi)用鍋。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226401"1）開發(fā)成本1）開發(fā)成本生開發(fā)成本包含菠勘察設(shè)計(jì)和前匠期工程費(fèi)、基蜜礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)給、房屋建筑安橋裝工程費(fèi)、公仙共配套設(shè)施建巾設(shè)費(fèi)、構(gòu)筑物每的價(jià)值分?jǐn)偂⒋箝_發(fā)過程中的結(jié)經(jīng)營費(fèi)用等。仔根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖすこ淌袌鰻顩r著，估價(jià)人員對(duì)瘦估價(jià)對(duì)柱象月l闖周邊規(guī)模相似流的房屋的開發(fā)塌成本進(jìn)行調(diào)查倍，確定估價(jià)對(duì)把象腹1誤（鋼筋混凝土烘結(jié)構(gòu)）建安成遵本同為貝280慶0灑元簡/薪㎡，公共配套揀設(shè)施建設(shè)費(fèi)為摔3330戀×1悶0脫．子5有%嗚＝虜34旺9娘．艦6限5挖（掀元懇/燭㎡），前期工吃程費(fèi)取建安成隱本性的柿5候%帽＝假2800×5籃%想＝蝴22械4灣．擋0呢0豪（脂元瞧/惱㎡）。肯【糾鄰錯(cuò)懂1槽】市政配套設(shè)柴施費(fèi)儉按痕330薦0康元的基數(shù)錯(cuò)誤錫，蛛330敏0養(yǎng)數(shù)據(jù)沒有交代秩，不知出處，薯應(yīng)該花用煉280鉤0改的建安成本做腰為基數(shù)。階【糾澤錯(cuò)距2河】錯(cuò)處：勘察耕設(shè)計(jì)和前期工趟程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)傘施建設(shè)費(fèi)已全島部含在土地取鑼得成本和土地潑開發(fā)成本之中芽了，不應(yīng)再在霜此計(jì)算了，重趣復(fù)計(jì)算了。釋【糾流錯(cuò)行3除】缺少其他工湊程費(fèi)和開發(fā)期列稅費(fèi)點(diǎn)估價(jià)對(duì)斥象紛1箱建筑物開發(fā)成調(diào)本合計(jì)蜓＝霉280烘0北＋軋34殿9尖．雨6碎5餐＋敵22辮4破＝島337短3腸．捧6窮5壞（血元拐/鉤㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226402"棒（團(tuán)2初）管理費(fèi)用取線開發(fā)成本增的工3驢%渾。輸管理費(fèi)用＝巾（代280貴0蠻＋顫22塘4神）庸×3晶%挽≈具9慈0殃．造7麻2竭（握元葵/巨㎡）婦

滾纖【糾錯(cuò)】管理消費(fèi)的費(fèi)率未說著明理由。段（康3撫）投資利息臥確定估價(jià)對(duì)削象壯1揀所在大樓域開發(fā)期設(shè)定蜘為典2將年膚，投資利息率環(huán)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)中謹(jǐn)國人民銀行公鈔布的短期貸款午貸利息奔率貞2壓年羅為紋6叫．蠻30現(xiàn)%柔。假設(shè)開發(fā)費(fèi)閱用在開發(fā)期內(nèi)猶均勻投入：樂投資利息＝莊（方337沒3裕．肢6街5述＋棕9受0燕．淡7杯2梅）留×語［咸（靜1雖＋飛6崖．艙30薄%路）施^廊0愚．熱5×往2他－狀1沈］禽≈沿21但8廚．辣2鷹6屋（不元抓/旨㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226403"應(yīng)（將4價(jià)）銷售稅費(fèi)嘩（銷售稅費(fèi)取控房屋價(jià)值達(dá)的厘8帶．貝50垂%罷。臘【糾楊錯(cuò)醬1鐘】銷售稅隆費(fèi)什8.5驅(qū)%韻取值無依據(jù)。坦銷售稅費(fèi)也應(yīng)較列出明細(xì)，包奪含哪些稅費(fèi)。?！炯m喂錯(cuò)濃2煉】缺銷售費(fèi)用暑。乘（皆5忠）開發(fā)利潤叔估價(jià)對(duì)茶象庸1敘建筑物開發(fā)利零潤取開發(fā)成本毯及管理費(fèi)之和鍬的魄20春%疏。今開發(fā)利潤＝窩（類337爆3儀．桐6盞5扒＋慣9得0枕．栗7哀2摟）尤×20廉%培＝浪69累2徒．牛8筆7選（遭元饞/狗㎡）賭【糾錯(cuò)】開發(fā)支利潤無內(nèi)涵，獨(dú)不同的利潤率劇計(jì)算基數(shù)不同遠(yuǎn)。蔽

際障【糾錯(cuò)】投資注利潤皇率達(dá)20妨%妨取值無依據(jù)。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226404"瞇（混6慶）建筑物重置俗全新價(jià)潑重置全新價(jià)＝請(qǐng)開發(fā)成本＋管集理費(fèi)用＋投資悠利息＋銷售稅森費(fèi)＋開發(fā)利潤析＝跌（受337專3智．批6朋5寒＋昏9栽0愉．誕7駐2交＋弓21準(zhǔn)8盒．哥2辭6胳＋陰69醉2普．振8澇7忽）道÷遲（趨1簡－課8謊．團(tuán)5豎%柜）好≈季478建0疲（月元錯(cuò)/什㎡）（取整）奇（涉7餅）確定建筑物恭的成新率鳥通過評(píng)估專業(yè)榨人員實(shí)地勘查脫，運(yùn)用觀察法午確定建筑物的偉成新率。經(jīng)現(xiàn)府場勘查打分，不確定其乎成新率再為濾0滅．神9卻5展。汗（愛8桐）確定估價(jià)對(duì)倚象蔽1貌建筑物重置成段新價(jià)值鞋建筑物重置成渡新單價(jià)＝重置懼全新價(jià)伍格借×屯成新率v＝c×q自其中滿：秋

超v磁—暈房屋現(xiàn)值（傲元返/際㎡）；卷c昌—裹房屋重置全新驗(yàn)價(jià)格（武元驢/良㎡）；q—成新率。肥建筑物重置成氧新單價(jià)效＝伏4780×扎0豪．篇9沃5擋≈籮454舉l厭（網(wǎng)元才/次㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226406"稿6式．測算估價(jià)對(duì)怒象惡l繩、悲2閉、末3拌房地產(chǎn)價(jià)格。魯6質(zhì)．測算估價(jià)對(duì)注象匙l慮、竹2玻、臟3尊房地產(chǎn)價(jià)格。救估價(jià)對(duì)障象際2暈、漿3苗建筑物重置成羽新單價(jià)詳見下刷表：艙估價(jià)對(duì)舒象斃2劃、段3吹價(jià)格測算穗表障

怒

體

枝淋表繁3離－煉43廉估價(jià)對(duì)象暖項(xiàng)目次土地單價(jià)（辨元楊/寬㎡）享房屋單價(jià)（麗元題/旬㎡）械房地產(chǎn)單價(jià)（慢元桂/葬㎡）狀面積（㎡）慢房地產(chǎn)總價(jià)（擔(dān)萬元）功l賠二層醬5104襖454l猴9645歸370梯0草．合5856倆356不9儉．夢2l爸2符三層帖4083幣4541克8624呀368欄7居．常5463創(chuàng)318城0甜．適14衰3孟四層勸3572蓬4087帽7659壯367展0眠．臥6345去281偏1繭．鐘34眼合計(jì)戒

恰

溜

骨

丸1105斷8僚．陪766砍956煤0投．允69

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226407"五（二）用收益害法測算估價(jià)對(duì)控象智1轎、構(gòu)2患、諷3簽的房地產(chǎn)價(jià)格憐1握．用收益法測岸算豬租約期內(nèi)極估價(jià)對(duì)危象個(gè)l其房地產(chǎn)收益價(jià)擇格西（榜1文）測算年凈收滴益勾年有效毛收入透＝單位面積月豬租葬金縮×12禾×抓出租率鵝年運(yùn)營費(fèi)用＝求維修費(fèi)＋管理怠費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋泥稅金爐年凈收益＝年肚有效毛收入－等年運(yùn)營費(fèi)用

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226408"棵a可．年有效毛收警入倦根據(jù)委托人提贊供的《房屋租謀賃合同書》記唱載博，悄×腳×盤裙樓一樓部分愈及二、三樓已估設(shè)定長期租約陶，根據(jù)該大樓采的首至三層的員租金分布比例萬，拆分出估價(jià)學(xué)對(duì)篇象燃1裙的租金見下表弓：僻月租金拆分鳴表她

用

煮

筍

鉆丙表旦3傍－享44撿項(xiàng)目慈租金比例交平均月租金（紙?jiān)?品㎡）漢面積（㎡）派月租金收入（浴萬元）漿首、二、三層支商場拋—觸39壽794饞7始．優(yōu)04嚴(yán)309935誓首層商場拆l顆6扯1籍．價(jià)92蝕58升8上．歐8592練36462躬二層商場躺0裕．凱65軍4匙0塔．枕25債368狂7壯．具5463寶148424創(chuàng)三層商場捷0福．問55模3促4彎．較06逝367紗0渣．鋤6345際125022壺合計(jì)堆

結(jié)

胃

妙309908賠【糾爺錯(cuò)熄1撫】蠅3貍9堂元月租金沒有乖交代租金內(nèi)涵拉。片【糾壺錯(cuò)港2基】出租率偽是昌100計(jì)%京欠妥，沒有考梅慮空置率及收由租損失。熄【糾摩錯(cuò)繡3版】沒有考慮押駕金或租賃保證亮金的利息收入汁。拼經(jīng)過拆分，租每約期內(nèi)估價(jià)對(duì)件象庭1賽（二樓）的月貌租金約括為符4專0弦．盛2恢5旬元株/攪㎡，可得年有壘效毛收入章＝用4豐0親．辣25×12×唯100%天＝倉48截3畜（壟元偵/搜㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226409"b．年運(yùn)營費(fèi)b．年運(yùn)營費(fèi)魯①絞管理費(fèi)：估價(jià)挎對(duì)象所在地區(qū)螺出租房屋的管袖理費(fèi)一般由租扎戶另外支付，爆不包含在租金塑內(nèi)。憲②磨維修費(fèi)：指為游保障房屋正常禿使用每年需支辣付的修繕費(fèi)，若保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)咬所有人為使自遍己的房產(chǎn)避免商意外損失而向誰保險(xiǎn)公司投保旅的費(fèi)用，維修屆費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)取壟有效毛收入侍的益2雜%伐。睜【糾錯(cuò)】保險(xiǎn)話費(fèi)的計(jì)算基數(shù)裹取有效毛收入斗錯(cuò)，應(yīng)為房屋摘現(xiàn)值。叛③牛稅金：指房產(chǎn)身所有人向稅務(wù)塔機(jī)關(guān)繳納的房微產(chǎn)稅和營業(yè)稅飼等。驗(yàn)綜上所述，結(jié)文合估價(jià)對(duì)象所六在地區(qū)的客觀釣情況，稅金、亡維修費(fèi)、保險(xiǎn)緒費(fèi)合計(jì)約為年壇有效毛收入絲的懼20艱%壤。作【糾錯(cuò)】缺城蜓鎮(zhèn)土地使用稅良的計(jì)算。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226410"c．年凈收益忍估價(jià)對(duì)象年凈弱收益＝年有效絲毛收入－年運(yùn)肺營費(fèi)用田＝賄483隱×落（柄1法－逢20膚%龍）圾＝分38任6唐．急4鼻（繡元絹/買㎡）

負(fù)（動(dòng)2敗）測算資本化仔率維采用更安全利率拜加穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值臨法確定資本化助率。誘安全利率指無書風(fēng)險(xiǎn)的資本投踏資收益率，取足估價(jià)時(shí)鬼點(diǎn)徐200寒6衰年托1菊0郊月或1鋒8紐日中國人民銀格行的一年期定慈期存逗款排2纏．?dāng)?2挖%補(bǔ)，扣哥除柔20果%蓮的利息稅后，痕安全利率約能為努2蔬%販?？紤]到估價(jià)廢對(duì)象實(shí)際情況慣，割本次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整技值敏取皇3伏%再。接資本化率＝安街全利率＋風(fēng)險(xiǎn)宣調(diào)整值狼＝房2于%斜＋謀3贏%苗＝趨5%罷【糾錯(cuò)】無風(fēng)鹽險(xiǎn)調(diào)整甚值擺3唐%幣無取值依據(jù)，臟或說沒有計(jì)算鍵過程。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226411"痛（陶3于）測算估價(jià)對(duì)潑象比1源租金期內(nèi)的收壓益價(jià)格薪根據(jù)《房屋租洞賃合同書》記憤載，租約期脾從勞200乘5茫年頌3稍月黑1延日速至頑201慰3登年腐2碼月撒2鳥8轎日止，租金前吹兩年不變，從織第三年起，每藝年遞或增癥3旦%枝。估價(jià)時(shí)點(diǎn)樓為懷200騰6搭年赤1膝0累月啦1親8竭日，直的至羅200鍵7易年只2崇月厚2施8晉日，兩年內(nèi)租取金不變，租金慈為甲4繁0裳．盜2燭5敲元些/預(yù)㎡。文從插200奸7逐年香3稍月圈1親日余至排201殺3煎年礙2膊月弊2身8堵日，租金每年惜遞姜增哨3必%舊，遞增年限記為憤6屑年，可得：渴a療＝月租封金問×縮收益面吹積絕×扮出租爽率友×燕（織1遵－年運(yùn)營費(fèi)用旅）愉v鋒＝水a(chǎn)÷y鞋×千［佩1夏－泉1楊/蓄（游1暫＋稅y闊）勒^n暑1洪］圖＋膨a羞÷規(guī)（油y膠－求g環(huán)）默×課｛頌1鐵－［歪（種1待＋筋g瑞）鴿/沸（容1申＋篇y心）的］師^n2}商÷陷（干1瓦＋視y椒）斑^n1愧v冰＝植38抓6撇．緒4÷5%投×捕［旺1虹－魯l務(wù)/寺（夏1紡＋久5漢%岸）翠^叼0合．凈3澤9初］墓＋難38殿6堡．去4本÷牧（鏟5院%撈－梨3該%靈）彎×{榨1趕－［腔（陰1圖＋糊3究%見）討/芬（戀1冤＋扎5氣%慈）銜］零^6}陡÷桌（目1麻＋裝5%?。┤証趨0您．拾3圣9達(dá)≈芽227傍3趟（理元權(quán)/鬧㎡）脆a率為年凈收益車，潮n怒1嚼是凈收益平穩(wěn)齊年限練，擁n焦2晃是凈收益遞增暴年限屑，關(guān)g眾為凈收益遞增遲的比率。蕩【糾錯(cuò)】折現(xiàn)揮率不應(yīng)該混用執(zhí)報(bào)酬訓(xùn)率沒5沸%嬌。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226412"涼2越．用收益法測嚇?biāo)阕饧s期外估桌價(jià)對(duì)俘象敏1腥房地產(chǎn)收益價(jià)愈格雷（給1更）測算年凈收蝕益谷年有效毛收入復(fù)＝單位面積月沸租回金蘿×12隆×榜出租率腫

蠅年運(yùn)營費(fèi)用＝痛維修費(fèi)＋管理嗽費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋萌稅金厭年凈收益＝年響有效毛收入－恰年運(yùn)營費(fèi)用科a鋒．年有效毛收味入雙根據(jù)估價(jià)人員濁調(diào)查了解，估隆價(jià)對(duì)搖象稱l蜂周邊檔次相同作、用途相近、感結(jié)構(gòu)相似、裝鑒修檔次相近的禽二樓商場租金仰水平，確定估淚價(jià)對(duì)拐象咳1恢客觀月租金約扇為慶6坑5包元?jiǎng)?lì)/植㎡，客觀出租初率約敏為鼓90笨%甘。如年有效毛收入之＝隔65×12×后90鄉(xiāng)%滑＝潑70亡2發(fā)（篇元茂/潮㎡）碧錯(cuò)處：應(yīng)說明厘租金內(nèi)涵。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226413"b．年運(yùn)營費(fèi)b．年運(yùn)營費(fèi)恩①奔管理費(fèi)：估價(jià)受對(duì)象所在地區(qū)木出租房屋的管仙理費(fèi)一般由租卵戶另外支付，縱不包含在租金聚內(nèi)。血②寫維修費(fèi)：指為軌保障房屋正常疊使用每年需支答付的修繕費(fèi)，李保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)米所有人為使自印己的房產(chǎn)避免蓄意外損失而向枯保險(xiǎn)公司投保債的費(fèi)用，維修說費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)取矩有效毛收入低的家2依%辯。因③給稅金：指房產(chǎn)丟所有人向稅務(wù)厚機(jī)關(guān)繳納的房眼產(chǎn)稅和營業(yè)稅針等。購綜上所述，結(jié)悠合估價(jià)對(duì)象所嶼在地區(qū)的客觀麻情況，稅金、堪維修費(fèi)、保險(xiǎn)或費(fèi)合計(jì)約為年撈有效毛收入轟的踩20泊%息。c年凈收益寇估價(jià)對(duì)象年凈藥收益＝年有效核毛收入－年運(yùn)虎營費(fèi)用HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226414"嶄（沫2汽）測算資本化嗽率嚴(yán)采用安全利率尸加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值磁法確定資本化穗率。臥安全利率指無楚風(fēng)險(xiǎn)的資本投交資收益率，取鈴估價(jià)時(shí)蘆點(diǎn)哲200拾6巴年衫×范月怕×涉日中國人民銀姥行的一年期定架期存甚款獎(jiǎng)2貝．嶺52用%對(duì)，扣月除好20派%擺的利息稅后，見安全利率約蒼為視2某%錘?？紤]到估價(jià)球?qū)ο髮?shí)際情況擱，本次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)籮整值全取朵4小%用。滿資本化率＝安衫全利率＋風(fēng)險(xiǎn)昂調(diào)整值辣＝遭2惰%削＋稼4寒%旬＝府6%HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226415"較（國3另）測算收益價(jià)朋格尸根據(jù)當(dāng)事人提扶供的估價(jià)對(duì)親象招l(wèi)悟所在宗地《國葡有土地使用證腰》顯示，商業(yè)壩用途使用年限殃為脂4陪0堆年，從發(fā)證當(dāng)緣日匙即范200趣6獎(jiǎng)年李1導(dǎo)0射月濁1理8