DB44T 887-2011住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

備案號：31351-2011住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范2011-07-14發(fā)布2011-10-01實施前言 I 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 14基本服務(wù) 15建筑物共用部位的維護和管理 46建筑物共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理 7物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理 8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護 本規(guī)范由廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、廣州市海本規(guī)范起草單位：廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、廣州海運集團物業(yè)發(fā)展有限公司、廣州海運住宅小住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范224小時16小時10小時合理時間內(nèi)處理完畢，或在與業(yè)戶約定的時間內(nèi)處理和答復(fù)。一般信息處理完畢時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)有報修記錄、回訪記錄、返修分析及處理記錄：急修到達現(xiàn)場處理時間半小時內(nèi)一小時內(nèi)一小時內(nèi)日常維修修復(fù)時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)日常維修急修及時率回訪率每月一次每2月一次每季一次3一級責(zé)任性投訴到場處理時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)建筑物共用部位和共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀需要，每年一次制定半年一次向業(yè)戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)意見征詢表；征詢面為業(yè)戶總戶數(shù)的10%以上；征詢表中選擇范每半年召開一次物業(yè)管理服務(wù)情況通報會議，向業(yè)主委員會通報工作情況，聽取意見和建議。建立完善的服務(wù)資料檔案，包括物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建建立完整的業(yè)(用)戶資料檔案，使用計算機手段管理。資料應(yīng)包括業(yè)戶的嚴格遵守業(yè)戶資料保密規(guī)定，不得將資料提供給無關(guān)人員；未經(jīng)業(yè)戶許可，4日常維修修復(fù)時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)管理問題恢復(fù)時間2個工作日內(nèi)2.5個工作日內(nèi)3個工作日內(nèi)5就業(yè)戶的裝修方案實施登記管理，合理時間內(nèi)對裝修方案作出書面答復(fù)，并項；與裝修人、裝修企業(yè)簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》;定期對裝修現(xiàn)場進行檢查，并對裝修工程中發(fā)現(xiàn)的違章行為及時勸阻和制止，制止無效應(yīng)于一個工作日內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門；裝修結(jié)束后應(yīng)及時進行查驗；查驗合格兩個月后進行復(fù)檢。裝修方案登記答復(fù)時間2個工作日內(nèi)2.5個工作日內(nèi)3個工作日內(nèi)1天1次裝修結(jié)束查驗時間2個工作日內(nèi)3個工作日內(nèi)4個工作日內(nèi)對違反規(guī)劃亂搭亂建和擅自改變房屋用途的行為應(yīng)于一個工作日內(nèi)以書面通知勸空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽臺封閉須符合政府的有關(guān)要求，違反規(guī)面通知勸阻和制止，制止無效應(yīng)于兩個工作日內(nèi)報告業(yè)制定戶外設(shè)置物(招牌、廣告牌、霓虹燈等)管理辦法；未經(jīng)有關(guān)政府部門批準和業(yè)主委員會同意水泵房門有明顯警示標志，泵房懸掛管理規(guī)定、操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案6生活水泵(含電動機)7服務(wù)等級一級、二級實施日檢，服務(wù)等級三級實施周檢，內(nèi)容包括：檢查水池人服務(wù)等級一級、二級實施季度保養(yǎng)，服務(wù)等級三級實施半年保養(yǎng)檢查低水位限制浮球、進水閘閥、排水閥、溢流口，閥桿加油；解體檢查進水液壓年度保養(yǎng)：完成季度(半年)保養(yǎng)內(nèi)容；檢查測量水位控制浮球絕緣；檢查進水手動閘閥；管道除計劃性的市政停水情況，管理處應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停水通知并采取相應(yīng)蓄況，接報后應(yīng)及時到場處理，視需要以口頭或書面形式告知業(yè)戶。故障停水到場處理時間15分鐘內(nèi)20分鐘內(nèi)30分鐘內(nèi)出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報后應(yīng)及時到場處理。故障停水到場處理時間15分鐘內(nèi)20分鐘內(nèi)30分鐘內(nèi)建立完整的排污設(shè)施設(shè)備資料檔案，繪制設(shè)施設(shè)備及管網(wǎng)的平面圖；設(shè)施設(shè)備標識規(guī)范齊全，閥門周檢：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機工作電流、接觸器。指示燈、開關(guān)；清潔控制箱內(nèi)外；檢查繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球年度保養(yǎng)：完成季度(半年度)保養(yǎng)內(nèi)容。拆檢止回閥；檢查熱過載繼電器整定值；檢查繼電器、接觸器活動機構(gòu)，測量線圈線路絕緣；檢查機械連接情況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆；潛水泵解體清潔，檢查軸承；測量8一級1天1次1周1次出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，應(yīng)及時到場處理。故障停水到場處理時間15分鐘內(nèi)20分鐘內(nèi)30分鐘內(nèi)9嚴禁帶電作業(yè)；高低壓配電柜停電或部分停電作業(yè)時，須填寫電氣工作票、作票要求作業(yè)，高壓器螺絲緊固、清潔表面，在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“禁高壓隔離開關(guān)時操作人員須穿戴絕緣鞋、絕緣手套、站在絕緣墊上；絕年度保養(yǎng)：清掃瓷套管和外殼，檢查外殼、墊片、瓷套管應(yīng)無破裂、放電痕電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破裂的應(yīng)進行更換；檢查油位是否正常，油標指示一般應(yīng)在1/4~3/4處。如有漏油現(xiàn)象，應(yīng)更換膠墊；檢查干燥劑吸濕器中的硅膠，如硅膠已由淺藍子、接地螺絲、連接線、母排、配套設(shè)施及機臺各螺栓等；用2500V搖表測量絕緣電阻。并與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻不應(yīng)低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%,若不合格應(yīng)及時上報處理。年度保養(yǎng)：清掃瓷套管和母線接觸面、變壓器外殼及其他配套設(shè)施，檢查消運行情況，轉(zhuǎn)動無異物卡阻和運行無噪音；重新緊固引線端子、接地螺絲、連接線機臺各螺栓等；用2500V搖表測量絕緣電阻。并與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻不應(yīng)低于出廠原始數(shù)據(jù)的70%,若不合格應(yīng)及時上報處理；檢查變壓器溫度報警器各設(shè)置參數(shù)、信號輸出動作試驗是否日檢：每班至少一次檢查并記錄低壓配電設(shè)備運行參數(shù)。檢查開關(guān)、指示服務(wù)等級一級實施月度保養(yǎng)，服務(wù)等級二級實施雙月度保養(yǎng)，服務(wù)等級三級實括：清潔柜面、儀表、指示燈，檢查控制回路的接線情況；電容補償情況；清洗絕年度保養(yǎng)：完成月度(雙月度、季度)保養(yǎng)內(nèi)容；檢查、清潔各抽出式主開關(guān)、滅弧罩和滅弧柵、動觸頭、靜觸頭，檢查接線螺絲和固定螺絲狀況；測量抽屜、主開關(guān)、接觸器等線排的絕緣；檢查配電柜各電纜和控制線路固定螺絲；檢查并清潔補償電容器、避雷器瓷發(fā)電機房門有明顯警示標志，懸掛管理規(guī)定、操作規(guī)一級一級故障停電到場處理時間15分鐘內(nèi)20分鐘內(nèi)30分鐘內(nèi)一級電梯機房清掃頻次動發(fā)電機，恢復(fù)電梯運行。視需要以口頭或書面形式告知業(yè)戶。電梯故障停電到場處理時間5分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)電梯困人到場處理時間5分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)地震時電梯應(yīng)急處理時間5分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)水浸電梯應(yīng)急處理時間5分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)10分鐘內(nèi)機傳動齒輪箱；對水系統(tǒng)進行化學(xué)分析、清洗(包括對蒸發(fā)器、冷凝器通泡清洗);檢查冷劑存量，清洗冷劑過濾器，檢查、清潔控制箱內(nèi)部器件、連接線，檢查、清潔電機啟動器及線路年度保養(yǎng)：完成月度(雙月度、季度)保養(yǎng)內(nèi)容。對配電柜、主開關(guān)進行清潔檢查。檢查各抽出式主開關(guān)、抽屜，檢查清潔外觀油污、灰塵、異物等；檢查滅弧罩和滅弧柵；檢查母排連接并測量配電柜絕緣；檢查、測量各輸出電纜、密封母線排的絕緣；檢查配年度保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查清潔主開關(guān)、接觸及觸點，滅弧罩和滅弧柵，檢查機械連接情況，檢查所有電纜、電線(包括地線)連接情況，檢查測量日檢：每班至少一次檢查并記錄空調(diào)水泵控制箱運行參數(shù)年度保養(yǎng)：完成月度(季度、半年度)保養(yǎng)內(nèi)容。清潔、檢查控制箱，拆檢接觸器觸頭、滅弧罩和滅弧柵；檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查接觸器、繼電器的活內(nèi)導(dǎo)線(包括地線)連接情況，檢查緊固螺絲，理順線路，檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，服務(wù)等級一級實施周檢，服務(wù)等級二級實施雙周檢查，服務(wù)等級三級實施雙月度檢查服務(wù)等級一級實施月度保養(yǎng)，服務(wù)等級二級實施季度保養(yǎng)，服務(wù)等級三級實施括：檢查進出口閥、安全閥、轉(zhuǎn)換開關(guān)；清潔控制箱表面、泵體、閥門、壓力表；年度保養(yǎng)：完成月度(季度、半年度)保養(yǎng)內(nèi)容；檢查繼電器整定值；檢查接觸器、繼電器活動機構(gòu)；檢查機械連接狀況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接狀況；檢查滅弧罩和滅弧柵；檢查消防水泵、噴淋水泵、恒壓泵(含電動機)服務(wù)等級一級實施月度保養(yǎng)，服務(wù)等級二級實施雙月度保養(yǎng)，服務(wù)等級三級實半年度保養(yǎng)：完成月度(雙月度、季度)保養(yǎng)內(nèi)容；檢查水泵和電機軸承的潤滑狀況并加油；檢查年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容；檢查水泵、電機固定狀況；檢查聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠；抽檢樓層噴淋管水流開關(guān)和報警功能；檢查清潔水管壓力表；檢查消火栓半年度保養(yǎng)：完成月度(雙月度)保養(yǎng)內(nèi)容。檢查清潔消防管井；檢查管道表面及接頭，螺絲緊固；年度保養(yǎng)：完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容。全面檢查管路閥門，銹蝕部分除銹補漆；防火卷簾(含電動機、控制箱)服務(wù)等級一級實施月度保養(yǎng)，服務(wù)等級二級實施雙月度保養(yǎng)，服務(wù)等級三級實括：檢查清潔箱面、儀表、指示燈、開關(guān)；手動試驗卷簾動作；檢查電機；消防中年度保養(yǎng)：完成月度(雙月度、季度)保養(yǎng)內(nèi)容。檢查清潔電路板；檢查熱過載繼電器整定值；檢查接觸器、繼電器活動機構(gòu)；檢查機械連接狀況；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接線路絕緣；檢查控制箱密封狀況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆；檢查電機軸承括：檢查清潔指示燈；抽檢指示燈充放電功能(每次查5%)。年度保養(yǎng)：完成月度(雙月度、季度)保養(yǎng)內(nèi)容。檢查管道暢通情況(可用壓縮空氣吹通);檢測6.6.6消防(治安)監(jiān)控室按物業(yè)服務(wù)企業(yè)總?cè)藬?shù)的一定比例組建志愿消防隊；每季度組織一次以上的消一級志愿消防隊占企業(yè)總?cè)藬?shù)比例新職工上崗前消防宣傳教育應(yīng)達到一定比率，并有記錄；單位消防安全責(zé)任格證，重點工種人員每年接受消防培訓(xùn)不少于兩次，并持消防培訓(xùn)合格證上崗。單并迅速判斷應(yīng)否報警；盡可能切斷電源或氣源、疏導(dǎo)人員、禁用電梯，接一級二級332433422地被修剪碎草清除時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)每年定期施肥、修剪；進行病蟲害防治；有一定保存率；做好定期保潔；修剪碎草及時清除。一級332864422草坪修剪碎草清除時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)每年定期施肥、修剪；進行病蟲害防治；有一定保存率；做好定期保潔；修剪碎草及時清除。一級二級422草本花卉修剪碎草清除時間1個工作日內(nèi)1.5個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)一級二級642322211臺風(fēng)后對傾斜或倒伏的喬木進行扶正或補種時間3天內(nèi)4天內(nèi)5天內(nèi)每年定期松土、施肥、修剪；進行病蟲害防治；有一定保存率。一級二級43243282642人工湖、噴水池定期打撈雜物；水池定期進行清潔。二級噴水池打撈雜物頻次如有路面塌陷、違章占用或其他危及公共安全的異常情況，應(yīng)及時處理。一級異常情況的處理時間1個工作日內(nèi)2個工作日內(nèi)3個工作日內(nèi)二級一級小區(qū)內(nèi)道路設(shè)置果皮箱距離對特定地點作重點保潔。路面保潔時間下午14:00-17:30下午14:00-17:00一級二級潔；樓梯間踢腳線每周清潔一次，整潔；無積塵、污漬。一級一級定期清掃；每周清理下水道口一次。電子防盜門、信報箱、消防箱、垃圾收集箱內(nèi)外側(cè)表面光潔、無殘留物、無異味。果皮箱每天清洗一次，清桶、樓層用小垃圾桶定期清洗。運輸用手推車半年翻新油漆一次。容器和工具保持一定完好率。一級二級8647.3.12健身(娛樂)設(shè)施