天富花園項目定位

天富花園第二期整合營銷策劃報告目錄三、營銷推廣銷售總體策略銷售前提條件三、營銷推廣銷售總體策略銷售前提條件入市時機選擇銷售流程賣點組合折扣與優(yōu)惠四、價格定位及資金回收預測片區(qū)樓盤分析住宅部分價格定位商場部分價格定位項目分析項目概況項目周邊環(huán)境及配套環(huán)境項目SWOT分析二、項目定位目標客戶定位目標市場定位項目檔次定位宣傳口號定位命名建議6、標志定位1、項目概況位置：沙頭角公園與金融路的交匯處的7號小區(qū)內規(guī)模：總建筑面積29238平方米，單體一棟33層的高層項目，地下兩層停車場、地上兩層商場和寫字樓，三層以上為住宅，總刻戶數224戶。地下停車位：38個發(fā)展商：深圳鹽田區(qū)城建開發(fā)公司，國有企業(yè)項目現狀：基礎工程工程結束時間：預計2002年底2、項目周邊環(huán)境及配套分析生教育設施大：海濤幼兒身園、海濤小抵學、田心小授學、沙頭角昂中學、沙頭靠角電視大學由東和小學、稠鹽田外語小冷學、機關幼奇兒園、田心裕幼兒園等。蒜醫(yī)療配套壁：沙頭角人壞民醫(yī)院、鹽侍田婦幼保健膜中心。困金融設施憶：中行、農牽行、建行、暢工行、招商雨行、發(fā)展行頂、國通證券袖、中科信證凍券好生活配套登：鵬暉綜合意市場、田心榜肉菜市場、昏項目前肉菜塵市場摔商服配套敘：新一佳、坊東和百貨商趟場、三家店書服裝購物商孩場、富興家委私商場、一依致藥店、家屠居小商品一阻條街等；貍樓交通配套襪：205、高202、2扎08、10瘦3、358離、440、球460罰休閑娛樂：忠東和公園、霧冠英跆拳道殺館、巴赫琴岔行、金竹茶秋藝館、沙頭姐角體育中心森以上配套集使中頒在項目玉周邊500冒米以內，且殖都有是沙頭政角具有代表趕性的、較高寨要次的場所準，可謂沙頭報角區(qū)域的高嗓尚生活區(qū)。組以下是附圖竄（22張分顫別為以上配危套的實景）苦3、項目S最WOT分析傅項目優(yōu)勢分拾析區(qū)位優(yōu)勢元項目所處區(qū)剝位屬鹽田中厚心地段，是盯鹽田的政治絡、金融、教熱育中心。級本項目與鹽掃田鎮(zhèn)政府、示鹽田港相距澇均200米小左右，尤其陜是與極具政招治意義的中選英街近于咫腹尺，奠定了劑本項目所處貫區(qū)域的政治砌中心地位；饅周邊方圓5具00米以內輕，有六家不文同的銀行和斜三家證券交食易是心，另扭外鹽田區(qū)的吉大、中、小然學校也基本繡集中在這一姓區(qū)域內；粥項目所處區(qū)駐位屬深圳市怖政府大力開頭發(fā)的旅游區(qū)六。銹項目擁有與饅大梅沙、小文梅沙、明斯船克航母近距演離感受，屬戚旅游區(qū)物業(yè)躁。斧地處鹽田區(qū)粗最成熟的生鞭活社區(qū)，商浪業(yè)配套十分覽完備。友目前鹽田唯方一的邊鎖超斤市新一佳已澡進駐本項目絨一期裙樓達串五年之久，哄周邊約10陳0米以內集寇中了沙頭角輝的幾大商場勢——刮三家店百貨頭商場，沙頭輪角購物中心匯，尤其是與斯商業(yè)旺地轉——縫中英街相距厭咫尺，足以動滿足人們的頂購物休閑的服需求；喉生活便利。通項目周邊市鏈場、醫(yī)院、捉藥店及各種亡服務待業(yè)應護有盡有，百封米以內即可史解決人們的殘日常所需。周交通四通八練達。扁沙頭角有四黑路大巴和兩林路中巴通往拿市區(qū)，一路尾大巴通往關饅外，三個公筆交站均與本取項目相距不觸到200米陪，且這三個頑公交站包括掘了途經沙頭痰角的七路車浩輛，日常出挑行十分方便叼。景觀優(yōu)勢肆20層以上忠南向單位右敞看海景；純8層以上南膛向、西向單殺位可看山景至，部分單位砌可看海景；占8層以上南蹈向、西向單驚位可看東和國公園園景，錘東、西、北墻三向可觀不豐同山景；禾項目本身與辟大梅沙、小黑梅沙、明斯肥克航母相距泉極近；神以彼上優(yōu)勢均構鼻成天富花園峽置業(yè)者堅定阿置業(yè)的催化倍劑，通過我橫們的分析，現便函置業(yè)者廣了解到居住羊于此的種種真便利絹——槳日常生活方惜便，晚餐后割徒步到海邊電散步的愜意智，交通網絡依完整，去任拌何地方都不壺會有障礙，果生活質量可貼以得到一個味質的提升。騾以下是附圖樓（項目區(qū)位餐圖一、項目凡四周的項狀琴七）揚2、項志目劣勢分析規(guī)模小典由于項目規(guī)斑模小，做大成規(guī)模宣傳來島轟炸市場的丈可能性不大努，因成本過少高；同時規(guī)賣模小，決定疾了營造小區(qū)三內環(huán)境的空趟間有限。虜對策：蠶利用有效的夏營銷組合，漏充分利用發(fā)默燕尾服商、件國際地產的肅老客戶資源俘及客戶網絡越優(yōu)勢進行推陡廣；同時，續(xù)針對小區(qū)內嘴環(huán)境綠化較匪少的問題，攪可通過立體纖綠化加以改系善，如圍墻龜用綠色攀緣戰(zhàn)植物布置等辭；嶼近來由于深殲圳房地產市氣場對大社區(qū)槳“幅造城運動垢犁炒作，對規(guī)鵲模較小的物酬業(yè)造成了一狠定的沖擊；撇與一期距離爪過近，導致耳8層以下南惱向單位的視咬野不開闊，能景觀優(yōu)勢無紙法充分發(fā)揮野。交B戶型進門損的交通過道研較長，造成額面積浪費；社A戶型的主如人房洗手間鎖對床，部分鑰客戶對此比飯較敏感；性停車位較少制，224戶丑住宅僅38問不足以滿足折住戶的需求儉。棕3、項目機距會點分市場前景妥由于深圳地視產市場的前派期限炒作和似大牌地產商涼的大規(guī)模進戰(zhàn)駐，藍色鹽謀田已愈來愈木得到市場和種置業(yè)者的關別注。貢政府對鹽田網的開發(fā)建設頸力度加大，半致力于將鹽諸田建設成為未一個風景優(yōu)對美的海濱小補鎮(zhèn)，鹽田將黎成為一個類悶似于華僑城暗的最理想的革居住區(qū)域。府宏觀經濟政糧策的支持疏深港兩地的鎖交流的不斷傳緊密和深化習，使港人在留深置業(yè)的比泛例不斷上升副，而鹽田以遵其特殊的區(qū)煤位優(yōu)勢（緊喪臨香港）和儀愈來愈完美認的居住環(huán)境艇將吸引愈來頁愈多港人來躬此置業(yè)安居畢。讀交通問題即資將得到解決縱盤山公路今虛年年底動工警，使鹽田與正市內的交通嗽不再是一個恢障礙，隨著糧盤山公路的爽建成及開通么，鹽田的前輔景會越來越跟好。留4、威脅點撞分析競爭壓力陶近期正在推校出和將與本障項目同期推孩出的樓盤多膜達數十個，披且在區(qū)位上虹比較集中，廁擁有共同的食資源優(yōu)勢，屢都將搶占市稱場份額，強脆烈的市場競慮爭將愈演愈內烈。冊交通問題的容解決壓力屋鹽田片區(qū)與池市區(qū)有一定訴距離，目前喪與市區(qū)聯(lián)系黎的交通樞紐突梧桐山隧道昏收費偏高，岡成為許多市吧內購房人士未在鹽田購房豐的一大障礙索，同時連接脊市區(qū)的盤山冊高速公路的糠建設開通尚源需一段時間斃，有意購房臉者有許多目政前仍處于觀乳望狀態(tài)，如那果公路建設述順利如若開鐘展，此類觀刑望者即成為秀本項目的有鵲效潛在客戶縫。優(yōu)勢：優(yōu)勢：中心地段優(yōu)勢，是鹽田的政治、金融、教育、商業(yè)中心；地處政府大力開發(fā)的旅游區(qū)，與大小梅沙、明思克近在咫尺；配套完善，生活便利；交通四通八達可觀山景、海景園、；緊臨中英街，與香港一街之隔；戶型適中，適合本區(qū)域目標客戶的消費特點。劣勢：規(guī)模不大；低樓層單位視野景觀無法發(fā)揮B戶型單位交通過道較長，造成浪費面積；一、二期開發(fā)時間間隔較長，建筑外觀等可能出現較大差異，對整體形象有一定的影響，且濱海氣息欠佳，后期改善將增加建筑成本。威脅點：競爭壓力將越來越大交通問題的解決尚需要一定時日，許多客戶仍處于觀望狀態(tài)。機會點：鹽田地產市場越來越受關注；鹽田的居住環(huán)境將越來越完美；威脅點：競爭壓力將越來越大交通問題的解決尚需要一定時日，許多客戶仍處于觀望狀態(tài)。機會點：鹽田地產市場越來越受關注；鹽田的居住環(huán)境將越來越完美；盤山公路年底動工，交通問題將得到改善；深港兩地的交流不斷加深，港人置業(yè)的比例將不斷加大。綱1、目標客紫戶定位曠通過大量的炊調查和我公救司鹽田分部蟲的客戶2資闊料反饋，我為公司為本項謝目的目標客叼戶群集中表懂現為以下幾但類：酬幼中英街做生危意的潮汕人尿沙頭角片區(qū)番由于與中英榜街緊緊相連慈，具有濃厚購的商機，多啄年來已成為愛潮汕人士經錄商的聚集地姿，而項目由毀于其鄰近中德英街和生活宏配套成熟，克非常符合潮鋼汕9人士選挑擇居住物業(yè)撇的標準；猛通過調查，誠本項目一期燭銷售也以在蠅中英街做生錄意的潮汕人確為主；群潮汕人在選段擇憂傷物業(yè)咽時，有大家押庭毗鄰而居聾的特點（如攝史弟姐妹在始同一棟樓買裕房，并且最和好是樓上樓吐下或門對門狼居?。赏抻谝陨咸攸c酸，我司認為論本項目二期測的客戶在一掌定程度上可丸由一期業(yè)主豐的親朋好友效消化。挺鹽田片區(qū)的雁公務員鑰任何項目的斗銷售都有一瓣定的區(qū)域性絕特征，而且瓣消費心理學碌認為，大多暈數人都有就夢近消費心理組特點，所以修以項目為中扮心，周邊輻輕射區(qū)域的在鑄本地有固定衣工作的有意雪購房者均屬聞目標客戶。者針對本項目糕則主要是一纏些工作在鹽屢田的，工作口性質相對穩(wěn)死定的公務員趣一族，如鹽偷田中小學教你師、鹽田港狼的員工等。究通過調查，隆目前本片區(qū)山在售項目中泛一些素質較翁高檔物業(yè)多淹為本片區(qū)的姑公務員所青察睞，且公務戰(zhàn)員消化比例鴨一般高達3額0%左右。壇隨著鹽田港末擴建工程的壁開展，其港立區(qū)的技術和村管理人員也公是本區(qū)域物吵業(yè)消化的一師大群體，由隔于工作環(huán)境禽的因素，他濤們在置業(yè)觀羞念上繁華成布熟的社區(qū)的州需求一般高夜于對海景的隙興趣。襲港元人（尤座經經常往來哲深港兩地的湯司機居多）垮由于鹽田片園區(qū)與香港僅見一街之隔，燭鹽田物業(yè)的騰外銷優(yōu)勢十盒分明顯：廉深港兩地往仁來便利；逆香港的普通脈樓盤的價格內較鹽田物業(yè)遞高出6-1舞0們，較之略同檔的海景遇物業(yè)，鹽田觸物業(yè)的價格厲優(yōu)勢更加明敬顯；境同時鹽田消吸費較香港低著，故對香港奔人極有吸引志力；嗽房屋銀行的來投資者約我司房屋銀闊行的投資者吸中，有許多液放盤客戶對影投資性物業(yè)撈很有興趣，巴且對我司推委薦的投資型銅物業(yè)信任度城較高我司提洞供的投資計羅劃將有助于蝶這些投資客知的置業(yè)意向牧；膜2、項目市造場定位潔房地產投資電成敗的關鍵右因素在于找跪準未來的需發(fā)求空間并設瀉法滿足這種雕需求，由于換未來的市場稻具有要變性究和不確定性些，因此，在害分析市場特虛征的基礎上歷，根據項目直自身條件準沖確預測未來差的適合本項吹目的需求點昆是項目市場世定位的中心扔環(huán)節(jié)。謠我司在對鹽展田所有在售矮物業(yè)及待售謝物業(yè)研究的葉基礎上，分鵝析鹽田現有癢消費結構及刃其未來的發(fā)爽展趨勢，綜鳴合考慮本物懷業(yè)所處地段械、配套、景暢觀等綜合產煙品質素，我陜司認為。本衣項目合適的貍市定位描述呀：葵鹽田片區(qū)中道心地段的、林成熟的、多艙景觀高層物講業(yè)。定位依據：回本項目和各壘種整全優(yōu)勢直只針對鹽田稻片區(qū)才成為事優(yōu)勢，如果著將市場定位疾擴展至鹽田奧區(qū)外，本項暖目的所謂中腔心地段、成色熟配套都毫毒無意義；而番且本項目規(guī)凈模較小，推炸廣成本有限壓，如果將市橡場擴大至鹽止田區(qū)外，是板不現實的，邀也是低效應蹦的。所以首外先本項目的歸市場定位是詠鹽田片區(qū)。敗本項目周邊眉配套是本項頃目的一大突儲出優(yōu)勢，尤緣其是新一佳學的進駐，更孫是使項目所柄在地成為鹽錦田中心的中切心，所以本挺項目是當之類無愧的中心匠地段，成熟竿配套。疫由于目標客犬房的鎖定，御我司認為炸看彈景固然是頓本項目的一瞧大賣點，但佳鹽田片區(qū)的慰物業(yè)由于地隙段的相近性躍，這一優(yōu)勢泄可屬共享之估資源，難以潑突出，故以級多景觀以示毀區(qū)別，引申深出其海景、招山景、園景醉、三景合一第。昌同時本項目根也是目前在沾建設等建項羽目中唯一高厲層物業(yè)，可員針對港人消酸費特點，突唇出高電動機鵝物業(yè)，體現遍其高高在上貸，登高望遠撞等意境。南3拆、項目檔次胃定位辰中高檔物業(yè)率=中高檔地旺段+合理規(guī)擠劃設計+中找檔建筑成本義+規(guī)范物業(yè)惠管理+成功裳形象塑造座（1）地段痛和周邊配套章上具備高檔尖物業(yè)的素質歇，但由于其碰規(guī)模小，自啊身配套和小就區(qū)內環(huán)境營雅造受限，故匹其綜合素質鍛與高檔物業(yè)晃仍有一定差覽距，所以將狡本項目定位書為中高檔物斃業(yè)比較客觀傍、真實、準夠確。鉗（2）同時畏，通過周邊智市場的調查打比較，其裝榴修標準、戶烤型設計等，季均以齒“儲中偏高檔物瑞業(yè)運”壓為基準；旁（3）明確兇的定位有得索營銷上的控悠制，尤其是燭推廣費用上珠的投入問題勇，塑造高檔咱物業(yè)的形象晌，需要各個哭環(huán)節(jié)的強強旋合作，必須攤增加各方面顫的成本，同鞭時，高檔物召業(yè)的資金回伸收較慢，對遠發(fā)展商來說后存在一定的晉風險。怪如果在項目報的建設推廣輕中，能按照璃等式右邊的肢策劃思路，炸則有望實現抖項目在投資毯回報、形象膚塑造等方面狀的期望值。炎4、宣傳口轎號定位停以一種情感棕來體現居住傭于本項目的刮心理感受，鈴它是都市的炸，成熟的，滿時尚的，又燕是浪漫的，剪懷舊的，青豈春不老的，續(xù)給人以無限鉆的遐想，同享時簡潔，明宴了，閱讀流運暢，易引起隸人們的關注某，并易于記悲憶。似浪花與都市習的約會，海抬精靈與都市膜的融合抖鹽田絕版繁陰華地段捧海景、山景凳、園景、三煮景合一陰5、命名建光議趙——博引入項目美“買推廣名愚”跟名字的好壞踩不是影響樓近盤銷售的關褲鍵因素，但嬌如果有一個搞美麗的名字婚，樓盤則增吹添了一種溫蒸馨的、浪漫鍋的或是華麗宰的光環(huán)，使陵冷冰冰的鋼痕筋水泥感覺軟有了一份溫圓情，從而更麻易為客戶所參接受。一個共好的名字無柜疑對項目的遺品牌和形象若（尤其是樓禍花階段）起總到了很大的薄幫助，例如途在大量的樓柔盤廣告中，廊一個別有情移趣的樓盤名做字更能引起型閱讀者的關婦注，并容易吩記憶。本項航目名這貧“役天富花園罰”待，但對一個掩以住宅為主烘要功能的項也目來說，明需顯缺少個性萍和親和力，撇在周邊樓盤怪人性化又具濟一定文藝性適的項目名稱燦面前，更顯凝得缺少號召拘力，不利于穗展現樓盤的昆性質和個性匠。故應考慮止項目推廣名智。命名原則：椅與建筑風格闖與市場定位策保持一致肚能夠展示樓遭盤的個性和竭優(yōu)勢脖符合目標客曠戶群的心理鈴需要遷優(yōu)美、易記毀憶、朗朗上統(tǒng)口，令人回礙味。推薦用名：掩天富花園扣——帖藍色都市釋意：鍋本項目的主口要賣點為其頭成熟配套和躁近海景，所厘以在項目的狡推廣名中最論好能將兩點除融合起來，筍其次，在這亭兩在主賣點跟中，本項目鹽更偏重其配啄套的成熟性椅，所以在命才名時，需重遣點突出，藍影色鹽田的要輕領已深入人挽心，以藍色飽來表現海景索非常清晰到醉位，同時都浙市即代表一榴種成熟，都罪市一詞正好揪恰如其分的吼體現了本項帝目的賣點；夏藍色都市體止現了一種都多市感，感覺病上比較大氣傻，比較時尚懸，有利于物弊業(yè)檔次的提鳥升；粗本年度推出苦的物業(yè)以都機市命名體現很其成熟配套屢成為一種潮畝流，且均有青不俗表現說搞明深圳人對田都市的認同盒感很強。本垂項目規(guī)模較消小，在命名帽時也冠軍以刺都市之名，宮可謂搭乘這導路順風車，克迎合大眾的華口味，使后稿期的推廣工業(yè)作更加輕松秋。鋼其他推廣名蟲建議：藍色畜經典筐臨海麗都鍵鹽田驅世家齡6、標志定是位煙作為項目推昌廣主題的視肺覺再現，應具充分體現推榴廣名的意境秋，即一種可找遐想的景觀論，一種投入額的體會，一常種想去觸摸攏的沖動，并恭易于感受。害三、營銷推爺廣竟1、銷售總奔策略緣在針對客戶匙的策略上，今以區(qū)域內宣百傳為主，并幣采用姐“圓新有優(yōu)惠老助有實惠盒”忘的優(yōu)惠方式荷目標客戶的煩活動區(qū)域比局較集中，即溉主要在沙頭趁角片區(qū)內生即活，所以客太戶接受信息事的地區(qū)域性返明顯，因此燙，在宣傳方關式和媒體選洲擇上，建議擋以在新一佳碑舉辦促銷活園動，大型戶肅外廣告為主岸。公在比較軋重要的活動恒時期推出報煩紙廣而告之趕受眾，由于捧香港人是本援項目的目標式客戶群，建矩議在深圳媒呢體和香港媒艇體上同時宣部傳。而腥“謊以新帶舊朗”枝是最常用而塊且是行之有省效的銷售方古式，此處建躍議采用對一兄期老業(yè)主再度次購房或帶嗎人購房的，迅均有送出優(yōu)汗惠。眉注：國際地撲產在香港良棍好的媒體網曉絡，其中《濕香港地產》首雜志已被國厲際地產全面億收購，此舉春震驚香港媒爽體界。渾在單位總體這的銷售方式元上，采用分條批分期的銷之控。允根據市場情吳況以及項目受市場的特點眾，對項目銷擦售的不同階貨段進行劃分號，并在各個閱不同分階段速按照不同的溫策略，對項才目銷售單位炸進行銷控，找分批分期推鑒出單位，以鳥達到保持現圾場成交氣氛堡及令項目持涂續(xù)旺銷的目殊的。本項目施建議從低樓笑層的小三房既差朝向差戶鉤型單位入市巾，由于單位豈較低，面積據較小，則首犬期少，付款歡輕松，易達厘到開盤熱潮宰，從而起到偉立即提升樓石盤知名度的浸良好效果。滲在價格策略懇上，建議采迫用州“疾一口價入市堵，爬城式升械價部”看的策略極先積聚人氣融，提高項目四的受關注率灘，再穩(wěn)步提懲升價格，達宵到目標均價陳水平。入市最前期，可充漂分利用項目剝高層的優(yōu)勢耐，采用婦“假8層以下部漂分單位一口齊價餐”濾方式。該一置口價價位可場比正常的中鉤高層樓價低呀，亦要參照徒同片區(qū)整體糕入市價格，堂合理制定，酒以積聚人氣吉，提高到場焦客戶的成交滅率。一方面頂可以引起市本場的轟動，芒同時對前期勢少量業(yè)主來泡說，看到后賺面的價格其歲超值性自然陣不言而喻，煤這對整個銷眨售過程來說低，不論是售繳樓員的信心悶還是銷售效升果，都能起擊到不小的推鵲動作用。女入市之后，蜘在目標均價捆水平既定的爸前提下，運鵲用價格策略量，賞“政爬城式路”父穩(wěn)健上升，叉從心理上催秀促有效需求知趕快落定，統(tǒng)這樣能在保昂證均價水平徒的前提下，將城最短的時后間內提高銷澇售率至理想擔水平。羽2、銷售前壞提條件乓銷售資料的揪準備（VI前系統(tǒng)、售樓厭書、廖型柄單張、宣傳墓單張、模型遠、展板）乞落實銷售手笑續(xù)（預售證情、銀行按揭尾）系價格表（施幟工圖查丈、鎮(zhèn)價格表、付溉款方式、認僚購書支付協(xié)魚議）笑現場銷售隊筆伍組織便銷售后勤服掌務人員配備誕（策劃、財決務、合同、耍文員、手續(xù)起）毒施工配合（喉施工許可證胖、售樓處、士樣板房）井開盤準備（暴現場包裝、仿開盤儀式、苦軟性宣傳）隊宣傳推廣（忍宣傳計劃、擋報紙平面、臺電視片）道3、入市時牲機的選擇區(qū)(1)章入市時機方資式把握得好卷，才能產生純好的銷售開診局。而習“滿良好的開始蝴是成功的一感半勻”零，故何時入參市，怎樣入肚市值得慎重影思考，并應運遵循以下原輝則：詠A準備充分臘后入市：棍我們要避免棍為一個特定陳的時間入市消，為某種偏京好入市或為稍入市而入市刮。在銷售策方略不明確、荒市場動向沒視有把握、銷槐售工具不齊果備、內外包低裝不到位的叛狀況下入市席，銷售前景宰將是黯淡的項。搬B無造勢不底入市：碰在房地產市怪場如此激烈徑的競爭態(tài)勢徑下，業(yè)內人險士公認：擺“切無造勢即無視市場譽”費，故入市準奪備時間再短墊也不能忽略鍬造勢，而且糠還要費盡心撇機地造好勢勉。移C銷售旺季呀入市：耕通過銷售旺憶季火熱的銷掩售氣氛來實箏現本項目一籃炮打響，迅魂速在市場上斥擴大知名度擺和影響力，剃將有力促進妙后續(xù)銷售。俘D有控制地監(jiān)入市：肢根據工程進挑度、價格策草略、銷售導嶄向等分期分昏批有節(jié)奏地安向市場推出旋產品，避免革一擁而上，糾好房迅速成芽被搶盡、劣冷房積壓的局耽面，實現均差衡、有序的貿銷售目標。線（2）入市辮時機建議訊根據以上原亡則，考慮到孔本項目的工房程進度及發(fā)逃展的資金回窮籠要求，我蟻司建議選擇膜在2002嫁年6月正式棕入市。理由辨如下：疫A據工程進匙度安排預計悟明年5-6瞧月工程進度甲可達到預售綠條件。蔑B春節(jié)過后讀的2-3個悄月一般是房襯地產銷售的診淡季。為制朱造銷售氣氛包，一般要避嘴開這人季節(jié)若。]顯C房地產營絞銷最講究銷身售過程的連串貫性，主張垂在一個相對排集中的時間凍段內制造一躲個銷售高潮送，追求?！暗K短、平、快粒”賞的銷售效果盒。銷售周期紗過長或銷售降過程斷檔不脆僅影響發(fā)展幫商回籠資金丑的進度，同智時也不利于摟積聚人氣，汪對樓盤的掃父尾工作造成桐水利影響。鍋傳統(tǒng)節(jié)日春樹節(jié)假期較長株，春節(jié)前后徐人們的工和萍、生活重心青要有所偏移爬，為避免銷耍售過程被打烤斷，一般也炊不選擇春節(jié)儲前后入市。掘D本項目規(guī)弟模不大，6歉月份發(fā)售可煎在年底之前收將銷售任務炒完成85%枯以上，剩余術單位可爭取掌在春節(jié)前銷戀售完畢，資殊金回籠任務堤能順利完成半。令E6月入市錢一方面可以還保證擁有一匹個相對較長燃的熱銷期，殲使銷售工作奔一氣呵成，幸速戰(zhàn)速決。嫌4、銷售流特程砍一般而言，什房地產銷售誼階段具有一稅定的周期性咱規(guī)律，與之押相配套的媒柔體組合既要他精打細算，溜同時又要起頃到相應的推賠廣作用。就雁本項目而言遼，可分以下曬幾個周期：味（1）試銷滑期（內部認喉購期）者時間：20摸02年5月謠內部認購期斃：推廣目的：膏A使項目的駱物業(yè)形象得惰到初步樹立燃，建立良好膀的口碑；余B吸引市場丈對項目的注帝意力，并試顫探市場反應禁；為正式開香盤積累客戶往基礎，為入踢市的轟動效木應創(chuàng)造條件均，并為后期肢的提價做基括礎；杰C達到部分寧住宅預定，泉為正式發(fā)售議聚集人氣。推廣手段：諒準備預售條幻件，推出少義量8樓以下擱同一朝向（密西向、北向鋸）或同一戶迅型（結構較交差的戶型）揉約20個單陳位用浪“跳一口價賭”債低價推出，宣傳方法：怪現場包裝呈——槽條幅、廣告臣牌、圍墻終戶外廣告叛——啟重要路段的述大型廣告牌啦、新一佳展查銷懲DV直郵淹——丘針對我司的糞客戶網絡和冷本項目的目臨標客戶集中亦區(qū)域進行郵莊遞紐我司特有的敘客戶宣傳優(yōu)怎勢：賊軟性宣傳羽——塵在深港兩地扎的媒體上對壽項目進行文調章介紹，如脆利用本公司殿的香港地產稼雜志做免費亦宣傳；閥客戶網絡醉——久啟動本公司暑房屋銀行網敗絡，向房屋漠銀行的所有妙客戶發(fā)布本場項目銷售信蟻息，同時，挺利用本司在畝香港的幾家拆展示點，并霸組織與我司凈有協(xié)作關系斤的香港餐飲械服務協(xié)會、藝服裝服飾協(xié)方會等會會員忽來現場參觀攔，對本項目跑進行切實有蟻交的宣傳。國費用預算：盈10萬糟（2）開盤飄強銷期儉時間：20殖02年6月棕、7月、8柜月推廣目的：滔A使物業(yè)形燥象得到整體逃，全面的宣他傳演繹，以聯(lián)其獨特的物欠業(yè)個性和賣刊點，明確區(qū)散別于其他各像樓盤的形象當，樹立高素爬質，中價位戚的樓盤概念蠻，使之成為拘鹽田片區(qū)計則劃購房者的環(huán)首選；羅B加強推廣俊，強烈吸引妹目標客戶注庭意。論C實現開盤轉熱銷，并完寬成預計的銷雞售任務。推廣手段：速通過前期造久勢，項目在價市場上已有液了一定的影朝響力，此時笑推出中高層霉單位，并制傘定正常價格掏表，并形成滿開盤當月每釘周提價（或縫開盤當周每基日提價）的示熱銷效應，項首推剩余單懂位不推，利呈用開盤、重瞎大節(jié)日舉行消促銷活動。宣傳方法：纏報紙廣告省——烏開盤平面廣圖告、免費軟丹性宣傳（在練香港地產雜沖志持續(xù)投放黎廣告，保持猛廣告力度）壓展銷會賠——浴在鹽田港區(qū)論、中英街、陜和新一佳舉忘辦展銷會憑現場包裝銅——甚增加樓體條名幅、布路燈死旗、售樓處添前的氣模、各工地彩旗等街促銷活動循——訪開盤促銷（帝以折扣或獎此品形式）戲DV直郵彈——料主要針對目粱標客戶群進趟行郵遞美房屋銀行畏——杠定期向在成借熟客戶群體左強勢推廣介診紹烈預計銷售率股：60%（喚包括試銷期軍認購單位）航費用預算：落35萬晚3、銷售增童長期番時間：20制02年9月牙、10月推廣目的：奧A使銷售前國期遇到的各照種銷售問題給得到一定程蹈度的解決，鉛銷售阻力得牛到相應緩解政；你B制造不斷匪的活動和優(yōu)寧惠，吸引有祖意向而尚未勞落訂者的注醫(yī)意力，強化浴購買；票C隨著物業(yè)滔的整體形象池的逐步顯露真，以促進買新家對物業(yè)的聲進一步認可叛；予D獲得較為鹽穩(wěn)定和滿意趣的銷售業(yè)績扮/潑推廣策略：伶根據開盤期孫銷售的具體盜情況對價格址、銷售方式吸，廣告推廣缺等進行研究威并作彈性改掃進。利用開蕩發(fā)物業(yè)入伙雄時機，通過骨發(fā)燕尾服商營的實力與信彎譽給市場一轎個明確的信式心保證。推廣方法：筐展銷會啊——饑在人流量大度的商業(yè)旺區(qū)五如中英街內閑舉辦展銷會引，周末在大稼小梅沙等地溝主舉辦小型舒展銷會屠舉辦促光彩俗活動宗——容周末舉行歌奧舞表演，帶淋動人氣，并裳利用國慶節(jié)次推出少量特某惠單位黎DM直郵陳——續(xù)同上他房屋銀行項——懼同上。寫預計銷售率辯：30%的費用預算：消25萬伍（4）續(xù)銷勺期鉤時間：20算02年11肺月后占推廣目的瓜：消化剩余董的難銷單位急，圓滿完成擦銷售任務，鮮順利實現資跳金回籠。殊推廣策略：船有步驟地以賴星期為單位酸放出余留單忌位作物價處膝理，并帶動帝人氣，同時濃消化剩余高蒙價單位；以訓價格、完整儉工程形象為垮主要訴求點兩，吸引更多跌買家，于適賤當時機推廣裂滯銷單位，做以便優(yōu)惠的歡價格或視具條體情況配以事贈送裝修、陪家電等手段代帶動滯銷點怪的銷售；推廣手段：絹客戶網絡微——碎本項目老業(yè)織主網及我司針房屋銀行和玉香港地產網涂。惹促銷優(yōu)惠儲——處對剩余的少卡量難銷單位督，以送部分微首期款或其授它直接或間案接的價格優(yōu)偏惠來吸引客粱戶；腥DM直郵想——服同上撒房屋銀行嗽——技同上舍預計銷售量限：10%飾費用預算：弓10萬昨總推廣費用誦預計：80厘萬元壞5、賣點組各合畝鹽田的政治鄉(xiāng)、金融、文段教中心、絕菌版珍稀地塊緣海景、山景插、園景三景鄉(xiāng)合一成熟配套糧三面市政路銳，出入便捷滔，無擁擠感燥沙頭角目前搶在建及待建答項目中唯一聯(lián)的高層項目餃，視野開闊純關口物業(yè)姜純港式物業(yè)曲，規(guī)劃設計屆均按港人口威味打造。爸時尚立面設港計，通透性士好，現代感剃強母6、折扣和湊優(yōu)惠憑折扣是借以階體現銷售策眨略和一種工缸具，用以實圍現一定的銷具售實施目標走，并盡可能便給客戶多種肆選擇，主要鳳體現在付款裝方式上：跑盡量爭取8御成三十年按戶揭企拉大一次性淚付款與按揭責付款的折扣田差距，鼓勵箭一次性付款津，以盡快回口收資金；藍在按揭方式運上，根據客旁戶首付款的橫成數，給予卷以同的折扣長，以鼓勵客裹戶多交首期藝款，從而有仰助于回收資敵金。件四、價格定溝位及資金回召收預測償1、區(qū)域樓設盤分析碧海藍天宣位置：殊鹽田沙頭角炎路與海濤路蠢交匯處多規(guī)模艷：占地11裝202躲.2抄平方米，建撤筑面積垃76304撲.72悼平方米，其長中住宅鐮58355庭平方米，商轟場：970哨平方米，由沫三棟32層笑住宅二層商鄉(xiāng)業(yè)裙樓和一雨層地下停車沃場組成，共含711戶。伶發(fā)展高：喪深圳東埔實住業(yè)集團有限強公司、深圳補市鈺霖實業(yè)醋有限公司溝物業(yè)管理：圓中海物業(yè)管家理（深圳）超有限公司錘起價夾：3800揉元/平方米卸，均價54柔00元/平恢方米訊戶型：傘主力戶型為濤二房2廳（細65平方米斗）和三房2玻廳（84-類96平方米注），另有五塵房2廳及復岔式戶型，旦交通政：443、醒425、1逗03、51視3、458慨、208、危202、4普30、44膨0、512擾、517、僵358、2分05座容積率具：5描.8撕賣點：巧山海景觀污——究270度大伯鵬灣蔚藍海嘩景，180故度香港新界桿海灣，18斷0度梧桐山譜青翠山景榆大型超市入煤駐裙樓旋——毛裙樓有10房萬平方尺的淡大型超市挪豪華會所鑄——址3500平克方米區(qū)同獨他有豪華會所盡連屋頂花園天利明園節(jié)位置：悠鹽田港東海圖大道后方陸查域城9號C愛區(qū)重規(guī)模：愈占地面積4憶801平方威米，總建筑字面積165城68平方米血，兩棟聯(lián)體汗小高層她容積率：奉3.45謊發(fā)展商：嫂深圳天源通職利房地產開孫發(fā)有限公司史承建商：切中鐵建廠工曲程局深圳分惹公司畢價格：巷起價：32蹈00元/平噸方米，均價永：3800蘿元/平方米描，最高價：喝5100元禍/平方米綢戶型禾：擱39.74皮-81.8秋1焰平方米吸交通巖：103、燦208、3謎58、38艙0、364井、440、討512、鹽講田環(huán)巴橋高回報的投助資型物業(yè)魔戶型精致置容業(yè)輕松欄提供多種裝斧修套餐供客炕戶選擇轎開盤時期：張2000-犬5-18東埔福苑周位置榨：鹽田沙鹽犧路與恩和路側交匯處如規(guī)模：干占地面積引6492.慕83凡平方米，總觀建筑面積那31424憶.74復平方米必綠化率：姑10%烘容積率涌：3舞.91踐發(fā)展商狀：深圳東埔姿實業(yè)集團有逮限公司按物業(yè)管理公寫司：毒深圳市東埔涉物業(yè)管理公飽司賠價格：堵價格范圍4去800-7桐500元/男平方米鴿戶型虹：一房一廳腰、二房一廳更、三房一廳念為主，B座時有5種戶型們，面積25按.77卵至險37.30練平方米，A熟座共4處戶造型，面積喂強67界.8盲1至91瘡.0許2平方米譜開盤日期倘：撐2000-鉗10-18服，橡竣工日期佛：抓2001-換12-30攏，最早入住葵日期：狂2001-程10-31目交通膠：205、尤202、1堵03、43智0、443針、513、楊425裂現樓，送金牛屋裝修，即搖買即住撒地處沙頭角養(yǎng)商業(yè)中心，鴿配套成熟，代生活便利翠堤雅居假位置盡：沙頭角鎮(zhèn)絡鎮(zhèn)海區(qū)穴規(guī)模暢：兩棟小高拒層泥發(fā)展商：澆深圳市東埔霧實業(yè)集團有廁限公司編物業(yè)管理公獲司伸：深圳市東釋埔物業(yè)管理媽公司咳戶型：固130-2護95平方米摟交通狀況雷：距離花園凈西邊的30伸0米處有火馳車站至沙頭晨角205路終大巴總站和憤福田南到沙批頭角的20苗2專線大巴瘦。賣點：戶戶有海景常每戶均設有狂一個大型觀烏海陽臺，并逐贈送一個室菌內私家車位咱。被良好的小區(qū)敢環(huán)境海天園緊物業(yè)地址急：廣東深圳翅鹽田鹽田區(qū)享海樂路偏建筑類別敗：多層巡占地面積：思30558盲平方米筋總建筑面積?。捍?1850委平方米賊容積率：練1.37諷綠化率暫：55%女開發(fā)商：維深圳市鹽田盒區(qū)沙頭角旅減游公司昨價格啄：5500冊-7500口元/平方米穗付款方式：搜一次性付款鈴，南洋商業(yè)償銀行提供6欠成10年按印揭嬌主力戶型乎：二房二廳遣、三房二廳該入住日期：廉2002-僻5-31海都花園登建筑類別：癢高層露開發(fā)商把：深圳龍崗少德興房地產對開發(fā)公司蝴價格范圍：楚3800-源5700元躲/平方米燭付款方式警：一次性付雕款93折，惱按揭95折藍；工商、招喉商銀行提供叼7成20年烏按揭含物業(yè)地址：老廣東深圳鹽鎖田沙頭角深適鹽路208肥2號進交通狀況巾：交通方面輝，由香港粉象嶺到此只需鈴10多分鐘矮，距深圳火柱車站、羅湖季海關、文錦圈渡海關及羅輕湖商業(yè)城區(qū)伸僅10分鐘誓車程，往鹽倍田港僅2分爸鐘車程，往貫渡假勝地大督、小梅沙及理海洋世界僅展8分鐘。列主力戶型秧：2房2廳銹、3房2廳銷開盤時期：戀1998-魔8-16殿最早入住時務期漠：挪1999-誓8-31造物業(yè)管理公稱司：券自家物業(yè)管撿理公司旺投資商具：深圳龍崗拾德興房地產莫開發(fā)公司床建筑單位：逃中建二局深泰圳一公司橋占地面積：戚1760平蕉方米駛綠化率版：30%徹總建筑面積季：浪26000育平方米魔容積率：判14金.塘77水云間西建筑類別：脈小高層聞開發(fā)商：未深圳祥祺房從地產開發(fā)有陵限公司尚價格范圍等：5588得-8880瘦元/平方米嫂付款方式逮：一次性付駁款、7成2腹0年按揭偵物業(yè)地址：偽鹽田大梅沙阿海濱公園旁憐交通狀況封：穿梭往來案的有103炸路、360虛路大巴和4趙43路、4掛25路中巴偵主力戶型伯：1房2廳總開盤時期：輝2001-貿5-1挪竣工日期：立2002-筆10-1母最早入住時那期：勿2002-渴10-31埋物業(yè)管理公仇司：懷深圳祥祺房純地產開發(fā)有搜限公司萍占地面積奮：4196列.8架平方米虜綠化率孩：能55玉%真總建筑面積演：衫18363腹.4壽平方米粥容積率：臨3.67體東埔海景花萍園萌建筑類別：棉小高層膨開發(fā)商尋：深圳市東貞和實業(yè)發(fā)展久公司至價格范圍：諷4950-桶7000元阻/平方米育付款方式：嗎一次性付款擊，按揭95備折；銀行提攜供7成15液年按揭瓜物業(yè)地址：類廣東深圳鹽醒田沙頭角新過填海區(qū)我交通狀況：膠205路大翠巴總站（火頂車站至沙頭挎角）；20稻2路專線大副巴（福田南收到沙頭角）停。亂開盤時期：曲1998-染12-8比最早入住時黨期差：貿1999-禍12-31片占地面積：伏4264巖.8練平方米輸綠化率：5壤5%饞總建筑面積篩：貸99165鏈.2染平方米荒容積率惱：2岔.33東和大廈押建筑類別便：高層蹦開發(fā)商根：深圳東和津實業(yè)發(fā)展公曉司貝價格范圍睡：5100輔-7000欠元/平方米牧付款方式屋：一次性付室款96折，置按揭98折務；中國銀行怎沙頭角支行蹲、建設銀行燙沙頭角支行赴提供7成1陶5年按揭文物業(yè)地址牧：廣東深圳造鹽田沙頭角戚海濤路翠交通狀況竹：臨近設有仰通往皇崗口坡岸的202鴿巴士總站籠主力戶型詠：2房2廳矛、3房2廳膽、4房2廳旗開盤時期：煙1998-田7-18賄最早入住時熄期：器1999-遷10-31知物業(yè)管理公執(zhí)司：看中海物業(yè)管豬理（深圳）激有限公司宣建筑單位找：中建一局姨深圳公司竭占地面積劑：5361武平方米偷綠化率：灶30%誤總建筑面積橡：3748籌8窯.03肌平方米普容積率伸：筑6.99蛋東部陽光花新園酷建筑類別凱：小高層奔開發(fā)商都：深圳市大彩禹投資發(fā)展驢有限公司罷價格范圍謹：4000騾-5600嬌元/平方米園付款方式：吉一次性付款懂，農行銀行膚提供8成3凳0年按揭健物業(yè)地址：邊廣東深圳鹽爺田沙頭角深掠鹽路北側場交通狀況：薯位臨主要交失通干線，有聯(lián)443、4桑30、42價5、440鈴、103、繳512、5替17、45其8、358冠、208等涼十幾條大中焰巴密密穿梭捆，連接各大祖景點和周邊富地區(qū)?；橹髁粜停簩O1房2廳、疾2房2廳、闊3房2廳、斗4房2廳、級5房2廳欺開盤時期捧：匹2000-茫11-16啄最早入住時斑期：棍2001-惠8-2進物業(yè)管理公嚇司旁：深圳萬廈獻居業(yè)公司嘆建筑單位輩：中建四局擾深圳建筑工火程公司曠占地面積充：2032懇0平方米捎綠化率：蓮22%全總建筑面積鼻：淋55833柜平方米顫容積率：嚷2詞.75海天一色腦建筑類別仁：小高層申開發(fā)商孟：深圳市中昨信軍鵬投資事有限公司酬價格范圍則：5000穿-9000斥元/平方米言付款方式：于首期一成、語三成，其它隆作按揭撈物業(yè)地址：灑廣東深圳鹽度田沙頭角濱深海路寇交通狀況：汽暫無公交車糾，距沙頭角忙口岸僅2分借鐘，文錦渡飽口岸15分兼鐘，大小梅受少15分種母，中英街2林分種，海鮮隱一條街5分少鐘。博開盤時期惑：鉤2000-鉛8-18動竣工日期：顛2001-森5-31諒最早入住時忌期：克2001-被5-28屆物業(yè)管理公鏈司竭：中信物業(yè)困管理公司評投資商：恭中國國際信雪托投資公司廟建筑單位：報泛華建筑工栗程公司家占地面積：殲11540伴.1曬平方米田綠化率營：3男5蜻%秀總建筑面積贈：解18500銳平方米秀容積率：刻1.5碧海園隆建筑類別：肝小高層壩開發(fā)商哀：深聯(lián)實業(yè)缺（深圳）有桿限公司疼價格范圍：勸5300-棚6200元禁/平方米壺物業(yè)地址：闖深圳鹽田沙叨頭角中英街醬開盤時期牛：菊2000-塊11-28予南方明珠花總園二期勺建筑類別：昌多層漸開發(fā)商：訊深圳市鹽田誤港房地產開把發(fā)有限公司嘴價格范圍：根3680-鈴3880元激/平方米譜付款方式：年一次性付款退92折，按染揭95折；翼建設銀行提當供7成20旦年按揭勺物業(yè)地址：左廣東深圳鹽掠田區(qū)明珠大轉道曉交通狀況：羽乘坐能到大策小梅沙的車洗再轉車。談主力戶型：著2房2廳、損3房2廳露開盤時期插：昏2001-臨4-8足最早入住時僅期：導2002-挖7-31活物業(yè)管理公概司：托深圳市鹽田壇港物業(yè)管理介公司稍占地面積：飯10410鉗0平方米復綠化率澡：25%歷總建筑面積烤：2000用00平方米著容積率惕：1可.5總結：體本區(qū)域項目炒在位置上有津著明顯的集循中性，即以劫沙頭角口岸餡為中心，向必外輻射，從忌而共享區(qū)域適資源（自然噴景觀資源和桶生活配套資目源）；在物紅業(yè)類型上，陽以小高層和軌高層建筑為驢主；在戶型萬結構上，多洽以小戶型為播主，可見該無片區(qū)物業(yè)有異明顯的港人釋置業(yè)和受港烏式生活方式枯影響的痕跡麥。煩本片區(qū)的物酷業(yè)由于受地肢理位置的影厚響長期以來叉均領帶本地篇消化，物業(yè)領銷售的區(qū)域遷性很強，所靈以發(fā)燕尾服景商對項目營濱銷推廣一般鉗不大重視。舊隨著政府宏背觀調控政策坊的逐步到位墓，鹽田逐漸根受到各界人伴士的關注，開不僅吸引了丹大牌發(fā)展商墳，也吸引了當市區(qū)內的置臂業(yè)者紫——申盡管現在許疲多市區(qū)內的凈置業(yè)者仍處涼于觀望狀態(tài)白。新開發(fā)的思物業(yè)了越來寧越重視營銷投推廣這一環(huán)土節(jié)。忍另外前期開拔發(fā)的物業(yè)一店般依托良好產的自然景觀辣，而忽略了現自身環(huán)境的箱營造，現在疼正在開發(fā)或鴉即將開發(fā)的叨物業(yè)，在此吼方面有所改免善。同時沙澇頭角的商品野住宅項目在泛物業(yè)規(guī)模上老無偏小，隨柔著本年度7粗月份大梅沙懇J402-摔0066地計塊的成功，遍可以預見鹽幅田的大盤時訪代卻將到來耕。暮2、住宅部精分物業(yè)的價衣格定位梨產品價格定哨位是市場營弦銷組合中十腔分第三而又孩難以控制的跪因素。對房冒地產開發(fā)商辭來說，價格兼直接關系到仔市場對其所秘開發(fā)的房產峽產品的接受疫程度，影響臉著市場需求費和開發(fā)商利撕潤，涉及到洪各方面的利建益。所以，均審慎地制定攤項目銷售價浸格，對創(chuàng)造竿優(yōu)秀的銷售厲業(yè)績，取得法良好的經濟倚和社會效益倡起著相當關奏鍵的作用。踐定價、調價采原則：染物有所值、峽物超所值邀根據市場價跨格走勢定價皺因本項目景鑼觀條件差異律較大，拉開漂樓層朝向差附價，以達到逮均衡銷售。享分期定價，透根據市場狀偉況調整?？畹烷_高走，子追求快速銷訓售的市場效今應，塑造品碰牌形象。抄價格不宜過常低，以免對墻項目的物業(yè)宵形象造成負弄面影響。定價過程勾A市場認知濁價值法a樓盤選擇糊在對本流片區(qū)數個樓簡盤實例進行痕篩選、整理孔、分析后，刪選取海天一棒色、碧海藍豎天、東浦福燃苑三個目前掌在售項目用扔為比較實例綁。具體情況撓見下表：峰項遼勞目丟海天一色蛛碧海藍天尚東浦福苑柱坐落位置鳴沙頭角濱河綢路酬深鹽路與海會濤路交匯外伶深鹽路與恩蕩和路交匯處牌所和地區(qū)銜相近陷相同匆相同贊用途絹住宅聰住宅曉住宅剪交易方式站市場買賣晌市場買賣星市場買賣傻建筑面積（指㎡）秘18500繞76314申31424自均價（元/芳㎡）春7000根5500侵5250孕開發(fā)商嫩深圳中信軍證鵬投資有限澆公司少東埔實業(yè)集乘團有限公司哨鈺霖實業(yè)有吳限公司葛日照/干濕警相同通相同拒相同顯交通條件公較便利攪無公交車朵較便利暴容積率寨1.5蘇5.8匹3.91真B居交易情況修最正岔雖然這三個圈項目都采取桑面向市場，螞直接買賣，幣但從銷售情紡況看，海天素一色今年三醋月份推盤，肌到十月為止陡，銷售北達島到90%。留從該項目推損盤手法看，業(yè)項目的推廣駱力度極大，屋對銷售直到詠了很大的促椅進作用，但仆良好的銷售敢情況說明市額場對該項膀目的價格是歸認可的，并棵呈供不應求劈狀態(tài)。綜合氏考慮其投入荒與回報的關延第，我司認有為，其售價柜應可以提高刺5%。即海側天一色是從仿8月份銷售濾至今銷售率崖達30%左輸右，消費者淘對本項目的青認知價值高舞于實際售價礦，我們將其抽交易修正系棒數定為10傻0/95。得東浦福園銷盆售在基本無憤任何推廣的油情況下，銷笛售情況較正敘常，我司認億為其價格可目有5%的上含升空間，我牲閃將其交易柳修正系數定麻為100/辯100。矛C補區(qū)域因素修濕正碑因海天一色固與碧海藍天身與本項目位態(tài)置相同，幫跨不作修正，淹對東埔福苑僚、統(tǒng)翠堤雅居中稀花園我們采蝶用直接比較旅法進行比較盤。見下表：鋼比較因素豎天富花園下海天一色繼碧海藍天味東埔福苑牽景觀資源謙40歡60療42演38雪周邊環(huán)境也10陷8環(huán)9鉗9貞交通條件幅10少5巧9慕11劃生活配套設暢施樓30鉆25蛙28材30怪發(fā)展前景蠶10惠13靜10刪10塊總計紀100勇111尸98羞98產通過上表分自析，海天一暫色、碧海藍包天、東埔福爛苑的區(qū)域因拌素修正系數餓分別為：1雞00/11導1、100霉/98、1塵00/98改?？贒畢產品設計規(guī)殊劃情況修正威仍然通過直灰接比較法，家我們將五個制項目比較情讓況統(tǒng)計于下矩表：逆比較因素筆天富花園根海天一色蟲碧海藍天宅東埔福苑仁戶型設計擁40愉45災40悟42恢園林規(guī)劃優(yōu)20城22狼21刮20裳自身配套歇30現35弱32斬32賄物業(yè)管理府10蜂10鞏11勻10畝總計宜100季112襪104胃104至據此，海天找一色花園、嫌碧海藍天、陡東埔福苑的塔產品規(guī)劃設抄計修正系數筑分別為：1赤00/11陷2、100值/104、搖100/1鍬04。凡E市場宣傳土推廣修正貨考察這四個虎項目的市場圾推廣情況，慣我們將各項梅目的宣傳推蓮廣修正系數達定為：海天衛(wèi)一色：10替0/103盆；碧海藍天高：100/炎101；東罵埔福節(jié)：1送00/99濾/凍F交易時期笑修正牛我們的考察償是以十月份疊的市場以及梳現時各項目脆情況為基礎扎。天富花園箭的推出是在航明年說月份德，同期將有寫一批規(guī)模不過等的項目已礎開始銷售或長正在推出，櫻如翰海翠庭鋸、海天一色墾二期、翠堤綠雅居、萬科尼項目等，其懲中許多樓盤儀在區(qū)位上與帝本項目更為板接近，屆時汽競爭環(huán)境更迫為激烈。因閃此，我們將娘交易時期修詞正如下：層項矛稅目箱海天一色秩碧海藍天湯東埔福苑拼修正系數悉100/1愿01牌100/1抹00環(huán)100/1木01G總結勒諸因素修正面后，列表如雕下：師項目營海天一色亂碧海藍天耳東埔福苑丟交易價格舉7000虎5400軟5800稠交易情況修微正氣100/9袖5竟100/9西5令100/1砌00躬區(qū)域因素修截正旬100/1醋11強100/9傅8墓100/9錄8刃產品規(guī)劃設蝦計修正冒100/1充12唇100/1題04洪100/1昆04號市場宣傳推晉廣修正駕100/1章03剛100/1噴01普100/9住9亞交易時期修玩正材100/1蠟01蠅100/1皺00帶100/1咱01壁修正后價格猴5697筑5522營5806臟對上表四個端項目修正后魚的價格進行想綜合：墨天富花園單宅價=（56秧97+55皺22+58滔06）/3牽=5675暮元/平方米箏B成本估算紐法皆根據本項目虧的成本估算底：圍土地使用費攀：1500任元/平方米浪（以現時該頌地塊市場價針值計）臨土建及配套法費：300今0元/平方刪米計（以3環(huán)2層住宅項糠目的建筑成波本計）途假定發(fā)展商穿對此項目的靈期望利潤率盞為：25%損則項目的售內價需為：（帳1500+秩3000）版*125%