物業(yè)管理教案第一章

物業(yè)管理教案第一章第1頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六開篇小語大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?酒店管理與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何？第2頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六第一章物業(yè)管理概論

物業(yè)的概念物業(yè)管理的概念城市及城市化的概念房地產(chǎn)開發(fā)的概念本章重點(diǎn)：一、基本概念第3頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)管理的起源物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)我國物業(yè)管理與國外物業(yè)管理的比較二、知識重點(diǎn)第4頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念第5頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

一．物業(yè)的概念（一）英文物業(yè)的含義

1、estate2、realestate3、property4、realproperty5、realty第6頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

一．物業(yè)的概念（一）英文物業(yè)的含義

1、estate[is'teit]2、realestate[‘ri:?lis’teit]3、property['pr?p?ti]4、realproperty['ri:?l'pr?p?ti]5、realty['ri?lti]=realestate第7頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

一．物業(yè)的概念

（一）英文物業(yè)的含義

1、estate:[is'teit]

地產(chǎn)權(quán)

2、realestate:[‘ri:?lis’teit]

房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等活動(dòng)（物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)）第8頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

3、property:['pr?p?ti]

財(cái)產(chǎn)

4、realproperty:['ri:?l'pr?p?ti]

房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)（房地產(chǎn)的權(quán)利）

5、realty:['ri?lti]=realestate

財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)及其相應(yīng)權(quán)益第9頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

一．物業(yè)的概念（一）英文物業(yè)的含義

1、estate[is‘teit]：地產(chǎn)權(quán)

2、realestate[‘ri:?lis’teit]：

房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等活動(dòng)

（物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)）

3、property[‘pr?p?ti]：財(cái)產(chǎn)

4、realproperty[‘ri:?l’pr?p?ti]：房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)（房地產(chǎn)的權(quán)利）

5、realty[‘ri?lti]=realestate：

財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)及其相應(yīng)權(quán)益第10頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（二）物業(yè)的概念和內(nèi)涵物業(yè):單元性的房地產(chǎn)。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。第11頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

物業(yè)的內(nèi)涵：1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；2、與這些建筑物相配套的設(shè)施和設(shè)備；3、相關(guān)的場地；4、蘊(yùn)含在物業(yè)中的權(quán)益。第12頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（三）物業(yè)的性質(zhì)及分類物業(yè)的性質(zhì)自然屬性經(jīng)濟(jì)屬性法律屬性第13頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（1）物業(yè)的自然屬性

A、位置的固定性或不可移動(dòng)性

B、長期實(shí)用性

C、差異性第14頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（2）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性

A、商品性

B、稀缺性

C、保值、增值性

D、固定投資性和高昂的投資金額特性

E、社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性第15頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（3）物業(yè)的法律屬性

A、對政策法規(guī)的敏感性

B、“權(quán)利束”性

C、物業(yè)的相鄰性第16頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

物業(yè)的分類序號分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類1物業(yè)的基本構(gòu)成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附著物2所有權(quán)的性質(zhì)公有物業(yè)私有物業(yè)公司合營物業(yè)3用途居住廠房及倉儲辦公樓商場賓館、餐飲、旅游、服務(wù)文化、教育、科研體育、娛樂、休閑醫(yī)療衛(wèi)生公路、橋梁、交通、市政設(shè)施郵政、通信、廣播、電視第17頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

物業(yè)的分類序號分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類4結(jié)構(gòu)材料鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)5完好程度完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危房6建筑高度超高層高層小高層多層低層第18頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)的分類序號分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類7物業(yè)管理的特性居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)8完好程度收益性物業(yè)（以經(jīng)營性房屋為主體）非收益性物業(yè)（以居住為目的）第19頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別一、概念房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

不動(dòng)產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。

物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)財(cái)產(chǎn)。第20頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別二、側(cè)重點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)（Realestate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重物業(yè)（Property）側(cè)重于指權(quán)益一般情況下三者可以通用，互為替代。第21頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別三、適用范圍的區(qū)別

房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；

不動(dòng)產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費(fèi)領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。第22頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別四、稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別房地產(chǎn)一般是廣義上對房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進(jìn)行描述時(shí)最常使用的概念；不動(dòng)產(chǎn)一般在界定法律財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)使用，其著眼點(diǎn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的不可移動(dòng)性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使用，是針對具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。第23頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

二．物業(yè)管理的概念1、物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng).2、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù),是實(shí)行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會服務(wù)行業(yè).第24頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（一）物業(yè)管理的內(nèi)涵

1、管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人；

2、屬性是經(jīng)營，提供的是有償無形的服務(wù)和勞動(dòng)；

3、能夠保證物業(yè)更好的發(fā)揮其使用功能，并使物業(yè)保值和增值；

4、對管轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)提供統(tǒng)一的管理和協(xié)調(diào)。第25頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（二）物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)服務(wù)特點(diǎn)：

1、綜合性

2、不可儲存性和生產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí)性

3、服務(wù)對象具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性

4、服務(wù)對象具有集合性第26頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六（三）物業(yè)管理的性質(zhì)服務(wù)性：提供勞務(wù)服務(wù)經(jīng)營性：提供有償服務(wù)專業(yè)性：物業(yè)管理本身是社會分工的產(chǎn)物，有專門的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員配備、專業(yè)工具和設(shè)備、專業(yè)公司分包工作受聘、受托性：物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)兩權(quán)分離導(dǎo)致規(guī)范性：成立、接管、管理的規(guī)范性統(tǒng)一性和綜合性中介性第27頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（四）物業(yè)管理過程的階段劃分早期介入前期管理正常物業(yè)管理第28頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六一．早期介入＊立項(xiàng)調(diào)研＊規(guī)劃設(shè)計(jì)＊前期開發(fā)＊建設(shè)施工＊預(yù)售預(yù)租＊接管驗(yàn)收第29頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六二、前期管理接管驗(yàn)收交付驗(yàn)收入住業(yè)主大會第30頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六三、正常物業(yè)管理從業(yè)委會成立至物業(yè)的壽命期止第31頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六第二節(jié)城市管理、房地產(chǎn)開發(fā)與

物業(yè)管理第32頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

一．城市管理

（一）城市與城市管理的概念城市：一定規(guī)模及密度的非農(nóng)業(yè)人口具體的地方和一定地域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會和文化中心。城市管理：以城市為對象，對城市的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展所進(jìn)行的決策引導(dǎo)、規(guī)范協(xié)調(diào)、服務(wù)和經(jīng)營行為。它包括城市的社會管理、經(jīng)濟(jì)管理、基礎(chǔ)設(shè)施管理及生態(tài)環(huán)境管理。（特征：綜合性、開放性、動(dòng)態(tài)性）第33頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（二）城市管理與物業(yè)管理之間的聯(lián)系：城市管理物業(yè)管理性質(zhì)職能管理母系統(tǒng)專業(yè)管理子系統(tǒng)管理區(qū)域從目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)看，物業(yè)管理都處在城市的管轄范圍之內(nèi)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)城市的社會、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、公共設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作提高物業(yè)的價(jià)值、以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的第34頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

二．房地產(chǎn)開發(fā)（一）概念

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈飿I(yè)環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)的含義：

1、房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。

2、全過程必須在法律框架下進(jìn)行。

3、前提是依法取得國有土地使用權(quán)。

4、對象是基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。第35頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序八個(gè)步驟四個(gè)階段第36頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六八個(gè)步驟：尋找投資機(jī)會投資機(jī)會篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)和竣工驗(yàn)收市場營銷和物業(yè)管理第37頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六四個(gè)階段投資機(jī)會選擇和決策分析前期工作建設(shè)階段租售階段第38頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（三）房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理（1）物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位

A、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分

B、良好的物業(yè)管理能使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能

C、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的需要（2）開發(fā)商與物業(yè)管理的投入

A、配套服務(wù)設(shè)施的資金投入

B、交納物業(yè)維修資金（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)開發(fā)全過程的參與第39頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六第三節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和

發(fā)展第40頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六一．物業(yè)管理的起源1、起源于19世紀(jì)60年代的英國2、真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國3、20世紀(jì)50年代初由英國傳入香港4、20世紀(jì)80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)第41頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六起源的成因

工業(yè)化高漲，大量農(nóng)村人口涌向城市，房屋空前緊張。英國物業(yè)管理的起源英國人奧克維婭·希爾（OceaviaHill）女士是公認(rèn)的近代“物業(yè)管理”的創(chuàng)始人，她在1860年至1866年間為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門所重視，后來英國成立了皇家物業(yè)經(jīng)理協(xié)會，會員遍布世界各地。第42頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六現(xiàn)代物業(yè)管理的成因

19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入壟斷資本主義時(shí)期，美國城市人口集聚和膨脹，出現(xiàn)大量社會問題，于是一種專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生?，F(xiàn)代物業(yè)管理誕生標(biāo)志

1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A·霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。隨后，成立全美第一個(gè)業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）第43頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六二、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀1981年3月，深圳市第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立。1994年3月，國家建設(shè)部頒布《城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)管理辦法》。2000年10月，成立中國物業(yè)管理協(xié)會。2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行并在2007年修訂。第44頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（一）物業(yè)管理市場參與主體的行為變化與傳統(tǒng)的房屋管理相比，現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生了質(zhì)的變化：角色的變化觀念的變化政策的變化管理模式的變化價(jià)格的變化第45頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。

第46頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較第47頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六

（二）物業(yè)管理市場主要存在的問題

1、開發(fā)商遺留問題引起糾紛

2、相關(guān)主體矛盾頻發(fā)

3、收費(fèi)難是物業(yè)管理問題的集中反映

4、行業(yè)公信收到質(zhì)疑

5、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇

6、物業(yè)管理市場機(jī)制有待完善

7、法律法規(guī)不完善，不配套

8、行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺第48頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六二、我國住宅物業(yè)管理市場的特征政府的參與性與房地產(chǎn)的聯(lián)系性市場的待開發(fā)性供給的單一性和需求的多樣性法規(guī)的滯后性信息的不對稱性第49頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六各抒己見：根據(jù)你身邊的實(shí)例，談?wù)勀銓ξ飿I(yè)管理的看法。（優(yōu)缺點(diǎn)、發(fā)展方向、前景等）第50頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六第四節(jié)我國物業(yè)管理與國外物業(yè)

管理的比較第51頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六一、政府在物業(yè)管理中的作用

任何一個(gè)國家的物業(yè)管理都離不開政府的支持與監(jiān)督。國外政府一般通過制定詳盡、完善的法律法規(guī)，再由職能部門對物業(yè)管理市場進(jìn)行管理，規(guī)范物業(yè)管理市場各主體的行為與責(zé)任。第52頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六英國：作為物業(yè)管理的誕生地，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟，整體水平世界一流，其中依法管理的特點(diǎn)尤其令人關(guān)注。除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有50多種。新加坡和中國香港：對物業(yè)管理的法規(guī)制定的非常詳盡，對開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。日本：將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)都限定在《公寓法》和《中高層共同住宅標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)約》中，然后再出臺相配套的準(zhǔn)則和契約。各國（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國情，符合各自的特點(diǎn)。第53頁，共58頁，2023年，2月20日，星期六我國大陸的物業(yè)管理：1、是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過程中逐漸形成的，由于起步較晚，出臺的法律法規(guī)并不是很多。

1994年，建設(shè)部下發(fā)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》；

2003年9月1日，頒布《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》；其間，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等規(guī)章，2003年國家發(fā)改委、建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。2、由于人們深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響以及生活水平不高，物業(yè)管理行為不規(guī)范以及價(jià)格糾紛不斷，確定合理物業(yè)管理