合肥濱湖時代廣場寫字樓及商業(yè)市場調(diào)研報告

合肥市濱湖時代廣場寫字樓及商業(yè)市場調(diào)查報告一、調(diào)查目的本次調(diào)查主要圍繞合肥市濱湖時代廣場寫字樓及商業(yè)市場綻開,通過對寫字樓和商業(yè)市場的銷售和價格狀況進行調(diào)查分析,通過此可以了街合肥市寫字樓和商業(yè)市場的發(fā)展狀況.二、調(diào)查時間本次調(diào)查的時間為從2011年10月26日到三、調(diào)查對象寫字樓和商業(yè)市場四、調(diào)查方法本次采納事后調(diào)查的方法，并參考網(wǎng)上的資料。五、調(diào)查步驟1、打算相關資料2、對寫字樓和商業(yè)市場的回顧3、對其銷售、價格等綻開調(diào)查4、并對重點工程進行重點調(diào)查六、調(diào)查內(nèi)容如下：第一部分：合肥市寫字樓市場2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中，用于辦公項目開發(fā)的投資額為39.33億元，用于商業(yè)項目開發(fā)的投資額為63.53億元。2011年合肥市非住宅類商品房累計完成施工面積為935.1萬平方米，竣工面積為238.37萬平方米，批準預售面積為182.61萬平方米，到2011年底，非住宅可售面積為348.69萬平方米。2011年全市辦公樓項目新開工面積為93.21萬平方米，商業(yè)用房項目新開工面積為139.97萬平方米。2011年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（人民幣）住宅項目開發(fā)投資額辦公項目開發(fā)投資額商業(yè)項目開發(fā)投資額432.78億元39.33億元63.53億元2011年合肥市非住宅類商品房面積累計完成施工面積竣工面積批準預售面積可售面積935.1萬238.37萬182.61萬348.69萬2011年合肥市新開工面積商品住宅項目辦公樓項目商業(yè)用房項目1506.19萬平方米93.21萬平方米139.97萬平方米合肥市寫字樓市場區(qū)域分布圖新站版塊新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊三孝口版塊政務區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊一、合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程第一階段：80年頭～90年頭中期寫字樓項目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈其次階段：90年頭中期～2001年寫字樓項目：盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心第三階段：2002年～2008年寫字樓項目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財寶廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務中心、美地陽光大廈、測繪大廈合肥經(jīng)濟發(fā)展狀況:高速發(fā)展第四階段：2008年～如今寫字樓項目：IFC安徽國際金融廣場、恒盛壩上街寫字樓項目合肥經(jīng)濟發(fā)展狀況:飛速發(fā)展二、合肥市寫字樓重點樓盤銷售狀況項目名稱總建面開盤時間已推已售銷售率年去化量潛在銷售面積均價單層面積（㎡）安徽國際金融中心29.4萬4萬1.2萬30%2萬㎡9.8萬㎡120002080鼎鑫BOSS中心3.8萬3.8萬1萬34%1.5萬㎡2.8萬㎡61001200蔚藍商務港8.2萬8.2萬6.9萬84%3萬㎡1.3萬100001760新天地國際廣場4萬4萬1萬23%1萬㎡3萬㎡80001800金鼎國際廣場5.5萬5.5萬5.2萬94%2.6萬㎡0.3萬90002100置地匯豐廣場4.6萬4.6萬3.3萬71%1.6萬㎡1.3萬㎡64002000綠地贏海25萬2.7萬2.4萬88%0.8萬㎡23萬㎡85001500華僑廣場2.3萬——————————————1300萬達廣場8.8萬8.8萬3.9萬44%4萬4.9萬㎡120002200綠地藍海9萬07.88.3萬7.3萬87%2.4萬㎡0.9萬㎡85001500拓基城市廣場8萬8萬1.4萬17%0.7萬㎡6.6萬㎡68001200備注：1、濱湖世紀城項目寫字樓目前依據(jù)公寓的形式對外出售，對于寫字樓及公寓產(chǎn)品界定比較模糊，后面?zhèn)€案部分做具體闡述。2、最高銷售量3萬平米/年，最底銷售量0.7萬平米/年。三、合肥市寫字樓市場供求狀況分析1、合肥市2002-2006年寫字樓市場供應量及增長率合肥寫字樓市場2002年起先啟動，供應增呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，年度總供應量在2004年達到峰值，2004年以后走向平穩(wěn)。合肥市寫字樓市的增長率在2003年達到高峰，2004年之后增長走向平緩。2、合肥市2002-2006年寫字樓供應及銷售狀況分析從歷年合肥市寫字樓市場銷售率上可以看出，自2005年起先，合肥市寫字樓的銷售率起先下滑；歷年合肥市寫字樓的供應量反映出，2005年以后合肥市的寫字樓市場供應量出現(xiàn)負增長；依據(jù)歷年來合肥市寫字樓的供需可以得出，合肥市目前的寫字樓市場處于供大于求的狀態(tài)。3、合肥市2002-2006年寫字樓市場銷售價格分析歷年合肥市寫字樓銷售價格走勢圖顯示：合肥市寫字樓價格上漲平穩(wěn)；2002-2006年合肥市寫字樓的年平均價格增長幅度為13%價格增長幅度下降，但在2006年略有回升；合肥寫字樓/住宅平均價格比為14低于全國平均的15平均水平，可知合肥市寫字樓在價格上具備較大的上升空間。4、合肥市2002-2006年寫字樓市場租賃狀況分析歷年合肥市寫字樓租賃數(shù)據(jù)顯示，合肥市寫字樓的租賃率較高，達90%以上；受合肥市寫字樓市供應的影響，合肥市寫字樓市場的租賃量在2004年后出現(xiàn)下滑。5、合肥市2002-2006年寫字樓市場租金走勢分析歷年來合肥市寫字樓租賃市場的租金呈現(xiàn)平滑上升走勢；2002-2006年合肥市寫字樓市場的年租金增長率在10%以上，與年度售價增長率曲線基本，這一數(shù)據(jù)顯示出合肥市寫字樓市場健康發(fā)展的態(tài)勢。其次部分：合肥市商業(yè)市場百貨店百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，依據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿意顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設施豪華、店堂高雅、明快。（5）實行柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（6）實行定價銷售，可以退貨。（7）服務功能齊全。

合肥代表物業(yè)：鼓樓商廈、樂普生、百貨大樓、商業(yè)大廈、古井賽特、瑞景國際等大型綜合超市大型綜合超市是指實行自選銷售方式，以銷售大眾化好用品為主，滿意顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積10000平方米以上。（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）實行自選銷售方式。（5）設與商店營業(yè)面積相適應的停車場。

合肥代表物業(yè)：合家福、沃爾瑪、家樂福、樂購、北京華聯(lián)、易初蓮花、麥德龍、大潤發(fā)等購物中心購物中心指企業(yè)有支配地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。

（1）由發(fā)起者有支配地開設、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設施豪華、店堂高雅、寬敞光明，實行賣場租賃制。（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、消遣為一體。（7）依據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。合肥代表物業(yè)：安徽國購廣場、新都會環(huán)球廣場、合家福商業(yè)廣場、元一時代廣場、溫莎國際購物廣場等

專業(yè)市場以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場制度支配。（1）是一種典型的有形市場；（2）以批發(fā)為主，兼營零售；（3）集中交易，有肯定數(shù)量規(guī)模的賣者，接近完全競爭的市場結(jié)構(gòu)；（4）以現(xiàn)貨交易為主，遠期合同交易為輔。專業(yè)市場的主要經(jīng)濟功能是通過可共享的規(guī)模巨大的交易平臺和銷售網(wǎng)絡，節(jié)約中小企業(yè)和批發(fā)商的交易費用，形成具有強大競爭力的批發(fā)價格。專業(yè)市場的優(yōu)勢，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡設施共享化的基礎上，形成了交易領域的信息規(guī)模經(jīng)濟，外部規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，從而確立商品的低交易費用優(yōu)勢。合肥代表物業(yè)：安徽大市場、白馬國際服裝城、長江批發(fā)市場、漕沖糖酒城等社區(qū)沿街底層商業(yè)以社區(qū)配套或城市基本的商業(yè)配套為基礎，多分布在社區(qū)住宅樓底層，均分布在交通位置較為便利的道路兩旁或社區(qū)出入口周邊，其主要的功能還是以滿意日常生活配套為主，以一種較為零散的商業(yè)模式，整體操作的難度較大，不利于統(tǒng)肯定為，難以像大型商場或?qū)I(yè)市場那種集中，形成規(guī)模，但其浩大的社區(qū)人口資源優(yōu)勢，是其商業(yè)日常運營的基本保證，因此此類物業(yè)的風險系數(shù)較低，但回報率相對其他商業(yè)物業(yè)較低。多為資金保值增值的首選。合肥代表物業(yè)：長江路沿線沿街門面、紅星路、桐城路等沿街門面等2009.9—2010.9合肥市商業(yè)供求關系對比圖202009.9至2010.9合肥市商業(yè)供應量對比圖2009.9至2010.9合肥市商業(yè)成交量對比圖濱湖新區(qū)目前商業(yè)區(qū)域分布圖濱湖時代商業(yè)中心濱湖時代商業(yè)中心商務金融區(qū)綜合性商業(yè)區(qū)域濱湖家園世紀城商業(yè)中心合家福商業(yè)中心集中式+沿街底層商業(yè)；總體量：約40萬平米（集中商業(yè)）；約10萬方（沿街住宅底商）商業(yè)類型開盤時間已推已售銷售率年去化剩余面積價格住宅底商2008.1210萬9.3萬93%4.7萬1萬約26000集中商業(yè)2011.340萬15萬37.5%7.5萬25萬約12000第三部分：對合肥濱湖時代廣場寫字樓及商業(yè)市場的建議1、合理有效的利用房地產(chǎn)營銷策略因為從商品到貨幣，既是一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的完結(jié)，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的起先。企業(yè)營銷不等于銷售和推銷，它是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制