中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)

中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)主辦單位：齊魯晚報(bào)生活日?qǐng)?bào)演講主題：中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)演講嘉賓：沈飛國(guó)際房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中國(guó)區(qū)秘書長(zhǎng)【沈飛】我非常容幸地與程局長(zhǎng)接受了山東齊魯晚報(bào)的邀請(qǐng)，參加住交會(huì)山東房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇，我演講的主題是“5+2生活方式的改變，看中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)”。這個(gè)主題比較大，而且是近一兩年來在傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)到了飽和的狀態(tài)下，如果在新的地產(chǎn)和其他行業(yè)中相結(jié)合找出一個(gè)突破點(diǎn)中點(diǎn)研究的方向，我現(xiàn)在與山東的媒體和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)分享。一、世界旅游地產(chǎn)開發(fā)理念的演進(jìn)。旅游地產(chǎn)可以說并不是中國(guó)人創(chuàng)造的，是在上個(gè)世紀(jì)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家所形成的一種理念，它的出現(xiàn)要追溯到歐美在海邊度假和主題公園的形成而形成的，從單一的主題公園和海邊度假區(qū)到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)，經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的探索。該產(chǎn)品形態(tài)一經(jīng)產(chǎn)生，就形成了一個(gè)大型的旅游居住社區(qū)，包括山東也有一些非常成型的、成熟的旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的項(xiàng)目，有一些開發(fā)商我們也很熟悉?，F(xiàn)代意義上的旅游休閑社區(qū)在主題定位、功能布局、旅游形態(tài)、空間組合方面與從前尤其是國(guó)外的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品迥然不同，這也是我們?nèi)ツ暝趨⒓託W洲的一個(gè)國(guó)際會(huì)議上進(jìn)行的交流結(jié)果，形成了中國(guó)的特色，形成了中國(guó)旅游與休閑發(fā)展的熱點(diǎn)?，F(xiàn)代意義的旅游休閑地產(chǎn)、旅游休閑社區(qū)為什么有它的獨(dú)到之處目。昨天我們從機(jī)場(chǎng)過來的時(shí)候看到世界大型的運(yùn)動(dòng)會(huì)在我們這里召開，周圍的配套設(shè)施和房產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)運(yùn)而生，很多房地產(chǎn)商比我都清楚，我就不再多講了，他們肯定在這里面收益，城市在受益，我們的居民在受益。3、5+2的健康生活方式與旅游地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。在《北京青年報(bào)》我講的一個(gè)新的方式，隨著人們收入水平的提高，可自由支配資金的增多，一個(gè)休閑的時(shí)代到來了。去年2006年世界休閑大會(huì)博覽會(huì)在杭州召開，標(biāo)志著休閑生活在中國(guó)正式拉開了帷幕。怎么叫5+2呢？一周是7天，5天是工作日，2天是休閑日。在加上我們國(guó)家?guī)叫菁僦贫鹊念C布、私家車的普及、高速公路網(wǎng)的建設(shè)，人們生活理念和商務(wù)理念goodfeel的不斷調(diào)整，在旅游作為休閑的方式下從單一的形式轉(zhuǎn)變成了綜合的形式，在這種情況下醞釀了新的旅游與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興奮點(diǎn)，成為中國(guó)休閑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的新時(shí)尚。我們統(tǒng)計(jì)過，從2007—2036年這30年的時(shí)間，我們的節(jié)假日清明、中秋日、端午、春節(jié)、五一、國(guó)慶節(jié)等各種節(jié)日加起來，清明有17個(gè)，端午有17個(gè)、15個(gè)中秋，17個(gè)重陽節(jié)還有眾多的周末，可以說形成了一個(gè)非常強(qiáng)大的發(fā)展的空間。經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、沈陽、上海等各大城市包括濟(jì)南，5+2和11+1（一年11個(gè)月加1個(gè)月，就是11個(gè)月在工作，1個(gè)月在休息）基本上是大家認(rèn)同和流行的生活方式。有的時(shí)候我們說5天在市區(qū)工作，2天在郊區(qū)休閑或者其他方面，11個(gè)月我們?cè)诖蟪鞘谢蛘呤窃诔鞘兄羞M(jìn)行工作，1個(gè)月我們用來休假，這個(gè)休假可以在郊區(qū)或者是其他的城市進(jìn)行休閑。經(jīng)過調(diào)查，我們?cè)陂L(zhǎng)三角、珠三角、渤海灣地區(qū)以及中部、西部等其他地區(qū)，都已經(jīng)形成了比較固定的成熟的旅游出行的氛圍，并且旅游的形式也形成了多元化。因此，對(duì)于我們的居民、對(duì)異地方面講，對(duì)郊區(qū)住宅和異地房產(chǎn)具有強(qiáng)大的購(gòu)買欲望，對(duì)于開發(fā)商講未來這種開發(fā)是不是有市場(chǎng)前景，在這方面可以給一個(gè)前提，對(duì)于異地郊區(qū)住宅有強(qiáng)大的市場(chǎng)欲望。這樣一種休閑度假的增加也增加了旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)，在這種情況下，對(duì)于我們休閑地產(chǎn)的發(fā)展也有很大的促進(jìn)作用。下面我對(duì)中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展對(duì)我國(guó)假日經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)做的分析，這也是我們今年在黃山召開的全球旅游地產(chǎn)合作大會(huì)，也就是“第六屆中國(guó)旅游地產(chǎn)年會(huì)”的時(shí)候，我們國(guó)際房協(xié)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)還有其他的協(xié)會(huì)共同做的比較全面意義上的綜合。我們中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在開會(huì)的時(shí)候也說了一些很精辟的國(guó)家政策上的方面。旅游地產(chǎn)是現(xiàn)在已經(jīng)提升到了休閑地產(chǎn)，是我國(guó)旅游與地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的組成部分，隨著我們旅游業(yè)的發(fā)展旅游房地產(chǎn)也日益被人們關(guān)注，國(guó)務(wù)院今年3月19日發(fā)布了一個(gè)文件，題目是《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》，在這個(gè)文件中，將服務(wù)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分提出來了，服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，我國(guó)目前正在處于全面建設(shè)小康社會(huì)和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化加快發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，已初步具備經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展的條件，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)這三個(gè)結(jié)構(gòu)中的重要比重，盡快使服務(wù)業(yè)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)的疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這是追求經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的必由之路，加快轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的必由之路，是友好緩解能源資源緊張短缺瓶頸的必由之路，是適應(yīng)對(duì)外開放的新形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)五國(guó)內(nèi)整個(gè)發(fā)展，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，提供滿足人們物質(zhì)文化需要產(chǎn)品，并成為城鄉(xiāng)就業(yè)的主要渠道的一個(gè)非常好的方式，也是解決民生問題，促進(jìn)社會(huì)和諧，全民建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求。國(guó)務(wù)院2007年7號(hào)文件的這段講話，以高度概括了發(fā)展發(fā)展的重要意義，具體到旅游與房地產(chǎn)上我們具體到這樣幾點(diǎn)意義。1、人們有了錢在解決基本吃住問題后，有了向更高水平邁進(jìn)的傾向。2、人們有了錢，有時(shí)間享受生活，也為中國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。3、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外開放的擴(kuò)大，老百姓的視野擴(kuò)大了，改變了過去的生活方式和理念，出現(xiàn)了所謂的階層消費(fèi)時(shí)代?，F(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)新的產(chǎn)品叫“旅游休閑社區(qū)”既是對(duì)現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，也是對(duì)已顯老9化的傳統(tǒng)產(chǎn)品的巨大補(bǔ)充，它的出現(xiàn)將極大地提升項(xiàng)目所在地綜合性休閑度假能力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，增加旅游經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而為當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)人均旅游全面發(fā)展的解決方案，對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)具有重大意義。4、發(fā)展旅游地產(chǎn)是適應(yīng)對(duì)外開放接納眾多境外有客來華參觀、考察與商務(wù)的需要。據(jù)我們國(guó)際房協(xié)中國(guó)專家委員會(huì)的專家預(yù)計(jì)：2005—2010年中國(guó)將成為世界第一旅游目的的，到2050年旅游業(yè)將成為世界第一產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，那里的人們普遍比較好游，中國(guó)已經(jīng)形成了旅游休閑的方式，即使是普通的發(fā)展中國(guó)家，人們也都十分喜歡游樂。在2006年我們國(guó)家級(jí)的風(fēng)景名勝區(qū)187座，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)226座，國(guó)家森林公園439座，世界遺產(chǎn)到2006年是31座，還有大批的旅游城市和特色城市的省級(jí)自然資源。這些城市和自然資源、人文環(huán)境大多是人們?cè)谛蓍e娛樂和接受教育的重要場(chǎng)所，只要我們處理好保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系，并在指導(dǎo)下開發(fā)旅游地產(chǎn)，能夠成為我們對(duì)外開放goodfeel的一個(gè)重要場(chǎng)所。5、發(fā)展旅游地產(chǎn)也是滿足國(guó)內(nèi)游客需要、擴(kuò)大就業(yè)的一個(gè)重要方面。根據(jù)聯(lián)合國(guó)專家對(duì)中國(guó)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，把人均收入超過1000美元的國(guó)家和地區(qū)相比較，就會(huì)出現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展的兩個(gè)條件，認(rèn)為那時(shí)人們的溫飽問題已經(jīng)基本得到解決，將轉(zhuǎn)向?qū)裎拿骱吐糜蔚男枨?，我們?guó)家也正處在這個(gè)時(shí)期的初期，再加上我國(guó)豐富的自然文化資源、旅游資源和其他的特色資源，還有我們城市交通的便捷、五一、十一、春節(jié)等黃金周的便利條件，加上國(guó)家的宏觀政策倡導(dǎo)，職工利用休假進(jìn)行健康有意義的服務(wù)消費(fèi)，因此，發(fā)展國(guó)內(nèi)旅游業(yè)也大有潛力，這就要發(fā)展旅游地產(chǎn)。此外，發(fā)展旅游地產(chǎn)也是擴(kuò)大就業(yè)的一個(gè)重要方面，也符合我國(guó)的基本國(guó)情。6、發(fā)展旅游地產(chǎn)是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效益的需要。7、發(fā)展旅游地產(chǎn)也是打造城市品牌的需要。8、在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)提供了很好的發(fā)展空間。總之，旅游和房地產(chǎn)的結(jié)合符合國(guó)家對(duì)外開放的調(diào)整政策，也有利于帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)和城市新農(nóng)村的建設(shè)，是一件利國(guó)利民的好事。下面再講一下過度開發(fā)建設(shè)，過多搞城市化超過環(huán)境資源的能力這種開發(fā)不利于保護(hù)，是一種浪費(fèi)。如何實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)結(jié)合呢？1、要建立健全規(guī)劃的編制與審批制度，嚴(yán)格保護(hù)永續(xù)利用，并將各項(xiàng)規(guī)劃放在16個(gè)原則的首位。2、發(fā)展旅游地產(chǎn)，既是要求考慮地產(chǎn)的特色，又要考慮旅游的特色、休閑的特色和人們的需求。旅游地產(chǎn)實(shí)際上就是將休閑功能和其他功能有效地與地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行結(jié)合。3、原有以住宅為主的開發(fā)公司不要以現(xiàn)在住宅難搞輕易作旅游地產(chǎn)，尤其是大型的旅游地產(chǎn)開發(fā)，我們可以從可接受的開發(fā)形式進(jìn)行開發(fā)，這樣風(fēng)險(xiǎn)可以降到最低。4、發(fā)展旅游地產(chǎn)必須弘揚(yáng)特色文化。5、加強(qiáng)對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的審批與管理，有了好的規(guī)劃與理念，還必須有嚴(yán)格的建設(shè)項(xiàng)目審批制度保證各方利益。6、發(fā)展旅游地產(chǎn)就要爭(zhēng)取有關(guān)部門和單位的支持，要發(fā)揮媒體的作用。在旅游地產(chǎn)發(fā)展的過程中如何進(jìn)行有效的旅游地產(chǎn)的建設(shè)。因?yàn)槲覀兘?jīng)常參加一些房地產(chǎn)開發(fā)商的前期論證或者是咨詢，我們也跟他們交流過，他們也確定不了，房地產(chǎn)如何進(jìn)行有效的開發(fā)和建設(shè)，大家都非常關(guān)注，從下面幾點(diǎn)我們可以和大家進(jìn)行交流。我們?cè)诠ぷ髦惺紫纫P(guān)注到旅游地產(chǎn)本身是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)，在這里包羅了形形色色產(chǎn)業(yè)結(jié)合的模式，在這種模式過程中，我們要和自然資源平衡，要和自然資源達(dá)到一致，因?yàn)樵谧雎糜钨Y產(chǎn)的過程中我們經(jīng)常提出兩個(gè)口號(hào)一是“統(tǒng)籌兼顧”，統(tǒng)籌什么、兼顧什么有三個(gè)小問題。1、社會(huì)發(fā)展在我們旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中，必須關(guān)注整個(gè)社會(huì)發(fā)展中涉及到的城市的問題、鄉(xiāng)村的問題。2、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。前面提高地方政府要致力于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在這種過程中外來地產(chǎn)進(jìn)入到旅游地產(chǎn)之后對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)有多大需要有一個(gè)統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)。3、環(huán)境保護(hù)，現(xiàn)在很多開發(fā)商很注重環(huán)境、綠化、生態(tài)，所以在環(huán)境保護(hù)上基本上有了成熟的模式，基本上已經(jīng)解決了，環(huán)境好了這個(gè)房子才能宜居。第二個(gè)口號(hào)是“協(xié)調(diào)平衡”。第一就是生態(tài)平衡，二是文化的可持續(xù)發(fā)展，第三是城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)。在旅游地產(chǎn)或者是傳統(tǒng)地產(chǎn)，很多地產(chǎn)商他們不提是旅游地產(chǎn)，就是地產(chǎn)商，但是做的就是旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，功能是完全一致的。還有五方面的考慮。1、做旅游地產(chǎn)，我們要有天生的資質(zhì)，也就是天生良好的自然環(huán)境、地理環(huán)境，還要有很好的公司實(shí)力背景。2、依靠遺留下來的本地的特色資源、遺產(chǎn)和文化要做大做、特做。3、完善的規(guī)劃，在建設(shè)的初期要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，在這方面旅游地產(chǎn)的規(guī)劃和傳統(tǒng)的地產(chǎn)規(guī)劃還不完全一樣，傳統(tǒng)的地產(chǎn)就是純屬居住的功能，未來的發(fā)展不光要有居住功能，還要有其他的方面，涉及的方方面面是很多的，現(xiàn)在我們要把整個(gè)城市或者周邊都要規(guī)劃進(jìn)去，形成自己有特色的房產(chǎn)項(xiàng)目。4、完善、完備的網(wǎng)絡(luò)。包括旅游休閑地產(chǎn)方面的網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)營(yíng)監(jiān)督方面的網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)一體化的監(jiān)測(cè)。下面對(duì)在我國(guó)進(jìn)行休閑度假案例進(jìn)行介紹。1、城市。做旅游地產(chǎn)可以說在傳統(tǒng)地產(chǎn)也是這樣的，不能離開城市，不能不考慮這個(gè)城市的特色進(jìn)行開發(fā)。我先講一下休閑地產(chǎn)。在國(guó)際上，1958年美國(guó)著名焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷斯首次提出了生產(chǎn)質(zhì)量的概念，這也是為地產(chǎn)向休閑領(lǐng)域的提高提供了一個(gè)理論上的依據(jù)，他講的背景是美國(guó)的物質(zhì)生活非常豐富，精神生活卻越來越貧乏，物質(zhì)和精神文明越來越背離，這樣情況下提出了生活質(zhì)量也就是我們現(xiàn)在提出的和諧社會(huì)、和諧社區(qū)、和諧地產(chǎn)，這是未來發(fā)展的最新趨勢(shì)。目前中國(guó)的物質(zhì)文明越來越豐富，到了一個(gè)高度發(fā)展的時(shí)期，我們必須提出怎樣讓我們的城市居民文明地休閑，提升休閑生活質(zhì)量以及休閑文明素養(yǎng)這方面的內(nèi)容。由此，我們的旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)緊緊圍繞這個(gè)主題，提高城市居民的生活質(zhì)量來建造我們的休閑地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。2、旅游娛樂產(chǎn)品。這是非常新的一種方式，中信集團(tuán)做的比較成熟的一個(gè)項(xiàng)目就是北京的“天下第一城”，就是休閑娛樂地產(chǎn)，他們現(xiàn)在投入了巨資，和美國(guó)的迪斯尼樂園打造了一個(gè)休閑娛樂的大型社區(qū)，因?yàn)檫@屬于商業(yè)的機(jī)密，也不需要我講得太深，在這方面我們進(jìn)行了大的戰(zhàn)略上的布局。休閑娛樂產(chǎn)業(yè)標(biāo)志著中國(guó)新的生活模式的來臨，同時(shí)也因?yàn)槲覀兏咚僭鲩L(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，導(dǎo)致了我們對(duì)旅游娛樂產(chǎn)業(yè)和旅游娛樂地產(chǎn)的需求。以前我們提到了造城運(yùn)動(dòng)，實(shí)際上里面的概念就是這樣，它是一個(gè)非常大的城，但我們認(rèn)為是一個(gè)娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)，或者說是一個(gè)大型的社區(qū)。經(jīng)常東邊一個(gè)城，西邊一個(gè)城，有可能在定位上不是特別準(zhǔn)確，所以我們指的高檔的娛樂社區(qū)。到十一五末，我們預(yù)計(jì)人均GDP會(huì)上升一番，在這種情況下居民收入水平會(huì)有更大的提高，我們居民恩格爾系數(shù)指標(biāo)可以下降到30%—40%之間，從溫飽型的模式轉(zhuǎn)向小康型或者是相對(duì)富裕型的生活模式，旅游地產(chǎn)在這時(shí)候應(yīng)運(yùn)而生，是一個(gè)大的發(fā)展期。從歷史情況看，中國(guó)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基于以下四個(gè)方面：地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富的資源配套。其次對(duì)于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)，相對(duì)貧困的地區(qū)地方政府為了樹立當(dāng)?shù)氐恼叨崆昂头康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了有效的合作，不是說有錢的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行招商引資，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅是為了居住，也是為了提高城市的水平，帶動(dòng)城市的招商引資和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這幾年開發(fā)商對(duì)于城市的發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)是做了重要貢獻(xiàn)的。所以為什么說我們國(guó)家出了很多政策，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是網(wǎng)開一面，也是因?yàn)檫@樣的原因。城市旅游休閑地產(chǎn)的特色。山東有非常好的沿海資源，有很好的氣候、交通路網(wǎng)