關(guān)于開(kāi)發(fā)某地塊的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于開(kāi)發(fā)南湖花園中心地塊的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告秀目血錄調(diào)查說(shuō)明筐武漢住宅開(kāi)承發(fā)市場(chǎng)布調(diào)查分析喂南湖社區(qū)內(nèi)讓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)欄查分析罪本項(xiàng)目SW炕OT分析告項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的值初步建議調(diào)查說(shuō)明穩(wěn)一、調(diào)查目餡的伐公司司于200區(qū)1年12月移與寶安公司鵝簽訂了南湖寫(xiě)花園中心約丟92.6畝小土地（以下崗簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目榨）的受讓協(xié)救議，為對(duì)該統(tǒng)項(xiàng)目下一步犧的開(kāi)發(fā)提尊供市場(chǎng)方面寬的決策參考盯資料,特做壘此市合場(chǎng)調(diào)辜查。女二、調(diào)查對(duì)沈象和范圍怎考挖慮本項(xiàng)目為廊住宅用地，懂故只以住宅殘市場(chǎng)為對(duì)象澡，調(diào)查范圍殘以南湖花園浸社區(qū)為重點(diǎn)暑，并對(duì)武漢邀的整個(gè)住宅原消費(fèi)市場(chǎng)做懸了盡可能多千的了解。弊三、調(diào)查方燃法皂因摩時(shí)間和人力厘不足的原因裁，本次調(diào)查縫對(duì)武漢和漢擋口地區(qū)的大甩市分析以間食接調(diào)查（網(wǎng)魂上收集）為職主，對(duì)南湖鞭花園社區(qū)內(nèi)三的項(xiàng)目調(diào)查妖以直接的現(xiàn)鎖場(chǎng)訪問(wèn)、區(qū)雜內(nèi)踏看為主傳。因調(diào)查方絨式限制，使晌調(diào)查內(nèi)容未煎能全部落實(shí)爽，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)飼目的銷(xiāo)售效宵果難以取得觀準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。名四、調(diào)查人酬員桿周惡小靖、張國(guó)早良跡五、調(diào)查時(shí)撤間浸2001年卸12月22肌日該～23日，退受時(shí)間、專(zhuān)某業(yè)水平和經(jīng)定驗(yàn)狗限制樹(shù)，本此調(diào)查符主要是為決知策提供參考貿(mào)資料，其項(xiàng)躲目建議一章?lián)P僅代表調(diào)查宰小組甚至個(gè)絨人意見(jiàn)。秘武漢住宅開(kāi)災(zāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查冒分析疲一、市場(chǎng)供研求分析框98年歷史丈資料分析姻《武漢房地嗓產(chǎn)年鑒》（賤1999）筍顯示，武漢沈市1998談年度的商品房新依增供應(yīng)總量斥約390萬(wàn)神平米（含1聚年上空置房勢(shì)5適2萬(wàn)平米）丹，銷(xiāo)售總量漿258萬(wàn)平暫米。其中武炭昌地區(qū)供應(yīng)壯量78萬(wàn)平蘭米，銷(xiāo)售量歇49萬(wàn)平米競(jìng)，消費(fèi)總量足僅次于江岸海區(qū)和江漢區(qū)進(jìn)，但其住宅撥空置率也非叉常大，超過(guò)寇一年以上的美住宅空置率總為14.3底8％，近似豆于洪山區(qū)（查26.2％戒）。言2、、練2001年榴媒體資料分葉析圈因猛時(shí)間號(hào)關(guān)系，口未能從房地則局或開(kāi)發(fā)辦阿取得武漢市勒今年的總供客銷(xiāo)量統(tǒng)計(jì)資愁料。據(jù)媒體仙報(bào)道，霉市開(kāi)發(fā)辦在丈7月份展武漢市住宅臣建設(shè)工作會(huì)矛上透露：目供前武漢住宅棒建設(shè)主要集粥中在七大片賺――后湖、塔金銀湖、新臥華下路、東寺湖開(kāi)發(fā)區(qū)、劑武青三干道效沿線、南湖旗、興武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)劈發(fā)區(qū)。詞章?tīng)€從這七大片兆分布的區(qū)域落看，武漢房捐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正買(mǎi)呈城市“空用心化”趨勢(shì)泥。幾個(gè)大型爽住宅小區(qū)如哨常青花園、蝕百步亭花園濾、錦湖花園展、南湖花園蝴、名都花園絕、鶴園小區(qū)萄、鋼都花園揉等都在城郊銜接合部。臘悶杜今年，這七鞭大片總施工倚面積達(dá)92沿0.72萬(wàn)袍平方米，年怠內(nèi)可竣膜工住宅47水2.17萬(wàn)袍平方米，占樣全市鼠住宅比竣工面積的糟80％。另晃外，還有1盟20萬(wàn)平方篩米住宅分散貼在舊城區(qū)。朵熔硬瞎在七大片住最宅中，又以姓漢口、武昌填最為集中。揭漢口后湖、素金銀湖、新隙華下路一帶奉，住宅建設(shè)棵總規(guī)模為1算285萬(wàn)平捉方米，現(xiàn)已白建成262濫萬(wàn)平方米，縫今年施工卻354.1綁9萬(wàn)平方米棉。武昌東湖肝開(kāi)發(fā)區(qū)、武倦青三干道沿頁(yè)線、南湖等璃地住宅建設(shè)慰總規(guī)模達(dá)1域112萬(wàn)平爆方米，現(xiàn)已穿建成206妙萬(wàn)平方米，世今年施工5筍38.8折3萬(wàn)平方米雪?；?/p>

漢陽(yáng)地怪區(qū)住宅開(kāi)發(fā)灑比較分散，難只有武漢經(jīng)榨濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相叔對(duì)集中。其攀住宅總規(guī)模尺75.94捕萬(wàn)平方米，混目前建成1雹0.95萬(wàn)題平方米，今柴年施工27摘.7萬(wàn)平方噸米。收從以上報(bào)道考可看出，2之001年估毀計(jì)頑“黃新增染”俊住宅總供應(yīng)提量在560譽(yù)萬(wàn)平方以上榜（以施工既塑銷(xiāo)售為統(tǒng)計(jì)崖標(biāo)準(zhǔn)），比畢98年增加儀44％，這唱種增幅估計(jì)問(wèn)要大于有購(gòu)禮買(mǎi)力需求的擱增長(zhǎng)幅度。忙三、武昌地暢區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)僑潛力秤價(jià)格和指數(shù)拖：自200葉0年民第2季度到剛本年度第3現(xiàn)季度座，武昌地區(qū)碑的綜合物業(yè)換價(jià)格（含非恥住宅）和價(jià)少格指數(shù)均平蘋(píng)穩(wěn)上升，總仿體后市看好昆，具體統(tǒng)計(jì)唉數(shù)據(jù)如下：灰

梁時(shí)間末武昌區(qū)價(jià)格拋武昌區(qū)指數(shù)貪2000禮第二季度朵2203.三48寸10一五.懸67共2000捷第三季度孕2232.撇55捐1029.劃07挪2000氧第窮四季度暮2237.只16欺1031.弟1然9削2001廳第一季度若2235.圖58御1030.刊47絕2001頌第二季度述2256.繭12壇1039.搜94用2001撐第三季度才2257.修33脾1040.蟲(chóng)49丹集中區(qū)域：捧南湖附近、已徐東路沿線染和中山路等遇地，南湖花桶園熱度未減圍。止四、武昌地呈區(qū)在售樓盤(pán)市分析張說(shuō)明：因時(shí)長(zhǎng)間緊迫，未莖去房地局調(diào)姻查，而盡以粱網(wǎng)上資料為砍分析依據(jù)（限詳見(jiàn)《附表垂二》）。些總供應(yīng)量：茫網(wǎng)上在售近希90個(gè)項(xiàng)目風(fēng)，剔除其資拍料統(tǒng)計(jì)誤差在（售罄后未討刪除或項(xiàng)目嬸太小未登記祝），估計(jì)實(shí)蠻際在售盤(pán)也俊應(yīng)該在60桃個(gè)以上。裳在售房產(chǎn)品告分析：結(jié)構(gòu)娃以框膽架為主，磚事混主要在城割鄉(xiāng)結(jié)合地帶鬧，戶(hù)承型從提1*1～5島*2，以2噸*2、3*氧1和3*2弦為主。堡在售房?jī)r(jià)格復(fù)分析：主要短以期房為主遼，多層框架澡的價(jià)格14號(hào)50～29僻80元/平遼米、集中于則1600-袍2000之譯間。萌五、消費(fèi)構(gòu)熔成及動(dòng)機(jī)分爽析棚連廣州的調(diào)查省表明，其個(gè)米人購(gòu)房比叨例已經(jīng)達(dá)到違95％以上糖，而個(gè)人垮購(gòu)房動(dòng)機(jī)4歪5％以上為般二次置業(yè)，埋一五％為投蕉資（買(mǎi)房收占租），40稿％為第一次如置業(yè)（無(wú)房遮戶(hù)），特別過(guò)是中、高檔存房的二次置宅業(yè)率更大，產(chǎn)達(dá)到80％隨以上，可見(jiàn)缺，開(kāi)發(fā)商的遙住宅檔次定煩位，很大程椒度上就限制胸或者決定了梢其客戶(hù)來(lái)源炒。普本次調(diào)查雖嗽暫未能收集燕到武漢市的纏有職關(guān)統(tǒng)計(jì)資料牙，但從武漢圓市的住房政揭策（蛾取消拳福利分房）?？赏茰y(cè)，其唯個(gè)人購(gòu)房比鐘例應(yīng)該占絕古大多數(shù)，其卸個(gè)人購(gòu)房的始消費(fèi)動(dòng)機(jī)也邊和廣州有近筆似性。誓六、與南湖月花園類(lèi)似大飄盤(pán)比較青在市開(kāi)發(fā)辦維公布的七大殼開(kāi)發(fā)片中，競(jìng)目前在建的末2000畝雪以上慘“部外資警”煙大盤(pán)主要有慶常青花園曬(4000竊畝)罰和錄南湖花園嗚（4500昨畝），今年布新增的萬(wàn)科拒四季花城(碗2000畝襯)也在規(guī)劃絮建設(shè)當(dāng)中。呀1、開(kāi)發(fā)思據(jù)路：均“洞外地和尚帆”然比起本地納開(kāi)發(fā)商來(lái)，堪不但有資本坊優(yōu)勢(shì)（利用拋股民的錢(qián)做役房地產(chǎn)），梢而且在開(kāi)發(fā)舍理念、程式姐和經(jīng)驗(yàn)上也創(chuàng)要成熟得多林。從開(kāi)發(fā)思件路上看，尸常青花園柿和丸南湖花園爆都經(jīng)歷了從言低檔到中高給檔的梯級(jí)開(kāi)梯發(fā)道路，有趨一個(gè)品牌積披累的錄過(guò)程村，而萬(wàn)科是禿早已名聲在沃外，故來(lái)武個(gè)漢后直接從潔中高品位住擱宅（花園洋顧房、聯(lián)體別顏墅）入手，衣起點(diǎn)比較高防。在整體規(guī)劃：臭大型社區(qū)的南優(yōu)勢(shì)，是其徐不但有空間役進(jìn)行環(huán)境營(yíng)啄造和社區(qū)配驗(yàn)套，而且這具種很有賣(mài)點(diǎn)欣的公共投資券可以因其投幻資規(guī)模而不繼過(guò)多地桶增加成本。喊因此，常青尤花園把社區(qū)坦大配套大量點(diǎn)設(shè)置在后續(xù)巴工程中，一屑來(lái)防止后市黑疲軟，二來(lái)乏可使提價(jià)有箱了性能支持哨（保持性?xún)r(jià)著比平衡納）；萬(wàn)科更獎(jiǎng)是超前，規(guī)車(chē)劃階段就將暖一些公共配貴套以招標(biāo)形更式引進(jìn)，使亦客戶(hù)對(duì)其致“蠟便利生活看”打更有信心；雄而南湖花園近原來(lái)規(guī)劃雖舊比較完善，批但由于保安恢公司為轉(zhuǎn)移億資金，將概項(xiàng)目地塊進(jìn)舌行分割出售梁，各開(kāi)發(fā)商綢“膠各去自為屈政安”趟在所難免，劫不但其原有拆的整體謎配套無(wú)法落釣實(shí)，而且造泛成部分配套陰重復(fù)建設(shè)，澤總體配套成偷本增加，大雀盤(pán)優(yōu)勢(shì)蕩然思無(wú)存。辯年供應(yīng)量：灶萬(wàn)科今明兩教年約有24吹萬(wàn)平米入市擁，現(xiàn)房約1導(dǎo)0萬(wàn)平米（執(zhí)主要為9萬(wàn)塘平米花園洋聯(lián)房、聯(lián)體別測(cè)墅和1萬(wàn)平里米賞銷(xiāo)售中心、妥商業(yè)廣場(chǎng)、續(xù)會(huì)所和超市撒）；常青花鉛園6年已經(jīng)舌開(kāi)發(fā)了14碑8萬(wàn)平米，約平均每年也牌有25萬(wàn)平農(nóng)米入市，南嚇湖專(zhuān)花園由于是拍多家開(kāi)發(fā)，孩其入市總量變未能統(tǒng)計(jì)，規(guī)也未能在摸點(diǎn)清市場(chǎng)年需翼求量的基礎(chǔ)當(dāng)上限量入市伐，很可能會(huì)挺造成市場(chǎng)積遇壓。碼銷(xiāo)售策略：祝常青花園由舅于其經(jīng)濟(jì)適份用房?jī)r(jià)格優(yōu)噸勢(shì)，加上盤(pán)艘子大，刑規(guī)劃過(guò)得去期，所以盡管諒未打廣告戰(zhàn)邪，但咱銷(xiāo)量得依然穩(wěn)中有格長(zhǎng)；萬(wàn)科屬懇于以品牌物疫業(yè)、專(zhuān)業(yè)為科支撐，加上毀王石效應(yīng)的烘操作，更是概很能吸引月“印眼球協(xié)”步，其在武漢尚，一是稱(chēng)謝“頑炸樓羅”向之機(jī)炒做理著念，把壞事席辦成好事，改二是廣受媒術(shù)體關(guān)注（免扣費(fèi)廣告多）壟,三是在銷(xiāo)而售方式引進(jìn)牧了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)航“防萬(wàn)客會(huì)下”概，讓客戶(hù)了蒸解萬(wàn)科、參胖與建設(shè)（可己與王石直接出對(duì)話(huà)）的同竄時(shí)也可讓萬(wàn)哄科及時(shí)了解濃客戶(hù)的心聲州和需求；而秀南湖花園分氣割后，由于明規(guī)模小、各嚇開(kāi)發(fā)商的素炕質(zhì)參差不齊銅，操作水平編高的有南湖虹置業(yè)的中央蔽花園和寶安怨公司的江南詠庭院，其它吩大都名不經(jīng)羨傳。直南湖社區(qū)內(nèi)礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)盾查分析偏一、社區(qū)簡(jiǎn)裙介鐘方位：武昌胸景崗村劈，南番湖之濱，原儀為層飛機(jī)場(chǎng)。向交通：59鑄（南湖花園灑——相南望山）、原561（南廚湖花園營(yíng)——殃漢口火車(chē)站掩）、609拐（南湖花園凈——從寶豐路），躺基本上能達(dá)摩到漢口和武仰昌城市邊沿逗，但由于總放路線并不多續(xù)，區(qū)內(nèi)的數(shù)厘條主干道并絮未鋪通，區(qū)西口的南湖路紡由于火車(chē)橋昆涵影響未能露拓寬，故南筐湖花園的整怖體交通配套稠還比較欠缺齡。析環(huán)境：盡管謊沾上南湖的描邊，但由于渠總面積大，論且南湖岸邊獸風(fēng)景并未得錯(cuò)到建設(shè)，所戚以南湖花園禍并沒(méi)有把緩“腥湖艘”努做賣(mài)點(diǎn)，而巖是在區(qū)內(nèi)環(huán)棚境上精心營(yíng)谷造，使其和顫武昌火車(chē)站他周邊的臟亂秘老城區(qū)相比緞，有種強(qiáng)烈姓反差的震撼那感。廈配套：目前近已建成11編0V變電站障，一中等規(guī)顫模超崇市，焰引進(jìn)了武漢駕電信分局和駐4、5所學(xué)著校（規(guī)劃1晌2所，其中充兩所為實(shí)驗(yàn)新學(xué)校），其殊他規(guī)劃待建努的還有醫(yī)院同和證券公司稱(chēng)（銀行規(guī)劃話(huà)有，不知是熔否落實(shí)），吊遺憾的是各費(fèi)開(kāi)發(fā)商各建皆各的果“循豪華冊(cè)”莊會(huì)所、超市豐、健身中心撤，不成規(guī)模遞，也沒(méi)有發(fā)屈揮實(shí)際作從用。泥二、社區(qū)內(nèi)擴(kuò)項(xiàng)目構(gòu)成采調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)鵲比表碎序號(hào)硬項(xiàng)目名稱(chēng)鳴開(kāi)發(fā)商儀規(guī)劃總面積巧容積率午工程進(jìn)度撿區(qū)位遼1宰江宏花園（肢1、2、3均期）蹤江宏地產(chǎn)短20萬(wàn)平米顆1.5席一、二期7設(shè)萬(wàn)方現(xiàn)房售沒(méi)罄，3期1緣0萬(wàn)方開(kāi)工刃見(jiàn)談附必圖籌2佩頤和苑娛湖北天人房動(dòng)產(chǎn)埋5萬(wàn)廁1.4拿現(xiàn)房在售1魄萬(wàn)方以上階3指祥和出苑漂寶安房產(chǎn)白現(xiàn)房售罄墨4順溫馨苑寶寶安房產(chǎn)端現(xiàn)房售罄淺5擇寧?kù)o苑謊寶安房產(chǎn)晌暫估尾房在橡售2萬(wàn)平米盯6源松濤苑科寶安房產(chǎn)炮7緩江南庭院呼寶安房產(chǎn)悄7.9萬(wàn)擦現(xiàn)房，現(xiàn)房獻(xiàn)在售1萬(wàn)以滾上畏8澡金秋別墅花笨園澤寶安房產(chǎn)堅(jiān)約1萬(wàn)定9萍南湖中央花種園兼南湖置業(yè)峽26萬(wàn)井1.3兵1、2期為鄙現(xiàn)房在售2賢萬(wàn)以上，3篇、4規(guī)劃明敏年建成，預(yù)叉計(jì)明年入新扮增市7萬(wàn)以迎上桿10傳碧云天（中暮央花園三期勒）悶?zāi)虾脴I(yè)存10投經(jīng)典花園產(chǎn)寶安房產(chǎn)遵封頂，暫估撈尾重房在售1萬(wàn)幣平米社11研寶安花園樹(shù)(一二期吩)貨寶安房產(chǎn)籃現(xiàn)房售罄叼12庭加州花園（名寶安三期）摧寶安房產(chǎn)高3萬(wàn)平米莫在建至3層殃，期房在售讓2萬(wàn)方顏一三稅新大地（子映期苑和博雅掩苑）毀佳和房產(chǎn)膠一期現(xiàn)房，旅二期部分封棕頂，暫估在巾售2萬(wàn)方繪1補(bǔ)4綁紅頂花園副開(kāi)發(fā)商未知豆打樁，暫估王明年入市3況萬(wàn)方草一五陰華錦花園亭住宅開(kāi)發(fā)公旦司悉30萬(wàn)以上谷1期現(xiàn)房，霜2期在建3刺萬(wàn)方，下月勇預(yù)計(jì)新開(kāi)5隨萬(wàn)方下月開(kāi)扎工戚16率成功花園坦江宏房產(chǎn)火打樁鋒17黃大橋地塊晨大橋集團(tuán)野生地、待建恒，暫估明年全開(kāi)工4萬(wàn)克一八鈴橋建地塊繪橋建集團(tuán)涉10萬(wàn)問(wèn)左右溜生地、待建向，暫估明年倘開(kāi)工4萬(wàn)德2、特點(diǎn)歸承納：應(yīng)案名：從案焦名創(chuàng)意上看雀，檔次高的畫(huà)項(xiàng)目其案名倆有取公司名櫻、路名的，室更多的是表?yè)?jù)達(dá)風(fēng)景和期們望，只有紅嘴頂花園不知早所云。臂總規(guī)模：規(guī)妨劃比較出色康的大多為2捆0萬(wàn)平米以惠上的大盤(pán)歲，每期入市籌量大約在3頓～5萬(wàn)平米返。辦2002年種的供應(yīng)總量賠預(yù)測(cè)：從調(diào)倡查情況看來(lái)華，預(yù)計(jì)明年閉存量轉(zhuǎn)入（宅尾房在售）水10萬(wàn)平米歸以上，期房章增量約30限萬(wàn)平米以上堵，市場(chǎng)供應(yīng)代總量要多于燕常青花園的講年銷(xiāo)售量（問(wèn)25萬(wàn)左右紗），項(xiàng)目銷(xiāo)對(duì)售競(jìng)爭(zhēng)將比抗較激烈。付三、各項(xiàng)目歉產(chǎn)品調(diào)查分廈析笨1醬、統(tǒng)計(jì)權(quán)對(duì)比表牌項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)檔次鋤結(jié)構(gòu)朱層數(shù)閑外立面風(fēng)格要戶(hù)型毒單套面積犬江宏花園鞋中低檔擺磚混譜7省單一涂料，歌簡(jiǎn)單線條，賺無(wú)特別造型率1*1～3滔*1謹(jǐn)57～一三嘆0紋頤和苑旱中低檔寄磚混、框架零7哈單一涂料，民簡(jiǎn)單線條，攀無(wú)特別造型抗1*1～4炮*2跡69～14翅1林祥和苑右中低檔淺磚混套7晚單一涂料，養(yǎng)簡(jiǎn)單線條，潤(rùn)無(wú)特別造型扁2*1、3威*1枯溫馨苑鵲中低檔債磚混落7報(bào)單一涂料，緞簡(jiǎn)單線條，粗無(wú)特別造型確2*1、3稱(chēng)*1嬸寧?kù)o苑躍中低檔番磚混、框架印7蜘單一涂料，勁簡(jiǎn)單線條，婆無(wú)特別造型撤2*1、3吸*1燦松濤苑檢中檔剝磚混窯7透單一涂料，勉簡(jiǎn)單線條，隙無(wú)特別造來(lái)型洲2*1、3棋*1蘋(píng)江南庭院低中高檔趣磚混訪7融白墻青瓦，艦取法江南園蕩林，但窗沒(méi)某有照搬江南宮園林的木格畝窗嚇1*1~4朽*2雷55～17簡(jiǎn)5威金秋別墅花斷園錘高檔梳2外密度大，無(wú)攔風(fēng)格，豪華還農(nóng)民房食南湖中央花調(diào)園款中錄高挽檔歇磚混、框架雀4棟小高倘2棟高層博其余7層劃四周磚混每懲棟三段式涂色料，每2棟即一組，每組鼓顏色不同，君色彩絢麗；姥靠近中心花冠園的高檔住蝕宅采用全透策明的水晶板類(lèi)樓，特別重忘視樓頂造型職，以光影組撲合成為中心場(chǎng)花園景觀構(gòu)肝成之一喘2*2~5鵝*3容平面型11封0至140柄，新錯(cuò)層一貨三9至17策0膝，觀景大復(fù)董式220～丸399稈碧云禍天煮中檔狠框架祥7溫蝶型布局，液大面落地窗堂2*2~4攜*2帥92～14土0陽(yáng)經(jīng)典花園校中高檔抄框架烤6教坡屋面，帶則天窗閣樓，牧大面落地窗縣2*2～4不*2蘋(píng)87~14稈0敢寶安花園冶中檔瞎磚混厲7揪單一米黃涂倡料，坡屋面吩、犧天窗，部分慚樓頂退臺(tái)，柄部賠分樓底架空富，有點(diǎn)中西萌合璧獸2*1、3拴*1互加州花園舅高檔孩框架拴4棟7層3鄉(xiāng)棟小高貢透明租“予水晶堡”眨樓再3*2、4遇*2賓一三0～1慮60菌新大地駕中檔、迅磚混、框架屈7多，部分災(zāi)小高轎米黃涂料，賀簡(jiǎn)單線條，拜坡屋面，無(wú)秧特別造型翻躍層3*2計(jì)、4*2財(cái)1噸04～17烏0皆紅頂花園播華錦花園膛中低檔拴磚混、框架纖7志一層釉面轉(zhuǎn)映，其他米黃踐涂料，簡(jiǎn)單動(dòng)線條，少量般頂層退臺(tái)滴1*1～4鵲*2,部分穩(wěn)錯(cuò)層和復(fù)式礦54～16抗6，搞成功花園醬中低檔患磚混壽7引2*2、3暑*2釘2、特點(diǎn)歸離納：蓋檔次：一熟是項(xiàng)目與摘項(xiàng)目之間，傅在檔次上呈獻(xiàn)現(xiàn)低中高檔趕并存的局面貸，二是同一疊項(xiàng)目的內(nèi)部讀各期間存在區(qū)一個(gè)從低級(jí)淋到高級(jí)的漸駝進(jìn)梯級(jí)開(kāi)發(fā)北過(guò)程，三是圾項(xiàng)目中心花慌園周邊的住構(gòu)宅檔次普偏癥高于沿街住徑宅。幣結(jié)構(gòu)：早期患開(kāi)發(fā)的一般第全是磚混，晝目前開(kāi)發(fā)的輕項(xiàng)目往往既寶有磚混，又瞧有框架；且西目前開(kāi)發(fā)的斗項(xiàng)目往往第庭一期是磚混娛，第二期或旦以后才推出澡框架，這與爛萬(wàn)科銜四季怖花城首先推占出高檔房有助所不同。謎層次：絕大鎮(zhèn)多數(shù)為7層暴，目前才開(kāi)漠始投建6層付和小高層。至外立面：除麻別墅外，外端墻清一色涂文料，絕大部跨分項(xiàng)目有種螺“瓣克隆低”禽或者瞎“竭盜版套”燈的感覺(jué)，只由有南湖中央另花園在立面撿涂料顏色搭逗配上有所創(chuàng)嘴新；至于者屋頂，似乎悶都鐘情于坡棍屋面，檔次扒高一點(diǎn)的有腔閣樓或者退攪臺(tái)；至于底則層，有些設(shè)搏了私家花園趟，但部分住撓戶(hù)似乎聽(tīng)“化品味太低敵”爬，有的改作柔水泥地面，某有的竟然割蛋開(kāi)欄桿擺水昆果攤，大煞禮風(fēng)景，不過(guò)燙中央花園的竄周邊門(mén)面設(shè)絞的騎樓，一是方面使臨街先立面效果豐伙富，店家門(mén)壯口整潔，另動(dòng)一方面還可穩(wěn)做雨天回歸拜的業(yè)主耀或過(guò)路的行糧人避雨之用題，可算是一而舉兩持得。旱套型：早期忙開(kāi)發(fā)的主戶(hù)刮型大多是2句*1和3*些1，目前開(kāi)態(tài)發(fā)的戶(hù)型主握要為2*2席、3*2，欠在功能上只南是增加了餐眼廳和主臥衛(wèi)斥生間，主要就是在采光、貨房間面積、鄭私密性上做逃文章。們單套面積：愉除碧云天、冬新大地和加邀州花園以外墨，其他項(xiàng)目墊的套內(nèi)面積螺含蓋范圍都搶比較大，似浪乎要吸納盡挑可能多的購(gòu)膝房者，主打伴面積大概在娘80-14岔0之間，后灑期項(xiàng)目增幅去在10％左碎右。況四、環(huán)境及算配套同1撕、統(tǒng)計(jì)對(duì)比鍵表決項(xiàng)目名稱(chēng)憶環(huán)境營(yíng)造招配套設(shè)施妻物業(yè)管理糞江宏花園烈綠化均勻布耗置，3期工芽程效果圖有備一集中綠化廳，但除了面便積大一牢點(diǎn)、花草多昨一點(diǎn)外，并崗無(wú)造型憲會(huì)所、薪健身籮中腎心、小型超吩市、棋牌室讀、三網(wǎng)合一醬頤和苑批因規(guī)模小，含只有一小型陪中心花園，班且造型簡(jiǎn)單知，植被種類(lèi)薯少，略顯凌題亂望祥和苑華溫馨苑間寧?kù)o苑繡開(kāi)發(fā)相對(duì)較爹早，環(huán)境營(yíng)憑造一般，比狼較新穎的是測(cè)有一條3-陣5米寬的人雕工渠道貫穿逃期間,渠堤旅一邊為垂直例面，垂柳扶侄風(fēng)，另一匆邊為緩坡，疼青草淺淺，觸渠面每隔2汽00米設(shè)一盡木橋，小橋繭流水，倒有屬情趣崗中等規(guī)模超求市、中學(xué)、椒游泳池，學(xué)舉校里有籃球賊場(chǎng)和足球場(chǎng)血松濤苑芽江南庭院涼每棟自成院層落，白墻青腐瓦的房子和溫圍墻，圍墻揉鏤空，鑲嵌鏡水泥花格，腫原煌來(lái)以竹和石曬點(diǎn)綴，取法險(xiǎn)江南園林；禿中心乘花園裁較小，除大忍量太湖石以乖外，建以亭揉、池，種以誘絲竹，還移淋栽了一顆枯莖樹(shù)，有點(diǎn)娃“你枯騰老樹(shù)青繳鴉喬”葵的詩(shī)意，遺靠憾的是池水史水質(zhì)較差染稚子園厭0.6儉金秋別墅花臭園繼除戶(hù)戶(hù)私家短花園外，中辦心花園有游巨泳池和一小防溪，其造型特如長(zhǎng)龍飲水抓南湖中央花責(zé)園、碧云天者其建設(shè)規(guī)模蘋(píng)在南湖社區(qū)駝內(nèi)位居第二獎(jiǎng)，因此綠化運(yùn)率也比較高枝，但其綠化寨布置采取一豪個(gè)中央花園僻、數(shù)個(gè)組團(tuán)郵綠化的布置杰方式，其環(huán)換境規(guī)劃是整漆個(gè)南湖社區(qū)里最好的，中崇央花園在立建面面上采取腳漸次拔高、雨對(duì)稱(chēng)布置的搞方式，看起絮來(lái)比較有規(guī)場(chǎng)則、層次和純氣勢(shì)，內(nèi)容吹包括噴泉廣葛場(chǎng)、泳池具、長(zhǎng)亭，鵝高卵石小溪、桿小沙灘等;判其組蹲團(tuán)集福中綠化地大拐多利用為親小自樂(lè)園和體攤育場(chǎng)所，因藏實(shí)行人車(chē)分蕩行(減少水閱泥道路面積醉)，樓前綠命化也看起來(lái)脅比較多災(zāi)籃球場(chǎng)、親北子園、游泳嫂池、會(huì)所臟籃球場(chǎng)、羽拍毛球場(chǎng)構(gòu)經(jīng)典花死園謙規(guī)模小，以蹄樓前綠化為妥主崗0.4智寶安花園井樓前緩坡立絞體綠化，因揪建設(shè)規(guī)模大畝，且噴泉廣蹈場(chǎng)、游泳池酸、網(wǎng)球場(chǎng)、廁綠化帶、親惰子園集中在孤一期，所以糧其中心花園廁也在南湖社雙區(qū)內(nèi)是最大察的，其綠化右布置同樣以課土丘形式增序加立面效果倉(cāng)，綠化植被違種類(lèi)較多，遮大量長(zhǎng)椅使灑其更人性化浮，泳池旁的兇假山既為游呢池提供戲水皆滑道，也可險(xiǎn)找到登高望俗遠(yuǎn)的感覺(jué)館網(wǎng)球場(chǎng)、篇健身俱樂(lè)部贈(zèng)、游泳池、侄會(huì)所、親子間園、寶安老句年大學(xué)另加州花園凈因其和寶安濱花園是一個(gè)獻(xiàn)整體，所以伙其內(nèi)部并沒(méi)餐有再做中心盼花園，寶安彼花園的集中砌綠化帶就在型其旁邊遼新大地怨項(xiàng)目分割為遙兩塊，規(guī)?？p變小，除部小分私家花園退以外，只有例樓前簡(jiǎn)單綠攀化，但其旁東邊規(guī)劃為整基個(gè)南湖社區(qū)困的大型花園般，待該花園量落成后，其蛛將占盡風(fēng)水跌網(wǎng)球場(chǎng)、籃梯球場(chǎng)、游泳飯池木紅頂花園柔華錦花園鑒1個(gè)中央花排園，扇型布貴局，設(shè)網(wǎng)球衰場(chǎng)和游泳池真，綠化搭配既較有特色，叼2個(gè)次級(jí)集李中綠化造型絨一般，無(wú)特吵色親小學(xué)、超市赴、會(huì)所、游贊泳池、網(wǎng)球你場(chǎng)，三網(wǎng)合嗽一照0.4貴成功花園油模擱型顯示綠化漆缺少新意和默造型督2、特點(diǎn)歸竿納：娘環(huán)境營(yíng)造：悔總的說(shuō)來(lái)，仙各開(kāi)發(fā)商都個(gè)是重視環(huán)境敏建設(shè)的，只盟是因項(xiàng)目規(guī)肌模不同，項(xiàng)裹目檔次定位春不同，以及吳景觀設(shè)計(jì)單牽位的能力不砌同，最終體炊現(xiàn)在環(huán)境營(yíng)戴造上量和質(zhì)億的差別液，目前做的鍋?zhàn)詈玫膽?yīng)屬觸中央花園，腳其次是寶安啊花園,不但配規(guī)模大，而傍且有特色、墾有氣勢(shì)、內(nèi)止容豐富、更腦人性化。櫻配套設(shè)施：漸南湖社區(qū)雖棄然總體規(guī)劃鵲了醫(yī)院、學(xué)訂校、銀行、患電信、超市餓等生活配套可及其他娛樂(lè)繞配套，但由黃于整個(gè)社區(qū)跟還在建設(shè)當(dāng)佳中，且分割臭后的項(xiàng)目開(kāi)爸發(fā)商根據(jù)自刑己需要，大卡多打破了原沉有規(guī)劃布局首,因此，規(guī)腔劃中的配套猾有些還沒(méi)有剪落實(shí)（如醫(yī)波院），有沉些卻出現(xiàn)重巷復(fù)建設(shè)（如鬼超市、會(huì)所喂、泳池）。賀其實(shí)，各項(xiàng)賣(mài)目?jī)?nèi)部的超田市就是普通光商用門(mén)面，遙會(huì)所除了寶翠安花園和南倦湖中央花園年的在慘淡經(jīng)倦營(yíng)健身俱樂(lè)贈(zèng)部以外（對(duì)義非本項(xiàng)目業(yè)拼主也開(kāi)放）貝，其它似乎要只作些表面爹文章而已。奏還有發(fā)一點(diǎn)，各項(xiàng)潛目似乎對(duì)游找泳池情有獨(dú)病鐘，不管項(xiàng)甩目檔次如何選，都做一個(gè)勾“攜比桑拿池大同一點(diǎn)移”涼的游泳池，疾但由于游泳宴池的維護(hù)費(fèi)捉用通常比較您高，聽(tīng)住戶(hù)社說(shuō)一年中有妙三個(gè)季度是儀“傘干坑伶”逃。淘物業(yè)管理：疏項(xiàng)目的分割累，不可避免夕到來(lái)物業(yè)管檔理的分管，如盡管樓書(shū)上打大家都說(shuō)自吹己是品牌或剃者人性化物還業(yè)管理，但搞誰(shuí)也沒(méi)說(shuō)明漆是哪家品牌乓物業(yè)管理公膽司管理，估席計(jì)都是喘“營(yíng)肥水不流外匙人田，自家理人管自家院維”奪，南湖中央證花園一開(kāi)始旗以招標(biāo)請(qǐng)來(lái)累深圳的某物裁業(yè)管理公司才，似乎不如猾意，后來(lái)自戚己成立了物衛(wèi)業(yè)公司取而胞代之。合五、價(jià)格調(diào)旁查分析極1欄、統(tǒng)計(jì)對(duì)比冠表形項(xiàng)目名稱(chēng)爬銷(xiāo)售性質(zhì)哭銷(xiāo)售價(jià)格悉銷(xiāo)怕售折扣莊按揭支持誘銷(xiāo)售效果槽熱銷(xiāo)戶(hù)型頭消費(fèi)主體欺江宏花園成少量現(xiàn)房，爭(zhēng)三期期房愉1100～涂1460，陸頂層低移一次性95蛾，按揭97呀7成一五年技1、2期基租本售罄，三僅期未知飽頤和苑執(zhí)現(xiàn)房殘1490～匹一五80，汽入市價(jià)1一巷八8刮祥和苑脊現(xiàn)房停開(kāi)發(fā)早，售景罄蒙溫馨苑別現(xiàn)房什開(kāi)發(fā)早，售回罄衣寧?kù)o苑腦現(xiàn)房沫少量尾房1腔430元/懇平米優(yōu)惠價(jià)生松濤苑類(lèi)現(xiàn)房恥一五30甩江南庭院深現(xiàn)房擴(kuò)1728陵7成20年硬85%左右嚼金秋別墅花排園維現(xiàn)房新3600～獵4500件20％秀南湖中央花答園1、2期異、碧云天肉現(xiàn)、期房奉多層165劉0～一八0崖0，小高層梅一八00～芒2480斗一次96，妨按揭99環(huán)7成20年足1、2期1悄00％，3秧期多層60年％，高層3簽0％肅120平米斤左右離開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)控1一八0位驗(yàn)業(yè)主中，大暢專(zhuān)以上學(xué)歷仰占82％，匙教師、醫(yī)師太、律師、經(jīng)筒濟(jì)師、工程掏師占70％姜，平均年齡疾32歲貝經(jīng)典花園翼期房卻一五80～題2280，仔頂層送閣樓摩價(jià)格最高蠅94蟻8成20年樸銷(xiāo)控圖顯示冠80％狂87平米的拒量少銷(xiāo)空，靜其他戶(hù)型比營(yíng)較均衡什寶安花園織現(xiàn)房否1780名開(kāi)發(fā)較早，疤售罄專(zhuān)加州花園懼期房驅(qū)一八00～悠2460衰30％，比禿較冷清獅新大地三期、現(xiàn)房牲磚混148切0-168述0，框架一德八00，規(guī)某劃小高層2嚴(yán)000以上腸一次96，陵按揭98刊7成20年庸1期基本售股罄，2期框階架售80％掌，磚混售4頃0％趨紅頂花園儉期房災(zāi)華錦花園縮現(xiàn)、期房腸磚混127瞧9起，14憲20均，框盼架一五00笑起賺無(wú)折扣待7成滋一五年規(guī)現(xiàn)房100遙％，期房4案0％堆成功花園唯期房拴1一三0～柄1480報(bào)試銷(xiāo)期場(chǎng)2、特點(diǎn)歸銳納：擇銷(xiāo)售性質(zhì)：挖大多從打樁瀉時(shí)開(kāi)始售樓阿，期房占市沙場(chǎng)供應(yīng)量的堂多數(shù)。獅銷(xiāo)售價(jià)格：警經(jīng)濟(jì)適用房樹(shù)價(jià)格在縣1100-匠一五00元顧/平米之間秒，和百步亭說(shuō)和常青花園付的經(jīng)濟(jì)適用三房?jī)r(jià)位基本續(xù)保持同一水誕平線;整體艙規(guī)劃比較好留的磚混房?jī)r(jià)塔位主要在一衡五00-1鏟700元/像平米之間，奔環(huán)境比較好輔的框架房?jī)r(jià)說(shuō)位主要在一布八00-2焰000元/迫平米之間，塘小高層最高凡報(bào)價(jià)為24發(fā)80元/平更米。潤(rùn)單套總價(jià)：腔綜合考慮其嫩售價(jià)和單套階面積，可推裁算其磚混經(jīng)路濟(jì)適用房的戀單套總價(jià)大領(lǐng)約守在一八萬(wàn)以橫下，磚混商弓品房的總價(jià)羽基本上在2悲5萬(wàn)以下，擠框架房的總戀價(jià)基本上在鑒35萬(wàn)以下鑄。瀉銷(xiāo)售折扣：憲大部分項(xiàng)目碑一次性折扣舊在95折左秒右，銀行按化揭付款折扣亂在98左右深。弊按揭支持：趙大部分項(xiàng)目患提供7成2普0年的添銀行按揭支統(tǒng)持，經(jīng)典花惰園因房?jī)r(jià)較榜高，爭(zhēng)取道秧8成20年照的銀行支持姿，以減輕還清款壓力，拓朝寬消費(fèi)對(duì)象昂。矛銷(xiāo)售效果：廟從銷(xiāo)售效果惕看，南湖花諷園早期開(kāi)發(fā)線的項(xiàng)目均以化中品位、低汽姿態(tài)入市，學(xué)在當(dāng)時(shí)的條旨件下，銷(xiāo)售涼效果比較好剩,其聚集的憂(yōu)人氣和住宅思氛圍，也為然目前的項(xiàng)目批開(kāi)發(fā)打下了皮基礎(chǔ)；但從奶目前在建的南高檔房看來(lái)違，這種檔次升上的第“加大跳躍奉”艱似乎有點(diǎn)對(duì)猶市場(chǎng)潛力估肅計(jì)過(guò)高，其駝別墅至少應(yīng)見(jiàn)該說(shuō)是銷(xiāo)售仔“丈欠佳脖”女了，加州和橡碧云天的小約高層和高層便的銷(xiāo)售也沒(méi)螞有了多層的揭“屋火勢(shì)非”表，但由于二執(zhí)者還處在期亞房銷(xiāo)售階段萍，因此多高幫檔次的房子捷能被市場(chǎng)接慘受，還需時(shí)欺間檢驗(yàn)。莫熱銷(xiāo)套型：執(zhí)由于本項(xiàng)吼內(nèi)容屬于開(kāi)思發(fā)商保密資具料，所以很鐘難取得，但法從其市面上傾推出的主力猾戶(hù)型和現(xiàn)房己存量看，2襖*2、3*簡(jiǎn)2應(yīng)該是銷(xiāo)圈量最多的。庭消費(fèi)主體：壘本項(xiàng)內(nèi)容的稍取得難度是地最大的，如杰果開(kāi)發(fā)商不銹做好客戶(hù)資段料登記和分泛析，他自己項(xiàng)也不清楚。請(qǐng)但南湖中央年花園打破常丈規(guī)，宣稱(chēng)其耀目前的1一歌八0位業(yè)主理中，大專(zhuān)以目上學(xué)歷占8翼2％，教師狗、醫(yī)師、律悼師、經(jīng)濟(jì)師預(yù)、工程師占曾70％叫，平均年齡弄32歲。盡窄管其中有為欲了提高品位剝的返“浪粉飾毒”意成分，但從讓經(jīng)驗(yàn)分析，只應(yīng)該基本屬泳實(shí)。歡六、銷(xiāo)售渠丈道和促銷(xiāo)手烈段調(diào)查分析禍1染、統(tǒng)計(jì)對(duì)比竭資料夢(mèng)項(xiàng)目名稱(chēng)蓮宣傳資料賣(mài)車(chē)點(diǎn)推介雄廣告主題宴促銷(xiāo)活動(dòng)誠(chéng)江宏花園兄南湖花園的籃整體配套，虧自身的配套恨，地段等惑局江宏花園頂，品人文環(huán)挑境沈頤和苑激我想有個(gè)家孝祥和苑尸溫馨苑紙寧?kù)o苑叉松濤苑手江南庭院鬼園林風(fēng)格、什文化內(nèi)涵，慶樓書(shū)以畫(huà)卷呈形式，也很查有文化氣息所濃郁江南風(fēng)霉情的文化住椅宅區(qū)；江南童好，風(fēng)景舊煉曾諳商雖沒(méi)有收集什到相關(guān)資料華，但宣傳力謀度也算比較松大脊的追金秋別墅花愿園膏物業(yè)管理，階新材料、新間工藝勺系出名品，覺(jué)脫卻凡塵思南湖中央花汗園、碧云天放風(fēng)景，設(shè)計(jì)誰(shuí)、套型、區(qū)犯位優(yōu)勢(shì)、社嫁區(qū)文化、主憑題公園（杜敏鵑廣場(chǎng)）等餃等公風(fēng)景陽(yáng)光碧屠云天；中央栗花園，品位在生活新坐溝標(biāo)；唯一擁恰有武漢最大摸、也可能是荒最好的住宅趁公園；成熟法社區(qū)，滋潤(rùn)玻生活圈五彩繽紛樓搖書(shū)，扇情文照字；在報(bào)紙榮上開(kāi)辟《人程居專(zhuān)欄》；螺大版面彩色繪報(bào)紙廣告、鞭D(zhuǎn)M；比較材豪華、大氣榜的營(yíng)銷(xiāo)中心穴;出版《現(xiàn)循代人居》購(gòu)區(qū)房手冊(cè)；大狠打文化牌，靈舉行多次文曠藝會(huì)演等等困，其立體式徒的促銷(xiāo)手段匪使其比周邊訓(xùn)項(xiàng)目取得了按更大的知名柴度否經(jīng)典花園店緩坡立體景斬觀、配套、濾物管壯經(jīng)典家園，鉛經(jīng)典生活；豈經(jīng)典家園，走生活并非一舍成不變；一愁個(gè)可以放飛速心靈的地方香寶安花園性加州花園侍愛(ài)上這里的望天空跑雖沒(méi)有收集容到相關(guān)資料共，但宣傳力瓜度也算比較趟大的偉新大地投大地永存，騙溫馨尾無(wú)限；心臟笑地段，四合委新院蒸紅頂花園膨華錦花園拍經(jīng)濟(jì)適用房尾性質(zhì)論坐享生活意錫趣，領(lǐng)略華夸錦風(fēng)情稠成功花園過(guò)2、特點(diǎn)歸令納：桐賣(mài)點(diǎn)推介：紀(jì)內(nèi)容無(wú)非是埋宣傳實(shí)力、刻產(chǎn)品、環(huán)境幟、配套和管印理，但由于浪側(cè)重點(diǎn)不同察，表現(xiàn)手法翻不一樣，其膀?qū)οM(fèi)者眼述球的吸引力塊、對(duì)心靈的霞撞擊力是不擠一樣的。姨廣告主題：證對(duì)廣告主題脈的感染力看拉來(lái)，南湖貌中央花園、飛江南庭院和晝加州花園的廈作得比較好桃，沒(méi)有落入抱其他開(kāi)發(fā)商枯那種棟“祝老套、政治屑口號(hào)化否”頑的宣傳；從烘廣告主題的瑞利益支撐點(diǎn)鴨看來(lái)，大部英分打景觀和柳品位的牌，延只有江南庭歲院將其景觀枯風(fēng)格拔高為括一種文化氛疑圍加以宣傳淺。霸促銷(xiāo)活動(dòng)：析南湖社區(qū)雖鼓然說(shuō)不上名啊牌，但也算仍品牌（不成弟文的行業(yè)標(biāo)恰準(zhǔn)是在街上團(tuán)問(wèn)10個(gè)的漿士司機(jī)有7怒個(gè)知道），狼遺憾的是當(dāng)幫南湖花園被臺(tái)“遞瓜分偷”的以后，南湖膛花園這一個(gè)迎大型右“芳社區(qū)財(cái)”窄的品牌作用垮失去了宣傳愉作用（大家仗都不愿意為努別人做廣告圓），而是重?fù)u新從零開(kāi)始趟宣傳自己的幼某個(gè)士“脹小區(qū)瓦”誠(chéng)。因此，因蹈宣傳方式和滅力度的差別嫌，象南湖中疾央花園和江訊南庭院又重鄰新禍樹(shù)立了品牌羅，而大部分黃項(xiàng)目都名不版經(jīng)傳，客戶(hù)肢走進(jìn)南湖花皮園，已經(jīng)不展知道到哪里竭找售樓部、罷該找哪家售旦樓部，即使牲是南湖花園狂和中央花園曬，武漢市民個(gè)也容易將其奉當(dāng)作兩個(gè)處霞于不同地方波的小區(qū)，而騎不是實(shí)際上時(shí)的包容關(guān)系則。贊本項(xiàng)目SW數(shù)OT分析在一、項(xiàng)目?jī)?yōu)版勢(shì)(str肝ength壞)孫南湖社區(qū)的類(lèi)北邊基本上記開(kāi)發(fā)完畢，犬后續(xù)項(xiàng)目往腐南推進(jìn)是必誤然，項(xiàng)目成云為南湖花園敗規(guī)劃區(qū)的中其心也指日可情待。抹旁邊的新天蛛地在區(qū)位上咬雖然略好，擠但由于10謊0畝地分成桌兩塊，規(guī)模遲變小，我們板的100畝味規(guī)?？稍诃h(huán)剃境營(yíng)造上取陵得相對(duì)優(yōu)勢(shì)渴。丈項(xiàng)目旁邊規(guī)蒙劃中將有整別個(gè)社區(qū)明最大的中心宰花園，如果汁能爭(zhēng)取花園擦早日落成，賤將也是一個(gè)身很大的賣(mài)點(diǎn)抽。叼南湖社區(qū)主潑干道之間的慣聯(lián)系通道估拍計(jì)在夏季進(jìn)燕行改造，交里通有望改善套。爬做為后來(lái)者較，可以對(duì)容“糕前行者拘”饅的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行戒分析，取長(zhǎng)付避短，在產(chǎn)么品和環(huán)境見(jiàn)規(guī)劃上做到鉗更好、更準(zhǔn)臭。英二、項(xiàng)目劣遙勢(shì)（wea脾kness棟）慣項(xiàng)目的土地販成本在整個(gè)普小區(qū)里估計(jì)絕是比較高的恢，且本公司主的成本管理億和控制能力細(xì)是弱項(xiàng)。退土地空置的己資金成本比貪較高（年利汽息數(shù)百萬(wàn)）葉，在一定程羨度上限制了杯開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的島選擇。阻整個(gè)珞梁路綠近期內(nèi)不可跨能鋪成并通脾車(chē)，因此交談通條件相對(duì)燈較差。摧項(xiàng)目雖然是堂規(guī)劃中心地產(chǎn)，但由于南炕邊還是淤泥睬地，維因此在目前三其實(shí)際上是托邊沿地，沿宵邊房子看到姻的不是青草憶，而是黑爛桿泥。愚三、市場(chǎng)機(jī)濤會(huì)(opp紋ortun惱ist)從經(jīng)我方和寶料安公司達(dá)成柴協(xié)議，珞梁午路和機(jī)場(chǎng)三緣路可能在2往002年6窯月通至本項(xiàng)旋目，屆時(shí)將灶為本項(xiàng)目呈的推出提供紫基本的出入施通道。露四、市場(chǎng)威廚脅(thr那eats)煩1、大橋公裹司的項(xiàng)目在券我們的旁邊糟，如果兩個(gè)敗項(xiàng)目的開(kāi)工距時(shí)間間隔比溜較短，那么繳二者在產(chǎn)品從、環(huán)境、配葛套、價(jià)格和芒工期保證等栽上面都是直義接競(jìng)爭(zhēng)者。離2南湖花園鋸各項(xiàng)目就像吊一些擺在同熊一超市（南慣湖花園社區(qū)窄）、同一類(lèi)哄型（住宅）獵卻并不同品舒牌的商品，析項(xiàng)目之間彼補(bǔ)此形成參照跟體系，客戶(hù)央足不出倍園，就可愈“罷貨活”澤比多家，性礦價(jià)比如何，職是吸引客戶(hù)決的最終法寶債。其中，江繡宏花園占盡符交通、價(jià)格尚優(yōu)勢(shì)，南湖姜中央花園等徒品牌項(xiàng)目也晨在該地樹(shù)立難了一個(gè)較高界品位居住區(qū)蠶的新蟻“戀標(biāo)尺屯”吊，以后開(kāi)發(fā)紙的項(xiàng)目如何滿(mǎn)在其間找到匙品位和價(jià)屬格切入點(diǎn)，憑決策將越來(lái)質(zhì)越難。比寶安公司透基露，武漢萬(wàn)皆科似乎不滿(mǎn)青足于金銀湖船的根據(jù)地，角也把眼光往及南湖看來(lái)，問(wèn)有意在南湖畝邊大筆圈地應(yīng)（1000稈畝），如其尿能如愿，將繞對(duì)南湖花園代各項(xiàng)目造成徑不可低量的遵沖擊。企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的織初步建議肅一、開(kāi)發(fā)總良思路攝差異化是新帳產(chǎn)品占領(lǐng)市純場(chǎng)的有效途拒徑，也是品贊牌標(biāo)識(shí)的構(gòu)最成振元素，但差泥異化往往和摟成本的增減稼緊密相連，桿根據(jù)本項(xiàng)目趟的地段區(qū)位潤(rùn)，建議采取克“羊有限差異化屠”播的品牌開(kāi)發(fā)類(lèi)之路。臟要想在眾多棵競(jìng)爭(zhēng)者中間低出人頭地，逃必須走從綠積化到文化的天高層次競(jìng)爭(zhēng)礙策略，建設(shè)滾可居、可游礦、可行、可特觀束的現(xiàn)代居家李。攪二、總體規(guī)坦劃建議表檔次定位：氏考慮本項(xiàng)目居的區(qū)位特點(diǎn)閱和土地成本苦，建議在檔障次上與南湖息中央花園的王中期(非高召層)保持同威一水平線，搏原因是：父該項(xiàng)目的前羊三期不但品稀位適中，而引且已得到市旗場(chǎng)接納，銷(xiāo)荷售效果好，葡成為武漢市所的知名品牌我樓盤(pán)，而檔述次高于其的貌加州花園和匙金秋別墅卻鴨后市不看好泡。掏從南湖花園論的項(xiàng)目組成想看，中、低莖、高檔并存籠，座但低檔的經(jīng)故濟(jì)適用房明茂年依然會(huì)有挖一五萬(wàn)以上授的入市量，嗎我們無(wú)法取值得最基本的傷土地成本和腰交通優(yōu)勢(shì)。梅環(huán)境營(yíng)造：玉通過(guò)對(duì)各項(xiàng)畏目環(huán)境營(yíng)造較特點(diǎn)的分析穗，我們認(rèn)為躺本項(xiàng)目的環(huán)題境營(yíng)造是鞠”蚊差異化望”竿開(kāi)發(fā)思路中銅的重點(diǎn)，因淘為麻“默買(mǎi)環(huán)境鮮”燭是商品房消噴費(fèi)的趨勢(shì)，惰且環(huán)境最能望打破消費(fèi)者肆心里的炊“巾價(jià)格防線殺”授。為保證環(huán)擔(dān)境的檔次，徹在可能條件秒下可實(shí)行全廳國(guó)招標(biāo)，選給擇最佳方案等，此外，環(huán)配境營(yíng)造必須帝做到如下三壟點(diǎn)：遍有主題，朝艦“除文化主題傳”吹方向靠，通曠過(guò)虛擬的文歐化來(lái)彌補(bǔ)本丑項(xiàng)目其他方織面的不足?；\有創(chuàng)意，既思可給人新鮮斤感，也可以絹創(chuàng)意來(lái)和其糕他小區(qū)象區(qū)遮別。毯人性化，要晃有親和力，橡使客戶(hù)攻找到膏“掀家磁”跌的感覺(jué)。仗適量水景，茂表現(xiàn)水對(duì)視張覺(jué)的沖擊力津，但游泳池仆可以在進(jìn)一鎮(zhèn)步調(diào)查的基龍礎(chǔ)上決定取叢舍。適兼顧環(huán)境營(yíng)捧造成本，避話(huà)免一味追求躍高檔環(huán)境和騾超大面積的萄水體。撇配套設(shè)施：扔考慮配套設(shè)向施建造成本殲、品位構(gòu)成劍作用和實(shí)際壘用途，建議予不做會(huì)所和蝕網(wǎng)球場(chǎng),適蔥當(dāng)考慮幼兒慎園、親子園必、健康步道屆、老年活動(dòng)攪場(chǎng)地和具有放文化品位的晝場(chǎng)所。創(chuàng)平面布局：別區(qū)別區(qū)內(nèi)大串部分中央花焰園式布局，淋建議分主題疏半圍合式布竊局。賞容積率：南優(yōu)湖花園各項(xiàng)灶目的容積率稈都宣傳得比努實(shí)際小，考貝慮本項(xiàng)目的辦檔次定位，杯容積率應(yīng)該麻比成本測(cè)算沉?xí)r適當(dāng)降低謝，保持在1獨(dú).5左右，拆這樣才能出尸環(huán)境，也才孕能出宋品位。桶三、產(chǎn)品設(shè)裙計(jì)建議靈結(jié)構(gòu)類(lèi)型：染與檔次配套鬧，建議做框亡架，其他靠蓮街的可做少匹量磚混。悄層數(shù)：以7必層為主，若爬有必要進(jìn)一步步降低容積練率，可做少索量點(diǎn)式或板艘式一梯兩戶(hù)冊(cè)小高層，以嗎區(qū)分于該區(qū)劉域現(xiàn)有的一位梯四戶(hù)以達(dá)上高層。方立面特色：貪建議采用外途墻轉(zhuǎn)，既能票是本項(xiàng)目永藍(lán)葆青春，也買(mǎi)可區(qū)分于該擠地清一色的殼外墻涂料，披且在風(fēng)格上報(bào)適當(dāng)增加線旗條造型，走飾裝飾主義和惠簡(jiǎn)約主義的沿中間路線。扇屋頂特色：男政府要求做州坡屋面，該笛區(qū)