2022年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理土地儲(chǔ)備開發(fā)成本考試試題

遼寧省2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：土地儲(chǔ)備開發(fā)成本考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、代理是指行為人根據(jù)一定方式的授權(quán)，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產(chǎn)生的法律后果__。

A．直接歸于該他人

B．直接歸于該行為人

C．由該他人和該行為人按約定分擔(dān)

D．由行為人代該他人承擔(dān)2、2006年1月13日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了__。

A．《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》

B．《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》

C．《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》

D．《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》3、某建筑物建筑面積4000㎡，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元／㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5％，該建筑物現(xiàn)值為。

A：523．45萬元

B：593．75萬元

C：643．75萬元

D：1000萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的__設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。

A．房屋建筑物

B．土地使用權(quán)

C．在建工程

D．房屋期權(quán)5、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)主要來自__。

A．企業(yè)委托

B．個(gè)人委托

C．法院委托

D．政府委托6、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．50

C．50

D．1008、委托人不得競(jìng)買自己所委托的拍賣標(biāo)的，也不能委托他人競(jìng)買，這體現(xiàn)了拍賣活動(dòng)應(yīng)該遵循的。

A：公開原則

B：公平原則

C：公正原則

D：誠(chéng)實(shí)信用原則

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨(dú)一無二

D：不可移動(dòng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若第七年凈收益為a(1+g)t-1，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（）。

A．0

B．

C．a(chǎn)×n

D．∞

11、定位于偏好中心，來迎合所有的消費(fèi)者的營(yíng)銷方式是__。

A．無差異性營(yíng)銷

B．差異性營(yíng)銷

C．定制性營(yíng)銷

D．集中性營(yíng)銷12、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是__萬元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．300013、城市房屋拆遷估價(jià)方法一般應(yīng)當(dāng)采用。

A：路線價(jià)法

B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法

D：市場(chǎng)比較法

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬元，按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為萬元。

A：1．60

B：3．00

C：4．25

D：5．525

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．購(gòu)買動(dòng)機(jī)

D．自我形象16、重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是__的體現(xiàn)。

A．經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．對(duì)立原理17、登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．8156219、根據(jù)，債券可分短期債券、中期債券、長(zhǎng)期債券和永久債券。

A：發(fā)行主體的不同

B：償還期限的長(zhǎng)短

C：利息的不同支付方式

D：發(fā)行方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度__，就可以計(jì)算其平均發(fā)展速度。

A．較大

B．較小

C．不同

D．大致相同21、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為__。

A．現(xiàn)金波動(dòng)值

B．現(xiàn)金后期值

C．凈現(xiàn)金流量

D．現(xiàn)金流量差值22、一般來說，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資__。

A．風(fēng)險(xiǎn)較大

B．收益率較高

C．流動(dòng)性較好

D．投資回收期較長(zhǎng)23、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)存估價(jià)對(duì)象規(guī)模的范圍之內(nèi)。

A：0.5～2.0

B：1.5～2.0

C：0.5～1.5

D：1.0～1.5

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000萬元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價(jià)值進(jìn)行分排，甲占有的土地份額為。

A：1％

B：1.5％

C：2％

D：2.5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某居民樓總建筑面積為5000㎡，房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元．某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價(jià)值為35萬元．若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為．【2006年考題】

A：3％

B：5％

C：7％

D：4％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、按照會(huì)計(jì)要素進(jìn)一步分類，下列屬于會(huì)計(jì)科目分類的是。

A：處罰類會(huì)計(jì)科目

B：負(fù)債類會(huì)計(jì)科目

C：所有者權(quán)益類會(huì)計(jì)科目

D：成本類會(huì)計(jì)科目和權(quán)益類會(huì)計(jì)科目

E：資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目2、房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向__發(fā)出保修通知。

A．建設(shè)單位

B．施工單位

C．總承包單位

D．監(jiān)理單位3、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括__。

A．潛在毛租金收入

B．空置和收租損失

C．準(zhǔn)備金

D．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

E．抵押貸款還本付息4、某估價(jià)師與借款人合謀高估房地產(chǎn)價(jià)值騙取貸款，該估價(jià)師違反了__的職業(yè)道德。

A．獨(dú)立、客觀、公正

B．誠(chéng)實(shí)守信

C．社會(huì)責(zé)任

D．勤勉盡責(zé)5、《中華人民共和國(guó)刑法》第三百四十二條規(guī)定：“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大最毀壞的，。”

A：處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

B：處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

C：處3年以上、7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

D：處3年以上、5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為__。

A．80%

B．90%

C．85%

D．95%7、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有__的特性。

A．變現(xiàn)性差

B．易受政策影響

C．依賴專業(yè)管理

D．效益外溢和轉(zhuǎn)移8、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E．居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大9、企業(yè)財(cái)務(wù)分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標(biāo)有。(2008年試題)

A：資產(chǎn)報(bào)酬率

B：銷售凈利率

C：資產(chǎn)負(fù)債率

D：存貨周轉(zhuǎn)率

E：股東權(quán)益報(bào)酬率10、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是__。

A．借款償還期

B．利息備付率

C．現(xiàn)金回報(bào)率

D．償債備付率

11、民法中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系是指在生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)過程中形成的。

A：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系

B：財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系

C：財(cái)產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系

D：人格權(quán)關(guān)系

E：身份權(quán)關(guān)系12、房屋征收部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．5年13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年初的應(yīng)收賬款為8200000元，2002年末的應(yīng)收賬款為7800000元，當(dāng)年賒銷收入為元，則當(dāng)年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為__。

A．2.725

B．3.475

C．4.375

D．5.25514、以下對(duì)房地產(chǎn)贈(zèng)與的理解正確的是。

A：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為

B：屬于雙務(wù)行為

C：即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)

D：屬于單務(wù)行為

E：其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)15、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的

B．經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟(jì)適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

D．按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定出售公有住房16、價(jià)格領(lǐng)先制通常有三種形式。

A：被支配型價(jià)格領(lǐng)先

B：支配型價(jià)格領(lǐng)先

C：成本最高型價(jià)格領(lǐng)先

D：成本最低型價(jià)格領(lǐng)先

E：晴雨表型價(jià)格領(lǐng)先17、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為__。

A．43萬元

B．112.5萬元

C．123.3萬元

D．150萬元18、某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格為（）萬元。

A．26.29

B．27.29

C．28.29

D．29.2919、下列指標(biāo)從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。

A：實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格

B：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率

C：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

D：房屋施工面積/新竣工面積

E：個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率20、如果房地產(chǎn)估價(jià)師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找__。

A．建筑平面圖

B．建筑立面圖

C．建筑剖面圖

D．結(jié)構(gòu)施工圖21、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是。

A：可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況

B：當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出

C：預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算

D：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化

E：借款合同22、登記機(jī)關(guān)應(yīng)在30日內(nèi)對(duì)房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的__登記申請(qǐng)予以核準(zhǔn)登記。

A．初始

B．轉(zhuǎn)移

C．變更

D．他項(xiàng)權(quán)利

E．注銷23、某估價(jià)事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估