福建-泉州-晉江-陽光城麗景灣翡麗灣項目營銷策劃提報方案

晉江陽光城麗景灣&翡麗灣營銷提案2023/4/212019年總銷目標(biāo)10億同策銷售目標(biāo)3.3億元本案目標(biāo)發(fā)現(xiàn)問題挖掘機會維度切入：市場、競品、項目、客群土地邏輯21345城市邏輯產(chǎn)品邏輯品牌邏輯人群邏輯邏輯五分法BUY土地邏輯21345城市邏輯產(chǎn)品邏輯品牌邏輯人群邏輯邏輯五分法（價值邏輯選型）BUY城市價值樓市機會北部發(fā)展軸南部發(fā)展軸晉江城市生態(tài)休閑中心青梅商業(yè)服務(wù)中心羅山行政文化中心仙石企業(yè)決策中心西濱生產(chǎn)服務(wù)中心（站前）紫帽磁灶靈源橋南池店中心城區(qū)主城區(qū)市域空間結(jié)構(gòu)布局

一主兩輔、三心聯(lián)動一主：晉江主城區(qū)，包括晉江老城、濱江環(huán)灣商務(wù)區(qū)、磁灶內(nèi)坑物流商貿(mào)區(qū)兩輔：依托安海東石以及內(nèi)坑南部區(qū)域，打造晉西輔城；依托金井、英林、深滬、龍湖，打造以濱海休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的晉南輔城中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

一帶兩軸、一心多點一帶：指環(huán)灣發(fā)展帶，為晉江的城市高端服務(wù)設(shè)施集聚帶兩軸：依托雙龍路、世紀(jì)大道形成中心城區(qū)聯(lián)系安海的兩條發(fā)展軸一心：依托區(qū)域級公共中心和城區(qū)級公共中心形成的晉江綜合服務(wù)中心多點：指晉江綜合服務(wù)中心外圍的片區(qū)級公共中心中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖市域空間結(jié)構(gòu)布局圖晉江主城區(qū)靈源街道，南部發(fā)展軸之上城市發(fā)展方向東部：對接泉州，提升陳埭片區(qū)功能，打造環(huán)灣高端服務(wù)器，強化晉江城市的區(qū)域職能北部：依托城北、濱江片區(qū)改造，優(yōu)化城北空間結(jié)構(gòu)南部：促進(jìn)晉江中心城區(qū)與五里綜合工業(yè)園、新塘片區(qū)以及更南部安海片區(qū)的聯(lián)系西部：適度向西發(fā)展，通過高鐵帶動，對接內(nèi)坑，形成產(chǎn)業(yè)片區(qū)本案本案項目區(qū)位晉江中心城區(qū)色彩管控分區(qū)劃分片區(qū)色彩體系區(qū)域特性陳埭、池店片區(qū)清沿江、沿海的最先進(jìn)的商業(yè)街道、高層建筑中云集了高端企業(yè)，演繹出先進(jìn)性和高品質(zhì)老城、新羅片區(qū)歡中心街道，商業(yè)建筑和公共建筑印記，吸引消費者，綠色植被襯托出繁華溫和的都市景觀印象靈源、新羅永和片區(qū)興業(yè)務(wù)類和工廠，研究設(shè)施集中的區(qū)域，演繹出先進(jìn)性的明快清潔感磁灶、內(nèi)坑片區(qū)迎高速入口、火車站、機場等城市主要出入口，作為城市之窗，通過使用磚瓦，營造出新型街道的空間印象世紀(jì)大道嚴(yán)街道的南北大道，公共建筑云集，作為城市窗口，演繹出高品質(zhì)的景觀印象古民居、紫帽山風(fēng)景區(qū)蘊繼承街道的歷史氛圍，協(xié)調(diào)豐富的自然景觀，翻修后的民居，通過磚瓦和石材營造出細(xì)膩的表情，此外，與風(fēng)景區(qū)周邊的自然景觀完美的結(jié)合，營造出細(xì)膩并豐富變化的都市景觀印象其他區(qū)域和除以上區(qū)域以外的地區(qū)，與周邊的綠色協(xié)調(diào)，整體以暖色系色彩為主，更便于產(chǎn)托出綠色植被，演繹出濕潤舒適的都市景觀印象生態(tài)休閑的產(chǎn)城互動區(qū)本案區(qū)域定位重點規(guī)劃創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新園晉江足球公園五里電商產(chǎn)業(yè)園本案區(qū)域內(nèi)項目名稱項目規(guī)劃動工時間晉江創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新園項目總建筑面積200萬㎡，一期建設(shè)科技創(chuàng)新孵化器、研發(fā)設(shè)計中心、創(chuàng)客大街、海歸人才創(chuàng)業(yè)中心等，二期建設(shè)傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)設(shè)計研發(fā)總部，三期建設(shè)規(guī)模企業(yè)設(shè)計研發(fā)總部、新興產(chǎn)業(yè)總部。2012年初晉江足球公園建設(shè)足球訓(xùn)練場，配套健身廣場、足球廣場、創(chuàng)意跑道等運動項目2017年底晉江五里電商產(chǎn)業(yè)園項目總規(guī)劃面積約250畝，總投資超10億元，首期運營面積約6萬㎡，以食品、鞋服、汽配、體育產(chǎn)業(yè)等為主導(dǎo)，重點打造集生產(chǎn)、采購、銷售為一體的電商產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。2015年底晉江靈源街道重點規(guī)劃工程項目大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶動發(fā)展與泉州的聯(lián)系：泉州繞城高速、東部快速路、中部快速路與石獅的聯(lián)系：獅城大道、泉州繞城高速與廈門的聯(lián)系：城市聯(lián)盟高速、東部快速路、中部快速路高鐵新區(qū)高鐵新區(qū)規(guī)劃示意圖泉州南站高鐵新區(qū)區(qū)域協(xié)同樞紐高鐵新區(qū)本案3公里重點規(guī)劃區(qū)域外對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山地、谷地、水庫、農(nóng)田進(jìn)行資源盤點和場地梳理，根據(jù)森林、佛教文化、摩尼教文化、國藥養(yǎng)生文化等資源分布特點，科學(xué)合理的分割和重組場地空間，以不同的主題進(jìn)行功能空間劃分，引導(dǎo)空間業(yè)態(tài)差異化發(fā)育，形成區(qū)域之間的功能互補、特色互補的態(tài)勢，最終打造豐滿立體的空間格局。基于城市山地旅游綜合體的打造思路，圍繞建立國家級AAAA級旅游景區(qū)的功能與業(yè)態(tài)需求，結(jié)合場地和資源特征，將規(guī)劃區(qū)空間劃分為：一心：游客集散服務(wù)中心一帶：閩南國家登山健身步道三區(qū)：靈佛山水禪修養(yǎng)生區(qū)、都市桃源生態(tài)休閑區(qū)、摩尼樂園文化體驗區(qū)大靈源山宗教文化旅游區(qū)提升晉江城市品位重點規(guī)劃區(qū)域外本案3公里高鐵新區(qū)（在建）泉州南站（在建）本案大靈源山宗教文化旅游區(qū)（在建）晉江機場晉江中心城區(qū)順應(yīng)城市發(fā)展趨勢擁享規(guī)劃建設(shè)紅利在建/規(guī)劃區(qū)域成熟區(qū)域發(fā)展方向大泉州“五限”未松綁，中心市區(qū)嚴(yán)控依舊限購區(qū)域豐澤區(qū)、鯉城區(qū)、晉江市、石獅市、南安市官橋鎮(zhèn)/水頭鎮(zhèn)/石井鎮(zhèn)、清濛開發(fā)區(qū)、洛江區(qū)萬安街道、臺商區(qū)、惠安縣黃塘鎮(zhèn)1限購234限貸5限售限公證搖號保剛需限價2017年11月泉州新政：新房價格須低于去年10月均價1.3倍備案價格超過屬地2016年10月均價30%及以上的項目，以及拒不接受預(yù)售價格指導(dǎo)的商品住房項目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理預(yù)售許可；住宅配套可售車位、車庫納入預(yù)售價格調(diào)整，調(diào)控間隔時間與幅度與住宅一致；丨丨丨丨丨丨丨中心市區(qū)公開搖號售賣商品房時，開發(fā)商將60%房源留給剛需住房家庭公正機構(gòu)不得受理產(chǎn)權(quán)證未滿2年的新購買商品住房辦理委托權(quán)限為出售、抵押等內(nèi)容的公證

涉及轉(zhuǎn)委托的，只能轉(zhuǎn)委托一次2017年4月17日-2017年11月9日期間新購買住宅取得不動產(chǎn)滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；

2017年11月9日后，非泉州戶籍家庭在我市和本市戶籍跨市本級、縣（市、區(qū)）新購買的商品房（含新建商品房和二手房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。無房無貸：首付不低于20%無房有貸：首付不低于30%有房無貸：首套結(jié)清首付不低于30%有房有貸：未結(jié)清貸款首付不低于30%非本市戶籍：只允許購買1套（在泉州市繳滿1年個人所得稅或社會保險（不得補繳），或者辦理居住證滿1年以上。）宏觀政策2018.04樓市調(diào)控放松政策不僅局限于北京、天津、廣州這種一二線城市，更涉及到菏澤、常州、阜陽等三四線城市，加之各城市人口引進(jìn)、社保取消、利率下調(diào)等政策相配樓市新春天的年度初秀已經(jīng)拉開帷幕全國19城樓市調(diào)控政策“松綁”因城施策落到實處，政策可期宏觀政策土地市場數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)2014-2018年晉江市可經(jīng)營用地供銷與樓面價走勢單位：萬㎡、元/㎡2014-2018年靈源街道可經(jīng)營用地成交明細(xì)成交時間宗地編號土地用途占地面積（㎡）計容總建面積（㎡）競得房企2018/11/14晉江市P2018—21號住宅110794273439陽光城2018/7/26晉江市G2018—3號商服126536326.5福建省晉江文旅集團(tuán)有限公司2018/7/26晉江市G2018—4號商服5524127620.52014/4/24

晉江市G2014-13號住宅106167116784陽光城2014/4/24

晉江市G2014-14號住宅43631479942018年晉江土地供應(yīng)放量，靈源間隔4年無供應(yīng)2018年各業(yè)態(tài)成交均價上揚，住宅供銷兩旺2018年晉江全市商品住宅市場呈現(xiàn)供略過于求，同比去年，供應(yīng)量上漲88%，成交量上漲66%，成交均價上漲14%2018年晉江全市商業(yè)市場呈現(xiàn)供過于求，同比去年，供應(yīng)量下跌41%，成交量下跌63%，成交均價上漲19%2018年晉江全市車位市場呈現(xiàn)供過于求，同比去年，供應(yīng)量4下跌%，成交量下跌10%，成交均價上漲21%數(shù)據(jù)來源：克而瑞單位：萬㎡、元/㎡、萬元/個各業(yè)態(tài)量價年度數(shù)據(jù)住宅類供銷攀升，價格趨穩(wěn)，2019再現(xiàn)供不應(yīng)求住宅量價數(shù)據(jù)來源：克而瑞單位：萬㎡、元/㎡單位：萬㎡、元/㎡季度數(shù)據(jù)存量情況數(shù)據(jù)來源：克而瑞243242242234246256249263263248249241256單位：萬㎡、月近半年運行穩(wěn)定，去化周期在10個月左右靈源片區(qū)近四年未有地塊供應(yīng)，供銷均屬全市低位板塊供銷單位：萬㎡、元/㎡靈源位于城市發(fā)展主軸之上當(dāng)下宏觀層面因城施策，未來政策可期住宅市場供銷兩旺，價格穩(wěn)中有升板塊分化加劇，靈源供銷處低位城市小結(jié)同策觀點：2019年靈源樓市或?qū)⒂瓉頇C遇，仍需提升區(qū)域認(rèn)可度土地邏輯土地邏輯21345城市邏輯產(chǎn)品邏輯品牌邏輯人群邏輯邏輯五分法（價值邏輯選型）BUY地塊簡況城市界面交通情況周邊配套靈石路12靈石路12西側(cè)道路位置靈石路與陽光大道西南側(cè)占地面積約11.08萬㎡建筑面積27.34萬㎡指標(biāo)1．0＜容積率＜2．47，15％＜建筑密度＜35％綠地率≥25％商品住宅毛坯最高售價9000元/㎡地塊緊鄰翡麗灣住宅最高售價9000元/㎡地塊信息片區(qū)內(nèi)工廠村落圍繞，周邊城市界面較差周邊環(huán)境本案村落工廠環(huán)城高速泉安南路世紀(jì)大道靈石路社馬路本案目的地直線距離車行時間晉江動車站12KM15-20min晉江機場8KM10-15min泉州浦西萬達(dá)廣場17KM25-30min石獅龜湖公園8KM15-20min龍湖鎮(zhèn)政府10KM15-20min深滬鎮(zhèn)政府18KM25-30min英林鎮(zhèn)政府12KM15-20min安海鎮(zhèn)政府8KM15-20min水頭鎮(zhèn)政府13KM25-30min緊靠主干道，臨近高速口，路網(wǎng)體系發(fā)達(dá)，車行便捷交通配套G晉江南高速口本案距離主要目的地通行情況晉江機場晉江動車站方向安海、水頭、廈門方向龍湖、英林、深滬方向石獅方向晉江市區(qū)、泉州市區(qū)方向休閑配套擁有225畝天然湖泊資源，生態(tài)生活大城英塘水庫晉江市啟動“一庫一公園”項目，計劃用8年時間、投資16.7億元，把全市28座水庫因地制宜建成28座公園，水庫公園建設(shè)以水源地保護(hù)為主的濕地公園、以生態(tài)景觀為主的市政公園和以休閑保護(hù)為主的郊野公園等3種功能定位實施，使原本功能單一的水庫成為“城市綠肺”。英塘水庫成為“變身”市政公園的首批試點。一線臨湖景觀資源“與天地共生，親水岸以修身”的湖居生活麗景灣翡麗灣主要依托于東側(cè)英墩村基礎(chǔ)生活配套無大型商超、醫(yī)療配套生活配套本案基礎(chǔ)生活配套齊全，缺乏大型商業(yè)醫(yī)療配套原生湖VS村落工廠圍繞，城市界面現(xiàn)狀較弱緊靠主干道，毗鄰晉江南高速口，出行便捷土地小結(jié)同策觀點：借城市規(guī)劃遠(yuǎn)景與湖居，弱化區(qū)域現(xiàn)狀抗性產(chǎn)品邏輯土地邏輯21345城市邏輯產(chǎn)品邏輯品牌邏輯人群邏輯邏輯五分法（價值邏輯選型）BUY競品篩選項目配套產(chǎn)品力本案5km融創(chuàng)晉江印競品篩選本案競品選取原則：

區(qū)位、產(chǎn)品、同期在售本案5公里內(nèi)僅一個項目在售鎖定競品：融創(chuàng)晉江印項目位置羅山街道和平路和福興路交叉口（SM國際廣場斜對面）項目規(guī)劃占地約11.38萬㎡，總建約23.5萬㎡，欲打造小高層及聯(lián)排別墅產(chǎn)品，共計1012套房源。產(chǎn)品情況108-140㎡的小高層，戶型約280-430㎡的聯(lián)排別墅；

小高層24棟，8-11層；聯(lián)排別墅32棟，3層。銷售均價高層均價：10500元/㎡；別墅：13000元/㎡物業(yè)費用住宅：3.08元/m2/月，別墅：5.88元/m2/月銷售情況整體已推去化在98%左右，剩余8棟小高層及23棟聯(lián)排別墅待推續(xù)銷期流速25套/月（高層）產(chǎn)品均規(guī)劃有高層與別墅競品分析項目規(guī)劃：小高層24棟；聯(lián)排別墅32棟；產(chǎn)品戶型：小高層108-140㎡，聯(lián)排別墅280-430㎡；容積率：1.3項目規(guī)劃：高層20棟，聯(lián)排別墅8棟，獨棟別墅24棟；產(chǎn)品戶型：高層89-125㎡，獨棟別墅420-838㎡現(xiàn)房；容積率：2.47產(chǎn)品規(guī)劃本案融創(chuàng)晉江印3萬㎡名校教育5萬㎡商業(yè)酒店6萬㎡中央體育公園7萬㎡大型商業(yè)綜合體12萬㎡商務(wù)辦公中心225畝天然湖泊資源本案內(nèi)部配套較為豐富僅在高層區(qū)規(guī)劃部分底商競品分析內(nèi)部配套本案融創(chuàng)晉江印89㎡3房2廳2衛(wèi)125㎡4房2廳2衛(wèi)105㎡3房2廳2衛(wèi)105㎡4房2廳2衛(wèi)本案高層產(chǎn)品規(guī)劃較為緊湊，戶型方正，多面寬開間3室2廳2衛(wèi)109㎡4室2廳2衛(wèi)140㎡4室2廳2衛(wèi)134㎡競品分析戶型信息本案融創(chuàng)晉江印類型相近但相似度不高本案產(chǎn)品面積段適配性更高，內(nèi)部配套全面超越產(chǎn)品小結(jié)同策觀點：內(nèi)部配套的完備可作為主要賣點輸出土地邏輯21345城市邏輯產(chǎn)品邏輯品牌邏輯人群邏輯邏輯五分法（價值邏輯選型）BUY品牌力對標(biāo)品牌邏輯項目品牌2018年中國房企排名前30強進(jìn)入晉江市場時間：2014年廈門|陽光城·翡麗海岸福州|陽光城·西海岸杭州|陽光城·檀悅上海|陽光城·濱江悅以“締造品質(zhì)生活”為企業(yè)使命，以“最受尊敬的成長性房地產(chǎn)企業(yè)”為愿景，陽光城集團(tuán)定位“高成長性精品地產(chǎn)運營商”，通過“精準(zhǔn)投資、高效運營、適銷產(chǎn)品”三大核心競爭策略，貫徹開放、合作、共贏理念，穩(wěn)健運營、持續(xù)進(jìn)取，努力實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。物業(yè)品牌在管面積超過1270萬㎡、簽約面積逾3296萬㎡。著力打造“優(yōu)悅+”服務(wù)品牌，融合“安心、優(yōu)越、美好”與“尊貴、愉悅、驚喜”的品牌理念，致力于為業(yè)主提供有溫度的物業(yè)服務(wù)。“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”“中國物業(yè)管理企業(yè)品牌價值20強”“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)成長性TOP10”國家一級物業(yè)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)針對首次置業(yè)的客群，陽光城主打“麗景灣”“翡麗系”產(chǎn)品，精準(zhǔn)把握用戶需求，從宜居宜人的各個角度，科學(xué)地優(yōu)化空間，同時打造三維一體的服務(wù)系統(tǒng)（即陽光運動服務(wù)系統(tǒng)—社區(qū)教育服務(wù)系統(tǒng)—生活娛樂服務(wù)系統(tǒng)）大大地提高了住戶的幸福感。出色的產(chǎn)品力讓“麗景灣”系列成為了陽光城的“爆款”，從蘇州、杭州、廣州，再到鄭州、漳州、南寧，麗景灣均成為當(dāng)?shù)責(zé)豳u的標(biāo)桿。“麗景灣”“翡麗系”產(chǎn)品精準(zhǔn)把握用戶需求▲陽光城·麗景灣（蘇州）實景圖▲陽光城·麗景灣（廣州）實景圖▲陽光城·翡麗灣（杭州）效果圖▲陽光城·翡麗灣（福州）效果圖產(chǎn)品線“麗景灣”“翡麗系”產(chǎn)品，品質(zhì)住宅強展示世界500強房企，開發(fā)實力強深耕晉江5年，業(yè)主基數(shù)雄厚品牌小結(jié)同策觀點：結(jié)合產(chǎn)品系的炒作，強勢引領(lǐng)未來生活愿景土地邏輯21345城市邏輯產(chǎn)品邏輯品牌邏輯人群邏輯邏輯五分法（價值邏輯選型）BUY區(qū)域內(nèi)客戶特征價格推導(dǎo)與適配人群邏輯客戶分布置業(yè)特征參考項目客戶來源本案價格職業(yè)特征客群定位邏輯框架融創(chuàng)晉江印高層均價：10500元/㎡別墅均價：13000元/㎡百宏御墅香堤高層均價：7680元/㎡別墅均價：1.4-1.5萬元/㎡保利世茂香檳云城均價：6300元/㎡本案晉江云城高層均價：7700元/㎡晉江中心城區(qū)參考項目篩選參考項目選擇原則有：與本案區(qū)位距離或項目周邊區(qū)域發(fā)展成熟度相近所選案例有同類型/同性質(zhì)產(chǎn)品，或組團(tuán)相對獨立，且均進(jìn)入實際銷售階段目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)承受力相似，市場接受度具一定參考性置業(yè)特征地緣改善為主，首置、首改需求突出關(guān)注價格、區(qū)位、周邊配套“來訪客戶對項目周邊整個景觀和配套的齊全程度還是比較在意的，還有價格?！薄俸暧愕讨脴I(yè)顧問語錄“會來看這個區(qū)域樓盤的客戶都偏剛需客，價格是一個很大的抗性，會貨比三家。也一直在觀望是否還會再降價。”———渠道語錄“這個地方還是偏僻，周圍商場啊，大超市啊什么都沒有”———百宏御墅香堤來訪客戶語錄“離市中心遠(yuǎn)，聽說前幾年開始在搞一個產(chǎn)業(yè)園的項目，有點起色”———百宏御墅香堤來訪客戶語錄置業(yè)特征群聚效應(yīng)明顯周邊縣城客戶圈層效應(yīng)更加明顯，這些人“跟風(fēng)”現(xiàn)象很嚴(yán)重，往往是一個人買房，帶動自己的親戚朋友來買，圈層影響比較大，我的一個客戶，是石獅人，家里也非常有錢，他在我這里買了一套120㎡的產(chǎn)品，之后給我?guī)砹宋辶鶄€客戶，都是需求跟他同樣的產(chǎn)品?！俸暧愕讨脴I(yè)顧問語錄本來買我們這復(fù)式產(chǎn)品的客戶基本上都是事業(yè)單位、公務(wù)員，以及私營業(yè)主也比較多，他們不單單看產(chǎn)品的舒適度，更看重區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，老城區(qū)的樓盤他們都看不上，因為交通是硬傷，比較喜歡城市新區(qū)。———石獅碧桂園置業(yè)顧問語錄晉江的有錢人都很愛面子，往往他的朋友買了什么車或者什么東西，他們也會相應(yīng)的買，很愛面子，我之前遇到一個客戶，來我們這買房，問他購房的原因的時候，他就說他朋友都在這里買的，他也想在這里買一套；跟風(fēng)的現(xiàn)象也比較明顯，往往是哪個廣場或者商場有什么活動，大家都會一擁而去?！獙汖埵兰抑脴I(yè)顧問語錄置業(yè)特征地緣性（5公里范圍）為主百宏御墅香堤、世茂晉江云城成交客群來源地：新塘、羅山、青陽街道為主，占比分別為35%、15%、10%保利世茂香檳云城成交客群來源地：內(nèi)坑?xùn)|宅、宅內(nèi)村、霞村為主，占比分別為45%、30%、15%融創(chuàng)晉江印成交客群來源地：羅山街道華泰、永和、龍湖為主，占比分別為70%、20%客戶來源價格推導(dǎo)結(jié)合產(chǎn)品特性依據(jù)區(qū)域、競品、客戶三個維度價格論證結(jié)構(gòu)，進(jìn)行定價區(qū)域分析及典型項目跟蹤評估區(qū)域市場價格范圍競品產(chǎn)品比較模型確定本項目核心比準(zhǔn)均價通過前期積累的客戶分析判定其對價格的承受能力定價依據(jù)綜上，得出本案高層現(xiàn)階段可實現(xiàn)銷售價格區(qū)間為8648~8858元/㎡維度價格下限價格上限權(quán)重下限權(quán)重價上限權(quán)重價（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）區(qū)域維度7400780040%29603120競品維度9176917650%45884588客戶維度7500800010%750800綜合測算100%82988508根據(jù)以往的操盤經(jīng)驗，考慮麗景灣相對于翡麗灣產(chǎn)品的升級，建議在綜合測算基礎(chǔ)上上調(diào)300-400元/㎡考慮地塊限制商品住宅（毛坯房）最高銷售均價為9000元/㎡；及項目效益最大化前提下，得出本案別墅現(xiàn)階段可實現(xiàn)銷售均價為13403元/㎡價格推導(dǎo)定價模型以94萬/套算本案高層戶型：89-125㎡主力總價范圍：77-110萬/套首付（30%）：28萬月供（30年）：3500元意味著購買本案客群在家庭中個人月均收入需至少6000元這類人群都在哪里？客群適配房價返算各行業(yè)的中堅力量，總體月均收入主力集中在6000-15000元職業(yè)屬性行業(yè)情況職位級別月均收入水平（元）企業(yè)房地產(chǎn)（開發(fā)、代理、建筑、裝修、經(jīng)紀(jì)等）中層管理、高級職稱8000-10000金融（證券、保險、股票、貸款等）中層管理、高級業(yè)務(wù)10000-18000貿(mào)易（零售、國際貿(mào)易、食品、海鮮海產(chǎn)品等）中層管理7000-10000制造業(yè)（服裝鞋帽、機械、電子等）中層管理8000-15000互聯(lián)網(wǎng)中層管理、中級技術(shù)人員6000-12000事業(yè)單位教育教師及管理人員7000-15000醫(yī)療醫(yī)生（初級職稱）、護(hù)士等7000-20000交通科長及以上8000-15000能源（電力、通訊、水利等）中級技術(shù)人員及初級管理人員以上8000-20000政府部門政府及職能部門、公檢法等科長及以上7000-20000私營業(yè)主五金機電老板7000-20000電商、微商皇冠級別7000-20000餐飲、娛樂老板、店長7000-10000服裝鞋帽老板6000-20000茶葉批發(fā)老板6000-20000物流（零擔(dān)）老板7000-15000客群研究職業(yè)特征企業(yè)職員、私營業(yè)主周邊工業(yè)工廠職員、私營業(yè)主本案政府、事業(yè)單位職員、教師、醫(yī)職人員教師：福埔小學(xué)、育德小學(xué)、軍民小學(xué)、晉江六小、季延中學(xué)等私營業(yè)主：餐飲、服裝、娛樂等服務(wù)行業(yè)政府官員/公務(wù)員/醫(yī)生：市政府、園林管理局、環(huán)境保護(hù)局、晉江市醫(yī)院等私營業(yè)主：五金、物流等行業(yè)工廠職員：物流、石材等行業(yè)企業(yè)中層職員：萬達(dá)寫字樓、益昌大廈等商務(wù)人士私營業(yè)主：餐飲、服裝、娛樂等服務(wù)行業(yè)以福埔、英塘片區(qū)教職工及私營業(yè)主、市政府周邊事業(yè)單位中層、公務(wù)員為主，項目工廠職員、市區(qū)工作非本地戶籍商務(wù)人士為輔、部分外圍補充客群職業(yè)特征市政府外圍補充外圍補充631“倒梯形”客戶池（1梯）核心客戶（60%）：靈源街道、永和鎮(zhèn)等靠近本區(qū)域的地緣客戶&市區(qū)價格外溢客等非本市戶籍客群為主居住密集，購買力強、改善需求旺盛（2梯）重要客戶（30%）：晉南五鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群為主地段完全無抗性，具有置換需求（3梯）補充客戶（10%）：安永德客群為主1小時輻射范圍選擇有限核心客戶重要客戶補充客戶本案晉南板塊補充客戶客戶分布同策觀點：深耕核心客戶+挖掘重要客戶+老客戶口碑維系成為客戶經(jīng)營的重點工作核心客戶來源為3-5公里地緣性及晉江中心城區(qū)首置、首改需求突出，群聚效應(yīng)明顯客戶小結(jié)SWOT臨湖，戶型舒適度高，內(nèi)部配套完善外圍交通發(fā)達(dá)前期大量優(yōu)質(zhì)客戶基數(shù)片區(qū)唯一在售商品房，競爭少規(guī)劃逐步落地，未來發(fā)展?jié)摿Υ笾苓叴迓鋰@，整體城市界面較差周邊工廠遍布，且緊靠主干道，貨車車流量大，靠近路邊樓棟或有噪音干擾片區(qū)內(nèi)缺少大型商業(yè)及醫(yī)療配套本案前期二手房價格較低，或?qū)⒂绊懕景耕惥盀钞a(chǎn)品銷售規(guī)劃未落地前，市場可能持續(xù)冷淡[核心問題導(dǎo)出]<<<基于上述研究方向[核心問題導(dǎo)出]<<<目標(biāo)達(dá)成核心問題界定R1非期望結(jié)果R2期望結(jié)果1、通過品牌巡禮炒作提振客戶對片區(qū)的認(rèn)可，再結(jié)合項目賣點實現(xiàn)客戶引流；2、根據(jù)客戶生活習(xí)性裂變與收攬增量客戶，形成良性通路，以支撐新推房源快速去化。核心問題：Q1：如何啟發(fā)客戶對未來的信心，同步嫁接優(yōu)勢價值，進(jìn)而構(gòu)建購買邏輯？Q2：如何擴容客戶池，實現(xiàn)更多的潛在意向客戶引入，進(jìn)而支撐目標(biāo)實現(xiàn)？1、客戶認(rèn)可度低：片區(qū)唯一商品房項目，規(guī)劃配套建設(shè)中，因區(qū)域成熟度導(dǎo)致市場熱度低，客戶認(rèn)可度不高；2、優(yōu)質(zhì)客戶量少：財富階層重面子，慣性往市區(qū)，進(jìn)而導(dǎo)致獨棟莊園適配的客群難說服且量小。策略&打法如何破局基于競爭洞察、客戶精準(zhǔn)的策略與執(zhí)行是實現(xiàn)目標(biāo)有效保障針對當(dāng)下的四個思考關(guān)于常效與階段營銷方向關(guān)鍵點1：我們的項目宣傳案名階段性都會推陳出新旨在給客戶有新的記憶點如果我們能夠花更大的力氣將項目整體包裝，成就區(qū)域引領(lǐng)者調(diào)性是否能夠更持續(xù)性地引發(fā)客戶共鳴？近郊、生態(tài)；湖景、中式……我們的睿LIFE系研發(fā)毋庸置疑已具備市場擁躉如何與項目進(jìn)行更接地氣的營銷結(jié)合……同策觀點：將項目特質(zhì)進(jìn)行有機整合根據(jù)內(nèi)外部質(zhì)素構(gòu)造生活方式，啟動關(guān)于五養(yǎng)社區(qū)的整案價值整合……進(jìn)而更有持續(xù)性地影響客戶置業(yè)觀念依托城市出口，結(jié)合土地周圍的自然資源與自身的產(chǎn)品形態(tài)，有了這樣的定位思考：“高端城市修養(yǎng)區(qū)”形態(tài)、級別屬性定位“高端城市修養(yǎng)區(qū)”是什么？未來將落地的種種規(guī)劃？不，這些是生硬的賣點，散點式的推廣也無法跟別人拉開差距也并不能給消費者帶來生活感受。應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為一種生活狀態(tài)。養(yǎng)心&養(yǎng)氣&養(yǎng)神&養(yǎng)性&養(yǎng)情【五養(yǎng)人生】關(guān)于產(chǎn)品價值對應(yīng)廈泉同城化與本案的關(guān)系是城市的互補形態(tài)，是人生的兩種生活狀態(tài)：主張：修為之后，是“修養(yǎng)”！這正是本案應(yīng)有的產(chǎn)品價值與生活調(diào)性主張進(jìn)階生活：產(chǎn)品進(jìn)階、客戶進(jìn)階、精神進(jìn)階的人居典范同策觀點將品牌與項目價值化相掛鉤實現(xiàn)居住與投資的期許，引發(fā)精神共鳴，并讓消費者能切身的感受到。同策建議針對圈層人群，成立專屬“陽光薈”，通過系列圈層主題運作讓業(yè)主真正體會到企業(yè)品牌帶來的優(yōu)越感與尊崇感。給到消費者真正體驗，成就夢想合伙人，因尊崇而有認(rèn)同。從與業(yè)主的每一次接觸做起，產(chǎn)生認(rèn)同感。關(guān)于客戶價值關(guān)鍵點2：現(xiàn)階段的區(qū)域市場，仍有諸多觀望型客戶不急買房如果在本區(qū)域沒有辦法讓客戶覺得樓市回暖時不我待如果我們援引當(dāng)前二手房中介密集轟炸的各種樓市回暖訊息是否更有可能讓客戶急起來年后的中介朋友圈基本都在說樓市回暖廈門一手房七天成交829套，二手房帶看當(dāng)日成交再現(xiàn)，部分房源上調(diào)價格因城施策背景下年后全國19個城市松綁樓市……同策觀點：常規(guī)思維限制著我們要先說服自己才能說服客戶但我們忽略了我們是比客戶更專業(yè)的援引真實發(fā)生的回暖訊息，說服不了我們，但可以影響客戶何況，整個區(qū)域高層房源已斷供許久，是時候讓客戶急起來了關(guān)鍵點3：片區(qū)四年未出新地，區(qū)域熱度炒作面臨困境如果我們的推廣在描繪區(qū)域未來藍(lán)圖的同時結(jié)合陽光城在其他城市遠(yuǎn)鑒未來的內(nèi)容是否能夠更有說服力？依托于陽光城集團(tuán)的成功開發(fā)我們有更多的素材可以跟客戶溝通，引發(fā)共鳴在其他城市近郊生態(tài)大盤的開發(fā)，我們有諸多成功案例……同策觀點：啟動“陽光城遠(yuǎn)鑒未來”主題宣傳因為比別的開發(fā)商有更多的“一座城預(yù)鑒一座城”的案例進(jìn)而從擇址先人一等、產(chǎn)品領(lǐng)先一步、服務(wù)更勝一籌等方面激發(fā)共鳴關(guān)鍵點4：我們經(jīng)常在聚焦渠道資源如果我們能夠更大程度地激活老客戶資源不僅僅是花樣百出的老帶新，更可能是跟客戶的資源互換是否能夠更快打開并做大宣傳面？我們在泉州有廣大的私營業(yè)主資源我們在銷售之后往往只剩下跟他們聊聊帶朋友來看看以及暖場造氛圍毋庸置疑，這是一種閑置型的浪費……同策觀點：啟動本區(qū)域業(yè)主的資源挖掘現(xiàn)在生意不好做是他們常掛在嘴邊的話，是否可以給餐飲加油站老板送紙巾？車行飲用水？超市蔬果攤購物袋？……進(jìn)而擴大我們異業(yè)廣告的植入深度與廣度營銷方向SWO推廣炒作：以樓市回暖、區(qū)域規(guī)劃快速落地炒作，結(jié)合區(qū)域限價，以陽光城開發(fā)區(qū)域成熟案例引導(dǎo)，壓縮客戶決策周期以大規(guī)劃快速落地弱化周邊城市界面印象以樓市回暖激發(fā)客戶對新品現(xiàn)階段入手的意愿T以戶型+內(nèi)配直觀價值點打擊競品以區(qū)域成功開發(fā)案例證明跟著陽光城一定可以遠(yuǎn)鑒未來以總價價差縮小客戶對區(qū)域的抗性，啟發(fā)客戶實現(xiàn)人生進(jìn)階不在當(dāng)下而在未來話術(shù)引導(dǎo)：因為目前片區(qū)正在發(fā)展中，所以價格比較實惠，進(jìn)而轉(zhuǎn)移到優(yōu)勢宣講基于上述思考，結(jié)合SWOT導(dǎo)出現(xiàn)階段營銷方向線上聚焦，重大節(jié)點集中推廣；線下深化，以跨界品牌活動導(dǎo)入客戶同時形成口碑傳播，輿論造勢；微信朋友圈營銷，項目信息持續(xù)性曝光；根據(jù)樓棟價值點的高低，對樓棟進(jìn)行價值排序，分批次推售，合理的銷控，小步快跑，結(jié)合宣傳造勢營造銷售的緊張感，從而刺激客戶購買。推廣聚焦分批次推售線上自有媒體營銷，項目信息持續(xù)性曝光，老業(yè)主資源挖掘，深挖渠道資源，利用渠道激勵，全面鋪開。精準(zhǔn)渠道推出夢想合伙人概念，結(jié)合營銷節(jié)點及節(jié)假日，舉辦活動，吸引客戶到場，多邀約多釋放產(chǎn)品價值信息，保持與客戶之間的良性互動。活動收客同步根據(jù)工程進(jìn)度，適時加碼陣地包裝內(nèi)容，增設(shè)VIP區(qū)專屬莊園接待區(qū)，重要節(jié)點增設(shè)對競品的通路攔截，增加項目昭示性，吸引客戶關(guān)注。強化展示把優(yōu)勢擺出來，做好形象輸出，深挖渠道資源，形成良性客戶導(dǎo)入通路營銷策略延續(xù)上述建議，提出年度營銷策略廣收客，勤洗腦，樹信心

7月12月10月9月3月4月5月6月11月8月開盤節(jié)點4.307.3010.30營銷思路炒作要點主要動作熱銷+年終購房節(jié)暑期檔+熱銷中秋國慶區(qū)域價值+新品價值熱銷+圈層生活方式客戶答謝設(shè)置老青少三檔主題導(dǎo)客全城博餅+異業(yè)聯(lián)動深挖業(yè)主+異業(yè)聯(lián)動異業(yè)聯(lián)動影響客戶：借勢周邊熱點城市數(shù)據(jù)炒作樓市回暖引導(dǎo)客戶：陽光城遠(yuǎn)鑒未來系列炒作，重點講述能給客戶帶來的好處——區(qū)域擇址觀+項目產(chǎn)品觀二期產(chǎn)品賣點影響客戶：開盤熱銷炒作引導(dǎo)客戶：將前期賣點炒作細(xì)化到各功能區(qū)的渲染，將與鄰?fù)赖纳钤妇斑M(jìn)行描繪，同步結(jié)合物業(yè)服務(wù)、圈層活動等主題炒作影響客戶：爆款加推結(jié)合熱銷炒作引導(dǎo)客戶：婚慶主題月及水上親子樂園打造，實現(xiàn)項目價值的直觀傳達(dá)影響客戶：節(jié)日氛圍炒作引導(dǎo)客戶：現(xiàn)場博餅與多展點布置，擴展客戶接觸面影響客戶：年度紅盤專案+年終購房節(jié)炒作引導(dǎo)客戶：通過限時限量特惠房源逼定游離客戶，同步通過業(yè)主答謝，將老帶新進(jìn)行到底營銷總控根據(jù)上述策略方向，制定年度營銷總綱建議團(tuán)隊進(jìn)場片區(qū)炒作，新品造勢強勢召集，形成轉(zhuǎn)化沖刺任務(wù)，實現(xiàn)目標(biāo)節(jié)點造勢，引爆市場推廣主題年終大蟹限時競藏陽光囍事歡聚靈源

博論金秋臻品再現(xiàn)預(yù)鑒一座城載譽盛啟五養(yǎng)人生至此進(jìn)階營銷鋪排片區(qū)炒作，新品造勢3-4月重點工作推廣方向預(yù)鑒一座城載譽盛啟以陽光城在福建的成熟開發(fā)，告知客戶跟著陽光城走準(zhǔn)能賺，而本案目前處在的價格洼地，更是搶灘入手的難得機會蘇州陽光城·麗景灣杭州陽光城·翡麗灣廣州陽光城·麗景灣……標(biāo)桿價值導(dǎo)向以內(nèi)刊專訪名義與業(yè)主開展互動，借機為后續(xù)聯(lián)動奠定基礎(chǔ)階段軟文方向——陽光城品牌炒作結(jié)合國內(nèi)經(jīng)典案例增強說服力擇址或新城心，或發(fā)展軸上，緊貼城市脈搏。以當(dāng)下的洼地布局未來的高地，樓市風(fēng)云再起，置業(yè)正當(dāng)時。產(chǎn)品二期新品，新時代一線湖居生活；新中式風(fēng)格園林及建筑風(fēng)格，滿足國人內(nèi)心對傳統(tǒng)文化的追求。物業(yè)空間優(yōu)化，打造三維一體的服務(wù)系統(tǒng)（陽光運動服務(wù)系統(tǒng)—社區(qū)教育服務(wù)系統(tǒng)—生活娛樂服務(wù)系統(tǒng)）。執(zhí)行方向事件活動引爆市場二期新品發(fā)布會，完美詮釋品牌/產(chǎn)品的超越同期啟動陽光薈及認(rèn)籌懷著“締造品質(zhì)生活”的企業(yè)使命，陽光城麗景灣為超越而來，刷新品牌認(rèn)知度定鼎城心。邀約知名地產(chǎn)人論道陽光城預(yù)鑒遠(yuǎn)見；通過品牌發(fā)布會迅速起勢吸引市場關(guān)注，實現(xiàn)品牌的驚艷亮相。亮點2：攜手大咖脫口秀共話陽光城甄選客群集中地，派發(fā)印有“二期新品”“陽光”、等字的彩虹傘制作炒作話題，快速傳播亮點1：陽光計劃全城派發(fā)“彩虹傘”大V公眾號、網(wǎng)紅實時直播等不同報道方式，對活動進(jìn)行全方位不同角度呈現(xiàn)，涵蓋權(quán)威解讀、網(wǎng)紅解讀、自媒體趣味解讀等多維形式。亮點3：多元化報道立體式呈現(xiàn)執(zhí)行方向陽光城品牌行媒體精英及陽光薈會員“品牌行“：實地考察、預(yù)鑒再現(xiàn)執(zhí)行方向業(yè)主聯(lián)動專案周邊區(qū)域業(yè)主職業(yè)篩選電話回訪，甄選如餐飲、加油站、教育機構(gòu)、車行、超市日雜、專業(yè)市場經(jīng)營戶等可供聯(lián)動的客戶，以老帶新裂變名義。點位評估與合作意愿篩選根據(jù)客戶合作意愿結(jié)合其經(jīng)營點位的評估，最終做出預(yù)計物料估算與費用，并申請執(zhí)行。同步告知客戶需提前報備轉(zhuǎn)介客戶信息。定期評估續(xù)或銷專人跟進(jìn)相關(guān)點位，及時報備物料用耗。根據(jù)階段報備與轉(zhuǎn)化量進(jìn)行量化，評估點位的合作存續(xù)或終止物料經(jīng)營類型貼標(biāo)簽飲用水加油站、車行等塑料包裝袋專業(yè)市場、超市、蔬果攤等紙巾盒加油站、餐飲等撲克牌桌游休閑吧手機殼、指環(huán)扣手機維修同步結(jié)合相關(guān)拓客工作，獲取優(yōu)質(zhì)點位進(jìn)行聯(lián)動洽談廈門同策泉州區(qū)域客戶，與貴集團(tuán)業(yè)主，同步適用營銷鋪排強勢召集，形成轉(zhuǎn)化5-8月重點工作推廣方向五養(yǎng)人生至此進(jìn)階五養(yǎng)人生養(yǎng)氣養(yǎng)心養(yǎng)情養(yǎng)性養(yǎng)神產(chǎn)品賣點：與城市適當(dāng)?shù)木嚯x繁華背后的寧靜生活關(guān)聯(lián)：內(nèi)心的寧靜產(chǎn)品賣點：豐盛自然資源，極高的含氧量生活關(guān)聯(lián)：純凈的空氣，深呼吸產(chǎn)品賣點：中式立面風(fēng)格，精致大堂生活關(guān)聯(lián)：煥發(fā)其精神產(chǎn)品賣點：極致內(nèi)配，湖山之樂生活關(guān)聯(lián)：與朋友更多的生活樂趣產(chǎn)品賣點：小孩的學(xué)校，老人的溫泉，家人的宴會生活關(guān)聯(lián)：其樂融融的家庭時光推廣方向陽光囍事歡聚靈源7-8月熱銷炒作，展開熱銷解密，反復(fù)輸出項目賣點借助項目婚慶基地打造，結(jié)合圈層導(dǎo)客活動，薈聚囍事，形成市場熱度階段軟文方向——以熱銷+專屬活動構(gòu)筑陽光囍事以活動利益驅(qū)動客戶形成聚焦執(zhí)行方向主題海攬5-6月廣場舞大賽深拓廣場，借大媽之力拓展客戶掃蕩各大社區(qū)，邀約廣場舞競技同步落地婚紗取景基地意向7-8月暑期親水樂園打造湖邊親水樂園圍繞親水樂園舉辦一系列暑期活動同步落地婚慶主題月+湖畔音樂節(jié)老青少全線囊括結(jié)合交房節(jié)點，打造婚慶基地，立IP吸引人流執(zhí)行方向婚慶基地落地6月攜手街道辦、機構(gòu)及企業(yè)工會等，啟動婚慶月主題活動執(zhí)行方向婚慶主題月7月執(zhí)行方向湖畔音樂節(jié)舉辦湖畔音樂節(jié)，擴大項目影響力，同時凸顯項目景觀價值8月執(zhí)行方向陽光薈專題圈層工作日圈層導(dǎo)入，潛移默化目標(biāo)客群，對標(biāo)“頂級圈層”客戶的生活習(xí)慣，給客戶以不一樣頂級生活體驗，提高客戶對活動參與積極性古巴煙斗品鑒日本北海道盛宴美國拉斯維加斯之夜德國精釀啤酒狂歡夜法國馬爹利之夜?fàn)I銷鋪排節(jié)點造勢，引爆市場9-10月重點工作推廣方向博論金秋臻品再現(xiàn)博餅宣傳方向全城現(xiàn)場預(yù)告：營銷中心、臨（巡）展點、資源單位（五里工業(yè)區(qū)等）大獎提前引爆（建議轎車使用權(quán)，承接價格洼地概念，同樣成本可多購一部車）滾動博餅現(xiàn)場人氣新品上市炒作異業(yè)圈層導(dǎo)客人氣炒作國慶人氣炒作循環(huán)賣點結(jié)合新樓棟新價值點炒作階段軟文方向——以專屬活動+新品預(yù)熱為主以活動利益驅(qū)動客戶形成聚焦執(zhí)行方向博餅全面開花售樓處現(xiàn)場：流水博+狀元桌博資源單位現(xiàn)場：流水博商超社區(qū)現(xiàn)場：流水博全城現(xiàn)場流水博：甄選人氣商超、社區(qū)定點流水博（每人2次取優(yōu)值，獎品設(shè)置庫存禮品）資源單位派發(fā)博餅券，邀約至現(xiàn)場流水博憑活動轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈截圖至營銷中心可再次流水博狀元參與最終桌博執(zhí)行方向國慶嘉年華舉辦舌尖上的中國·特色小吃節(jié)，定制家門口的地道中國味，吸引大量來訪，借勢人氣輔助線上推廣營銷鋪排沖刺任務(wù)，實現(xiàn)目標(biāo)11-12月重點工作推廣方向年終大蟹限時競藏年終搶房節(jié)公告，限時限量包裝。結(jié)合線上報名、倒計時等，營造緊張氛圍年度銷售數(shù)據(jù)亮相，引爆年度紅盤炒作，熱銷解密階段軟文方向——以客戶答謝+年終搶房雙線運作以活動利益驅(qū)動客戶形成聚焦執(zhí)行方向老業(yè)主答蟹邀約已成交業(yè)主共赴“蟹”宴，規(guī)模宏大，讓客戶真實感受品牌實力，同步啟動新政策加碼激活老帶新。年終針對部分房源開展限時限量特惠折扣，搭配砸金蛋贏家電/整點抽獎，豪禮拿不停，打造年末人氣打卡點執(zhí)行方向年終搶房節(jié)關(guān)于莊園獨棟營銷專案依托上述圈層動作，同步進(jìn)行接待升級、功能嫁接、專屬權(quán)益專屬VIP接待區(qū)《工夫茶道館》打造提升案場的接待形象，加強客戶體驗感開放部分區(qū)域作為資源單位的湖畔會所，用于商務(wù)會議、圈層酒會等，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)圈層針對別墅產(chǎn)品推出專屬老帶新方案，與鄰?fù)溃何飿I(yè)費、新戶專屬折扣等針對別墅業(yè)主的專屬生日party，邀請其舉家?guī)вH友來現(xiàn)場過一個不一樣的生日宴階段拓客鋪排在上述主要動作之外，為沖刺客戶量，階段式依托營銷節(jié)點與現(xiàn)場活動，開展外拓工作拓客動作四大維度拓客動作大型商超及社區(qū)周邊集中拓展，海量派報加階段巡演商超及社區(qū)巡展針對晉江，以路演+巡展點+微信掃碼開展蓄客鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演針對專業(yè)市場商戶定向爆破，深度挖掘?qū)I(yè)市場根據(jù)意向客戶集中區(qū)域進(jìn)行魚骨掃街計劃魚骨掃街四大維度全線拓客動作一：商超及社區(qū)巡展拓展方式：掃微信免費領(lǐng)小禮品（環(huán)保袋）現(xiàn)場派報宣傳對象：商超客戶、社區(qū)居民關(guān)鍵詞：內(nèi)增客戶動作：巡展+地推針對社區(qū)居民精準(zhǔn)導(dǎo)客晉江中心城區(qū)社區(qū)分布靈源片區(qū)社區(qū)分布動作二：專業(yè)市場對象：專業(yè)市場商戶關(guān)鍵詞：商戶/下班族動作：環(huán)保袋計劃針對專業(yè)市場+下班人群定向拓展，以點帶面輻射周邊經(jīng)營戶拓展方式：流動展點+以點帶面商家地推包裝袋、圍裙配給經(jīng)營戶；環(huán)保袋配給流動人群晉江汽車交易市場曾井綜合市場花鳥批發(fā)市場晉江鞋料市場東山陶瓷建材市場二手車交易市場湖中綜合菜市場溪邊菜市場晉江裝飾材料市場動作三：魚骨掃街拓展方式：魚骨式掃街，派報鼠標(biāo)墊、水筆等小禮品配合對象：沿街商戶關(guān)鍵詞：個體戶動作：鼠標(biāo)墊計劃同步針對區(qū)域商鋪以鼠標(biāo)墊為切入點開展接觸與意向登記項目周邊及主城區(qū)主要路網(wǎng)動作四：鎮(zhèn)區(qū)路演對象：周邊鎮(zhèn)區(qū)關(guān)鍵詞：表演動作：路演+巡展選擇人流量較大的商業(yè)廣場等集中點進(jìn)行路演活動拓展方式：現(xiàn)場舞臺表演，小型抽獎聚集人氣現(xiàn)場派報，小禮品（環(huán)保袋、扇子）微信掃一掃領(lǐng)取小禮品，獲取客戶信息針對性客戶贈送禮品券，憑券至項目營銷中心領(lǐng)取巔峰戰(zhàn)隊使命必達(dá)選擇有實力、志同道合的合作伙伴是實現(xiàn)目標(biāo)的先決條件如何保障保障機制核心策略精英團(tuán)隊層層管控高獎高罰團(tuán)隊保障銷冠總監(jiān)、高級經(jīng)理，層層管控構(gòu)建金牌管理團(tuán)隊項目總監(jiān)楊佳南銷售經(jīng)理鄒燕置業(yè)顧問10名策劃經(jīng)理陳芳玲后臺助理執(zhí)行策劃林建福銷售主管人員簡歷姓名楊佳南部門及職務(wù)營銷總監(jiān)行業(yè)經(jīng)驗9年學(xué)歷專業(yè)大專項目名稱物業(yè)描述職務(wù)世茂摩天城、華天卡地亞公館、紫茂府住宅、底商、SOHO、別墅銷售總監(jiān)萬科廣場、海峽一號住宅、SOHO銷售經(jīng)理中聯(lián)觀云溪住宅、底商銷售經(jīng)理安特紫荊城住宅、底商銷售經(jīng)理唐榮天潤新城住宅銷售經(jīng)理融景灣住宅銷售主管擬出任營銷總監(jiān)姓名鄒燕部門及職務(wù)銷售經(jīng)理行業(yè)經(jīng)驗5年學(xué)歷專業(yè)大專項目名稱物業(yè)描述職務(wù)世茂摩天城住宅、底商、SOHO銷售經(jīng)理駿乘星都匯住宅、店面、SOHO銷售主管雅頌居住宅、底商置業(yè)顧問萬科城住宅、別墅、底商渠道公園灣1號住宅、店面置業(yè)顧問人員簡