房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)優(yōu)秀置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

PAGEPAGE1目錄1、公司簡(jiǎn)介2、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)3、項(xiàng)目概況4、銷售管理制度5、崗位職責(zé)6、銷售人員基本技能（銷售技巧）7、銷售程序8、銷售禮儀9、寫字樓行業(yè)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容：房地產(chǎn)基本知識(shí)所銷售物業(yè)詳細(xì)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析物業(yè)管理總述：毛●貌吵房地產(chǎn)業(yè)

裂房地產(chǎn)是房屋品和土地的社會(huì)賓經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是柔房屋和土地作怕為一種財(cái)產(chǎn)的筑總稱。又常吼為掙"典不動(dòng)獵產(chǎn)麻"窯，英文為弱：部"REAL邁譜ESTAE床"周。根監(jiān)據(jù)怪198終5誘年陷5難月《國(guó)務(wù)院辦救公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家貼統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建芬立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)燦計(jì)的報(bào)告》，狗房地產(chǎn)業(yè)被列驟入第三產(chǎn)業(yè)的攏第二層次。它悅包括土地的開雜發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管吉理、房屋的開孩發(fā)建設(shè)、買賣總、租賃、維修隨等。管●詢革房地產(chǎn)開發(fā)

墻是指在依法取服得土地使用權(quán)傅的土地上按照煩使用性質(zhì)和要旅求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)財(cái)施，房屋建筑蘿的活動(dòng)。它包適括從定點(diǎn)選址和到交付使用的識(shí)全過程，由征錯(cuò)地與拆遷安置禾、規(guī)劃設(shè)計(jì)、砌供水、排水、蠢供電、通電訊串、通道路、綠族化、房屋建設(shè)概等多項(xiàng)內(nèi)容組統(tǒng)成。錯(cuò)●白疏是房地產(chǎn)市場(chǎng)

墻房地產(chǎn)市場(chǎng)分搜狹義和廣義的繞兩類。絡(luò)題狹義的房地產(chǎn)糟市場(chǎng)就是房地駐產(chǎn)商品進(jìn)行交塌易活動(dòng)的地方扇或場(chǎng)所。也就遠(yuǎn)是房地產(chǎn)商品畜在供給與需求腿的相互作用中纖，通過流通實(shí)學(xué)現(xiàn)其價(jià)值。就絨廣義的房地產(chǎn)鐘市場(chǎng)，包括土米地的出讓（批婚租）、轉(zhuǎn)讓、訪抵押、開發(fā)、之房產(chǎn)的買賣、劃租賃、轉(zhuǎn)讓、左互換、抵押、宗信托以及一些止房地產(chǎn)有關(guān)的播開發(fā)、建筑、皺修繕、裝飾等栗勞務(wù)活動(dòng)。買房地產(chǎn)交易

雞城市房地產(chǎn)管秤理法所稱的房半地產(chǎn)交易，包礙括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓蕉，房地產(chǎn)抵押忽和房屋租賃。株其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)壩讓是指房地產(chǎn)悲權(quán)利人通過買杠賣、贈(zèng)與或者贈(zèng)其他合法方式奴將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)胖移給他人的行蛛為。集一、房地產(chǎn)常梅識(shí)謎房地產(chǎn)

步房地產(chǎn)是房產(chǎn)返和地產(chǎn)的總稱順，指土地及土租地上的建筑物李、附著物?？贩康禺a(chǎn)作為一借種投資工具其有特點(diǎn)主要有悉：瓶

其牢籍（猜1范）瘦笑不可移動(dòng)性。

慮瓦沾報(bào)所以才蠻叫近"膽不熄動(dòng)?jì)?斬產(chǎn)。由于不可覆移動(dòng)，地段、邊方位往往可以妻決定或左右其余價(jià)值。

饞叫氣屆（巡2番）防欠長(zhǎng)久性。

膛串把房地產(chǎn)的生命蠅周期很長(zhǎng)，除麻非天災(zāi)人禍，干否則不易損壞梯。一般房屋總償有數(shù)付十象淹年的壽命，土跑地壽命更近乎哥無限街。長(zhǎng)

謀結(jié)秘較（李3預(yù)）題感不可增加性。

昂益質(zhì)除非填海造地若，土地是不可辮增加的，房屋第的興建也有限傍度，不可能無辦限度發(fā)展。

預(yù)怕并填（擠4凝）膚罪不可替代性。

立企蘇甲地的房地產(chǎn)張和乙地的房地?cái)偖a(chǎn)，往往因?yàn)檎５乩砦恢?、法翻?guī)限制、建筑閱型式遷、石激發(fā)展背景等因射素各不相同，臭而有不同的價(jià)倆值，不可互相最替代仆。梢

歇微橋榮（膏5裙）露句不易分割性。

背重續(xù)偽房地產(chǎn)不易分剪割，更與大環(huán)竟境脂(荒地理位拖置攀)暴、小環(huán)籠境達(dá)(泊鄰近區(qū)握域中)拿等有密切的關(guān)窄系，投資時(shí)不位能忽略個(gè)別因麥素距。況

橋詳冰解（魚6矩）淚造昂貴性。

續(xù)蓄束斧房地產(chǎn)的買賣呢價(jià)值通常很高烤，以目前而言尊，沒聾有修1件0娛萬元以上根本擋買不起房子。

派毀繭旨（尺7斯）百脆同時(shí)可供投資莊與消費(fèi)。

游不僅澆象股票、黃金滑那樣可用于投辮資，也可以自柴住或用來出租附。進(jìn)可攻，退伙可守言。長(zhǎng)茫獅（萌8鵲）廊房地產(chǎn)位置的滾固定性使房地膊產(chǎn)開發(fā)帶有濃咐厚的地區(qū)性色佩彩。薦敢（張9暈）緞房地產(chǎn)開發(fā)建蹲設(shè)周期長(zhǎng)、投挑資大。告（憤1煌0鴉）章房地產(chǎn)業(yè)涉及秀到相當(dāng)多的法張律法規(guī)。

巨耀似念優(yōu)旅坑點(diǎn)：有自用及匪投資雙重功能平。掌握時(shí)機(jī)，弱長(zhǎng)期獲利高。曬可抵銷通貨膨賄脹帶來的更貶值損失?？晌虺渥鞯盅浩贰Ｇo收益較高易得恥到稅收方面的突好處窮。溉具有保值增值男特征，可在一勢(shì)定程度上抵消緩?fù)ㄘ浥蛎浾T缺誕頸點(diǎn)：所需資金灰較赤多約;握變現(xiàn)性差蛾;索投資數(shù)額巨大礎(chǔ);缺投資回收期長(zhǎng)主;仍需要專門知識(shí)僚和經(jīng)驗(yàn)四.

曉叔冊(cè)2浮、房地產(chǎn)權(quán)

延沃指權(quán)利人對(duì)土境地的使用權(quán)和泳土地上建筑物品、附著物的所葉有權(quán)，以及由續(xù)上述權(quán)利產(chǎn)生蛙的他項(xiàng)權(quán)，如滋抵押權(quán)等。購(gòu)3鞭、房地產(chǎn)權(quán)登偏記

慧冠房地產(chǎn)權(quán)登記轎是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)書管理的主要行質(zhì)政手段，是政聽府為健全法制忍，加強(qiáng)房地產(chǎn)墓管理，依法確衰認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利批的法定手續(xù)。佩房地產(chǎn)權(quán)登記慧有三個(gè)方面的郊作用：產(chǎn)權(quán)確傅認(rèn)，泛燥即確認(rèn)房地產(chǎn)勸的權(quán)屬狀態(tài)序；仰住保障權(quán)利人的式合法權(quán)益送；星墓加強(qiáng)房地產(chǎn)管保理，即通過房拘地晚夜產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房稈地產(chǎn)交易狀況狠進(jìn)行管理和監(jiān)功督。丘4獄、房地產(chǎn)權(quán)登遣記有何法律效攜力

朵依法登記的房昨地產(chǎn)權(quán)利受法帖律保護(hù)。房地拍產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記疑后，產(chǎn)權(quán)即得貢到法律上的承銅認(rèn)。桌弦產(chǎn)權(quán)人可以依抬法對(duì)其房地產(chǎn)看行使占有、使挽用、處分和收栽益權(quán)能，任何去其他人無權(quán)干翅涉系或閱堂妨礙，否則產(chǎn)燦權(quán)人可依法請(qǐng)煩求法律上的保均護(hù)。旱5嶼、《房地產(chǎn)證奇》的作用

獄君《房地產(chǎn)證濟(jì)》是權(quán)利人依爹法管理、經(jīng)營(yíng)心、使用和處分白房地產(chǎn)的憑證蹲，是合法擁有脊房地產(chǎn)的憑證鋪。先苦6忙、現(xiàn)在頒發(fā)的稱《房地產(chǎn)證》揉與過去有關(guān)部援門頒發(fā)的《房購(gòu)屋所有權(quán)證》訪、《國(guó)有土使獎(jiǎng)用權(quán)證》區(qū)別

典現(xiàn)在頒發(fā)的《徒房地產(chǎn)證》是秘由原《房屋所往有權(quán)證》、《齒國(guó)有土地使用棒權(quán)證》合二為裝一，統(tǒng)一制作凝成單一的《房乖地產(chǎn)證》，由孔一個(gè)部門統(tǒng)一粉頒發(fā)勁。果扣為統(tǒng)一《房地朵產(chǎn)證》的發(fā)放核，加強(qiáng)房地產(chǎn)眼權(quán)管理，過去怕的《房屋所有勸權(quán)證》、跌免《國(guó)有土地使盲用權(quán)證》都要框更換成新的《豪房地產(chǎn)證》，皂但在更換前繼春續(xù)有效播。棟她7輝、《房地產(chǎn)證鞠》記載的內(nèi)容

融《房地產(chǎn)證》敲記載的內(nèi)容包部括權(quán)利人狀況桶，土地及房屋罷等。具體有：敢權(quán)利人、權(quán)利仁人鎮(zhèn)拔性質(zhì)、權(quán)屬來舅源、取得時(shí)間兄、變化情況和似房地產(chǎn)的面積貍、結(jié)構(gòu)、用途司、價(jià)值、等級(jí)尖、傍座戒感落、坐標(biāo)等內(nèi)寺容。抬8夜、哪些房地產(chǎn)糾合同須辦理公冒證手肝續(xù)碌?

六按有關(guān)規(guī)定，圍房地產(chǎn)合同當(dāng)如事人一方為境嗽外人士或機(jī)構(gòu)狀的擊億，須辦理合同俊公證手續(xù)。9、地籍刃我們通常所指比的地籍、產(chǎn)籍弊、房地產(chǎn)籍是駛同一概宅碑念。它是指土宿地的自然狀況如、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀巖況和法律狀況弊的調(diào)查與記錄薦，包括了土地似產(chǎn)例權(quán)晉浸的登記和土地割分類面積等內(nèi)夫容。具體來講張，是對(duì)在房地烏產(chǎn)調(diào)查登記過貝程中產(chǎn)生的各押種圖磁世表、證件等登自記資料，經(jīng)過勇整理、加工、盾分類而形成的狼圖、檔、卡、題冊(cè)等資料的總乒稱。鳴1賺0峽、宗地、宗地公號(hào)、董雁臘著塞序宗地是地籍的遵最小單元，是層指以權(quán)屬界線深組成的封閉地嫩塊。深圳市的樸土地，以宗地眉為狂溪基本單位統(tǒng)一午編號(hào)，叫宗地呆號(hào)，又稱地號(hào)揚(yáng)，其有四層含玩義，稱為：區(qū)塔、帶、片、宗媽，蝴從遵畏大范圍逐級(jí)體調(diào)現(xiàn)其所在的地紗理位置。如滿：沃B107-2郊4淚這個(gè)地號(hào)表示慶福田區(qū)候第劫1匹帶萌0桃7壓片第頌姑2臨4尿宗地著。舉系受1張1遷、宗地圖、證洽書附圖

鑰宗地圖是土地桂使用合同書附紗圖及房地產(chǎn)登簽記卡附圖。它亂反映一宗地的壯基本情況。包回括：減高宗地權(quán)屬界線饒、界址點(diǎn)位置告、宗地內(nèi)建筑趕物位置與性質(zhì)唐，與相鄰宗地船的關(guān)系等。證狹書思附揮圖宅掘即房地產(chǎn)證后疏面的附圖，是鹽房地產(chǎn)證的重蹲要組成部分，上主要反映權(quán)利線人擁有的房地訓(xùn)產(chǎn)細(xì)球情況及房地產(chǎn)冊(cè)，所在宗地情思況視。教令呆1白2乎、確權(quán)

夢(mèng)確權(quán)是依照法垮律、政策的規(guī)玻定，經(jīng)過房地情產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬婆調(diào)查、地籍勘雖丈、審核批準(zhǔn)做、掛認(rèn)登記注冊(cè)、發(fā)盟放證書等登記佩規(guī)定程序，確扣認(rèn)某一房地產(chǎn)合的所有權(quán)、使炒用權(quán)的隸屬關(guān)館系睡和漸場(chǎng)他項(xiàng)權(quán)利泄1腔3觸、房屋的基底穿面積頁動(dòng)房屋的基底收面積是指建筑泳物底層勒腳以賄上外圍水平投偉影面積腳。約組1潑4泡、房屋的建筑川面積至量房屋的建筑面恥積是指建筑物士各層外硬墻上(板或外述柱嘗)桂外圍以內(nèi)水平揀投影面積之和蓄，包括陽臺(tái)、砌挑廊、地下室插、室外樓梯等摩，且具備有上挺蓋，結(jié)構(gòu)牢固收，層攔高倉2.搏2桐米以上（更含昌2.樂2攀米）的永久性河建筑。房屋的存建筑足但面積包括使用櫻面狐積警(臭深圳的使用面聲積包括墻體的汁面診積獎(jiǎng))菊和公共面積二消個(gè)部份。饞1斯5蔥、房屋的公共專面積

紅下房屋的公共面盼積是指建筑物撇主體內(nèi)、戶門輕以外可使用的我面積，包括層尸高超尊過肚擔(dān)急2救．鑄2評(píng)米的電梯井漲、管道井、樓樹梯間、垃圾道譯、變電室、設(shè)計(jì)備間、公共門邀廳、過道、地騾下室、值班警縱衛(wèi)室等，以及孝為整幢服務(wù)的桂公共用房和管近理用房的建筑叢面積，絕庭以水平投影面鐮積計(jì)算。共用倡建筑面積還包芝括套與公共建嘉筑之間的分隔嗽墻，以及外墻雖（包括山墻）毯水平投影面積難一半的建筑面綢積。獨(dú)立使用繩的地下室、車茅棚、車庫、為英多幢服務(wù)的警石衛(wèi)室，管理用重房，作為人防坡工程的地下室采都不計(jì)入共用結(jié)建筑面積。孩不能計(jì)入公用子建筑面積的部自位：衡

給a描、凡已作為獨(dú)赤立使用空間銷劍售或出租的地壞下室。貧

奇b霸、作為人防工祖程的地下室。欺

壽c舌、住宅小區(qū)的胞配套用房。柔

鋒d厚、穿過建筑物須的公共通道。勝

要e徐、物業(yè)管理用葛房。末1平6躍、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

泛房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，冬是指合法擁有門土地使用權(quán)及峽土地上建筑物優(yōu)、附著物所有很權(quán)的自然人、有法泡椒人和其他組織與，通過買賣、金交換、贈(zèng)與將寫房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給改他人的法律行內(nèi)為系。匆滅1題7戶、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓細(xì)應(yīng)遵循的原合則頭蹤房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)拾當(dāng)遵循合法、欄公平喝、醉衛(wèi)自愿和誠(chéng)實(shí)信哥用的原則雄。挑母1適8脫、樓花

劫竄預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)碗預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)列房?jī)r(jià)款總鐮額媽25握%卷以上時(shí)，可憑禿已在登記機(jī)關(guān)援備案的池泊摔買賣合同再轉(zhuǎn)務(wù)讓，并在合同慎背書上載明再鼓轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等飼情況。介1直9棟、房地產(chǎn)交換

越視房地產(chǎn)交換是套指當(dāng)事人將各宰自擁有的房地芽產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給田對(duì)方的法律行投為袍。受啟2壯0塞、房地產(chǎn)贈(zèng)與

宋陷茶房地產(chǎn)贈(zèng)與哀是指當(dāng)事人一摘方將自己擁有賄的房地產(chǎn)無償煉地轉(zhuǎn)讓給他人笛的法律行為。添2損1灑、房地產(chǎn)贈(zèng)與咐免交土地增值漠費(fèi)

處徐父母與子覽女之間、配偶詞之間的房地產(chǎn)袋贈(zèng)與、交換免騙交土地增值費(fèi)召。字匹2供2弄、房地產(chǎn)現(xiàn)售個(gè)合同、房地產(chǎn)毯預(yù)售合同

蘆欲購(gòu)買已竣工單驗(yàn)收、交付使蛾用的商品房，馳買賣雙方需簽鼠訂房地產(chǎn)現(xiàn)售奸合同獨(dú)。噴派購(gòu)買域尚芽棵未竣工驗(yàn)收的充房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)粘簽訂房地產(chǎn)預(yù)友售合同。勒潛擁2央3灣、房地產(chǎn)開發(fā)催商預(yù)售商品房量地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合浩的條件

售1滴、已交付全部委土地使用權(quán)出知讓金，取得土施地使用權(quán)證書眉；諒

桶2婆、持有建設(shè)工身程規(guī)劃許可證潑；瘡

喪3坦、除付清地價(jià)浸款外，投入開秘發(fā)建筑的資金槽已達(dá)工程預(yù)算扛總投資額記的竭25隸%童，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)撒計(jì)師驗(yàn)資；賴

影4關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)培商和金融機(jī)構(gòu)奏已簽訂預(yù)售款典監(jiān)管協(xié)議；塵

蕉5補(bǔ)、土地使用權(quán)撒未抵押或者已質(zhì)解除抵押關(guān)系慰。濤符合上列條件憑的，經(jīng)主管機(jī)隱關(guān)核準(zhǔn)每后腰,盛發(fā)給《房地產(chǎn)初預(yù)售許可證》燃，核定為外銷風(fēng)的商品住宅，傭還應(yīng)發(fā)給《商夫品住宅外銷可呆證》幸。記鳥頁2越4容、向開發(fā)商購(gòu)廟買一手商品房掠屬房地產(chǎn)二級(jí)愁市場(chǎng)轉(zhuǎn)移限。手牢2碎5沙、志邪向其它單位或喜個(gè)人購(gòu)買二手禮商品房屬房地巾產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)秋移栗。案救土2周6島、三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)廣移需交的稅違費(fèi)盈竭賣方應(yīng)交的稅衰費(fèi)有洽：預(yù)巡(1)頓游營(yíng)業(yè)稅：為售走價(jià)鴉的秀5肺%戶；障程(2)燒慶城建維護(hù)稅：槳為售價(jià)為萄的譜0籠臂05鴉%胖；攻辱(3)胳淡印花稅：為售同價(jià)悠的尤0佩抓05敘%謊；慚蒸(4)倒到有所得的，單求位須交所得志額貍15莊%達(dá)的單位所得稅投，個(gè)人須煮交竹20午%拾的個(gè)人所得稅鑼；思車(5)間飽有增值的，須撐交增值襲額堆20復(fù)%網(wǎng)的土地增值費(fèi)藝。撓儲(chǔ)殃買方應(yīng)交的稅狗費(fèi)有唉：胃(1)偉壇印花稅：為售騾價(jià)釘?shù)呐?漲諸05默%莖；另每證貼宴花著5嶼元才；乖(2)筆節(jié)登記費(fèi)：為登耗記價(jià)秧的記0皺攝1偵%第。湖2甚7緩、漏壞變更或解除房撓地產(chǎn)買賣合同

符客冶榨忙發(fā)生下列情形剝之一的，可以銅變更或解除房怒地產(chǎn)買賣合同素：沿爽康(騎一虧)靜爭(zhēng)經(jīng)當(dāng)事?lián)先巳び潆p方協(xié)商一致飽，并且不因此界損害國(guó)家利益搭和他人利益的都；虧墨齒(蠻二譯)云史因不可抗力致績(jī)使房地產(chǎn)買賣亭合同無法履行競(jìng)或者不能全部劣履行的列；愉盟消(霜三說)屆每因一方違約，垮使房地產(chǎn)買賣暫合同履行成為廁不必要的蹦；匆爆屆(乎四稼)請(qǐng)紐出現(xiàn)房地產(chǎn)買愿賣合同約定的廳變更或者解除景合同條件的。襖曾一方當(dāng)事人根牲據(jù)本條修第奶(暮二房)皺、棍(塔三島)反、洗(歇四排)蔽項(xiàng)的規(guī)定要求刷變更或者解除豈的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)紋通待知絕式對(duì)方。塞2喊8狀、房地產(chǎn)抵押

愁家躍蝴割指?jìng)鶆?wù)人或第急三珠人選(伐抵押設(shè)人蹲)居以其合法擁有忘的房地產(chǎn)作為增擔(dān)保物向債權(quán)恒人繭(栗抵瞞押緒卡權(quán)蒜人化)圣提供殊穴債務(wù)履行擔(dān)保碗的行為。房地反產(chǎn)按揭屬于房刑地產(chǎn)抵押的一慨種形式。

低2鍋9感、已抵押的房腹地產(chǎn)能轉(zhuǎn)讓

塔根據(jù)《中令華人民共和國(guó)呼擔(dān)保法》的規(guī)異定，已抵押的鴨房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)朋讓，但應(yīng)當(dāng)通弟知抵押襲報(bào)權(quán)人并告知受患讓人轉(zhuǎn)讓房地車產(chǎn)已經(jīng)抵押的葵情況；抵押人娛未通知抵押權(quán)貢人或者未告知雨受少讓深企人的，轉(zhuǎn)讓行揚(yáng)為無效古。蛾葉3串0媽、房地產(chǎn)變更乖登幸記瘡池(捕一軟)譯房地產(chǎn)使用用蔑途改變的靜；纏坦約(穗二成)常權(quán)利人姓名或酷名稱發(fā)生變化職的以；拖陵(邁三溝)搞房地產(chǎn)坐落名歪稱或房地產(chǎn)名爬稱發(fā)生變化的疫。敬態(tài)3骨1佳、遺失《房地繁產(chǎn)證》申請(qǐng)補(bǔ)義領(lǐng)

民顫杠《房地產(chǎn)證》予毀滅或遺失的趁，權(quán)利人應(yīng)聲息明遺失，乖調(diào)并向房地產(chǎn)所蔑在地的國(guó)土分艱局報(bào)失，申請(qǐng)椒補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)茅關(guān)收到申請(qǐng)后災(zāi)，刊登公告，威六個(gè)月后予以巾補(bǔ)發(fā)，并在《環(huán)房地產(chǎn)證付》偷或上注陰明障“父補(bǔ)誤發(fā)例”辯字樣陡。河貍3孝2蛙、申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《啟房地產(chǎn)證》需該提交的文件

壘杠葛(雀一搜)火刊登聲明的報(bào)蕩紙派；遞擇敏(棄二差)帽具結(jié)書算；歉昂鬼(蹄三偷)借回身份證明基；鍋營(yíng)糞(但四障)度需補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)忙證》申請(qǐng)誤書論橡少3頓3顯、集資房能否振銷售

酒備集資房不能銷拒售。只有經(jīng)市攻政府主管部門泛批準(zhǔn)，并發(fā)有鴉《預(yù)售許可證磚》、《銷售蒙許可尊摧證》或《外銷姐許可證》的商頌品房，才可以藍(lán)在市場(chǎng)上公開放銷售歉。稻世3雞4彎、土地使用權(quán)柱受讓人交清地啞價(jià)取得土地使臉用權(quán)后，同樣間要按規(guī)定交納名土地使用費(fèi)。孤因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行孫的是土地社會(huì)逐主義公有制，查土地所有權(quán)屬友國(guó)家所有，所蹦以每個(gè)使用土巴地的單位和個(gè)馳人，都應(yīng)交納蕩土地使用費(fèi)戴。肚翻3裹5偵、紅皮《房地往產(chǎn)證》

趁稅馬可以在市場(chǎng)上藍(lán)公開銷售的市允場(chǎng)商品房地產(chǎn)申，發(fā)紅皮《房絹地產(chǎn)證》。紅拉皮房地產(chǎn)證記思載的房地產(chǎn)可呢以買賣、抵押忠、出租劈。乳刻3籮6戒、綠皮《房地桑產(chǎn)證》

蒙爺凡有下列情狀形之一的房地邀產(chǎn)，頒發(fā)綠皮那《房地產(chǎn)證》帖：坑乓1電、以行政劃撥義方式獲得俗的土地使用權(quán)苗；謙記階2課、在行政劃撥奴的土地上建成五的房地產(chǎn)疊；軌兄3輔、通過協(xié)議方穿式并按協(xié)議地鷹價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地薯價(jià)款的土地使理用瞎權(quán)敲(謝以協(xié)議方式按宿市場(chǎng)地流價(jià)朽石標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)武款的除司外圈)壤，撇4煎、在繳付協(xié)議誕地價(jià)款的土地盈上建成的房地雜產(chǎn)壯；耐突5愚、獲得減免地奧價(jià)的土地使用贈(zèng)權(quán)榮；綁匠6件、在減免地價(jià)基的土地上建成棉的房地產(chǎn)漢；咬躺7緩、準(zhǔn)成本商品回房駝；指8顫、釣按鍛“紀(jì)房化改紅”宰取得的全成只本酒(報(bào)建筑費(fèi)用加室困外工程配套費(fèi)污用頓)蜘商品房宅；闖9敘、微利商品住裕宅寺；奶笛受劍驕1嶄0輩、農(nóng)村居民私例人住宅吧；搏堅(jiān)恢1木1封、房地產(chǎn)登記尋機(jī)關(guān)確認(rèn)的其惜它非市場(chǎng)商品剪房地產(chǎn)。姓3啟7擇、綠皮房地產(chǎn)牢證在什么情況至下可以轉(zhuǎn)讓、貓抵押、出此租鮮?種

燭凡綠皮本《房大地產(chǎn)證》記載慕的房地產(chǎn)，一脂律不得買賣。添需抵押、，典削當(dāng)、或出租的干，饒其應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國(guó)景土局依法批準(zhǔn)齡，并辦理相應(yīng)怨手續(xù)。出租的衫，需按租金生的趴6蠟%既向房屋租賃慎管劃馬理部門交費(fèi)，聞抵作地價(jià)款。貓4姿0轟、房地產(chǎn)投資蠢房地產(chǎn)投資牽兼涉的層面相當(dāng)簡(jiǎn)廣，而且需具齒備不少的相關(guān)膊專業(yè)知識(shí)。缺宗點(diǎn)是流動(dòng)性差樹，適合有相當(dāng)器多資金可以做蹤中長(zhǎng)期投資的姻人倚。沙

顯房地產(chǎn)可宜以算是相當(dāng)古哄老的投資工具穿，在過去，投毫資知識(shí)尚沒有用現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)繼，也沒有目前奉這么多投資分越析與策略時(shí)，誓大多數(shù)人都有愧這樣的觀念：欣有錢買房地產(chǎn)功放著，不管是非土地或房子，后將來總會(huì)賺錢臂。這是因?yàn)橥燎绲刈鳛橐环N資因源，具有稀缺膠性。隨著人口泡的增加，土地旨卻不增加，所魔以有保值的作們用。而且人口尤增加帶來需求正增加，使得房爬地產(chǎn)的價(jià)格上套揚(yáng)，出現(xiàn)增值膏的利益。另外額，人們都有一拐種觀供念望"差有土地就有財(cái)拾，有財(cái)就買調(diào)地饒"豐，所以對(duì)于房寫地產(chǎn)的投資有猶一種特別的喜街好。

櫻所以成功的購(gòu)駕置房地產(chǎn)，無眼論是自用，還仗是投資，都能預(yù)在持有期間保醋值或增值。禿二、房地產(chǎn)術(shù)晚語掃用地性質(zhì)：指宇規(guī)劃用地的使突用功能頃用地面積：指巨規(guī)劃地塊劃定奉的面積咸用地紅線：指溜經(jīng)城市規(guī)劃行曲政主管部門批的準(zhǔn)的建設(shè)用地?fù)?dān)范圍的界線。叛容積率：是反通映和衡量建筑勇用地使用強(qiáng)度美的一項(xiàng)重要指烤標(biāo)，是指地塊順內(nèi)建筑物的總針建筑面積與地浪塊面積的比值姨，即：嫌建筑容積灰率尺=辦小區(qū)內(nèi)總建筑摘面積之講和香/敏小區(qū)總占地面肅積慘×100潔%懲（總建筑面積許指小區(qū)內(nèi)住宅卡、公共建筑、紫人防地下室面像積總和）建筑控制高度份又稱建筑限高鋪，指地塊內(nèi)建詳筑物地面部分倆最大高度限制浴值。一般地區(qū)嘗，其建筑高度撇平頂房屋接女竹兒墻高度計(jì)算甘；坡頂房屋按趙屋檐和屋脊的蘆平均高度房計(jì)鐵算。建筑密度抱指地塊內(nèi)所有仙建筑物的基底詠面積占地塊面睜積的比例，即駛：重建筑密瘦度奴=慘建筑基底總面刮積充/浴綠化率：指各家類綠化用地總煌面積占該地塊慮總面積的比例皇。廣綠地臂率配=腳居住區(qū)綠地面刻積檢/居居住區(qū)用地總拐面磨積委×100%

錢綠化發(fā)率初=長(zhǎng)植被垂直投影礎(chǔ)面糾積黨/重居住區(qū)總面墾積唯×100%建筑間距系數(shù)鹿指遮擋陽光的通建筑與被遮擋暑陽光的建筑的肺間距為遮擋陽著光的建筑高度罪的倍數(shù)。多層栗標(biāo)準(zhǔn)饑：壓1.5傍層高：是指居吩室本層結(jié)構(gòu)頂兵面至上一層結(jié)盼構(gòu)頂面之間的嫩距離。鞋居住區(qū)用地組撕成⑴住宅用地遍⑵反壽公共服務(wù)及設(shè)管施用地⑶道路用地⑷綠地打住宅類型及用讀地特點(diǎn)建筑物分類償按建筑物使用贊性質(zhì)分類：⑴居住建筑⑵公共建筑⑶工業(yè)建筑⑷農(nóng)業(yè)建筑組按建筑物層數(shù)忽或總高度分類?。簞?lì)住宅通常按建蘿筑層數(shù)劃分纏1千—欺3用層為低層稿4特—施6兼層為多層購(gòu)7景—毫1墻2笑層為小高層而1負(fù)2繪層以上為高層蟻公共建筑為綜俊合性建筑，通夠常按建筑總高奴度劃分吸總高度超語過疫24顯m梁的為高層。正按建筑結(jié)構(gòu)分軟類：診紙⑴糟枝鋼結(jié)構(gòu)社；啊叔砍⑵舟資鋼筋混凝土結(jié)毒構(gòu)匯；影譯扔⑶齡地磚混結(jié)構(gòu)；膜⑷朗戚磚木結(jié)構(gòu)桃；帽劍層⑸爪紐簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)利按受力性能不射同，可分為剛牲性基礎(chǔ)和柔性壞基礎(chǔ)。罰按構(gòu)造形式不枯同，可分為條譯形基、獨(dú)立基頸、箋板基、箱面形基和樁基。董1租4誘、代房產(chǎn)證的種類妖⑴礎(chǔ)《房屋所有權(quán)露證截》飛—撐—解是房屋所有權(quán)廳人擁有其所購(gòu)漿房產(chǎn)的法律證季件，是證明房沙產(chǎn)歸屬的要件抵之一，它詳細(xì)給記載著產(chǎn)權(quán)人欠的姓名、房屋頭坐落、門牌號(hào)杜碼、建筑年代殼、建筑結(jié)構(gòu)和華建筑面積等。婚每套房產(chǎn)只有光一本《房屋所弄有權(quán)證》，它掃可以證明其房綠屋所有權(quán)人對(duì)懇該處房屋享有巾占有、使用、裳收益和處分的膊權(quán)利，并受到械法律保護(hù)。份糧吵⑵潤(rùn)杏《房屋共有權(quán)瓦證樹》麻—去—得指同一房產(chǎn)有惱兩個(gè)人以上的歉產(chǎn)權(quán)人共同主慕張權(quán)利，共同晶擁有對(duì)該套房校屋的支配權(quán)。佳當(dāng)房屋所有權(quán)齒人對(duì)房屋進(jìn)行濟(jì)買賣、抵押等掠處置時(shí)，必須替經(jīng)共有人書面源同意，否則房瑞產(chǎn)管理部門不窩予以辦理?；顺撷窍ǔ斗课菟?xiàng)權(quán)嗓證綁》批—魯—妙是規(guī)范人們?cè)谟≠J款買房過程奏中形成的一種使權(quán)利制約。它總包括抵押權(quán)和籃典權(quán)?，F(xiàn)在較理普遍的是抵押謀權(quán)，它記載著桶抵押權(quán)人和抵恒押人的名稱、凈抵押權(quán)價(jià)值、蒙抵押期限等內(nèi)證容。為抵押權(quán)知人發(fā)放《房屋街他項(xiàng)權(quán)證》，危它是雙方履行展權(quán)利和義務(wù)的樂法律保障。等灘雙方履行了法避定的義務(wù)，《喉房屋他項(xiàng)權(quán)證慣》就被注銷，雕抵押人也就成冰為真正的房屋鋪所有權(quán)人。晝1棚5躍、速戶型的基本要令素包括哪些襲⑴掀脅衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：期是否具備良好味的采光、通風(fēng)售，對(duì)人體健康琴和環(huán)境衛(wèi)生起縣重要的作用。廁喜套住宅臥室均磨應(yīng)直接采光，擠且至少應(yīng)有一鋸間臥室或起居添室具有良好的終朝向，能直接漿獲得日照，一愿般為南向，南趕偏東或南偏西粱不可大渾于段4雙5暖度。完紅住宅應(yīng)有良好摘的自然通風(fēng)，道即應(yīng)有在相對(duì)稀外墻上開窗所塔形成的穿堂風(fēng)賊或相鄰?fù)鈮Ρ诿C開窗所形成的維轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)麗單朝向的套型塞必須有通風(fēng)措扮施。事煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)氏生的油煙對(duì)人櫻體十分有害，貨因此，廚房應(yīng)弱有直接對(duì)外的樸采光，通風(fēng)窗羨（開向天井的災(zāi)窗）。容衛(wèi)生間應(yīng)有直為接采光、通風(fēng)廳窗。對(duì)無通風(fēng)鉤窗的衛(wèi)生間規(guī)少定應(yīng)設(shè)置出屋桿頂管道，并合采理安排進(jìn)風(fēng)和貸排風(fēng)管道。臥1咱7或、倡起價(jià)：埋指商品房在銷述售時(shí)各樓層銷饞售價(jià)格中的最疏低價(jià)格。阻鋤基價(jià)爹：療基價(jià)也叫基礎(chǔ)戚價(jià)，是指經(jīng)過艙核算而確定的袖每平方米商品吧房基本價(jià)格。讓商品房的銷售企價(jià)一般以基價(jià)竭為基數(shù)增減樓鎮(zhèn)層，朝向差價(jià)前后而得出。吵1閘8遠(yuǎn)、板均價(jià)鉗：指商品房在袋銷售價(jià)格相加圍之后的各數(shù)除李以單位建筑面錯(cuò)積的和數(shù)（銷子售總建筑面積襯），即得出每嚇平方米的均價(jià)殖。頃均價(jià)一般不是瞞銷售價(jià)，但也劇有例外，前段留時(shí)期某高層物都業(yè)推出與的摩"匯不計(jì)樓層、朝孩向，店以卵280觀0陶元／平方米統(tǒng)游一價(jià)銷絮售始"膀，即以均價(jià)作便銷售價(jià)，也不盆失為引人矚目節(jié)的營(yíng)銷策略。香1軍9旁、謝預(yù)售價(jià)擔(dān)：指商品房在聯(lián)期房時(shí)預(yù)售的昂價(jià)格。算2哀0柿、陷標(biāo)價(jià)鉛：又稱報(bào)價(jià)、巧表格價(jià)，是商丹品房出售者在宴其沙“寸價(jià)目倒表恨”掏上標(biāo)注的不同垃樓層、朝向、調(diào)戶型的商品房益的出售價(jià)格。巧2幼1哨、盡成交價(jià)勿：是商品房買螞賣雙方的實(shí)際仗交易價(jià)格。湊2探2字、淡商品房的使用阿率瓣：指房屋的使擊用面積與建筑碰面積的比例。盈23心、躍層式商品黎房克：指由上、下你兩層樓面、臥虹室、起居室、癢客廳、衛(wèi)生間舒、廚房及其它寺輔助用房，并輛采用戶內(nèi)單獨(dú)咸小樓梯連接的咽房屋，上下層燥高一樣?；?褲4暫、臉土地使用權(quán)出暈讓方式肚：招標(biāo)方式拍賣方式掛牌方式協(xié)議出讓腿2壤5顧、嶺土地使用權(quán)的蘆出讓年限扁居住用候地柳7哨0煉年押工業(yè)用器地樂5兵0青年暢教育、科技、頭文化衛(wèi)生、體廟育用隱地找5芝0占年獅商業(yè)、旅游、予娛樂用競(jìng)地熟4硬0士年福綜合或其他用蝕地妥5面0柴年物26查、土地使用權(quán)或終止、續(xù)期趕土地使用權(quán)因峽土地滅失而終廟止瘋因土地使用者危的拋棄而終止想仔皆②員牙續(xù)期：銹土地使用權(quán)出巖讓合同約定的暖使用年限屆滿深，土地使用者拼需要繼續(xù)使用比土地的，應(yīng)當(dāng)餃至遲于期滿前顯一年向土地管訪理部門提出申醫(yī)請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)由期的，應(yīng)當(dāng)重概新簽訂土地使餐用權(quán)出讓合同增，按規(guī)定支付辣地價(jià)款并更換召土地權(quán)屬證件羅。彈2尚7喘、言商品房預(yù)售的遷條件五證俱全醋《國(guó)有土地使亮用證》旅《建設(shè)用地規(guī)捷劃許可證》核《建設(shè)工程規(guī)旅劃許可證》清《施工許可證遣》去《商品房預(yù)售縣許可證》故翅?、谔野刺峁╊A(yù)售的顧商品房計(jì)算，柳投入開發(fā)建設(shè)響的資金達(dá)到工謊程建設(shè)總投資覆的炊25刪%凝以上，并已確蔥定施工進(jìn)度和翻竣工交付日期富。29、其它眨斯產(chǎn)權(quán)證書削

村產(chǎn)權(quán)證書是磨指都"巾房屋所有權(quán)悶證效"才和捕"焰土地使用權(quán)北證蛙"袖。房屋產(chǎn)權(quán)證島書包括：產(chǎn)權(quán)錦類別、產(chǎn)權(quán)比奇例。房產(chǎn)坐落替地址、產(chǎn)權(quán)來扛源、房屋結(jié)構(gòu)蠶、間數(shù)、建筑退面積、使用面涼積、共有數(shù)紀(jì)該要、他項(xiàng)權(quán)利畫紀(jì)要和附記，戀并配有房地產(chǎn)撕測(cè)量部門的分盒戶房屋平面圖童。匠

暑使用權(quán)房

化使用權(quán)房是指鉛由國(guó)家以及國(guó)攻有企業(yè)、事業(yè)瑞單位投資興建宗的住宅，政府射以規(guī)定的租金甜標(biāo)準(zhǔn)出租給居影民的公有住房翅。

微期房

貝期房是指開發(fā)辭商從取得商品價(jià)房預(yù)售許可證騰開始至取得房贏地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)怖證止，在這一屑期間的商品房侄稱為期房，消營(yíng)費(fèi)者在這一階澤段購(gòu)買商品房弟時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合旱同。期房在港巷澳地區(qū)稱做為鑼買擁"宅樓他花趟"腐，這是當(dāng)前房仿地產(chǎn)開發(fā)商普煎遍采用的一種押房屋銷售方式聞。購(gòu)買期房也自就是購(gòu)房者購(gòu)欄買尚處于建造街之中的房地產(chǎn)缸項(xiàng)目。而在成削都市通常對(duì)期毛房的理解是未遵修建好，尚不良能入住的房子臟。丈

趕現(xiàn)房

拼所謂現(xiàn)房是指睛開發(fā)商已辦妥道房地產(chǎn)權(quán)證（貿(mào)大產(chǎn)證）的商弟品房，消費(fèi)者蠶在這一階段購(gòu)讓買商品房時(shí)應(yīng)倡簽出售合同。團(tuán)在成都市通常涌意義上指的現(xiàn)墨房是指項(xiàng)目已泉經(jīng)竣工可以入妹住的房屋野。拍饞準(zhǔn)現(xiàn)房

博準(zhǔn)現(xiàn)房是指房豎屋主體已基本枝封頂完工，小親區(qū)內(nèi)的樓宇及嘗設(shè)施的大致輪燒廓已初現(xiàn)，房落型、樓間距等脫重要因素已經(jīng)遞一目了然，工碎程正處在內(nèi)外狀墻裝修和進(jìn)行適配套施工階段奸的房屋裕。讀犧共同共有房產(chǎn)

卸共同共有房產(chǎn)悼：指兩個(gè)或兩圍個(gè)以上的人，今對(duì)全部共有房善產(chǎn)不分份額地?zé)嵯碛衅降鹊乃?jìng)有權(quán)名。籠

號(hào)共有房產(chǎn)叨

腔共有房產(chǎn)：指肉兩個(gè)或兩個(gè)以富上的人對(duì)同一址項(xiàng)房產(chǎn)共同享迫有所有權(quán)浪。褲

痛尾房啄

沈尾房又稱掃尾射房。它是房地虹產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶餡零售時(shí)代的產(chǎn)許物，是空置房純中的一種。一貨般情況下，當(dāng)較商品住宅的銷褲售量達(dá)糖到庸8賽0芹％以后，一般隆就進(jìn)入房地產(chǎn)作項(xiàng)目的清盤銷矩售階段，此時(shí)捕所銷售的房產(chǎn)體，一般稱為尾流房。開發(fā)商經(jīng)施過正常的銷售室后剩下了少量圾沒有競(jìng)爭(zhēng)力的暢房子，這些房辣子或朝向不好拆、采光不足，棋或是樓層不佳輛、位處兩級(jí)，領(lǐng)其中一層大多末不帶小花園且姜遮擋較嚴(yán)重肅。云

老爛尾房

鄭爛尾房是指那牧些由于開發(fā)商慚資金不足、盲殲?zāi)可像R，或者筒錯(cuò)誤判斷供求附形勢(shì)，開發(fā)總哈量供大于求，犯導(dǎo)致大面積空闖置，無法回收譯前期投資，更丙無力進(jìn)行后續(xù)己建設(shè)，甚至全沿盤停滯的積壓峰樓宇塌。班"床爛粱尾卡"碰的情況一般不橫會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)禮推出銷售的時(shí)浸候的，而是隨委著項(xiàng)目的不斷第推進(jìn)，一步步語顯現(xiàn)。

便配建設(shè)施

悲配建設(shè)施是指啞與住宅規(guī)?；蚨c人口規(guī)模相劃對(duì)應(yīng)配套建設(shè)烏的公共服務(wù)設(shè)惕施、道路和公斬共綠地的總稱港。乘混公共活動(dòng)中心

梢公共活動(dòng)中心址是配套公建相險(xiǎn)對(duì)集中的居住閱區(qū)中心、小區(qū)洞中心和組團(tuán)中球心等百。豬

賤房屋產(chǎn)權(quán)嚇

咽房屋產(chǎn)權(quán)是指蜓房產(chǎn)的所有者霉按照國(guó)家法律調(diào)規(guī)定所享有的佛權(quán)利，也就是消房屋鼓各炎賄項(xiàng)權(quán)益的總和建，即房屋所有言者對(duì)該房屋財(cái)許產(chǎn)的占有、使啊用、收益和處筑分的權(quán)利梅。渡

游建筑小品鹿

柄建筑小品是指原既有功能要求唇，又具有點(diǎn)綴飽、裝飾和美化非作用的、從屬豎于某一建筑空推間環(huán)境的小體赴量建筑、游憩快觀賞設(shè)施和指闖示性標(biāo)志物等各的統(tǒng)稱。三、建筑識(shí)圖頸四、計(jì)算戶型看面積復(fù)五、銀行按揭李知識(shí)冰●疾按揭，英文原取來搜叫大MORTGA扔G哄E火，通俗的意思括就是抵押，用己客戶自已新買錦的房做抵押，銳向金融機(jī)構(gòu)申喪請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，燃承諾定期償還爹貸款本息。摔●費(fèi)辦理銀行按揭度需具備的條件尸：哨1象、具有城鎮(zhèn)常寫住戶口或者有指效居留身份；修2昏、有穩(wěn)定的職伯業(yè)和收入；信勻用良好，有償忌還貸款本息的乒能力；傘3隙、有購(gòu)買住房豪的合同或協(xié)議洞；耐4磁、以不低于所蟲購(gòu)房款總價(jià)其的灶20五%固作為首付款；娘5打、有貸款人能禿力的單位或個(gè)細(xì)人作為擔(dān)保人常；蔑6武、貸款規(guī)定的綿其他條件。道以上條件需準(zhǔn)敘備的材料：身問份證（申請(qǐng)為往一人以上者，濾各人均需要提服供）、戶口本裂、職業(yè)、收入絮證明、貸款人賽所在單位的營(yíng)花業(yè)執(zhí)照、個(gè)人捧人名章及照片午等薪●晌休根據(jù)建設(shè)部《達(dá)城市房地產(chǎn)抵蜜押管理辦法》勇，下列房地產(chǎn)方不得設(shè)定抵押逮：控1痰、權(quán)屬有爭(zhēng)議租的；能2添、用于教育、挪醫(yī)療、市政等狼公共福利事業(yè)使的；壟3商、列入文物保宣護(hù)的建筑物和哈有重要紀(jì)念意渾義的共他建筑是物；蹦4妖、依法已公告儲(chǔ)列入拆遷范圍腎的；障5芒、被依法查封薪、扣押、監(jiān)管命或者以其他形霸式限制的；禾6資、依法不得抵同押的。際廁價(jià)●亮膀貸款共分為三現(xiàn)種形式：公積跨金貸款；商業(yè)煙貸款；組合貸唯款警1早、公積金貸款偉喂瓜著市住房公積金竊是市（縣）政減府用于解決行舉政事業(yè)單位職繁工及中低收入罰的居民住房問三題的專項(xiàng)基金均。城市住房基伍金從同級(jí)財(cái)政吐現(xiàn)在用于住房席建設(shè)、維修、著管理和補(bǔ)貼的虛資金，當(dāng)?shù)靥釣a取住房固定資叢產(chǎn)投資方向調(diào)熟節(jié)稅、房地產(chǎn)雪稅、土地使用裙權(quán)出讓金，以姐及出售屬于國(guó)甜有資產(chǎn)的住房?jī)椿厥召Y等渠道刻籌集純。搖2、商業(yè)貸款凳個(gè)人住房商業(yè)固性貸款是銀行棉用其信貸資金域所發(fā)放的自營(yíng)灰性貸款。具體聰指具有完全民遲事行為能力的顫自然人，購(gòu)買難本市城鎮(zhèn)自住挖住房時(shí)，以其玉所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)盛住房（或銀行兵認(rèn)可的其他擔(dān)枝保方式）為抵晌押，作為償還掀貸款的保證而帶向銀行申請(qǐng)的然住房商業(yè)性貸進(jìn)款。（抵押貸僅款是商業(yè)性貸飽款中的一種貸爬款方式顏）鐵研個(gè)人住房商業(yè)燈貸款是我國(guó)公慕民因購(gòu)買商品種房而向銀行申釣請(qǐng)的一種貸款虛，有關(guān)銀行規(guī)樣定，凡符合下庸列兩種情況之束一的，即可申狂請(qǐng)貸款品種：摔一是參加住房瞞儲(chǔ)蓄的居民；賓二是住房出售塔商和貸款銀行圾有約定，由房胡地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)乓為居民購(gòu)房貸儲(chǔ)款向銀行提供廁提保。3、組合貸款賽個(gè)人住房組合釀貸款是指，符坡合個(gè)人住房商侍業(yè)性貸款條件勻的借款人又同卻時(shí)繳存住房公勿積金的，在辦玻理個(gè)人住房商鉆業(yè)貸款的同時(shí)腔還可以申請(qǐng)個(gè)趴人住房公積金讀貸款，及借款蟲人以所購(gòu)本市封城鎮(zhèn)自住住房退（或其他銀行戶認(rèn)可的擔(dān)保方斥式）作為抵押鍛可同時(shí)向銀行惑申請(qǐng)個(gè)人住房淋公積金貸款和籌個(gè)人住房商業(yè)壘性貸款。善●姓態(tài)按揭貸款所需斧資料及費(fèi)用所需資料：仗購(gòu)房協(xié)議書（鏟簽字按手印）藥《商品房預(yù)售旗合同》補(bǔ)充協(xié)良議暈業(yè)主身份證復(fù)丑印件四份、戶喂口本、暫住證擁復(fù)印件一份，段結(jié)婚雙方資料殼。功供款人及配偶呢所在單位提供李月收入情況證切明。吵夫妻雙方如戶短口沒在一起提志供結(jié)婚證復(fù)印折件帆如是個(gè)體，一亞定提供營(yíng)業(yè)執(zhí)澤照和近期兩月喇納稅證明。墓如是單身提供竊父母或哥姐的擋共擔(dān)債務(wù)的證畢明人，需簽字消、按手印。倘辦理按揭所需冠費(fèi)用：郊抵押手續(xù)費(fèi)：俊房?jī)r(jià)的冊(cè)保費(fèi)都：做1虛—伸—勺9傍年貸款的萬分設(shè)之某八征銹皇年限燃，赴1菜0待年以上貸款的亂萬分之六糊乘舍印易年限；月存款；量印花稅：貸款站額的萬分賽之校房留；癥辦理時(shí)還需首描付收據(jù)和身份么證原件。成三、銷售人員能應(yīng)盡力讓客戶纖在銀行要求的架時(shí)間辦到銀行問辦理相關(guān)手續(xù)落。您●僵主房地產(chǎn)貸款程燃序般貸款申撤請(qǐng)纖裁2拍、受理申誓請(qǐng)傲鋒3糾、貸前審查喇簽訂合捧同彩尾5膀、發(fā)放貸濱款謝眠6測(cè)、貸款歸還廁7維、合同變球更患透8廳、貸款結(jié)清庭六、涉及房地園產(chǎn)交易的費(fèi)用臘（實(shí)際以當(dāng)?shù)嘏炚?guī)定為準(zhǔn)得）相房產(chǎn)登記、辦嚷證蓋費(fèi)伏8友0堵元型抵押手續(xù)合費(fèi)皂敘8集0完元辛辦理土地證手漆續(xù)毛費(fèi)吃3肥3嫂元持契久稅斬平燈柿槽總房款謹(jǐn)?shù)膼?%參公共維修基黎金蔬副字總房款盼的父2%城七、國(guó)家及當(dāng)盾地的房地產(chǎn)走趣勢(shì)勺●盼二十一世紀(jì)福中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)匯展趨勢(shì)冰

墓?jié)伯?dāng)前中國(guó)大陸各房地產(chǎn)所處的碧環(huán)境泊（一）計(jì)劃經(jīng)升濟(jì)正向市場(chǎng)經(jīng)什濟(jì)轉(zhuǎn)變

宏

領(lǐng)1搖、商業(yè)思想。突在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的蹈條件下，人們睡幾乎不用花費(fèi)念太多的心血去岡競(jìng)爭(zhēng)；但在尺盡市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件書下，各種競(jìng)爭(zhēng)頓的花招全部出接來了。我們必熔須了解現(xiàn)在市噸場(chǎng)需求什么標(biāo)漂準(zhǔn)的房地產(chǎn)？渡這種標(biāo)準(zhǔn)的房農(nóng)地產(chǎn)推出以后獎(jiǎng)賣給誰？什么蹈樣的價(jià)格？市第場(chǎng)欠缺什么？啞這就是要對(duì)市夸場(chǎng)做一個(gè)充分壁的了解，逐步匹樹立商業(yè)思想家。

鍋

抗2師、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。腫現(xiàn)在在房地產(chǎn)料市場(chǎng)上有各種票不同價(jià)格的競(jìng)恢爭(zhēng)膏。病A羅級(jí)您、弄B棕級(jí)繁、乓C拐級(jí)等不同級(jí)別焦的房地產(chǎn)價(jià)格忍不同；不同地子段上的房地產(chǎn)羊也有差異；設(shè)熔備、文化、房欠型、房屋面積仰的大小、房屋邁的樓層上的差躍異都會(huì)產(chǎn)生各輕種不同的價(jià)格寧。比如，過去挨在臺(tái)灣房地產(chǎn)醒的一樓價(jià)較高膊，但在國(guó)內(nèi)一失樓價(jià)格低。這哲就是地區(qū)性的慚差異。在商場(chǎng)煮的面積上，香墓港、臺(tái)灣地區(qū)憲以及其他國(guó)家味的很多商場(chǎng)都照已經(jīng)分割切開鬼做買賣。往往且進(jìn)門的地方或葡主要走道的地射方跟副走道的蹈地方與次走道注的地方價(jià)格差北異非常大。因突為，它所帶來害的收益是完全倍不同的。

耗

基3單、通路競(jìng)爭(zhēng)。扭我們以前賣房盈子，會(huì)通過各敬種渠道。但最組近產(chǎn)生很多新扇的通路。有的綿運(yùn)用電腦網(wǎng)絡(luò)順賣房子；有的伶國(guó)際開發(fā)方案吃運(yùn)用電腦網(wǎng)絡(luò)惹把所有的開發(fā)表計(jì)劃傳遞給所姥有有資格、有徐希望的投資者援。加遇入慚WT拾O鐵后，外國(guó)的中偏介機(jī)構(gòu)、電腦千網(wǎng)絡(luò)會(huì)把國(guó)外均新的開發(fā)計(jì)劃剃傳達(dá)到每個(gè)參捆與者手上。

箭

垂4移、市場(chǎng)目標(biāo)。穩(wěn)在亞洲地區(qū)講脊地段跟北美地懂區(qū)的人講地段秘是有不同涵義錦的。在亞洲講廉地段是按照現(xiàn)類有城市發(fā)展人除口分布密度來蓄確認(rèn)這個(gè)地段委的好壞，同時(shí)順確認(rèn)了土地的抄價(jià)格和房地產(chǎn)殘的價(jià)格。在北你美地區(qū)做地段幟分析的時(shí)候不乎是這個(gè)涵義，屯他們把整個(gè)區(qū)涉域的人口結(jié)構(gòu)粘、消費(fèi)模式、糠消費(fèi)能力、教輔育水平甚至不莖同種族產(chǎn)生不梨同的消費(fèi)、文獅化差異等方面刪都會(huì)選擇出來鬼細(xì)細(xì)地分析，棟看市場(chǎng)需要什扯么樣的產(chǎn)品。暴就是說美、加由地區(qū)做一個(gè)開僚發(fā)案是從市場(chǎng)飲開始的，而我粉們做一個(gè)開發(fā)臣案是從一塊土云地開始的，是蒙完全不同的觀具念。

齊

姓5憶、并購(gòu)與策略穿聯(lián)盟。在計(jì)劃勢(shì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)寧經(jīng)濟(jì)時(shí)，我們勉會(huì)產(chǎn)生很多并體購(gòu)與策略結(jié)盟敏的事情。過去訊的并購(gòu)、結(jié)盟莊往往很單純，坊但未來的房地旨產(chǎn)公司跟中介秩公司、廣告行儉銷公司、家具麗公司、電器公么司等不同性質(zhì)屢的公司也許會(huì)蕉做水平與垂直貸的一種策略結(jié)擁盟，甚至于并掌購(gòu)在一起。這納時(shí)候房地產(chǎn)所聰帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)扔業(yè)都有錢賺，跪都可以創(chuàng)造新膛的市場(chǎng)，同時(shí)錯(cuò)又強(qiáng)化你本有逮的市場(chǎng)。房地膏產(chǎn)公司，只要撿資金足夠、擁垮有市場(chǎng)，增加格這些策略結(jié)盟希通常會(huì)加大投羞資效果。

回（二）科技改籃變了人們的生虧活形態(tài)

扁

忘1運(yùn)、資訊與通訊渣。資訊產(chǎn)業(yè)的打發(fā)達(dá)，像電腦稀網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)沫展，使將來辦棄公室的空間縮尊小。在紐約等乏城市里辦公樓鋤很貴，于是很巨多公司開始讓壺公司職員用電野腦在家里聯(lián)系砌、操作。對(duì)許挑多職員來講，健在家辦公可以脾照顧到小孩和耽家庭，雙方都巨有利。他們是冠完全以你的績(jī)霧效來評(píng)斷你對(duì)朋公司的貢獻(xiàn)。偷像菲利浦公司仙在臺(tái)灣的部分椅，弊近框3盾0土％的職員在家宵操作，公司把附業(yè)務(wù)直接通過坐電腦傳給他們?nèi)?。上述工作形屋態(tài)使整個(gè)房地治產(chǎn)的概念也發(fā)蜜生改變。

縮

筍2像、信息港與郊辨區(qū)買房。以前租城市以公路相漸連，鐵路交匯虎的地方一般是曬一個(gè)重要城市疏，港口是一個(gè)犁重要城市，海復(fù)港跟鐵路交匯王的地方也是一生個(gè)重要城市，岔后來還有空港附。發(fā)展到現(xiàn)在標(biāo)我們講資訊港助?，F(xiàn)在衡量一破個(gè)城市發(fā)達(dá)與叢否，是看這個(gè)梢城市所發(fā)出來回的電訊密集度聯(lián)，密集度越高捷代表它的交易戚程度越高、文受明程度越高、新生意越來越火都。國(guó)外已經(jīng)有放很多有錢人聚爐集在一個(gè)風(fēng)景路優(yōu)美的村子里宋，在這里可以如操縱紐約、西峽雅圖或者洛杉濁礬的很多事業(yè)騰。他不必親自亞出門到會(huì)場(chǎng)，止他可以通過各條種電話（多方頁電話）會(huì)談；躺可以通過電視叮、或者攝影機(jī)輸來相互對(duì)談。碎購(gòu)物的概念改砌變得更大，買傾東西可以通過膛電腦按一下鍵底，就送到你家恐來了。所以，孔它改變了你的唱生活消費(fèi)形態(tài)光。這樣，使得錫道路的使用率悼降低，疏解了慈城市交通問題哄。因此，比較滑多的人更喜歡淹郊區(qū)的房子。

顆（三）國(guó)際化崗與加婆入啄WT駐O皆后的競(jìng)爭(zhēng)

銅

冰奶入世后，經(jīng)濟(jì)瞧格局?jǐn)U大到國(guó)哪際，即全球的隔國(guó)外企業(yè)。國(guó)嶺外企業(yè)在經(jīng)驗(yàn)偽、背景、技術(shù)腫上面都具有領(lǐng)嘗先的優(yōu)勢(shì)。這謠種優(yōu)勢(shì)當(dāng)然會(huì)礎(chǔ)帶來沖擊。我息相信，這種沖氧擊中國(guó)人有能弦力應(yīng)對(duì)，有能俱力把它吸收進(jìn)席來并且發(fā)揚(yáng)光唐大的。

冷

湖1睬、國(guó)際分工下逗的成本競(jìng)爭(zhēng)。背加紡入豎WT己O商以后，生產(chǎn)單牲位可能是分布陽在全球各地。寬資源分配不同賄，就會(huì)有不同鎖的成本規(guī)模，陵這樣就可以選適擇成本最低、昨最有效率的地傻方把它組裝起麗來。如耐克鞋鴨，鞋底往往是內(nèi)意大利的，內(nèi)攤皮是臺(tái)灣的，騰組裝是在中國(guó)獲大陸。在國(guó)外湊的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)單位，往往也予會(huì)衡量世界上制哪里的建材能鉤獲得最好的成起本效益。

李

幼2境、市場(chǎng)與行銷虜策略。過去我狠只要了解國(guó)內(nèi)穴這個(gè)城市就可靠以了；現(xiàn)在公江司的業(yè)務(wù)可以示推廣到其他國(guó)輪家去，別的國(guó)核家的開發(fā)公司疤也會(huì)進(jìn)入我們堂的系統(tǒng)。房地告產(chǎn)雖然屬于地混區(qū)性的市場(chǎng)，糾但外商是可以街進(jìn)來的。同時(shí)福，改革開放以蝴后異地購(gòu)房的尼情況會(huì)越來越交多。

悄

商3誘、營(yíng)運(yùn)型的不鐮動(dòng)產(chǎn)。百貨公紫司、購(gòu)物中心漂以及醫(yī)院飯店曾，還有會(huì)展中斯心都是房地產(chǎn)澆，我把它稱作宴營(yíng)運(yùn)型房地產(chǎn)訂，而不是買賣濟(jì)型的房地產(chǎn)。封營(yíng)運(yùn)型的房地液產(chǎn)跟買賣型的嫩房地產(chǎn)最大的葬差異在于，買承賣型的不動(dòng)產(chǎn)患當(dāng)房子做好了臟賣給你之后，恩我的責(zé)任跟權(quán)浮利都沒有了。扁但是，對(duì)于營(yíng)餐運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)來講，我會(huì)長(zhǎng)區(qū)期地?fù)碛兴骈L(zhǎng)期地去營(yíng)運(yùn)闊它，讓它產(chǎn)生沸很好的績(jī)效。劍這時(shí)，我不但罩在周圍土地上得賺錢，同時(shí)也隸在這個(gè)量體上元長(zhǎng)期地得到利千益回報(bào)。現(xiàn)在辯我們大家都注孔意到買賣型的基不動(dòng)產(chǎn)上面去葬了，很少注意坑到營(yíng)運(yùn)型的不鹿動(dòng)產(chǎn)。我們應(yīng)駱該看到，這種窗營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)缺產(chǎn)未來市場(chǎng)很者大。

毫

誦到二、房地產(chǎn)業(yè)號(hào)發(fā)展面臨的機(jī)舌遇

躬（一）城市房戚地產(chǎn)的重組、途開發(fā)與變機(jī)

爬

存湯由于上述現(xiàn)象脊，我們城市里晶的房地產(chǎn)開始更重組。在中國(guó)博大陸可以運(yùn)用么土地國(guó)有這一弱原則來進(jìn)行城備市土地改造和笑土地開發(fā)。上畢海新開發(fā)了浦懶東，完善了各硬種配套設(shè)施、由市場(chǎng)功能很全硬，所以大家愿童意搬到一個(gè)新印環(huán)境里面去?？陶羊v空出老來的市區(qū)的舊杯房子改造成新川天地。我們國(guó)商家這種機(jī)會(huì)到遍處都是。房地決產(chǎn)重組創(chuàng)造新堤的環(huán)境，就產(chǎn)命生了很多的商景機(jī)，也產(chǎn)生了家很多購(gòu)買的機(jī)俘會(huì)。

帽

寺1叉、應(yīng)變和善變晨。在這樣一個(gè)遠(yuǎn)變動(dòng)的時(shí)代里討，是否具備市晶場(chǎng)的細(xì)分及掌鍋握變動(dòng)的能力竹成為發(fā)展的關(guān)四鍵。臺(tái)灣是中濾國(guó)一個(gè)邊陲小賀島，在經(jīng)過幾漸十年的經(jīng)營(yíng)之譯后，它具有了掉先進(jìn)的生產(chǎn)力暫與較高的生產(chǎn)付效率。臺(tái)灣因加為內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)奇生的世界競(jìng)爭(zhēng)川力，使它的電桂腦產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)蝶占有率曾經(jīng)在淹全世界占第一做位。說明我們抬中國(guó)人掌握變逗機(jī)的能力、甚步至于領(lǐng)導(dǎo)變機(jī)繳的能力都是超括強(qiáng)的。我們中槽國(guó)人在美國(guó)的拆社會(huì)里一樣可誰以生存，過去栽做餐館、做洗定衣店的是老華萌僑；我們的新診華僑已滲入到疑美國(guó)高科技產(chǎn)本業(yè)里面。在房溜地產(chǎn)方面也一姐樣，今天誰能遇在許多領(lǐng)域進(jìn)瀉行新的修改、文修正、變動(dòng)，師領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流富、創(chuàng)造人類所朗需要的新產(chǎn)品慮，那么誰的產(chǎn)衡品就備受歡迎魯。

艦

償2睜、找變求發(fā)展面。我們城市里蒼面有很多公共榴設(shè)施都在不斷適的改建、變動(dòng)誠(chéng)，包括大劇院蕉、飯店、醫(yī)院握、會(huì)展中心、記運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等等也派要變。由于這原些公共設(shè)施在貢變，也帶動(dòng)我麥們周圍房地產(chǎn)蘆產(chǎn)生變動(dòng)。這率是一個(gè)變動(dòng)的均時(shí)代，唯一的臥不變就是經(jīng)常迎變動(dòng)。十年以劍前在上海談辦怕公，大部分是鋒在浦西?，F(xiàn)在集談辦公，一定毯是在浦東。原醫(yī)因就是浦東推修出來的全部是甚最新的不動(dòng)產(chǎn)延，使很多世界袍上閃前票50斯0哲強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)害入浦東，于是乓產(chǎn)生了一個(gè)集眉結(jié)效應(yīng)，這種泄集結(jié)改應(yīng)就更硬增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)屠域的發(fā)展。

膝（二）在滿足賭市場(chǎng)基本需求碼條件下的再開蜂發(fā)階段

做

麗切過去我們大家疊都只注意到住泉宅和一般的辦改公室，但是實(shí)敘際上營(yíng)運(yùn)型的搭不動(dòng)產(chǎn)擁有一啟個(gè)很廣闊的需慘求面的開發(fā)空凈間。做一個(gè)營(yíng)閑運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)跳或者要做一個(gè)告住宅開發(fā)的時(shí)齡候，面對(duì)的消尸費(fèi)者是完全不屑一樣的。就像柄在上海做房地拋產(chǎn)，外環(huán)馬路牢內(nèi)的房地產(chǎn)跟酒環(huán)外的房地產(chǎn)就就不一樣。因搜為，人口結(jié)構(gòu)艙不同，人口的執(zhí)數(shù)量、品質(zhì)、蛇所受教育程度洪都不一樣。不縣能用同樣的方藏式去放在不同漿的市場(chǎng)上來行木銷，應(yīng)該根據(jù)謹(jǐn)這個(gè)市場(chǎng)的特梯性來做好行銷堆規(guī)劃、廣告以術(shù)及整個(gè)產(chǎn)品設(shè)理計(jì)、設(shè)備的選吼擇，在一個(gè)相兆對(duì)穩(wěn)定階段的群基礎(chǔ)上再開發(fā)爬就是我們目前囑的機(jī)會(huì)。重新密開發(fā)這些東西養(yǎng)，這就回到了扁地區(qū)性商業(yè)設(shè)防施及市場(chǎng)需求植，這就又給我碑們很多的新機(jī)叮會(huì)。

煙（三）初級(jí)開援發(fā)中的市場(chǎng)商魚機(jī)

燥

晚1氣、產(chǎn)品變化。驕我們房地產(chǎn)企雁業(yè)有各種住房模產(chǎn)品，產(chǎn)品的灶變化非常大。東我們國(guó)內(nèi)也有泄因變化而產(chǎn)生域的新觀念，并厚對(duì)市場(chǎng)帶來沖庭擊，這個(gè)沖擊傍都是良性的，初它會(huì)帶動(dòng)我們桌整個(gè)社區(qū)規(guī)劃示、整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)斷的良性發(fā)展。

析

瘋2廚、科技發(fā)展。予從去年開始，墊上海市的汽車算自有率一直在茂提升。因?yàn)槌羌际泄吩O(shè)施發(fā)透展較快，使整培個(gè)城市擴(kuò)張了璃；也因?yàn)橄M(fèi)陰貸款的執(zhí)行而皮增加了很多汽壇車的消費(fèi)。所晚以，由于衣食俊住行等方面科荒技上的改良，拖就改變了我們信很多環(huán)境生活緒形態(tài)。郊區(qū)很屆多別墅式的房淚子也開發(fā)出來階了，別墅里面手各種新的科技克功能也都用上非了?？萍紩?huì)使阻我們房地產(chǎn)產(chǎn)沈生新的變動(dòng)，膛我們應(yīng)該掌握成住這種變動(dòng)。

克

禮3糕、有效的合理辯經(jīng)營(yíng)所帶來的窮市場(chǎng)商機(jī)。目味前所有的市場(chǎng)卵營(yíng)運(yùn)管理上面裕都充滿著可以綱繼續(xù)開發(fā)的空巡間，充滿著可蛙以繼續(xù)提高效繳率的改革空間迅，這種改革的加空間可以為我擁們提供一個(gè)很妨好的商機(jī)與價(jià)逮值。

霜三、存在的問慣題

哈

踏送（一）為一個(gè)睜開發(fā)案找一個(gè)爪市場(chǎng)的盲目導(dǎo)您向式投資模式

脆

暗以如何為一個(gè)市譽(yù)場(chǎng)去找一個(gè)開謎發(fā)案呢？我曾西經(jīng)做過一個(gè)購(gòu)權(quán)物中心。我先尋去找市場(chǎng)上我毯的市場(chǎng)空間在遺哪里，找到這杠個(gè)市場(chǎng)空間后很，我就找了一雹家市場(chǎng)研究公異司來論證這個(gè)查市場(chǎng)是否存在霜，當(dāng)被論證存油在且非常有潛疏力的時(shí)候，我紅才去找土地。鑄我一共找了將塵近岡1左0外個(gè)標(biāo)的，通過有對(duì)每一個(gè)標(biāo)的頭地段、交通、幫位置、出入狀衫況，它的人口伍結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水撞平、教育水平區(qū)的評(píng)估，我選述了一個(gè)。于是炭我就做了財(cái)務(wù)登計(jì)劃，拿這個(gè)卸計(jì)劃與土地的筑標(biāo)的，我做了何一個(gè)簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)員；然后，我再遷組織一個(gè)經(jīng)營(yíng)泳團(tuán)隊(duì)，一個(gè)開恩發(fā)團(tuán)隊(duì)，請(qǐng)了揚(yáng)美國(guó)最好的建勞筑師，拿這些燈資料與銀行談詳資金。經(jīng)過這持樣的策劃以后蓬，兩個(gè)禮拜就建籌集兆到?jīng)?灘0姨億新臺(tái)幣。然仇后，在三個(gè)月煉內(nèi)與地主談判匪所有合約的細(xì)矛節(jié)內(nèi)容，在第控六個(gè)月的時(shí)候押，得到銀行貸肉款撇5室0毫億。為什么貸坦給我，他看中毛的是我整個(gè)的戴賺錢計(jì)劃。這涉樣，我們?yōu)橐或厒€(gè)市場(chǎng)去做一夠個(gè)開發(fā)案，安借全就大多了，途因?yàn)槭袌?chǎng)是存途在的。有的人綱相反通過關(guān)系刻拿了一塊地，圍然后到處宣英傳唯“則有沒有人合作婚，你們拿錢來誠(chéng)吧弟”義。這樣，沒人衡給你投資，因帆為人們要投資界能賺錢的土地霜。這就是說，夕如果你為一個(gè)臂市場(chǎng)去找開發(fā)妹案，風(fēng)險(xiǎn)度降挽低很多。

寧（二）房地產(chǎn)掛開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理簽不成熟

綁

嬌1浪、管理水平不旗高。歐美有一渡個(gè)很好的物業(yè)金管理概念就是騾管理到你不感愧到在被管理。盒這是一個(gè)人的暖感覺，住家不郊是住牢籠。物擔(dān)業(yè)管理很重要幼，關(guān)系到房地傻產(chǎn)價(jià)值的提升班。能夠把房地屯產(chǎn)的價(jià)值不斷影地維持一個(gè)上尖升的局面，租坊金不斷地提高擴(kuò)。管理到你不紅感覺到自己是崖在被管理，是耐做物業(yè)管理的異一個(gè)很重要的祥方面。但是，先我們目前很多誕管理，進(jìn)去要管登記，要拿身拜份證。雖基于被安全，可是非暈常不方便，也門造成很多問題慧。那么，這些漸東西還有改善孫的空間。用管膛理住宅的方式狀來管理商業(yè)更沃是不及格。

搏

版2鋸、開發(fā)經(jīng)營(yíng)思倦路有誤。過去瓣我們的開發(fā)概蟻念都是搶一塊旬地，再去想其堡他事情。這種貍開發(fā)思路是不爐對(duì)的，這往往滴會(huì)給開發(fā)案帶思來危機(jī)甚至成瓜為爛尾樓，變沖成了一堆廢物絲，造成了很多斧的浪費(fèi)和出現(xiàn)脆很多糾紛。正謎確的開發(fā)經(jīng)營(yíng)瘋思想應(yīng)該是先遮找市場(chǎng)，后找坊地塊。

掘

謊

饞四、如何運(yùn)用柱國(guó)際專業(yè)公司偶的技術(shù)創(chuàng)造，些完成開發(fā)案增趕值的極大化

頁

慚宏國(guó)外有很多的俊開發(fā)公司已經(jīng)獨(dú)有四十年、五倉十年、一百年押的經(jīng)驗(yàn)，我們或可以拿過來用逃。比如說物業(yè)湖管理，歐美的耍物業(yè)管理已有擦五六十年以上朽的歷史，把他躲的觀念等東西窗拿過來使用就旨可以了。

寇

增膚運(yùn)用國(guó)際的公醉司來做整個(gè)的桐資源轉(zhuǎn)嫁，在歸初期可以學(xué)習(xí)秒別人的經(jīng)驗(yàn)，鑰把它學(xué)來以后鴉，再創(chuàng)造屬于硬我們自己的一杯個(gè)操作模式，朵這樣就能把國(guó)銀家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管服理的水平帶上茫去。

樹

磚遲專業(yè)公司是實(shí)眼現(xiàn)巨大增值利是益及完成全套壺開發(fā)案不可缺勒少的技術(shù)基礎(chǔ)限、資源與保證蟻。很多人把專朽業(yè)公司當(dāng)成成雀本，當(dāng)成費(fèi)用要支出；其實(shí)要寺把專業(yè)公司當(dāng)時(shí)成賺錢的保證蹈，是你賺錢的您一種手段和利盈器。我最近有幕個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，殃是國(guó)際上一家批很有名的高價(jià)截位的飯店集團(tuán)劉。這家公司的篩經(jīng)營(yíng)管理是一鑒流的，很多的割有錢人家喜歡墳它的經(jīng)營(yíng)管理霧方式，喜歡它許那種管理到好漆像沒有管理的前自在，喜歡住揮到那種房子里片的一種身份的顏象征。所以，震它管理的房子距往往可以賣很劈高的價(jià)錢。我登選擇它是因?yàn)樘粑抑浪梢允盐业姆康禺a(chǎn)效的價(jià)值做高一膛倍，獲得最大幕收益。這些房耗子將來我做好搭之后，賣掉或故者不賣掉，管遭理都是交給它銀的。所以，我國(guó)已經(jīng)獲得經(jīng)營(yíng)悅的保證；因?yàn)轼澦慕?jīng)營(yíng)是客楚戶的主要來源俱。當(dāng)我跟國(guó)際謀融資集團(tuán)談的具時(shí)候，一切都淺顯得容易多了舟，因?yàn)樗麄兌捡傁嘈潘钠放埔颉?/p>

吸

肌

攻組成完整的開涂發(fā)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，燦以確保開發(fā)案化的成功及實(shí)現(xiàn)新巨大增值利益竹。這是指在做質(zhì)大型的開發(fā)案溫的時(shí)候，做小黨型開發(fā)案不必羞運(yùn)用那么多的括專業(yè)公司，用衫一、二家的專虹業(yè)公司來操作拋就可以了。

匪

現(xiàn)態(tài)悲觀的人總是曠在抱怨風(fēng)向，刃樂觀的人都是穗在等待風(fēng)向；忽只有積極進(jìn)取央的人在不斷地強(qiáng)調(diào)整風(fēng)帆。我坑們處在一個(gè)變?cè)缘纳鐣?huì)，怎么事樣去調(diào)整我們異的風(fēng)帆，從而碼在一個(gè)大市場(chǎng)惠中獲取利益，妙這是我們應(yīng)該秘時(shí)時(shí)考慮和爭(zhēng)完取達(dá)到的目的想。第四部分銷售管理制度管理原則中實(shí)行精細(xì)化管朱理、目標(biāo)管理凍、績(jī)效管理、里行為管理、收熊入管理等綜合籍管理的原則者。艇肌培訓(xùn)內(nèi)容：罷銷售的日常管廁理肌矛1.椅使現(xiàn)場(chǎng)管烈理是繭2.高縮辦公管噸理雀娛3.歉憤考勤管讓理抬難4.問泥衛(wèi)生管亞理鑰蝕5.供必售樓現(xiàn)場(chǎng)工作撤記錄的管理瀉6.萍陳保密寨管理移7專、犬赴日常行為規(guī)范育8找、細(xì)每周工作安排量9辱、缺客戶接待登記厲制爺度變翻1和0摟、印崗位責(zé)任制度袖1喚1紗、它置業(yè)顧問日工腿作程序騎銷售部組織架纏構(gòu)銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理外聯(lián)部?jī)?nèi)勤接待部外聯(lián)部?jī)?nèi)勤接待部置業(yè)顧問秘書兼銷控置業(yè)顧問保安人員保潔人員置業(yè)顧問秘書兼銷控置業(yè)顧問保安人員保潔人員膊人員數(shù)量安排傷：謠幕銷售總監(jiān)坑：嶺1聲人追銷售經(jīng)理惰：億1策人難秘書兼銷控筆：姐1鉆人揀置業(yè)顧問這：洋4徐人錦外聯(lián)顧問殊：喉4斗人保安：1人保潔：1人寺散銹貪階倉共計(jì)音：工1柜2攝人姥銷售中心員工位行為規(guī)范總則翠全體員工必須后遵守國(guó)家政策顧法令，關(guān)心團(tuán)囑隊(duì)，熱愛本職獲工作，努力學(xué)喇習(xí)，不斷提高蘆自身素質(zhì)和業(yè)紙務(wù)水平。一切旬言行要以公司水利益為重，樹糠立良好的公司俊形象。壩遵紀(jì)守法、嚴(yán)欣于職守?fù)韲?yán)格遵守國(guó)家握的各項(xiàng)法律、哈法令、條例；黎嚴(yán)格遵守公司塌的各項(xiàng)規(guī)章制轉(zhuǎn)度；構(gòu)按時(shí)上下班，孝不遲到、不早犬退，有事請(qǐng)假版，批準(zhǔn)后休假乏；工作時(shí)間不撈得擅離職守；巨不準(zhǔn)在辦公室途內(nèi)高聲喧嘩，笑嚴(yán)禁在辦公室噴內(nèi)聚群聊天；予不準(zhǔn)打電話聊血天，不準(zhǔn)在工鐘作時(shí)間吃零食臉；訓(xùn)工作時(shí)步行迅俗速，但不得在衰工作區(qū)內(nèi)奔跑旨；廣不得在公共場(chǎng)萬所打噴嚏，無裝法控制時(shí)，要口轉(zhuǎn)身掩住嘴；以不要在公共場(chǎng)爺所挖鼻子、摳估手指甲或做其鍛它小動(dòng)作；溫不指定區(qū)域梳光理頭發(fā)；乘上崗時(shí)不準(zhǔn)吃笛口香糖；姓不準(zhǔn)大聲喧嘩炭；債資料擺放整齊標(biāo)、有序，不準(zhǔn)瞧隨意擺放銷售阿資料和辦公用坐品。儀表貫工作時(shí)間要佩蹄戴崗位證，一暴律佩帶在胸前乞；碌工作時(shí)間要穿魄制式服裝，制影服在保持整潔決、平整；登不準(zhǔn)染發(fā)，男幣士不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)規(guī)、蓄須，女士董不準(zhǔn)梳怪異發(fā)理型；暴女員工就淡妝太上崗，不準(zhǔn)留事長(zhǎng)指甲，涂指抄甲油，不準(zhǔn)噴卵灑濃郁香水；發(fā)佩載飾物美觀圾大方，不引人怒注目；伍保持雙手和指墓甲清潔；滔上崗前確保制僵服清潔熨平，那皮鞋光亮；誤防止體臭和口弓臭；楚注意面部表情拋，要精神抖擻靈，面帶微笑；選文明辦公，禮習(xí)貌待客，舉止悠得當(dāng)，熱情周東到；工作態(tài)度然對(duì)工作盡職盡狗責(zé)，保質(zhì)保量瓦按時(shí)完成工作先任務(wù)；間對(duì)待客戶要以牲禮相待，嚴(yán)禁忽發(fā)生無禮行為躁或與客戶發(fā)生丑爭(zhēng)吵；岔遇到問題要主松動(dòng)解決，解決零不了的要及時(shí)輩向主管領(lǐng)導(dǎo)匯痛報(bào)；步工作中不得互生相扯皮推諉；泉不得陽奉陰違苗，誣陷他人；組更不準(zhǔn)拉幫結(jié)非派；賽要團(tuán)結(jié)友愛，棄互相幫助，密眨切配合，加強(qiáng)朝與其他部門員喇工的真誠(chéng)協(xié)作歲；欄管理人員要嚴(yán)捕于律已，秉公舍辦事；保密原則普未經(jīng)批準(zhǔn)員工垃不得向外界提旱供有關(guān)本公司榨的資料；座本部門的業(yè)務(wù)雞與財(cái)務(wù)方面的予情況不得向外椒傳播；垂部門工作情況鴿僅向直屬領(lǐng)導(dǎo)芒匯報(bào)，專項(xiàng)事順情僅向有關(guān)人機(jī)員匯報(bào)；牧愛護(hù)公物、講跳究衛(wèi)生球勤儉節(jié)約，珍比惜辦公用品，朵杜絕浪費(fèi)；糖自覺維護(hù)公司壇的一切設(shè)施和狀物品；跡講究個(gè)人衛(wèi)生脹，保持辦公場(chǎng)瓶所整齊、清潔狠；昂置業(yè)顧問工作刺規(guī)范守則垂樹立良好的職屯業(yè)道德，自覺臘遵守公司的各借項(xiàng)規(guī)章制度，絲自覺維護(hù)公司冠的利益和信譽(yù)愿，嚴(yán)守公司機(jī)釘密。戒忠于職守，精姻通業(yè)務(wù)，高效氣率、高質(zhì)量地殃完成本職工作樣。端團(tuán)結(jié)協(xié)作，自抗覺維護(hù)和保持罷良好的人際關(guān)辜系。傭工作時(shí)間應(yīng)保聽持良好的個(gè)人遲儀表，注意著治裝整潔得體，顆禁穿奇裝異服棵。上崗時(shí)左胸董前一律佩戴胸級(jí)卡。做接待客戶應(yīng)熱火情周到，主動(dòng)晨耐心，文明禮趙貌，談吐文雅紋，有禮有節(jié)。演切忌以貌取人柴，怠慢客戶。沫不得頂撞客戶品，不準(zhǔn)向客戶易透露公司機(jī)密匯。甘記住交流的開掃場(chǎng)和終結(jié)的重警要性，要善于野揣摩和捕捉客植戶購(gòu)買胞的柜“濱心理時(shí)狡刻往”核。傻經(jīng)接線員引見脖后，應(yīng)面帶笑敘容主動(dòng)向客戶奴做自我介紹脫：煉“臂您好，我是售僻樓代表某某，除您先請(qǐng)坐，您牽想了解什么情急況，我盡可能鵲的幫助啟您倘”褲或型“壘您好，來了解粒一些房子的情閉況，是嗎？您崇先請(qǐng)坐宏。貨”細(xì)等。宏接待工作結(jié)束冬時(shí)，要保留再壞訪問再議的余返地，以便日后愁爭(zhēng)取客戶。此埋外，應(yīng)將客戶屠送出門口，真毀誠(chéng)道別召：漢“僚感謝您的來訪中，再列見秀”致或腦“怖歡迎下次再與揮我們聯(lián)系，了跟解更多情況。夢(mèng)再見賀。席”莊善于控制洽談?shì)x的局勢(shì)，防止祖使自己陷入辯棉論的境地，多珍使用反問句以魔達(dá)到引導(dǎo)和反帝駁的目的。手1無0技、靈活機(jī)動(dòng)地扎掌握接待工作尼的各個(gè)環(huán)節(jié)，賴自然親切的開卸場(chǎng)白、真誠(chéng)的遷交流浸、缸懸實(shí)地參觀、交耗換名片、會(huì)談丸結(jié)束等環(huán)節(jié)應(yīng)返恰好進(jìn)行。擱1漢1緣、現(xiàn)場(chǎng)參觀以揮增加客戶的興惱趣，并保持客蝦戶的注意力的停集中。彎要善于調(diào)動(dòng)自來己的情緒以引嚴(yán)起客戶的購(gòu)買喬欲望。揚(yáng)談話時(shí)用詞要翼準(zhǔn)確，避免使視用含糊的字句割，給客戶產(chǎn)生雷真實(shí)感為目的諸。城梳日準(zhǔn)奔確殖谷適時(shí)地向客戶餡導(dǎo)入我公司提柏倡的置業(yè)新概債念，有主有次抖地做好解釋工是作。尼淺掘通過引導(dǎo)，使梯客戶處于合作松的心境之中，煌使客戶處在表親示同意而不便喘說針東出三“盯否攪”蛇紡字的狀態(tài)，暗輔示客戶作出正安面的答復(fù)，使抱洽談得以繼續(xù)棵而不致中輟。峰保持接待環(huán)境版整潔有序，接乓待桌上禁放與挖工作無關(guān)的雜屈物。接待工作掌結(jié)束后，及時(shí)吉進(jìn)行清理。憑保持良好的工備作環(huán)境，不得港高聲喧嘩、看攏報(bào)、聊天，不口得影響其他售斃樓代表的正常公工作。們接待工作分組銀進(jìn)行，按編號(hào)餅順序依次循環(huán)籍往復(fù)，嚴(yán)格執(zhí)柄行接線員的分挪派，不得有誤須。朵認(rèn)真做好每一披次會(huì)客記錄，竊及時(shí)總結(jié)，揚(yáng)爭(zhēng)長(zhǎng)避短，查漏李補(bǔ)缺。招不遲到，不早灶退，不無故曠昨工。工作時(shí)間特精神飽滿，高蟲效率、創(chuàng)造性榴地完成屯任吊雨錯(cuò)務(wù)，為公司的門發(fā)展壯大做出則積極貢獻(xiàn)。翁銷售中心值班央表敘獲餃星期馳一巡是預(yù)幸披請(qǐng)星期溪二奉陳瞧動(dòng)鑼倒星期像三坊贏榨汪蒙財(cái)星期殺四礎(chǔ)坊伙友堪足星期五注：盯凡當(dāng)日值班的傻人員，安排第慕二天休息，特過殊時(shí)期例外。禽值班人員當(dāng)日僻負(fù)責(zé)：播放音窄樂、整理相關(guān)犬資料、保持售簽樓大廳衛(wèi)生。舞凡值班人員，魄在下班前應(yīng)檢國(guó)查、關(guān)閉所有舒門窗、窗簾、尸電腦、空調(diào)等折，并做好衛(wèi)生召及辦公用品的慨歸檔和保管工零作。弄值班下班時(shí)間炎：晚鵲上盤18.30幼工作人員事假詞、病假釀（蹤2蓄天內(nèi)），直接松報(bào)銷售經(jīng)理批婆準(zhǔn)，病假一天裂扣工怖資階1俗0睛元，事假扣工墾資尺2配0補(bǔ)元流，震2手天以上需報(bào)副鑼總經(jīng)理批準(zhǔn)，河視情況扣除工冬資。飄星期六、星期界日原則上全體受上班。氣本規(guī)定自即日還起開始實(shí)施。拆阜陽市領(lǐng)尚房糠地產(chǎn)投資顧問疑有限公司呢年罵傲蜘月績(jī)危仍日軋銷售中心統(tǒng)計(jì)隙工作調(diào)客戶維系與管巾理客戶登記表要號(hào)單簽約表簽收單程電話接聽記錄李表新客戶登記表老客戶登記表客戶登記總表銷售日?qǐng)?bào)表銷售周報(bào)表銷售月報(bào)表助銷售回款日統(tǒng)完計(jì)表焦銷售回款周統(tǒng)袋計(jì)表盞銷售回款月統(tǒng)沿計(jì)表速應(yīng)收帳款控制決表滾保留樓盤控制榆表墻已成交客戶統(tǒng)骨計(jì)表認(rèn)購(gòu)書預(yù)售合同統(tǒng)計(jì)方法四每天由置業(yè)顧炕問報(bào)銷售秘書元，在秘書處匯激集?；斡射N售秘書和購(gòu)客服部進(jìn)行整筍理、統(tǒng)計(jì)后，移報(bào)銷售經(jīng)理。敘銷售中心置業(yè)章顧問崗位工作要求墨銷售秘書引薦柏客滑戶亡—卵—狂自我介衣紹庸—智—幟介紹項(xiàng)目情況貍及回答客戶需肅了解問楊題求——斥—雞參觀樣板間或示實(shí)地參吩觀橫—棉—怎詢問參觀后解肢決客戶提出的純問緊題飯—粗—爽促單戀—陸—備結(jié)束接待岸?？?jī)襖另參考《置業(yè)惠顧問工作規(guī)范滅守則》。何尋找潛在客戶稀：置業(yè)顧問負(fù)穿責(zé)尋找和培養(yǎng)雕新客戶。兩溝通：置業(yè)顧醋問能熟練地將歸公司的產(chǎn)品或冊(cè)服務(wù)的信息傳噴遞出去。輝銷售：置業(yè)顧工問要懂得推銷霜術(shù)這一藝災(zāi)術(shù)鼓—兆—裹接洽顧客，回陪答疑問和達(dá)成粥交易。撞服務(wù)：置業(yè)顧壘問為消費(fèi)者提屆供不同的服湊務(wù)姓—肆—斑為顧客提供咨低詢，給予技術(shù)殃上的幫助，安妹排資金的運(yùn)籌拉等方面的專業(yè)干顧問式服務(wù)。罪分配：置業(yè)顧秀問在某種產(chǎn)品黃（戶型）短缺雞時(shí)，決定向客村戶推薦能夠接練受的戶型。拐目標(biāo)選擇：置立業(yè)顧問決定如癥何支配有限的門時(shí)間，對(duì)消費(fèi)漢者或潛在顧客艇進(jìn)行拜訪。去收集情報(bào)：置嫌業(yè)顧問要進(jìn)行雄市場(chǎng)調(diào)查和情首報(bào)工作，在最任短的時(shí)間內(nèi)掌殺握市場(chǎng)最新的手行業(yè)動(dòng)態(tài)。局售樓中心考核淚制度序?qū)τ诳己丝梢院莘殖蓛蓧K。幼具體要如下布：褲垂一、泊崗前培訓(xùn)的考分核慮崗前培訓(xùn)的方雖法多式多樣，息最終的目的就赴是要準(zhǔn)員工了寶解要成為合格懷的銷售人員必京須掌握的內(nèi)容漲。制淘*捏登筆試：內(nèi)容包伏括物業(yè)的詳情配，如價(jià)格、面料積、賣點(diǎn)、規(guī)豈劃指標(biāo)等，可具以通過筆試的然方法檢驗(yàn)員工效對(duì)項(xiàng)目的熟悉抱程度，考核你啊的文字組織能乎力、記憶能力始、做事的嚴(yán)謹(jǐn)寫性。對(duì)于文案扭的考核可以通敗過員工檔案系敬統(tǒng)給予備案存漠檔自。怪填*靜聯(lián)個(gè)人表達(dá)能力閑和團(tuán)隊(duì)合作精蠻神的考核畜：助3張－憲1夠0只分鐘的各種演拴講比賽，比池如史3夕分鐘話題見解麗演講唯，示5炕分鐘的學(xué)習(xí)感助受演講流、納1駁0福分鐘崗位述職偷演講等，以及密辯論賽、朗誦慚比賽，通過比僚賽來了解新進(jìn)掙人員的表達(dá)能龜力和應(yīng)變能力兼，包括團(tuán)隊(duì)寫救作精神握。曬獎(jiǎng)*取該情景模擬（小籌組模擬實(shí)戰(zhàn)演事練）：作為銷堵售人員，模擬衣客戶拜訪演練敬可以快速的進(jìn)乎入職業(yè)角色。壓當(dāng)然也可以進(jìn)媽行技能演練忽。傅容*驕敵禮儀考核：可革以穿插在以上姜的考核過程中吳進(jìn)行靜。雪機(jī)*玻鼻市調(diào)考核：通穴過市調(diào)報(bào)告可掀以考核新進(jìn)人光員的對(duì)事物分獵析把握的能力磁，以及個(gè)人應(yīng)秧變能力若。潑放*諸結(jié)實(shí)務(wù)操作：填隙寫認(rèn)購(gòu)書、合炎同、辦理按揭港手續(xù)的程序和柱具體的操作辦借法（這是崗前腐培訓(xùn)考核的最羽后一關(guān)，前幾摸關(guān)如果過不去割可能就被無情查的淘汰掉了）卷。鄭二、杯在職培訓(xùn)考哭核五批在職培訓(xùn)的考栗核應(yīng)該說是整允個(gè)培訓(xùn)的體系沫的難點(diǎn)，如何講搞好這種考核斬我覺得可以有自以下幾個(gè)辦法渴：張魯*崗?fù)到⒑屯晟苽€(gè)秘人工作日志制悲度：個(gè)人工作貫日志要求每天余下午下班前要火考慮好第二天膛的工作內(nèi)容（啊也可以上午剛航上班時(shí)寫），懸下午下班前及輪時(shí)總結(jié)一天工憲作的完成情況睜分析得失，有疤何收獲。本日蔬志銷售總監(jiān)每煮周末珠用一天時(shí)間抽估查一次（但最豬好不要在上面年發(fā)表評(píng)語），濕較好的工作方逐式是通過工作什日志了解銷售戶人員一個(gè)月的禁工作狀態(tài)和進(jìn)巴步情況，然后貌有針對(duì)性的找宏到本人私下溝揮通，肯定優(yōu)點(diǎn)憐和進(jìn)步，鼓勵(lì)哲改正缺點(diǎn)，彌順補(bǔ)個(gè)人不足衰。敗吸*瓜宴建立和完善銷械售部員工檔案離：檔案的內(nèi)容快應(yīng)該與公司人富事部的內(nèi)容不瘦同，它偏重于候部門工作個(gè)人及資料收集和整干理，由專人負(fù)患責(zé)。收集的資鳴料包括：個(gè)人療工作日志、對(duì)剪于個(gè)人獎(jiǎng)懲的遵通知、個(gè)人培是訓(xùn)的心得、每版季度銷售總監(jiān)出對(duì)個(gè)人工作的駐評(píng)價(jià)等糞。枝哭*榨奇不同崗位的員古工，根據(jù)個(gè)人喂的喜好自選一族個(gè)研究課題，月每月要交一篇熱學(xué)術(shù)報(bào)告寬，厭始通過這種方式京能夠讓你查閱取相關(guān)的各種資晉料了解這個(gè)課盟題目前最新的妹狀況，讓你快徹速的成為該課妹題最前沿的先敞行者和行業(yè)精暗英，此外還能招夠培養(yǎng)你強(qiáng)烈屢的學(xué)者氣質(zhì)殖，督溉*辣門對(duì)于參加的學(xué)武術(shù)講座、外地多參觀活動(dòng)，事緊后最好提交一兇份報(bào)告。對(duì)于希講座不作統(tǒng)一羞要求，可以在稿講座后短期內(nèi)污抽時(shí)間開餡個(gè)原小型的會(huì)議，五大家暢所欲言贈(zèng)；對(duì)于公費(fèi)到泉外地參觀活動(dòng)頓，最好寫一份茅調(diào)研報(bào)告經(jīng)。題排銷售中心提成詳管理制度躍銷售業(yè)績(jī)界定很：卻第一接待制銷售提成比例挎銷售中心從總版銷售中提時(shí)取愚4.叛0且‰災(zāi)作為置業(yè)顧問鍛提成獎(jiǎng)勵(lì)及銷拳售中心其它人刊員獎(jiǎng)勵(lì)，具體腦如下：進(jìn)置業(yè)顧問提成眠比例為各自完糠成銷售額登的茫2替‰湖（根據(jù)實(shí)際回柱款額提?。徊ㄍ饴?lián)置業(yè)顧問計(jì)提成比例為人骨人銷售業(yè)績(jī)絕的繭2剃。飾5鉤‰點(diǎn)；截銷售秘書兼銷鑒控提取銷售總躲額尊的戒0狂。閉3葉‰擱銷售經(jīng)理提取奏總銷售額讓的掛1.調(diào)2舍‰休結(jié)算銷售提成陪的銷售進(jìn)度標(biāo)藝準(zhǔn)吩一次性方式付哈款，可以結(jié)算敏銷售提成；女以個(gè)人住房貸由款方式付款，駛貸款到達(dá)公司糟賬戶后可以結(jié)嘩算銷售提成；派分期付款的，還以實(shí)際收到房拋款數(shù)額結(jié)算銷內(nèi)售提成；銹銷售完成各階巖段提成分配比那例胸銷售工作由多杜人分階段接手市完成，如自行以商議無效，則敞由銷售經(jīng)理視皮具體情況進(jìn)行元分配。主外聯(lián)客戶與售價(jià)樓中心客戶重拍復(fù)，原則上接鴉待人平分提成憲，特殊情況由韻銷售經(jīng)理裁決撕。提成結(jié)算時(shí)間暑銷售提成分兩講次結(jié)算，即每守一次開發(fā)商結(jié)慘算銷售傭金后仔先結(jié)饅算鍋70下%疏，剩良余攤30牧%符在第三個(gè)月末止結(jié)算。留解聘人員提成冤結(jié)算辦法尼解聘人員所做帝客戶由他人接賽手，最終購(gòu)買昌了商品房（客恰戶未有其他違失約行為且入住僚），則按比例捆享受由其所完膛成階段的提成糕，如客戶出現(xiàn)拍違約行為或未只入住，則無提貍成。解聘人員妨提成按規(guī)定比江例在三個(gè)月內(nèi)質(zhì)付清。工銷售部工作人遭員綜合考核獎(jiǎng)蜻罰制度尸序?yàn)闃渥粤⒌汀把詵|方新世界中游心片”摘良好的項(xiàng)目形駁象和中原公司輔業(yè)務(wù)人員的整關(guān)體責(zé)任感，加抓強(qiáng)對(duì)日常各項(xiàng)賠工作管理的公亭平、公正性和滾透明度，特制驗(yàn)定以下管理制睛度，望大家嚴(yán)待格遵守。一、考勤制度隆每月遲到、早垂退一次者，罰悶款炕1竟0銀元衛(wèi)/潔次；紫每月遲到、早卵退二次者，罰坐款唐3捎0驟元巷/牽次；列每月遲到、早碗退三次者，罰善款暫5汪0盛元維/血次；宴每月遲到、早流退三次以上者冷，辭退。印無故曠工半天堅(jiān)，罰聯(lián)款令10住0帳元，無故曠工毀一天，辭退?；钚菹r(shí)手機(jī)不京開，聯(lián)系不上背的，罰提款快1溪0狗元。注：爆早耐上信8出點(diǎn)之前未到者爪，或凡前一天趨值班者瓶，懇8權(quán)：訪3超0構(gòu)之前未到者，嬸視為遲到。徒一次遲到超慚過棟2挽小時(shí)以上者，回按曠工半天處堂理卻。二、前臺(tái)紀(jì)律郊除置業(yè)顧問（鬼不許超偵過路2語人）、銷售秘若書壩外國(guó),買其他人不準(zhǔn)坐敘前臺(tái)，一經(jīng)發(fā)咱現(xiàn)，縮罰鳥款怎2巨0寄元妨/證次。惕在售樓部（在黃戶外除外）抽齡煙圍者紛,較罰豈款遠(yuǎn)1絲0己元藏/回次。耳在前臺(tái)聊天或蛛睡覺凝者澤,頁罰釘款鳳2搜0偷元紙/移次。盡有客戶來訪時(shí)縣，沒有及時(shí)起優(yōu)身迎接問候者壽，罰笨款穿2變0博元。烏三、接待制度技：兄經(jīng)確認(rèn)積極配群合其他業(yè)務(wù)員維接待客戶，并勾促成成交的，識(shí)獎(jiǎng)嶺3鈴0替元努/留次。葬2雪、未戴上崗證濟(jì)者，罰逝款另1硬0艦元池/娛次。肉3肥、如知道客戶玻曾經(jīng)來過，仍被以新客戶對(duì)待彩者，罰男款幕10齒0摩元職/昌次。蝦4能、故意拆臺(tái)者工，開除。浙5號(hào)、未按規(guī)定著墨裝者，罰著款仿1踢0與元電/聾次?？?徐、與客人吵架逢或接到客戶投脂訴者，罰逮款插10真0荒元笨/布次。債7臟、私自向客戶疼承諾折扣的，詠罰障款踢10課0嶺元搞/話次。及8例、每日未將接候待客戶情況表甲如實(shí)填寫的，啦罰算款患1蠢0田元窯/偵次。煉9彈、銷售手冊(cè)、短辦公用品在每誓次接待完客戶踢或下班后未放袍歸原位者，罰淚款脊1觸0牛元島/街次。凍1殃0擇、接待完客戶丹后未收拾、擺賭放所用談判桌勿椅者，罰風(fēng)款寶1杯0息元私/柿次。幸1惡1鴨、接待客戶洞后吼3丸天內(nèi)未進(jìn)行回墾訪者，罰欠款屢1愚0蕩元逢/者次擔(dān)四、其他事項(xiàng)聯(lián)：添對(duì)銷售及策劃艦提出好的建議把，傾獎(jiǎng)短5偶0掀元檢/儉次。鹽發(fā)現(xiàn)工作中的騎錯(cuò)誤及時(shí)上報(bào)智，給公司挽回怎不必要損失的箱，起獎(jiǎng)鹽5車0完元夏/嘆次。鼻上班時(shí)間吃東狀西、看報(bào)紙，混罰作款楚1尼0晴元暴/與次。悅主動(dòng)協(xié)助公司犧或主管承擔(dān)公垂益性或服務(wù)工訓(xùn)作，陡獎(jiǎng)毫1唐0億元化/涌次。排值班人員未盡趙職責(zé)（資料保庭管、清潔工作頸臺(tái)等）每次罰告款逼1崇0山元句/寬次。粱重復(fù)售房者，襖責(zé)任人罰玩款約10素0攪元記/捏次。錘員工之間吵架顧者（就工作問磚題在辦公室爭(zhēng)馬論除外）視情君況每人罰澇款真20介0叫—票50聰0盟元墾/勤次，第二次開捆除。昆價(jià)格計(jì)算錯(cuò)誤斃或政策執(zhí)行錯(cuò)忌誤致公司損失添者閃,蒜罰山款縣5嚷0冒元市/帆次。逼在公司或部門司組織的各類活窯動(dòng)中，為公司噴或部門贏得榮巡譽(yù)的，萬獎(jiǎng)話2奏0拴元鄰/誦次。投未寫工作總結(jié)議者，罰陷款剪5航元縱/嗎次。張接待客戶后未規(guī)及時(shí)回訪者，館罰面款徒1芳0雕元拋/居次。散未按時(shí)完成銷恒售經(jīng)理完成的賣任務(wù)者，罰腎款捎1鍋0謎元第/韻次。拉在各種場(chǎng)合或責(zé)對(duì)外活動(dòng)中，長(zhǎng)做出有損公司樸形象者，罰蛙款秀5義0錯(cuò)元貢/成次。抽為個(gè)人私欲故欣意做假或有不依誠(chéng)實(shí)行為者，錫罰聞款警5并0希元倒/據(jù)次。懂銷售人員應(yīng)按喊時(shí)催款，未盡壩職責(zé)，客戶延陳期交款而未辦籍理相關(guān)手續(xù)，且罰紡款瞇10閃0眼元糖/料次。濟(jì)正常銷售兩個(gè)熟月無業(yè)績(jī)者，失辭退。德連續(xù)三個(gè)月回沿款額最后一名畫者，原則上辭廉退。泄每月評(píng)選銷售嗎冠軍，每季度株、每年評(píng)選業(yè)包績(jī)前三名，物齊質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。葡客戶服務(wù)部人狠員應(yīng)盡全力從伍客戶角度出發(fā)臣做銀行及房管搶局的工作，以膛權(quán)謀私者，罰衡款菌30判0繩—洞60頌0教元，重者辭退胳。眨2問0饑、燒張?jiān)跅l件具備的剃情況下未主動(dòng)偷配合同事或上炸級(jí)工作者，罰包款章1再0停元撕/縱次。姜2鄉(xiāng)1麗、不執(zhí)行或未誤完成上級(jí)下達(dá)掠的任務(wù)，不遵馬守規(guī)章制度者顯，罰靈款曾1書0拋元奸/怖次。劈2柿2習(xí)、未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)主外管同意擅離職絞守者，罰斧款迫1游0齡元下/循次。孝2市3賓、月末考核連籌續(xù)拌2丟個(gè)月倒數(shù)第一摧者或思想品質(zhì)蛾分?jǐn)?shù)最低者，氏原則上自動(dòng)離登職。韻2負(fù)4伸、每月末綜合完考核成績(jī)第一附者，獎(jiǎng)?wù)覄?lì)披3功0灌元塔/艷月。吩2斷5變、積極協(xié)助售憑樓部處理客戶倍事宜，且在其偶中有突出表現(xiàn)免者，獎(jiǎng)鴉勵(lì)宵1笛0唱元挽/符次。注：案本制度由銷售忠經(jīng)理監(jiān)督并實(shí)碑施，違反規(guī)定絞開出過失單，錄月末報(bào)行政部森，在發(fā)放獎(jiǎng)金走時(shí)結(jié)算。否罰款必須于當(dāng)禿日交納，當(dāng)日妨不交，月末從磁工資雙倍扣除挽。企獎(jiǎng)金于當(dāng)月月勿末由銷售經(jīng)理超報(bào)財(cái)務(wù)部，隨睬工資發(fā)放。銳東方新世界中兵心銷售中心弟二零零四年五績(jī)?cè)聟捴脴I(yè)顧問日工東作程序嘩熊秧幕重盡合啞慚接待新、老客藝戶，并做登記傘、記錄和客戶屢分類。輝按既定計(jì)劃對(duì)神老客戶進(jìn)行有塌目的的回訪。獄協(xié)助本部門或溜同事做一些力孟所能及的工作添。肝下班前后要及踐時(shí)進(jìn)行工作總擔(dān)結(jié)。界編制第二天的蕩工作計(jì)劃。抖篩選有效客戶雪，做好回訪重殖點(diǎn)計(jì)劃。供參加部門晨會(huì)牧、晚會(huì)和周例財(cái)會(huì)（在會(huì)前應(yīng)紗先進(jìn)行工作總田結(jié)和思路整理名）標(biāo)，漿盞幟積晝研極發(fā)言，及時(shí)掛發(fā)現(xiàn)、提出遇戀到的問題，以風(fēng)便會(huì)上討論解皇決。采向部門經(jīng)理以將書面形式匯報(bào)欣一天的工作，律尤其是客戶接暮待和回訪情況執(zhí)，認(rèn)真批填另寫各類表格。隆下班后按值班斯制度規(guī)定做值蓄日。狐銷售中優(yōu)心啦“償三符部纖”枝工作法渾畝幼一流員工的六飾種性格恰有自己明確而醫(yī)遠(yuǎn)大的目標(biāo)和搜方逝向起閘精力充方沛僑呼充滿自掠信威皂渴望成垂功短危堅(jiān)持不懈，勤償奮向惑上袍米將挫折與困難緞當(dāng)作挑戰(zhàn)八點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)寧情誠(chéng)旺盛的精掩力欺旱寬棗準(zhǔn)確、流利的袍表達(dá)能煙力恒旅屋米豐富、熟練的抽社會(huì)技能欄其畢個(gè)人利益服從寒整體利益，服坐從指當(dāng)揮退南輪府