戶型贈送率精細(xì)化研究

戶型贈送率精細(xì)化研究第一頁，共21頁。面積贈送方法陽臺（計(jì)1/2面積）陽臺的贈送是最常見的戶型面積贈送之一。按照各個地方規(guī)范的不同，入戶花園和陽臺可能只計(jì)一半建筑面積，通過這種方式甚至可以多贈送一個房間。注意事項(xiàng)：凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。第二頁，共21頁。面積贈送方法露臺（計(jì)1/2面積或不計(jì)面積）非頂層露臺通常采用退臺的方式實(shí)現(xiàn)，多用于花園洋房設(shè)計(jì)中。頂層露臺贈送為較多見方式，通常贈送面積可達(dá)到原戶型的50%以上；在部分地區(qū)，高度達(dá)到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺，均不計(jì)入建筑面積，可將大露臺客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間。

第三頁，共21頁。面積贈送方法共享梯廳（不計(jì)入套內(nèi)面積）通過電梯雙向開啟，使公共電梯廳成為私家電梯廳，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，增加私密性和歸屬感。可利用該空間放置花草、鞋柜等，延伸了室內(nèi)使用空間?；?qū)⒁郧暗碾娞莸却齾^(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分套內(nèi)面積。第四頁，共21頁。面積贈送方法首層花園（不計(jì)入套內(nèi)面積）為住宅首層增加附加值的方法，最常見的就是花園入戶的贈送。有自己的獨(dú)享花園對住戶來說是首層最大的附加值。第五頁，共21頁。面積贈送方法凸窗（計(jì)1/2面積）普通凸窗在小戶型中應(yīng)用較多。但在新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中，明確規(guī)定：凸（飄）窗凈高大于2.1米、窗臺與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平計(jì)算二分之一面積。對此，可采取的應(yīng)對之策是：將窗臺高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米，可不計(jì)。如此一來，還是能通過凸窗的設(shè)計(jì)，提高得房率，有效解決小戶型過于緊湊的缺陷。例：萬科18平米“超小戶型”中，通過使用飄窗設(shè)計(jì)，極大延展了客臥空間。而且飄窗下方設(shè)計(jì)為打開式的儲物柜，還增加了超小戶型的儲存功能。第六頁，共21頁。面積贈送方法可局部拆卸內(nèi)凸窗（不計(jì)面積）在凸窗上部分設(shè)計(jì)橫梁，可以將部分空間隔成兩層，使得凸窗高度不超過2.1米，上層空間0.7米左右用于儲藏空間業(yè)主在裝修期間，可將橫梁“拆卸”，使原本2.1米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。頂柜為可以打掉的部分的上梁。業(yè)主裝修時將其打掉，則將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高第七頁，共21頁。面積贈送方法利用設(shè)備平臺（不計(jì)面積）設(shè)備平臺通常作為空調(diào)外機(jī)，水電表等放置區(qū)域。通過贈送大面積的設(shè)備平臺，為戶型提供了可改造空間。經(jīng)過改造設(shè)備平臺，可以將其增加為儲藏室、書房等功能房間。例：金地未來項(xiàng)目，利用設(shè)備平臺作為可改造空間。第八頁，共21頁。面積贈送方法隱蔽式儲藏空間（不計(jì)面積）可以結(jié)合管道井，增加儲藏空間。在管道井設(shè)計(jì)處可對于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計(jì)入建筑面積。第九頁，共21頁。面積贈送方法利用夾層實(shí)現(xiàn)套內(nèi)實(shí)用面積的增加（計(jì)1/2面積）在新規(guī)出臺之前，夾層空間只要做到凈高＜2.2米，都不計(jì)入套型的建筑面積中。但新規(guī)出臺后，針對夾層空間進(jìn)行了明確規(guī)定：局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計(jì)算全面積，小于等于2.2米的計(jì)算二分之一面積。

但在實(shí)際案例中，由于普通住宅中的“夾層”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一來，還是可以減少一半面積。對于這類空間，一般可作為用于家庭廳、更衣間、儲藏室來使用。第十頁，共21頁。面積贈送方法超高中庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積，車庫上方也可改造成房間（計(jì)1/2面積）在一些小戶型的別墅項(xiàng)目里，可設(shè)圍合式中庭作為贈送面積，如此一來，上層的空間均可改造為房間利用；同時，還可利用車位上方空間，上方設(shè)置圍墻，為后期改造空間預(yù)留位置。在裝修期間，可將二、三層架板，頂部增設(shè)屋頂，改造成房間使用。例：上海河谷3號，將車庫上方以及中庭封閉后，改造成功能間。在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計(jì)衛(wèi)浴空間，便于后期改造。

第十一頁，共21頁。面積贈送方法以花架形式作為架構(gòu)，隔出一間功能房（計(jì)1/2面積）在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又可以作為樓板的梁。根據(jù)建筑新規(guī)，這類型空中花園需要計(jì)算1/2的面積，但裝修時期間可鋪板隔房，做成一間獨(dú)立的房間進(jìn)行使用。

第十二頁，共21頁。面積贈送方法室內(nèi)局部挑空，隔成一間臥室。（計(jì)一層的面積）這種方式適用于別墅、復(fù)式及躍層住宅。在室內(nèi)進(jìn)行局部挑空設(shè)計(jì)，通常在位于客廳處進(jìn)行兩層挑高設(shè)計(jì)，只計(jì)算一層的面積。挑高的空間能給予住戶舒適寬亮的空間感，從而減少走廊狹長型的局促感。需要注意的是不同地區(qū)對于挑高限制和要求也有所不同。若建筑造型為坡屋頂，可利用屋頂空間，及屋頂高度計(jì)算的規(guī)定，在屋頂內(nèi)部實(shí)現(xiàn)躍層?？稍黾禹攲拥母郊又怠＠荷虾Ｏ饦錇?/p>

第十三頁，共21頁。面積贈送方法向地下室要空間（計(jì)1/2面積）在新規(guī)實(shí)施之前，地下室空間經(jīng)常作為免費(fèi)贈送的空間，增加產(chǎn)品的附加值。但新規(guī)實(shí)施后，地下室不能再免費(fèi)送。但地下室（半地下室）結(jié)構(gòu)層高≤2.2米的，還是可以算作二分之一的面積。另一種方式是，可以在地下室報(bào)規(guī)劃時按照車庫標(biāo)注、報(bào)批，交付后，就可以用原來的辦法使得地下不計(jì)面積。根據(jù)不同地域的規(guī)范規(guī)定，也可利用南北高差實(shí)現(xiàn)贈送。

第十四頁，共21頁。面積贈送方法總結(jié)面積贈送方法按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式功能濟(jì)南是否適用不計(jì)面積1、凸窗無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))空間延伸適用，但要求飄窗突出外墻部分不大于0.6米且窗臺不低于0.4米2、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高是，需要改造3、兩層高以上的普通大露臺增加使用面積但不占用房間面積是5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積否，內(nèi)凹陽臺計(jì)算全面積6、地下室空間增加輔助使用空間是，若建筑基地有地形高差，建筑同一層部分為地上、部分為地下的建筑，用于停車、儲藏、設(shè)置市政設(shè)備的部分計(jì)入地下建筑面積（與地上居住空間連通的儲藏室，面積不宜超出地上居住空間面積的50%）。7、空調(diào)機(jī)位改生活陽臺增加可變使用面積是，花池、空調(diào)室外機(jī)擱板、結(jié)構(gòu)板等突出建筑外墻、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)且進(jìn)深小于0.6米（含0.6米）的，不計(jì)算建筑面積8、首層庭院增加輔助使用空間是9、超高內(nèi)庭院可變可使用面積是，需改造10、室內(nèi)層高2.2以下(夾層)增加輔助使用空間是，需改造第十五頁，共21頁。面積贈送方法總結(jié)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式功能濟(jì)南是否適用計(jì)一半面積1、普通大陽臺增加使用面積但使得房間面積減少是，進(jìn)深小于2米的，按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。陽臺建筑面積占地上建筑面積的比例不宜大于7.5%2、可以變房間的內(nèi)陽臺計(jì)一半面積,但能直接變成房間,非常實(shí)用否，內(nèi)凹陽臺算全面積3、利用花架等造型計(jì)一半面積，改造后變成可使用面積是，需改造計(jì)一層室內(nèi)超高層面積1、室內(nèi)4米以下增加空間體量和舒適度是，需改造2、室內(nèi)4.4米-6米甚至更高增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變成可使用面積若建筑為平屋頂，按濟(jì)南規(guī)范規(guī)定：層高大于4米的，按每2.8米一層、余數(shù)進(jìn)一方法折算的面積計(jì)算容積率。則不可行。若建筑造型為坡屋頂，可利用屋頂空間，及屋頂高度計(jì)算的規(guī)定，在屋頂內(nèi)部加樓板實(shí)現(xiàn)躍層，只計(jì)入一層面積。需改造。少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高,夾層，共享電梯廳等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積是2、計(jì)一半面積的公共面積(陽臺形式，夾層入戶門廳等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積是面積贈送方法第十六頁，共21頁。面積贈送方法總結(jié)面積贈送方法類別方法原有結(jié)構(gòu)，改變用途可延展客廳、共享梯廳、空調(diào)機(jī)位改生活陽臺擴(kuò)大空間，贈送面積凸窗、入戶花園增加功能空間半地下室、隱藏式衣柜、露臺、空中花園、內(nèi)院露臺增加層高高層高入戶花園、LOFT、屋頂增加躍層按結(jié)構(gòu)差異分類從上表來看，上述面積贈送的方法當(dāng)中，以“屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間”和“新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴(kuò)大戶型原有可贈送面積部分的面積和高度也是面積贈送的一種考慮方向。需要注意的是：原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈送面積方法一般不會增加過多的建筑成本，而擴(kuò)大或者增加功能空間則必須面臨增加建筑成本的考慮第十七頁，共21頁。面積贈送方法總結(jié)方法可贈送面積的多少濟(jì)南是否適用空調(diào)機(jī)位改生活陽臺

+是隱藏式衣柜

+是凸窗

+是共享梯廳改為私家梯廳

++是利用花架隔出房間

++是首層入戶花園

+++是利用層高增加躍層

++++是空中花園

++++否內(nèi)院露臺（兩層高）

++++否露臺

++++是LOFT

+++++是送半地下室

+++++是注：“+”號表示面積大小的程度，+號越多，則面積越大屬于“原有結(jié)構(gòu)，改變用途