養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座

目錄1

國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)典案例2

美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析3

日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析4

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實狀況及提議養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第1頁

經(jīng)營模式及特點代表樓盤美國、英國：配套設(shè)施齊全全齡化大型老年小區(qū)建筑規(guī)模大，俱樂部多樣，開設(shè)課程和組織活動超出80種以上。完善配套設(shè)施及功效區(qū)劃分

太陽城中心、鳳凰城新加坡：普通興建在成熟小區(qū)中公寓戶型普通分為35㎡和45㎡，為1位或2位老年人提供生活空間。住宅戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)特殊化考慮。港北新城歐洲：獨立公寓建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、小區(qū)功效和生態(tài)目標(biāo)。建筑元素集合處理讓老年公寓不顯孤獨。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第2頁

經(jīng)營模式及特點丹麥：自助養(yǎng)老小區(qū)（DIY）環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計得當(dāng)老人們能夠做自己想做事，聊天、釣魚、養(yǎng)花、個性化小手工藝車間、小農(nóng)場.....老人們只要想到，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用尤其照料服務(wù)。

日本：住宅產(chǎn)品老年人住宅產(chǎn)品與其它租售性質(zhì)住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活小區(qū)內(nèi)，突出自助自理。（無障礙設(shè)施、含有看護性質(zhì)、能和家人共同生活老齡人住宅產(chǎn)品）羅威：異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

先后在西班牙南部開設(shè)大型養(yǎng)老公寓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第3頁單擊添加副標(biāo)題德國：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國老年產(chǎn)業(yè)體系社會住宅體系（老年住宅）內(nèi)部多為無障礙設(shè)計；政府為老人住房采取補助方法；生活援助：房產(chǎn)主與民間福利團體簽署提供服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議可成為房產(chǎn)主取得建設(shè)資金貸款融資條件養(yǎng)老院體系一個靠近住宅形式養(yǎng)老院；在規(guī)劃上，社會體系老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，方便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和搶救站時，二者能共用。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第4頁單擊添加副標(biāo)題二、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析需求端與供給端互補需求端：“三支柱”退休養(yǎng)老金體系：政府主導(dǎo)社會保障金、雇主主導(dǎo)企業(yè)退休金、個人主導(dǎo)退休儲蓄賬戶養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第5頁采取輕資產(chǎn)擴張，以Home-Instead為主加盟模式毛利率高達(dá)40%。兩種方式：生活照料型居家護理、醫(yī)療康復(fù)型居家護理專業(yè)護理機構(gòu)類似于中國養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)+服務(wù)模式。是由開發(fā)商、運行商、投資商共同構(gòu)建一個完整金融生態(tài)系統(tǒng)，分工合作。

開發(fā)商依據(jù)運行商或投資商要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老小區(qū)，并按照事先約定價格賣給運行商或者投資商投資商主要有3類，REITs（主導(dǎo)）、私募基金和非營利性組織。投資收益：本質(zhì)上依靠物業(yè)出租取得租金收益，純租賃模式收益率表現(xiàn)優(yōu)于托管模式和合資模式。運行商類似于酒店管理企業(yè)，靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)盈利。美國養(yǎng)老地產(chǎn)運行模式主要有3種：凈出租模式、委托經(jīng)營模式以及租賃+經(jīng)營模式。提供高等級康復(fù)護理服務(wù)。專業(yè)養(yǎng)老護理團體養(yǎng)老小區(qū)供給端——三大細(xì)分領(lǐng)域居家養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第6頁三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析三個層次養(yǎng)老保險制度，確保了基本養(yǎng)老保障。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位：重點發(fā)展支柱型行業(yè)“養(yǎng)老院經(jīng)濟”產(chǎn)業(yè)鏈（很多日本老人會選擇住在養(yǎng)老院，政府、企業(yè)和非盈利組織均可建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施）政府：主要提供基本福利范圍內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施，包含短期居住型、長久居住型、療養(yǎng)型、健康恢復(fù)型等企業(yè)或非營利組織：個性化商業(yè)養(yǎng)老院（比如，看護型養(yǎng)老院主要供身體不便和患病老人入住;住宅型養(yǎng)老院供身體情況正常老人居住，當(dāng)老人需要看護服務(wù)時，企業(yè)提供暫時看護服務(wù);健康型養(yǎng)老院類似賓館，院方只負(fù)責(zé)打理老年人日常家務(wù)。）十分注意專業(yè)化細(xì)節(jié)，如住宅居室設(shè)計、家居用具設(shè)計、餐飲配置、看護和服務(wù)人員培訓(xùn)等。因為每一個專業(yè)問題都包括更為深入細(xì)分領(lǐng)域，養(yǎng)老院主辦方往往將這些細(xì)節(jié)外包給專門企業(yè)。所以養(yǎng)老設(shè)施社會化建設(shè)和運行過程，帶動了一大批“老人用具專賣”、“老年餐飲專營”、“老人之家管理咨詢”、“養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)”等行業(yè)企業(yè)發(fā)展，催生出一個以養(yǎng)老設(shè)施為關(guān)鍵“養(yǎng)老院經(jīng)濟”產(chǎn)業(yè)鏈。日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強調(diào)老人們在自己家中和小區(qū)中養(yǎng)老，與小區(qū)互動。主推“小規(guī)模多機能小區(qū)養(yǎng)老”——這么小區(qū)養(yǎng)老院，床位普通在20~30張，提供服務(wù)是“多機能”：可以是二十四小時入住照料，也能夠是白天日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第7頁日本養(yǎng)老地產(chǎn)：老人住宅多為獨棟存在，未形成規(guī)?；^(qū)。重視老年人生活長期化及其獨立性保持。主導(dǎo)地位：“服務(wù)型高齡者住宅”日本政府、社會團體、房地產(chǎn)企業(yè)共同推進(jìn)養(yǎng)老項目；是與護理、醫(yī)療機構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)無障礙結(jié)構(gòu)性住房，平均入住率達(dá)78.2%運行政府補助民間建，只租不售，進(jìn)行開發(fā)多是民營資本企業(yè)，而非醫(yī)療機構(gòu)主導(dǎo)；硬性要求和完善配置。三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析制度創(chuàng)新與時俱進(jìn)日本養(yǎng)老服務(wù)體系服務(wù)內(nèi)容與伎倆多樣化含有較全產(chǎn)品種類養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第8頁三大痛點：政策乏力、產(chǎn)業(yè)鏈不全、一才難求相比需求而言，現(xiàn)有機構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)相對單一，大規(guī)模仍以養(yǎng)老地產(chǎn)為主，投資主體為地產(chǎn)、保險類企業(yè)現(xiàn)有主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)→運行→管理對于開發(fā)商，租金回報率低，租金制回報率甚至低于無風(fēng)險收益養(yǎng)老住宅相對偏僻，入住費用高，制約入住率服務(wù)內(nèi)容和伎倆相對有限中國養(yǎng)老地產(chǎn)三種理性模式：面向高收入人群：養(yǎng)老小區(qū)是理想，因為其服務(wù)相對完善，但價格也更高。中等收入群體：提議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時可依據(jù)小區(qū)規(guī)模配建小區(qū)老年人日間照料中心、小區(qū)型養(yǎng)老院，以實現(xiàn)老年人在熟悉環(huán)境中可連續(xù)居住。低收入老年人：應(yīng)該在政府保障性住房中配建適量老人住宅或公寓四、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實狀況養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式和特色專家講座第9頁養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式挖掘：政府加大對養(yǎng)老投入準(zhǔn)備把握細(xì)分領(lǐng)域、滿足老人實際需求1、培養(yǎng)專業(yè)化養(yǎng)老運行團體，提供更為細(xì)致服務(wù)內(nèi)容與辦法2、充分發(fā)揮小區(qū)日間照料服務(wù)及居家輻射功效，提供托老、上門服務(wù)3、養(yǎng)老院與小區(qū)醫(yī)院充分合作，處理老年人醫(yī)療問題4、完善養(yǎng)