房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)

市法業(yè)．?dāng)M采用市場(chǎng)法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表。可比實(shí)例甲

可比實(shí)例乙

可比實(shí)例丙建筑面積

1000m

2

1200m

2

9687.6方英尺成交價(jià)格

240萬(wàn)元人民幣

300美元m

2

243萬(wàn)元人民幣成交日期交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素

2000年月-5%+2%-1%

2001年月2%+3%-2%

2002年2月+3%-2%+1%另：可比實(shí)例乙、丙的付款方式均為一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首96萬(wàn)；第一年末72萬(wàn)，月利率1%；第二年末萬(wàn)，月利年月初人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為18.5，20028月人民幣與美元的市場(chǎng)價(jià)為：。該類(lèi)房地產(chǎn)人民幣價(jià)格年逐月下降，年月上漲，2002年月上漲。又知平方米方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)年月初的正常市場(chǎng)價(jià)格。解計(jì)公式比價(jià)可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系交日修正系數(shù)×區(qū)域因素修系×個(gè)別因素修數(shù)（）立價(jià)格可比基實(shí)例甲一次付清總

7272(1

216.265萬(wàn)元實(shí)甲價(jià)216.265×

/1000=2162.25元

可實(shí)乙單價(jià)=0×8.5=2550元

可實(shí)丙單價(jià)=×10.764/9687.6=2700元/

）求比實(shí)的價(jià)100A2162.651002/m

比準(zhǔn)價(jià)B

100元/

比準(zhǔn)價(jià)C

1.2%)元/m

）計(jì)估是象價(jià)象價(jià)）元/

房產(chǎn)20028月初正市場(chǎng)格2790.13元

2估某寫(xiě)字樓2001年10月1日的的正常市場(chǎng)價(jià)格人在附近地區(qū)選取了AB、C宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期

比實(shí)

比實(shí)B

比實(shí)C交價(jià)方6000交日年4121（2交易情況分析判斷

61202001年5月交情況

可實(shí)例+3%

可實(shí)例-1%

可實(shí)例+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。（3調(diào)查獲知該類(lèi)寫(xiě)出字樓的價(jià)格2000年月1日2001年月1日均每月比上月上漲價(jià)，2001年月至2001年10平均每月比上月上漲價(jià)。（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷因素因素因素

可比實(shí)例A-3%

可比實(shí)例B-1%

可比實(shí)例C0-3%房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)修正因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素是因素的4倍因素2是因素的1.67倍房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2001年10月日的的正常市場(chǎng)價(jià)(如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。解）計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（2）確定房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重因素1的權(quán)重4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權(quán)重1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權(quán)重1/（1+1.67+4）=0.15（3）定房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例

1002)(100(1000.6(1000.250.15(1000.60)0.25(1003)

（）可比實(shí)例的準(zhǔn)價(jià)格100300比準(zhǔn)價(jià)格60006321.82/m103101.35

100300比準(zhǔn)價(jià)格58001.2%)1.8%)6441.60元/m99

比準(zhǔn)價(jià)格C（）算估價(jià)結(jié)果

100/102

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=（6321.82+6441.60+1377.24+6469.38）/3=6410.93元m該寫(xiě)字樓2001年10月日的的正常市場(chǎng)格6410.93元/m。

成本法作業(yè)．某房地產(chǎn)的土地面積平米，建筑面積2000平米。土地于年10月1日通過(guò)有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為元平米；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于1995年月日竣工投入用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積元1999年月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同用年為年的土地的單價(jià)為1100元平方米；該類(lèi)房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為50年土地價(jià)格）為每平方米建筑面積2000元估計(jì)該類(lèi)建筑物的殘值率為零，土地資本化率為6%。試?yán)蒙腺Y料估算該房地產(chǎn)年10月1的總價(jià)和單價(jià)。解）算公式舊房地價(jià)格土重新購(gòu)價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建物折舊（）計(jì)算土地重新購(gòu)建價(jià)格KVK

6%)1/(16%)

元（）計(jì)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格20002000110010002900000（）計(jì)算建筑物折舊

元（）計(jì)算舊房地總價(jià)元（）計(jì)算舊房地單價(jià)/2000元/m

．某公司于年前以出讓方式取得一宗面積2000m240年用的土地并年前建成物業(yè)投入使用筑面積為5000重取得年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格2000元m2，重新建造建筑物的建安成本為萬(wàn)元（建設(shè)期為年，第一年投入，第二年投入，可視為年中集中投入理費(fèi)用為建安成本的，利率為，銷(xiāo)售稅費(fèi)為萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為萬(wàn)。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)；裝修的重置價(jià)為140萬(wàn)元，平均壽命為5年設(shè)備的重置價(jià)格為萬(wàn)元，平均壽命為10年假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格（土地資本化率為

解1計(jì)算公式舊房地價(jià)格=土地新購(gòu)建+筑物重新購(gòu)建價(jià)建筑物折舊（2計(jì)算土地重新購(gòu)建價(jià)V

KK

2000

8%)6%)

萬(wàn)（3計(jì)算建筑物重新購(gòu)建格①建安成本：600萬(wàn)元②管理費(fèi)用：3%萬(wàn)③投資利息：(60018)6%)

18)60%

33.54萬(wàn)④銷(xiāo)售稅費(fèi)：90⑤開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：120萬(wàn)元建筑物重新購(gòu)建價(jià)②++萬(wàn)元4）萬(wàn)=①++③+5）6）//m收益法作業(yè)1現(xiàn)有一處平房，其基地面積為，筑面積為100m2，土地使用權(quán)年限為60年從年起計(jì)。該建筑物于年1日成投入使用，耐用年限為60年建筑物原值為500元，殘值率為。此平房出租每月可收租金。押金元，押金運(yùn)用收益率為。金損失準(zhǔn)備金按一個(gè)月的租金收入計(jì)提。稅費(fèi)包括：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，四項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)占年租金收入1。管理費(fèi)按年租金收入的5%計(jì)提。維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)均各按建物原值的2%計(jì)提。假定綜合報(bào)酬率為10%。試根據(jù)以上資料，評(píng)估該出租平房年月1日收益價(jià)格。

）計(jì)算公

[1]r(1r)2）計(jì)年潛在總收益租金年租金24000元金年收益押金年收益1000800元在總收益=①+=2400+800=24800元3）計(jì)年有效總收益效總收益=潛在總收-租金準(zhǔn)備金=元（）算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用①四項(xiàng)稅費(fèi)四項(xiàng)稅費(fèi)17.5%元②管理費(fèi)管理費(fèi)228005%元③四項(xiàng)稅費(fèi)維修費(fèi)500元④保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)5002%1000元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用①②③④=3990+1140+1000+1000=7130（）算年凈收益年凈收=22800-7130=15670元（）算收益價(jià)格156701收益價(jià)格10%)

]155597元該出租平房2003年1日收益價(jià)格為元。2待估房地產(chǎn)是一出租的寫(xiě)字樓，宗地面為，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物為地上16層下兩層總建筑面積為建筑物于1990年成建筑物耐用年限為4月日出方式獲得50期的土地使用權(quán)算該房地產(chǎn)年4月的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。（1）租金按凈面積計(jì)算，一般可供出租的凈積占建筑總面積的6，其余為公共場(chǎng)所過(guò)道、管理用房、設(shè)備間以及其他附屬用房。（2）每平房米每月租金平均為40元房屋空置率年平均為10%。（3同建筑物重置價(jià)格為萬(wàn)元家具設(shè)備裝修重置價(jià)格為1500萬(wàn)元日費(fèi)用（人員工資、水電費(fèi)、裝修、保潔等費(fèi)用）平均每月為萬(wàn)，房產(chǎn)稅每按建筑物重置價(jià)格的70%繳，其他費(fèi)約為每月收入的。年資本化率。解）計(jì)算公式

V

a]r(1rn（）算年總收益年總收益3000060%777.60萬(wàn)（）算年總費(fèi)用①年家具裝修折舊費(fèi)年家具裝修折舊費(fèi)1500萬(wàn)②年日常費(fèi)用年日常費(fèi)用20萬(wàn)③年房產(chǎn)稅年房產(chǎn)稅70%1.2%萬(wàn)元④年其他稅費(fèi)年其他稅費(fèi)777.60萬(wàn)年總費(fèi)用=①②③④=150+240+67.20+46.66=503.86（）算年凈收益年凈收=777.60-503.86=273.74萬(wàn)（）算轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓價(jià)格

19%(19%)

44

]2972.96萬(wàn)元該房地產(chǎn)2001年月轉(zhuǎn)讓價(jià)格為萬(wàn)。設(shè)一片荒地需估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償出讓可轉(zhuǎn)讓地面積的比例為附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)牡匚逋ㄒ黄健笔斓貑蝺r(jià)為元m2將此成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里3億，開(kāi)發(fā)期需要4年貸款年利率為20%，投資利潤(rùn)率為20%當(dāng)?shù)卣咭?guī)定土地轉(zhuǎn)讓中買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。解：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V。（）算該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值80%32元（）算開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額3億元（）算購(gòu)買(mǎi)該成片荒地的稅費(fèi)總額V

（）算投資利息總額(V20%)

4

12[(1

2

1.1275.28億（）算轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額3210%3.2億元（）算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額(V0.05V0.212.4億元（）算該成片荒地的總價(jià)325.28)V0.05/2.3873.821元（）算該成片荒地的單價(jià)

95.53元

該成片荒地的總價(jià)為億元，單價(jià)為95.53元/。．某在建工程開(kāi)工于001年3月1日用地總面積2000平米建容積率為5.1用為公寓土地使用年限為年從年月日計(jì)土地取得費(fèi)用為樓面價(jià)每平方米1元，該公寓正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用為每平方米建筑面積元至2001年日已完成了主體封頂，已投入了建設(shè)費(fèi)用的45%。估計(jì)該公寓按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為每平方米80元，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%出租期間運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為。又知當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的5%。試?yán)蒙腺Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于年日正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和按建筑面積折算的單價(jià)。假定資本化率為8%折現(xiàn)率為14%解