樓盤營銷策劃書

第一部分：江都城區(qū)住宅市場調(diào)研報告一、城區(qū)總體住宅市場形勢分析1、江都經(jīng)濟較快發(fā)展2021年江都GDP為230.2億元，比上年增長15.8%；人均GDP為22851元，比上年增長15.9%。2021年江都GDP為280億元，比上年增長16%；人均GDP為27805元，比上年增長16%。按GDP和人均GDP比上年分別增長15%計算，預(yù)計2021年江都GDP將達到320億元左右、人均GDP將達到32021元左右。2、居民收入穩(wěn)步增長2021年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10999元，農(nóng)民人均純收入6131元，分別比上年增長15%和11.3%；2021年在崗職工平均工資為17260元，比上年增長15.8%。2021年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13105.5元，農(nóng)民人均純收入7011元，分別比上年增長19.1%和14.4%；2021年在崗職工平均工資為20288元，比上年增長17.5%。預(yù)計2021年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15000元以上、在崗職工平均工資達到23000元以上。3、江都房地產(chǎn)市場將進入買方市場，銷售形勢不容樂觀（1）近年江都房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)異常爆發(fā)局面，房價水平已超出居民購買力2021年江都商品房施工51萬平米、竣工31萬平米。2021年江都商品房施工達到188.90萬平米，僅新開工商品住宅就有71.96萬平米、竣工住宅53.48萬平米，住宅銷售76.74萬平米（6480套）。2021年江都城區(qū)商品住宅均價僅在2021余元/平米，而2021年商品住宅均價達到3421元/平米，目前商品住宅均價已達到3700-3800元/平方米，同期居民收入增長幅度遠(yuǎn)低于房價漲幅！此外，2021年末江都城鄉(xiāng)人均儲蓄僅18391元，比上年僅增長7.7%。按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅40萬元以上的總價及戶均3.5人、城區(qū)家庭平均年收入約4.5萬元計算，則房價收入比在9以上，遠(yuǎn)超過6-8的正常水平；同時，根據(jù)江都居民高消費低儲蓄的特點及平均月收入水平，普通居民購房對貸款首付及月供支出額的承受能力較低。另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價及月平均租金計算，租售比達到1：400以下，也遠(yuǎn)超過1：300-1：200的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能。（2）未來兩年城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實際需求量，商品住宅市場供大于求未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)總量預(yù)計在160萬平米以上。按照城區(qū)目前24萬人、兩年內(nèi)人均增加住房面積5平方米（即達到人均30平方米左右），同時以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口3萬人（注：根據(jù)江都規(guī)劃，到2021年城區(qū)人口為30萬人，即四年內(nèi)增加6萬人）且有30%的新增城區(qū)人口人均需要住宅面積30平米計算，潛在最大住宅需求量也不到150萬平米。而從現(xiàn)實情況來看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量較大，尤其是市中心區(qū)以外的城北、城南有較多新樓盤，同時居民購買力已經(jīng)飽和。未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅年均銷售量將小于2021年的76.74萬平米，從目前銷售形勢來看，預(yù)計未來兩年城區(qū)住宅總銷量在80-120萬平米左右，房價也將趨于平穩(wěn)或小幅上升。因此，受國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對于高房價而言的江都居民購買力的下降、江都房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈可供選擇面加大等因素的影響，2021年江都商品住宅量價一齊飆升的局面將難以為繼，未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實際需求量，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。預(yù)計未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷對比：未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)量合計/160萬平米以上其中：目前城區(qū)市場商品住宅存量約5410套約60萬平米其中：目前樓盤未來兩年內(nèi)的后續(xù)住宅開發(fā)量/預(yù)計50萬平米以上其中：1年內(nèi)新拍土地未來兩年內(nèi)上市住宅體量/約50萬平米未來兩年內(nèi)城區(qū)潛在最大需求量/不到150萬平米未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅銷售總量/預(yù)計在80-120萬平米附：江都城區(qū)目前在售樓盤銷售情況表（數(shù)據(jù)截至2021年9月27日）：項目名稱總套數(shù)總面積（平米）已售已備案（套數(shù)）已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）水木南庭34444480.94364304心怡春江花都3794636815417208金域地中海20821754.44110098津萃園15821074.32571100建盈國際城890111717.024621427鴻達尚城時代24628864.761460100明珠山莊31443940.0520112101恒泰貴筑6110207.350061新都苑492364.8910039金城銀都609623.115802春江新月園16720333.34125339恒通綠城42754808.83582367廣源世紀(jì)豪園21785557.34200161東方廣場52770506.641585364長江國際花園67468200.525430131鴻益千秋67188368.8342134216怡園小區(qū)4386.58404綠洲家園182535.651602金城銀河之春11314734.359054都市公寓24813549.57232010中天花苑298566.522504南苑明珠333773.373012文蘊苑403084.9528012虹都苑889039.7763025怡景雅園11016304.3663146浦江新村221723.528014興隆花苑272173.022502福景苑586533.35503三元新村727090.3648420書香茗府21825219.24154056金色陽光995198.449405廣源世紀(jì)花園2232202125.39126171900中遠(yuǎn)美墅54986271.5835439156中遠(yuǎn)歐洲城57146613.5723818315項目名稱總套數(shù)總面積（平米）已售已備案（套數(shù)）已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）香格里拉花園1024116824.5284730147錦繡嘉苑44252636.823504547新加坡花園62087734.754982120金牛灣都市花園82593392.4856612247皇劍廣場17126243.361241631時代華庭21423154.86195019碧水家園25832367.51530105上城國際39138825.4325919113御景花園52057845.1476044大橋東園小區(qū)707417.476208清園廣場14615074.1586456大橋慈云花園34739415.6716549133如意園15416043.6400152總計15105178917092774065410小結(jié)：江都經(jīng)濟較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城區(qū)居民人均住房面積較小，因此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。然而，目前城區(qū)房價水平已超出普通居民購買力水平，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個案分析目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚運河以北的城北區(qū)域和新通揚運河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務(wù)區(qū)，城南為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。從路段上看，大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線。從配套來看，城南區(qū)域相對已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域道路基礎(chǔ)設(shè)施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的發(fā)展?jié)摿?。江都城區(qū)目前的主要干道為龍川路、新都路、揚州路“三縱”及北環(huán)路、江淮路、龍城路、長江路、浦江路、舜天路等“六橫”。從各個樓盤位置來看，由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤分布相對密集（大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線）、從城南城北區(qū)域的樓盤到市中心主要出入揚州路或龍川路而揚州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個樓盤到市中心的直線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤到市中心的實際距離都差不多。江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖新都北路北環(huán)路龍城路長江路揚州路龍川路新都路泰州路回春路江淮路東方紅路工農(nóng)路長江國際恒通綠城怡景雅苑尚城時代市中醫(yī)院國際城世紀(jì)花園仙城中學(xué)紫郡洪泉醫(yī)院明珠山莊春江花都火車站老通揚運河新通揚運河市政府市政公園皇劍廣場江都商城步行街二院人民醫(yī)院恒泰貴筑碧水家園銀河之春集貿(mào)市場南苑路浦江路舜天路中國銀行建設(shè)銀行金牛灣蘇果南苑醫(yī)院龍川小學(xué)江都中學(xué)世紀(jì)華聯(lián)香格里拉水木南庭新世紀(jì)酒店客運中心上城國際御景花園京江酒店金域地中海鴻益千秋試驗初中國際雙語小學(xué)國際雙語初中中遠(yuǎn)歐洲城中國銀行建設(shè)銀行蘇果廣州路中遠(yuǎn)美墅市中心一中1、城北區(qū)域住宅樓盤個案簡析（1）長江國際花園樓盤位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號。開發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：超寬樓間距設(shè)計，地下停車位與建筑貫通。建筑設(shè)計：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。部分樓棟底層架空設(shè)計。營銷代理：南京垠坤代理機構(gòu)?？偨娣e：30萬平方米。總戶數(shù)：2100戶。建筑類型：5+1多層、6+1多層、11+1小高層、別墅。戶型面積：戶型設(shè)計較好，但面積過大，140-150平米的戶型很多。二房兩廳一衛(wèi)91.23-95.75平米；三房兩廳一衛(wèi)119.13-126.39平米；三房兩廳兩衛(wèi)131.19-143.29平米；四房兩廳兩衛(wèi)155.09-155.83平米。總體均價：小高層均價3800元/平米左右，層差50元/平米左右（上層差價大些）；多層均價3500-3600元/平米。儲物間1.5萬/個左右；地下汽車位5-6萬/個；汽車庫7-8萬/個。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計為南京中山園林設(shè)計院。中央公園、園林景觀。中央公園以鷹柱、亭橋為元素形成軸線，宅間布置鋪地、小品、水系。內(nèi)部配套：兒童活動場、運動場、星座廣場、水舞廣場、游泳池；臨街商鋪。汽車位情況：地下停車位、車庫。物管情況：物業(yè)管理為上海上房物業(yè)管理江都分公司（一級）。物業(yè)管理費多層0.5元，小高層0.9元（含電梯）。工程進度：總共30萬平米約開發(fā)了一半。交付情況：一期一批2021年9月交付。銷售情況：一期一批共674套，已售543套，銷售率約為80.6%。優(yōu)惠情況：買房抽獎送汽車活動。項目形象定位：30萬平米泛洋房水景庭院；國際生活，漸行漸進。主打廣告（宣傳）語：城市封面，頂峰生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報紙廣告、江都電視臺《新樓市》廣告、城區(qū)多塊廣告牌。聯(lián)系：0514—86160000/86161111。綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計較好、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較好、物業(yè)管理較好；樓盤位置偏、地段差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告多；戶型設(shè)計較好，但總體上套型面積偏大；銷售情況較好。（2）恒通綠城樓盤位置：揚州路與新都北路交匯處東南側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：揚州市恒通企業(yè)。規(guī)劃設(shè)計：北京梁開建筑設(shè)計院。建筑設(shè)計：首創(chuàng)江都“低能耗綠色節(jié)能住宅”。集中集熱、分戶儲熱太陽能全天候熱水系統(tǒng)；聚氨酯發(fā)泡、5+9A+5的雙層中空玻璃構(gòu)成外墻保溫體系。總建面積：5.99萬平方米?？倯魯?shù)：542戶。建筑類型：7幢5+1多層、3幢16+1高層。戶型面積：戶型功能設(shè)計較差，套型面積較為合理。多層以97-120平米的三房為主；高層戶型為85平米左右兩房及117-120平米三房。多層三室兩廳一衛(wèi)97.25平米、104.27平米；三室兩廳兩衛(wèi)121.12平米；四室兩廳兩衛(wèi)134.12平米；頂層復(fù)式的底層約90.12平米、上層約77.33平米?？傮w均價：多層均價約3600元/平米（2F約3700元/平米，1F=2F-200~250，3F=2F+100，4F=2F，5F=1F-100~200）。高層未售，價格不詳。儲物間為地上形式，層高約2.2米，面積約20-25平米，均價約1288元/平米。汽車庫、汽車位未售，價格不詳。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：英國雅而菲設(shè)計生態(tài)園林景觀，主要為噴泉廣場。內(nèi)部配套：臨街商鋪。物管情況：南京高邁克物業(yè)管理（三級）。多層0.5元，高層不詳。工程進度：多層接近封頂。交付情況：多層2021年6月交房。銷售情況：2021年開盤，共427套，已售60套，銷售率約為14%。優(yōu)惠情況：貸款9.6折，全額付款9.5折。項目形象定位：江都首席低能耗綠色節(jié)能住宅。主打廣告（宣傳）語：科技住宅，節(jié)能先鋒；會省錢的房子。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)廣告牌、公交車車體廣告、報紙廣告。實力/榮譽/獲獎情況：恒通企業(yè)為“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”、“江蘇省房地產(chǎn)綜合實力50強”。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模較小、設(shè)計一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計較差，但總體上套型面積較為合理；銷售情況差。（3）怡景雅苑樓盤位置：揚州路與新都北路交匯處西南側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：江都市城北房地產(chǎn)開發(fā)公司?？偨娣e：20728.09平方米?？倯魯?shù)：187戶。建筑類型：5+1多層住宅。戶型面積：戶型設(shè)計一般。面積以120-140平米的三房為主?？傮w均價：約3278元/平米（1樓約3180元/平米、2樓=1樓+200、3樓=2樓+100、4樓=2樓、5樓為2970元/平米、閣樓為1500元/平米）。儲物間約10平米/個，均價1500元/平米。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：較差。內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。物管情況：較差。工程進度：現(xiàn)房。交付情況：已經(jīng)交付。銷售情況：共推出110套，已售64套，銷售率為58.2%。優(yōu)惠情況：9.9折。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模很小、設(shè)計較差、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理較差；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處極其簡陋、幾乎無包裝，無任何銷售宣傳資料，外部廣告幾乎沒有；戶型設(shè)計一般；銷售時間接近三年，銷售情況很差。（4）鴻達·尚城時代樓盤位置：揚州路中段西側(cè)、怡景雅苑南面。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：江都鴻達房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：上海中福建筑設(shè)計院，設(shè)計一般。建筑設(shè)計：上海中福建筑設(shè)計院，設(shè)計一般。營銷代理：南京財富地產(chǎn)（大公務(wù)實集團財富地產(chǎn)）。占地面積：22510平方米。總建面積：30368平方米?？倯魯?shù)：230戶。容積率：1.35。建筑密度：23%。綠地率：39%。建筑類型：3幢11+1小高層、2幢多層、3幢花園洋房、1幢疊拼別墅。戶型面積：戶型設(shè)計較好。主力戶型以兩房兩廳、三房兩廳為主，面積在90-130平米之間?？傮w均價：多層、小高層總體均價3400-3500元/平米。小高層起價2900元/平米，均價約3200-3300元/平米。4+1多層均價約3720元/平米（1樓3555元/平米，2樓=1樓+200，3樓=2樓+100，4樓=2樓-30，閣樓面積40-50平米、1840元/平米）。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：較差。內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。物管情況：較差。工程進度：接近現(xiàn)房。交付情況：2021年10月交房。銷售情況：2021年8月開盤。目前小高層已售完，僅剩30多套4+1多層房源。優(yōu)惠情況：9.9折。項目形象定位：格調(diào)生活新榜樣。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模小、設(shè)計一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理較差；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝一般，銷售宣傳資料僅有戶型單頁，外部廣告僅有樓盤對面的一小塊戶外廣告牌；戶型設(shè)計較好；定價較為合理，銷售情況較好。（5）紫郡樓盤位置：新都北路和龍川北路之間、仙城中學(xué)以南、洪泉醫(yī)院以北。售樓處位置：售樓處未建好，臨時接待中心在江都京江大酒店內(nèi)。開發(fā)商：江都華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。規(guī)劃設(shè)計：杭州浙華建筑設(shè)計事務(wù)所。營銷策劃：易美伽?？偨娣e：28萬平方米。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。工程進度：未建。銷售情況：未售。項目形象定位：優(yōu)品生活·私享·家。主要廣告宣傳媒體：目前為臨時接待中心、形象宣傳折頁。實力/榮譽/獲獎情況：寧波華豐集團為浙江省百強企業(yè)、2021年寧波百強企業(yè)20名、房屋建筑施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)，先后榮獲國家工程質(zhì)量最高獎—魯班獎等共700余個獎項。聯(lián)系：0514—86611222/85303888。綜合評述：該項目目前售樓處在建，項目規(guī)模超大，預(yù)計規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、內(nèi)部配套等較好，項目定位為高檔樓盤。（6）建盈國際城樓盤位置：龍川北路與北環(huán)路交匯處西南角。售樓處位置：龍川北路與龍泉路交匯處（洪泉醫(yī)院西）。投資商：建盈（香港）集團。開發(fā)商：建盈（揚州）房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：南京東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院。間距超過1：1.4。建筑設(shè)計：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院。靜壓樁基礎(chǔ)，防震抗壓。雙層中空玻璃設(shè)計全案策劃：揚州江天山水?？偨娣e：28萬平方米?？倯魯?shù)：2100戶。建筑類型：6+1多層、11+1小高層。戶型面積：以三室兩廳兩衛(wèi)為主，三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)及四室兩廳兩衛(wèi)為輔。兩室兩廳兩衛(wèi)約107平米，三室兩廳一衛(wèi)約120平米，三室兩廳兩衛(wèi)約130-135平米，四室兩廳兩衛(wèi)約145-153平米，頂層復(fù)式約183平米?？傮w上戶型設(shè)計較好，另有新穎的錯層戶型設(shè)計?？傮w均價：11+1小高層均價約3600元/平米（去年均價約3750元/平米），層差約50元/平米，西邊套比中間套約低10-20元/平米（視面積大小而定），東邊套比中間套約高10-20元/平米（視面積大小而定）。6+1多層均價約3570元/平米（2樓3700元/平米左右、3樓3900元/平米左右、4樓=2樓、5樓3550元/平米左右、6樓3100元/平米左右，閣樓單賣）。儲物間約10平米/個，平均每個約1.8萬元。地下汽車位6萬元/個。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計為環(huán)藝景觀。八大主題公園、蜿蜒水系、藤廊花徑、噴泉廣場、景觀小品。內(nèi)部配套：一般。汽車位情況：地下汽車位。物管情況：揚州錦日物業(yè)管理（三級）。五大智能化系統(tǒng)。物管費多層0.5元，小高層0.9元（含電梯）。工程進度：一期一批已入住，一期二批在建。交付情況：一期2021年交房。銷售情況：一期890套，2021年正式銷售，至目前已售463套，銷售率52%。優(yōu)惠情況：小高層9.7折，國慶再優(yōu)惠1萬元/套；多層9.8折，國慶再優(yōu)惠1萬元/套。項目形象定位：以國際理念，造城。主打廣告（宣傳）語：國際風(fēng)情，理想居住城邦；龍川大道，28萬平米國際高尚生活區(qū)。主要廣告宣傳媒體：售樓處銷售宣傳資料、光盤、戶外廣告牌、報紙廣告。聯(lián)系86511599。綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計好、小區(qū)內(nèi)部景觀較好、內(nèi)部配套一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置較偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計較好，但總體上套型面積偏大；銷售情況良好。（7）廣源·世紀(jì)花園樓盤位置：龍川北路西側(cè)，南至泰州路、西至揚州路、北至北環(huán)路。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：人車分流、充足停車位。建筑設(shè)計：建筑簡潔、典雅。占地面積：350畝?？偨娣e：36萬平方米?？倯魯?shù)：近3000戶。綠化率：近40%。建筑類型：多層、11+1層景觀電梯公寓、聯(lián)排別墅。戶型面積：面積區(qū)間80-150平米。以93-122平米三室二廳一衛(wèi)和114-134平米三室二廳二衛(wèi)為主。戶型設(shè)計優(yōu)良。單身貴族公寓約45平米（精裝修）；二室二廳一衛(wèi)約73-103平米；三室二廳一衛(wèi)約93-122平米；三室二廳二衛(wèi)約114-142平米；四室二廳二衛(wèi)約142-155平米；頂層復(fù)式四室二廳三衛(wèi)約165平米。總體均價：最后一組團冬梅坊5+1多層原均價4000元/平米左右，目前每套大約優(yōu)惠8-9萬元，優(yōu)惠后均價約為3460元/平米（1樓3361元/平米、2樓=1樓+200、3樓=2樓+200、4樓=2樓、5樓=1樓-300，閣樓2021元/平米）。最后一批的小高層未售、價格不詳。半地上儲物間約2萬元/個（約1800元/平米）。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計由中國美院承擔(dān)。坡地綠化帶設(shè)計、中央景觀大道、組團中心景觀、宅間景觀小品。四個組團分別以蘭花、夏竹、秋菊、冬梅為景觀主角，搭配雕塑、廣場、水池、曲溪、親水平臺、木道、游泳池、觀雪長廊、景觀廊架以及疊瀑、涼亭、木橋等景觀小品。內(nèi)部配套：會所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、休閑中心、大型商業(yè)步行街、農(nóng)貿(mào)市場等。汽車位情況：地下汽車位（可售可租）。物管情況：怡城（浙江）物業(yè)管理江都分公司（二級）?！拔逍欠?wù)特色”、“八大服務(wù)模式”。24小時安全防范系統(tǒng)（防入侵、防火、防煤氣泄漏）、樓宇對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（家居多媒體配線箱、電子公告系統(tǒng)等）。物管費多層0.5元（閣樓不收）。工程進度：接近封頂。交付情況：2021年全面交付。銷售情況：至目前推出2232套，已售1332套，銷售率約60%。優(yōu)惠情況：9月27日前購房優(yōu)惠達到8-9萬元/套。1萬（首付）買1房、2萬（首付）買2房、5萬（首付）買3房。項目形象定位：品質(zhì)生活，百年驕傲。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報紙廣告、江都電視臺《新樓市》廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模超大、規(guī)劃設(shè)計好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、內(nèi)部配套好、物業(yè)管理優(yōu)；樓盤位置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計優(yōu)良；銷售情況良好。（8）明珠山莊樓盤位置：洪泉醫(yī)院南側(cè)、龍川北路東側(cè)、泰州路北側(cè)。售樓處位置：洪泉醫(yī)院西側(cè)。開發(fā)商：洪泉集團·揚州洪旺房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：整體實施全地層架空，并配合雙層景觀設(shè)計方案，人車分流設(shè)計。建筑設(shè)計：現(xiàn)代主義建筑設(shè)計風(fēng)格，外立面大面積玻璃材質(zhì)、寬景轉(zhuǎn)角陽臺設(shè)計、底層采用架空設(shè)計。小高層全部使用太陽能。占地面積：約96900平方米?？偨娣e：約19萬平方米?？倯魯?shù)：約1478戶。綠化率：約42.3%。建筑類型：小高層、高層。一期一批4幢11+1小高層、1幢18+1高層。戶型面積：以三房為主。戶型設(shè)計一般。三房二廳一衛(wèi)115平米，三房二廳二衛(wèi)123-138平米，四房二廳二衛(wèi)171平米?？傮w均價：小高層均價4500元/平米。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：中央大型假山跌瀑景觀走廊、底層全架空空中綠化、架空層綠化。將天然水系引入組團綠化之中，點綴有親水平臺、景觀水池。整個小區(qū)景觀分為入口景觀、中心水景、組團水景、組團綠地四大塊。入口景觀以環(huán)繞的水將整個入口空間分為3個區(qū)域：人行通道、景觀大道、車型通道，景觀大道由石橋、弧形花壇、燈柱、假山瀑布、明珠組成；中心水景有水幕、跌水、噴泉等；組團水景由溪流、卵石、水生植物、水中汀步等組成。汽車位情況：車位充足，保證每戶都有1個車位。物管情況：揚州安源物業(yè)管理公司。江都首家“信息化家園”示范社區(qū)。物業(yè)提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮儀服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、老年服務(wù)等。小高層物管費1.0元。工程進度：一期一批在建。交付情況：一期一批2021年9月交房。銷售情況：目前推出314套，已售213套，銷售率為67.8%。優(yōu)惠情況：無。項目形象定位：服務(wù)型國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、江都電視臺《新樓市》廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模大、設(shè)計良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、物業(yè)管理較好；樓盤位置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝較好、廣告一般；戶型設(shè)計一般；銷售情況較好。（9）心怡·春江花都樓盤位置：龍川北路與江淮路交匯處東北角。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：心怡房地產(chǎn)（揚州）。規(guī)劃設(shè)計：超大樓間距、圍合式組團布局；人車分流，半地下車庫設(shè)計。建筑設(shè)計：深圳市筑博工程設(shè)計?；▓@洋房層層退臺設(shè)計。代理商：上海置國地產(chǎn)咨詢。整合推廣：深圳自在廣告策劃。占地面積：310余畝?？偨娣e：40萬平方米。容積率：<1.7。建筑密度：<28%。綠化率：>35%。建筑類型：花園洋房、別墅、高層。戶型面積：戶型設(shè)計優(yōu)良。二房二廳一衛(wèi)90平米、二房二廳二衛(wèi)103.51-109.07平米、三房二廳二衛(wèi)122-132平米、四房二廳二衛(wèi)163平米?？傮w均價：6層花園洋房均價4700元/平米（6樓無閣樓，層高最高5米、最低2.8米，價格4200元/平米）。儲物間約10平米/個，1萬余元/個。外部景觀：老通揚運河、綠化帶、市政公園。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。市中心配套。內(nèi)部景觀：主要由奇景（澳大利亞）景觀設(shè)計設(shè)計。美國設(shè)計大師主持園林設(shè)計。沿河景觀帶、四大組團水景、雙湖主題水景、無邊界嬉水池、生態(tài)湖、自然堆坡景觀、親水平臺、草坪步道、階梯草坪露天劇場、景觀小品。內(nèi)部配套：五星級喜來登酒店；集中商業(yè)、商業(yè)街、后現(xiàn)代北歐風(fēng)情休閑街；幼兒園；籃球場、兒童游戲場等二十余項休閑運動設(shè)施。物管情況：全封閉保安系統(tǒng)。物管費0.8元。工程進度：一期在建。交付情況：一期2021年3月31日交房。銷售情況：2021年3月22日開盤，目前推出379套，已售171套，銷售率45.1%，銷售情況良好。優(yōu)惠情況：目前優(yōu)惠3萬元/套。首付15%即可（另15%在兩年內(nèi)還清）。買二房僅需5.6萬元首付；老帶新可獲現(xiàn)金大獎；陽光車庫隨房送（1-4層車庫五折、5層車庫三折、6層車庫全部贈送）；簽訂合同后15日內(nèi)按時辦理完全部購房手續(xù)，可獲5000元國美電器購物券。項目形象定位：中央湖景生活城。主打廣告（宣傳）語：一座城市的上游生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)戶外廣告牌、電視廣告、報紙廣告。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)；樓盤位置較好、地段較好、外部景觀和外部配套較好；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計優(yōu)良；銷售情況較好。2、城中區(qū)域住宅樓盤個案簡析（1）恒泰貴筑樓盤位置：老通揚運河南側(cè)、東方紅東路北側(cè)、龍川北路與新都北路之間。售樓處位置：東方紅東路三江百貨廣場北大門。投資商：揚州常信房地產(chǎn)開發(fā)/揚州市建科置業(yè)發(fā)展。開發(fā)商：江都市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：香港睿博建筑規(guī)劃設(shè)計。全程營銷：揚州博深置業(yè)。總建面積：73600平方米。總戶數(shù)：595戶。建筑類型：8幢6層疊加、3幢17+1高層、3幢11+1小高層。戶型面積：戶型設(shè)計一般?？傮w均價：價格調(diào)整中，暫時封盤。先前疊排價格約4700元/平米。外部景觀：老通揚運河。外部配套：市中心齊全生活配套。物管情況：貼心安保系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)。工程進度：疊排接近封頂，小高層、高層未建。銷售情況：一期推出61套，尚未正式銷售。項目形象定位：城中居/運河畔/厚情結(jié)/新映像。主打廣告（宣傳）語：天賦運河，共享貴筑。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、公交車車體廣告、道旗廣告。聯(lián)系85015555。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置好、地段好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處包裝一般、宣傳不到位；戶型設(shè)計一般。（2）金城·銀河之春樓盤位置：新通揚運河北岸、園林南路、廣電巷8號。售樓處位置：龍川大橋北堍、龍城路中段。開發(fā)商：江都市金城房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：條狀規(guī)劃，體現(xiàn)景觀均好性。建筑設(shè)計：簡約風(fēng)格。總建面積：15094平方米?？倯魯?shù)：115戶。綠地率：36%。建筑類型：2幢5+1多層（1幢臨河、1幢后排）、1幢5+1臨河疊排、1幢11+1臨河小高層。戶型面積：戶型設(shè)計較差。2幢5+1多層戶型為116.19平米的三室兩廳一衛(wèi)、122.65平米及136.92平米的三室兩廳兩衛(wèi)、135.01平米及150.79平米的四室兩廳兩衛(wèi)。1幢5+1疊加戶型均為177.24平米的四室兩廳兩衛(wèi)。1幢11+1小高層戶型為131.7平米的三室兩廳一衛(wèi)和141.05平米的三室兩廳兩衛(wèi)。另有少量99.36平米的兩室兩廳一衛(wèi)戶型?？傮w均價：5+1疊加（復(fù)式）均價4500元/平米左右（約180平米總價約80萬）。11+1小高層均價在3800元/平米左右。后排（不沿河）的5+1普通多層均價約3380元/平米，1樓價格約3250元/平米，5樓價格約等于1樓價格，閣樓均價1500元/平米。外部景觀：新通揚運河、沿河千米綠化帶。外部配套：市中心齊全生活配套。內(nèi)部景觀：涼亭、汀步、旱噴等景觀小品。內(nèi)部配套：無。物管情況：揚州新時代物業(yè)管理（三級）。多層物管費0.5元。工程進度：多層封頂，小高層接近封頂。交付情況：2021年10月交付。銷售情況：2021年開盤。共推出113套，已售59套，銷售率為52.2%。優(yōu)惠情況：無。項目形象定位：水岸世家，臻美生活。主打廣告（宣傳）語：面河而居，陽光、綠意、水生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模很小、規(guī)劃設(shè)計一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置好、地段好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處小、包裝差、外部宣傳極少；戶型設(shè)計較差；銷售情況較差。3、城南區(qū)域住宅樓盤個案簡析（1）金牛灣都市花園樓盤位置：新都路與南苑路交匯處東南角。售樓處位置：新都路東側(cè)、南苑路北側(cè)、裝飾建材城對面。開發(fā)商：江都市金龍房產(chǎn)有限責(zé)任公司?？偨娣e：約9萬平方米。建筑類型：5+1多層、11+1小高層。戶型面積：三室二廳一衛(wèi)95-110平米，三室二廳二衛(wèi)約133平米，戶型設(shè)計差?？傮w均價：11+1小高層均價4000元/平米左右（7樓、8樓約4100-4200元/平米）。5+1多層均價3500元/平米左右（1樓約3357元/平米、2樓約3557元/平米、3樓約3657元/平米、4樓約3632元/平米、5樓約3000元/平米、閣樓約1500元/平米）。儲物間約1萬元/個。外部景觀：新通揚運河、張綱河。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運中心、中國銀行、建設(shè)銀行等。內(nèi)部景觀：中心花園、水景、四大景觀組團、景觀架空層。內(nèi)部配套：650米主題商業(yè)街、華潤蘇果超市、兒童娛樂場、老年休閑場所、運動健身場所、會所。汽車位情況：7000平米集中停車庫、500多個汽車車位。物管情況：揚州錦日物業(yè)管理（三級）。區(qū)域智能化管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線周界防越報警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講機系統(tǒng)并與物管中心聯(lián)網(wǎng)、背景音樂、小區(qū)廣播播放系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)入戶、暗敷室外管線、煤氣管道預(yù)埋等。多層物管費0.4元。工程進度：現(xiàn)房。交付情況：現(xiàn)房入住。銷售情況：2021年開盤，共825套，已售578套，銷售率70%。優(yōu)惠情況：中秋抽獎活動、國慶推出10套特價房，其余9.9折（可進一步洽談）。買小高層15年后免費換電梯。項目形象定位：都市生活第一站。主打廣告（宣傳）語：走出金牛灣，便是華潤蘇果超市。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、公交車車體廣告、報紙廣告。聯(lián)系86127171。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、規(guī)劃設(shè)計一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置好、地段好、外部景觀和外部配套較好，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套優(yōu)良；售樓處包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計較差；銷售較好。（2）香格里拉花園樓盤位置：新都路與南苑支路交匯處東南角、浦江路北側(cè)。售樓處位置：舜天路中段199號（法院對面）。開發(fā)商：揚州長江房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：日照間距1：1.4；小區(qū)設(shè)3個出入口，人車分流設(shè)計。建筑設(shè)計：全框架結(jié)構(gòu)、南北雙陽臺設(shè)計；入戶大廳3.5-4米，全落地玻璃雙開；樓層高2.9米；彩鋁窗、中空玻璃。總建面積：18萬平方米。總戶數(shù)：1204戶。建筑類型：27棟多層、6棟小高層。戶型面積：小高層三室二廳一衛(wèi)約108平米。戶型設(shè)計較差。總體均價：小高層3830元/平米左右（層差50-60元/平米，東邊套比中間套高約80-85元/平米、西邊套比中間套低約80-85元/平米）。外部景觀：無。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運中心、華潤蘇果等。內(nèi)部景觀：6000平米中央花園。內(nèi)部配套：沿街商鋪、超市；高級會所；兒童攀爬梯、1000米運動跑道、溜冰場、麻將館、健身房、高爾夫推桿、棋局館、羽毛球場、卡拉OK房、臺球館、美容院、乒乓球室、網(wǎng)球場、健身室、籃球場。物管情況：深圳珠港物業(yè)管理揚州分公司（二級）。工程進度：最后3幢小高層在建。交付情況：多層已入住。剩余3幢11+1小高層2021年初交付。銷售情況：2021年開盤，多層已售完交付。共1024套，已售877套，銷售率約為85.6%。優(yōu)惠情況：一樓送入戶花園，六樓送閣樓、露臺。項目形象定位：運動社區(qū)，尊貴生活。主要廣告宣傳媒體：公交車車體廣告、報紙廣告、小區(qū)看房車。聯(lián)系86088111。綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計較好、物業(yè)管理較好；樓盤位置較好、地段較好、外部景觀差、外部配套一般，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套良好；售樓處包裝較好、宣傳力度一般；戶型設(shè)計較差；銷售較好。（3）水木南庭樓盤位置：浦江路與新都路交匯處東南角。售樓處位置：浦江路中段188號。開發(fā)商：江都市新巨人房地產(chǎn)開發(fā)。建筑設(shè)計：7層電梯洋房設(shè)計、中空玻璃設(shè)計。全案代理：恒基顧問（蘇州）?？偨娣e：15萬平方米。建筑類型：5+1、6+1多層、花園洋房、7層電梯洋房、疊加別墅、11+1小高層。戶型面積：兩室兩廳一衛(wèi)91.63平米、三室兩廳一衛(wèi)125.3平米、三室兩廳兩衛(wèi)126.14平米、四室兩廳兩衛(wèi)128平米。戶型設(shè)計一般?？傮w均價：起價3258元/平米?；▓@洋房均價3800元/平米左右。外部景觀：無。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運中心、華潤蘇果等。物管情況：江蘇愛濤物業(yè)管理江都分公司（一級資質(zhì)）。工程進度：在建。交付情況：一期預(yù)計2021年交付。銷售情況：一期344套，已售40套，銷售率11.6%。優(yōu)惠情況：一次性付款9.8折、按揭9.9折、老客戶介紹新客戶更多優(yōu)惠。項目形象定位：江都首席15萬平米生態(tài)社區(qū)。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、城區(qū)廣告牌。聯(lián)系86830500。綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置一般、地段一般、外部景觀差、外部生活配套一般；售樓處包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計一般；銷售較差。（4）上城國際樓盤位置：新都路與舜天路交匯處西北角。售樓處位置：現(xiàn)場（舜天路新都路口、京江大酒店旁）。開發(fā)商：揚州香江置業(yè)。規(guī)劃設(shè)計：兩進式大堂設(shè)計（主入口為五星級酒店式大堂設(shè)計，另外在單獨的每棟樓的入口規(guī)劃一個高級的入戶大廳）。建筑設(shè)計：大開間、淺進深設(shè)計。建筑材料和設(shè)備較為高檔，且利用各項保溫節(jié)能材料。營銷企劃：臺灣川普機構(gòu)。營銷顧問：揚州博深置業(yè)?？偨娣e：5萬平方米。總戶數(shù)：408戶。建筑類型：2幢30層高層、1幢22層挑高高層（相當(dāng)于27層）。戶型面積：2幢30層高層2梯3戶，戶型為126平米左右的三房二廳二衛(wèi)、170平米左右的三房二廳二衛(wèi)和190平米左右的四房二廳二衛(wèi)。1幢22層挑高精裝修小戶型，挑高4.8米（上層2.2米，下層2.6米），已隔好帶樓梯，3梯12戶均朝南，銷售面積在70平米左右（兩層算一層面積）。戶型扁平式設(shè)計，臥室和客廳均朝南。雙陽臺、入戶花園、大飄窗、270度觀景窗等設(shè)計。戶型設(shè)計優(yōu)良，部分套型面積偏大?？傮w均價：精裝小戶型均價約4900元/平米（小戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)約600-800元/平米）。大戶型毛坯均價約4250元/平米。層差60-80元/平米。外部景觀：無。外部配套：客運中心、四星級京江酒店。內(nèi)部景觀：大型景觀休閑廣場；香草花園；樓宇入口處水景。內(nèi)部配套：沿街大型商業(yè)；大型景觀休閑廣場；老人對弈、健身區(qū)；兒童游戲區(qū)；卵石健康步道；戶外健身器。汽車位情況：地下汽車位。物管情況：揚州萬揚物業(yè)管理公司（二級）。酒店式服務(wù)。小區(qū)設(shè)置兩個物業(yè)管理站，確保出入人車的管理。小區(qū)智能化系統(tǒng)有安全防范系統(tǒng)（家居安防系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、周邊防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)）、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)（LED顯示系統(tǒng)、車輛出入停車管理系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算器系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)）。物管費1.2元。工程進度：即將封頂。交付情況：2021年6月30日交付。銷售情況：2021年開盤，共推出391套，已售278套，銷售率約為71.1%。優(yōu)惠情況：無。項目形象定位：地標(biāo)空中私邸。主打廣告（宣傳）語：登臨人生高峰，收藏江都榮耀。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌、電視廣告、報紙廣告。實力/榮譽/獲獎情況：江都市政府指定地標(biāo)性建筑。聯(lián)系86800000。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計較好、物業(yè)管理好；樓盤位置較差、地段較差、外部景觀和外部配套較差；售樓處包裝較好、售樓處每張洽談桌上均有液晶電腦用于介紹小區(qū)規(guī)劃、效果圖、戶型等，銷售員素質(zhì)較高。外部宣傳較多；戶型設(shè)計優(yōu)；銷售情況較好。（5）建盈·御景花園樓盤位置：新都路與舜天路交匯處西南角。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。投資商：香港建盈國際集團。開發(fā)商：建盈（揚州）房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計：東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院。1：1.4間距。建筑設(shè)計：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院。樁基礎(chǔ)、全框架結(jié)構(gòu)。建筑材料較好。市場推廣：揚州漢風(fēng)文化傳播?？偨娣e：約6萬平方米?？倯魯?shù)：520戶。建筑類型：6+1多層、1幢11+1小高層。戶型面積：以120-140平米的三房兩廳兩衛(wèi)為主。戶型設(shè)計一般。一房一廳一衛(wèi)44.15-82.91平米，三房兩廳兩衛(wèi)130.36-138.24平米，四房兩廳兩衛(wèi)錯層143.16平米，五房三衛(wèi)復(fù)式129.20+77.07平米，六房三衛(wèi)復(fù)式135.41+77.07平米?？傮w均價：少量尾房。11+1小高層5樓價格3299元/平米。6+1復(fù)式，下層2899元/平米、閣樓約1787元/平米（最低處約2.5米，最高處約5米）。地下汽車位5-6萬元/個，地上汽車庫約10萬元/個。外部景觀：無。外部配套：客運中心、四星級京江酒店。內(nèi)部景觀：由揚州環(huán)藝設(shè)計有限責(zé)任公司設(shè)計。內(nèi)部景觀一般。內(nèi)部配套：一般。物管情況：揚州錦日物業(yè)管理（三級）。物管費多層0.4元，小高層0.8元。工程進度：現(xiàn)房。交付情況：現(xiàn)房入住。銷售情況：2021年開盤，共520套，已售476套，銷售率為91.5%。優(yōu)惠情況：9.9折。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。聯(lián)系86511599。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置較差、地段較差、外部景觀和外部配套較差；項目基本售完，售樓處包裝較差，外部宣傳幾乎停滯。戶型設(shè)計一般。（6）金域·地中海樓盤位置：龍川南路東、新都南路西、舜天路中段北側(cè)（建工大廈與法院之間）。售樓處位置：舜天路198號（樓盤現(xiàn)場）。開發(fā)商：江都市金地置業(yè)。建筑設(shè)計：加拿大TFAI建筑設(shè)計事務(wù)所。注重建筑的細(xì)節(jié)。全案承銷：英聯(lián)地產(chǎn)機構(gòu)?？偨娣e：150000平方米。總戶數(shù)：1131套。建筑類型：6+1多層、11+1小高層。其中一期有6幢多層、2幢小高層。戶型面積：59-99平米兩房、106-132平米三房，一層私家花園、頂層空中花園、獨特入戶花園設(shè)計等。三室二廳二衛(wèi)106-132平米，入戶花園、南向雙陽臺、臥室飄窗、戶型緊湊，設(shè)計較好?？傮w均價：小高層均價約3800-3900元/平米。多層均價約3600-3700元/平米。西邊套比中間套約高15元/平米。3樓價格約等于2樓價格加200，5樓價格約等于2樓價格。雜物間約10平米/個、1500元/平米。外部景觀：無。外部配套：北京路小學(xué)、江都中學(xué)、國際雙語小學(xué)、國際雙語初中部。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計以悠閑、陽光、浪漫的地中海生活為藍(lán)本。規(guī)劃四大中央景區(qū)，愛琴海廣場、歐式水池、跌水雕塑、廊架、歐式立柱、木制休息桌椅、遮陽棚、整形灌木迷宮、趣味雕塑。內(nèi)部配套：兒童游樂和健身休閑設(shè)施。物管情況：多層0.45元，小高層0.8元。工程進度：多層封頂。交付情況：一期集中于2021年初交房。銷售情況：一期推出208套，已售110套，銷售率52.9%。優(yōu)惠情況：9.9折基礎(chǔ)上再優(yōu)惠30元/平米。59-80平米小戶型首付3.9萬起。項目形象定位：簡約與奢華，私享地中海。主打廣告（宣傳）語：15萬平方米地中海風(fēng)情生活藍(lán)本。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報紙廣告。聯(lián)系綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計較好；樓盤位置一般、地段一般、外部景觀差、外部生活配套一般；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套一般；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度較大；戶型設(shè)計較好；銷售尚可。（7）鴻益·千秋樓盤位置：龍川南路與樂和路交匯處(東北角)。售樓處位置：工農(nóng)西路25號（新華書店西側(cè)80米）；現(xiàn)場接待處。投資商：澳門潤成國際。開發(fā)商：揚州鴻益置業(yè)。規(guī)劃設(shè)計：現(xiàn)代中式社區(qū)，新江南主義情境宅園。前庭、后院、中天井的多重庭院空間設(shè)計。人車分流。建筑設(shè)計：新江南主義風(fēng)格。電梯洋房景觀電梯設(shè)計、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。部分電梯洋房一梯一戶。銷售代理：珠海德勝房地產(chǎn)顧問。策劃顧問：香港中原集團（南京）?？偨娣e：17萬平方米?？倯魯?shù)：1256戶。建筑類型：多層、疊加別墅、電梯洋房、小高層和高層。戶型面積：電梯洋房三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室二廳三衛(wèi)二廚、四室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）、五室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）、六室三廳三衛(wèi)二廚（復(fù)式）。19層高層三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）、五室三廳二衛(wèi)（復(fù)式）、五室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）。戶型設(shè)計較好，但總體面積偏大?？傮w均價：一期4幢11+1小高層已售完；疊排未售。6幢7+1電梯洋樓大平層150-180平米，4000-5000元/平米。4幢18+1高層在售，均價約4500元/平米（東邊套比西邊套高約60元/平米，層差1-4樓100元/平米左右、5-14樓60元/平米左右、15-18樓40元/平米左右、平層閣樓3000元/平米）。儲物間約12-13平米、900元/平米；地下汽車位6萬元/個。外部景觀：無。外部配套：江都中學(xué)、龍川小學(xué)、江都國際學(xué)校、蘇果超市、中國銀行。內(nèi)部景觀：江南園林景觀。內(nèi)部配套：小區(qū)外圍商業(yè)步行休閑街。汽車位情況：地下汽車位。物管情況：揚州萬揚物業(yè)管理公司（二級）。管道煤氣、智能化安保系統(tǒng)、可視對講報警系統(tǒng)、周界安全防范、保安巡更系統(tǒng)等。物管費高層0.9元（1樓有優(yōu)惠）。工程進度：在建。交付情況：一期統(tǒng)一于2021年9月交房。銷售情況：2021年開盤，一期推出671套，已售455套，銷售率67.8%。優(yōu)惠情況：9.6折（含儲物間）。項目形象定位：新江南主義情境宅園。主打廣告（宣傳）語：越江南，越現(xiàn)代。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、報紙廣告、公交車車體廣告。聯(lián)系85320211。綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)；樓盤位置較好、地段較好、外部景觀較差、外部生活配套較好；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套一般；物業(yè)管理較好；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計較好；銷售良好。（8）中遠(yuǎn)·歐洲城樓盤位置：東起龍川路，西至廣州路、北臨浦江路。售樓處位置：現(xiàn)場（龍川路與浦江路交叉口）。開發(fā)商：揚州市中遠(yuǎn)房產(chǎn)。規(guī)劃設(shè)計：四大歐式組團設(shè)計——“劍橋映象”組團、英倫原鄉(xiāng)別墅“紅郡”組團、意大利人文公寓“提香郡”組團、法式風(fēng)情電梯公寓“依云郡”組團。全案代理：上海麒勝。占地面積：約540畝。總建面積：40萬平方米。建筑類型：多層住宅,小高層、高層住宅,洋房、別墅。戶型面積：法式風(fēng)情電梯公寓“依云郡”80-120平米三房。戶型設(shè)計一般。精裝修小戶型公寓（螞蟻工房）40平米兩房、60平米三房、100平米三房?？傮w均價：洋房、別墅已售完。目前可售僅為1幢17+1高層（螞蟻工房），8樓價格約4900元/平米（100平米左右約49萬元）。最后2幢11+1小高層預(yù)計國慶期間推出。外部景觀：一般。外部配套：江都中學(xué)、北京路小學(xué)、雙語國際學(xué)校、實驗小學(xué)分校、機關(guān)幼兒園分園、蘇果超市、世紀(jì)華聯(lián)超市、南苑醫(yī)院、中國銀行、建設(shè)銀行、菜場等生活配套。內(nèi)部景觀：上萬平米水景、歐式景觀小品。內(nèi)部配套：商業(yè)街；近5000平米的全功能運動養(yǎng)生休閑會館（左岸時光會館）、網(wǎng)球場、籃球館、露天泳池、室內(nèi)羽毛球館、健身館、瑜伽館、商務(wù)酒店、咖啡館、精致美食等多種設(shè)施；光纖接入。物管情況：上海上房物業(yè)管理江都分公司（一級）。工程進度：最后1幢高層及2幢小高層在建。交付情況：一期英國皇家園林風(fēng)格——“劍橋映象”組團，約15萬平米已交付使用。其余預(yù)計2021年交付。銷售情況：目前推出571套，已售256套，銷售率為44.8%。優(yōu)惠情況：9.9折加會員積分優(yōu)惠（1萬元=50積分，每一積分對應(yīng)50元；如一套總價50萬元的房子，對應(yīng)積分為2500分，即可優(yōu)惠2500元）。主打廣告（宣傳）語：發(fā)現(xiàn)生活之美。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、報紙廣告、郵政DM廣告、戶外廣告牌、公交車車體廣告、售樓處看房車。實力/榮譽/獲獎情況：“江都市首屆十佳優(yōu)秀樓盤”、“江蘇省優(yōu)秀住宅”、“揚州市房地產(chǎn)十強企業(yè)”。聯(lián)系86088099。綜合評述：樓盤規(guī)模超大、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)；樓盤位置好、地段好、外部景觀一般、外部生活配套好；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套好；物業(yè)管理好；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計一般；銷售良好。（9）中遠(yuǎn)·美墅（高層電梯洋房）樓盤位置：長江路南側(cè)、廣州路以西（友誼花園西側(cè)）。售樓處位置：長江路友誼花園西側(cè)（現(xiàn)場售樓處）；歐洲城售樓處內(nèi)也有展示。開發(fā)商：揚州市中遠(yuǎn)房產(chǎn)。規(guī)劃設(shè)計：香港奕安時空環(huán)境學(xué)院。建筑設(shè)計：浙江南方建筑設(shè)計院。西班牙風(fēng)格洋房、別墅和高層。高層采用架空庭院設(shè)計、觀景電梯設(shè)計、豪華電梯大堂設(shè)計、入戶空中花園設(shè)計、采用斷橋隔熱窗型材及雙層中空玻璃等節(jié)能型材。代理商：上海麒勝。總建面積：約9萬平方米。建筑類型：疊院洋房、庭院別墅、3幢17層高層電梯洋房。戶型面積：高層電梯洋房兩房兩廳一衛(wèi)約110平米、三房兩廳兩衛(wèi)約135平米、四房兩廳兩衛(wèi)約169平米，入戶空中花園，一戶一梯（觀景電梯），戶型設(shè)計尚可?？傮w均價：17層高層電梯洋房均價約4200元/平米（層差約50元/平米）。地下汽車庫9萬元/個。外部景觀：新通揚運河水利樞紐風(fēng)景區(qū)；對面濱水市政公園即將動工；項目西南方規(guī)劃大面積政府綠地。外部配套：江都中學(xué)、北京路小學(xué)、雙語國際學(xué)校、實驗小學(xué)分校、機關(guān)幼兒園分園、蘇果超市、世紀(jì)華聯(lián)超市、中國銀行、建設(shè)銀行、菜場等生活配套；規(guī)劃會議中心、萬人浴場、水利博物館、高級休閑酒店。內(nèi)部景觀：由澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計。內(nèi)部綠化、景觀一流。汽車位情況：地下自行車停車位、地下汽車庫、地上汽車停車位。物管情況：揚州新能源物業(yè)管理（一級）。高層IC卡門禁系統(tǒng)（地下車庫直接刷卡進入電梯）。高層物管費1.1元（1樓0.9元）。工程進度：最后3幢高層在建。交付情況：多層洋房、別墅已入??；最后3幢高層2021年8月交房。銷售情況：目前推出549套，已售393套，銷售率為71.6%。優(yōu)惠情況：9.9折加會員積分優(yōu)惠（1萬元=50積分，每一積分對應(yīng)50元；如一套總價50萬元的房子，對應(yīng)積分為2500分，即可優(yōu)惠2500元）。送地下自行車停車位，地上汽車停車位免費停車。項目形象定位：生活可以獨“墅”一幟（整體形象定位）；江都首席無敵江景電梯洋房（高層形象定位）。主打廣告（宣傳）語：左眼相望江湖，右眼盛世繁華，品味得意人生的傲世豪情（高層）。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報紙廣告、售樓處看房車。實力/榮譽/獲獎情況：“江都市首屆十佳優(yōu)秀樓盤”、“江蘇省優(yōu)秀住宅”、“揚州市房地產(chǎn)十強企業(yè)”。聯(lián)系86088066。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)；樓盤位置偏、地段一般、外部景觀優(yōu)、外部生活配套較好；小區(qū)內(nèi)部景觀一流；內(nèi)部配套不好；物業(yè)管理佳；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計尚可；銷售良好。第二部分：碧水家園二期營銷策劃報告一、碧水家園項目SWOT分析1、Strength（優(yōu)勢）：①自然景觀優(yōu)越——運河、沿河景觀綠化帶（公園）、小區(qū)景觀；②空氣質(zhì)量較好——基本無污染源；③地段好、生活配套較好——毗鄰市中心區(qū)、可打造“5分鐘生活圈”概念；④毗鄰主干道，交通便捷，鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力強；⑤二期中小戶型為主，符合市場主流需求及購買力水平。2、Weakness（劣勢）：①區(qū)位形象一般——雖然離市中心區(qū)較近，但有運河阻隔，屬于城中與城南交界，但既無市中心的繁華亦無城北、城南新區(qū)城建活力及規(guī)模住宅配套區(qū)的優(yōu)勢；②周邊商業(yè)氛圍一般；③項目規(guī)模小，難以營造“氣勢”與規(guī)模化規(guī)劃亮點；④周邊小區(qū)較為陳舊，對項目整體形象有一定影響；⑤沿河可能架設(shè)高壓線，對項目小高層銷售有不利影響；⑥一期戶型不盡合理、套型面積較大、小高層銷售抗性較大；⑦項目策劃包裝、營銷推廣尚未到位。3、Opportunity（機會）：①江都經(jīng)濟較快發(fā)展，居民收入不斷提高；②江都市區(qū)人口不斷增加、城區(qū)居民人均居住面積較小（人均25平米左右），與小康居住水平尚存一定的差距；③市中心區(qū)沿河景觀住宅不多，同類地段競爭壓力較小，若提高性價比，本項目將有較大發(fā)展機會。4、Threat（威脅）：①江都城區(qū)商品住宅供應(yīng)量快速增加，市場競爭激烈，房地產(chǎn)進入買方市場；②房價過快增長，居民購買力逐漸飽和；③江都居民日常消費支出大導(dǎo)致對房地產(chǎn)消費有影響，對房價較為敏感；④小高層/高層市場接受度低、銷售抗性大；⑤部分江都居民尚未形成貸款購房消費習(xí)慣；⑥宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)政策的不確定性。二、項目賣點及USP提煉賣點關(guān)鍵詞：都市繁華水岸美景精致舒適都市繁華——市中心區(qū)概念、“5分鐘生活圈”概念（步行5分鐘基本配套；車行5分鐘直達市心繁華。。。。。。）——“小家園，大配套”水岸美景——運河、沿河景觀綠化帶（公園）、小區(qū)景觀綠化。。。。。?！靶∪兆?，大公園”精致舒適——陽光、空氣、水（樓間距、密度、小高層通風(fēng)采光及開闊視野、一期小高層寬景大宅等）精致匠心的小區(qū)內(nèi)部配套精致靈動的建筑（材料、外立面等）精致靈性的空間（實用中小戶型、人性化戶型功能、細(xì)節(jié)、附加值）精致靜雅的小區(qū)內(nèi)部景觀綠化（含照明、音響、硬質(zhì)鋪裝等）舒心人性的物業(yè)管理（安保、智能化、人車分流、車輛管理等）——“小家庭，大視野”——“小空間，大尺度”——“小生活，大境界”本案USP（UniqueSellingPropsition）——“獨特的銷售主張”為：繁華、自然與精致相結(jié)合的江濱公園住宅三、碧水家園二期定位1、市場定位根據(jù)本案的地段、自然資源等，本案市場定位建議為：繁華觸手可及、自然貼近呼吸的江濱公園中高檔住宅。2、目標(biāo)客戶群定位市區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)20-30歲結(jié)婚購房的消費者；市區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)30-50歲希望改善居住條件的中高端收入群體；外來經(jīng)商或開辦實業(yè)及其他年齡段本地群體。3、市場形象定位語及闡述一面運河兩面繁華（主選）闡述：項目一面是運河及老城，一面是城南新城，兩面都繁華。突出項目優(yōu)美環(huán)境和上佳地段。市中心江濱公園里的家（備選）闡述：突出項目位置好、環(huán)境好的特點，既擁都市繁華又享自然美景，直接明了，指向性強且?guī)б欢ㄇ楦行浴Ｊ兄行慕瓰I公園悅宅/樂宅（備選）闡述：突出項目位置佳、環(huán)境好，而建筑這種“凝固的音樂”邂逅運河流水這種流動音樂，更從情感上體現(xiàn)入住本項目后的愉悅心情和心曠神怡的感覺。4、主打廣告語及闡述江濱公園零距離，都市繁華咫尺間（主選）闡述：江濱公園實為本項目最大賣點，與項目連在一起；項目雖然從交通動線和實際距離來看，到市中心的距離與較多樓盤都差不多，但從直線距離來看，市中心就在運河斜對岸，項目與市中心的心理距離較短。繁華之上，自然之間（備選）闡述：市中心在北，北為上；“繁華之上”是既毗鄰繁華又遠(yuǎn)離喧囂的“繁華”的更高層次，同時與“繁華至上”諧音；“自然之間”強調(diào)本項目的環(huán)境絕佳；“繁華之上，自然之間”實為都市中心的田園，可抒發(fā)尊榮與恬適共生、積極與心寬俱得、進退自如的人生感懷。12021平米市中心江濱公園，我的私家花園（備選）闡述：項目位置賣點和環(huán)境賣點一覽無余，同時突出江濱公園的“私享”性及作為本項目附屬公園的感覺，尊崇彰顯。我的私家花園有12021平米（備選）闡述：此主打廣告語配合“市中心江濱公園里的家”這一形象定位語，不但點明地段位置賣點和環(huán)境賣點，更以“私家花園”和“12021平方米”的數(shù)字直接形成極大的心理沖擊。其他備選：躬耕都市繁華，心泊江濱公園（情感篇）江濱公園我的家（情感/景觀篇）運河的寬度就是我與繁華的距離（地段篇）運河為我眼，繁華為我眉；眉眼之間，自然繁華（地段/環(huán)境篇）當(dāng)靜止的音符邂逅跳動的音符（建筑篇/環(huán)境篇）5、小高層廣告語/推廣主題語及闡述市中心江濱公園高層人家（主選）闡述：市中心，江濱公園、高層已全面突出了項目（一、二期）小高層特色，與“江濱公園零距離，都市繁華咫尺間”的項目總體主打廣告語異曲同工。心泊運河，一步巔峰（備選）闡述：“心泊運河”指不僅為眼見之河，更是心念之水，人生如河，家是港灣；“一步巔峰”既指市中心繁華近在咫尺，更指登上高層猶如登上人生巔峰，市中心繁華就在腳下?！靶牟催\河”和“一步巔峰”分別是家庭（家就在運河，家是港灣，心念著家）和工作（市中心工作一步到達、繁華一步之遙）的兩個方面，恰似男人堅強與溫柔、積極打拼精神與從容恬適心態(tài)。住碧水家園親水高層，也從實形/實物上體現(xiàn)了業(yè)主尊崇、巔峰的人生感懷。高層生活，在水一方（建筑/景觀篇廣告小標(biāo)題）闡述：“高層生活”既指居住在高層，又有高人一等、生活更上一層的意思，也更能引起江都高職位、高收入群體的“高層”人士的共鳴?！霸谒环健闭Z出《詩經(jīng)》里的“蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方”，也體現(xiàn)了本項目小高層臨水、親水的特點。你在水一方、望穿秋水，我心泊秋水、心有靈犀。上善若水，尚品領(lǐng)寓（廣告中涉及二期小戶型方面的小標(biāo)題）闡述：老子說“上善若水，水善利萬物而不爭，此乃謙下之德也；故江海所以能為百谷王者，以其善下之，則能為百谷王。天下莫柔弱于水，而攻堅強者莫之能勝，此乃柔德；故柔之勝剛，弱之勝強堅。。。。。?！薄吧仙迫羲保鹤罡叩纳频戮拖袼粯?，謙虛、包容并蓄、以柔克剛、善于變通?！吧衅奉I(lǐng)寓”與“上品領(lǐng)域”諧音，意思為高尚住宅、引領(lǐng)江都親水住宅的典范，聽起來也有高層住宅的感覺?！案邔印鄙?，“大家”風(fēng)范（廣告中涉及一期大戶型方面的小標(biāo)題）闡述：“高層”生活含義同上兩條中的“高層生活”；“大家”風(fēng)范指大戶型，也體現(xiàn)大氣、尊崇之感，更號召“大家”選擇高層大戶住宅（“大家”風(fēng)范也可用“大戶人家”代替）。你在樓上俯看風(fēng)景，橋上的人抬頭看你（情感篇備選）闡述：由卞之琳的《斷章》中四句詩“你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景人在樓上看你；明月裝飾了你的窗子，你裝飾了別人的夢”衍化而來。碧水家園小高層在濱江公園里，儼然也成為一道靚麗的風(fēng)景。業(yè)主在（碧水家園小高層）樓上俯看風(fēng)景時看到（新都）橋上的人，而（新都）橋上的人仰頭看碧水家園小高層風(fēng)景也就看到了小高層上的業(yè)主，頓生羨慕之感，入住碧水家園小高層賞風(fēng)花雪月成為觀者的理想。趟過心靈的河，尋找理想的家園；璀璨似水年華，自然繁華世家。四、二期營銷企劃周期/營銷節(jié)奏1、二期營銷節(jié)奏2021年2021年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月強化蓄水期二期一批二期第二批二期第三批尾盤2、二期營銷進程有效積累（10月18日前）——認(rèn)購（10月18日起）——產(chǎn)品說明會（10月底或11月初）——二期一批開盤（11月上中旬）——元旦答謝抽獎活動——二期二批推出（元旦后春節(jié)前）——春節(jié)前優(yōu)惠促銷活動——業(yè)主聯(lián)誼會或旅游活動或江濱公園婚紗攝影活動（3、4月）——二期三批推出（5月初）——答謝活動或游泳比賽（7月）。3、二期營銷推廣階段目標(biāo)①強化蓄水期——有效蓄客，能量積聚，高度蓄勢（提高項目知名度，使客戶了解項目情況，加深對項目的關(guān)注程度，再次積累客戶，宣傳新生活理念）。②認(rèn)購——鎖定客戶，為開盤熱銷打下堅實基礎(chǔ)（全面包裝，并強化項目品牌形象，綜合運用各種推廣手段，針對目標(biāo)客戶進行強勢宣傳，不但確保絕大多數(shù)認(rèn)購客戶正式簽約，而且吸引新來客戶）。③產(chǎn)品說明會——促使認(rèn)購客戶簽約、防止認(rèn)購客戶流失及擴大本項目的良好口碑。④二期一批開盤——客戶簽約，銷售正式全面展開，全面包裝，綜合運用各種推廣手段，烘托并渲染銷售氣氛，為隨之而來的強銷期做準(zhǔn)備。⑤開盤后——項目品牌建構(gòu)、鞏固及維護。根據(jù)第一批銷售情況及后續(xù)客戶積累情況，適時推出第二批、第三批房源，把銷售推向一個又一個高潮。分批推出將使宣傳空間更大，同時通過一系列活動將使本項目的知名度、記憶度和美譽度不斷增強，從而樹立良好的項目品牌和口碑。五、碧水家園二期推廣策劃（一）營業(yè)推廣（售樓處及工地現(xiàn)場包裝）1、售樓處門前包裝（1）精神堡壘精神堡壘建議樹立在門前新都路綠化帶內(nèi)，以項目案名、LOGO等為元素，設(shè)計成體現(xiàn)樓盤精神內(nèi)涵的柱狀體，可采用內(nèi)打光形式。（2）廣告牌大噴指新都橋南堍、售樓處門前東北角的一塊大噴及東南角圍墻內(nèi)的一塊大噴，東北角大噴基本維持目前江濱公園規(guī)劃畫面及文字即可，東南角圍墻內(nèi)大噴需根據(jù)銷售節(jié)點而更換不同的廣告宣傳內(nèi)容。（3）門前綠化、美化門前東南角輔道旁的假山和土堆有現(xiàn)成大樹，建議把上面及旁邊的雜草和野生小灌木清除，對大樹進行美化修剪，同時清洗假山并適當(dāng)部位鋪上草坪（甚至還可在銷售重要節(jié)點及節(jié)假日進行亮化美化等），使之煥然一新，以迎接售樓處重裝亮相，成相得益彰之勢。（4）其他售樓處指示牌等。2、售樓處內(nèi)部軟裝（1）櫥窗/玻璃門裝飾條設(shè)計售樓處裝修完畢后，在玻璃門及四周玻璃墻上貼裝飾條（腰線），內(nèi)容為案名+LOGO及項目主打廣告語。（2）室內(nèi)功能分區(qū)建議建議售樓處室內(nèi)展示區(qū)部分設(shè)置銷控臺、沙盤模型區(qū)（含宣傳片播放設(shè)施）、工程樣板間、洽談區(qū)、綠化休閑區(qū)（噴泉位置）等。（3）室內(nèi)銷售道具/工具建議①工程樣板間軟裝建議建議簡約裝修風(fēng)格，配備建材設(shè)備、智能化設(shè)施等實物或模型（最好能當(dāng)場試驗）。②展板/掛板有機玻璃板或KT板等，內(nèi)容為項目的“規(guī)劃篇”、“建筑篇”、“戶型篇”、“配套篇”、“景觀篇”、“物管篇”等，或者分為“繁華篇”/“5分鐘生活圈篇”、“自然篇”、“精致篇”等內(nèi)容。③折頁三折頁或四折頁設(shè)計，圖文并茂，內(nèi)容著重體現(xiàn)項目的賣點（位置、地段、配套、景觀、建筑、戶型、物業(yè)管理等）。④戶型家配圖單張每一戶型做一張家配圖單張，背面可放置業(yè)計劃表。⑤紙杯內(nèi)容為項目案名+LOGO、形象定位語、地址、等。⑥名片售樓員名片，內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語、姓名+職務(wù)+個人、銷售熱線+開發(fā)商名稱+項目地址+營銷中心地址。⑦拎袋設(shè)計內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語、主打廣告語+畫面、銷售熱線+開發(fā)商名稱+項目地址+營銷中心地址等。⑧信箋設(shè)計內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語、銷售熱線+開發(fā)商名稱+項目地址+營銷中心地址等。⑨檔案袋設(shè)計內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語、銷售熱線+開發(fā)商名稱+項目地址+營銷中心地址等。3、工地現(xiàn)場包裝（1）圍墻廣告設(shè)計內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語、主打廣告語+畫面或分項廣告語（從主要賣點中提煉）+畫面、銷售熱線+開發(fā)商名稱（2）看房通道包裝由于目前實際上沒有看房通道（貨車通行、晴天塵土飛揚、雨天泥濘不堪、建材堆積道路，嚴(yán)重影響項目形象），建議對售樓處北側(cè)泥土通道進行平整、鋪裝（鋪水泥路或至少鋪小石子），設(shè)為看房通道。同時加快做好沿河綠化植被的種植、沿河亮化、親水平臺等以及一期入口處景觀，加快小高層中樣板房的裝修工作?？捶客ǖ琅钥稍O(shè)置彩旗、引導(dǎo)牌等。①彩旗內(nèi)容為案名、形象定位語等。②引導(dǎo)牌內(nèi)容為目的物及指示箭頭等。③樓體廣告起到醒目提示作用，內(nèi)容為案名、形象定位語、關(guān)鍵信息告知、銷售熱線等④樣板房軟裝建議在小高層樣板間的設(shè)計中應(yīng)提高居室功能性，可自由組合的空間功能多種多樣，獨特的風(fēng)格與個性張揚于某個細(xì)節(jié)間。營造和渲染窗外觀景和視野開闊的生活場景，讓客戶從最直觀的角度感受真實的生活氛圍將大大加深客戶對本項目小高層的印象。由于一期小高層為大戶型，因此樣板房硬裝及軟裝方面應(yīng)體現(xiàn)新現(xiàn)代主義的大氣和奢華。另外，樣板房內(nèi)可設(shè)置音像設(shè)施循環(huán)播放（如播放與水有關(guān)的中外名歌名曲或播放項目宣傳片），同時每天派專人打掃樣板房，保持室內(nèi)干凈整潔。注：樣板房具體軟裝建議待硬裝完成后提呈。（二）廣告策劃1、整體廣告策略根據(jù)本案規(guī)模小、房源少、總銷少的特點，整體廣告策略為少投入但注重廣告媒體的有效性，注重開盤前一炮打響并快速形成品牌知名度、記憶度和美譽度。在媒體選擇上，以長效媒體廣告為主、即時媒體廣告為輔，并注重鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告宣傳。在具體宣傳對象上，向小高層傾斜。①本項目二期廣告宣傳總體精神：倡導(dǎo)一份輕松、和諧、人性的生活意識；追求一種積極、健康的生活方式；擁有一份繁華與自然兼得、尊榮與恬適共生、進退自如的人生感懷；創(chuàng)造一個生態(tài)、陽光、公園、水岸、出則繁華入則靜美的生活領(lǐng)地。②本項目二期廣告基調(diào)：根據(jù)本項目二期建筑、戶型、景觀、配套、物管等方面的特色或賣點，總體廣告基調(diào)定為綠色生態(tài)、陽光健康、精致而人性；小高層廣告基調(diào)可定為自然之中繁華尊崇。2、分階段廣告計劃、媒介組合計劃（1）廣告媒體選擇分階段廣告結(jié)合工程、銷售節(jié)點及時事等進行。廣告媒體以戶外廣告牌（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告牌）、項目附近主干道燈旗、短信、直郵DM及下鄉(xiāng)派發(fā)DM為主，以報紙、電視和網(wǎng)絡(luò)為輔。另外也可考慮在銀行、郵局、賓館、酒店、各高檔休閑場所設(shè)點宣傳，長期放置易拉寶和DM。（2）各營銷階段廣告訴求主題①強化蓄水期——以形象推廣（“都市繁華”、“5分鐘生活圈”、“江濱公園”）結(jié)合農(nóng)村活動廣告、國慶促銷廣告等為主。②認(rèn)購——產(chǎn)品品質(zhì)、功能訴求（“精致舒適”系列）。③產(chǎn)品說明會——產(chǎn)品（規(guī)劃、建筑、景觀）說明兼客戶聯(lián)誼（抽獎活動）。④二期一批開盤——開盤預(yù)告、當(dāng)天開盤信息、開盤后火爆效果。⑤一批開盤后——品質(zhì)生活、居住模式、信息告知等為訴求重點。⑥元旦答謝抽獎活動——答謝廣告。⑦1月二期二批推出——信息告知廣告。⑧春節(jié)前優(yōu)惠促銷活動——信息告知廣告。⑨3、4月業(yè)主聯(lián)誼會或旅游活動或江濱公園婚紗攝影活動——軟文報道、活動信息告知廣告。⑩5月二期三批推出——信息告知廣告。7月答謝活動或游泳比賽——信息告知廣告、新聞報道、軟文等。（3）各營銷階段廣告宣傳要點及媒體安排①強化蓄水期——售樓處、工地現(xiàn)場形象包裝、銷售物料準(zhǔn)備或完善、銷售員接待流程規(guī)范化、業(yè)務(wù)培訓(xùn)；戶外廣告牌、道旗、短信廣告、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、單頁派發(fā)等。②認(rèn)購——案場布置、認(rèn)購流程、禮品；短信廣告、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、農(nóng)村跨街橫幅、農(nóng)村廣告牌等。③產(chǎn)品說明會——會場布置、獎品；短信廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、報紙軟文等。④二期一批開盤——售樓處、工地現(xiàn)場氣氛營造、銷售員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、簽約禮品；戶外廣告牌、道旗、短信廣告、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。⑤一批開盤后——戶外廣告牌、道旗、短信廣告、直郵DM或派發(fā)DM、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。⑥元旦答謝抽獎活動——短信廣