土地評價與管理(1)課件

主講人:王阿忠博士福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所土地估價的理論與方法（內(nèi)部交流不外傳）第

1章土地估價概述1.1地價的概念1.2土地估價的原則與方法1.1地價的概念一、土地是一個綜合的概念土地是“地表及所有它對人類生存和成就有關(guān)的重要特征”，是“地表的一個立體垂直剖面，從空中環(huán)境直到地下的地質(zhì)層，并包括動植物群體及過去和現(xiàn)在與土地相聯(lián)系的人類活動”。地價的概念土地價格實際上是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預(yù)期收益（地租）的高低。購買土地實際上是購買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買人帶來的收益不同，因此其價格也不同，可表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。地價的概念目前，我國實行土地公有制，土地價格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實現(xiàn)形式。因此，我國土地與一般私有制國家土地?zé)o限年不同。我國是使用權(quán)價格而非所有權(quán)價格。但是，我國土地使用期較長，使用同樣可轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，與所有權(quán)類似，在估價程序與方法上又類似。

二、土地的特點土地具有不同于一般商品的特殊性，地價也就有其自身特性：1、表示方式不同一般商品以價格表示，土地除價格表示外，還可用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場存在。地價與租金關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定還原利率就可。2、價格基礎(chǔ)不同一般商品價格來源其本身的價值。而地價是其權(quán)利與收益的購買價格。土地的特點3、形成時間不同一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，形成時間短。而土地個別差異大，形成時間長。估價必須根據(jù)宗地自身特點和市場狀況，具體分析。4、不由生產(chǎn)成本決定一般商品可由人類生產(chǎn)出來，土地不是。地價產(chǎn)生于土地所有或使用權(quán)的壟斷性。土地開發(fā)成本是地價的附加。5、地價是由地產(chǎn)需求決定一般商品價格由供求雙向決定，而土地供給彈性小，主要由需求決定。土地的特點6、地價具有明顯的地區(qū)性和個別性由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場之間難形成統(tǒng)一的市場價格。土地位置差別決定土地地價難標(biāo)準(zhǔn)化，個別性明顯，不同等級不同地塊，價格差異大。7、在經(jīng)濟(jì)增長時期，對土地需求巨增，其價格增長速度快。8、市場結(jié)構(gòu)不同。土地市場是不完全市場，需求對地價影響大，形成的地價受主觀因素影響也大。9、折舊現(xiàn)象不同。土地不但無折舊還增值。三、地價的分類1、按土地權(quán)利分類土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合。有所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。2、按價格形成方式有交易價格和評估價格。評估價格包括：交易底價、基準(zhǔn)地價-政府為管理市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。地價的分類課稅價格。3、按管理手段分。申報地價、公告地價—土地增值稅和征用土地補(bǔ)償依據(jù)。4、按地價表示方式。地價可分為：土地總價格、單位面積地價和樓面地價。地價的分類樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價＝土地總價/總建筑面積樓面地價＝土地單價/容積率樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。例如，有甲乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/平方米，乙土地的單價為510元/平方米，甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則甲土地的樓面地價為140元/平方米，乙土地的樓面地價170元/平方米。根據(jù)樓面地價判斷，乙土地反而比甲土地貴?？煞滞庖话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素1、一般因素：指影響土地價格的一般、普遍和共同的影響。它決定地價基礎(chǔ)。⑴行政影響：房地產(chǎn)制度（土地劃撥、招拍掛，房改）、城市規(guī)劃（用途、容積率和建筑密度）、地價政策、稅收政策與交通管制等。⑵人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成（四世同堂到小家庭）四、影響地價的因素分析⑶社會因素俗語：有土斯有財、安土重遷。社會與安定狀況對地價有很大影響。政治安定狀況、社會治安狀況（有投資的信心）、房地產(chǎn)投機(jī)（哄抬與拋售帶來地價大幅波動）、城市化進(jìn)程。⑷國際因素可間接影響國內(nèi)政治社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。四、影響地價的因素分析包括國際經(jīng)濟(jì)狀況與國際政治因素。2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)美國地價大跌，日本上世紀(jì)九十年代的房地產(chǎn)泡沫破滅等。政治是經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合，有利于外資的越洋投資。⑸經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄與投資水平（互換）、財政收支與金融狀況（流動性）、居民收入與消費、物價變動和利率水平。

四、影響地價的因素分析2、區(qū)域因素

指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。

繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量和城市規(guī)劃限制。

3、個別因素

是指宗地本身的條件和特征。如面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限。

四、影響地價的因素分析一、土地估價的概念

土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論與方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。1.2土地估價的原則與方法土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。而它們常處于變動之中。⑴替代原則。指有二個以上相互替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。概括為：A、土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。B、土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。C、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。二、土地估價原則二、土地估價原則⑵預(yù)期收益原則。對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的，土地也如此。因此，要求估價者了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀與趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策對土地市場的影響進(jìn)行分析預(yù)測，準(zhǔn)確把握土地現(xiàn)在與未來產(chǎn)生的收益總和，即收益價格。⑶最有效使用原則用途不同收益不同，地價是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。市區(qū)的農(nóng)田可作為居住

二、土地估價原則

⑷報酬遞增、遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，繼續(xù)追加投資，其純收益不會再與追加的投資成比例增加。土地同樣遵循這一原則。如地上建的高樓。⑸需求與供給原則土地不能實行完全競爭，由于土地位置的固定性，不增性、個別性等自然特性，其價格的獨占傾向性較強(qiáng)。價格供求均衡原則較弱，替代性有限。

二、土地估價原則

⑹競爭與超額利潤原則我國土地一級市場供給壟斷，難有供給競爭，競爭主要在需求者之間進(jìn)行，需求者之間的競爭，又是在該地塊價格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的，即利用土地能獲取平均利潤之外的超額利潤時，該地塊的需求將增加、競爭加劇，超額利潤又會隨土地需求提高、地價的上漲而消除。這種競爭方式對替代性較小的土地來說，價格更具有提高的傾向。競爭原則也是收益法的基礎(chǔ)，純收益來自于競爭關(guān)系與供求關(guān)系。

二、土地估價原則

⑺貢獻(xiàn)原則指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。收益可以考慮貢獻(xiàn)的大小，因此，可采用收益法