XX市花溪思雅大學(xué)城投資可行性研究報(bào)告

01第一章總論第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性第三章市場(chǎng)分析2、、、、、市旅游發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)狀及前景、、、、、近年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況旅游房地產(chǎn)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目建設(shè)用地分析3第五章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件、、、、、、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況規(guī)劃用地條件市政配套條件第六章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模第七章工程技術(shù)方案4第八章資源和能源消耗第九章環(huán)境保護(hù)環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)第十章消防與勞動(dòng)安全衛(wèi)生第十一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃第十二章投資估算與資金籌措5第十三章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第十四章項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析第十五章社會(huì)效益分析6第一章總論口萬(wàn)人，少數(shù)民族人口人，占％，有漢、苗、布依等個(gè)民族。花溪區(qū)轄貴筑街道辦事處、清溪街道辦事處、溪、馬鈴布依族苗族鄉(xiāng)共個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處。年，是一家著力培育基礎(chǔ)設(shè)7市花溪思雅大學(xué)城位于我國(guó)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和新階段扶貧開(kāi)發(fā)以來(lái)，貴州基礎(chǔ)設(shè)州省僅為。只有全國(guó)平均水平的。8為解決高等學(xué)校在中心城區(qū)布局過(guò)于集中，地域分布不盡合理的問(wèn)、—年)9思雅大學(xué)城項(xiàng)目規(guī)劃范圍見(jiàn)下圖：本報(bào)告主要研究范圍：花溪思雅大學(xué)城位于市中心城區(qū)南面，距市中心城區(qū)約思雅大學(xué)城項(xiàng)目所擁有的較大升值潛力，如有合作伙伴加入共同開(kāi)股的方式轉(zhuǎn)讓股份。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性我國(guó)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和新階段扶貧開(kāi)發(fā)以來(lái)，貴州基礎(chǔ)設(shè)州省僅為。只有全國(guó)平均水平的。為解決高等學(xué)校在中心城區(qū)布局過(guò)于集中，地域分布不盡合理的問(wèn)選會(huì)在花溪迎賓館舉行，來(lái)自全國(guó)的名專(zhuān)家對(duì)三個(gè)方案進(jìn)行了評(píng)區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)了相關(guān)部門(mén)審批。貴州省政府、XX重要組成部分、項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起到重要作用億元，、項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用教礎(chǔ)，加快“大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)”發(fā)展步伐為解決高等學(xué)校在中心城區(qū)布局過(guò)于集中，地域分布不盡合理的問(wèn)建設(shè)將為構(gòu)建花溪大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略設(shè)想打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，極大加快、項(xiàng)目建設(shè)將取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益第三章市場(chǎng)分析接廣西，西鄰云南，是西南的交通樞紐和通向東南沿海最近的通道，萬(wàn)平方公里，氣候溫暖濕潤(rùn)，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣年末貴州省常住總?cè)丝?常住一年及一年以上常住不少于一年)達(dá)到萬(wàn)人，其中少數(shù)民族占。全省共有個(gè)民族，其中人口超過(guò)萬(wàn)的民族有漢族、苗族、布依族、侗族、土％；財(cái)政總收入和一般預(yù)算收入分別達(dá)人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到元和元左引進(jìn)省外到位資金億元，較上年同比增長(zhǎng)。要預(yù)期目標(biāo)是：()生產(chǎn)總值增長(zhǎng)左右；()全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)以上；()社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)；()一般預(yù)人均純收入實(shí)際增長(zhǎng)；()城鎮(zhèn)新增就業(yè)萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失。是：生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)以上；地方財(cái)政收入增長(zhǎng)速度略高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在以?xún)?nèi)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均分別實(shí)際增長(zhǎng)和以上。距演變。在距今億—億年前的古生代，這一帶曾幾經(jīng)海浸。在貴性氣候資源已成為越來(lái)越稀缺和珍貴的生態(tài)環(huán)境資源。貴州地勢(shì)西部照比較充足，年日照時(shí)數(shù)在小時(shí)左右。全省森林覆蓋率達(dá)到％，且以每年超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)。夏季平均溫度℃有天然空調(diào)省的美譽(yù)。這種氣候條件適宜常年旅游既是珠三角、長(zhǎng)然遺產(chǎn)個(gè)，國(guó)家級(jí)旅游區(qū)個(gè)，國(guó)家級(jí)旅游區(qū)個(gè)，黃果樹(shù)等個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，梵凈山等個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，百里杜鵑等個(gè)國(guó)家森林公園，織金洞等個(gè)國(guó)家地質(zhì)公園，六枝梭個(gè)國(guó)際性民族生態(tài)博物館，青龍洞等個(gè)全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)景名勝區(qū)和萬(wàn)個(gè)民族文化旅游村寨。西、湖南的黔東南苗侗體驗(yàn)原生態(tài)民族文化及自然生態(tài)的特色旅游據(jù)統(tǒng)計(jì)年月至月，貴州全省實(shí)現(xiàn)旅游總收入增長(zhǎng)。在省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家旅游局的大力支持下，采動(dòng)為載體，加大旅游整體宣傳促銷(xiāo)力度，進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)外客源市均增長(zhǎng)以上。等級(jí)公路的建設(shè)，制約貴州旅游業(yè)發(fā)展的交通瓶頸將會(huì)得到極大的緩縣、息烽縣、修文縣、云巖02001-2008年貴陽(yáng)市生產(chǎn)總值2010200120022002002002002002008生產(chǎn)總值(億元)增長(zhǎng)率(%)2001-2008年貴陽(yáng)市城2001-2008年貴陽(yáng)市城市居民人均可支配收入14.012.010.08.002.00.0人均可支配收入(元)增長(zhǎng)率(%)16000140000定資收入年均增長(zhǎng)左右；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)左右。產(chǎn)總值將突破億元，人均生產(chǎn)總值突破美元；資源利用和“林城”的旅游特色萬(wàn)畝，灌木林面積萬(wàn)畝，森林覆蓋率為。市區(qū)四周群山環(huán)抱，環(huán)繞城市中心區(qū)的第一環(huán)城森林綠帶寬至公里，綿延擁在懷，為全國(guó)省會(huì)城市所罕見(jiàn)。距市中心區(qū)僅—公里多“喀斯特生態(tài)旅游”的特色紅楓湖，水域面積達(dá)平方公里，煙波浩淼，大小島嶼星羅棋布，現(xiàn)市地理地貌特點(diǎn)的喀斯特自然生態(tài)旅游產(chǎn)品體系。設(shè)成為向海內(nèi)外游客展示市少數(shù)民族風(fēng)情的游覽點(diǎn)?！叭氯薄W(xué)”勝地，明代哲學(xué)家、教育氣候宜人數(shù)”。的旅游線(xiàn)路主要有現(xiàn)有旅游線(xiàn)路主要為：主題為休閑旅據(jù)統(tǒng)計(jì)，不利因素影響，萬(wàn)余人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入億元，旅游總收入同比增長(zhǎng)設(shè)，并呈現(xiàn)下列特點(diǎn)：量、城市，初步建成一定水平的生態(tài)園林型城市；求正在從滿(mǎn)居住宅轉(zhuǎn)變；產(chǎn)峻工面積相對(duì)較穩(wěn)定，新開(kāi)工面積和施工面積穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增加，。。地產(chǎn)供應(yīng)情況020032002002002002008竣工面積(萬(wàn)平方米)施工面積(萬(wàn)平方米)2003-2008年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況分析0房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)03000241.8293.134313.300.3802.331.01.12101312.8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例(%)22.220.8226.127.13035.030.025.020.015.010.000.00000--020032002002002002008均價(jià)(元/平方米)增長(zhǎng)率200區(qū)域?yàn)榻痍?yáng)新區(qū)，全年合計(jì)為套、其次是南明區(qū)套、云。城市基礎(chǔ)建設(shè)日益完善，貴州有全球最大的喀斯特地質(zhì)，有多達(dá)種少數(shù)民族居住，有這也在一定程度上造成未來(lái)市老城區(qū)存量建設(shè)用地將進(jìn)一步減外來(lái)購(gòu)房指除市轄區(qū)以外的人士所購(gòu)商品房，比境外境外0.1%外省市13.8%貴陽(yáng)市城區(qū)37.1%貴州省其他地區(qū)38.2%貴陽(yáng)市其他地區(qū)鑒于市土地供應(yīng)稀缺性的特點(diǎn)，同時(shí)市作為省會(huì)城市對(duì)及旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)將在短暫的低迷之花溪思雅大學(xué)城將依托高校聚集區(qū)、規(guī)劃建設(shè)中的影視城及的一個(gè)包括流動(dòng)人口要流域也在花溪區(qū)?；ㄏ锒鄻有员容^豐富，森林覆蓋率到達(dá)南環(huán)線(xiàn)高速公路、花二線(xiàn)(甲秀南路)的建成通車(chē)，大大改善了花溪℃。花溪區(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)花溪大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)方案通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)審批及政府的大體。?；ㄏ髮W(xué)城整體規(guī)劃方案然景觀(guān)個(gè)，人文景觀(guān)個(gè)?；ㄏ獏^(qū)有國(guó)家級(jí)特等景觀(guān)個(gè)，國(guó)內(nèi)一等景觀(guān)個(gè)，國(guó)內(nèi)二等景觀(guān)個(gè)，國(guó)內(nèi)三等景觀(guān)個(gè)。景區(qū)政中心搬遷以及花溪高校聚集區(qū)的建設(shè)來(lái)催化項(xiàng)目區(qū)域的全面發(fā)展，據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位，住宅客戶(hù)以省內(nèi)外中高收入以上群體為主， (甲秀南路)城市干道的建設(shè)完成，使得交通問(wèn)題不在是限制花溪區(qū)溪思雅大學(xué)城項(xiàng)目處于花溪大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置。過(guò)招拍掛形式以萬(wàn)元購(gòu)得花溪大道南段一塊商業(yè)、辦公用地，掛形式以平方米，成交價(jià)約為萬(wàn)元畝；萬(wàn)元購(gòu)得花溪區(qū)云上村一塊商業(yè)金融用地，面積為年月平方米，成交價(jià)約為萬(wàn)元畝；用地價(jià)格約為萬(wàn)元畝，商業(yè)綜合用地價(jià)格約為筑面積價(jià)，成交均價(jià)約為元平方米；高層元平方米起價(jià)，花園洋房元平方米起價(jià)，小高層米左右，高檔住宅成交價(jià)格在元平方米左右，目前靠近大學(xué)第四章項(xiàng)目建設(shè)用地分析項(xiàng)目規(guī)劃范圍約平方公里，距市中心城區(qū)約公里，美食步行街、城市公園等；聚集區(qū)，可產(chǎn)業(yè)園區(qū)；宅；環(huán)境承載能力和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，統(tǒng)籌各功能區(qū)范圍內(nèi)空間資源的開(kāi)第五章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)位于市中心城區(qū)南面，距市中心城區(qū)約公里，規(guī)劃總用地面積約平方公里，規(guī)劃范圍屬于市花溪區(qū)項(xiàng)目位于市中心城區(qū)南面，距市中心城區(qū)約公里，規(guī)劃總用地面積約平方公里。量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。年平均氣溫為℃，年極端最高溫度為℃，年極端最低溫度為℃。冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑，四季分財(cái)政收入完成萬(wàn)元。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成萬(wàn)起到年，是花溪全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史新階年，全區(qū)生產(chǎn)總值完成億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，同比增長(zhǎng)第三產(chǎn)業(yè)增加：億元，同比增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成億元，同比增長(zhǎng)。招商引資實(shí)際到位區(qū)外資金億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成億元，同比增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民元，同比增長(zhǎng)。金融機(jī)構(gòu)年末銀行存款余額億元，同比增長(zhǎng)；金融機(jī)構(gòu)貸款余額億元，同比增原來(lái)的米寬道路改造成為雙向六車(chē)道的城市主干道。南環(huán)線(xiàn)、花二線(xiàn)(甲秀南路)的建設(shè)完成大大改善了項(xiàng)目區(qū)域的體系更加完善。第六章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模城項(xiàng)目區(qū)域分為六個(gè)功能區(qū)，采用靈活的分片區(qū)組團(tuán)空間布局方式，獨(dú)特的主題和完善的配套設(shè)施，以利于開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)序的統(tǒng)籌安花溪思雅大學(xué)城規(guī)劃范圍約平方公里，其中住宅用地公頃，商業(yè)用地公頃，公共服務(wù)設(shè)施用地公頃；道路節(jié)點(diǎn)均設(shè)港灣式公交車(chē)?？空?，估算中型公交車(chē)站在市政道路建設(shè)的同時(shí)埋設(shè)地下給排水管網(wǎng)，同時(shí)并入城市管安置區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)拆遷量估算約萬(wàn)平方米。第七章工程技術(shù)方案—) (—)本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上堅(jiān)持以下三個(gè)原則：住理念的高品質(zhì)的生活、商業(yè)社區(qū)，保證項(xiàng)目自身保值增值的能力，規(guī)劃區(qū)約需建設(shè)道路公里，對(duì)道路選線(xiàn)的必要性、走向、寬污水)計(jì)算。設(shè))、市話(huà)通訊、有線(xiàn)電視、移動(dòng)通訊、微波通訊及寬帶系統(tǒng)建設(shè)、程。目前磊花路已經(jīng)建設(shè)完成，區(qū)域內(nèi)其他需建設(shè)市政道路約公并入市城市管網(wǎng)，區(qū)域內(nèi)給水管沿路布置，主管為根。生活洗滌廢；新建的變電站一座；等級(jí)采用二級(jí)負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)；估計(jì)每天產(chǎn)生垃圾約噸；修建一座日處理噸的垃圾處理廠(chǎng)，垃圾站總占地面積，其中垃圾收集點(diǎn)個(gè)，轉(zhuǎn)運(yùn)站個(gè)噸的垃圾站；實(shí)現(xiàn)清掃、灑水機(jī)械化，垃圾運(yùn)輸封閉化；天處理污水量約的污水處理廠(chǎng)。第八章資源和能源消耗第九章環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目可能引起的環(huán)境問(wèn)題主要是該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所產(chǎn)生的—)中夜間。林綠地、公共綠地、防護(hù)綠地、農(nóng)鼓勵(lì)使用電瓶車(chē)，并保持道域內(nèi)的河道不僅具運(yùn)土方車(chē)輛及施工垃圾堆放和清運(yùn)過(guò)程造成的揚(yáng)塵及施工車(chē)輛等排。家標(biāo)準(zhǔn)。第十章消防與勞動(dòng)安全衛(wèi)生在區(qū)域內(nèi)建標(biāo)準(zhǔn)型普通消防站一座，配備消防車(chē)~輛。給水管網(wǎng)供水壓力要保證市政消火栓流量不低于升秒，境，勞動(dòng)安全衛(wèi)生方面應(yīng)采取以下措施：的安全防范教育，重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)采生活污水和糞便進(jìn)行消毒和簡(jiǎn)易沉淀處理，避免傳染病的發(fā)生和傳、各建設(shè)項(xiàng)目施工期間工地應(yīng)設(shè)置圍欄、防護(hù)網(wǎng)和警示標(biāo)志，以免影響環(huán)境觀(guān)瞻。因此，本碎磚等)、有毒有害物質(zhì)(廢電池、廢藥品、涂料、油漆等)進(jìn)行分章制度，設(shè)專(zhuān)(兼)職安全操作人員，并經(jīng)常對(duì)工作人員進(jìn)行消防知第十一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)建設(shè)，分為四期，計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工期年。年第季度，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)；年第季度，完成施工準(zhǔn)備；年第季度－年第度各項(xiàng)施工工程；程完工。第十二章投資估算與資金籌措項(xiàng)目估算范圍包括：花溪思雅大學(xué)城項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(筑府辦發(fā)號(hào))發(fā)號(hào))版)版)版)規(guī)劃費(fèi)依據(jù)()中規(guī)協(xié)秘字第號(hào)規(guī)定估算勘察設(shè)