土地增值稅講課稿

PAGE22PAGE21土地增值稅第一節(jié)納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。取得收入是指以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第二節(jié)征稅范圍一、征稅范圍根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：(一)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)這里所說(shuō)的“國(guó)有土地”，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。(二)地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說(shuō)的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說(shuō)的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。二、征稅范圍的界定在實(shí)際工作中，我們可以通過(guò)以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定（同時(shí)滿足）：(一)轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》)的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有時(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門(mén)處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。(二)土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。這里有兩層含義：斧1．土地增逗值稅的征稅傭范圍不包括釀國(guó)有土地使圍用權(quán)出讓所辜取得的收入幅。國(guó)有土地元使用權(quán)出讓首，是指國(guó)家負(fù)以土地所有刑者的身份將儀土地使用權(quán)炸在一定年限忌內(nèi)讓與土地恭使用者，并默由土地使用蹤者向國(guó)家支輛付土地使用顏權(quán)出讓金的割行為，屬于籮土地買(mǎi)賣(mài)的再一級(jí)市場(chǎng)。撥?chē)?guó)有土地使申用權(quán)的轉(zhuǎn)讓搏是指土地使放用者通過(guò)出掛讓等形式取少得土地使用子權(quán)后崖，溉將土地使用蹤權(quán)再轉(zhuǎn)讓的使行為，包括任出售、交換奪和贈(zèng)與，它習(xí)屬于土地買(mǎi)倒賣(mài)的二級(jí)市芳場(chǎng)。土地使遠(yuǎn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓，薯其地上的建巨筑物、其他伍附著物的所狡有權(quán)隨之轉(zhuǎn)狗讓。序2．土地增逢值稅的征稅渴范圍不包括城未轉(zhuǎn)讓土地畜使用權(quán)、房狂產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行胖為。是否發(fā)大生房地產(chǎn)權(quán)論屬(指土地村使用權(quán)和房所產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的刊變更，是確歡定是否納入纏征稅范圍的災(zāi)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，畜凡土地使用臉權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)氏權(quán)未轉(zhuǎn)讓的網(wǎng)(如房地產(chǎn)扎的出租)勇，嘆不征收土地?fù)?dān)增值稅。先(三)是否悔取得收入是村判定是否屬警于土地增值羊稅征稅范圍宰的標(biāo)準(zhǔn)之三愧。犧土地增值稅悲的征稅范圍同不包括房地永產(chǎn)的權(quán)榨屬并雖轉(zhuǎn)讓，但兩未取得收入害的行為。如摸房地產(chǎn)的繼籮承，盡管房鋪地產(chǎn)的權(quán)屬預(yù)發(fā)生了變更注，但權(quán)屬人寄并沒(méi)有取得鐵收入悼，粗因此也不征御收土地增值旗稅。復(fù)需要強(qiáng)調(diào)的計(jì)是，無(wú)論是慰單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)帖有土地使用偷權(quán)，還是房鍋屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)探有土地使用墾權(quán)一并轉(zhuǎn)讓吃的，只要取倒得收入，均料屬于土地增旋值稅的征稅散范圍。齡【例】政府滋部門(mén)A根據(jù)玩有關(guān)規(guī)定將蘿一塊國(guó)有土撐地出讓給B顆企業(yè)，收取她地價(jià)款10套00萬(wàn)元，羽B(yǎng)企業(yè)取得沉有關(guān)土地使宜用證后，將鋸其在土地上躬建造的一棟觀房屋轉(zhuǎn)讓給見(jiàn)C個(gè)人，取院得收入10蜻0萬(wàn)元，C匆于兩年后將府該房屋贈(zèng)送名給孫子，B配又將1/3悠出租給D企背業(yè)5年，年渣租金50萬(wàn)斃元，另外B挎從E村委會(huì)航取得該村土狼地30畝使抱用權(quán)，支付受費(fèi)用500嘴萬(wàn)元，水位劃土地增值稅瞧納稅人？匆三、若干具陪體情況的判易定產(chǎn)傘(一)以出后售方式轉(zhuǎn)讓獎(jiǎng)國(guó)有土地使逼用權(quán)、地上洗的建筑物及壇附著物的劉這里又分為殿三種情況：荒1見(jiàn)、帝轉(zhuǎn)讓趨國(guó)有土地使服用權(quán)的。這舅種情況是指層土地使用者泉有償受讓土杜地使用權(quán)后緞，僅對(duì)土地皺進(jìn)行通水、瘡?fù)?、通路辟和平整地面重等土地開(kāi)發(fā)眼，練不進(jìn)行房產(chǎn)毫開(kāi)發(fā)，即所充謂掏“斜將生地變熟汁地愚”擺，然后直接遮將空地出售稍出去。這屬跌于國(guó)有土地唯使用權(quán)的有完償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)側(cè)納入土地增結(jié)值稅的征稅溜范圍。盟2撥、文取得國(guó)有土神地使用權(quán)腫后進(jìn)行房屋飲開(kāi)發(fā)桑、歪建造叼，并火出售的。這虜種情況即是前一般所說(shuō)的偵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鹽，賤賣(mài)房的同時(shí)子，土地使用塞權(quán)也隨之發(fā)律生轉(zhuǎn)讓醬。麗由于這種情腦況既發(fā)生了痛產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓瓦又取得了收改入，所以應(yīng)司納入土地增狠值稅的征稅堂范圍?？?性、離出售暴存量房地產(chǎn)啦的。這種情員況是指已經(jīng)珠建成并已投揚(yáng)人使用的房妹地產(chǎn)，其房散屋所有人將挽房屋產(chǎn)權(quán)和珍土地使用權(quán)甜一并轉(zhuǎn)讓給水其他單位和咐個(gè)人。這種籮行為按照國(guó)敲家有關(guān)的房婆地產(chǎn)法律和湖法規(guī)，應(yīng)當(dāng)獵到有關(guān)部門(mén)尸辦理房產(chǎn)產(chǎn)廣權(quán)和土地使兵用權(quán)的轉(zhuǎn)移龍變更手續(xù)；啊原土地使用襲權(quán)屬于無(wú)償錯(cuò)劃撥的，還哲應(yīng)到土地管技理部門(mén)補(bǔ)交卷土地出讓金詳。這種情況集既發(fā)生了產(chǎn)沸權(quán)的轉(zhuǎn)讓又僅取得了收入瀉，應(yīng)納入土魯?shù)卦鲋刀惖谋拚鞫惙秶?。?二)以繼如承、贈(zèng)與方香式轉(zhuǎn)讓房地咸產(chǎn)的擊這種情況因凳其只發(fā)生房真地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的坑轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有堡取得相應(yīng)的供收入，屬于住無(wú)償轉(zhuǎn)讓房話地產(chǎn)的行為朋，所以不能響將其納入土味地增值稅的眨征稅范圍。震這里又可分仰為兩種情況企：蕉1哲、夕房地產(chǎn)的繼擴(kuò)承。房地產(chǎn)區(qū)的繼承是指惜房產(chǎn)的原產(chǎn)謊權(quán)所有人、自依照法律規(guī)明定取得土地宇使用權(quán)的土瞎地使用人死昂亡以后，由艷其繼承人依淚法承受死者琴房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和維土地使用權(quán)排的民事法律留行為。這種醫(yī)行為雖然發(fā)姻生了房地產(chǎn)剃的權(quán)屬變更強(qiáng)，但作為房奏產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土遞地使用權(quán)的警原所有人(腦即被繼承人個(gè))并沒(méi)有因叨為權(quán)屬的轉(zhuǎn)默讓而取得任羞何收入。因盯此，這種房默地產(chǎn)的繼承茂不屬于土地侄增值稅的征面稅范圍。決2溪、配房地產(chǎn)的贈(zèng)荷與。房地產(chǎn)焦的贈(zèng)與是指癢房產(chǎn)所有人都、土地使用震權(quán)所有人將濕自己所擁有岸的房地產(chǎn)無(wú)裕償?shù)亟唤o其騾他人的民事卡法律行為。那但這里的建“墨贈(zèng)與庭”臣僅指以下情永況：恩(低1直)房產(chǎn)所有稀人、土地使泛用權(quán)所有人六將房屋產(chǎn)權(quán)豐、土地使用餐權(quán)贈(zèng)與直系剩親屬或承擔(dān)尺直接贍養(yǎng)義張務(wù)人的。托(2)房產(chǎn)耀所有人、土盤(pán)地使用權(quán)所砍有人通過(guò)中掘國(guó)境內(nèi)非營(yíng)撈利的社會(huì)團(tuán)傭體、國(guó)家機(jī)娘關(guān)將房屋產(chǎn)偶權(quán)、土地使弦用權(quán)贈(zèng)與教該育、民政和慈其他社會(huì)福獻(xiàn)利、公益事疾業(yè)的督。秒上述社會(huì)團(tuán)來(lái)體是指中國(guó)排青少年發(fā)展?jié)u基金會(huì)、希貪望工程基金百會(huì)、宋慶齡辟基金會(huì)、減修災(zāi)委員會(huì)、休中國(guó)紅十字遲會(huì)、腿中猶國(guó)殘疾人聯(lián)焰合會(huì)、全國(guó)聲老年基金會(huì)垮、老區(qū)促進(jìn)合會(huì)以及經(jīng)民漆政部門(mén)批準(zhǔn)駛成立的其他棍非營(yíng)利的公兩益性組織。爬房地產(chǎn)的贈(zèng)律與雖發(fā)生了集房地產(chǎn)的權(quán)濾屬變更邀，四但作為房產(chǎn)顧所有人、土筆地使用權(quán)的秩所有人并沒(méi)疲有因?yàn)闄?quán)屬蔑的轉(zhuǎn)讓而取禁得任何收入變。因此，房紐地產(chǎn)的贈(zèng)與驗(yàn)不屬于土地白增值稅的征迅稅范圍。瓜(三)房地底產(chǎn)的出租關(guān)房地產(chǎn)的出芝租，出租人揭雖取得了收坑入，但沒(méi)有余發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)權(quán)、土地使與用權(quán)的轉(zhuǎn)讓栗。因此，不鋒屬于土地增拳值稅的征稅伙范圍。椅(四)房地縮產(chǎn)的抵押芒由于房產(chǎn)的訪產(chǎn)權(quán)、土地陵使用權(quán)在抵待押期間產(chǎn)權(quán)肥并沒(méi)有發(fā)生嫂權(quán)屬的變更東，房產(chǎn)的產(chǎn)栗權(quán)所有人、轉(zhuǎn)土地使用權(quán)丈人仍能對(duì)房胳地產(chǎn)行使占丘有、使用、眠收益等權(quán)利充。因此，對(duì)批房地產(chǎn)的抵譯押，在抵押悄期間不征收扮土地增值稅核。待抵押期姜滿后，對(duì)于勁以房地產(chǎn)抵客債而發(fā)生房式地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)它讓的，應(yīng)列吐入魄土地增值稅很的征稅范圍咳。曲(五)房地唐產(chǎn)的交換恨這種情況是悟指一方以房油地產(chǎn)與另一尋方的房地產(chǎn)柴進(jìn)行交換的交行為。由于促這種行為既域發(fā)生了房產(chǎn)躬產(chǎn)權(quán)、土地叼使用權(quán)的轉(zhuǎn)嫁移，交換雙略方又取得了敲實(shí)物形態(tài)的翅收入，按《隊(duì)土地增值稅疲暫行條例》逼規(guī)定，它屬塌于土地增值作稅的征稅范凈圍。但對(duì)陵個(gè)人之間互顛換自有居住盼用房地產(chǎn)的罷，經(jīng)當(dāng)?shù)囟惗悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)劇，參可以免征土獄地增值稅。籮(六)以房紹地產(chǎn)進(jìn)行投站資、聯(lián)營(yíng)廣非從事?tīng)糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)女的企業(yè)仇以房地產(chǎn)進(jìn)泛行投資、聯(lián)熟營(yíng)的，捆即蛙投資、聯(lián)營(yíng)確的一方以土型地(房地產(chǎn)賭)作價(jià)入股復(fù)進(jìn)行投資漁，或作為聯(lián)杠營(yíng)條件房將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)頌讓到所投資患、聯(lián)營(yíng)的企氧業(yè)，暫免征鈔收土地增值螺稅。對(duì)投資裂、聯(lián)營(yíng)企業(yè)平將上述房地爬產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的誰(shuí)，應(yīng)征收土宜地增值稅。遞對(duì)于以土地憑（房地產(chǎn)）疲作價(jià)入股進(jìn)點(diǎn)行投資或聯(lián)去營(yíng)的，凡所斷投資、聯(lián)營(yíng)督的企業(yè)從事燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狗的，或者房市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企奏業(yè)以其建造坐的商品房進(jìn)皂行投資和聯(lián)瓣?duì)I的，均不貨適用《財(cái)政詞部、國(guó)家稅坑務(wù)總局關(guān)于撒土地增值稅喝一些具體問(wèn)霞題規(guī)定的通伸知》（財(cái)稅式字〔199毒5〕048枝號(hào)）第一條膛暫免征收土牙地增值稅的織規(guī)定。箏（財(cái)稅[2陽(yáng)006]2傾1號(hào)，20軋06年3月吩2日）雙(七)合作蔽建房慶對(duì)于一方出授地，一方出引資金，雙方泥合作建房，希建成后按比肺例分房自用導(dǎo)的，暫免征糧收土地增值治稅；建成后輸轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)截征收土地增恨值稅。脆(八)企業(yè)灌兼并轉(zhuǎn)讓房賭地產(chǎn)，器在企業(yè)兼并箏中，對(duì)被兼淡并企業(yè)將房戲地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到無(wú)兼并企業(yè)中被的，暫免征臂收土地增值混稅。趣(九)房地芹產(chǎn)的代建房芽行為敞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)略公司代客戶斤進(jìn)行房地產(chǎn)扎的開(kāi)發(fā)，開(kāi)于發(fā)完成后向置客戶收取代蜓建收入的行嘩為。對(duì)于房毀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公虎司而言，雖止然取得了收傭入，但沒(méi)有鍬發(fā)生房地產(chǎn)壟權(quán)屬的轉(zhuǎn)移覽，其收入屬書(shū)于勞務(wù)收入梯性質(zhì)，故不便屬于土地增躺值稅的征稅菊范圍。城(十)房地添產(chǎn)的重新評(píng)扒估湖企業(yè)在清產(chǎn)走核資時(shí)對(duì)房爆地產(chǎn)進(jìn)行重移新評(píng)估而使煮其升值的情刷況。這種情待況房地產(chǎn)雖橫然有增值，燈但其既沒(méi)有旅發(fā)生房地產(chǎn)漂權(quán)屬的轉(zhuǎn)移悉，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)表、土地使用鏟權(quán)人也未取爹得收入，所累以不屬于土煙地增值稅的欲征稅范圍。飾（十一）頓未辦理土地望使用權(quán)證轉(zhuǎn)罩讓土地掃土地使用者口轉(zhuǎn)讓、抵押端或置換土地捎，無(wú)論其是脅否取得了該炕土地的使用閣權(quán)屬證書(shū)，襖無(wú)論其在轉(zhuǎn)直讓、抵押或疏置換土地過(guò)丈程中是否與興對(duì)方當(dāng)事人稼辦理了土地種使用權(quán)屬證月書(shū)變更登記紛手續(xù)，只要?jiǎng)谕恋厥褂谜呖菹碛姓加?、識(shí)使用、收益澆或處分該土輔地的權(quán)利，唱且有合同等句證據(jù)表明其津?qū)嵸|(zhì)轉(zhuǎn)讓、鐵抵押或置換漿了土地并取謝得了相應(yīng)的具經(jīng)濟(jì)利益，分土地使用者煮及其對(duì)方當(dāng)聞事人應(yīng)當(dāng)依橫照稅法規(guī)定嗓繳納營(yíng)業(yè)稅奏、土地增值瘡稅和契稅等裹相關(guān)稅收。輩（國(guó)稅函[液2007]拘645號(hào)，扭2007年州6月14日頭）丙第三節(jié)惕稅率誰(shuí)土地露增值稅四級(jí)滾超率累進(jìn)稅姻率表葡增值額與扣唇除項(xiàng)目金額撒的比率擔(dān)稅率（％）短速算扣除系掩數(shù)（％）近I稍不超過(guò)50議％的部分嗓30唐0血2灶超過(guò)50％遮至l00％糊的部分戲40至5互3級(jí)超過(guò)l00鼻％至200秒％的部分殲50惠15們4服超過(guò)200惑％的部分老60變35收第四節(jié)使應(yīng)稅收入與站扣除項(xiàng)目她一、應(yīng)稅收狂入的確定(一)收入圍1、垮根據(jù)《土地焰增值稅暫行侵條例》及其持實(shí)施細(xì)則的絹規(guī)定，納稅趣人轉(zhuǎn)讓房地蘿產(chǎn)取得的應(yīng)映稅收入，應(yīng)五包括轉(zhuǎn)讓房鍵地產(chǎn)的全部雖價(jià)款及有關(guān)獎(jiǎng)的經(jīng)濟(jì)收益雷。從收入的貌形式來(lái)看，浴包括貨幣收炎入、實(shí)物收掀入和其他收侮入。喚（1）水貨幣收入轟貨幣收入是鑄指納稅人轉(zhuǎn)榨讓房地產(chǎn)而琴取得的現(xiàn)金扣、銀行存款泊、支票、銀旅行本票、匯克票等各種信怒用票據(jù)和國(guó)添庫(kù)券、金融要債券、企業(yè)橡債券、股票格等有價(jià)證券仗。趴（督2此）遞實(shí)物收入注實(shí)物收入是緊指納稅人轉(zhuǎn)豆讓房地產(chǎn)而震取得的各種腐實(shí)物形態(tài)的稍收入，如鋼似材、水泥等駱建材，房屋塊、土地等不氧動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)命物收入的價(jià)系值不太容易冬確定，一般揚(yáng)要對(duì)這些實(shí)南物形態(tài)的財(cái)訂產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)音。紐州（訪3榮）冬其他收入膛其他收入是嗎指納稅人轉(zhuǎn)激讓房地產(chǎn)而悉取得的無(wú)形艘資產(chǎn)收入或篇具有財(cái)產(chǎn)價(jià)呢值的權(quán)利，雄如專利權(quán)、若商標(biāo)權(quán)、著此作權(quán)、專有揉技術(shù)使用權(quán)圈、土地使用群權(quán)、商譽(yù)權(quán)映等。其價(jià)值慌需要進(jìn)行專沙門(mén)的評(píng)估。鈴2、泰對(duì)于縣級(jí)及那縣級(jí)以上人酒民政府要求傾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)喜企業(yè)在售房戒時(shí)代收的各完項(xiàng)費(fèi)用，如桑果代收費(fèi)用職是計(jì)入房?jī)r(jià)眉中向購(gòu)買(mǎi)方演一并收取的壽，可作為轉(zhuǎn)掩讓房地產(chǎn)所稅取得的收入守計(jì)稅；如果緊代收費(fèi)用未虹計(jì)入房?jī)r(jià)中諒，而是在房苗價(jià)之外單獨(dú)百收取的，可歸以不作為轉(zhuǎn)能讓房地產(chǎn)的骨收入。汪對(duì)于代陷收費(fèi)用作為還轉(zhuǎn)讓收入計(jì)備稅的，在計(jì)精算扣除項(xiàng)目瓜金額時(shí)，可溜予以扣除，符但不允許作跟為加計(jì)咐20%傾扣除的基數(shù)懶；對(duì)于代收勾費(fèi)用未作為發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)敬的收入計(jì)稅秧的，在計(jì)算指增值額時(shí)不甚允許扣除代告收費(fèi)用。蒼（慰緩財(cái)稅[19鏈95]48擱號(hào)，199韻5年7月2背0日）睡3、舞房地產(chǎn)污開(kāi)發(fā)企業(yè)將憲開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用羅于捐贈(zèng)、贊熄助、職工福有利、獎(jiǎng)勵(lì)、蝶對(duì)外投資、按分配給股東篩或投資人、惱抵償債務(wù)、刪換取其他企隊(duì)事業(yè)單位和懷個(gè)人的非貨奏幣性資產(chǎn)等鴿行為，應(yīng)視斑同銷售，于遲開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所濾有權(quán)或使用慶權(quán)轉(zhuǎn)移，或課于實(shí)際取得拔利益權(quán)利時(shí)便確認(rèn)收入的亞實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)探收入的方法假和順序?yàn)椋赫Z(yǔ)脹閱誰(shuí)（者1西）釀按本企業(yè)近仍期或本年度鏟最近月份同社類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品耕市場(chǎng)銷售價(jià)西格確定；派侵測(cè)（餅2諸）思由主管稅務(wù)期機(jī)關(guān)參照當(dāng)體地同類開(kāi)發(fā)肉產(chǎn)品市場(chǎng)公花允價(jià)值確定還；駱墻演（秋3隆）限按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品桐的成本利潤(rùn)投率確定。開(kāi)懼發(fā)產(chǎn)品的成陷本利潤(rùn)率不慈得低于15型%,具體比袖例由主管稅嘗務(wù)機(jī)關(guān)確定尼。牢（國(guó)稅發(fā)[奉2006]灑第031號(hào)壞，200哀6年3月6陷日）值(二)巖竄房地產(chǎn)評(píng)估乳價(jià)格捉納稅人有下細(xì)列情形之一推的，按照房摸地產(chǎn)評(píng)估價(jià)釀格計(jì)算征收時(shí)：抗(1)隱瞞胞、虛報(bào)房地烈產(chǎn)成交價(jià)格瓶的戴，屆應(yīng)由評(píng)估機(jī)禁構(gòu)參照同類寒房地產(chǎn)的市牧場(chǎng)交易價(jià)格李進(jìn)行評(píng)估。啊稅務(wù)機(jī)關(guān)根昆據(jù)評(píng)估價(jià)格嫂確定轉(zhuǎn)讓房妻地產(chǎn)的收入繳。烘虛(2)提供脂扣除項(xiàng)目金鉗額不實(shí)的桐，鍋應(yīng)由評(píng)估機(jī)施構(gòu)按照房屋授重置成本價(jià)濃乘以成新度構(gòu)折扣率計(jì)算悶的房屋成本拼價(jià)和取得土埋地使用權(quán)時(shí)譜的基準(zhǔn)地價(jià)吐進(jìn)行評(píng)估。固稅務(wù)機(jī)關(guān)根缺據(jù)評(píng)估價(jià)格釘確定扣除項(xiàng)據(jù)目金額。喜(3)轉(zhuǎn)讓盡房地產(chǎn)的成閘交價(jià)格低于某房地產(chǎn)評(píng)估玉價(jià)格頃，各又無(wú)正當(dāng)理機(jī)由的直，董由稅務(wù)機(jī)關(guān)記參照房地產(chǎn)饑評(píng)估價(jià)格確曾定轉(zhuǎn)讓房地腿產(chǎn)的收入。桿(4)出售井舊房及建筑議物的。姑房地產(chǎn)評(píng)估厲價(jià)格龍需經(jīng)稅務(wù)機(jī)緊關(guān)確認(rèn)。波二、扣除項(xiàng)啄目的確定正(一)取得女土地使用權(quán)艷所支付的金溪額況取得土地使瓦用權(quán)所支付疏的金額包括晝：返1．納稅人績(jī)?yōu)槿〉猛恋刈媸褂脵?quán)所支好付的地價(jià)款詢。如果是以燈協(xié)議、招標(biāo)卵、拍賣(mài)等出賀讓方式取得洞土地使用權(quán)霞的，地價(jià)款挽為納稅人所皇支付的土地?fù)斐鲎尳?；如提果是以行政尖劃撥方式取稠得土地使用籍?quán)的脈，轎地價(jià)款為按薪照國(guó)家有關(guān)勞規(guī)定補(bǔ)交的系土地出讓金胃；如果是以恥轉(zhuǎn)讓方式取扛得土地使用驗(yàn)權(quán)的，地價(jià)堂款為向原土慧地使用權(quán)人味實(shí)際支付的堡地價(jià)款。棟2．納稅人謝在取得土地遺使用權(quán)時(shí)按考國(guó)家統(tǒng)一規(guī)海定繳納的有濱關(guān)費(fèi)用。它細(xì)系指納稅人功在取得土地吧使用權(quán)過(guò)程父中為辦理有留關(guān)手續(xù)，按惠國(guó)家統(tǒng)一規(guī)環(huán)定繳納的有抬關(guān)登記、過(guò)蓮戶手續(xù)費(fèi)。慎(二)房慎地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成奴本個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)敏成本是指納互稅人房地產(chǎn)弊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)體際發(fā)生的成亮本，包括土懇地的征用及蛙拆遷補(bǔ)償費(fèi)判、前期工程窮費(fèi)、建筑安查裝工程費(fèi)、態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鏡、公共配套即設(shè)施費(fèi)、開(kāi)跳發(fā)間接費(fèi)用域等?？?．土地征賴用及拆遷補(bǔ)蜘償費(fèi)。包括鴨土地征用費(fèi)當(dāng)、耕地占用輔稅、勞動(dòng)力觸安置費(fèi)及有慨關(guān)地上、地釣下附著物拆盒遷補(bǔ)償?shù)膬衾渲С?、安置部?dòng)遷用房支浙出等。香2．前期工勤程費(fèi)。包括戴規(guī)劃、設(shè)計(jì)罷、項(xiàng)目可行潛性研究和水簽文、地質(zhì)、礙勘察、測(cè)繪君、亮“厲三通一平焦”梨等支出。農(nóng)3．建筑裂安裝工程費(fèi)淺。指以出包倍方式支付給懶承包單位的旬建筑安裝工陡程費(fèi)，以自惡營(yíng)方式發(fā)生噸的建筑安裝輪工程費(fèi)。駕4．基礎(chǔ)設(shè)染施費(fèi)。包括液開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)港道路、供水曬、供電、供擦氣、排污、褲排洪、通訊渾、照明、環(huán)交衛(wèi)、綠化等濕工程發(fā)生的答支出。刷5．公共配害套設(shè)施費(fèi)。兇包括不能有幣償渣轉(zhuǎn)讓會(huì)的開(kāi)臭發(fā)小獸區(qū)內(nèi)公共配指套設(shè)施塌發(fā)另生的支出。費(fèi)杰6．開(kāi)發(fā)間連接費(fèi)用。指才直接組織、音管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)趣目發(fā)生的費(fèi)欄用，包括工忌資、職工福倘利費(fèi)、折舊薄費(fèi)、修理費(fèi)歲、辦公費(fèi)、紛水電費(fèi)、勞套動(dòng)保護(hù)費(fèi)、女周轉(zhuǎn)房攤銷桿等。無(wú)(三)房地維產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用緣1、班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圓費(fèi)用是指與燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)村項(xiàng)目有關(guān)的亞銷售費(fèi)用、獻(xiàn)管理費(fèi)用和甚財(cái)務(wù)費(fèi)用。陷根據(jù)現(xiàn)行財(cái)吹務(wù)會(huì)計(jì)制度瘋的規(guī)定，這鞋三項(xiàng)費(fèi)用作瀉為期間費(fèi)用遷，直接計(jì)入曲當(dāng)期損益，婆不按成本核捐算對(duì)象進(jìn)行榮分?jǐn)?。故作呼為土地增值駛稅扣除?xiàng)目它的房地產(chǎn)開(kāi)夠發(fā)費(fèi)用，不任按納稅人房跑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)示目實(shí)際發(fā)生擁的費(fèi)用進(jìn)行否扣除，而按攪《實(shí)施細(xì)則刮》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)滾行扣除。乳2、輸《實(shí)施細(xì)則者》規(guī)定沫，們財(cái)務(wù)費(fèi)用中奧的利息支出尿，凡能夠按棋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)紗項(xiàng)目計(jì)算分康攤并提供金愚融機(jī)構(gòu)證明石的，允許據(jù)剖實(shí)扣除，但納最高不能超信過(guò)按商業(yè)銀區(qū)行同類同期溜貸款利率計(jì)嗓算的金額。斃其他房地產(chǎn)訪開(kāi)發(fā)費(fèi)用，令按取得土地代使用權(quán)所支尼付的金額和摔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)裳成本計(jì)算的芬金額之和的攪5％以內(nèi)計(jì)吳算扣除。凡魚(yú)不能按轉(zhuǎn)讓道房地產(chǎn)項(xiàng)目緞?dòng)?jì)算分?jǐn)偫麅S息支出或不防能提供金融鼠機(jī)構(gòu)證明的編，房地產(chǎn)開(kāi)體發(fā)費(fèi)用按恨取得土地使反用權(quán)所支付檔的金額和房駛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成拋本全計(jì)算的金額主之和的10肅％以內(nèi)計(jì)算卵扣除。計(jì)算陪扣除的具體豪比例，由各早省、自治區(qū)蒙、直轄市人炕民政府規(guī)定紀(jì)。安上述規(guī)定的河具體含義是史：列（瞎1騾）缺納稅人能夠帝按轉(zhuǎn)讓房地邊產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算俊分?jǐn)偫⒅?chǎng)出，并能提曠供金融機(jī)構(gòu)覺(jué)的貸款證明隱的，其允許獄扣除的房地當(dāng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用眼為：利息+憤(取得土地支使用權(quán)所支右付的金額+凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紛成本)岸×密5％以內(nèi)(睜注：利息最侍高不能超過(guò)倚按商業(yè)銀行門(mén)同類同期貸僑款利率計(jì)算士的金額)。腫（避2卵）累納稅人不能君按轉(zhuǎn)讓房地屈產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算獄分?jǐn)偫⒅Ч粘龌虿荒芴岬喂┙鹑跈C(jī)構(gòu)滴貸款證明的稠，其允許扣之除的房地產(chǎn)送開(kāi)發(fā)費(fèi)用為跟：(取得土法地使用權(quán)所硬支付的金額凡+房地產(chǎn)開(kāi)距發(fā)成本)盯×破10％以內(nèi)哀。貸3、倘利息支出的善計(jì)算問(wèn)題：組一是利息的殲上浮幅度按雙國(guó)家的有關(guān)阻規(guī)定執(zhí)行，世超過(guò)上浮幅揪度的部分不辰允許扣除；盞二是對(duì)于超房過(guò)貸款期限娘的利息部分淺和加罰的利鼓息不允許扣躲除。掘（序慨財(cái)稅[19謙95]48出號(hào)，199稍5年7月2伯0日）鋤(四)勁與轉(zhuǎn)讓房地哭產(chǎn)有關(guān)的稅跨金盆與轉(zhuǎn)讓房地旬產(chǎn)有關(guān)的稅樓金是指在轉(zhuǎn)臣讓房地產(chǎn)時(shí)植繳納的營(yíng)業(yè)利稅、城市維慘護(hù)建設(shè)稅、醒印花稅。因談轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)溪繳納的教育扭費(fèi)附加，也菌可視同稅金蹦予以扣除。1、印花稅糠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)懶企業(yè)按照《牌施工、房地指產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與財(cái)務(wù)制度》敘有關(guān)規(guī)定，膠其在轉(zhuǎn)陽(yáng)讓梯時(shí)繳納的印星花稅因列入澆管理費(fèi)用中呈，故在此不麗允許單獨(dú)再奉扣除。其他部納稅人繳納綁的印花稅(孩按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中書(shū)據(jù)所載金兼額的5蹲‰具0剪貼花)允許田在此扣除。侍（帝違財(cái)稅[19特95]48陵號(hào)，199糠5年7月2悠0日）針根據(jù)《財(cái)政勞部、國(guó)家稅松務(wù)總局關(guān)于嗚印花稅若干斜政策的通知熔》（財(cái)稅〔申2006〕袍162號(hào)）傻規(guī)定，對(duì)土播地使用權(quán)出寒讓合同、土梨地使用權(quán)轉(zhuǎn)麻讓合同按產(chǎn)腰權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)政征收印花稅慢。夫2比、營(yíng)業(yè)稅（剖《財(cái)政部、臭國(guó)家稅務(wù)總新局關(guān)于營(yíng)業(yè)戰(zhàn)稅若干政策稱問(wèn)題的通知農(nóng)》，財(cái)稅〔肅2003〕衰16號(hào)）捎單位和個(gè)人降轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)梯目時(shí)，不管偷是否辦理立慨項(xiàng)人和土地際使用人的更隆名手續(xù)，其娃實(shí)質(zhì)是發(fā)生寶了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)宿產(chǎn)所有權(quán)或市土地使用權(quán)怒的行為。對(duì)占于轉(zhuǎn)讓在建級(jí)項(xiàng)目行為應(yīng)漢按以下辦法幣征收營(yíng)業(yè)稅輝：福（1）轉(zhuǎn)讓公已完成土地菜開(kāi)發(fā)或正在輛進(jìn)行土地前吵期開(kāi)發(fā)，但御尚未進(jìn)入施從工階段的在音建項(xiàng)目，按物“艦轉(zhuǎn)讓無(wú)形資元產(chǎn)委”吼稅目中鬧“蒸轉(zhuǎn)讓土地使墊用權(quán)寄”斃項(xiàng)目征收營(yíng)傷業(yè)稅。屑（2）吊轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入哨建筑施工階勉段的在建項(xiàng)廊目，按和“杜銷售不動(dòng)產(chǎn)痕”豪稅目征收營(yíng)方業(yè)稅。在建滑項(xiàng)目是指立鼓項(xiàng)建設(shè)尚未競(jìng)完工的房地豪產(chǎn)項(xiàng)目或其挨他建設(shè)項(xiàng)目冷。同時(shí)根據(jù)今《國(guó)家稅務(wù)威總局關(guān)于房擁地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企仇業(yè)土地增值釀稅清算管理顯有關(guān)問(wèn)題的桐通知》（國(guó)范稅發(fā)〔20倆06〕18絹7號(hào)）規(guī)定蜻，整體轉(zhuǎn)讓侮未竣工決算射房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)命項(xiàng)目的也應(yīng)大按規(guī)定進(jìn)行歪土地增值稅椒的清算。皮建（3）羽單位和個(gè)人忠銷售或轉(zhuǎn)讓斜其購(gòu)置的不思動(dòng)產(chǎn)或受讓帶的土地使用豈權(quán)，以全部撓收入減去不毛動(dòng)產(chǎn)或土地逮使用權(quán)的購(gòu)鴿置或受讓原慢價(jià)后的余額播為營(yíng)業(yè)額。臣營(yíng)業(yè)額減除址項(xiàng)目支付款乒項(xiàng)憑證必須記是發(fā)票或合畜法有效憑證敞。你(五)其他臺(tái)扣除項(xiàng)目幅對(duì)從事房地珍產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納餡稅人可按穗取得土地使縮用權(quán)所支付險(xiǎn)的金額和房坐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成愈本帶計(jì)算的金額橡之和，加計(jì)翁20％的扣鮮除。酸應(yīng)特別指出翻的是：此條貍優(yōu)惠只適用歲于從事房地渣產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納阻稅人，除此批之外的其他盲納稅人不適場(chǎng)用。秩(六)舊房晶及建筑物的外評(píng)估價(jià)格堤1、棒舊房及建筑脹物的評(píng)估價(jià)捧格是指在轉(zhuǎn)盯讓已使用的替房屋及建筑巡物時(shí)響,笨由政府批準(zhǔn)剃設(shè)立的房地架產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)瓦評(píng)定的重置決成本價(jià)乘以雞成新度折扣僑率后的價(jià)格益。評(píng)估價(jià)格窯須經(jīng)當(dāng)?shù)囟愰e務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)葵。遞重置成本價(jià)稠的含義是：污對(duì)舊駛房及建筑物陡，嘉按轉(zhuǎn)讓時(shí)的漫建材價(jià)格及拐人工費(fèi)用計(jì)達(dá)算，建造同陵樣面積、同墨樣層次、同細(xì)樣結(jié)構(gòu)、同缺樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)鋼的新房及建苦筑物所需花成費(fèi)賄的成本費(fèi)用醉。成新度折碧扣率的含義去是外：湊按舊房的新教舊程度作一柴定比例的折噸扣。例如炊，屋一幢房屋已堵使用近l0捕年，建造時(shí)障的造價(jià)為l餅000萬(wàn)錢(qián)元，按轉(zhuǎn)讓剝時(shí)的建材及構(gòu)人工費(fèi)用計(jì)渣算，建同樣焰的新房奔需圾花費(fèi)40咬00萬(wàn)元，龜該房有六成季新，則該房憶的評(píng)估價(jià)格獅為：40甲00拉×到60％=2大400(驅(qū)萬(wàn)元)。揭2、裙轉(zhuǎn)讓舊房的煩，應(yīng)按房屋還及建筑物的獵評(píng)估價(jià)格、奮取得土地使泉用權(quán)所支付壽的地價(jià)款和跡按國(guó)家統(tǒng)一灑規(guī)定繳納的羅有關(guān)費(fèi)用及改在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)蝶繳納的稅金蔥作為扣除項(xiàng)底目金額計(jì)征獵土地增值稅半。對(duì)取得土哨地使用權(quán)時(shí)嬸未支付地價(jià)丘款或不能提擾供已支付的嘩地價(jià)款憑據(jù)血的，在計(jì)征席土地增值稅令時(shí)不允許扣霧除。塘3、劃納稅人轉(zhuǎn)讓附舊房及建筑爸物時(shí)因計(jì)算糖納稅的需要暮而對(duì)房地產(chǎn)叉進(jìn)行評(píng)估，說(shuō)其支付的評(píng)準(zhǔn)估費(fèi)用允許幟在計(jì)算增值典額時(shí)予以扣系除。對(duì)條例蘆第九條規(guī)定擇的納稅人隱巾瞞、虛報(bào)房豬地產(chǎn)成交價(jià)盯格等情形而籮按房地產(chǎn)評(píng)地估價(jià)格計(jì)算硬征收土地增刪值稅所發(fā)生贈(zèng)的評(píng)估費(fèi)用勞，不允許在電計(jì)算土地增喘值稅時(shí)予以泳扣除。筋財(cái)稅字（搏1995離）添48串號(hào)榨4、納稅人不轉(zhuǎn)讓舊房及步建筑物，凡業(yè)不能取得評(píng)改估價(jià)格，但屠能提供購(gòu)房捕發(fā)票的，經(jīng)撐當(dāng)?shù)囟悇?wù)部襯門(mén)確認(rèn)，著取得土地使老用權(quán)所支付襲的音金額和舊飲房及建筑物柏的評(píng)估價(jià)格紗的扣除項(xiàng)目席的金額，可賓按發(fā)票所載域金額并從購(gòu)撇買(mǎi)年度起至長(zhǎng)轉(zhuǎn)讓年度止兵每年加計(jì)5特%計(jì)算。對(duì)數(shù)納稅人購(gòu)房躺時(shí)繳納的契怖稅，凡能提耍供契稅完稅汪憑證的，準(zhǔn)絲予作為代“葛與轉(zhuǎn)讓房地話產(chǎn)有關(guān)的稅線金溜”溫予以扣除，仔但不作為加討計(jì)5%的基舅數(shù)。波頑對(duì)于誕轉(zhuǎn)讓舊房及嘉建筑物，既銜沒(méi)有評(píng)估價(jià)借格，又不能作提供購(gòu)房發(fā)序票的，地方飼稅務(wù)機(jī)關(guān)可混以根據(jù)《中代華人民共和披國(guó)稅收征收象管理法》（副以下簡(jiǎn)稱《致稅收征管法押》）第35沉條的規(guī)定，懼實(shí)行核定征刑收。妻（財(cái)稅[2德006]2鏟1號(hào)，20擁06年3月繁2日）耐5、口新建房與舊販房的界定問(wèn)擔(dān)題明確如下燃：（應(yīng)1995鋪年7月2違0日病，裳湘財(cái)［95冰］財(cái)稅字遙第213脅號(hào)）衰（1）凡新跌建房交付使吹用后，不論惕時(shí)間長(zhǎng)短和鼠磨損程度如勉何，均為舊鑒房。危（2）新建陶房從峻工之禾日起一年（訴12個(gè)湊月）內(nèi)，尚彼未轉(zhuǎn)讓的亦壘視同舊房。酒（3）對(duì)納棗稅人轉(zhuǎn)讓符桂合上述條件浪的房屋，都簡(jiǎn)按照舊房的出有關(guān)規(guī)定征唱收土地增值袋稅。注意：拋（一）對(duì)取執(zhí)得土地或房承地產(chǎn)使用權(quán)患后，未進(jìn)行駝開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓輸?shù)模?jì)算其鹽增值額時(shí)，四只允許扣除見(jiàn)取得土地使熟用權(quán)時(shí)支付湖的地價(jià)款、錫交納的有關(guān)休費(fèi)用，以及億在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)典繳納的稅金飽，不能依照擋《土地增值痛稅暫行條例孩實(shí)施細(xì)則》督的規(guī)定，享孔受20%加?xùn)|計(jì)扣除的政瞞策規(guī)定。這掉項(xiàng)規(guī)定的目隆的是抑制舍“宣炒壤”涂買(mǎi)鳥(niǎo)“魔炒剪”待賣(mài)地皮的行王為。撿（二）對(duì)取竊得土地使用鐘權(quán)后投入資捎金，將生地?cái)傋優(yōu)槭斓剞D(zhuǎn)道讓的，計(jì)算兵其增值額時(shí)月，允許扣除增取得土地使屑用權(quán)時(shí)支付陜的地價(jià)款、頑交納的有關(guān)書(shū)費(fèi)用，和開(kāi)止發(fā)土地所需墻成本再加計(jì)徒開(kāi)發(fā)成本的樓20%以及部在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)戴繳納的稅金字。這里的生批地是指不具引有城市基礎(chǔ)驕設(shè)施的土地寒，熟地是指悔具有完善的匆城市基礎(chǔ)設(shè)您施且土地平沾整，能直接惱在其上進(jìn)行齒房屋建設(shè)的割土地。絕（國(guó)稅函發(fā)激[1995聾]110號(hào)崗，1995川年3月16受日）卸遇第五節(jié)潑應(yīng)納稅額的漸計(jì)算鋒一、增值額傘的確定佩土地增值稅綱納稅人轉(zhuǎn)讓減房地產(chǎn)所取駕得的收入減察除規(guī)定的扣圍除項(xiàng)目金額陜后的余額，棗為增值額。劃二、應(yīng)納稅求額的計(jì)算方倆法怎應(yīng)納炕土地增值稅會(huì)稅額＝增值達(dá)額寶×座適用稅率孝-扣除項(xiàng)目務(wù)金額績(jī)×航速算扣除系壺?cái)?shù)咬一般按下列也計(jì)算程序虜進(jìn)行：生堅(jiān)1、確定轉(zhuǎn)遙讓房地產(chǎn)收嗎入額。椅2巖、共確定哲扣除項(xiàng)目金般額。師新房與舊房箭的扣除項(xiàng)目陰構(gòu)成不同，耳在計(jì)算扣除演項(xiàng)目金額時(shí)港，應(yīng)該區(qū)別鎖對(duì)待挺。

況餃

評(píng)估價(jià)練格=重置成筍本價(jià)×成新蝦度折扣率

振穴3震、柄計(jì)算廳土地醬增值額。

究彼

增值額棗=轉(zhuǎn)讓收入盛額-扣除項(xiàng)昌目金額

凍肆4炎、才計(jì)算增值額家占扣除項(xiàng)目耀金額的比重禮(以下簡(jiǎn)稱暢“增值率”拴)。

脫

增趟值率=增值應(yīng)額÷扣除項(xiàng)菜目金額×1無(wú)00％

險(xiǎn)捉5帖、夢(mèng)依據(jù)增值率死確定適用稅老率殖和速算扣除炭系數(shù)冶。

戶盼6湯、蔥計(jì)算應(yīng)納稅覽額。

臨第六節(jié)總稅收優(yōu)惠組一、建造普浩通標(biāo)準(zhǔn)住宅管納稅人建造闊普通標(biāo)準(zhǔn)住聽(tīng)宅出售，增的值額未超過(guò)各扣除項(xiàng)目金著額20％的盞，免征土地類增值稅堵；增值額超節(jié)過(guò)扣除項(xiàng)目青金額20％遇的，應(yīng)就其屆全部增值額織按規(guī)定計(jì)稅形。禍對(duì)居民個(gè)人如擁有的普通著住宅，在其伍轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免豈征收土地增聚值稅。（財(cái)捆稅字[19收99]21折0號(hào)，19偶99年7月顧29日）博這里所說(shuō)的好“深普通標(biāo)準(zhǔn)住貨宅搭”硬，是指按所樹(shù)在地一般民結(jié)用住宅標(biāo)準(zhǔn)怖建造的居住則用住宅。高章級(jí)公寓、別朽墅、度假村咱等不屬于普白通標(biāo)準(zhǔn)住宅魔。普通標(biāo)準(zhǔn)沿住宅與其他分住宅的具體歌劃分界限，座2005年孟5月31日娛以前由各省扇、自治區(qū)、越直轄市人民償政府規(guī)定。造2005年慈6月1日起素，普通標(biāo)準(zhǔn)融住宅應(yīng)同時(shí)爬滿足：住宅貫小區(qū)建筑容飄積率在1爽.原0以上；皇單套建筑面建積在144磚平方米或套丘內(nèi)建筑面積醫(yī)在120平追方米以下貌；實(shí)際成交詢價(jià)格低于同歡級(jí)別土地上要住房平均交恢易價(jià)格l環(huán).廉2倍以下。禁《湖南省人慕民政府辦公虎廳關(guān)于做好繪穩(wěn)定住房?jī)r(jià)桌格工作的通教知》（湘政島辦發(fā)〔20認(rèn)05〕23庭號(hào)葉，免2005年紛5月3刊0日）旨“好普通標(biāo)準(zhǔn)住間宅熟”輪的認(rèn)定，可徑在各省、自充治區(qū)、直轄華市人民政府癢根據(jù)《國(guó)務(wù)挽院辦公廳轉(zhuǎn)耍發(fā)建設(shè)部等女部門(mén)關(guān)于做寬好穩(wěn)定住房剩價(jià)格工作意護(hù)見(jiàn)的通知》就（國(guó)辦發(fā)〔返2005〕刪26號(hào)）制坡定的旬“妖普通住房標(biāo)聽(tīng)準(zhǔn)曲”袍的范圍內(nèi)從孩嚴(yán)掌握。否（貪栽財(cái)稅毀[油2006悉]虎141號(hào)炸，慌2006年販10月20皮日）催對(duì)于納稅人狡既建普通標(biāo)慶準(zhǔn)住宅又搞架其他房地產(chǎn)觸開(kāi)發(fā)的，應(yīng)棍分別核算增腦值額。不分災(zāi)別核算增值拳額或不能準(zhǔn)巡確核算增值機(jī)額的，其建堂造的普通標(biāo)院準(zhǔn)住宅不能管適用這一免蔬稅規(guī)定。闖（帥親財(cái)稅[19虎95]48甩號(hào)，紅1995扔年娛7徐月20日）斜二、國(guó)家征娘用收回的房吸地產(chǎn)撐因國(guó)家建設(shè)受需要依法征索用、收回的腥房地產(chǎn)，免大征土地增值朋稅。羅這里所說(shuō)的良“龍因國(guó)家建設(shè)存需要依法征胸用、收回的建房地產(chǎn)憶”妄，是指伙因城市實(shí)施擠規(guī)劃、國(guó)家倒建設(shè)的需要紗而俗被政府批準(zhǔn)林征用的房產(chǎn)訂或收回的土庸地使用權(quán)鏡。因城市實(shí)瓦施規(guī)劃、國(guó)牙家建設(shè)的需元要而搬遷，恨由納稅人自去行轉(zhuǎn)讓原房胃地產(chǎn)湊的比照有關(guān)堂規(guī)定免征土昨地增值稅。肌《中華人民世共和國(guó)土地但增值稅暫行侮條例實(shí)施細(xì)排則》第十一北條渣所稱：因輪“妥城市實(shí)施規(guī)樣劃法”房而搬遷，是耀指因舊城改晚造或因企業(yè)闖污染、擾民涌（指產(chǎn)生過(guò)栽量廢氣、廢隔水、廢渣和驚噪音，使城之市居民生活業(yè)受到一定危柜害），而由兩政府或政府柿有關(guān)主管部癥門(mén)根據(jù)已審稠批通過(guò)的城崗市規(guī)劃確定灣進(jìn)行搬遷的肝情況；因澤“萌國(guó)家建設(shè)的畜需要揚(yáng)”頃而搬遷，是擋指因?qū)嵤﹪?guó)虛務(wù)院、省級(jí)猾人民政府、字國(guó)務(wù)院有關(guān)紗部委批準(zhǔn)的樹(shù)建設(shè)項(xiàng)目而扭進(jìn)行搬遷的腫情況。躍（財(cái)稅[2按006]2途1號(hào)，20鉆06年3月竊2日）軍三、個(gè)人轉(zhuǎn)跨讓房地產(chǎn)厘個(gè)人因工作患調(diào)動(dòng)或改善違居住條件而紗轉(zhuǎn)讓原自用供住房，經(jīng)向技稅務(wù)機(jī)關(guān)申全報(bào)核準(zhǔn)，凡燕居住滿5年寬或5年以上司的欄，鏈免予征收土盤(pán)地增值稅；慢居住滿3年董未滿5年的饅，減半征收灣土地增值稅假。居住未滿淘3年的，按暑規(guī)定計(jì)征土刑地增值稅。全第七節(jié)臭征收管理齒一、商土地增值稅瘡的預(yù)征襪湖南省地方庭稅務(wù)局土地菠增值稅預(yù)征質(zhì)率士（湘地稅發(fā)嗽〔2008光〕16號(hào)，匯2008年否3月21日累）助1筆、預(yù)征范圍牲徒除批準(zhǔn)建造仁銷售并且能慈夠單獨(dú)核算僑土地增值額還的經(jīng)濟(jì)適用挖房（含用于槍拆遷安置的致住房）不實(shí)鴿行預(yù)征外，搏對(duì)其他各類隔商品房，均縫應(yīng)按本通知餐規(guī)定實(shí)行預(yù)央征。侵經(jīng)濟(jì)適用房荒是指政府為遵解決住房困癢難戶住房問(wèn)查題，指定房稠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公恭司按照當(dāng)?shù)赜握块T(mén)規(guī)恨定的建筑標(biāo)坊準(zhǔn)建造，建哪成后的商品霜房實(shí)行政府芽定價(jià)或限價(jià)爹，并由政府修指定銷售對(duì)猜象的住宅。似打2蛋、預(yù)征的計(jì)停稅依據(jù)至土地增值稅量預(yù)征的計(jì)稅青依據(jù)為納稅聯(lián)人轉(zhuǎn)讓房地架產(chǎn)取得的收商入和預(yù)收賬地款。你3義、預(yù)征率錦(1)男普通標(biāo)準(zhǔn)住獵宅為1%。霸膠（近2氣）豐除別墅外的膛非普通標(biāo)準(zhǔn)擾住宅為2%爬。余（慰3谷）左別墅、寫(xiě)字紹樓、營(yíng)業(yè)用樓房等為3%績(jī)。銜（旬4駕）促單純轉(zhuǎn)讓土贈(zèng)地使用權(quán)為邪5%，然后流按土地增值商稅有關(guān)規(guī)定瓣進(jìn)行清算，季多退少補(bǔ)。榆枯（砌5細(xì)）工對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)音發(fā)公司既開(kāi)帥發(fā)建造普通工標(biāo)準(zhǔn)住宅，蘋(píng)又開(kāi)發(fā)建造討其他類型商覺(jué)品房的，其黎銷售收入應(yīng)豎分別核算，屬否則一律從織高實(shí)行預(yù)征紡。靈4輝、對(duì)普通標(biāo)棵準(zhǔn)住宅與其鑼他商品房的縫具體界定標(biāo)必準(zhǔn)按照《湖滅南省財(cái)政廳位湖南省地希稅局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)閱政部國(guó)家況稅務(wù)總局關(guān)煉于土地增值歐稅普通標(biāo)準(zhǔn)胞住宅有關(guān)政咳策的通知》陸（湘財(cái)稅〔你2006〕努92號(hào)）執(zhí)芒行。漆普通標(biāo)準(zhǔn)住毅宅須由房地新產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司塞憑有關(guān)文件快經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴鼙贫悇?wù)部門(mén)審溫核后確認(rèn)。脫狀5菠、自200裝8年1月1蠶日起執(zhí)行。謹(jǐn)已按原預(yù)征毅率征收入庫(kù)扯的，應(yīng)根據(jù)萌政策規(guī)定按耳賬按實(shí)清算麗或核定征收冤清算的方式么進(jìn)行清算，防多退少補(bǔ)；條此前未按規(guī)耗定預(yù)征土地物增值稅的，雨應(yīng)按新預(yù)征興率征收土地遵增值稅。收二、房地產(chǎn)用開(kāi)發(fā)企業(yè)土殼地增值稅清牙算商在(一)土地壇增值稅的清率算單位言土地增值稅熔以國(guó)家有關(guān)畫(huà)部門(mén)審批的往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)埋項(xiàng)目為單位度進(jìn)行清算，瀉對(duì)于分期開(kāi)固發(fā)的項(xiàng)目，子以分期項(xiàng)目刺為單位清算息。悟開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中羞同時(shí)包含普殲通住宅和非樂(lè)普通住宅的路，臂應(yīng)分別計(jì)算晨增值額。投(鮮二騎)土地增值兄稅的清算條閃件鄙1、犁符合下列情精形之一的，值納稅人應(yīng)進(jìn)壇行土地增值面稅的清算：津(1)房地細(xì)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目乓全部竣工、唉完成銷售的驟；敏(2)整體蜂轉(zhuǎn)讓未竣工消決算房地產(chǎn)劇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的挽；逗(3)直接部轉(zhuǎn)讓土地使危用權(quán)的。姥2、攤符合下列情芒形之一的竹，溝主管稅務(wù)機(jī)燥關(guān)可要求納晝稅人進(jìn)行土膠地增值稅清艷算：猶(1)已竣刑工驗(yàn)收的房范地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)到目，已轉(zhuǎn)讓食的房地產(chǎn)建墓筑面積占整桂個(gè)項(xiàng)目可售掌建筑面積的因比例在85險(xiǎn)％以上，或扣該比例雖未夢(mèng)超過(guò)85％贊，但剩余的公可售建筑面議積已經(jīng)出租申或自用的；趨(2)取得哥銷售(預(yù)售孟)許可證滿遲三年仍未銷茫售完畢的；唇(3)納稅購(gòu)人申請(qǐng)注銷旬稅務(wù)登記但挺未辦理土地疑增值稅清算譜手續(xù)的；辜(4)省稅取務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定坊的其他情況蔑。閣(三)非直型接銷售和自已用房地產(chǎn)的哥收入確定畢1廚、鄰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堂企業(yè)將開(kāi)發(fā)搬產(chǎn)品用于職游工福利、獎(jiǎng)袋勵(lì)、對(duì)外投組資、分配給譯股東或投資走人、抵償債電務(wù)、換取其棚他單位和個(gè)夏人的非貨幣鍬性資產(chǎn)等，貓發(fā)生所有權(quán)務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視費(fèi)同銷售房地鋸產(chǎn)，其收入駱按下列方法乳和順序確認(rèn)月：帽(砍1鼻)按本企業(yè)疾在同一地區(qū)灑、同一年度抬銷售的同類賠房地產(chǎn)的平賊均價(jià)格確定交；腿(2)由主愈管稅務(wù)機(jī)關(guān)本參照當(dāng)?shù)禺?dāng)剩年、同類房