中原逸麗華庭策劃報告書

目錄前言3第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況4一、宏觀經(jīng)濟形勢分析4二、運行特征7三、供給狀況12四、銷售狀況13五、價格走勢14六、深圳商品住宅市場客戶需求分析15（一）客戶基本特征15（二）購買時間置業(yè)次數(shù)19（三）購買區(qū)域的影響因素23（四）對住房的基本要求26（五）付款方式和月供款額38（六）對物業(yè)的設備要求42奸第二部分：字2000騎年市場趨勢前展望給鈔窮單4堪6掃假一、挨滾總體態(tài)勢分瓜析嚴費帽蘋醉歐46扯拍二、暫刑趨勢展望語遙乏出舟并膛47置第三部分：晌福田區(qū)商品壺住宅區(qū)域狀烘況分析瓜責從-50舍一、秒雅片區(qū)范圍定仙義及概況簡忠介倚瑞秩換--50豆二、惡邁福田區(qū)高層查住宅市場分低析哥目碗折5透4嫁三、壓遣香蜜湖片區(qū)刻概況分析競激展垮決-57訓（一）士夫香蜜湖片區(qū)選基本概況澇濱唱已-57膊（二）胖姻香蜜湖片區(qū)拖住宅市場現(xiàn)卡狀概述魯轉(zhuǎn)5刪8震（三）蒜棵香蜜湖片區(qū)途住宅市場樓盯盤特征分析蠟滾59戒（四）腦塞香蜜湖住宅垮物業(yè)發(fā)展優(yōu)該劣勢分析棗撲-64引四、貨班景田片區(qū)概銅況分析懇趴矮蝴罵7扮0華（一）籌蓄景田片區(qū)基伐本概況彈悲關先校-70渡（二）敢伍景田片區(qū)物鞏業(yè)類型狀況敘準-胃粗六-71礦（三）過未景田片區(qū)物趴業(yè)類型分析冊真可納--72羊（四）祝析景田片區(qū)商折業(yè)類型及網(wǎng)惰點分布帥玻母-73獸（五）姨繞景田片區(qū)未閉來規(guī)劃納份陶臟什-74慕（六）揀頸景田片區(qū)商茫品住宅市場屬客戶需求分斷析背恥77賓（七）動桑景田片區(qū)現(xiàn)鑰存問題及應昨?qū)ㄗh阻禿路-78蕩（八）膀爐景田片區(qū)的渡市場走向抱鍋屆化憐80味（九）太獨景田片區(qū)內(nèi)亞競爭概況分送析轎峽香耐82除距總時目結(jié)畫蠟嬸預讀修服柴1煌08俗前娃醉言淡本報告是在的實地調(diào)查及模資料收集的刪基礎上對深閥圳商品住宅敬市場進行分有析研究，重揮點針對本項賞目所在的福機田區(qū)，尤其肯是香蜜湖片拐區(qū)、景田片濕區(qū)的商品住余宅市場進行螺調(diào)查分析和狗前景預測，稀以期為本項刊目的定位和添日后的銷售誠推廣策略提婆供市場依據(jù)達和有效的啟畢示和借鑒作意用。漁探第一部分：垃九九年深圳竿商品住宅市鄭場總體狀況公分析令一、饅恨宏觀經(jīng)濟形境勢分析桑1討、熱洞經(jīng)濟增長穩(wěn)竹定漆冷樓市復蘇速側(cè)度仍不盡人瞧意膠盡*殺國家統(tǒng)計局話預測塵99您年國內(nèi)國民卻生產(chǎn)總值濱(GDP)脖將達滅83190粉億元，比擴98率年增長郵7.1%已左右；出口襲情況比魚98綠年的為佳。凝在芽2000車年，政府將各重點抓好國話企改革、調(diào)但整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)某、支持科技槽進步、擴大贏內(nèi)需等工作哭，國民經(jīng)濟算將繼續(xù)穩(wěn)定瀉發(fā)展。哨*樹亞太經(jīng)濟合荒作會議對亞晴洲各國未來疊兩年（顆2000荷年、繳2001殼年）的經(jīng)濟浙預測僅有碗3%滔的增長，相圖比過去幾年種（賤98還年以前）的侄亞洲整體增劍長目標有所跌下降，加上考亞洲各國經(jīng)板濟體制實際聾上仍存在各毯種問題，人梯們對經(jīng)濟前糠景持審慎樂徒觀態(tài)度。件*簽亞洲一些國販家或地區(qū)的粒經(jīng)濟狀況雖折有回穩(wěn)趨勢恥，但前景未火見完全明朗末。香港經(jīng)濟爺雖有復蘇表爛現(xiàn)，但失業(yè)什率依然高達晝6%塊，商業(yè)消費白水平偏低。匹雖然香港樓銳市近期有利鄰好消息傳出的，然而整體專經(jīng)濟仍欠堅掉挺。索*奏中國國內(nèi)改酸革困難仍很甘大，下崗問易題不容樂觀虧，國民消費詠未見明顯增晉長。睜*工據(jù)統(tǒng)計信息膀局估計，伏99罵年深圳經(jīng)濟構(gòu)增長蓄14%筋，較去年的岔15.8%京下降近戒1.8珠個百分點，醫(yī)估計錄2000犯年整體經(jīng)濟海增長為冊12%到，深圳的經(jīng)里濟增長速度異繼續(xù)有一定籠幅度的放緩條。沙*99謠年滑11蔬月～待12顧月，中國與微美、加、日婦等多國就中習國加入夫WTO者達成雙邊協(xié)王議，這些利層好消息傳出蠶，有利于刺始激樓市趨于全活躍。待2量、品育銀行信貸優(yōu)毅惠政策刺激懲有效需求子*糖99坦年遙6稱月能11見日炊，央行宣布軋金融機構(gòu)貸英款利率再次卡下調(diào)，其中欠存款利率平桑均減一厘，趁貸款利率平墾均減振3/4格厘。政府本須次減息的目緒的非常明確哥，旨在通過鄉(xiāng)貨幣政策手此段刺激消費祖，啟動住宅紋消費市場，搭擴大內(nèi)需拉預動經(jīng)濟增長蛙。家*刊99贈年振9籮月潛1掃日泰，央行決定蹦自跳99幻年圾9輕月狗21沫日扔起，各商業(yè)腥銀行個人住喜房貸款最長鉛期限由現(xiàn)行占的汪20舍年延長到釀30付年；個人住樸房貸款利率租最高水平由魔年利率錫6.331欺5%累降為測5.58%愈，降息幅度脂達案0.75%靜，這將進一音步減輕購房爛者的月供壓許力，激活房宵地產(chǎn)市場的鳳需求。亭*矛99歪年尾9腰月?lián)?2演日夢，九屆人大漫第十一次會燕議通過對個姜人所得稅的誘修改案，對屈個人存款利沫息所得按那20%架比例征稅。知這一變相降哀息政策，將廚真正有效刺成激居民的消籌費欲望。撫3符、漲蠻房改政策的須影響日益深異遠獄閣針自舒98滴年鬧7售月攜1皮日綁起，中國政培府在全國范匹圍內(nèi)停止福敢利分房，宰同時啟動住慘房補貼制度憂。而膜99網(wǎng)年炮5殿月《已購公蔬有住房和經(jīng)惹濟適用房上座市出售管理倍暫行辦法》三正式出臺。證這些房改政扮策的出臺，對一方面促使波市民將購房繁計劃列為消族費計劃的重憑點部分，增型加樓市的購態(tài)買潛力，為遞深圳房地產(chǎn)蓬市場的發(fā)展靠提供良好的留市場機會；著另一方面，劣將促進三級撐市場的進一急步發(fā)展和成含熟。這將出內(nèi)現(xiàn)大批的原送老福利房、州微利房住戶督通過三級市火場處理舊房群，從而在很濃大程度上激挽活商品住宅僅市場的購買蹈力，增加市撫場機會。鴨4快、遞待減稅政策進鹽一步激活樓畫市哥妙租99擱年行8鄙月變12獻日妖，房地產(chǎn)市嶄場傳出實質(zhì)恐性利好消息疊：國家財盲福政部、稅務燈總局聯(lián)合發(fā)挽文，對若干游稅收政策做裂出調(diào)整，以耳減輕個誼晨人買賣普通洲住宅的負擔秧。這一政策仆對目前房地統(tǒng)產(chǎn)市場無疑選是一場票生及時雨，由督于受惠最大碎的是個人住與房消費者，螺因此有望直必接刺激助婚三級市場，夢從而帶動二桂級市場，降唐低連年高居形不下的商品稍住宅空椒譽置率。隙二、榨有運行特征警99盡年，深圳商真品住宅市場青的總體狀況愈可以說是低扮迷中掀高潮剪，平靜中泛殿熱點。據(jù)不傷完全統(tǒng)計，簽99弟年深圳共計許舉辦房地產(chǎn)蚊交易會近十名次。盡管樓躺市大勢持續(xù)碎平穩(wěn)低迷，午但受眾多交跌易會的刺激吧和推動，曬99肺年深圳樓市綠卻也高潮迭裝起，熱鬧非箱凡?？偫ǘ镅?，有以下事特征：梳1疊、高檔豪宅蔥市場風光不速再喬蟲優(yōu)質(zhì)中小戶矩型引領風騷貍徑由于受經(jīng)濟登大勢的影響繭，加上經(jīng)過脂97爭年豪宅借行花情火爆，火射了一把之后飛，豪宅消費蹤已呈飽和，匪而新消費群他尚未形成氣泊候，進入桑98臥年以來，豪攪宅市場前進源的步子明顯游放緩，到免99咽年更是淡靜盯非常。相信任在未來一段曲時間里豪宅逃消費的主基羅調(diào)仍將是消著化存量。跡隨著白領階旱層和準白領室階層逐步成糠長，深圳的斧中等收入階豎層經(jīng)濟實力孟不斷壯大，磁其置業(yè)安居鴿欲望也越來邪越強烈，受教總體經(jīng)濟基殲礎的限制，罰他們傾向于坐投資總額相囑對較低的中每小戶型。但撫基于白領身印份，品味和蕩檔次又是他意們的最基本揭要求。故事實上，系98彼年的錦文閣梢、星河明居語，宰99訊年的金地翠幕園、瑞和園藝、香珠花園局二期，以及站2000澇年年初的皇割御苑之所以挪暢銷，與其盡戶型能迎合版中小買家有廳著莫大的關披系；同時，孟極具升值空淡間的低價位畝也是至關重包要的因素。資如：錦文閣煤均價才暗4800貸元關/m2加，與同區(qū)其軌它物業(yè)差價忍近威2000郵元眼/m2喂；皇御苑作堂為一個占地良近傍15鍵萬平方米，搏總建筑面積蜻達注68.命1獎萬平方米基的大型樓盤粘，其一期的傍折后均價僅校為嘗5510炸元搭/m2悟，因而受到嘉買家的熱烈辦追捧，是理姿所當然的。域由此可見，乒精致實用、載價格實惠將階會成為未來挨的房地產(chǎn)市廢場的一大主校流。爹2肯、中心區(qū)熱薦點持續(xù)等筋福田盤競爭置激烈餡由于在新的啦市政規(guī)劃上揭，福田區(qū)是推未來深圳市勢的中心區(qū)，綠各項市政設奪施、交通、搭通訊等城市潑規(guī)劃完善；轉(zhuǎn)長遠來看，甘福田區(qū)也是快未來深圳市麥的政治、經(jīng)騎濟、文化中歌心。因而，如中心區(qū)及周亦邊的物業(yè)為辣買家所看好愉，成為習99后年深圳樓市擠上備受追捧禍的熱點。然鉛而，由于中財心區(qū)住宅物遺業(yè)數(shù)量不多躍，且主要散驚布在四周，傷所以除中心敬區(qū)物業(yè)走俏淘、銷售前景通樂觀外，處跟于中心區(qū)一租級輻射區(qū)域裹的皇崗、景廢田、梅林等粉片區(qū)的物業(yè)敗同樣亦受到跡眾多買家的次青睞?；陲h這點，這些親片區(qū)在大99療年推出的樓冶盤均取得較延佳成績。值峰得一提的是火，處皇崗口箱岸的皇御苑告，因坐擁深外圳地鐵、皇指崗口岸，而搞且價格實惠叛，深得深港貸兩地買家的容追捧，內(nèi)外頭銷兩旺，被宗譽為深圳樓倉市裕“熊新世紀的報禾春花沃”定。載另外，根據(jù)星中原市場研縮究部的統(tǒng)計筆顯示，由于店中心區(qū)概念垂的啟動，廢99錢年福田區(qū)新索盤推出的頻沫率較高，并眾呈上升趨勢雖。在第四季擠度，福田區(qū)污見報發(fā)售的桐樓盤共事97腐個，比第三味季度柔57差個上升了陶77辟個百分點。鏈預計在態(tài)2000撫年，福田區(qū)乎的新盤推出擔速度將會保聾持一段時期產(chǎn)，區(qū)內(nèi)的競烘爭將會愈演愁愈烈。更3悟、樓盤空置委壓力依然序移三會帶旺樓氏市人氣愉戴由于前階段急深圳地產(chǎn)開損發(fā)熱潮的慣壇性作用，加買上才97密年回歸熱潮擱中行情火爆畫，釋放了相坡當大的需求輪能量，致使堆99絞年深圳樓市龍的購買力依褲然青黃不接星。所以，深渴圳板99若年的樓市空鄭置情況依然頓嚴重，加上戚新樓盤的不櫻斷推出，現(xiàn)改樓空置量仍損高企不下。予據(jù)深圳中原螞市場研究部給的統(tǒng)計顯示劫，拘99貸年深圳商品粗房現(xiàn)樓空置隸量為觀470沸萬平方米，塌比脾98夜年的乳332.2券8宗萬平方米上啄升了它41墓個百分點。刮進入濁99粱年第三季度碼，連續(xù)有森99擱深圳房地產(chǎn)兼（秋季）交侵易會、首屆卻高新技術(shù)成遞果交易會及偉99敲中國（深圳率）國際住宅宴與建筑科技遮展示交易會誕等三個交易寶會舉行。借曬此良機，各財發(fā)展商乘機角造市，從而著帶旺深圳樓消市。僅坦“身房交會頓”嗓的問5犁天時間，總掛成交額就達臉6.5羅億元人民幣蒜，而趴11銹月份的蕩“壁住交會爺”忽更是進一步著燃旺了樓市效戰(zhàn)火，該月板共推出及133斬個樓盤廣告繪，新推樓盤分多達可29尸個，出“淚住交會嫁”遮展銷期間近只20納萬人次進場喂，現(xiàn)場成交先額達釋12.7彎億元人民幣右。受此影響康，深圳樓市帝開始復現(xiàn)生治氣。臨4紀、南山區(qū)物停業(yè)升溫繭垃關外盤旋風歐驟起輛受濱海大道語通車影響，甘南山區(qū)物業(yè)悲市場明顯升欠溫，由于價懼格合理、環(huán)默境優(yōu)美，南畢山區(qū)物業(yè)繼肢續(xù)受到消費示者的青睞。頂南山區(qū)在檢99呈年推出的招椅商海月、蔚畏藍海岸和星奪海名城等樓貌盤都銷售暢萍旺。落另外，由于狀價格因素和壺本身質(zhì)素的響吸引，進入網(wǎng)第三季度，垂關外樓盤熱競銷旋風驟起脹，首先是中檔海怡翠山莊產(chǎn)以驚人的速爛度席卷深港泊兩地，短短版幾個月時間枯，一期恩700毫個單位已近連售磬；幾乎蔬同時，萬科運四季花城以遣歐陸風情再喂掀關外樓盤撞銷售熱潮。礦受此兩者帶間動，關外樓逼盤均有所收詠獲。對此，別行內(nèi)更是掀樂起瀉“撲郊居化時代旗是否已來臨鬼”鏟的爭論。瘡5航、大規(guī)模社洗區(qū)初露崢嶸匙乞新概念賣點懼鮮明凸顯稱在定99逃年，深圳市雹場推出了許勻多建筑面積會超過打10野萬平方米的陳住宅區(qū)，如戒，中海怡翠愁山莊、萬科榮四季花城、無黃埔雅苑、咳共和世家、禍星海名城、薄蔚藍海岸、阻金海灣花園撥等，其中星丘海名城以規(guī)耍劃建筑面積孔80鵝萬平方米，蛛成為至今深堪圳最大的住你宅小區(qū)。在橋99對年以上樓盤雕都以其優(yōu)美澤的環(huán)境、完藥善的配套設錄施贏來不俗扭的銷售業(yè)績長。的除了環(huán)境優(yōu)搞美、配套設滾施齊全等可屢成為旺銷賣導點外，乳99但樓市還出現(xiàn)飾了以測“撤人居、科技境、環(huán)境野”豈為主題的科批技化、智能枕化住宅的新校賣點，頗受便買家歡迎。塵如中海怡翠葡山莊就是以館“晨千里眼隸”菌的高科技賣稀點贏得了不跡少香港買家弱的青睞，從虎而實現(xiàn)內(nèi)外暈銷兩旺的雙所贏佳績。據(jù)喉此可以預見輕，以科技化戲、智能化為母代表的新概醉念賣點將在槽未來的房地材產(chǎn)市場中成統(tǒng)為一種時尚批。石6墳、品牌戰(zhàn)略子影響樓市院鼓營銷手法紛齒紜百出路虜父隨著深圳房滑地產(chǎn)市場發(fā)璃展的日趨成陵熟，品牌對胃現(xiàn)今房地產(chǎn)潛業(yè)及置業(yè)者雨均產(chǎn)生巨大螺的影響力。含目前深圳樓庭市已由前期沉的以數(shù)量取波勝，逐步過喉渡到以質(zhì)量族求贏的發(fā)展醬階段。唯有衡以質(zhì)量、信敏譽和品牌等是質(zhì)素創(chuàng)出的癥精品樓盤，斯才能真正贏似得市場。這脆點從萬科、趴中海、招商針及香港和黃湯所推出的樓貍盤備受青睞搞就可見一斑閑。解由于買家的閑消費心理日所益成熟，加憤上深圳樓市耐的競爭日趨政激烈，賣家歐的各種經(jīng)營澤手法層出不煤窮，異彩紛筑呈。從最簡桐單的降價優(yōu)站惠到不分樓廁層、不分朝餃向一口價、竹通價，再到傻按學歷按資寨歷評分的差叫別式銷售；櫻從零首期、順送裝修、送皂車位到全過擋程營銷定位退包裝。深圳疲的房地產(chǎn)經(jīng)僵營者可謂絞賺盡腦汁，挖朽空心思去討斜好、迎合、液刺激和引導炭消費者。由花此種種，可塞以看出一種是趨勢，深圳悔房地產(chǎn)已進庭入全面營銷瘡時代，誰能暢以有效的營戶銷手法調(diào)動貿(mào)消費者的積系極性，誰就耳會成為市場報的贏家。分胳寄護勤三、緒凱供給狀況卷根據(jù)圖中數(shù)襪據(jù)反映，田99抱年下半年羅根湖區(qū)、南山巷區(qū)、和關外槳地區(qū)的物業(yè)既供給的比例役不斷縮小，體而福田區(qū)物耳業(yè)供給比例柿則不斷增長控。至欣99莖年樣12性月份，福田拖區(qū)物業(yè)供給普比例已占整青個深圳市的下50%凱；同時從圖點中數(shù)據(jù)還可圣看出，福田限區(qū)的物業(yè)供抱給在未來仍翁有繼續(xù)平穩(wěn)稿增長的趨勢經(jīng)。相信在新賭的一年里，法該區(qū)的房地鑒產(chǎn)市場將面藏臨更加激烈語的競爭。慶喜四、典慰銷售狀況建根據(jù)圖中數(shù)趕據(jù)顯示，宵99鍵年下半年深鞏圳關內(nèi)樓市炕在高層物業(yè)尖銷售方面出隊現(xiàn)一邊倒的踢態(tài)勢。南山少區(qū)高層物業(yè)箭銷售一路向帽好，其他區(qū)瓦在進入第三蘭季度后則均商有較明顯的慶起落，不過招最終都有呈愁向好的勢頭濃。南山區(qū)高吊層物業(yè)的銷混售較為暢旺類的原因估計蒜除了價格與憑環(huán)境優(yōu)美的像原因外，濱龜海大道的通轟車也是重要斤原因之一。赤相信隨著南武山區(qū)的交通躲和配套設施釀的進一步完摧善，加上有偏著價格和環(huán)手境優(yōu)勢，其矛對福田區(qū)和敏羅湖區(qū)地產(chǎn)草市場的威脅厘也將日趨嚴勺重。妻五、妻爐價格走勢不惹程籃注：以上價竊格均為首期極三成，銀行押按揭七成的宵折后價寧泛根據(jù)圖中數(shù)梨據(jù)表明，上99吃年深圳特區(qū)凳內(nèi)高層物業(yè)溪價格的基本乓走勢是穩(wěn)中昂有降，其中攜福田區(qū)和南踏山區(qū)的高層議物業(yè)價格下職降趨勢相對旗較明顯。相彼信在市場競惱爭將進一步擴激烈的恥2000盼年，深圳樓巨市價格穩(wěn)中藝有降的趨勢港將繼續(xù)保持奶。塊六、深圳商安品住宅市場蛛客戶需求分臥析揚（一）尋縮客戶的基本巾特征1、年齡紐搜從總體上分案析，深圳近止期的置業(yè)客剖戶群體的年卡齡構(gòu)成主要稿是鏈30魚歲以下的年否輕客戶。年籠齡較大群體賤占的比例較安少，這主要扣是由于深圳隆是很年輕的扁城市，居民饅平均年齡為遼29日歲，同時也擴反映出，深裳圳居民都希端望盡早置業(yè)五，并不希望坊延遲置業(yè)。2、職業(yè)匆從現(xiàn)時置業(yè)套群體的職業(yè)郵構(gòu)成分析，哭一般職員和么中層管理人雁員是置業(yè)群執(zhí)體構(gòu)成的主楊力軍，該群腐體的置業(yè)欲開望相對強烈田；而一般普輕遍認為是成剩功人士的私州營企業(yè)主和較高層管理人矛員所占比例具較低，說明冶該群體因大蘇部分已擁有授住房，目前脖的置業(yè)欲望猾較弱。蛛3駱、艦俱家庭結(jié)構(gòu)您差調(diào)查顯示，允現(xiàn)時置業(yè)群王體的家庭結(jié)填構(gòu)主要是核震心家庭（夫脖妻或夫妻睡+乖子女）和單遷身家庭，而串主干家庭（娘三代同堂）與所占的比例類極低，這主涼要由于深圳講是移民城市燒，同時反映鑼出深圳家庭非將趨于小型劑化，家庭結(jié)句構(gòu)將主要是臭核心家庭，告相對而言對壘住宅的需求白主要是在套孩數(shù)上的增加碌而不在于每今套平均面積衫的增加。辦4禮、深圳常住脫區(qū)域蔽從置業(yè)群體坦的現(xiàn)居住地祖分析，現(xiàn)時細置業(yè)群體的河常居住區(qū)域佩主要在福田騾區(qū)，反映出仔福田區(qū)將是正置業(yè)客戶的賊主要來源地潑，或者可以幟說現(xiàn)時福田嫁區(qū)居民的置裁業(yè)需求相對溉較為強烈；憤羅湖區(qū)和南刻山區(qū)居民的童置業(yè)欲望相纏對較為遜色悠。所以后市餓的重點主要腳是爭取福田術(shù)區(qū)的客戶和精創(chuàng)造羅湖區(qū)嘩和南山區(qū)的誰置業(yè)需求。貓5順、術(shù)戚工作地點產(chǎn)從置業(yè)群體遙的工作地點中分析，現(xiàn)時潮置業(yè)群體的坡工作地點主畫要集中在羅踏湖區(qū)和福田佳區(qū)，顯示出遺深圳的工作趕崗位主要集告中在羅湖區(qū)全和福田區(qū)，找從現(xiàn)時的情憂況分析，這懷種狀況仍維物持相當長的滾一段時期。遭6煩、涌撒現(xiàn)居住狀況械從調(diào)查結(jié)果哈顯示，置業(yè)誘群體中主要點是已自有住順宅和租用住犯宅的，但相沸對而言，現(xiàn)烤租用住宅部端分的置業(yè)欲稅望較為強烈慣和有迫切的昏置業(yè)需求；風自有住宅部傭分主要是家掀庭結(jié)構(gòu)的變伙化，所以其席置業(yè)的迫切海性較弱。貝7乓、現(xiàn)居住面異積膊從調(diào)查結(jié)果紗分析，置業(yè)幫群體現(xiàn)居住蹈面積是比較傍寬松的，雖概有糾3橡成現(xiàn)居住面賊積在耳50湊平方米困以下，但總稅體的居住面緞積中位數(shù)性M0=宿71痕平方米始，所以住房狡銷售的主要磚對象主要是旦居住面積在岡71蹈平方米售以下的群體希。雨（二）班嘗購買時間、蘆置業(yè)次數(shù)牲1威、吧副購買時間汪絡置業(yè)群體選楊擇的購買時妄間分布較為帥平均，但選擁擇在一年內(nèi)蜂和兩年內(nèi)置哥業(yè)的略多，閉顯示在未來煩的一兩年的壯需求將較強暮，樓市將步腫入復蘇階段鍵。路2肅、竟員置業(yè)次數(shù)獻膊從置業(yè)次數(shù)明分析，現(xiàn)時橡置業(yè)群體的泉置業(yè)次數(shù)主內(nèi)要是一次置叨業(yè)為主，二撕次置業(yè)和多臂次置業(yè)較少編。一次置業(yè)它群體對房地驗產(chǎn)市場的狀灶況和購房過應程中的手續(xù)赤并不了解，窮所以其置業(yè)且過程延續(xù)的清時間較長。博3踩、蕉牌購房用途范穿現(xiàn)時置業(yè)的順主要用途是膠自用，以房寫產(chǎn)作為投資襪只占極少數(shù)防。說明居民斧的財富取向胞仍集中在流循動性強的資弊產(chǎn)，房產(chǎn)的闊投資作用不抖明顯。隨著凳房地產(chǎn)金融垂的發(fā)展，房平產(chǎn)作為投資釘品將逐步被纏接受。這部竿分細分市場霜將有廣闊的炸空間。冶4捧、仇_兩不同家庭結(jié)腐構(gòu)的購買時柴間紫損調(diào)查結(jié)果顯碎示，不同家但庭結(jié)構(gòu)對置勾業(yè)的迫切程膏度不一樣，玻核心家庭（怕夫妻或夫妻荒+汗子女）置業(yè)謊的迫切性較身大，有超過伏3載成的核心家翻庭表示會在抄一年內(nèi)置業(yè)似，而單身家臺庭有堤35%辟表示會在兩旋年以后置業(yè)喚，主干家庭車（三代同堂委）有偏35%忍表示會在兩既年以后置業(yè)醒。所以現(xiàn)時磁市場的重點嘗客戶是核心愿家庭，項目股的開發(fā)應以國適合這部分纖客戶為主。溪5革、纏_渴不同置業(yè)次哥數(shù)的購買時仿間待歪一次置業(yè)群告體將集中在債一兩年以內(nèi)洲發(fā)生購買行劍為，二次置叉業(yè)集中在半痕年內(nèi)和一年留內(nèi)發(fā)生購買仔行為，而多從次置業(yè)有接銅近控4裝成選擇在半術(shù)年內(nèi)發(fā)生購牌買行為。所就以在近期內(nèi)降，能實際發(fā)鑄生購買行為廉的概率多次鴨置業(yè)和二次鹿置業(yè)較高，縮而一次置業(yè)腿群體大多數(shù)港仍處于觀望染之中。辣6揀、哲_程不同年齡段枯的購買時間田當從調(diào)查結(jié)果杜顯示，不同響年齡段的購癥買行為實際壩發(fā)生時間選蠢擇上，享30艱歲以下主要名選擇在兩年戲以后，竿30——4母0目歲和鼠40仁歲以上主要宇選擇在一年束內(nèi)，所以短寧期內(nèi)的目標久客戶年齡是鉛30——4柔0校歲和習40押歲以上，而余較遠期的目商標客戶是現(xiàn)查時在環(huán)30笛歲以下的客形戶。（三）醬訓購買區(qū)域的克影響因素蘆1貿(mào)、決定購買具區(qū)域的相關缺地點吸秩裁葡相關系數(shù)矩器陣捕砍刪習現(xiàn)常住區(qū)域狡送現(xiàn)工作地點塑咸購買區(qū)域柱現(xiàn)常住區(qū)域酸汪瓦毫禽棟餡粱現(xiàn)工作地點往0星.719赴廚憤脂帝哥購買區(qū)域銜述0.32寧5悟前0.29溫1途壞躬跡購買區(qū)域與霜現(xiàn)常住區(qū)域啦的相關系數(shù)饞R=0.3旗25帆，且能通過蕩1%插的置信度檢逐驗，所以據(jù)甘調(diào)查分析數(shù)換據(jù)顯示，購任買區(qū)域與現(xiàn)灶常住區(qū)域的擱相關性比與些現(xiàn)工作地點哲的相關性高趁。也就是說遠，本地買家倒在區(qū)域選擇晨上更偏向于哄購買自己較修為熟悉的原潮住區(qū)域的物支業(yè)。嘉2熄、項飾馬爾科夫轉(zhuǎn)層移矩陣集藏肅規(guī)巾吐購買區(qū)域包絲途辣款丹烏羅湖區(qū)傾圓福田區(qū)圾碎南山區(qū)馬頌關外久爐現(xiàn)編凝羅湖區(qū)壁.3押13續(xù).4廚93守.19澇4鼠朵常慣栽福田區(qū)己.0關57浮.7悉11案.16尊2博.070劫吵住與誓南山區(qū)禁.0割48鋤.3勁10劃.64高2棉赴區(qū)茄探布吉受紐.30膊8蹄.30專8土.076陪棗.308嘩域貝駝香港槽1盲.000買守鵲棍性奪扒扣其它雖題.045雖勿.273已.蘭364維.3亡18綢從馬爾科夫濫矩陣反映，每福田區(qū)是置宋業(yè)的首先位側(cè)置，除能保擾留絕大部分弄的區(qū)內(nèi)客戶始外，并能吸渣引大部分的罪羅湖區(qū)客戶囑；南山區(qū)表裳現(xiàn)出很大的連區(qū)域市場現(xiàn)宵象，主要依蓄靠區(qū)內(nèi)客戶找消化，但對捎福田區(qū)部分稿客戶有一定厚的吸引力，席主要是南山倚區(qū)的物業(yè)價某格具有相當味的競爭優(yōu)勢護；羅湖區(qū)已燒出現(xiàn)城區(qū)老獵化的跡象，衫區(qū)內(nèi)客戶有鑼向區(qū)外轉(zhuǎn)移逢的現(xiàn)象，在鑒羅湖區(qū)開發(fā)欲項目的困難懼更大，必須效在項目的多童個方面注入甩更多的新元辭素，以求吸喬引更多的區(qū)屬內(nèi)客戶。耕3詠、購買區(qū)域刪置業(yè)群體明它顯偏好福田涌區(qū)的物業(yè)，謠其次是南山松區(qū)，說明從牙整體上考慮械，福田區(qū)的掌物業(yè)具有競榮爭優(yōu)勢，南切山區(qū)的物業(yè)較主要體現(xiàn)其鴨價格上的優(yōu)炊勢，而羅湖駱區(qū)總體上的卻處于劣勢的烘狀況。紹4元、不同時間翠的購買地點州血福田區(qū)在鴉99麥年下半年巧—2001作年之間將是鵝置業(yè)的熱點個區(qū)域，羅湖鹿區(qū)整體仍將答維持平淡的左市況相當長秀的時間，南掠山區(qū)在南99艘年下半年后易市場開始啟味動，逐步成馳為市場的熱陪點。關外的紅市場亦開始毛有好轉(zhuǎn)，主屢要是能夠吸輩引部分關內(nèi)悠客戶在關外速置業(yè)。（四）白對住房的基喘本要求環(huán)1女、含姨購買的建筑羅類型葉從調(diào)查分析態(tài)，置業(yè)群體來更愿意選擇闊多層和小高印層建筑，高絹層和多層帶脅電梯的建筑穩(wěn)從意愿上并奸不太接受。閣主要是由于徑高層建筑的塘管理費高、屢建筑密度高擱，多層帶電抬梯的管理費跪高等綢2有、身季不同區(qū)域選裕擇的建筑類煮型爛桑在不同的購林買區(qū)域?qū)拗愋偷倪x賤擇上，羅湖昆區(qū)和福田區(qū)蝴對小高層的花接受程度要咳比南山區(qū)和昌關外高，但挨在南山區(qū)和遞關外置業(yè)就畫更接受多層叨建筑；也就浙是說，大部紛分人認為在遼羅湖和福田麗兩區(qū)置業(yè)會寬選擇小高層拿建筑，在南嗚山區(qū)和關外所會選擇多層物建筑。窯3滿、崇夏對陽臺、衛(wèi)夕生間、廳、柄工人房、儲趣物間、房間析等的數(shù)量要侍求__稠扁從整體分析致，現(xiàn)時置業(yè)辮群體比較偏宴好三房兩廳亦兩衛(wèi)和兩房禍兩廳一衛(wèi)的夏戶型設計，族對于工人房秘的需求并不生強烈，但接汽近您6克成希望設計顧中有儲物間備的安排，絕黎大部分要求召有雙陽臺的充設計。置4緣、菌姓主要房間數(shù)聞相對應的面葛積選擇及中之位數(shù)砍點從面積上分根析，置業(yè)群忙體對戶型面演積的要求不您大，只要能饑滿足基本的落功能，面積梨適中就足夠快。聞5奸、高_脫主要房間數(shù)留在不同區(qū)域白對應的面積廟中位數(shù)移宮從調(diào)查結(jié)果岔分析，置業(yè)教群體在市內(nèi)悄各區(qū)所選擇贈的戶型相對辭應的面積中就位數(shù)的差異今不大，也就學是說置業(yè)群鴉體在各區(qū)選灶擇的戶型面休積數(shù)是近似筍的，并不因滴為區(qū)域的不演同而有太大偷的差異。新6蹈、逃上價格承受能漏力陷掏調(diào)查反映出驢現(xiàn)時置業(yè)群駕體的整體價在格承受能力位并不高，整摧體認為樓價慣的中位數(shù)蛇M0=46露20耽元往/傳平方米，明截顯低于現(xiàn)時很樓價的整體逐水平?；蛘哧柨梢哉f，現(xiàn)累時普遍認為合樓價仍有相炊當?shù)南抡{(diào)空踐間。耳7敬、剩乘不同區(qū)域的阿價格承受程遼度悔底從整體上分很析，置業(yè)群剝體在各區(qū)置存業(yè)的承受能墻力存在較大歇的差異，在生羅湖和福田某兩區(qū)置業(yè)的揮客戶承受能濟力較高，但此其承受能力猴明顯較這兩濟區(qū)的樓價水菊平低。也就胸是說，這兩硬區(qū)的樓價有歌一定的下調(diào)既壓力；墳而在南山區(qū)改和關外置業(yè)尋客戶承受能熱力與這兩區(qū)鍋的樓價水平茶相當，所以臟這兩區(qū)的樓亮價相對較為鏡穩(wěn)定。乖8攀、暴殃不同時間的襯價格承受程滿度和不同時盈間分區(qū)的價鳥格承受程度培（中位數(shù)）_屋從整體分析腥，未來兩年珍（藥2000罷年、楊2001保年）在羅湖文區(qū)和福田區(qū)糕置業(yè)的群體牽在價格的承酸受能力上有鉛一定的下調(diào)帽壓力，在兩則年（走2000跑年、政2001恨年）以后會斯逐步回升；掛而在南山區(qū)棗置業(yè)的群體掀的承受能力答呈現(xiàn)上升的佩趨勢，表現(xiàn)犧出即使南山矮區(qū)的物業(yè)價砍格上升但仍毀有一定的承慚接力。禍9張、劃暴不同家庭對油價格的承受諒能力遷庫從調(diào)查結(jié)果克顯示，不同肥家庭結(jié)構(gòu)由桶于瞻養(yǎng)系數(shù)朋的不同，其總對價格的承內(nèi)受能力存在勤較明顯的差透異。主干家淡庭（三代同雨堂）的承受尿能力較高，呆核心家庭描1類（夫妻）因逮家庭結(jié)構(gòu)單更一，價格承執(zhí)受能力較核座心家庭我2障（夫妻斥+那子女）為高狹。懲10車、屑存不同時間選賺擇的購買建滴筑類型分布獸集調(diào)查結(jié)果顯勤示，多層和善小高層建筑諸在未來將是虛置業(yè)選擇的患主要建筑類蹤型，高層和睜多層帶電梯斤建筑的市場劃空間相對較育小。斗11賭、墾灰不同時間選撫擇的購買戶賺型和面積（距中位數(shù)）施_拳從調(diào)查結(jié)果嗓分析，在未炸來較長的一爽段時期（佳99偉年謹—2001殖年）市場的癥需求仍以面秀積寧70這平方米左右啦的兩房和面彩積絞95——1贏00鏟平方米的三現(xiàn)房中小戶型驚為主，而四篩房的大戶型德單位在未來托一年需求仍丑不足，在蔽2001乘年以后需求酸才有所增加屋?？?2佩、喉慧家庭結(jié)構(gòu)對果戶型的選擇撕_悔調(diào)查結(jié)果顯槍示，單身家饒庭主要選擇鎖二房單位，柱核心家庭（赴夫妻；或夫畏妻交+貧子女）主要誓選擇三房單說位，而主干飼家庭（三代帆同堂）主要之選擇三房以撇上的單位，罪但核心家庭穴中的有子女旁家庭更偏好虧三房單位；子從單位的面我積上，隨家零庭人口的增臺多，對二房斬單位的面積橫要求增大，數(shù)但在三房單鐮位的面積要框求上，除主鞠干家庭要求把單位面積較確大外，其他溪家庭結(jié)構(gòu)所品要求的面積值差異不大。晶13憶、免罪不同置業(yè)次選數(shù)對戶型和鏈相應面積的曠選擇分布扶調(diào)查結(jié)果顯敬示，置業(yè)次滑數(shù)對戶型的早選擇上，一玻次置業(yè)主要陡選擇二房和討三房單位，銷并且偏好較割為平均；二跳次置業(yè)主要腎選擇二房至嘆四房單位，皆主要偏好是現(xiàn)三房單位，面多次置業(yè)偏蜻好選擇三房慨單位。在各嶄主要戶型單親位的面積要脂求上，一次徐置業(yè)、二次家置業(yè)和多次桂置業(yè)對單位無面積的要求紀無太大差異乞。（五）揪付款方式和綱月供款額搬1鐵、報剛整體付款方異式睬夏置業(yè)群體在顏置業(yè)過程中梁對銀行的依弊賴程度是極隔高的，所以姻在房地產(chǎn)金鴿融方面做多其方面的改革姜對刺激住房興消費有很大此的促進作用搶。仁2筆、荒伏不同家庭結(jié)貴構(gòu)選擇的付賣款方式幸家庭結(jié)構(gòu)的犯不同并不能鉛降低置業(yè)群環(huán)體置業(yè)過程秩中對銀行的結(jié)依賴程度，垃只是在付款鵲方式的選擇武中，反映出薦主干家庭一賠次性付款的忙能力稍強于予其他家庭結(jié)鹽構(gòu)，單身家曠庭中選擇免聰息分期付款牽的較多。但3嗚、孕誤不同置業(yè)次痛數(shù)選擇的付滿款方式融從置業(yè)次數(shù)障對付款方式塵的選擇上反州映出，一次洋置業(yè)和二次淋置業(yè)群體付租款上對銀行港的依賴程度碰是相當高的辟，多次置業(yè)縣群體相對而慶言對銀行的著依賴程度較胳弱。迎4叛、松芒整體月供款載分布響從整體的月框供額上，置煤業(yè)群體選擇騾的月供額主矮要集中在錘1001—透—2000著元和走2001—鍛—3000去元兩個區(qū)間艦，整體中位伸數(shù)豈M0=20曠33身元言/腎月，說明置忙業(yè)群體的收斃入中可用于繁購房的資金步并不多。虛5朵、姓專不同家庭結(jié)晉構(gòu)選擇的月圍供額鴉式從不同家庭虜結(jié)構(gòu)在置業(yè)域時選擇的月臭供額分析，競核心家庭（顏夫妻；或夫魯妻泉+日子女）由于腸其家庭負擔凡較重，其月富供額中位數(shù)開最小，主干矩家庭（三代搜同堂）的月敢供額中位數(shù)掃最大。縣6掘、昂抓不同置業(yè)次鼻數(shù)選擇的月作供額鑰京不同置業(yè)次寺數(shù)選擇的月絡供額隨置業(yè)寧次數(shù)的增加賺呈現(xiàn)遞增的偽趨勢，但在之首次置業(yè)占添置業(yè)群體多隨數(shù)的情況下萄，應盡量爭愛取一次置業(yè)飾的客戶。衫7紅、兄分不同置業(yè)時存間的月供額變調(diào)查結(jié)果顯犯示，在未來逆半年發(fā)生購扔買行為置業(yè)搭群體的月供炭額的中位數(shù)里M0=21合40賀元磚/解月，在一年喝（稻2000亂年）以后置籃業(yè)群體表現(xiàn)巴出愿意用更徑多的收入用荷于購房。馬（六）逆帳對物業(yè)的設吸備要求申1禁、滔槍小區(qū)智能化葬調(diào)查數(shù)據(jù)顯跑示，小區(qū)智斜能化的概念色已被廣泛接該受，可以說擦小區(qū)智能化概已開始成為沃住宅應有的泉設備。使_2宗、小區(qū)智能米化的主要功雞能仍從對小區(qū)智驕能化的理解腰程度上，現(xiàn)橫時對小區(qū)智歉能化的理解浩主要是遠程水抄表、外圍靠紅外線保安幸、家居自動旺報警和可視占對講系統(tǒng)，蒙主要是側(cè)重謎在小區(qū)和家鉆居的安防功孩能，小區(qū)智編能化的功能踏并沒有完全館發(fā)揮。蝕3柳、不同職業(yè)名對小區(qū)智能發(fā)化的需求程伍度虧從調(diào)查結(jié)果吐顯示豬,皆不同職業(yè)對繡小區(qū)智能化識的需求差異宜程度不大，井主要是由于捷對小區(qū)智能碼化功能的理頸解主要是安辮防為主，也掠就是說置業(yè)疫過程中對小鐮區(qū)的安全程奪度是考慮的界重要因素之歷一。增4塞、不同年齡稻對小區(qū)智能吊化的需求程下度平對小區(qū)智能循化的需求上擋，年輕的置刪業(yè)群體較強階烈。由于現(xiàn)遲時置業(yè)年輕廳部分占絕大近多數(shù)，所以赤小區(qū)智能化纏應廣泛普及摟并將逐步變殲成住宅應有趁的設備。事5綿、配套車位是的需求程度掃從對車位的娃需求上，反紛映出置業(yè)者傘對車位的需召求是比較強亡烈的。一般奉而言，小區(qū)斥的車位數(shù)量擾應略高于單浴位數(shù)量，即瘋單位數(shù)量與貍車位數(shù)量之旺比為債1素：購1.2狐左右。淡6窯、不同置業(yè)乖次數(shù)對車位煉的需求程度飼不同置業(yè)次塘數(shù)對車位的搏需求存在一光定的差異，禽針對二次置金業(yè)和多次置抹業(yè)群體的住復宅小區(qū)應適煮當提高其車惹位比例。京本部分調(diào)查棋資料由深圳積中原市場研寬究部提供，命相關技術(shù)參兵數(shù)如下：稱調(diào)查時間：顧99億年汁9襖月梯29微日箱——犬99池年亡10橡月擴3梳日式偶夸轎泛蕩調(diào)查方法：腦深度訪談訂聾味蜓貨銳融層術(shù)殊阿抽樣方法：竊隨機抽樣兼甲愛少杏辣溉優(yōu)炸怠穗樣本量：抵忙回收問卷魔320打份，有效問例卷舌288絮份件德充量那癢樣本框：斧數(shù)在深圳居住承一年以上并事希望在深圳揀購房的居民碼招健測數(shù)據(jù)處理：顏運用器spss輸統(tǒng)計分析軟乘件進行頻數(shù)幕、中位數(shù)、獵相關分析等織豎綁置信度：朋體溪α=0.0魂5迅滋那亡董壤首趣萌殿第二部分：紡2000緞年深圳商品渡住宅市場趨刺勢展望兼一、殼蓋總體態(tài)勢分納析儀1摧、歐鞏根據(jù)前面的顫有關金融政捆策方面的資曲料可以看出咱，政府將更嗎注重刺激個玩人投資和個裙人的消費需覆求，以期給噴新一輪經(jīng)濟盯增長帶來活耍力。在種種冬刺激消費的郊政策出臺后判，將使更多麗的消費者接遲受超前消費楊的生活方式惜，從而有效垃擴大內(nèi)需，要提高人們的顆消費需求。蠻2宮、原點根據(jù)深港兩攤地政府相繼長出臺的市政務建設計劃來瓜看，今后深沈港交通將日蒸益朝一體化債方向發(fā)展，透預示著深港廉經(jīng)濟生活全蚊面一體化的墊進程將進一掘步迅速推進拔，這必將成平為促進深圳罪樓市外銷市船場長足發(fā)展賞的有利基礎涌因素，必然判也會帶動深僻圳整體樓市靈的復蘇和活凡躍。新焦3尺、你征根據(jù)深圳市蝴政府吼98罪、常99般兩年控制土叛地供應量的榨有關政策，模以及考慮到跡市場反應的劇時滯效應，撓估計加2000抽年深圳房地漆產(chǎn)買家的心憂態(tài)也將漸漸或穩(wěn)定。這無涌疑是為深圳性的房地產(chǎn)經(jīng)發(fā)營者營造了踐一個較為穩(wěn)涉定和寬松的燭有利市場環(huán)殊境。袖4較、尺濟根據(jù)福田中卵心區(qū)各大市蘿政項目的迅雨速動工，以撐及香港愧“顏和記黃埔凳”漏、圾“惡中國海外建”隙等知名地產(chǎn)梁商在區(qū)內(nèi)住識宅項目（黃絹埔雅苑、中啊海華庭）的你立項動工并廈引起激烈市迎場反響，可買以初步看出系2000芬年深港樓市龍對深圳樓盤如的關注熱點糞將更為集中清地向福田中供心區(qū)轉(zhuǎn)移，普這對區(qū)內(nèi)樓朱盤而言，無擺疑是個福音鞭。禮二、達峽趨勢展望資1掘、拴盼本地置業(yè)的造有效消費群季體將進一步撤擴大粗隨著宏觀經(jīng)霉?jié)姆€(wěn)步增采長、各項刺攤激消費的政鋸策和措施出譽臺實施，本淺地置業(yè)的有毀效消費群體扯將會進一步餡擴大，并有瀉可能成為底2000運年深圳住宅蝕市場的主要電客戶群。受序此影響，深兼圳樓市有效倚購買力青黃暮不接的局面肯預期會有所頂改善。載2鴉、葬考香港客戶對理樓盤的選擇曲面西移其香港客戶對蠟深圳樓盤的筍選擇面將會倦逐步從羅湖君往西移，消奏費熱點將會死集中在皇崗增、福田中心麗區(qū)以及有地迫鐵概念的沿斬線物業(yè)。蜻3窯、禿陰市場供應量隙仍然巨大，井樓價下跌空論間雖然不多瀉，但上漲乏夢力廊予99透年，政府雖臉宣布控制和殃減少土地的穿供應量，以抗期穩(wěn)定樓麻崖市，但時滯次效應使房地寒產(chǎn)開發(fā)熱潮掌的慣性依然懇未完全消除壯。滔99殖近年樓市的空暮置壓力依然社很大，這必猶然影響著揮2000融年樓市的價列格仰姥走向。糖感4罵、君償中小戶型住騎宅市場仍然融巨大莖脈撇中小戶型總鏈價相對較低軟，如配合發(fā)語展商近來普云遍實施的低卸權(quán)首期優(yōu)惠付慧款法，則可指滿足消費金郊字塔底部的雪大部分消費北能力，繳懼促成交易。盟隨著國家分稠房貨幣化的柱住房制度改爽革進一步實餅施，購荒旨買商品房成賤為置業(yè)的首窯要途徑，這瞎更刺激了中山小戶型住宅相的消費。遣5充、房地產(chǎn)市融場運作日益失規(guī)范砌劫僚隨著各種房岸地產(chǎn)市場管漿理政策的不傲斷出臺，房魄地產(chǎn)市場的字運魂謙作必然日趨懲規(guī)范，客戶亮的利益將相較應得到更多異的保障，發(fā)邊展商的餡屈開發(fā)程序和渴經(jīng)營手段也際相應受到更卵多的制約，兼廣告宣傳和未營銷手飼濃段的運用也蠶將更為規(guī)范鑼和謹慎。陵６、媽謊客戶心理日盞趨成熟，更攻注重物業(yè)的脫綜合質(zhì)素，繁價格是否實錫惠，付款方柜式是否輕松孟，成為考慮鳳的重要因素楚硬高供過于求的泳失衡，造成悄買方市場的洪迅速形成，松隨著房地產(chǎn)罪市篩鑄場發(fā)展的日議益成熟，客戀戶的自我保靜護意識迅速夸增強，盲目拜購樓的榮妻時代已成為誼過去。潛7冊、中短期樓聽花入市依然兇會比現(xiàn)樓入柱市主動崗局碰隨著房地產(chǎn)麥市場客戶消極費心理日漸朽成熟，出于蜓價格優(yōu)勢及跨先壯搜到先得的考熔慮，買家將趨更容易接受狗購買中短期遞樓花物業(yè)；仗同時，塵兵作為中短期公樓花，其營晨造和調(diào)整策乎劃包裝理念甩和銷售氛圍義的機會引名遠多于現(xiàn)樓卡，相對而言花，擁有更大雅的主動性。乖8植、全過程營屆銷、整合營舌銷的經(jīng)營運初作方法將進皮一步流行，霧作為房地荷卷產(chǎn)產(chǎn)品的物冶業(yè)本身將成蒜為營銷的主流題路午符房地產(chǎn)市場繳的日益成熟街使競爭成為鍵必然，興2000瓣年將會是更欠襖加注重整體醋營銷手段和幟產(chǎn)品質(zhì)量的項一年。過去創(chuàng)市場上通行滿的是事駛毯后營銷，即瓦先有產(chǎn)品乓——溪物業(yè)，再有勺營銷策劃、麻定位和包裝唯。隨對栽著房地產(chǎn)消鞠費者的消費潮心理日趨成竿熟，房地產(chǎn)掌市場運作模軌式將會憑幕是全過程營蛇銷、整合營急銷登上主導菠地位，即先館有營銷定位擔，再有豪陪產(chǎn)品功能和票特性，然后優(yōu)實施統(tǒng)一的詞營銷策略進氣行銷售。因狹為，鍋“擁研園舍究為消費者絮提供什么樣嗽的住宅產(chǎn)品悟”毫才是房地產(chǎn)跟營銷的真正羽主題鑰五之所在。所渠以說，產(chǎn)品逮定位遠比銷州售策劃更為誤重要。驅(qū)9勾、市場將進梁一步被細分柜字滋成熟的市場持需要成熟的誼營銷思路，躍與成熟的商攝品市場一樣植，痕遞房地產(chǎn)市場鹿也需要進行絲細分。根據(jù)兔市場的需求觀，有針對性泥地開發(fā)尋墻房地產(chǎn)產(chǎn)品別，正確引導儀消費者的消良費，將成為獻未來房地產(chǎn)面營銷發(fā)叔省展的主流。膠匯第三部分：閥福田區(qū)商品熟住宅區(qū)域狀挪況分析維一、片區(qū)范坦圍定義及概訴況分析粥根據(jù)目前的依市況，福田贏區(qū)可分為十瞧大片區(qū)。穿1片、綿低福田中心區(qū)摩：染稀范圍包括：共彩田路以西燥，紅荔路以瓶南，新洲路獄以東，濱河拆路以北。保該片區(qū)目前催正處于初始條開發(fā)階段，淡尚無確定價西位。但由于翁中心區(qū)規(guī)劃鋸的完善、配召套設施的不瞇斷加強，升另值潛力巨大紐，無疑是未哄來市場的焦抖點之所在。明99金年中國海外逗、和記黃埔廢等大集團的蛙介入，推出漲中海華庭、那黃埔雅苑，自令人們對該應區(qū)的信心陡夫然倍增。風中國最龐潔大的資料庫眠下載呼2猴、排速蓮花北片區(qū)累：掃厭范圍包括：齒新洲路以東電，皇崗路以穗西，紅荔路舌以北，北環(huán)頂路以南。傭該片區(qū)的物未業(yè)以住宅物顫業(yè)為主，多岸層住宅較多繩，由于該片廢環(huán)境優(yōu)雅，值隨著公共文棟化設施不斷臉完善，其物憂業(yè)價位平穩(wěn)仁上升，目前鉛約在耐6500硬元礎/池平方米左右穴。案3泰、葵而景田片區(qū)：躁范圍包括：怒新洲路以西殿，香梅路以毯東，深南路仙以北，北環(huán)錢路以南。糕該片區(qū)由于尚位置較偏，大配套設施滯拉后，一直以揀來市場開發(fā)濫量不單大。但隨著薯中心區(qū)概念邁的啟動和認敵可，其作為靜中心區(qū)一級錘輻射區(qū)的區(qū)棒域優(yōu)勢逐漸句顯露出來，促加上該片區(qū)威以盞“載高層低密度播與多層相結(jié)領合的綜合高仗尚生活區(qū)招”籍的規(guī)劃定位刊，使得該區(qū)判的房地產(chǎn)市燕場日益蓬勃崗發(fā)展。該區(qū)拆開發(fā)的項目旱多數(shù)定位為絨中高檔住宅微，物業(yè)前景居看好，目前罰價格約在遷7000縮元聞/隆平方米。愉4寸、宜伴香蜜湖片區(qū)荒：萬范圍包括：腿香梅路以西崇，僑城東路聯(lián)以東，深南碧路以北，北丹環(huán)以南。以碗該片區(qū)地處距福田與南山蛙區(qū)交界處，磁位置較偏。岔區(qū)內(nèi)有深圳誕十景之一的狀香蜜湖渡假急村，以及名恩人俱樂部、侄霸王農(nóng)莊、絮水上樂園等云娛樂設施。診片區(qū)內(nèi)開發(fā)性的物業(yè)數(shù)量棵不多，但檔心次較高，如黨東?；▓@、芳香榭里花園捆、荔林苑和魔香珠花園等適，目前價位健約在愧6500惰元判/隸平方米。蔬5衣、言伐新洲片區(qū)：體走范圍包括：氣益田路以西駱，沙咀路以絹東，濱河大豆道以南。魂該片區(qū)為原寫村民最為集循中的居住地烘區(qū)，自然村月較多，道路訴無序，規(guī)劃慨較亂。由于細交通設施、密生活配套都協(xié)比較落后，毛很大程度上凱制約了新洲網(wǎng)片區(qū)的物業(yè)校檔次，片區(qū)秘內(nèi)物業(yè)檔次階分化較大，旬價位拉差也洋較大，目前觀該區(qū)中檔物答業(yè)平均價位野在才5800思元夜/賠平方米，而添高檔物業(yè)可蠶達積10000房元作/翠平方米。線6配、毯體皇崗片區(qū)：炎對范圍包括：迷益田路以東摸，皇崗路以諸西，深南路句以南，深圳賣河以北。毫皇崗片區(qū)以蔬擁有我國最立大陸路交通普口岸穴——秧皇崗口岸為萬標志，且屬按于福田區(qū)中則心區(qū)的一級例輻射區(qū)，其哲物業(yè)檔次較遷高，以小高夢層和高層物肝業(yè)為主要特攪色，雖然區(qū)鞠內(nèi)擁有眾多逃的自然村落稅，但皇崗片投區(qū)的位置優(yōu)騙越，題材豐簡富，交通配鏡套設施齊全玉，物業(yè)發(fā)展?？臻g相當廣葬闊。目前其畜物業(yè)價格在布7000奔元旺/概平方米左右蒼。灘7戀、困航上步片區(qū)：齡爐范圍包括：殼皇崗路以東復，紅嶺路以舊西，深南路愈以南。精該片區(qū)屬于撞福田老區(qū)，恢區(qū)內(nèi)多為以要福利、微利枕房為特征的障高層住宅小銅區(qū)，生活配搬套完善，商羨業(yè)住宅樓開黎發(fā)不多，且港主要為高層桂住宅樓。由腰于片區(qū)位置民優(yōu)越，生活滋氣氛濃郁，倒其價格較理刮想，平均在墨7800使元暗/僅平方米左右椅。核8蚊、作縣華強北片區(qū)奴：判憂范圍包括：乏皇崗路以東床，紅嶺路以嫁西，深南路債以北，筍崗靜路以南。鈔里該片區(qū)已發(fā)今展為高樓林軋立的大型住凍宅區(qū)域，且其商業(yè)氣氛濃輩厚，繩升值潛力巨偉大，是深圳肌新興的商業(yè)冰中心。但目乏前住宅物業(yè)鑄供應不多，泛價格在掌8000歲元隊/燥平方米左右翻。貍9鮮、隙蠅八卦嶺片區(qū)感：紅投范圍包括：唱泥崗路以東椅，紅嶺路以暢西，筍崗路奶以北。春送由于八卦路毛是深圳的老難工業(yè)區(qū)，生憲活配套相對濟滯后，居住秤環(huán)境章較差，所以項各路發(fā)展商獻對該片區(qū)的棒興趣不大，武市場供應量殘較少，目前瓜多以小戶型方公寓為主，撕價格在瞞7000鳳元攻/窮平方米左右道。詠10弦、燦老梅林片區(qū)：著僵范圍包括：羞皇崗路以西盲，北環(huán)路以騾北。拳梅林片區(qū)也恒是深圳的老路工業(yè)區(qū)，但滾隨著政府微潮利房的介入篩，該片區(qū)的襖生活配套設槐施日益完善或，居住條件粒不斷提高，音住宅開發(fā)蓄搭勢待發(fā)，其造物業(yè)多以多吼層為主，平秘均價格在按4500逼元摟/葬平方米左右咸。絮二、福田區(qū)虧高層住宅市幣場分析青1幼、吹99缸年下半年福輕田區(qū)高層物朝業(yè)供應情況伸根據(jù)圖中數(shù)嘗據(jù)顯示，進蔬入京99劇年第四季度初后，福田區(qū)存高層物業(yè)供嶺給漸漸呈上蝴升勢頭，相押信是因為市鐮政府對福田膊區(qū)尤其是景柿田片區(qū)實施料的抹“寫高層低密度帝和多層住宅仇相結(jié)合狗”特住宅用地規(guī)著劃政策開始但產(chǎn)生效果的府緣故。由于票這一政策的或?qū)蜃饔?，弓估計在?000走年，福田片蟻區(qū)尤其是景圓田片區(qū)的高伍層住宅供應決量將不斷上島升，在有限謎的市場空間喚里，本區(qū)的碌高層住宅的雅市場競爭必芒將更加激烈令。組3隊、龜淹福田片區(qū)高硬層物業(yè)戶均恨面積變化情雄況返殖根據(jù)上圖數(shù)俱據(jù)顯示，使99航年下半年福攝田區(qū)高層住象宅的戶均面串積呈向中小撇型化發(fā)展的肅趨勢。對照哄前面驅(qū)“簡深圳商品住乏宅市場客戶吹需求分析君”啊的有關數(shù)據(jù)本可看出，這聰是由于目前霸深圳市場的鍬有效購買力滲大部分集中撒在中等收入礦的白領階層油身上的緣故申。由于收入孕狀況的局限兼，購房欲望愧最高的中等興收入人士，奇均傾向于購社買總價相對踏較低的中小費戶型住房。掀考慮到在未峰來一兩年內(nèi)勾，人們收入蠅水平迅速增膽長的可能性狡不大，預期克在術(shù)2000電年，中小戶膽型仍將是市霞場需求的主述要部分。福3曉、迅99秋年下半年福陸田區(qū)高層物弊業(yè)銷售走勢蘇曲莖根據(jù)圖中數(shù)駱據(jù)顯示，福部田區(qū)高層住饅宅的銷售情叔況在縮99息年準的波動非常具明顯，結(jié)合密高層住宅供坦應走勢分析毒，銷售情況駱波動的翅原因一方面狀是前階段積蠅下的空置存禽量沒有及時烘消化，而依讀照政府下出臺的新規(guī)嘩劃政策偉——“斜高層低密度岡和多層相結(jié)南合住”酸而開發(fā)的新拿盤又不斷推飽出，使本區(qū)下高層住宅供照應量進一步南增大；另一檢方面是恐因為進入第墓三季度，許糞多發(fā)展商借迫房地產(chǎn)秋交濟會、國慶節(jié)半、高交酬會的時機推六出新盤，使宇市場上高層憂住宅供應量順突增，而有蘭效需求免又沒有相應懇同比上升而浮形成反差。利不過，進入胸第四季度后經(jīng)，情況糧有所改善，意銷售呈向好掩趨勢。隨著晨大經(jīng)濟環(huán)境青漸漸轉(zhuǎn)好，擁種種刺禮激消費的政派策不斷出臺師，加上賣家肆的優(yōu)惠措施法的吸引，預酸計在龜2000機年高層物業(yè)洗的有效需求脫會保持在一詠個相對穩(wěn)定責的水平上。絡盛4示、高層住宅蹦價格分析鵲激注：本圖價返格均為首期顛三成，銀行錄按揭七成的鈔折后價脆累根據(jù)圖中數(shù)冶據(jù)顯示，童99臭年下半年，形福田區(qū)的高驗層物業(yè)價格受水平呈下降共趨勢。這說樂明該區(qū)的賣晚家由于感受律到競爭日益族激烈的壓力拿，已開始動問用降價這一篇最具誘惑力黎的競爭手段悉。相信在榮2000撇年，隨著區(qū)罵內(nèi)的競爭進唐一步激化，建賣家必須采蜻取更為靈活舊和優(yōu)惠的定域價策略，才啊能在既保證棵實現(xiàn)利潤的仆同時，又能滲保證銷售目肆標的順利實假現(xiàn)。露三、掀允香蜜湖片區(qū)摔概況分析涌從片區(qū)規(guī)劃倦上說，逸麗逮華庭所處片弓區(qū)為香蜜湖尚片區(qū)，但由呆于其所處位效置較貼近景雄田片區(qū)，而柿且景田片區(qū)類目前的房地贈產(chǎn)開發(fā)勢頭犧比較迅猛，叮該區(qū)樓盤對雄本項目的競鉤爭威脅最大奴，所以，本鋪次調(diào)查特別閑側(cè)重以景田戀片區(qū)為主要蝶調(diào)查分析對抵象，同時兼種顧香蜜湖片變區(qū)。悉本部分先對博香蜜湖片區(qū)騙作概要介紹匪，在接下來夕的部分（第崇“唐四聽”巴點）將對景府田片區(qū)進行穴詳細介紹。調(diào)（一）墓點香蜜湖片區(qū)蠶基本概況夫輝在深圳城市集中心西移過播程中，由于潑受中心區(qū)輻跑射效應的影胞響，其周邊末物業(yè)市場呈壁逐步升溫之裁勢，房地產(chǎn)皮發(fā)展尤其住壓宅物業(yè)的發(fā)至展日趨火爆燕。而香蜜湖疑大社區(qū)作為糠新市中心的鎮(zhèn)二級輻射區(qū)吩域，由于其竄獨特的地理杠位置，優(yōu)美抖的環(huán)境，高貴檔的配套設鬧施，使得其血發(fā)展升值潛瓦力日益彰顯逝，獨具誘人絡魅力，從而扮吸引了大批游投資者和置裁業(yè)者的廣泛里關注。因此調(diào)，有關專家啄認為，香蜜冤湖大社區(qū)作贏為新興開發(fā)酸區(qū)域，在不禽遠的將來，張將掀起一股益房地產(chǎn)開發(fā)桌的熱潮，而柴其住宅物業(yè)烈市場以高尚病、高檔為特避征，也代表溜了深圳住宅坊物業(yè)發(fā)展的匯總體趨勢。皺(晴二罵)主香蜜湖片區(qū)尖住宅市場現(xiàn)滿狀概述削香蜜湖大社姻區(qū)作為深圳逝新興開發(fā)區(qū)總域，在住宅刃物業(yè)主領當繁今房地產(chǎn)發(fā)湖展潮流的形雨勢下，其功劑能的定位亦敢是以住宅為販主，同時兼佳顧商服業(yè)與任旅游業(yè)的發(fā)框展。從其目竟前已建成項興目來看，也總充分體現(xiàn)了讓這一發(fā)展趨資勢和特征。姐由于腫97廳年東?；▓@碑熱銷深、港瓶兩地，從而臺引發(fā)了香蜜壩湖地區(qū)房地蹈產(chǎn)開發(fā)的熱竄潮。于是以郵香港中旅、瘡萬科、振業(yè)昂、特發(fā)等大復集團為代表任的眾多開發(fā)婚商紛紛進駐尋本區(qū)，搶占姿有利地形，震力圖爭食香帶蜜湖大社區(qū)賠這一塊巖“咽肥肉嗎”偷，以大展其蠶宏圖。到目帥前為止，本顏區(qū)已建成入序伙的項目主慶要有香荔花貍園、東海花模園、萬科城舌市花園、天爽健花園、東畏方玫瑰花園冰、景發(fā)花園頌、聚豪園、子宏浩花園、言馨庭苑、恒公星園、嘉園野、香榭里花蹄園一期、香昏珠花園二期蘭、荔林苑等販；在建未售奇及待建項目裹主要有萬科獻溫馨家園、丈萬科金色家勺園、東?；ㄗ鎴@二期等；匪本區(qū)另有一季特殊項目下——賠特發(fā)小區(qū)，擦是特發(fā)集團罷職工住宅區(qū)尸，不屬商品仍房項目，屬劣福利房性質(zhì)萍。以上本區(qū)釋眾多樓盤中字，大多數(shù)為的98凳、秤99榆年推出之項懷目。其中昌99似年新推項目堤主要有聚豪粘園、景發(fā)花丘園、香榭里拘花園、豪峰南園、嘉園等鐵，預計在本轟年度內(nèi)將有另振業(yè)翠?；ɑ飯@、萬科溫維馨家園、萬唱科金色家園搜等項目推出殖。騙香蜜湖片區(qū)打由于開發(fā)較講晚，且其范暫圍、面積較冤大，目前雖高有諸多項目事建成或在建糕，但仍有大已片土地待開零發(fā)。這些待番開發(fā)土地主謎要集中在本叢區(qū)的西、北我部，即北環(huán)傘大道以南，太農(nóng)科院西北健部區(qū)域。隨攻著交通等配艦套設施的逐敗步完善，這椒片區(qū)域?qū)⒊墒譃榻窈蟊姸鄩虬l(fā)展商逐鹿牧本區(qū)房地產(chǎn)歉市場的主要故“緩戰(zhàn)場寧”胞。搏(六三繩)菠香蜜湖片區(qū)盛住宅市場樓終盤特征分析尼陡從目前香蜜獻湖片區(qū)眾多父住宅樓盤來鎮(zhèn)看，本區(qū)住均宅市場總體巨呈以高層為廉主，以中大翻戶型為主，嶄價格中等偏執(zhí)上，銷售情車況一般，客饞戶以二次置橋業(yè)者為主，儉且外銷比例暈不大等特征爽。琴１、首潑香蜜湖片區(qū)度住宅樓盤高纖度特征分析裹諸本區(qū)住宅物叔業(yè)以高層和湯小高層為主宰，同時兼有冰少量多層住曲宅。詳情可棉見下表抽樣扯：表一：股項目名稱樓端盤高度東海拌花園高層荔資林苑二棟高呆層香珠花園卸高層香榭里配花園五棟小鑼高層恒星園辮二棟高層，豐一棟小高層杠萬科溫馨家鹽園小高層豪病峰園五棟高斷層，二棟中頃高層，四棟岔小高層萬科解城市花園多愧層天健花園壤多層宏浩花創(chuàng)園五棟高層轎景發(fā)花園二浩棟高層東方嘗玫瑰花園二各棟高層，二捕十四棟小高故層旗２、垂燒香蜜湖片區(qū)封住宅物業(yè)戶犁型特征分析遞1熱）篇擇戶型的供給詠特征：盼定本區(qū)住宅樓兵盤從目前已庭建成或在建理項目來看，進普遍以中大漏戶型為主。踢通過戶型抽進樣得出戶型捐分配比例見棕下表：表二：妻戶型結(jié)構(gòu)戶減數(shù)（總罩2263徹）所占比例洋二房絮39718鼻%運三房擋86038軋%點四房陰38617競%撒五房以上哲62027團%表三：常戶型面積戶樓數(shù)（總撈2263蔑）所占比例瘡100扔平方米托以下泰60126這%燭100鍛平方米朝—拼120墊平方米弊47821勸%葡120習平方米纏以上蹤11845削3%騰2竟）戶型的需鴿求特征劑軟在本區(qū)住宅給市場大戶型進占主導地位獻的形勢下，麥從其銷售情卡況來看，卻翠仍是以面積牛相對較小的漆戶型較為好得賣，通過抽制樣得出暢銷疫戶型見下表財：表四：慌項目名稱暢注銷戶型宏浩膽花園陰120梢平方米體左右的三房堪戶型東方玫也瑰花園墳140液平方米旅左右的四房碌戶型聚豪園紡140到平方米也左右的四房蔥戶型恒星園鏈110羞平方米份左右的三房孤及冠130衫平方米異左右的四房俘香榭里一期涂130兄平方米營左右的三房驕3昌、香蜜湖片話區(qū)住宅市場赴價格特征分登析偏從昂99就年下半年香頃蜜湖片區(qū)樓擔盤價格情況煉來看，其價觀格在整個深扶圳房地產(chǎn)住咬宅市場中處抖中等偏上水考平，詳情見償下表：鹿事項目名稱價淺格恒星園起陶價木5080京元室/錯平方米，均犧價析7000郊元左右部/旨平方米，最宜高達派9000-菠10000容元項/呆平方米東方聯(lián)玫瑰花園起域價端6800耐元掃/冊平方米，均展價終8000筆元謝/酒平方米聚豪族園起價獸4860扶元謊/瓜平方米，均逼價看7000脹元拋/新平方米宏浩戲花園半6080兄元呆/脅平方米到——128棄50醒元滔/漂平方米景發(fā)諒花園滾5630抓元撓/悟平方米荔林闊苑芝5700糧元允/曠平方米沈——837添4繳元梅/獲平方米東?；蠡▓@二期均蹦價藥8000昏元貫/貍平方米香榭英里一期起價事7680研元抓/枕平方米，均琴價逐8180鄉(xiāng)元休/榴平方米令4也、偽星香蜜湖片區(qū)桿住宅物業(yè)銷灘售情況刷香蜜湖片區(qū)粉住宅物業(yè)的氣戶型特征是布大戶型獨占篇鰲頭，而目仆前深圳房地鄭產(chǎn)的市場形奇勢是大戶型盞銷售普遍處晉于低勢。在預這種因素的崗影響下，本喇區(qū)物業(yè)的銷鴿售除少數(shù)小朝戶型為主的煙樓盤及個別孟大戶型樓盤錄較為穩(wěn)健且帆勢頭看好外敬，其余均業(yè)佛績一般，而別個別樓盤則特因多種原因舉顯得銷售壓弟力較大。博5襖、葛如香蜜湖片區(qū)擴住宅市場客償戶需求蕉從目前本區(qū)流眾多在售樓襖盤的購買者闊來看，以大僻戶型為主的泉樓盤其客戶技以二次置業(yè)西者為主，如鏡東方玫瑰花維園、聚豪園再、宏浩花園請、恒星園等者；而以小戶巴型為主的樓禾盤其客戶則鈴以白領階層聰、工薪階層園為主。但由渠于本區(qū)以大對戶型為主的柱高檔住宅占咸有絕對比例勇，因此其總有體客戶特征兔應是以二次絞置業(yè)者為主跳，同時兼有串少量工薪階黨層人士，詳羞情見各樓盤飯抽樣表：表七：很項目名稱客錯戶特征置畜恒星園司基本為二次映置業(yè)者，學鄭歷較高。多啟為自身擁有蹤實業(yè)者，即待私人老板，荷也有部分企謠業(yè)高級管理技人員，年齡沖35-50刃歲左右，以蜓自住為主，寸香港較少。收東方玫瑰花目園狡二次置業(yè)者濱為主，涉及索各領域中上絡層人士，潮曬汕人占憑30-40牛%鴉，香港人較冤少，以居住怨為主，年齡疾在鑼40枯歲左右。至貝聚豪園絞二次置業(yè)者弄為主，老板針、有錢人較爹多，生意人廟較多，外銷遭比例不大，釀香港人很少鈔。福田區(qū)客陸戶占多數(shù)，估年齡在叼40-50沸歲之間，基霧本屬事業(yè)有蓋成者，以自榆住為主。兩答宏浩花園熟二次置業(yè)者貓為主，也有泥少部分一次覆置業(yè)者（大呈多為事業(yè)有籍成的年輕人忙），港人較短少，基本以俱自住為主。奏尚荔林苑著工薪白領階甘層為主，主譜要為年輕白徐領夫婦、公秘務員、大學話教授等，以孤自住為主。橫（四）聾峰香蜜湖片區(qū)宴住宅物業(yè)發(fā)練展優(yōu)劣勢分停析偷1享、網(wǎng)鍵優(yōu)勢分析忘肉本區(qū)住宅物進業(yè)發(fā)展優(yōu)勢內(nèi)主要體現(xiàn)在殺三方面，即椒環(huán)境優(yōu)勢、寒區(qū)位優(yōu)勢、刪配套設施國轎際化。健1否）拿雀環(huán)境優(yōu)勢照本區(qū)的環(huán)境靠優(yōu)勢可謂是規(guī)人所共知。釋以香蜜湖、耍水上樂園為信中心，東北都望蓮花山公熄園，北有安雄托山風景，拖西面可遠眺非華僑城各景務點，近則有漿農(nóng)科中心觀礎光農(nóng)場、植聯(lián)物公園、靜秩態(tài)休閑區(qū)，定南邊近可觀柿繁花似錦的而深南大道、狗綠草如茵的嗚高爾夫球場濱；遠則可眺趟深圳灣海景傾。北山南水孟，滿眼蒼翠施，可謂環(huán)境含優(yōu)美至極。丹且由于本區(qū)曾綠色植物較習多，因此空同氣十分清新摔，據(jù)資料顯智示，此地段哈空氣污染指書數(shù)低于鬧市制區(qū)害20%是。環(huán)境的優(yōu)河美必然導致受本區(qū)旅游業(yè)兵的興旺發(fā)展閉，旅游業(yè)的遙發(fā)展又會給死本區(qū)聚集更郊為旺盛的人帝氣，最終將喚大大促進本岡區(qū)住宅市場算的繁榮。本冤區(qū)的環(huán)境優(yōu)鹿勢還體現(xiàn)在情各樓盤的自滾身建設上。欺無論是已推濁出的萬科城漂市花園、天招健花園、恒鏡星園，還是評建設中的萬睡科溫馨家園辭、振業(yè)翠海港花園等項目式，綠化率多堵在柳40%梁以上。顏2欠）區(qū)位優(yōu)勢省唇香蜜湖片區(qū)今是新中心區(qū)計的二級輻射撐區(qū)域，屬福串田區(qū)位相當感優(yōu)越的片區(qū)饅之一。作為穗連接中心區(qū)軍與華僑城的敬紐帶，由于匆開發(fā)較晚，申目前其發(fā)展塔勢頭尚未完照全展示出來憤，但其發(fā)展符潛力在深圳暈乃是毋庸置穗疑的。稼香蜜湖大社約區(qū)住宅在大界概念上應屬科于福田中心云區(qū)之概念地魔產(chǎn)，因為其放地處中心區(qū)嫩二級輻射區(qū)鋼域。福田中欺心區(qū)已被確承定為深圳全每市性中心，戲也是深圳唯爐一的以商務刮和文化行政腸為主要功能越的新城市中跡心。它以深吼南大道為界略，南邊以是萬貿(mào)易、金融喘、信息為主過的中心商務起區(qū)，中間為土以高檔商業(yè)姥與綠地組成猾的商業(yè)活動滔區(qū)，北邊則聯(lián)是行政、文襲化、科技、勤展覽交易區(qū)曲。香蜜湖片孟區(qū)住宅的發(fā)媽展將滲透過廳景田片區(qū)與霞福田中心區(qū)改北區(qū)的建設哭相銜接。同認時隨著中心趨區(qū)六大工程畏建設的啟動韻，在不遠的嚴將來，香蜜然湖片區(qū)亦能統(tǒng)享受到完善累的中心區(qū)配絮套設施。國3付）半城配套設施國獵際化猛香蜜湖之所喪以被稱為國哥際大社區(qū)，拼主要是由其悄諸多高檔的賤國際化配套響設施所決定貍的。如其西文邊的法式網(wǎng)允球中心，澳目式觀光農(nóng)場駛、植物園，費以及貴族精疊英式的深圳隆高級中學，球歐式的天主干圣安多尼堂泥，南邊的日始本式高爾夫吸球場，東北谷邊的歐式萬飯科城市花園富，北邊的美鍛式山姆會員瓜店，以及中胞部的泰式香炮蜜湖渡假村饞等，使得整皇個香蜜湖片溫區(qū)在運動、壞娛樂、休閑電、購物、教偏育、居住、會文化、時尚霸等方面都極健盡健康化、借國際化、高巨檔化、高尚游化之特色?；诌@些設施的獎存在使得香趨蜜湖片區(qū)真愈正成為一個限名符其實的檢國際大社區(qū)蹦，同時，這啦也是導致本證區(qū)眾多住宅拳樓盤市場定黃位較高的主岔要原因。山２、金角劣勢分析漂香蜜湖片區(qū)匹住宅物業(yè)目孟前存在的劣記勢主要表現(xiàn)垂為：本區(qū)眾儉多樓盤定位稱過高，導致核銷售困難；揪配套設施存源在片面性及階不完善的缺斑點；濃厚的街居住氛圍尚宇未形成，人春氣不夠旺盛當?shù)取＝?白）市場定位槐過高身撞本區(qū)住宅市鍬場眾多樓盤挖中，除景發(fā)面花園、荔林伍苑是以中小掘戶型為主，鴨市場定位于很普通工薪階古層和白領階叼層之外，其駝余樓盤則均帳以大戶型為頃主，且市場您定位于二次畏置業(yè)者，事?lián)鷺I(yè)有成之人浮士。在深圳鐮市房地產(chǎn)總?cè)f體市場形勢仔為中小戶型浪暢銷，而大疲戶型滯銷的畏現(xiàn)實情況下煙，香蜜湖片房區(qū)出現(xiàn)新建極的高檔大戶貨型住宅群，發(fā)必然是與整壓體市場發(fā)展封趨勢背道而冒馳的。目前紗雖有個別樓濁盤因位置獨腎特，質(zhì)素優(yōu)光秀而取得了滴較好的銷售矩業(yè)績，但這珠只是特殊情余況而已。如肅果眾多發(fā)展越商因之而群顫起跟風，大語量建造大戶皇型為主的高槍檔住宅，在粉市場份額的騙限制下，其爪必然陷入積廁壓、滯銷的雹困境，目前葵本區(qū)許多樓豈盤銷售不暢士、阻力重重懷便是明證。厘前面銷售情朵況分析中顯撇示本區(qū)住宅條物業(yè)總體銷宗售業(yè)績一般娘，過高的市枕場定位可以群說是導致這木種結(jié)果的最探重要原因。蘆因此建議發(fā)借展商應就此課留意，不可嚴因追求高利族潤，高回報賣率而使自己預陷入樓盤積萍壓、資金被屠套的困境。刮2周）暗療配套設施不與全面、不完屆善址顯在一個片區(qū)峽中，存在高凍檔次高質(zhì)素宮的配套設施辨本應是一種犁難得的優(yōu)勢尼，但如果全餐部配套設施沃均屬高檔次集，而少有適界用于普通人體士的商服、美休閑、娛樂威等設施，則飲這種高檔次姥、高質(zhì)素的稠優(yōu)勢將可能猶被不全面、舞不完善的劣似勢所掩蓋。偽因為在任何辦一個片區(qū)中液，不論其檔專次如何高，猛質(zhì)素如何優(yōu)文，其居民也足不可能全部獲為高收入水紋平、高文化表程度的人士驢，普通居民杯應該說在任狗何一個片區(qū)菌都是存在的眉。因此，這觀就要求其配醋套設施具有滅多層次性、掘多樣性、完餃善性的特點爹。威約前面部分將其香蜜湖的配機套設施做為利一種優(yōu)勢來島分析，主要委是從其檔次貢和質(zhì)素來考唇慮的，而不黨針對其實際蹤需求層面，半因此與本部喪分并不互相撐矛盾。叫譯從香蜜湖目推前現(xiàn)有的配寺套設施來看作，主要是一魄些高檔次、鉆高質(zhì)素設施嘩，而適合普策通大眾需求公的商服、文乳化娛樂設施柔則相當欠缺蛾。本區(qū)配套些設施除存在耗不全面、不揚完善的缺點燭之外，從其提總體數(shù)量上蝶看也難以滿職足日益增長坊的實際需要戴。如目前本先區(qū)尚無大型曠商業(yè)設施，教這是人所共暴知的事實。管山姆會員店企只能算是大校型超市而已孝，對本區(qū)商蕉業(yè)氛圍的形核成并不能起伶太大作用。深而從目前已宇開發(fā)的商鋪厲來看，基本濁都是個體經(jīng)豎營，尚未形杰成規(guī)模，而尤且商品質(zhì)量復也無法保障勤。只有在本百區(qū)建一個上舟規(guī)模而檔次代不太高，也管不太低的商盲場，才能與安本區(qū)住宅業(yè)宗發(fā)展相協(xié)調(diào)栗。給匯另一方面，淺本區(qū)文化娛滾樂的配套設觀施較少，除常一些小區(qū)內(nèi)雷自設會所供憤居者享用外胞，公共的文淚化娛樂配套循設施極為少載見，雖有國可際網(wǎng)球中心鋤、高爾夫球席場、名人俱嗎樂部等設施廣，但因距離謙較遠，收費呈又高，因此括不符合普通伴居者的需要噸。所以，建寸設一些公共時文化娛樂設亂施應是在政淋府部門的規(guī)碗劃設施之中胖。源本區(qū)配套的憤不完善、不賢齊全還體現(xiàn)覺在其交通設血施上，本區(qū)離的交通道路困雖然已基本殖形成框架，言但區(qū)內(nèi)細分層化的道路網(wǎng)萌尚未形成，塘居民從一處喝地方到達另強一處看似很諸近的地方，岡卻要繞上交惱通干道，極表不方便，也經(jīng)浪費了時間禾。另外目前攏通過本區(qū)的托大中巴車輛沾并不甚多，急不利于居民走的收入。因御此，道路做鏟為本區(qū)經(jīng)濟漠發(fā)展，對外搖聯(lián)系的動脈絡，對其進行艷完善和改進梢已刻不容緩蠢。忘3桑）濃厚的居滲住氛圍尚未皂形成，人氣教不夠旺盛躁澤由于香蜜湖淋片區(qū)屬新興老開發(fā)區(qū)域，鍬雖有諸多項涼目在建在售句，但建成入骨伙的項目較遣少，且有些葛樓盤如最具巡影響力的東侮?；▓@一期緊，但入住率翼甚低。再加簽本區(qū)商服、餓文化娛樂設露施較為欠缺筋，交通又不蜻十分方便，怪難以吸引更蛾多的人來此秀居住，因此疼本區(qū)域大生接活氛圍尚未脾能形成，人留氣不夠旺盛護。當然這也振是任何一個延新興開發(fā)區(qū)陷域在一開始浪時所普遍面右臨的問題，濤濃厚居住氛撲圍的形成，弟旺盛人氣的近聚集，需要丈一個較長的師循序漸進的績過程。隨著估本區(qū)交通設粗施、商服設碎施、文化娛宰樂設施的不腫斷完善，多紹個大型項目惜的建成入伙講，這個問題燦將逐步得到怕解決。當然認，新項目恰塘當?shù)亩ㄎ灰菜鼮楸緟^(qū)聚蠟集更為旺盛吩人氣的重要傳途徑。眠代煎四、闖苦景田片區(qū)概騙況分析柔（一）景田書片區(qū)基本概謙況商景田片區(qū)位牌于福田中心罰區(qū)西北部，厲香蜜湖的東筋側(cè)，屬于福確田中心區(qū)第但一輻射區(qū)。芽該片區(qū)南臨翠深南大道，輔北鄰北環(huán)路略，西側(cè)為香晉梅路，東為哄新洲路，由陶這四條城市噴干道合圍而遣成。該區(qū)域碎內(nèi)東西走向剛有紅荔路和背蓮花路兩條啟路穿過，南爬北走向有景委田路縱穿。師整個區(qū)域南慧北方向長約杯2.4拌公里繁，東西方向河長約梁1.1婆公里舞。切景田片區(qū)總例規(guī)劃控制人辯口為凝9妨－插9.5修萬人，而現(xiàn)削在已達車7柳萬人以上，損因此新增規(guī)什劃容量約貌2仆萬人。位根據(jù)市政府獨的總體規(guī)劃婦，景田片區(qū)同的功能定位親是以住宅為鑄主，兼有商塊業(yè)、貿(mào)易、編辦公、文體罵等多種區(qū)位侍功能的綜合志居住區(qū)。就脹其目前發(fā)展茶狀況，已經(jīng)避初步形成了揮集約化、高健尚化的綜合堂社區(qū)概念。交通狀況：舟賀由于景田南訪北向介于深趕南路與北環(huán)停路之間，而夠且這兩條路飯是縱貫深圳雀市區(qū)的二大色主干線，其垃次紅荔路、絮蓮花路、新泊洲路、香梅壺路共同構(gòu)架姑出景田內(nèi)部購交通網(wǎng)。相杰對而言，景餓田片區(qū)的交拉通是比較完柿善的。夢中巴路線：率400流、疫415仍、但441譯、勢446胖、涂452非、講456按、談463蝕、參477瓦、丘541垂等糧大巴路線：降104各、光25瓦、辱6坡、楊11追、吉12巡、冤15乏、書213唉、逝215輸、尋222槍等遭（二）景田調(diào)片區(qū)物業(yè)類動型供給狀況對佛景田片區(qū)位癢于福田中心充區(qū)的誕I隔級輻射區(qū)內(nèi)古，地理位置旱較為優(yōu)越，于從目前已建殃項目來看，垂景田片區(qū)房始地產(chǎn)市場的急結(jié)構(gòu)大致分貸為四大類即融住宅、辦公均、商服、單侮身公寓。其道房地產(chǎn)業(yè)以打住宅物業(yè)為戒主，住宅物材業(yè)約占整體擋的遣55.9于％，其次為述辦公、商服謀、單身公寓芬。（見上圖醫(yī)）誓餐景田片區(qū)在劫總體容量和眾市建用地日勸趨緊張的情徹況下，住宅循用地規(guī)劃采競用高層低密踏度和多層住話宅相結(jié)合的五方式，因此俱這一片區(qū)房嬸地產(chǎn)供給主乎要以高層、零多層為主。課景田片區(qū)的浩辦公樓物業(yè)總主要位于深嚼南路北，以家深圳特區(qū)報粉業(yè)大廈、深以茂商業(yè)大廈佳、華豐大廈童及奧林匹克炊大廈為代表玻。乒林舍（三）景田會片區(qū)內(nèi)物業(yè)預類型分析招注：統(tǒng)計對積象是樓盤的余數(shù)量暑分析：圖中必顯示，景田骨片區(qū)主要以低多層、高層殖為主。景田獸片區(qū)的高層昂住宅分布有摩一定的集約杠性，一般位句于各主要交進通干道的兩覽側(cè)。以蓮花級路為例，高帖層建筑有景賢發(fā)大廈，香子麗大廈，潤瀉豐園，香景乓大廈，柏景坐軒等，同時揉多層建筑形訴成一定的規(guī)妖模，以住宅仿小區(qū)居多，菊如天健職工鼓住宅區(qū)，香已蜜村等?；氡臼歉邔咏ê逯幱诙鄬訅淖≌^(qū)邊妨緣，呈高層發(fā)和多層相結(jié)幟合的狀態(tài)。喊（四）景田犧片區(qū)商業(yè)類源型及網(wǎng)點分盈布許1.協(xié)商業(yè)現(xiàn)狀護溫實地觀察發(fā)遵現(xiàn)，本片區(qū)悲除了山姆會爪員店外，暫起仍無大型百果貨繩商場奸/堡商店，也甚怨少中、西式連快餐廳；娛趣樂配套設施計如影劇院等葡亦非常貧乏藥。居民生活仇主要依賴山吸姆會員店、腰菜市場及周阻邊的小店小殺鋪。由于本完片區(qū)為近年敬新開發(fā)的居直民區(qū)，建筑耐材料、裝飾特／裝璜材料川商店多是本你區(qū)商業(yè)特點步。作為小區(qū)繡生活配套工件程，相對每紫個生活區(qū)域魔都有一個已魯投入使用的庫綜合市場／咐肉菜市場，漲包括蓮花北照肉菜、景田蓋南綜合市場獨、景田綜合斗市場。三個馳市場上所賣套的商品品種花大致相同，引即蔬菜、熟孕食、糕點等曠。另外，還滅有一小型露刃天農(nóng)貿(mào)市場竹，商品有蔬攤菜、肉類、沿水產(chǎn)品等。譽在景田綜合賠市場二樓還揀設有名為天燕善商場的超久級市場，所注賣商品主要解是食品和日國用品。筍2崇．居民購物敬現(xiàn)狀手因各區(qū)域內(nèi)改都有配套的揮農(nóng)貿(mào)市場和鴿已形成各自煙的小商業(yè)中漿心，附近還正有山姆會員敢店、超級市慕場和香梅市交場，本片區(qū)困居民的食品遼、日用品、鏈婦女用品、種兒童用品、萄理發(fā)等都可遞以在本小區(qū)寇或鄰近的小女區(qū)解決。哈因本片區(qū)許虹多居民擁有蝦私家車，也礦有很多人到庫更遠的地方隱購買生活用蜂品。高檔衣殼物、床上用獲品、家庭裝媽飾品、家用渣電器、家具礎等則必須到候市區(qū)內(nèi)購買懼。糟餐飲方面，天因本片區(qū)中覺、高檔餐廳想很少，居民濫出外就餐或董喝早茶大多侮選擇鄰近的娛小區(qū)或更遠黨的地方。同樸樣，娛樂消獲費必須到市按內(nèi)其它地方警。診關藝由此可見，儀景田片區(qū)消尤費群體宏大盒，但商業(yè)氣煤氛仍十分淡稈薄，亟待開硬發(fā)，商業(yè)開翅發(fā)空間潛力紛巨大。臨（五）景田古片區(qū)未來規(guī)費劃福1渣．公用配套分設施用地規(guī)透劃荒隊機就實際情況孔而言，景田匹片區(qū)經(jīng)規(guī)劃位調(diào)整后，公潮用配套設施馳用地達故38.73密公頃，已建獲總建筑面積醒37.2怎萬平方米。兆按市城市規(guī)盞劃標準，景極田片區(qū)需要柔配備建筑面宵積慰25蘿－窗30吧萬平方米的幟公用配套設常施，這無疑坦為整個景田當片區(qū)的發(fā)展觀注入了一支涼有力的堤“刪強心針珍”雪。華2瓣．公共綠地撕規(guī)劃屑統(tǒng)儲景田片區(qū)規(guī)排劃的公共綠扛地是在原規(guī)裹劃的基礎上雨，根據(jù)已建遣成及批出的乏城市用地狀豆況，綜合規(guī)狡劃本區(qū)的公遙共綠地，面扯積為莖17.73聽公頃。這對葛規(guī)劃并建立鳴完善合理的那綠化體系，風提高景田片旅區(qū)總體環(huán)境脹質(zhì)素，創(chuàng)造談高質(zhì)量高標墳準的城市環(huán)慚境空間具有頭重要意義。作3邊．交通系統(tǒng)演規(guī)劃衰踢難深圳市居住飽區(qū)規(guī)劃停車肢位原則是每蠅兩戶一個車隔位。為此景棋田片區(qū)住宅煤物業(yè)約需規(guī)廣劃停車位短12900賀個，公共建鋒筑物業(yè)約需檢規(guī)劃停車位數(shù)9723跑個，合計阿22623損個。泄癥賢景田片區(qū)道磨路系統(tǒng)雖然心干道與支路俯之間互相連雄結(jié)，相互支炮撐，基本交按通網(wǎng)絡已經(jīng)嚼成形。但由漲于整體道路鮮規(guī)劃狹窄，肅容納吞吐能仇力不足，整刊體道路不完恩善。如要改都善整個區(qū)域么的交通條件醬和交通狀況說，需對局部邁道路進行拓勿寬和改造。殼4.雀工業(yè)用地規(guī)茄劃描目前景田片圈區(qū)約有蹄7.77遙公頃午的工業(yè)用地鉗。根據(jù)景田尖片區(qū)的發(fā)展沉規(guī)劃，這些癢工業(yè)廠房近乞年內(nèi)將全部竿搬遷改造，印并向居住用帆房轉(zhuǎn)型?？?逢．災聲文體用地規(guī)宏劃嚼恩救景田片區(qū)目析前尚缺乏較堪好的大型文有體設施，目抹前通常是設茅在住宅小區(qū)濫內(nèi)的文娛體國育設施，大蜂多極為小型匠。謀堪漏按規(guī)劃，將舊有嬌2.95勇公頃的用地靠作為景田片欠區(qū)的文體用廚地。景田正厭開發(fā)一大型驅(qū)活動中心和訂國際網(wǎng)球俱訓樂部，以此蟻可見景田片想?yún)^(qū)住宅的配誼套設施將逐屢步完善，并鎖且比較高檔旁。亦續(xù)員碎（六）脾陰景田片區(qū)商離品住宅市場萬客戶需求分辦析大針對景田片墊區(qū)住戶的置醉業(yè)需求進行遵抽樣調(diào)查統(tǒng)暗計：土樣查恐本州淘框：景田片姓區(qū)凡碎殺足仁翠調(diào)查方式：起街饞訂訪騎惹慢妨儀膊樣本容量：敏18秧0帽個開鐵才鞭穿澤分析：從圖御中顯示，景統(tǒng)田片區(qū)絕大調(diào)多數(shù)人都具瘦有購買意愿極，主要計劃塑在謙2憑年（殘2001鄉(xiāng)年）以后購作買，選擇以慚多層為主，臘面積糾70底－禿90歷平方米答占多數(shù)，戶形型以三房二屢廳為主，裝繞修側(cè)重于簡縣單裝修，價倉格意愿在咸4000追－爸6000師元／平方米街，首期選擇定8戴－紗12繪萬為主，月毫供異2000問－姓3000盟元。物業(yè)配川套側(cè)重超市松、街心花園膜、幼兒園，壇多為首次置脹業(yè)。選擇方縱面都具有一愿定的局限性從，一般選擇棗仍在現(xiàn)居住交的區(qū)域，即畫選擇較為熟衣悉的區(qū)域。怨（七）毫阻景田片區(qū)現(xiàn)呈存問題和應沈?qū)ㄗh蠻撲根據(jù)對本項睡目周邊地區(qū)橋的調(diào)查發(fā)現(xiàn)愉，景田片區(qū)喇現(xiàn)存幾個較陰為明顯的缺鳴陷：帝1偏、公共交通購建設滯后妙長景田片區(qū)雖謎有較為完善灑的交通路網(wǎng)風，但公共交震通方面的建崇設卻依然滯色后，尤其是蟻靠近逸麗華誘庭一帶的公刻共交通更是吃落后。據(jù)現(xiàn)通場調(diào)查發(fā)現(xiàn)墻，該路段公廳交線路非常釀稀少，僅有水一路大巴（添201社路南頭總站獅——膛布吉檢查站賀，目前在逸因麗華庭附近屆尚未設上落炭站）、四路輝中巴（栽446嗎、園477贈、化441跡、沉456尾）通過，而避且這些都