山東-濟南-章丘-世茂國風源墅項目價格策略方案

第二部分市場分析政策影響全市成交概況片區(qū)&競品概況片區(qū)成交結構概況二手房成交概況1、政策影響——約談政府約談、告誡：2018年5月31日濟陽住建委約談市場主要項目，叫停違規(guī)操作，并發(fā)布《關于嚴格遵守房地產銷售市場有關規(guī)定的提醒告誡函》。明確規(guī)定：嚴禁無證認籌、入會、排號、驗資、內部認購、辦理VIP、團購等名義預售、變相預售；取證后10日內一次性公開全部房源，并明碼標價，不得捂盤惜售；不得采取夜間凌晨、突然通知等方式突擊開盤；不得要求一次性付款選房或一次性優(yōu)選選房；不得捆綁儲藏室、車位銷售。1、政策影響——政策政策簡單描述對本案影響濟南濟陽限價區(qū)域不同限價額度不同，精裝不限價住宅毛坯限價9000元/㎡對本案洋房、別墅影響大，需要定點公關取證11層以下需封頂后取證，高層需17層以上取證投入資金25%以上；樓體建筑6層以上首開產品均未達標需開發(fā)公關是否限購限購并且限貸，外地限一套，60%首付；本地限兩套。有兩次貸款記錄不予貸款。不限購——是否限貸一套首付30%，二套首付60%一套首付30%，二套首付60%對別墅和洋房等改善客戶影響大限簽限制網(wǎng)簽，每月需提前報備，每月簽一次無未突破限價產品不限簽，洋房、別墅若突破限價有一定影響銀行額度各銀行放款額度普遍緊縮各銀行額度根據(jù)合作情況有所浮動三季度后會有影響捆綁不允許捆綁車位、儲藏室不允許捆綁車位、儲藏室別墅、洋房有一定影響濟南&濟陽購房政策成交趨勢：5月份濟陽市場主要項目進入順銷期，成交總量較4月份數(shù)據(jù)明顯下滑（四月中央華府及金海福苑集中簽約）;單盤表現(xiàn)：主要在售項目有龍域天城、北岸新城、金海福苑、中央華府，月成交量30套-90套?？偨Y：2018年1-5月濟陽縣市場總成交3018套，月均成交總量僅為600套左右。2、整體市場—成交量分析2、整體市場—成交均價分析價格趨勢：2017年四季度濟陽市場成交均價突破8000元/㎡后，受單盤供應影響，價格在7900-8900元/㎡之間波動;產品價格：5月份市場供應以高層及洋房產品為主力，高層均價約為8080元/㎡，洋房均價約為8680元/㎡。項目高層洋房均價鴻源學林苑8000/8000博納龍域天城820089188559祥生中央華府8350/8350四建金海福苑8200/8200帝華北岸新城765084507300均價約8080約8680——總結：2018年濟陽市場均價在7900—8900之間波動，高層成交均價8080元/㎡，洋房成交均價約8680元/㎡。項目產品戶型面積段2手房成交信息近6個月累計成交套數(shù)備注單價區(qū)間（萬/㎡）總價區(qū)間

（萬元）均價

（元/㎡）澄波湖壹號小高層三室90-1300.9～1.080～90920013簡裝房銀都花園高層四室1410.85-0.9

110-1208600

17精裝。送車位地下室合計——————————30

總結：2018年濟陽區(qū)域二手房市場成交均價8600-9036元/㎡，受新房市場限價影響，成交量較少。濟陽老城區(qū)大規(guī)模拆遷，拆遷戶大量進入市場，導致二手房租賃及售價上漲。新房限價，選擇新訪客戶較多，二手房關注度有所降低，銷售量數(shù)量較少。注：目前濟陽二手房市場尚沒有權威機構做過統(tǒng)計分析，所以僅選取代表性項目進行數(shù)據(jù)分析。注：2018年3月濟陽二手房市場明顯增溫，均價大幅上漲，5月均價達9036元/㎡；2、整體市場—二手房市場分析2、整體市場—商業(yè)市場分析項目面積區(qū)間（㎡）層數(shù)均價推售時間推出套數(shù)累計成交成交占比備注博納龍域天城80—300雙層135006月3日181794%交5萬抵8萬祥生中央華府20—260雙層140004月28日716478%交2萬抵5萬沿城市主干道單層17200澄波湖壹號300—500三層130004月22日131185%買第1層送等面積第2層，2層多出面積8500元/㎡,3層6500元/㎡。（2/3層屬于公建配套無產權）價格情況：3-5月份主要商鋪供應項目3個，產品以雙層商鋪為主，成交均價13000-14000元/㎡。成交情況：2018上半年共成交面積約2萬平米，銷售套數(shù)146套，月均成交僅為30套左右；博納龍域天城開盤快報時間：2018年6月3日簡介：夜間無預售開盤，推出17套，雙層面積為80㎡-110㎡；雙層均價：13500元/㎡；當晚成交12套，截止目前累計成交16套；優(yōu)惠政策交5萬抵8萬。祥生中央華府開盤快報時間：2018年4月28日簡介：C區(qū)商鋪推出71套，單層面積29㎡--140㎡；雙層面積80--260㎡；雙層均價14000元/㎡；單層均價18200元/㎡；開盤當天成交52套，截止到6月5日累計成交63套；優(yōu)惠政策交2萬抵5萬。2、整體市場—二手房市場分析3、片區(qū)&競品概況—2018年近三月供貨盤點2018年近三月市場供貨5000余套，業(yè)態(tài)類型豐富，約為上半年總成交量的1.5倍；7、8月競品全面入市，競爭升級；2018年6-8月份供貨情況項目業(yè)態(tài)庫存推售節(jié)點備注樓棟套數(shù)世茂摩天城高層、洋房、別墅——約10006-8月份100㎡-180㎡融創(chuàng)澄波府小高層1#、2#4088月份130㎡高層3/4/5/6/7960115㎡/125㎡綠城合院別墅——1188月份95㎡-210㎡小高層——首推約4009月份110㎡-115㎡力高未來城高層1/2/3/44807月底95㎡-120㎡澄波湖7號高層6#、13#2768月中旬96㎡-145㎡帝華北岸新城小高層23#1447月份84㎡-129㎡小高層27#1448月份祥生中央華府高層D組團（3/5/8/9）4268月份105㎡-160㎡博納龍域天城二期高層1#、2#4007月底107㎡-130㎡四建金海福苑一期高層12#/14#3327月、8月100㎡-135㎡合計50883、片區(qū)&競品概況—競品分布圖博納龍域天城業(yè)態(tài)套數(shù)均價高層2248400小高層1108590帝華北岸新城業(yè)態(tài)套數(shù)均價高層1867950小高層1448600四建金海福苑業(yè)態(tài)套數(shù)均價高層2248400小高層1108590力高未來城業(yè)態(tài)套數(shù)高層960綠城荷畔春風融創(chuàng)澄波府業(yè)態(tài)套數(shù)高層1002別墅118業(yè)態(tài)套數(shù)高層960小高層408祥生中央華府四建金海福苑祥生中央華府帝華北岸新城龍域天城業(yè)態(tài)套數(shù)均價高層2248400融創(chuàng)澄波府綠城荷畔春風力高未來城在售競品潛在競品3、片區(qū)&競品概況—四建金海福苑項目四建金海福苑開發(fā)商濟南四建集團房地產開發(fā)有限責任公司配套商業(yè)：銀都商貿城、市立七院、安大城市廣場；教育：澄波湖學校、帝華永康幼兒園,、自建幼兒園。交通1路公交車、濟陽汽車總站物業(yè)濟南萬盛物業(yè)管理有限公司容積率2.3綠化率35%3、片區(qū)&競品概況—四建金海福苑業(yè)態(tài)樓層數(shù)主力戶型（㎡）5月成交面積（㎡）均價（元/㎡）存量（㎡）高層181061301217282007289小高層9層11層160///5月動作2#樓陸續(xù)簽約中營銷動作微信、戶外推廣來電32組來訪295組成交簽約81認籌形式前期樓座建行定存25萬+電商1萬；近期轉為直接無證認籌交1萬抵3萬3、片區(qū)&競品概況—祥生中央華府項目祥生中央華府開發(fā)商濟南祥順置業(yè)有限公司配套商業(yè)：安大城市廣場、華百廣場、政務廣場，縣中醫(yī)院；教育：濟北中學、興隆街小學幼兒園、華府小學。交通1、2路公交車物業(yè)祥生物業(yè)容積率2.8綠化率30%3、片區(qū)&競品概況—祥生中央華府業(yè)態(tài)樓層數(shù)主力戶型（㎡）5月成交面積（㎡）均價（元/㎡）存量（㎡）高層18層32層104-163461176504931商鋪單層雙層35-220249111800104815月動作C組團平銷，D組團蓄客營銷動作齊魯晚報、新濟陽；微信來電30組來訪163組成交住宅8；商鋪4;D組團累計蓄客32組活動商鋪交2萬抵5萬加推D組團：3#、5#、8#、9#、3、片區(qū)&競品概況—其它競品營銷節(jié)奏匯總5月6月7月8月9月10月月份綠城項目融創(chuàng)項目6月份臨售開放5月9日臨售開放，項目動工8月推合院產品118套；9月推住宅產品1002套預計8月推出住宅1368套力高項目4月21日展廳開放預計7月底開盤，一期住宅480套北岸新城龍域天城25#26#平銷剩余40套一期剩余10套7月底二期龍域公館400套7月底23#144套6月9日正式售樓處開放世茂項目供應1000套澄波湖7號6月售樓處開放8月中旬推出276套8月27#144套中央華府C組團8月底D組團426套金海福苑2號樓簽約7-8月份12#、14#簽約,共計332套4、片區(qū)成交結構概況面積&單價段交叉分析表面積&總價段交叉分析表房型&面積段交叉分析表結論：1、目前市場在售住宅產品類型單一，僅有高層和小高層兩種業(yè)態(tài)類型；2、成交均價普遍在8100-8500之間波動；2、面積段在100-140㎡之間的三室產品銷售速度最快；產品類型單一，品牌房企補位2018年3月之前的濟陽房地產市場住宅產品只有高層和小高層兩種業(yè)態(tài)；但是3月之后隨著品牌相繼入市亮相，產品業(yè)態(tài)日趨豐富，市場格局驟變；成交總量回落，價格波動趨穩(wěn)自4月份市場在售項目集中供應后，5月份供應較少，整體成交表