XXXX年月日房地產(chǎn)新政及客戶應(yīng)對策略

新政分析及客戶分析應(yīng)對策略一、2023-2023年房地產(chǎn)市場調(diào)控新政解讀1．房地產(chǎn)限購令出臺房地產(chǎn)限購令第一次出現(xiàn)在2023年4月新“國十條”中，其規(guī)定：要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。在9月29日出臺的《對各地進一步貫徹落實國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》中，限購政策再一次升級，其指出：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責(zé)。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。2．新“國八條”出臺2023年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，其核心思想在于：1).進一步落實地方政府責(zé)任2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。2).加大保障性安居工程建設(shè)力度,通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。3).調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管,調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策,加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。4).強化差別化住房信貸政策,首套房首付比例仍按不低于30%實行，購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。5).嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理,各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。6).合理引導(dǎo)住房需求,各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。7).落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制,未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。萍擇8).大堅持和強化靠輿論引導(dǎo)任,鞭對各地穩(wěn)定代房價和住房火保障工作好色的做法和經(jīng)費驗，要加大含宣傳力度，黨引導(dǎo)居民從夕國情出發(fā)理帥性消費。蹲叮3．房產(chǎn)稅嚼出臺京仰2023年裕1月28日順，上海、重娘慶兩地頒布獄對部分個人訂住房征收房旗產(chǎn)稅試點的傷暫行辦法無，由此催房產(chǎn)稅正式混開始實施。賀上海、重慶鵝兩地房產(chǎn)稅肯細(xì)則如下：婆內(nèi)容贈上海致重慶排試點范圍低上海市行政褲區(qū)域堆重慶主城區(qū)劈（渝中區(qū)、患江北區(qū)、沙欄坪壩區(qū)、九拿龍坡區(qū)、大全渡口區(qū)、南始岸區(qū)、北碚推區(qū)、渝北區(qū)迷、巴南區(qū)）莖稅率候暫定為0.怨6%

姓應(yīng)稅住房每欲平方米市場散交易價格低閘于本市上年嫌度新建商品勞住房平均銷懲售價格2倍露（含2倍）釣的，稅率暫遲減為0.4券%。神以上兩年主春城區(qū)新房均航價為基準(zhǔn)，靜3倍以下的劣0.5%，筐3~4倍的蔑1%，4倍幣以上的1.棕2%內(nèi)本地居民跳家庭第二套題及以上住房榨（包括新購蠅的二手存量扔住房和新建題商品住房）渴1、個人擁糾有的獨棟商障品住宅

異2、個人新去購的高檔住亮房。高檔住辜房是指建筑照面積交易單伸價達(dá)到上兩站年主城九區(qū)垃新建商品住閣房成交建筑齒面積均價2枯倍（含2倍數(shù)）以上的住閱房義外地居民地非本市居民閱家庭在本市刊新購的住房近在重慶市同搞時無戶籍、源無企業(yè)、無尺工作的個人予新購的第二頑套（含第二煩套）以上的銅普通住房治計稅依據(jù)勇參照應(yīng)稅住忽房的房地產(chǎn)幟市場價格確漫定的評估值潤，評估值按卷規(guī)定周期進要行重估。試匆點初期，暫價以應(yīng)稅住房餐的市場交易尊價格作為計厭稅依據(jù)。

叛房產(chǎn)稅暫按震應(yīng)稅住房市玩場交易價格煌的70%計遮算繳納伙計算公式：羨新購住房應(yīng)猶征稅的面積幕(建筑面積火)×新購住扛房單價(或磁核定的計稅資價格)×7連0%×稅率依應(yīng)稅住房的臨計稅價值為般房產(chǎn)交易價證。條件成熟享時，以房產(chǎn)抬評估值作為耀計稅依據(jù)展計算公式：對應(yīng)納稅額=紅應(yīng)稅建筑面辭積×建筑面凳積交易單價登×稅率握免稅面積遵上海市居民塌家庭人均禁60平方泛米嶄一個家庭可心對一套應(yīng)稅盒住房扣除免關(guān)稅面積；仆存量獨棟住毛宅為嗓180平究方米壟，新購獨棟壩住宅、高檔悅住房為皇100平剝方米買；但納稅人家庭逢擁有多套應(yīng)碗稅住房的，振按時間順序政對先購的一忙套應(yīng)稅住房咽計算扣除免顫稅面積；其銳中：納稅人木家庭擁有多鞭套《暫行辦眨法》施行前零的獨棟商品耽住宅，允許鬼納稅人選擇灰一套應(yīng)稅住岸房計算扣除擴免稅面積媽納稅期限禾每年的12解月31號前汪每年的10寫月1—31穴日場逾期處罰匹從次年1月釘1日起按日毅加收滯納稅掌款萬分之五悉的滯納金蹦從滯納稅款仰之日起，按強日加收滯納未稅款萬分之架五的滯納金勿4．央行加鵲息訂央行決定，訓(xùn)自堵2023年跨2月9日起驅(qū)上調(diào)金融機檔構(gòu)人民幣存抓貸款基準(zhǔn)利腳率。金融機翁構(gòu)一年期存沙貸款基準(zhǔn)利西率分別上調(diào)竹0.25個爛百分點，其泉他各檔次存罪貸款基準(zhǔn)利漆率相應(yīng)調(diào)整爽，貸款基準(zhǔn)派利率由此前渡的5.81鹽%調(diào)整到6長.06%。下利率調(diào)整表刮如下：綱期限病調(diào)整前逼調(diào)整后閑調(diào)整幅度霜活期存款竿

設(shè)活期戚0.36聽0.4第0.04哈整存整取定斜期存款隊

代三個月軟2.25笨2.60瓦0.35繡半年團2.50霉2.80習(xí)0.30亂一年肆2.75貨3.00攜0.25滅二年逃3.55旋3.90爆0.35別三年饅4.15席4.50藝0.35革五年伸4.55勞5.00隔0.45邀各項貸款攻六個月郊5.35數(shù)5.60油0.25鵲一年載5.81炒6.06時0.25廊一至三年路5.85殿6.10現(xiàn)0.25閥三至五年肥6.22聾6.45運0.23嘴五年以上斗6.40廚6.60泥0.20和根據(jù)以上利繳率，以10另0萬房貸，獲20年期限艦為例，此次援加息后，每兇月房貸月供報增加117鍛元。辜上調(diào)存款準(zhǔn)逢備金率、加施息、貸款利山率優(yōu)惠取消短及房產(chǎn)稅等藍(lán)疊加政策對飲市場的影響哀將逐漸由量狡變到質(zhì)變囑，而著本次黎央行加息踢選擇在春節(jié)市長假以后的趨第一個工作善日前加息，吵因而勇對市場的影鬼響更大，購升房者的觀望批情緒將逐漸諸明顯魂。守二、房地產(chǎn)鞋市場調(diào)控政伶策影響分析旗由2023電年4月出臺承“小國十條較”添，到201掩1年1月份直的新元“燕國八條寶”任，緊接著重保慶、上海兩摩地的房產(chǎn)稅六的開征，到蝕上周央行加酷息政策，在才整個周期不禮到一年的時濾間里，一系情列的房地產(chǎn)臉市場調(diào)控雹“編組合拳質(zhì)”始的出擊，種賓種跡象表明棒，中央新一意輪市場調(diào)控罷態(tài)度已非常博堅決，并且粒調(diào)控力度前聾所未有，調(diào)核控范圍之大式，涉及城市掩數(shù)量之多，吵堪稱史上空艦前。我國進惠入藥“答十二五懷”愁發(fā)展規(guī)劃的均第一年，中活央政府已經(jīng)包開始將房地睬產(chǎn)市場調(diào)控也作為切“正保民生距”博的頭等工作寨之一，招鞏固和擴大沖調(diào)控成果,方逐步解決城綠鎮(zhèn)居民住房陶問題,繼續(xù)腦有效遏制投徑資投機性購陣房,促進房復(fù)地產(chǎn)市場平臭穩(wěn)健康發(fā)展疊。限購令候限購令的出餡臺，對抑制掛投資投機需斗求產(chǎn)生了重氧大影響，特喉別是對均價棗上萬元的一箏線城市來說寸，作用尤為碧顯著，且各龜?shù)叵拶徚畹钠箤嵤┒驾^嚴(yán)敞厲，這極大廈抑制了投資孟炒房的行為佳，從權(quán)威研灣究數(shù)據(jù)可以磁看出，限購包令實施的城絕市，其商品惡房銷量環(huán)比遺都有不同程攔度的下降，恢且下降明顯生。先然而，雖然翁市場投資投鹿機氣氛逐漸距下降，椅但是多數(shù)城頃市出臺限購榴令加了時間宮定語乒“肯暫定掏”斜，表示限購拴令是臨時的暢，有效時間別或為半年、雜或為幾個月蘭等，因此，露就目前來看奸，限購令的脆成績是顯著破的。店新塔“紫國八條碰”富此次政策相鋒比前兩次對夫于房地產(chǎn)行應(yīng)業(yè)的影響是臂比較大的,削其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)麗是中小戶型翁、保障性住訴房的房地產(chǎn)泊企業(yè)的影響止就會相對較踩小,而以開扣發(fā)高端商品淚房的企業(yè)影鬼響就會很大計；削對于房地產(chǎn)另行業(yè)的投資掙機會肌，煙中小地產(chǎn)商湊受此政策的良影響會較大帽,日另外，決此次政策選涂擇春節(jié)前出及臺,保證了直政策對社會鹿沖擊成本不可大夫。養(yǎng)由于開發(fā)商林在春節(jié)前的搜銷售基本處籠于停滯狀態(tài)交,因此政策頓變動對于短饑期內(nèi)限貸和瓦限購等政策扁覆蓋的購房就人群的影響飼較少,不會解造成已經(jīng)購蔥房但由于首項付提升而不瓶能夠支付房貧款或無購房販資格無法登耗記等而引發(fā)作交易糾紛,虜對社會沖擊氧小封。而此次新肉“造國八條施”媽的出臺，其暗核心還是在代鞏固和擴大待限購令的實棋施、嚴(yán)格規(guī)南范土地供應(yīng)萌管理等方面尿來抑制房價筑過快上漲。房產(chǎn)稅淡經(jīng)過了多年匯的坊間流傳感后，重慶、桶上海兩地的蒸房產(chǎn)稅終于灘開征。膚房產(chǎn)稅對于芝房地產(chǎn)市場振而言君，墓是房地產(chǎn)市池場制度建設(shè)伯的重要環(huán)節(jié)摧，對于房地花產(chǎn)市場調(diào)控宜有積極作用醬。同時，鍵作為財產(chǎn)稅晃的一種，房赤產(chǎn)稅的出臺尿主要有利于境合理調(diào)節(jié)收我入分配黑，搬對于房地產(chǎn)遮市場而言主子要是調(diào)節(jié)需賀求方，有助基于引導(dǎo)居民打合理住房消即費，在買房交子時能夠理扶性選擇豬；而矛對于投資需妻求來說，如揪果有了這一加制度，會使孫房地產(chǎn)投資煙收益增加不猶確定性。墾另外，房產(chǎn)蓮稅改革也有前利于四促進存量房傾的使用曬，以前由于壟沒有住房持峰有成本，導(dǎo)趴致住房空置顧率居高不下濾，現(xiàn)在有了竹房產(chǎn)稅，住鏡房持有成本稠增加，榆持有多套房巷屋的人或賣衰或租，鵝住房空置率認(rèn)必將下降，孩市場上房屋悟供給必然增難加。吃然而房產(chǎn)稅猴改革對房地趣產(chǎn)市場調(diào)控鏈具有積極作幕用私。港雖然目前房解產(chǎn)稅的開征骨只在重慶、葵上海兩地，逮但其造成的許市場震蕩已闖出現(xiàn)，對各期開發(fā)商們來懸說，這影響封更是不言自朗語。糠如果各地在栽征收房產(chǎn)稅批方面存在不凱同的標(biāo)準(zhǔn)，批其對房地產(chǎn)鞏上市公司的掃影響尸也將速不一而足偵。慶目前房地產(chǎn)容市場面臨的眠最大風(fēng)險，衡不是成交量沫下降，也并砍非房價的下湊降預(yù)期，而旺是未來政策杠的不確定性送，而對于開辛發(fā)商們最擔(dān)哥心則是未來暮新稅種的出儲臺。央行加息較此次央行加壩息，其核心蜂目的在于穩(wěn)芹定物價的過牙快上漲，曉“潤抗通脹、保添民生控”舉，是宏觀經(jīng)鞠濟環(huán)境下的獨產(chǎn)物畏，但對于房祖地產(chǎn)行業(yè)來塌說，也將帶取來不小的沖罩擊。濱首先，加息廳疊加效應(yīng)逐逝漸明顯，過弦去一年來已較經(jīng)加息多次惡，雖然前幾劉次加息的直脂接影響都不敗明顯，但