某年天津綠洲灣8號營銷推廣思路

某年天津綠洲灣8號營銷推廣思路銷售量解析及任務初步分解

銷售量解析175套疊拼:80套合院:95套轉換率20:1來訪量：1600組來訪量：1900組總來訪量3500組90套今年年底自定目標總來訪量:1800組樓盤名稱產(chǎn)品面積套數(shù)總成交套數(shù)總銷售金額總銷售面積項目成交均價首創(chuàng)國際半島類獨棟395-545106614997401.871625.039229.00聯(lián)排226-3029074144633584.9017640.638198.89龍灣城聯(lián)排245-29310263151434923.6416040.659440.70洋房77-141450413326124696.6146205.327058.16高層68-11516501343786234889.83131158.715994.53田納溪湖獨棟196-255210148236203767.8733596.647030.58翠金湖美墅獨棟530-1800143

聯(lián)排224-3121243883882253.0510476.738006.53恒大山水城雙拼242-336206201349693416.6941315.628463.95高層92-170673362211719433.7940846.985183.23頤湖莊園雙拼195-280288

聯(lián)排260-400148

卓達三溪塘獨棟340-6002501641154930.865266.667814.24洋房157-1896463730794880.626231.194942.05

武清別墅市場監(jiān)測樓盤名稱產(chǎn)品面積套數(shù)上周成交套數(shù)上周銷售金額上周銷售面積上周成交均價首創(chuàng)國際半島類獨棟395-545106

聯(lián)排226-30290

龍灣城聯(lián)排245-293102

洋房77-14145031952832.941273.857131.031372高層68-11516507238369285.76484.575917.013109田納溪湖獨棟196-255210

翠金湖美墅獨棟530-1800143

聯(lián)排224-312124

恒大山水城雙拼242-336206

高層92-17067341940348.102451.594296.702987頤湖莊園雙拼195-280288

聯(lián)排260-400148

卓達三溪塘獨棟340-600250

洋房157-18964621277452.495293.334355.001175上周別墅成交總數(shù)上周高層成交總數(shù)上周洋房成交總數(shù)0765本月別墅成交總數(shù)本月高層成交總數(shù)本月洋房成交總數(shù)813016上周武清區(qū)域別墅市場0成交,洋房成交5套,本月整個區(qū)域別墅總數(shù)為8套,洋房成交總數(shù)為16套。首先我們按本月總來訪比絕對化.每月總量固定化.

市場情況小結別墅8套區(qū)域來訪16套洋房160組320組至今年年底(8個月)1280組2560組可能到我們項目只為50%洋房客戶只有1/3能買起疊拼400組640組預測至今年年底來訪量最多1000組90套應到訪量:1800組預測到訪量:1000組矛盾:800組分析:預測實際到訪量是在今年總體房地產(chǎn)市場狀態(tài)不變的情況下,且每月來訪量保持穩(wěn)定,但對于別墅市場項目,11月\12月其來訪量肯定不足,即按照目前80套任務,我們預測按照常規(guī)營銷推盤思路其來訪量會有1倍左右差距,從而導致成交不足.我們怎么辦?項目營銷推廣思路

總原則標桿形象定義綠洲灣8號泗村店區(qū)域最具品質別墅標桿樓盤定義泗村店區(qū)域新都市生活品質價值針對京津以客戶為導向營銷營銷方式從粗放型向精細化從分蛋糕到做蛋糕精細營銷堅持兩條腿走路首先:實現(xiàn)項目的成功銷售，最大化降低風險,其次：贏得市場口碑，奠定高品質的低密度項目形象,為項目二期及以后項目創(chuàng)造項目口碑和溢價空間.

總戰(zhàn)略立足武清主攻京津推廣前置,硬件前置客群針對工程節(jié)點與推售實效搭配第一步，武清揚名，以武清最純正別墅群，打開知名度，引起口傳！第二步，市場立名，大眾媒體廣域傳播，盛勢開盤；第三步，圈層立名，針對目標消費群體，引入標桿客戶，通過高端媒介和小型活動的方式進行小眾傳播，主攻圈層，各個擊破；第四步，提升價值感，吸引投資客，促進老帶新。

傳播步驟不同物業(yè)差異化營銷推售

推售戰(zhàn)術一

建議分4次進行組團推售1.每次開盤戶型盡量戶型齊全,可滿足客戶差異性要求2.可根據(jù)開盤前積客情況，控制放盤3.節(jié)奏感明顯,便于價格控制首次主推房源為①組團

1\合院產(chǎn)品四合院和雙拼均有,且北入戶和南入戶合院產(chǎn)品均有,產(chǎn)品比較豐富,客戶選擇性多.2\合院位置上屬于較好位置與相對較差位置同時擁有,有利于價格擠壓.3\疊拼產(chǎn)品是一期較差區(qū)域,利于與合院形成價格擠壓.4\疊拼產(chǎn)品南入戶與北入戶產(chǎn)品均有,產(chǎn)品比較豐富5\此次推盤可探知不同客戶的接受價位基礎.

推售戰(zhàn)術一

在①去化70%左右加推②，疊拼和合院可根據(jù)自身去化量分別加推。②推出產(chǎn)品亦是產(chǎn)品豐富,價格擠壓空間大,客戶選擇余地多

在①②總數(shù)至80%以上加推③④

推售戰(zhàn)術一利用項目工程節(jié)點進行節(jié)點是推售，不斷以新聞點和工程節(jié)點邀約,集中去化產(chǎn)品.

樣板區(qū)工程進度節(jié)點式推售新售樓處完成樣板間完成樣板區(qū)景觀完成樣板區(qū)休閑設施完成5月初5月20日6月初6月底

推售戰(zhàn)術二

清晰形象轟動效應持續(xù)傳播現(xiàn)場為王1\清晰形象區(qū)域標桿形象,突出項目品質2\轟動效應項目推廣不鳴則以。一鳴驚人，引起市場反映3\持續(xù)傳播項目傳播需具有連貫性4\現(xiàn)場為王做足顧客體驗，路線標準化

推售戰(zhàn)術三項目營銷工作初排及5-6月營銷工作安排推廣渠道工程進度5月品牌孵化期二期蓄水品牌鞏固售樓處呈現(xiàn)5.16月樣板區(qū)呈現(xiàn)樣板間呈現(xiàn)6.1收納定金5.207月8月9月10月11月12月6月中旬樣板呈現(xiàn)6月中旬游藝區(qū)呈現(xiàn),樣板區(qū)完全呈現(xiàn)品牌塑造品牌樹立短信群發(fā)戶外電開短信群發(fā)戶外廣播網(wǎng)絡巡展電開短信群發(fā)戶外廣播網(wǎng)絡巡展電開活動活動戶外網(wǎng)絡網(wǎng)絡活動電開活動短信

推廣節(jié)點鋪排第一階段推廣時間：5月初——6月9日推廣策略：試水武清漸進北京5月初進行項目初步接觸市場，主要營銷動作為：

1、前期1000組客戶電開約客，初探來訪數(shù)量；

2、利用項目周邊客戶資源進行電開邀約；

3、大面積短信覆蓋武清區(qū)域，使武清人人皆知，做好口碑傳播；

4、建議開放時間為5月26日;5、5月中旬左右根據(jù)來訪及市場情況進行階段性京津推廣.5月7日5月10日5月15日5月20日5月底6月9日戶外項目現(xiàn)場推廣通路咖啡廳配套樣板間宣傳欄戶型圖/項目手冊/產(chǎn)品模型/DM單/手提袋/紙杯等項目已有戶外每周三、四、五，每天10萬條暖場活動巡展地點的巡展售樓處短信群發(fā)活動電開樣板間現(xiàn)場物料準備巡展樣板區(qū)指示持續(xù)電開，500組/天類別樣板區(qū)區(qū)域沙盤、五證展板門頭、LOGO墻等兒童游藝區(qū)產(chǎn)品展示區(qū)綠化樣板區(qū)圍擋樣板間配飾、綠化暖場活動5月1日5月10日5月15日5月20日5月26日6月2日戶外投放時間：5月份

投放內(nèi)容：導示系統(tǒng)、產(chǎn)品形象

投放區(qū)域：原有戶外區(qū)域

投放方式：高速路上主打項目形象；

高速路口及區(qū)域內(nèi)設立導示系統(tǒng)（道旗，戶外指示）戶外廣告短信群發(fā)區(qū)域武清北京內(nèi)容形象、項目品質、售樓處開放時間5月——6月每周周三、周四、周五方式上午8:00——9:00、下午13:00——14:00數(shù)量每天10萬條，共180萬條1、資源尋找：

1）甲方配合購買部分競品項目客戶資源，例如：首創(chuàng)國際半島、龍灣城、恒大山水城、田納溪湖、翠金湖美墅等；

2）財富自有北京高端客戶資源。

2、電開內(nèi)容：售樓處開放，介紹項目信息（品質、價格、配套等）

3、電開時間：5月7日后

4、電開方式：由置業(yè)顧問輪流電開，每天不少于500組，積累有效客戶；電開拓客活動推廣1、根據(jù)售樓處及樣板間打造節(jié)點組織客戶活動；

2、根據(jù)六月一日兒童節(jié)組織兒童活動；

3、根據(jù)推廣進度提前組織6月-7月活動；活動主題：“優(yōu)雅高貴的葡萄酒文化”活動活動時間：周末（5月26日）活動內(nèi)容：聯(lián)合鹿躍酒莊，邀請知名學者舉辦論壇，講述西方葡萄酒文化的歷史淵源、形式原因，以及葡萄酒對西方國家文化和家庭生活的影響；邀請客戶一起來品嘗知名葡萄酒產(chǎn)品，學習如何鑒別葡萄酒的好壞，以及西方酒文化的歷史；贈送客戶關于葡萄酒的紀念品或書籍；邀約對象：目標客戶（20組左右/次）活動地點：項目現(xiàn)場售樓處活動預算：1萬元/次活動主題：“兒童娛樂夏令營”主題活動活動時間：周末（6月2日）活動內(nèi)容：組織客戶帶孩子到項目游玩；親子活動游戲；頒發(fā)獲勝獎品及參與紀念獎品；邀約對象：目標客戶（20組左右）活動地點：項目現(xiàn)場活動預算：1萬元第二階段推廣時間：6月9日——8月31日推廣策略：京津發(fā)力持續(xù)強銷類別渠道通路各高速戶外及導示每周周六、日截流商場、寫字樓短信群發(fā)活動戶外巡展6月下旬開盤活動及每周一次暖場活動2012年6月9日2012年7月2012年8月每周三、四、五，每天10萬條廣播103.9KHZ等電臺電開持續(xù)電開，300組/天第三階段推廣時間：9月初——11月底推廣策略：全線造勢保證輝煌類別渠道通路北京東部城區(qū)樓梯、落地燈箱、寫字樓樓內(nèi)廣告每周六、日截流商場、寫字樓短信群發(fā)活動戶外巡展系列文化主題活動+暖場活動2012年9月2012年10月2012年11