杭州某小區(qū)市場(chǎng)推廣執(zhí)行建議書(shū)

民樂(lè)小區(qū)市場(chǎng)推廣執(zhí)行建議第一頁(yè)，共三十五頁(yè)。我們的工作條件：1、地塊規(guī)劃圖和城東規(guī)劃圖2、效果圖與項(xiàng)目實(shí)地照片3、德清縣微利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基本情況我們的工作目標(biāo)：1、預(yù)計(jì)銷售期為半年，制訂銷售期間推廣執(zhí)行方案2、實(shí)現(xiàn)300戶多層的去化第二頁(yè)，共三十五頁(yè)。新舊坐標(biāo)第三頁(yè)，共三十五頁(yè)。一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多層均價(jià)對(duì)比4100400040003200330033804000競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)對(duì)比單位：元/㎡春溪華庭格蘭維亞嘉華國(guó)際百合公寓桂花城中利達(dá)花園關(guān)鍵詞：均價(jià)4000元/㎡競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第四頁(yè)，共三十五頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多層均價(jià)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤主力面積單位：平方米16014012616011013010093100100135109135100春溪華庭格蘭維亞嘉華國(guó)際百合公寓桂花城中利達(dá)花園 關(guān)鍵詞：主力面積100㎡—135㎡之間第五頁(yè)，共三十五頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤營(yíng)銷手段與銷售率之間的關(guān)系對(duì)比主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售手段與月平均銷售率關(guān)系對(duì)比單位：％3.20%6.40%6.90%3.00%20%15%

、春溪華庭

景觀(余英溪、春暉公園）品牌開(kāi)發(fā)商

格蘭維亞西班牙風(fēng)情低價(jià)策略

嘉華國(guó)際

國(guó)際主義、浙江省建筑節(jié)能示范工程

百合公寓

品牌開(kāi)發(fā)商、圍合設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)

桂花城

品牌開(kāi)發(fā)商、景觀、圍合

中利達(dá)花園品牌開(kāi)發(fā)商、低價(jià)策略關(guān)鍵詞：低價(jià)策略導(dǎo)致高銷售率競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第六頁(yè)，共三十五頁(yè)。綜合上述三項(xiàng)比較競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)約4000元/㎡，主力面積在100㎡—135㎡之間。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析銷售率突出的兩個(gè)樓盤格蘭維亞與中利達(dá)花園均價(jià)遠(yuǎn)低于4000元/㎡，且戶型主力面積偏小，可以預(yù)見(jiàn)，低價(jià)策略對(duì)加快銷售去化有決定性作用，主力總價(jià)在20萬(wàn)元—35萬(wàn)元之間的民樂(lè)小區(qū)Ⅱ期以低總價(jià)入市將達(dá)到較快去化率。第七頁(yè)，共三十五頁(yè)。二、本案分析本案分析本案所在城東板塊分析優(yōu)勢(shì)總體均價(jià)3000元左右，相對(duì)老城區(qū)有明顯優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)城中配套優(yōu)勢(shì)與城南環(huán)境優(yōu)勢(shì)對(duì)城東板塊的沖擊機(jī)會(huì)根據(jù)德清縣發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域占據(jù)未來(lái)城市發(fā)展黃金地段，發(fā)展?jié)摿薮笸{目前配套較落后第八頁(yè)，共三十五頁(yè)。項(xiàng)目定位、主廣告語(yǔ)、客戶區(qū)域分布項(xiàng)目定位：工薪階層買的起的多層高品質(zhì)住宅主廣告語(yǔ)：提前擁有理想家園客戶區(qū)域分布：本案分析第九頁(yè)，共三十五頁(yè)。三、現(xiàn)狀分析匯總現(xiàn)狀分析匯總本案均價(jià)將明顯低于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)2500元，總價(jià)20萬(wàn)元-35萬(wàn)元，性價(jià)比超高城東是德清未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，本案更是處于城東的優(yōu)勢(shì)地段定位在工薪階層買的起的品質(zhì)住宅項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段配套落后德清本地客戶占主流，少量杭州及周邊地區(qū)客戶利用低均價(jià)、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)在推廣前期造勢(shì)，續(xù)銷期用城東發(fā)展?jié)摿Φ壳芭涮茁浜蟮娜毕荩脩粜?、多層品質(zhì)感等賣點(diǎn)加強(qiáng)推廣力度，達(dá)到迅速去化第十頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣構(gòu)架第十一頁(yè)，共三十五頁(yè)。預(yù)熱期多層品質(zhì)、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ榷噘u點(diǎn)宣傳強(qiáng)銷期開(kāi)盤期公開(kāi)均價(jià)，低價(jià)造勢(shì)整體形象訴求推動(dòng)項(xiàng)目銷售推廣架構(gòu)第十二頁(yè)，共三十五頁(yè)。媒體分析第十三頁(yè)，共三十五頁(yè)。一、主要報(bào)紙媒體對(duì)比：媒體分析日發(fā)行量今日德清湖州日?qǐng)?bào)錢江晚報(bào)有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入和固定住所的城市主流讀者，讀者構(gòu)成持續(xù)年輕化。訂戶以企業(yè)主、經(jīng)理層為主覆蓋面受眾人群1.5萬(wàn)份6萬(wàn)份96萬(wàn)份德清縣、縣內(nèi)各鎮(zhèn)湖州地區(qū)覆蓋全省，主要城鎮(zhèn)當(dāng)日投遞當(dāng)日閱讀湖州當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、單位，公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員是主要閱讀者贈(zèng)送報(bào)紙，面向機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、離退休干部藍(lán)點(diǎn)建議：選用今日德清第十四頁(yè)，共三十五頁(yè)。二、電視臺(tái)比較媒體分析覆蓋面受眾人群德清電視臺(tái)（兩套）湖州電視臺(tái)（三套）覆蓋德清本地，總?cè)霊袈?6.3%，在德清本地享有高收視率覆蓋人口/戶數(shù)11萬(wàn)多戶，德清當(dāng)?shù)仄胀ㄊ忻?，收視率集中?8：00—22：00覆蓋人口/戶數(shù)1200萬(wàn)，個(gè)別節(jié)目固定人群收看，在德清本地收視率不高嘉興、桐鄉(xiāng)、嘉善、海寧、長(zhǎng)興、德清、安吉及杭州，江蘇省無(wú)錫、吳江、蘇州、宜興、安徽省廣德等縣市藍(lán)點(diǎn)建議：選用德清電視臺(tái)第十五頁(yè)，共三十五頁(yè)。三、戶外廣告媒體分析道路燈箱特點(diǎn)戶外燈箱道旗路牌廣告高炮在整條路段上，具有連續(xù)性在夜間特別醒目多用于項(xiàng)目周邊，有良好的項(xiàng)目指示效果多用于人流密集地段醒目，沖擊力強(qiáng)，利于長(zhǎng)期建立項(xiàng)目形象藍(lán)點(diǎn)建議：選用道旗和路牌廣告第十六頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃第十七頁(yè)，共三十五頁(yè)。一、核心優(yōu)勢(shì)—預(yù)熱期（1月—2月）推廣計(jì)劃項(xiàng)目訴求要點(diǎn)城東是德清未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，民樂(lè)小區(qū)周邊規(guī)劃配套優(yōu)勢(shì)明顯。新城核心民樂(lè)生活輕松置業(yè)首選訴求主題 提前擁有理想家園第十八頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃時(shí)間主題訴求媒體選擇規(guī)格刊例價(jià)（元）2月14日（周二）售樓處對(duì)外開(kāi)放，接待來(lái)賓預(yù)訂今日德清封底半版硬廣490002月28日（周三）《城市中心點(diǎn)品質(zhì)生活圈》今日德清1500字軟文需面議強(qiáng)銷期推廣預(yù)算總計(jì)49000第十九頁(yè)，共三十五頁(yè)。二、核心賣點(diǎn)—開(kāi)盤以及強(qiáng)銷期（3月—4月）核心賣點(diǎn)檢驗(yàn)原則理論賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)

是不是市場(chǎng)唯一的？檢驗(yàn)原則是不是市場(chǎng)第一的？是不是受眾喜歡的？

推廣計(jì)劃第二十頁(yè)，共三十五頁(yè)。核心賣點(diǎn)提煉推廣計(jì)劃根據(jù)市調(diào)，民樂(lè)小區(qū)Ⅱ期理論賣點(diǎn)分類如下表：區(qū)位1、城東新區(qū)，2、核心地帶新城東行政中心配套3、毗鄰德清市體育場(chǎng)4、南北入口處都有公交車5、西有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，北有綜合商場(chǎng)建筑6、純多層建筑性價(jià)比7、低價(jià)位，中高端品質(zhì)第二十一頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃核心賣點(diǎn)提煉城東新區(qū)，核心地帶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案可以成為本案賣點(diǎn)新城東行政中心最鄰近新城東行政中心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案不能成為本案賣點(diǎn)第二十二頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃毗鄰德清市體育場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案可以成為本案賣點(diǎn)南北入口處都有公交車離交公車站距離較近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案不能成為本案賣點(diǎn)第二十三頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃西有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北有綜合商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案純多層建筑競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案可以成為本案賣點(diǎn)配套規(guī)模大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案不能成為本案賣點(diǎn)第二十四頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃低價(jià)位，中高端品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案可以成為本案賣點(diǎn)對(duì)民樂(lè)小區(qū)Ⅱ期的賣點(diǎn)提煉可得到以下核心賣點(diǎn)區(qū)位

城東新區(qū)，核心地帶配套

毗鄰德清市體育場(chǎng)性價(jià)比純多層建筑低價(jià)位，中高端品質(zhì)

建筑

第二十五頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃推廣主題城市新中心輕松置業(yè)首選健康生活從家門口出發(fā)主力訴求：品質(zhì)生活輕松置業(yè)多層不多品質(zhì)生活起價(jià)2500，提前擁有理想家園第二十六頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣執(zhí)行時(shí)間主題訴求媒體選擇規(guī)格刊例價(jià)（元）3月14日（周三）《居住在新城未來(lái)》今日德清1500字軟文需面議3月15日（周四）公布全面開(kāi)盤今日德清封底整版硬廣980004月5日（周四）起價(jià)2500，提前擁有理想家園今日德清封底半版硬廣490004月19日（周四）起價(jià)2500，提前擁有理想家園今日德清封底半版硬廣490003—4月民樂(lè)小區(qū)火爆銷售中道旗城市中心區(qū)域需面議強(qiáng)銷期推廣預(yù)算總計(jì)196000推廣計(jì)劃第二十七頁(yè)，共三十五頁(yè)。三、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)—銷售持續(xù)階段（5月—6月）項(xiàng)目訴求要點(diǎn)民樂(lè)小區(qū)各個(gè)賣點(diǎn)展示，包括區(qū)位、配套、性價(jià)比高等等訴求主題 健康生活從家門口出發(fā) ——與超大規(guī)模體育中心毗鄰 便捷交通執(zhí)掌城市脈動(dòng) ——居于城市便捷交通網(wǎng)內(nèi)推廣計(jì)劃第二十八頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣執(zhí)行時(shí)間主題訴求媒體選擇規(guī)格刊例價(jià)（元）5月10日（周四）《居住在新城未來(lái)》今日德清封底半版硬廣490005月31日（周四）公布全面開(kāi)盤今日德清1500字軟文需面議6月14日（周四）起價(jià)2500，提前擁有理想家園今日德清封底半版硬廣490006月21日（周四）起價(jià)2500，提前擁有理想家園今日德清1500字軟文需面議強(qiáng)銷期推廣預(yù)算總計(jì)98000推廣計(jì)劃第二十九頁(yè)，共三十五頁(yè)。三、尾盤期（7月—8月）推廣計(jì)劃項(xiàng)目訴求要點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的提升訴求主題 小薪一族把握升機(jī) 延伸文脈優(yōu)越成長(zhǎng)空間 ——融入365天書(shū)香氛圍第三十頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣計(jì)劃推廣執(zhí)行時(shí)間主題訴求媒體選擇規(guī)格刊例價(jià)（元）7月12日（周四）延伸文脈優(yōu)越成長(zhǎng)空間今日德清封底半版硬廣490008月16日（周四）小薪一族把握升機(jī)今日德清封底半版硬廣49000強(qiáng)銷期推廣預(yù)算總計(jì)98000第三十一頁(yè)，共三十五頁(yè)。推廣預(yù)算總計(jì)：銷售階段推廣預(yù)算總計(jì)（元）第一階段：預(yù)熱期（1月——2月）49000第二階段：強(qiáng)銷期（3月——4月）196000第三階段：續(xù)銷期（5月——6月）98000第四階段：尾盤銷售（7月——8月）98000推廣總預(yù)算441000推廣計(jì)劃第三十二頁(yè)，共三十五頁(yè)。謝謝！第三十三頁(yè)，共三十五頁(yè)。謝謝2023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/242023/4/24第三十四頁(yè)，共三十五頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)民樂(lè)小區(qū)。1、預(yù)計(jì)銷售期為半年，制訂銷售期間推廣執(zhí)行方案。關(guān)鍵詞：主力面積100㎡—135㎡之間。主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售手段與月平均銷售率關(guān)系對(duì)比單位：％。春溪華庭景觀(余英溪、春暉