地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段要點(diǎn)解析

投資分析階段

實(shí)施方案階段

施工圖階段

設(shè)計(jì)前期階段主要內(nèi)容一.階段的工作特點(diǎn)二.概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)三.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》一.階段的工作特點(diǎn)1.本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)

設(shè)計(jì)前期階段項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過(guò)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)“正式開始”2.設(shè)計(jì)部成為“1/2主角”＋市場(chǎng)營(yíng)銷部門設(shè)計(jì)部本階段任務(wù)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書營(yíng)銷前期設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意圖概念設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品建議書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃二.概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)1.概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容原則一依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二

側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究?jī)稍O(shè)計(jì)關(guān)注重點(diǎn)不同定位方向結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計(jì)的深化綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.產(chǎn)品建議書是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？

2.結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。

3.……

規(guī)劃設(shè)計(jì)方面

1.如何分期開發(fā)？

2.如何設(shè)置主入口？

3.如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？

4.……

“回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問(wèn)題?！?.如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例二：深圳XX項(xiàng)目案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例點(diǎn)評(píng)容積率較低；用地大，分期開發(fā)時(shí)便于調(diào)整。規(guī)劃總用地27.3ha，容積率1.02，多層為主。城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。難點(diǎn)一：地段偏僻無(wú)人氣，如何吸引客戶？難點(diǎn)二：周邊市政、公建配套不完善，與開發(fā)建設(shè)的矛盾。難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營(yíng)造的矛盾。南昌萬(wàn)科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論1.規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)2.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)3.景觀結(jié)構(gòu)4.分期開發(fā)模式1.沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù)2.湖景與湖堤的景觀利用方式……－－參見《范例匯編》第16頁(yè)已確定方面待定方面案例二：深圳XX項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)8月20日，市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)；9月15日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向，市場(chǎng)定位樹起風(fēng)向標(biāo)；10月15日，確定SWA等3家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概念設(shè)計(jì)任務(wù)；12月6日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪工作按計(jì)劃順利匯合；12月30日，市場(chǎng)初步定位，據(jù)此，進(jìn)行正式方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托；來(lái)年2月26日，設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，并確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。XX區(qū)域位置圖總用地面積268483.5平方米總建筑面積214800平方米容積率0.80覆蓋率15％總戶數(shù)1680戶

難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用

山景為主還是海景為主？

各種類型住宅的景觀資源分配？

內(nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？概念方案一：1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造）+高爾夫2.酒店與公建位于用地東面3.小高層位于較高區(qū)域，別墅位于較低區(qū)域

概念方顏案二：1.海靜景+湖醬景（內(nèi)簽部營(yíng)造查）2.酒跑店與公附建位于盆用地東孕南臨街葉區(qū)域3.多層尖、別墅位還于較高區(qū)款域，小高棍層位于較鋪低區(qū)域概念方案域三：1.酒鳥店與公留建位于少用地中瘋心低標(biāo)盛高無(wú)海準(zhǔn)景的區(qū)誘域，住規(guī)宅縱向荷輻射，鑒各縱向狼區(qū)域間蹤蝶留綠化皆帶。2.盡農(nóng)量保持涌山谷形迎態(tài)，充山分利用店山景難點(diǎn)二：扛項(xiàng)目定位“用來(lái)梨渡假還肚是用來(lái)描居?。控灐毙蓍e度假留的實(shí)質(zhì)內(nèi)產(chǎn)容是什么文?人的行為份會(huì)對(duì)產(chǎn)品俱提出什么俘要求？渡假對(duì)漂入口、廢組團(tuán)方策式的影鄙響？休閑度假幻玉住宅區(qū)的敢物業(yè)管理伴方式？……難點(diǎn)三：浴公建配套負(fù)的設(shè)置與習(xí)經(jīng)營(yíng)公建配科套如何晚支持“丙渡假概轉(zhuǎn)念”社洽區(qū)?小區(qū)配套墓與政府配維套的關(guān)系產(chǎn)？小區(qū)配套遍的經(jīng)營(yíng)方逼式？（100蛾00平米侍酒店公寓鑰，500插0平米會(huì)饞所，90生00平米歪商業(yè)）案例點(diǎn)捉評(píng)難點(diǎn)一：沾山、海景嬌觀資源的評(píng)分配與利襖用難點(diǎn)二：質(zhì)項(xiàng)目定位難點(diǎn)三：椒公建配套慘的設(shè)置與林經(jīng)營(yíng)……項(xiàng)目定稅位為我彼們經(jīng)驗(yàn)竄較少的企“渡假噴形態(tài)的那住宅”在，在產(chǎn)都品建議木、經(jīng)營(yíng)雅方式、看物業(yè)管圣理方面盟都面臨露較大的丙挑戰(zhàn)。而市場(chǎng)倉(cāng)上的多好種可能該、不確圍定又必木須通過(guò)拍概念設(shè)餐計(jì)來(lái)驗(yàn)津證；最周終得出紀(jì)共同的扣結(jié)論。XX項(xiàng)暖目規(guī)劃褲設(shè)計(jì)評(píng)牧審的兩葬個(gè)方案項(xiàng)目定壩位確定塔為：“柿披著渡個(gè)假外衣完的住宅揪”，但丙定位仍鍛需與設(shè)換計(jì)同步幟深入研除究。對(duì)比以上孔兩個(gè)案例粗，說(shuō)明項(xiàng)插目難易程株度、特點(diǎn)厲不同，我識(shí)們?cè)诟拍钏猎O(shè)計(jì)階段創(chuàng)重點(diǎn)研究植的具體內(nèi)娛容也不盡叛相同。原則一依據(jù)經(jīng)忽營(yíng)、銷賢售的要項(xiàng)求，兼捷顧工程喝、成本抖的因素記；原則二側(cè)重于胸規(guī)劃設(shè)財(cái)計(jì)方面位的研究3.概念設(shè)計(jì)而方案成果讀標(biāo)準(zhǔn)2.1熊設(shè)計(jì)素說(shuō)明2.2尚綜合隆經(jīng)濟(jì)技顛術(shù)指標(biāo)朽及產(chǎn)品圖分析2.2原.1綜合經(jīng)爽濟(jì)技術(shù)橫指標(biāo)2.2.暈2產(chǎn)品分略析2.3美概念設(shè)計(jì)話方案2.3甚.1軌概念豪設(shè)計(jì)圖干紙目錄2.3.劈燕2概標(biāo)念設(shè)計(jì)圖丸紙深度要槍求－－參見肚《成果標(biāo)沖準(zhǔn)》第2暢4頁(yè)；《參范例匯編來(lái)》第19貨-24頁(yè)4.概念設(shè)擋計(jì)研究結(jié)續(xù)論成果標(biāo)毀準(zhǔn)概念設(shè)糧計(jì)研究親結(jié)論達(dá)到深度做出結(jié)論明確遺留找問(wèn)題方案設(shè)計(jì)要求－－參見臉《成果標(biāo)假準(zhǔn)》第3老1-35仿頁(yè)分類概念設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述或圖片道路交通主入口位置描述或圖示深化設(shè)計(jì)人車關(guān)系明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量公交場(chǎng)站明確是否設(shè)置，如有，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位明確位置和數(shù)量銷售分期狀況各期面積和產(chǎn)品組成深化設(shè)計(jì)賣場(chǎng)安排面積和使用方式、空間要求（獨(dú)立、合用）深化設(shè)計(jì)三.《項(xiàng)餡目設(shè)計(jì)指持導(dǎo)書》1.為項(xiàng)目設(shè)銹計(jì)工作的綱領(lǐng)性文件。統(tǒng)籌考慮妹影響項(xiàng)目懶設(shè)計(jì)工作鹿的各因素間，并對(duì)項(xiàng)桐目設(shè)計(jì)的跌整個(gè)工作塑做出方向卸性決策的墓文件。2.午《項(xiàng)目設(shè)級(jí)計(jì)指導(dǎo)書敢》的內(nèi)容總經(jīng)理設(shè)計(jì)部營(yíng)銷成本開發(fā)目扭標(biāo)、開亞發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)褲工作計(jì)劃項(xiàng)目概況閃及用地分片析概念設(shè)語(yǔ)計(jì)研究帆結(jié)論方案設(shè)鵝計(jì)需解促?zèng)Q的問(wèn)疤題項(xiàng)目設(shè)計(jì)栗各環(huán)節(jié)的籍綜合分析市場(chǎng)定位岔及產(chǎn)品建價(jià)議成本控制駕因素工程工程管扶理意見－－參威見《成枕果標(biāo)準(zhǔn)翻》第2京7-3元6頁(yè)3.《項(xiàng)凳目設(shè)計(jì)指恢導(dǎo)書》中獵需設(shè)計(jì)部鉆完成的工館作項(xiàng)目設(shè)念計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目概急況及用藏地分析概念設(shè)元計(jì)研究音結(jié)論方案設(shè)計(jì)此需解決的嚼問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)瓦各環(huán)節(jié)的時(shí)綜合分析a.項(xiàng)目設(shè)宴計(jì)各環(huán)響節(jié)的綜銷合分析設(shè)計(jì)任貫務(wù)的細(xì)毅分設(shè)計(jì)單位梁的選擇設(shè)計(jì)部人女力資源的吹分配設(shè)計(jì)費(fèi)用膀的成本控巷制計(jì)劃－－參見糾《成果標(biāo)惑準(zhǔn)》第3辨6頁(yè)b.項(xiàng)目設(shè)鵲計(jì)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)漲研究集團(tuán)確黎認(rèn)概念根設(shè)計(jì)研祥究結(jié)論規(guī)劃方案狂設(shè)計(jì)集團(tuán)規(guī)劃魔設(shè)計(jì)評(píng)審和會(huì)集團(tuán)單體觸確認(rèn)實(shí)施方尋案完成土建施陵工圖完仙成景觀設(shè)糞計(jì)銷售包裝欄設(shè)計(jì)（如公建記、立面需親另行委托斬應(yīng)單獨(dú)列衫出）開工時(shí)桶間開盤時(shí)間詳規(guī)報(bào)建