別墅調(diào)研報告

別墅調(diào)研報告別墅調(diào)研報告1

房地產(chǎn)奉化別墅工程投資分析報告

第一局部：工程分析

地塊規(guī)劃掌握指標(biāo)：

地理位置：工程位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規(guī)劃茗山路延長段，西、北、東北三面環(huán)山土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質(zhì)：居住用地

地塊現(xiàn)狀：山坡地，無建筑物，有農(nóng)田與植被掩蓋地塊周邊環(huán)境：

地塊四個方向的環(huán)境：

a、地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延長段與一食品廠

b、地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局

c、地塊西面：西面環(huán)山，有自然小河道

d、地塊北面：北面環(huán)山

環(huán)境狀況：

a、空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質(zhì)量存在肯定影響。

b、噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染

c、水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一自然小河道，總體水質(zhì)尚可。

d、土地：土地和土地周邊沒有任何污染。地塊交通條件

工程處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套

工程緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。

工程優(yōu)勢(strength)

●地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率工程

●地塊三面環(huán)山，為狹長谷地，景觀環(huán)境美麗，可利用性強

●地塊山水齊備，是抱負(fù)的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)

●地塊為凈地，地上無建筑物，可立刻進展開發(fā)

●地塊四周沒有高層建筑物，視野開闊工程劣勢（weakness）

●地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響

●地塊西面山坡上有一公安局的看管所，會對購房者產(chǎn)生肯定的心里影響

●工程周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施

●地塊緊靠的山坡上目前有局部墳?zāi)?，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響

工程時機(opportunity)

●茗山路的延長，使得工程的交通條件更加完善

●當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場上根本沒有與本工程別墅類產(chǎn)品競爭的樓盤，市場壓力較小

●羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于工程開發(fā)將會更有把握

●奉化經(jīng)濟進展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求

工程威逼(threaten)

●奉化本地居民比擬偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很劇烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場始終處在緩慢進展的階段

●奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本工程的銷售產(chǎn)生肯定的影響

●工程為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得工程客戶范圍受到很大的限制工程分析總結(jié)：

依據(jù)以上對工程自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與時機、威逼的評價后，可以得出，工程整體條件較好，環(huán)境美麗，市場時機巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的抱負(fù)開發(fā)地塊。

其次局部：奉化房地產(chǎn)市場分析

奉化市的房地產(chǎn)市場進展與寧波相比始終比擬緩慢，無論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進入奉化房地產(chǎn)市場，這也使得奉化房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。

但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢來看，奉化的房地產(chǎn)市場正在漸漸向好，進展速度也在不斷加快，各項指標(biāo)都在穩(wěn)步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對于自住需求的抑制，信任隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，轉(zhuǎn)變目前成交量不斷下滑的局面。

此外隨著奉化市政府出臺新的城市規(guī)劃，奉化將會迎來一個新的進展時期，這對于房地產(chǎn)市場來說也是一個新的機遇。對于奉化將來的房地產(chǎn)市場，前景還是非?？春玫摹?/p>

奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場受到沉重的打擊，市場始終萎靡不振，再加上市場需求量始終不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在20xx年就已經(jīng)開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。

別墅調(diào)研報告2

1、調(diào)查的目的

本次調(diào)查旨在通過肯定數(shù)量的調(diào)查問卷反應(yīng)的信息，對奧北高端收入人群的別墅購置行為及消費特點做出分析，得到具有科學(xué)依據(jù)的定量分析結(jié)果和精確參考結(jié)論，為二十一世紀(jì)不動產(chǎn)別墅市場決策供應(yīng)第一手參考資料。

2、調(diào)查的對象

（1）家庭年收入在20萬元以上；

（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購置意向的；

（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務(wù)車；

（4）演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著；

3、調(diào)查的內(nèi)容

（1）目標(biāo)客戶的初步購房規(guī)劃，包括價格、面積、戶型等需求；

（2）目標(biāo)客戶對別墅會所效勞及私人業(yè)務(wù)的需求程度；

（3）目標(biāo)客戶對別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)治理的需求程度；

（4）目標(biāo)客戶對別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求及運作品牌程度；

（5）目標(biāo)客戶個人信息及購房自審的程度；

（6）目標(biāo)客戶對購房的付款方式、工程配套、建筑風(fēng)格等；

4、調(diào)查的質(zhì)量掌握

由于需求別墅的目標(biāo)客戶為高端收入人群，數(shù)量比擬少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們打算選取奧北別墅片區(qū)及八達(dá)嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調(diào)查共獲得問卷325份，有效問卷214份。

調(diào)查結(jié)果顯示

1、對購置別墅的時間數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者中準(zhǔn)備一年以內(nèi)購置別墅的有12人，占4.86%；準(zhǔn)備在1—3年內(nèi)購置別墅的有76人，占36.09%；準(zhǔn)備在3—5年內(nèi)購置別墅的有126人，占59.05%；這在肯定程度上反映出在被訪的人群中相當(dāng)一局部人近期三五年內(nèi)都對奧北別墅產(chǎn)品存在著購置需求。

2、對選擇別墅的類型數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者準(zhǔn)備購置獨棟別墅的有114人，占53.37%；準(zhǔn)備購置雙拼別墅的有36人，占16.72%；準(zhǔn)備購置聯(lián)體別墅的有48人，占22.33%；準(zhǔn)備購置疊拼別墅的有16人，占7.58%。獨立別墅的購置意向共占53.37%，表達(dá)出這一特別人群對私密性的追求和對奧北別墅產(chǎn)品的期望。

3、對購置別墅的面積（單位：）數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者準(zhǔn)備購置建筑面積為200—300平方米的有54人，占24.47%；準(zhǔn)備購置300—400平方米的有69人，占32.18%；準(zhǔn)備購置400—500平方米的有51人，占22.68%；準(zhǔn)備購置500—600平方米的有22人，占11.28%；準(zhǔn)備購置600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目標(biāo)客戶購置奧北別墅后將其作為其次甚至第三居所（前期調(diào)查結(jié)果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

4、對購置別墅的風(fēng)格選項統(tǒng)計結(jié)果所占比例歐式風(fēng)格6931.61%中式風(fēng)格4922.25%現(xiàn)代風(fēng)格125.71%中式和現(xiàn)代結(jié)合3115.02%歐式與現(xiàn)代結(jié)合5325.41%合計214100%數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者中選擇歐式風(fēng)格的有69人，占31.61%；選擇中式風(fēng)格的有49人，占22.25%；選擇現(xiàn)代風(fēng)格的有12人，占5.71%；選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有53人，占25.41%；選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有31人，占15.02%?？傮w上以歐式所占比重較大，但與其他類型風(fēng)格相差人數(shù)不多，這反映出消費者對于建筑風(fēng)格需求的多樣化，也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅馬上熱銷。

5、對選擇別墅的單價（單位：元）數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者準(zhǔn)備選擇10000—15000元/的有71人，占33.08%；準(zhǔn)備選擇15000元/的有50人，占23.54%；準(zhǔn)備選擇25000元/的有56人，占26.7%；準(zhǔn)備選擇25000—30000元/有20人，占9.39%；準(zhǔn)備選擇30000元/，占7.42%。大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產(chǎn)品購置力的支撐。這在肯定程度上反映出奧北別墅市場已經(jīng)開頭了進一步的市場細(xì)分。

6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者能承受的總價區(qū)間為300—450萬元的有81人，占37.68%；能承受的總價區(qū)間為450—600萬元的有61人，占28.25%；能承受的總價區(qū)為600—800萬元的有32人，占16.09%；能承受的總價區(qū)間為800—1000萬元的有29人，占13.41%；能承受的總價區(qū)間1000萬元以上的有11人，占4.57%?？們r是劃分客戶群的最有效標(biāo)準(zhǔn)，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區(qū)低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對其次居所的溫馨考量。

各項統(tǒng)計結(jié)果分析（省略）

鑒于對消費者信息愛護、對參加者勞動愛護、對二十一世紀(jì)不動產(chǎn)學(xué)問產(chǎn)權(quán)愛護；局部調(diào)查結(jié)果未予共享。包括：目標(biāo)客戶對別墅物業(yè)治理要求的調(diào)查、目標(biāo)客戶對別墅會所效勞調(diào)查、目標(biāo)客戶對別墅安保系統(tǒng)調(diào)查、目標(biāo)客戶對別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求調(diào)查、目標(biāo)客戶個人信息及購房自審信息等。

秀美活力的漢中哺育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的才智與得意，這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務(wù)，擁有經(jīng)紀(jì)圈內(nèi)眾多資源，獨享二十一世紀(jì)不動產(chǎn)全球品牌，承受您的托付讓您真正體驗省時，省力，省心。

別墅調(diào)研報告3

由于本次調(diào)研對象的特別，可供我們選擇的本就寥寥無幾，加之其他客觀緣由，也就沒有什么選擇的余地了。在我的家鄉(xiāng)，所建的別墅都是以盈利為目的的經(jīng)濟型別墅，通常都是做成坡屋頂?shù)臍W式風(fēng)格的聯(lián)排別墅，沒有什么新奇和特殊的地方。而在合肥，別墅屬于較為高檔的生活場所，一般人難以進入并拍照，我們只能看到別墅的立面造型，不好做較為深層次的調(diào)研。實地調(diào)研缺乏資源，我于是選擇了密斯：范斯沃斯住宅作為本次調(diào)研的對象，并在網(wǎng)上收集整理了一些資料。

密斯：范斯沃斯住宅——“看得見風(fēng)景的房間”

范斯沃斯住宅是密斯1945年為美國單身女醫(yī)師范斯沃斯設(shè)計的一棟住宅，1950年落成。住宅坐落在帕拉諾南部的?？怂购佑野?，房子四周是一片平坦的牧野，夾雜著叢生茂盛的樹林。與其他不同的是，范斯沃斯住宅以大片的玻璃取代了阻隔視線的墻面，成為名副其實的“看的見風(fēng)景的房間”。

范斯沃斯住宅造型類似于一個架空的四邊透亮的盒子，建筑外觀也簡潔明凈，高雅別致。袒露于外部的鋼構(gòu)造均被漆成白色，與四周

的樹木草坪相映成趣。由于玻璃墻面的全透亮感，

建筑視野開闊，空間構(gòu)成與四周風(fēng)景環(huán)境一氣呵成。

而對于別墅的功能劃分和空間導(dǎo)向問題而言：由于別墅的.四周是用了大量的玻璃鋪展而成，為了使觀景效果更好，在四周沒有用墻體進展隔斷，在內(nèi)部也僅僅是圍合了一塊空間作為更衣和洗浴而用，整體顯得特別開闊。而這塊圍合的空間也正好作為空間的導(dǎo)向。

雖然整個別墅只有一層，但還是有凹凸錯落、主次清楚。整個別墅的主體高、體量大，而在平臺處較為低矮且體量小。

在我們學(xué)生時代供我們發(fā)揮的空間還是很大的，待我們走上工作崗位，沒有多少人可以根據(jù)自己的想法做自己向要的建筑，或許到時候我們不得不也做那些很群眾化的建筑，所以我們應(yīng)當(dāng)很珍惜學(xué)生時代的日子，在這段時間內(nèi)，盡情發(fā)揮自己的制造力。

別墅調(diào)研報告4

一、調(diào)查的目的。

本次調(diào)查旨在通過肯定數(shù)量的調(diào)查問卷反應(yīng)的信息，對奧北高端收入人群的別墅購置行為及消費特點做出分析，得到具有科學(xué)依據(jù)的定量分析結(jié)果和精確參考結(jié)論，為二十一世紀(jì)不動產(chǎn)別墅市場決策供應(yīng)第一手參考資料。

二、調(diào)查的對象。

1、家庭年收入在20萬元以上。

2、對奧北別墅感興趣的，有初步購置意向的。

3、擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務(wù)車。

4、演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著。

三、調(diào)查的內(nèi)容。

1、目標(biāo)客戶的初步購房規(guī)劃，包括價格、面積、戶型等需求。

2、目標(biāo)客戶對別墅會所效勞及私人業(yè)務(wù)的需求程度。

3、目標(biāo)客戶對別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)治理的需求程度。

4、目標(biāo)客戶對別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求及運作品牌程度。

5、目標(biāo)客戶個人信息及購房自審的程度。

6目標(biāo)客戶對購房的付款方式、工程配套、建筑風(fēng)格等。

四、調(diào)查的質(zhì)量掌握。

由于需求別墅的目標(biāo)客戶為高端收入人群，數(shù)量比擬少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們打算選取奧北別墅片區(qū)及八達(dá)嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調(diào)查共獲得問卷xx份，有效問卷xx份。

五、調(diào)查結(jié)果顯示。

1、對購置別墅的時間。

被訪問者中準(zhǔn)備一年以內(nèi)購置別墅的有xx人，占xx%。

（1）準(zhǔn)備在1——3年內(nèi)購置別墅的有xx人，占xx%。

（2）準(zhǔn)備在3——5年內(nèi)購置別墅的有xx人，占xx%。

這在肯定程度上反映出在被訪的人群中相當(dāng)一局部人近期三五年內(nèi)都對奧北別墅產(chǎn)品存在著購置需求。

2、對選擇別墅的類型。

被訪問者準(zhǔn)備購置獨棟別墅的有xx人，占xx%。

（1）準(zhǔn)備購置雙拼別墅的有xx人，占xx%。

（2）準(zhǔn)備購置聯(lián)體別墅的有xx人，占xx%。

（3）準(zhǔn)備購置疊拼別墅的有xx人，占xx%。

（4）獨立別墅的購置意向共占xx%。

表達(dá)出這一特別人群對私密性的追求和對奧北別墅產(chǎn)品的期望。

3、對購置別墅的面積（單位：㎡）。

被訪問者準(zhǔn)備購置建筑面積為200——300平方米的有xx人，占xx%。

（1）準(zhǔn)備購置300——400平方米的有xx人，占xx%。

（2）準(zhǔn)備購置400——500平方米的有xx人，占xx%。準(zhǔn)備購置500——600平方米的有xx人，占xx%。

（3）準(zhǔn)備購置600平方米以上的有xx人，占xx%。由

于目標(biāo)客戶購置奧北別墅后將其作為其次甚至第三居所（前期調(diào)查結(jié)果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

4、對購置別墅的風(fēng)格選項統(tǒng)計。

（1）歐式風(fēng)格xx%。

（2）中式風(fēng)格xx%。

（3）現(xiàn)代風(fēng)格xx%。

（4）中式和現(xiàn)代結(jié)合xx%。

（5）歐式與現(xiàn)代結(jié)合xx%。

合計xx%，被訪問者中選擇歐式風(fēng)格的有xx人，占xx%。

（1）選擇中式風(fēng)格的有xx人，占xx%。選擇現(xiàn)代風(fēng)格的有xx人，占xx%。

（2）選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有xx人，占xx%。

（3）選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有xx人，占xx%。

總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風(fēng)格相差人數(shù)不多，這反映出消費者對于建筑風(fēng)格需求的多樣化，也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅馬上熱銷。

5、對選擇別墅的單價（單位：元）。

被訪問者準(zhǔn)備選擇10000——15000元/㎡的有xx人，占xx%。

（1）準(zhǔn)備選擇15000——20230元/㎡的有xx人，占xx%。

（2）準(zhǔn)備選擇20230—