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國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)[2006]187號頒布時間：2006-12-28發(fā)文單位：國家稅務總局各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：為進一步加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；模4.省汗稅務機關規(guī)喝定的其他情碎況。運湯三、非朋直接銷售和物自用房地產殖的收入確定懸弊（一）廣房地產開發(fā)琴企業(yè)將開發(fā)生產品用于職刑工福利、獎資勵、對外巖投資輛、分配給股全東或投資人拔、抵償債務四、換取其他積單位和個人采的非貨幣性晨資產等，發(fā)相生所有權轉應移時應視同現(xiàn)銷售房地產范，其收入尸按下列方法衡和順序確認射：蛙記1.按宮本企業(yè)在同猾一地區(qū)、同末一年度銷售守的同類房地坐產的平均價去格確定；襖塔2.由周主管稅務機婚關參照當?shù)厝斈辍⑼惔狗康禺a的市仁場價格或評編估價值確定礦。牛業(yè)（二）罪房地產開發(fā)名企業(yè)將開發(fā)徐的部分房地序產轉為企業(yè)談自用或用于末出租等商業(yè)娃用途時，如賤果產權未發(fā)餓生轉移，不墾征收土地增老值稅，在稅傲款清算時不忍列收入，不幼扣除相應的辨成本和費用位。畫吧四、土光地增值稅的滲扣除項目靜卸（一）碑房地產開發(fā)卻企業(yè)辦理土書地增值稅清乖算時計算與介清算項目有贏關的扣除項喪目金額，應細根據土地增涼值稅暫行條嚇例第六條及財其實施細則否第七條的規(guī)帽定執(zhí)行。除日另有規(guī)定外皇，扣除取得滲土地使用權尚所支付的金吼額、房地產唉開發(fā)成本、活費用及與轉蜓讓房地產有況關稅金，須還提供合法有肝效憑證；不奮能提供合法轎有效憑證的榴，不予扣除枯。紋（二）治房地產開發(fā)亡企業(yè)辦理土形地增值稅清衡算所附送的屋前期工程費魄、建筑安裝臺工程費、基御礎設施費、俊開發(fā)間接費恩用的憑證或潤資料不符合寒清算要求或北不實的，地畢方稅務機關鞏可參照當?shù)鼗罱ㄔO工程造表價管理部門篩公布的建安橫造價定額資醋料，結合房溫屋結構、用腸途、區(qū)位等籌因素，核定神上述四項開篇發(fā)成本的單養(yǎng)位面積金額玉標準，并據銳以計算扣除丘。具體核定躬方法由省稅競務機關確定瑞。代澤（三）領房地產開發(fā)閃企業(yè)開發(fā)建炮造的與清算文項目配套的杜居委會和派氣出所用房、股會所、停車曬場（庫）、季物業(yè)管理場伶所、變電站略、熱力站、言水廠、文體床場館、學校薄、幼兒園、營托兒所、醫(yī)悅院、郵電通湊訊等公共設犧施，按以下謀原則處理：拾菜1.建鄰成后產權屬動于全體業(yè)主升所有的，其導成本、費用嗚可以扣除；校2.建紅成后無償移異交給政府、胞公用事業(yè)單施位用于非營幕利性社會公睡共事業(yè)的，述其成本、費霞用可以扣除默；奪增3.建統(tǒng)成后有償轉遺讓的，應計企算收入，并線準予扣除成跨本、費用。截（四）球房地產開發(fā)舞企業(yè)銷售已拔裝修的房屋愈，其裝修費獵用可以計入坊房地產開發(fā)有成本。棗昏房地產秤開發(fā)企業(yè)的鹽預提費用，綁除另有規(guī)定設外，不得扣溪除。探稱（五）勇屬于多個房陵地產項目共浮同的成本費皆用，應按清區(qū)算項目可售謝建筑面積占罩多個項目可占售總建筑面狠積的比例或魚其他合理的稈方法，計算宏確定清算項陳目的扣除金游額。工乏五、土穗地增值稅清票算應報送的困資料職健符合本醉通知第二條耽第（一）項免規(guī)定的納稅復人，須在滿林足清算條件姐之日起90賤日內到主管蹄稅務機關辦戀理清算手續(xù)疾；符合本通責知第二條第臭（二）項規(guī)雜定的納稅人稼，須在主管家稅務機關限允定的期限內悟辦理清算手男續(xù)。僵扎納稅人相辦理土地增憂值稅清算應從報送以下資緣料：吐速（一）仁房地產開發(fā)雨企業(yè)清算土艙地增值稅書暖面申請、土縱地增值稅納敘稅申沃報表臣；還牧（二）羽項目竣工決奶算報表、取譽得土地使用釣權所支付的淡地價款憑證誼、國有土地房使用權出讓式合同、殼銀行園貸款利息結兆算通知單、重項目工程合店同結算單、紀商品房購銷泰合同統(tǒng)計表標等與轉讓房畫地產的收入艱、成本和費唯用有關的證桿明資料；益續(xù)（三）披主管稅務機稍關要求報送杯的其他與土化地增值稅清盤算有關的證席明資料等。唉弟納稅人萌委托稅務中辛介機構審核閥鑒證的清算雹項目，還應片報送中介機緩構出具的《婆土地增值稅股清算稅款鑒劣證報告》。到攀六、土塘地增值稅清僻算項目的審糧核鑒證窗扛稅務中君介機構受托躍對清算項目龍審核鑒證時頌，應按稅務庫機關規(guī)定的肢格式對審核貌鑒證情況出垮具鑒證報告體。對符合要亞求的鑒證報站告，稅務機丘關可以采信殺。纏顯稅務機岸關要對從事童土地增值稅找清算鑒證工兄作的稅務中志介機構在準喂入條件、工貨作程序、鑒腸證內容、法趴律責任等方勤面提出明確五要求，并做吐好必要的指漿導和管理工蜂作。謎而七、土猜地增值稅的朝核定征收涼伯房地產僻開發(fā)企業(yè)有洪下列情形之趕一的，稅務戴機關可以參傲照與其開發(fā)噴規(guī)模和收入怕水平相近的趕當?shù)仄髽I(yè)的呢土地增值稅要稅負情況，瞇按不低于預們征率的征收戀率核定征收探土地增值稅假：會窩（一）甜依照法律、滿行政駛法規(guī)達的規(guī)定應當?shù)涝O置但未設奧置賬簿的；鋤（二）云擅自銷毀賬饑簿或者拒不芽提供納稅資各料的；福孕（三）郊雖設置賬簿頂，但賬目混火亂或者成本干資料、收入許憑證、費用止憑證殘缺不霉全，難以確自定轉讓收入辯或扣除項目評金額的；螺套（四）橫符合土地增禽值稅清算條拒件，未按照放規(guī)定的期限訴辦理清算手旅續(xù)，經稅務立機關責令限沿期清算，逾上期仍不清算僵的；虛遭（五）貓申報的計稅隔依據明顯偏乞低，又無正肝當理由的。常妹八、清斑算后再轉讓松房地產的處咐理虹株在土地厲增值稅清算倆時未轉讓的渡房地產，清慘算后銷售或孫有償轉讓的抹，納稅人應粘按規(guī)定進行胖土地增值稅堪的納稅申報伸，扣除項目援金額按清算修時的單位建倚筑面積成本懲費用乘以銷憤售或轉讓面信積計算。藝單位建推筑面積成本研費用=清算朋時的扣除項態(tài)目總金額自÷殊清算的總建途筑面積鋪忘本通知埋自2007逃年2月1日洋起執(zhí)行。各漫省稅務機關敬可依據本通手知的規(guī)定并屢結合當?shù)貙嵾_際情況制定免具體清算管歐理辦法。政國家稅尺務總局瞞二頌○○蛙六年十二月支二十八日綠國家稅務總省局咐豐關于土地增纏值稅清算有流關問題的通黃知厘國稅函[2賺010]2概20斤號帳各省、自治鉆區(qū)、直轄市恢地方稅務局扮，寧夏、西扶藏、青海省禁（自治區(qū)）恐國家稅務局洞：格康為了進嘉一步做好土發(fā)地增值稅清盜算工作，根誼據《中華人毅民共和國土摟地增值稅暫器行條例》及鄰實施細則的臥規(guī)定，現(xiàn)將甚土地增值稅蘿清算工作中剖有關問題通酒知如下：謹一、關競于土地增值教稅清算時收躬入確認的問妖題酬土地增商值稅清算時袋，已全額開皺具商品房銷嬌售發(fā)票的，們按照發(fā)票所戲載金額確認注收入；未開重具發(fā)票或未棕全額開具發(fā)秘票的，以交候易雙方簽訂絡的銷售合同治所載的售房兼金額及其他益收益確認收位入。銷售合倦同所載商品瞇房面積與有榜關部門實際熔測量面積不黃一致，在清捷算前已發(fā)生糖補、退房款少的，應在計渣算土地增值情稅時予以調南整。已二、房比地產開發(fā)企土業(yè)未支付的魯質量保證金咽，其扣除項死目金額的確撕定問題杠房地產所開發(fā)企業(yè)在旨工程竣工驗章收后，根據垮合同約定，?？哿艚ㄖ矠┭b施工企業(yè)研一定比例的浪工程款，作串為開發(fā)項目側的質量保證辛金，在計算掛土地增值稅印時，建筑安課裝施工企業(yè)熄就質量保證羞金對房地產胞開發(fā)企業(yè)開半具發(fā)票的，括按發(fā)票所載毯金額予以扣潮除；未開具犯發(fā)票的，扣鋤留的質保金快不得計算扣潔除。廈三、房紙地產開發(fā)費踏用的扣除問城題槐（一）警財務費用中褲的利息支出瑞，凡能夠按淋轉讓房地產玩項目計算分陰攤并提供金徹融機構證明擾的，允許據習實扣除，但彼最高不能超保過按商業(yè)銀煙行同類同期業(yè)貸款利率計富算的金額。老其他房地產況開發(fā)費用，旱在按照坡“辮取得土地使挺用權所支付接的金額冒”糖與最“器房地產開發(fā)夢成本供”于金額之和的酒5%以內計罷算扣除。辛（二）黎凡不能按轉阻讓房地產項拌目計算分攤扯利息支出或炕不能提供金符融機構證明松的，房地產蹲開發(fā)費用在賺按四“尋取得土地使壺用權所支付屆的金額喚”嫩與紫“莊房地產開發(fā)完成本充”狐金額之和的套10%以內榴計算扣除?；烊渴姑τ米杂匈Y金弄，沒有利息曠支出的，按素照以上方法且扣除。雞上述具考體適用的比虜例按省級人泄民政府此前致規(guī)定的比例幅執(zhí)行。主（三）夏房地產開發(fā)霧企業(yè)既向金衛(wèi)融機構借款怖，又有其他欄借款的，其逢房地產開發(fā)愿費用計算扣譽除時不能同池時適用本條歇（一）、（掩二）項所述把兩種辦法。呼（四）文土地增值稅干清算時，已種經計入房地賢產開發(fā)成本認的利息支出如，應調整至由財務費用中以計算扣除。意四、房那地產企業(yè)逾蘇期開發(fā)繳納牌的土地閑置爭費的扣除問懂題蔽房地產裝開發(fā)企業(yè)逾島期開發(fā)繳納扒的土地閑置兵費不得扣除烘。僻五、房攀地產開發(fā)企賞業(yè)取得土地剝使用權時支畜付的契稅的否扣除問題夏房地產能開發(fā)企業(yè)為籃取得土地使疲用權所支付斧的契稅，應毒視同予“剪按國家統(tǒng)一分規(guī)定交納的坑有關費用增”拿，計入哄“鼓取得土地使薦用權所支付刊的金額桃”賓中扣除。探六、關戶于拆遷安置票土地增值稅抖計算問題較（一）置房地產企業(yè)裝用建造的本亂項目房地產幼安置回遷戶汪的，安置用饑房視同銷售務處理，按《護國家稅務總城局關于房地辯產開發(fā)企業(yè)爛土地增值稅六清算管理有洞關問題的通擴知》（國稅蟻發(fā)[200搖6]187歌號）第三條鄙第（一）款愚規(guī)定確認收字入，同時將勝此確認為房眼地產開發(fā)項務目的拆遷補擁償費。房地貨產開發(fā)企業(yè)辣支付給回遷刊戶的補差價瓜款，計入拆之遷補償費；永回遷戶支付躬給房地產開提發(fā)企業(yè)的補旅差價款，應形抵減本項目務拆遷補償費糾。醫(yī)（二）旺開發(fā)企業(yè)采瘦取異地安置秩，異地安置醫(yī)的房屋屬于猜自行開發(fā)建涉造的，房屋領價值按國稅晶發(fā)[200嚴6]187采號第三條第芒（一）款的繡規(guī)定計算，能計入本項目喊的拆遷補償球費；異地安耍置的房屋屬礙于購入的，幅以實際支付凝的購房支出凳計入拆遷補秒償費。盼（三）孝貨幣安置拆犁遷的，房地板產開發(fā)企業(yè)櫻憑合法有效白憑據計入拆懸遷補償費。垃七、關棄于轉讓舊房模準予扣除項吧目的加計問喬題潔《財政梨部國家稅費務總局關于槍土地增值稅憶若干問題的綱通知》（財堆稅[200仇6]21號筋）第二條第嫂一款規(guī)定則“葛納稅人轉讓艱舊房及建筑熟物，凡不能戲取得評估價坡格，但能提他供購房發(fā)票穩(wěn)的，經當?shù)乩隙悇詹块T確齒認，《條例刪》第六條第趨（一）、（撲三）項規(guī)定咬的扣除項目櫻的金額，可牢按發(fā)票所載手金額并從購林買年度起至提轉讓年度止特每年加計5卡%計算洽”福。計算扣除讓項目時資“魔每年與”怠按購房發(fā)票雅所載日期起舞至售房發(fā)票其開具之日止壩，每滿12但個月計一年??；超過一年虛，未滿12讀個月但超過脆6個月的，贏可以視同為降一年。眨八、土端地增值稅清昂算后應補繳革的土地增值遷稅加收滯納住金問題傘納稅人圈按規(guī)定預繳怒土地增值稅意后，清算補強繳的土地增李值稅，在主夕管稅務機關兵規(guī)定的期限石內補繳的，肢不加收滯納塌金。圖國家稅務總弦局映繩獵范肉擦盤挎國洞括得稅奮應奴盤萬爆咐辯馬證腦然二趣○住一券○況年五月十九涌日口國家稅務總慢局關于印發(fā)肌《土地增值瓦稅清算管理脅規(guī)程》的通爪知柜國稅發(fā)[2增009]9歷1號蓋頒布時間：眉2009-奪5-12發(fā)符文單位：國貨家稅務總局淚各省、自治礙區(qū)、直轄市框和計劃單列砍市地方程稅務蓮局：衛(wèi)為了加氧強房地產開次發(fā)企業(yè)的土役地增值稅征聞收管理，規(guī)捐范土地增值曠稅清算工作朵，根據《阻中華人民共唐和國土地增傳值稅暫行條禮例斯》及其椅實施細則述、《臥中華人民共翠和國稅收征勒收管理法值》及其飄實施細則攀等有關稅收架法律、行政神法規(guī)的規(guī)定洞，結合房地濱產開發(fā)經營種業(yè)務的特點晴，國家稅務庫總局制定了理《土地增值愉稅清算管理改規(guī)程》，現(xiàn)偏印發(fā)給你們自，請遵照執(zhí)堡行。作國家稅莖務總局減二調○○錯九年五月十屋二日藥土地增值稅豆清算管理規(guī)夠程謠第一章貫總則賢第一條準為了加強薄土地增值稅抗征收管理，少規(guī)范土地增勝值稅清算工活作，根據《窄中華人民共艷和國稅收征心收管理法》幣及其實施細般則、《中華前人民共和國盯土地增值稅聞暫行條例》扣及其實施細僵則等規(guī)定，確制定本規(guī)程柔（以下簡稱獲《規(guī)程》）傘。蝴第二條蕉《規(guī)程》可適用于房地指產開發(fā)項目恰土地增值稅漆清算工作。仇第三條李《規(guī)程》怎所稱土地增遺值稅清算，炭是指納稅人尸在符合土地夢增值稅清算宿條件后，依蜓照稅收法律節(jié)、法規(guī)及土頭地增值稅有脾關政策規(guī)定盆，計算房地備產開發(fā)項目號應繳納的土漏地增值稅稅渠額，并填寫鄭《土地增值乘稅清算申報查表》，向主秘管稅務機關鴿提供有關資豎料，辦理土奉地增值稅清陷算手續(xù)，結抽清該房地產誤項目應繳納乘土地增值稅甲稅款的行為鉛。念第四條船納稅人應歸當如實申報榨應繳納的土傷地增值稅稅慕額，保證清偽算申報的真亡實性、準確第性和完整性奴。醬第五條起稅務機關犧應當為納稅壺人提供優(yōu)質新納稅服務，剩加強土地增論值稅政策宣嗚傳輔導。照主管稅溉務機關應及澆時對納稅人歌清算申報的擇收入、扣除毯項目金額、傻增值額、增強值率以及稅串款計算等情滴況進行審核同，依法征收攜土地增值稅怪。兩第二章脾前期管理霸第六條溫主管稅務穴機關應加強凍房地產開發(fā)兆項目的日常背稅收管理，爭實施項目管數(shù)理。主管稅徑務機關應從北納稅人取得嫌土地使用權慕開始，按項淺目分別建立糾檔案、設置蓬臺帳，對納驟稅人項目立置項、規(guī)劃設鼓計、施工、項預售、竣工棚驗收、工程玩結算、項目行清盤等房地董產開發(fā)全過糞程情況實行醫(yī)跟蹤監(jiān)控，監(jiān)做到稅務管獸理與納稅人泉項目開發(fā)同掉步。儲第七條川主管稅務蹦機關對納稅剩人項目開發(fā)先期間的會計溫核算工作應職當積極關注脊，對納稅人玉分期開發(fā)項莖目或者同時廣開發(fā)多個項溉目的，應督飾促納稅人根亞據清算要求踏按不同期間姓和不同項目狹合理歸集有傻關收入、成誘本、費用。撒第八條悉對納稅人稼分期開發(fā)項駕目或者同時條開發(fā)多個項幸目的，有條硬件的地區(qū)，蒜主管稅務機婆關可結合發(fā)懂票管理規(guī)定蠟，對納稅人共實施項目專蜓用票據管理覽措施。趨第三章舟清算受理棄第九條輕納稅人符樓合下列條件賺之一的，應孤進行土地增鮮值稅的清算煌。菊（一）挎房地產開發(fā)謠項目全部竣晉工、完成銷飾售的；妥（二）莊整體轉讓未悅竣工決算房開地產開發(fā)項雙目的；詳（三）如直接轉讓土嶺地使用權的泛。桃第十條絞對符合以正下條件之一臥的，主管稅鳥務機關可要排求納稅人進憲行土地增值熟稅清算。血（一）忍已竣工驗收地的房地產開棗發(fā)項目，已庸轉讓的房地瘡產建筑面積才占整個項目影可售建筑面叫積的比例在頑85%以上錫，或該比例私雖未超過8正5%，但剩音余的可售建菊筑面積已經枕出租或自用版的；毒（二）萍取得銷售（別預售）許可笑證滿三年仍附未銷售完畢彩的；猾（三）漸納稅人申請肥注銷稅務登遮記但未辦理妻土地增值稅潛清算手續(xù)的惡；情（四）須?。ㄗ灾螀^(qū)形、直轄市、智計劃單列市偷）稅務機關閘規(guī)定的其他閣情況。范對前款闖所列第（三敵）項情形，蔥應在辦理注搭銷登記前進壤行土地增值創(chuàng)稅清算。寧第十一狹條對于符涼合本規(guī)程第慌九條規(guī)定，舉應進行土地貓增值稅清算攀的項目，納結稅人應當在倍滿足條件之而日起90日管內到主管稅蛛務機關辦理喚清算手續(xù)。織對于符合本傭規(guī)程第十條臘規(guī)定稅務機香關可要求納垃稅人進行土售地增值稅清姨算的項目，尼由主管稅務粱機關確定是掩否進行清算直；對于確定增需要進行清綿算的項目，筍由主管稅務旗機關下達清僑算通知，納誠稅人應當在徐收到清算通接知之日起9捷0日內辦理詠清算手續(xù)。殖應進行汽土地增值稅撓清算的納稅系人或經主管值稅務機關確癥定需要進行喚清算的納稅前人，在上述趴規(guī)定的期限裁內拒不清算疾或不提供清纏算資料的，腥主管稅務機刮關可依據《薪中華人民共紗和國稅收征宴收管理法》沙有關規(guī)定處抗理。拜第十二緒條納稅人鍵清算土地增隱值稅時應提溜供的清算資蜻料景（一）朵土地增值稅菊清算表及其民附表（參考殼表樣見附件舅，各地可根蜜據本地實際牌情況制定）景。故（二）迫房地產開發(fā)蠟項目清算說也明，主要內鐵容應包括房帶地產開發(fā)項犬目立項、用熟地、開發(fā)、姜銷售、關聯(lián)供方交易、融胡資、稅款繳施納等基本情已況及主管稅孔務機關需要妥了解的其他腹情況。朝（三）鋸項目竣工決綱算報表、取攜得土地使用掌權所支付的依地價款憑證晝、國有土地枝使用權出讓款合同、承銀行赤貸款利息結軟算通知單、婆項目工程合鋤同結算單、昆商品房購銷棉合同統(tǒng)計表宴、銷售明細宗表、預售許開可證等與轉蔬讓房地產的娃收入、成本各和費用有關懲的證明資料滾。主管稅務爐機關需要相厘應項目級記賬栗憑證的，納搏稅人還應提陡供記賬憑證冬復印件。伍（四）賴納稅人委托姓稅務中介機烈構審核鑒證株的清算項目富，還應報送給中介機構出圾具的《土地終增值稅清算艷稅款鑒證報韻告》。芒第十三紹條主管稅誠務機關收到芬納稅人清算丑資料后，對賤符合清算條坦件的項目，批且報送的清擱算資料完備撒的，予以受包理；對納稅牢人符合清算辱條件、但報膚送的清算資害料不全的，店應要求納稅漫人在規(guī)定限原期內補報，費納稅人在規(guī)剝定的期限內羨補齊清算資毛料后，予以跡受理；對不逼符合清算條娘件的項目，辰不予受理。區(qū)上述具體期色限由各省、技自治區(qū)、直崗轄市、計劃被單列市稅務垂機關確定。晝主管稅務機俊關已受理的屆清算申請，滾納稅人無正轉當理由不得陽撤消。品第十四得條主管稅希務機關按照估本規(guī)程第六蔽條進行項目牛管理時，對時符合稅務機瞞關可要求納作稅人進行清盞算情形的，玩應當作出評婚估，并經分替管領導批準襖，確定何時頂要求納稅人欺進行清算的革時間。對確盡定暫不通知洋清算的，應偶繼續(xù)做好項栽目管理，每膠年作出評估旅，及時確定鐘清算時間并縣通知納稅人盟辦理清算。就第十五雞條主管稅鞋務機關受理刊納稅人清算限資料后，應踏在一定期限境內及時組織央清算審核。刮具體期限由按各省、自治交區(qū)、直轄市客、計劃單列蒜市稅務機關魔確定。緣第四章蜜清算審核芬第十六徒條清算審攔核包括案頭裙審核、實地享審核。投案頭審霞核是指對納黎稅人報送的付清算資料進論行數(shù)據、邏砍輯審核，重潮點審核項目選歸集的一致朵性、數(shù)據計給算準確性等薦。吹實地審英核是指在案毯頭審核的基餓礎上，通過辰對房地產開河發(fā)項目實地工查驗等方式已，對納稅人翻申報情況的想客觀性、真起實性、合理歲性進行審核蜻。謙第十七政條清算審壤核時，應審臘核房地產開痰發(fā)項目是否殿以國家有關雖部門審批、職備案的項目使為單位進行識清算；對于退分期開發(fā)的帳項目，是否處以分期項目翠為單位清算宗；對不同類瘋型房地產是興否分別計算改增值額、增芒值率，繳納霉土地增值稅倘。鑒第十八晶條審核收原入情況時，淚應結合銷售騰發(fā)票、銷售篩合同（含房稀管部門網上奮備案登記資泉料）、商品閥房銷售（預擇售）許可證倦、房產銷售素分戶明細表井及其他有關滿資料，重點腔審核銷售明床細表、房地起產銷售面積政與項目可售滾面積的數(shù)據腹關聯(lián)性，以槍核實計稅收弓入；對銷售盟合同所載商嗽品房面積與嚴有關部門實涼際測量面積較不一致，而肢發(fā)生補、退愿房款的收入窩調整情況進往行審核；對勤銷售價格進且行評估，審秀核有無價格乓明顯偏低情不況。作必要時紅，主管稅務素機關可通過睡實地查驗，嬌確認有無少蜻計、漏計事工項，確認有撈無將開發(fā)產耐品用于職工筋福利、獎勵草、對外扒投資靜、分配給股悔東或投資人銀、抵償債務天、換取其他換單位和個人畢的非貨幣性苗資產等情況殼。拔第十九風條非直接兩銷售和自用饒房地產的收更入確定蝕（一）爺房地產開發(fā)促企業(yè)將開發(fā)召產品用于職來工福利、獎民勵、對外投利資、分配給顫股東或投資遲人、抵償債趕務、換取其誰他單位和個鴉人的非貨幣投性資產等，冶發(fā)生所有權餃轉移時應視杰同銷售房地闊產，其收入棉按下列方法片和順序確認衫：裕1.按馬本企業(yè)在同體一地區(qū)、同遙一年度銷售礦的同類房地竭產的平均價丑格確定；峰2.由兵主管稅務機仙關參照當?shù)厮Ξ斈?、同類患房地產的市席場價格或評洋估價值確定服。弓（二）考房地產開發(fā)豐企業(yè)將開發(fā)他的部分房地駁產轉為企業(yè)跟自用或用于告出租等商業(yè)虎用途時，如杯果產權未發(fā)主生轉移，不園征收土地增測值稅，在稅漆款清算時不貓列收入，不甲扣除相應的照成本和費用屑。爽第二十峽條土地增但值稅扣除項渾目審核的內正容包括：陶（一）擔取得土地使載用權所支付糧的金額。極（二）揭房地產開發(fā)瓦成本，包括購：土地征用垮及拆遷補償酒費、前期工旋程費、建筑撫安裝工程費星、基礎設施墨費、公共配港套設施費、教開發(fā)間接費新用。濕（三）答房地產開發(fā)激費用。劣（四）大與轉讓房地津產有關的稅山金。餃（五）將國家規(guī)定的社其他扣除項濁目?？傅诙б粭l審核姨扣除項目是尤否符合下列梢要求：爪（一）蛾在土地增值迫稅清算中，岔計算扣除項繪目金額時，效其實際發(fā)生皂的支出應當波取得但未取獄得合法憑據糖的不得扣除嘴。溫（二）噸扣除項目金禾額中所歸集浪的各項成本涂和費用，必害須是實際發(fā)劃生的。爭（三）班扣除項目金昂額應當準確菌地在各扣除消項目中分別掙歸集，不得架混淆。殃（四）灑扣除項目金蓋額中所歸集涌的各項成本擠和費用必須皂是在清算項拔目開發(fā)中直企接發(fā)生的或黨應當分攤的此。陜（五）蒸納稅人分期部開發(fā)項目或暖者同時開發(fā)下多個項目的稿，或者同一宵項目中建造貍不同類型房耕地產的，應針按照受益對雨象，采用合劈理的分配方昂法，分攤共施同的成本費肢用。仆（六）鞏對同一類事兩項，應當采播取相同的會臭計政策或處閑理方法。會戰(zhàn)計核算與稅娃務處理規(guī)定魔不一致的，異以稅務處理挪規(guī)定為準。池第二十朽二條審核鬧取得土地使股用權支付金駛額和土地征加用及拆遷補醉償費時應當狗重點關注：圓（一）戚同一宗土地辦有多個開發(fā)丘項目，是否農予以分攤，扯分攤辦法是賴否合理、合愈規(guī)，具體金頑額的計算是岔否正確。幻（二）污是否存在將悅房地產開發(fā)吩費用記入取牌得土地使用解權支付金額納以及土地征踏用及拆遷補妥償費的情形肌。?。ㄈ┚璨疬w補償費芳是否實際發(fā)庭生，尤其是敵支付給個人槐的拆遷補償局款、拆遷（隔回遷）合同托和簽收花名挽冊或簽收憑替證是否一一并對應。范第二十繞三條審核蓬前期工程費礎、基礎設施枯費時應當重淘點關注：未（一）刺前期工程費鍛、基礎設施志費是否真實徑發(fā)生，是否詠存在虛列情棚形。妄（二）詞是否將房地以產開發(fā)費用田記入前期工叫程費、基礎搞設施費。聚（三）女多個（或分趨期）項目共鞭同發(fā)生的前敘期工程費、寸基礎設施費擊，是否按項走目合理分攤豬?；サ诙[四條審核突公共配套設虹施費時應當若重點關注：掀（一）饞公共配套設照施的界定是酷否準確，公秀共配套設施切費是否真實償發(fā)生，有無信預提的公共閣配套設施費撈情況。鞭（二）心是否將房地更產開發(fā)費用窩記入公共配箱套設施費。描（三）周多個（或分屬期）項目共兇同發(fā)生的公抗共配套設施眉費，是否按朝項目合理分壩攤。青第二十掌五條審核霧建筑安裝工另程費時應當茫重點關注：販（一）校發(fā)生的費用范是否與決算順報告、紗審計藥報告、工程捷結算報告、灘工程施工合巨同記載的內睡容相符。襪（二）幣房地產開發(fā)爸企業(yè)自購建昏筑材料時，搬自購建材費佛用是否重復片計算扣除項太目。倉（三）謠參照當?shù)禺旪R期同類開發(fā)興項目單位平屆均建安成本者或當?shù)亟ㄔO鼻部門公布的陡單位定額成票本，驗證建廳筑安裝工程唯費支出是否屠存在異常。害（四）驕房地產開發(fā)管企業(yè)采用自肺營方式自行冷施工建設的植，還應當關量注有無虛列才、多列施工恩人工費、材砍料費、機械血使用費等情留況。臂（五）椅建筑安裝發(fā)衣票是否在項養(yǎng)目所在地稅寶務機關開具腦。奴第二十建六條審核泳開發(fā)間接費譯用時應當重露點關注：津（一）拜是否存在將擔企業(yè)行政管吉理部門（總互部）為組織鳴和管理生產鏡經營活動而咽發(fā)生的管理負費用記入開沈發(fā)間接費用由的情形。應（二）綠開發(fā)間接費暈用是否真實頓發(fā)生，有無攝預提開發(fā)間宰接費用的情壺況，取得的榆憑證是否合麻法有效。夸第二十扒七條審核物利息支出時帆應當重點關尊注：祖（一）交是否將利息陰支出從房地涼產開發(fā)成本此中調整至開炕發(fā)費用。尚（二）弊分期開發(fā)項鍋目或者同時環(huán)開發(fā)多個項糞目的，其取武得的一般性金貸款的利息勾支出，是否壞按照項目合疲理分攤。?。ㄈ┵e利用閑置專推項借款對外瓜投資取得收眾益，其收益呈是否沖減利鎖息支出。副第二十淺八條代收軌費用的審核扛。序對于縣開級以上人民斬政府要求房孫地產開發(fā)企稀業(yè)在售房時音代收的各項濾費用，審核慧其代收費用邪是否計入房蠅價并向購買備方一并收取均；當代收費捉用計入房價態(tài)時，審核有寫無將代收費裳用計入加計辣扣除以及房閑地產開發(fā)費此用計算基數(shù)兼的情形。扎第二十僚九條關聯(lián)謠方交易行為量的審核。斯在審核辦收入和扣除親項目時，應恢重點關注關淋聯(lián)企業(yè)交易茫是否按照公贈允價值和營陰業(yè)常規(guī)進行纏業(yè)務往來。京應當關揮注企業(yè)大額喜應付款余額本，審核交易蹦行為是否真緞實。淚第三十瑞條納稅人華委托中介機迅構審核鑒證卻的清算項目半，主管稅務辭機關應當采篇取適當方法輛對有關鑒證楊報告的合法慰性、真實性斜進行審核。尊第三十廉一條對納厭稅人委托中銜介機構審核五鑒證的清算體項目，主管抄稅務機關未黑采信或部分慎未采信鑒證擴報告的，應矛當告知其理擱由。即第三十暴二條土地悼增值稅清算仆審核結束，草主管稅務機疊關應當將審樂核結果書面販通知納稅人榆，并確定辦睡理補、退稅捷期限。給第五章紡核定征收騾第三十惜三條在土協(xié)地增值稅清醬算過程中，完發(fā)現(xiàn)納稅人朝符合核定征嘴收條件的，銷應按核定征貞收方式對房熟地產項目進尖行清算。弱第三十隸四條在土獄地增值稅清搞算中符合以興下條件之一撐的，可實行浙核定征收。鄉(xiāng)（一）仙依照法律、叉行政法規(guī)的沫規(guī)定應當設卡置但未設置礎賬簿的；鵝（二）銅擅自銷毀賬溝簿或者拒不過提供納稅資率料的；賢（三）悼雖設置賬簿抗，但賬目混糾亂或者成本吹資料、收入賓憑證、費用雨憑證殘缺不等全，難以確傍定轉讓收入奧或扣除項目悔金額的；披（四）潔符合土地增斃值稅清算條偷件，企業(yè)未歲按照規(guī)定的笨期限辦理清弊算手續(xù)，經鞏稅務機關責陡令限期清算漫，逾期仍不恩清算的；鞏（五）偉申報的計稅兩依據明顯偏累低，又無正忘當理由的。鴉第三十啞五條符合否上述核定征蜘收條件的，媽由主管稅務享機關發(fā)出核賊定征收的稅首務事項告知唉書后，稅務慨人員對房地揚產項目開展饅土地增值稅哄核定征收核史查，經主管蓮稅務機關審適核合議，通謠知納稅人申扒報繳納應補扣繳稅款或辦跨理退稅。臺第三十振六條對于糖分期開發(fā)的元房地產項目饑，各期清算遵的方式應保臨持一致。蘋第六章庫其他壤第