房地產(chǎn)估價作業(yè)

市法業(yè)．擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價格，選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關資料見表?？杀葘嵗?/p>

可比實例乙

可比實例丙建筑面積

1000m

2

1200m

2

9687.6方英尺成交價格

240萬元人民幣

300美元m

2

243萬元人民幣成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素

2000年月-5%+2%-1%

2001年月2%+3%-2%

2002年2月+3%-2%+1%另：可比實例乙、丙的付款方式均為一次付清，可比實例甲為分期付款：首96萬；第一年末72萬，月利率1%；第二年末萬，月利年月初人民幣與美元的市場匯價為18.5，20028月人民幣與美元的市場價為：。該類房地產(chǎn)人民幣價格年逐月下降，年月上漲，2002年月上漲。又知平方米方英尺。試利用上述資料評估該房地產(chǎn)年月初的正常市場價格。解計公式比價可比實例成交價格×交易情況修正系交日修正系數(shù)×區(qū)域因素修系×個別因素修數(shù)（）立價格可比基實例甲一次付清總

7272(1

216.265萬元實甲價216.265×

/1000=2162.25元

可實乙單價=0×8.5=2550元

可實丙單價=×10.764/9687.6=2700元/

）求比實的價100A2162.651002/m

比準價B

100元/

比準價C

1.2%)元/m

）計估是象價象價）元/

房產(chǎn)20028月初正市場格2790.13元

2估某寫字樓2001年10月1日的的正常市場價格人在附近地區(qū)選取了AB、C宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下：（1）可比實例的成交價格與成交日期

比實

比實B

比實C交價方6000交日年4121（2交易情況分析判斷

61202001年5月交情況

可實例+3%

可實例-1%

可實例+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。（3調(diào)查獲知該類寫出字樓的價格2000年月1日2001年月1日均每月比上月上漲價，2001年月至2001年10平均每月比上月上漲價。（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷因素因素因素

可比實例A-3%

可比實例B-1%

可比實例C0-3%房地產(chǎn)狀況中的三個修正因素對價格影響的重要程度是：因素是因素的4倍因素2是因素的1.67倍房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2001年10月日的的正常市場價(如需計算平均值，采用簡單算術平均法)。解）計算公式比準價格可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（2）確定房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重因素1的權(quán)重4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權(quán)重1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權(quán)重1/（1+1.67+4）=0.15（3）定房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)可比實例A可比實例B可比實例

1002)(100(1000.6(1000.250.15(1000.60)0.25(1003)

（）可比實例的準價格100300比準價格60006321.82/m103101.35

100300比準價格58001.2%)1.8%)6441.60元/m99

比準價格C（）算估價結(jié)果

100/102

估價對象價格=（6321.82+6441.60+1377.24+6469.38）/3=6410.93元m該寫字樓2001年10月日的的正常市場格6410.93元/m。

成本法作業(yè)．某房地產(chǎn)的土地面積平米，建筑面積2000平米。土地于年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當時的單價為元平米；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于1995年月日竣工投入用，當時的建筑造價為每平方米建筑面積元1999年月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同用年為年的土地的單價為1100元平方米；該類房屋的重置價格（含使用權(quán)年限為50年土地價格）為每平方米建筑面積2000元估計該類建筑物的殘值率為零，土地資本化率為6%。試利用上資料估算該房地產(chǎn)年10月1的總價和單價。解）算公式舊房地價格土重新購價格+建筑物重新購建價格-建物折舊（）計算土地重新購建價格KVK

6%)1/(16%)

元（）計算建筑物重新購建價格20002000110010002900000（）計算建筑物折舊

元（）計算舊房地總價元（）計算舊房地單價/2000元/m

．某公司于年前以出讓方式取得一宗面積2000m240年用的土地并年前建成物業(yè)投入使用筑面積為5000重取得年土地使用權(quán)的出讓價格2000元m2，重新建造建筑物的建安成本為萬元（建設期為年，第一年投入，第二年投入，可視為年中集中投入理費用為建安成本的，利率為，銷售稅費為萬元，開發(fā)利潤為萬。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬；裝修的重置價為140萬元，平均壽命為5年設備的重置價格為萬元，平均壽命為10年假設殘值率均為零，試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格（土地資本化率為

解1計算公式舊房地價格=土地新購建+筑物重新購建價建筑物折舊（2計算土地重新購建價V

KK

2000

8%)6%)

萬（3計算建筑物重新購建格①建安成本：600萬元②管理費用：3%萬③投資利息：(60018)6%)

18)60%

33.54萬④銷售稅費：90⑤開發(fā)利潤：120萬元建筑物重新購建價②++萬元4）萬=①++③+5）6）//m收益法作業(yè)1現(xiàn)有一處平房，其基地面積為，筑面積為100m2，土地使用權(quán)年限為60年從年起計。該建筑物于年1日成投入使用，耐用年限為60年建筑物原值為500元，殘值率為。此平房出租每月可收租金。押金元，押金運用收益率為。金損失準備金按一個月的租金收入計提。稅費包括：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，四項稅費合計占年租金收入1。管理費按年租金收入的5%計提。維修費和保險費均各按建物原值的2%計提。假定綜合報酬率為10%。試根據(jù)以上資料，評估該出租平房年月1日收益價格。

）計算公

[1]r(1r)2）計年潛在總收益租金年租金24000元金年收益押金年收益1000800元在總收益=①+=2400+800=24800元3）計年有效總收益效總收益=潛在總收-租金準備金=元（）算年運營費用①四項稅費四項稅費17.5%元②管理費管理費228005%元③四項稅費維修費500元④保險費保險費5002%1000元年運營費用①②③④=3990+1140+1000+1000=7130（）算年凈收益年凈收=22800-7130=15670元（）算收益價格156701收益價格10%)

]155597元該出租平房2003年1日收益價格為元。2待估房地產(chǎn)是一出租的寫字樓，宗地面為，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物為地上16層下兩層總建筑面積為建筑物于1990年成建筑物耐用年限為4月日出方式獲得50期的土地使用權(quán)算該房地產(chǎn)年4月的轉(zhuǎn)讓價格。（1）租金按凈面積計算，一般可供出租的凈積占建筑總面積的6，其余為公共場所過道、管理用房、設備間以及其他附屬用房。（2）每平房米每月租金平均為40元房屋空置率年平均為10%。（3同建筑物重置價格為萬元家具設備裝修重置價格為1500萬元日費用（人員工資、水電費、裝修、保潔等費用）平均每月為萬，房產(chǎn)稅每按建筑物重置價格的70%繳，其他費約為每月收入的。年資本化率。解）計算公式

V

a]r(1rn（）算年總收益年總收益3000060%777.60萬（）算年總費用①年家具裝修折舊費年家具裝修折舊費1500萬②年日常費用年日常費用20萬③年房產(chǎn)稅年房產(chǎn)稅70%1.2%萬元④年其他稅費年其他稅費777.60萬年總費用=①②③④=150+240+67.20+46.66=503.86（）算年凈收益年凈收=777.60-503.86=273.74萬（）算轉(zhuǎn)讓價格轉(zhuǎn)讓價格

19%(19%)

44

]2972.96萬元該房地產(chǎn)2001年月轉(zhuǎn)讓價格為萬。設一片荒地需估價。獲知該成片荒地的面積為平方公里，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償出讓可轉(zhuǎn)讓地面積的比例為附近地區(qū)與之位置相當?shù)牡匚逋ㄒ黄健笔斓貑蝺r為元m2將此成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等估計為每平方公里3億，開發(fā)期需要4年貸款年利率為20%，投資利潤率為20%當?shù)卣咭?guī)定土地轉(zhuǎn)讓中買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的，賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。解：設該成片荒地的總價為V。（）算該成片荒地開發(fā)完成后的總價值80%32元（）算開發(fā)成本和管理費用等的總額3億元（）算購買該成片荒地的稅費總額V

（）算投資利息總額(V20%)

4

12[(1

2

1.1275.28億（）算轉(zhuǎn)讓費總額3210%3.2億元（）算開發(fā)利潤總額(V0.05V0.212.4億元（）算該成片荒地的總價325.28)V0.05/2.3873.821元（）算該成片荒地的單價

95.53元

該成片荒地的總價為億元，單價為95.53元/。．某在建工程開工于001年3月1日用地總面積2000平米建容積率為5.1用為公寓土地使用年限為年從年月日計土地取得費用為樓面價每平方米1元，該公寓正常建設期為2年，建設費用為每平方米建筑面積元至2001年日已完成了主體封頂，已投入了建設費用的45%。估計該公寓按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為每平方米80元，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%出租期間運營費用率為。又知當?shù)刭徺I在建工程應繳納的稅費為購買價格的5%。試利用上資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于年日正常購買總價和按建筑面積折算的單價。假定資本化率為8%折現(xiàn)率為14%解