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IP屬地：貴州 上傳時間：2023-04-28 格式：DOCX 頁數(shù)：12 大?。?3.93KB 積分：15 舉報 版權申訴

前言受金廈集團委托，天津市上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司就金廈王頂?shù)塘⒔粯蚵纺享椖康臓I銷策劃提交王頂?shù)搪纺享椖堪l(fā)展方向（提案）。我司本著[服務企業(yè)，長足發(fā)展]的公司戰(zhàn)略思想，在順利完成金廈百度風景營銷策劃的前提下，希望與金廈集團繼續(xù)深入合作，同時公司的領導層對雙方的合作給予高度重視，就項目發(fā)展方向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出寶貴意見。我司對雙方合作的優(yōu)勢歸結為以下幾點：1、金廈集團作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運作上的優(yōu)勢不言而遇，進入2000年以來，企業(yè)品牌在項目的成功推廣下進而提升，吻合了天津市住宅消費者由感性消費逐步過渡到關注企業(yè)品牌的消費思路，同時金廈集團在企業(yè)發(fā)展過程中不斷更新經(jīng)營思路，果斷采用依靠社會力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢上進一步提升，節(jié)約了成本。2、上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于2000年初，企業(yè)發(fā)展以房地產(chǎn)代理銷售、營銷策劃、廣告推廣整合為核心，我司先后代理銷售財富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12個項目；營銷策劃包括百度風景、尚城、匯博園等7個項目；同時上勁廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境薪犹┻_園、吉利花園等知名樓盤的廣告設計。在近3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績，得到了開發(fā)企業(yè)及社會的認可，公司本年度晉升為[天津市房地產(chǎn)中介協(xié)會]副秘書長單位。3、根據(jù)市場發(fā)展趨勢的判斷及建立在此基礎上的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，我司營銷策劃作為充分整合營銷與市場傳播環(huán)節(jié)的服務項目勢必會在公司今后的發(fā)展中扮演日益關鍵的作用，其發(fā)展水平的不斷提升從短期看將會對公司現(xiàn)有營銷代理業(yè)務產(chǎn)生或輕或重的支持，從遠期看，整合了高水平策劃服務的營銷或廣告實體將會是市場衡量這兩個行業(yè)的標準，我司成為天津市首家整合項目銷售、營銷策劃、廣告推廣的中介服務企業(yè)。4、雙方的合作基礎為優(yōu)勢互補，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關系，即作為服務性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過程中始終堅持提升業(yè)務水平，強化服務意識，作為合作時間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎。房地產(chǎn)市場自起步到規(guī)范進而走向成熟，用了近十年的時間。而隨著城市土地存量的減少，市場人群消費理念的成熟，如何在項目發(fā)展前期做出準確的市場定位與市場分析，對投資者投資的準確性及資金回籠的速度起到至關重要的作用。房屋與其他商品的相同點是：需要迎合市場,適銷對路，才能滿足有效需求及達到利潤最大化。作為特殊商品，它的表現(xiàn)特點為：1、資金高度密集：房地產(chǎn)項目從立項到完工動則需要幾千萬的資金，資金密集成為行業(yè)特征，同時也增大了投資風險。2、投資周期長：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。3、市場信息變化預測：由于投資周期長，產(chǎn)品由設計到產(chǎn)生經(jīng)歷時間過長，經(jīng)常出現(xiàn)實際產(chǎn)品落后于市場需求的情況。所以更注重把握銷售時機?？刂其N售節(jié)奏，對策劃而言，應注重過程營銷（即在產(chǎn)品銷售過程中跟蹤產(chǎn)品，研究市場，及時調(diào)整產(chǎn)品策略，使之與市場步步吻合），才能達到預期收益目標，而不應只做結果營銷(即在產(chǎn)品生產(chǎn)出來后再銷售，造成產(chǎn)品與市場脫節(jié))。正因為房地產(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實現(xiàn)及投資回報，所以項目自身條件及發(fā)展商可對投資者進行適時投資決策提供一定的可行性依據(jù)。陣項目宗地狀穴況馳1、地理位院置勞本案位于南揪開區(qū)王頂?shù)谈⒔粯蛭髂纤貍?，占地面訂積3.3h慎a，總規(guī)劃吧建筑面積近午100.0趟00平方米課，整個地塊仇東西向狹長切，南北進深章較小。從周藝邊地塊發(fā)展甲情況來看，斬本案所處位涂置為王頂?shù)痰幼^(qū)整體以規(guī)劃的收尾襯工程，周邊扮居住氣候已閃經(jīng)形成一定韻氛圍。本案辛以北住宅區(qū)織有百度風景目、美麗心殿全、南開文園蝦、碧云軒、街及天拖居住約區(qū)；南側為艇復康花園，貍東側包括欣散苑公寓、華右苑住宅區(qū)、救華苑新城等提大型住宅區(qū)儀；西側為侯忠臺風景區(qū)及槐侯臺別墅區(qū)冬。同時天大歐、南大、師抄大及正在建你設的大學城坐，使本區(qū)域扣形成了較高眨的科教氛圍敲，乘2、區(qū)域發(fā)倡展方向氣根據(jù)天津市魄居住區(qū)域劃嚼分，西南部延地區(qū)在近幾例年住宅建設寒上占領上風什，無論從居肆住區(qū)規(guī)模、毛規(guī)劃設計、平人文基礎等迫各方面保持濫領先，但同哥時存在以下育弊端：植由于整體規(guī)體劃期限較長朱，使物業(yè)風配格比較雜亂淹。雖然對開板發(fā)商而言及屑時跟隨市場據(jù)會使投資風清險降低，但眼造成整體規(guī)兩劃不協(xié)調(diào)。圾本區(qū)域房屋做價格居高不碑下，造成趨扎向購房客戶身經(jīng)濟基礎難芹以承受。霞市場可消化小人群隨著數(shù)薯百萬平米的密住宅開工建升設逐漸消化寬，使再建住鋤宅難以把握緊人群傾向及睬購買能力。賴擁雖然存在以仁上弊端，但惑優(yōu)勢同樣相補當明顯，故羽本區(qū)域整體蹦發(fā)展方向看稠好。蒙3、地塊綜儲合評價放金云里地塊塞處在王頂?shù)太F立交橋西南盼側，緊鄰下勤橋機動車坡脹道。王頂?shù)虘K立交橋作為荒中環(huán)線重要掠橋梁，機動掩車流量比較搜大，所以本櫻案地塊地理陣位置十分明征顯，存在視考野開闊，綠放化優(yōu)美的優(yōu)泛勢。但作為串臨橋物業(yè)，托其弊端為噪負音污染（百就度風景在銷揉售過程中存隔在相同問題轎），所以從涼地塊上分析紹，優(yōu)勢與劣稍勢并存，只碰有通過投資閑者決策與權怠衡才能達到由最大優(yōu)勢平艇衡點。萬4、本案優(yōu)紀劣勢分析罷優(yōu)勢：1、緞地理位置明演顯，交通狀青況良好，路青南項目由1片0座高層建數(shù)筑組成，依容易形成標奶志性建筑。目傍2、周邊心配套設施完技善已形成居優(yōu)住氣候。貼媽3、區(qū)域發(fā)資展趨勢看好促，市場有可兇引導空間。屈4對、位于天津尊市上風口，睛同時位于高鄭校區(qū)及高科欠技產(chǎn)業(yè)園區(qū)靜，文化氛圍健較好。殺健5、金廈地佩產(chǎn)在王頂?shù)檀涞貐^(qū)十年的攝開發(fā)經(jīng)驗及企形成的區(qū)域挽品牌。劣勢：只近鄰立交橋顛存在噪音污進染及出入不劫方便。聞紅旗路以西享地區(qū)規(guī)劃參慨差不齊，同原時高層建筑炸的市場接受閉度差。忍建設周期長遮，建筑密度店大，居住環(huán)啞境較差。醒項目發(fā)展方稀向常1、發(fā)展方市向論述塌基于對本案遞綜合因素的貫分析，我司游建議打破常攻規(guī)營銷理念養(yǎng)，建議采納熊以商住帶動歷商品房銷售孟的整體營銷禽思路，發(fā)揮哪土地的最大括價值，同時疲于政府指令疏行為銜接，句共同為本案檔提供良好的境客源。類1.1項目惰定位：映本案作為復耽康路沿線臨底橋物業(yè)，其版地理位置有贊著不可比擬摟的優(yōu)勢，從婆目前祥規(guī)可皂以看出，臨純近復康路將離建設總建筑月面積為23今295平方績米的大型公軍建底商，如廳何運用底商娃優(yōu)勢，帶動影商品房銷售掀？我司認為冠，隨著天津挖市整體經(jīng)濟餐環(huán)境的好轉茫，投資條件忘的改善，在稻大環(huán)境下需病求大規(guī)模的妨會展場所，督而目前天津數(shù)市的會展供統(tǒng)給不足，天匯津市目前的固展館場所集曉中于河西區(qū)炸，以天津市捕國展及體育爬中心為代表丙，但目前市毛場需求逐年厘增加。天津連市每年承辦驚的大規(guī)模展導覽會以天交斑會、房交會矛、汽車展覽闖交易會及各奏種類型的建郊材、設備交蜂易會，通過流交易會帶動古企業(yè)之間的匹經(jīng)營與合作踏逐漸形成了習良好的模式盈。怒根據(jù)本項目壽自身的優(yōu)勢情及金廈地產(chǎn)雅的優(yōu)勢（包請括社會關系濫、資金能力星及政府背景婚等），結合埋本區(qū)域的良棉好歷史底蘊負及發(fā)展前景殃，我司建議摸底商部分打害造為以會展踩物業(yè)為主的嚼綜合性經(jīng)營鄰場所。峽1.2會展食物業(yè)定義：掠會展物業(yè)及孫商品展示、摧交易和經(jīng)濟科技術合作等時功能為一體據(jù)，并具備信藝息咨詢、投會資融資和商尺務服務等配賽套功能，在泄貿(mào)易往來、蝕技術交流、要信息溝通、沙經(jīng)濟合作諸洗多方面發(fā)揮摧著日益重要礙的作用，在詳中國經(jīng)濟舞頑臺上扮演越魔來越重要的顯角色，會展閱物業(yè)基本目蓋標實現(xiàn)價值捐是普通住宅汽項目的兩倍忙，甚至幾倍河。同時會展填經(jīng)濟不僅可嘆以培養(yǎng)出新半型產(chǎn)業(yè)群，云而且可以帶索動服務、交革通、旅游、睜餐飲等相關膨產(chǎn)業(yè)的發(fā)展晨。同時，會耕展業(yè)也被認近為是區(qū)域經(jīng)取濟發(fā)展的助匆推器，各地嗎會展也紛紛靈出現(xiàn)，不僅量僅產(chǎn)生了可償按的經(jīng)濟效陡益，也從多哈方面帶動和銳促進一個城興市的整體經(jīng)介濟繁榮。倘1.3會展即物業(yè)的有利叨因素：論加入WTO廢后將進一步炕刺激會展經(jīng)灑濟的發(fā)展。衡天津市目前孫市場存在此候類物業(yè)嚴重棒供給不足。里本案所處位菜置為西南區(qū)傘域，周邊經(jīng)酒濟發(fā)展態(tài)勢盲良好，華苑靜產(chǎn)業(yè)園區(qū)的爛建設，天津歲大學城的落猴成為本案提豈供了良好的磨發(fā)展契機。竊會展物業(yè)作賓為特殊的物輝業(yè)開發(fā)類型撒，具有較大償?shù)耐诰驖摿ν透蟮睦嵊毛@取空間從，這是普通由的住宅項目充所不能比擬端的。脹2．產(chǎn)品定囑位：撞2.1產(chǎn)品聾功能：挎基于項目發(fā)勉展方向定位柜，本案二區(qū)語由兩座板式膝小高層及兩亮座點式小高卷層組成。建桶議底商部分秤為裙房三層給，作為會展醉經(jīng)營場所。恐樓上建議板邪式小高層位扣高級公寓，宿面積為控制值為100-炕130平方池米；兩座點闊式高層作為夾高級白領公歉寓，面積分鄉(xiāng)別控制為3框5-40平巷方米和70掛-90平方論米；作為會奏展物業(yè)的配現(xiàn)套住宅。六炎區(qū)由兩座板娛式小高層及幻一座塔樓組嶺成，地上裙蟻房作為會展易經(jīng)營場所，某兩座板小高型層定位為高嶺級公寓面積裕建議為13警0-150支平方米；塔伸樓作為會展甩物業(yè)的辦公茄用房對外出乓租或出售；暗七區(qū)作為位雨置最好的發(fā)辟展的地塊由箱三座點式小姐高層組成，拔建議戶型與寒百度風景類很似（我司暫棗定樓座編號饒由西向東分磚別為1-1躲0號樓）。岡2.2產(chǎn)品漢定位：收如何將本案考的會戰(zhàn)物業(yè)優(yōu)形勢與商品奉房銷售緊密哲聯(lián)系起來，弦經(jīng)二屆會展譽只是全方位犁提升物業(yè)價類值，最直接遼而有效的方摔法是建立本向案會展物業(yè)趙的核心平臺衡。液封共享形象平鋤臺：幻與政府部門皇舉辦一系列泥會展經(jīng)濟的溜研討會，盡孝可能的與政披府建立緊密授聯(lián)系。聚通過各種宣晚傳造勢。邊建組風格上痰設計成與會花展物業(yè)相一歌致的形式。曾莫共享功能平厲臺：匙共享展覽平否臺，層高建混議為6米體緣現(xiàn)LOFT半概念。津共享辦公平靈臺，將六區(qū)瞧塔樓建成會煉展辦公樓，陵體現(xiàn)移動商承務辦公功能轎，提倡MO資RE概念。百2.2.３簡共享文化平奴臺，建議設猴立會展會所翅，形成會展它文化，使之伍成為名副其抽實的會展物冷業(yè)。麻2.2.４侵共享客戶平駁臺，充分利勺用會展帶來鐘的會展經(jīng)濟鈴效益，使本收案的潛在客弄戶群體現(xiàn)升蘭值潛力，收賽到事半功倍盞的效果。琴2.2.５餃共享網(wǎng)絡平錘臺，會展具芳備強大的網(wǎng)掌絡功能，建麻議在本案設斤立網(wǎng)絡中心幣，使本案客婦戶第一時間雙掌握來自世妻界的各種信刃息，共享信披息資源。戀３．人群定兆位倆３.１城市奪精英階層：賠指外資、合閑資企業(yè)的中額、高級管理撒人員。看重鴉物業(yè)的服務郵及生活品質(zhì)美。主要購買廈七區(qū)及六區(qū)去板式小高層監(jiān)。扶３.２投資珠者：本物業(yè)哪為會展物業(yè)搶，極具升值案潛力，故投熔資者成為本霜案的另一主挺力人群。爬３.３城市棒白領：主要誤購買二區(qū)白殿領公寓，購樂買心理為交融通位置及物低業(yè)檔次。役３.４外籍我人士：會展棚物業(yè)帶來的護經(jīng)濟繁榮必話將帶動外籍凡人士在中國耕置業(yè)，他們手的置業(yè)形式述主要以出租降為主，六區(qū)掠塔樓成為他福們辦公的首仔選。供綜上所述，囑本案作為天陰津市西南方車應賓主干線案的標志性建泰筑，其發(fā)展塘優(yōu)勢不言而深喻。在選擇鴨項目發(fā)展方襖向時，適當末超前、通盤估考慮對項目示的成敗起到月決定性的作命用。顛項目營銷策艦劃核心邀1．營銷體錘系的建立未1.1資源塌整合：整合失本案顯性及耍隱性資源嗓（柱1.喊）貼近政府迫提升地塊慮價值潛力即（蘆２.駐）聯(lián)合專業(yè)城咨詢機構，跡實現(xiàn)整體營器銷策劃府（夫３.或）利用發(fā)展束商自身優(yōu)勢逢，實施發(fā)展充商與買家良士性互動，凝窗聚商業(yè)氛圍惰，并實現(xiàn)居靜住與會展價找值的同步發(fā)童展。擠1.２挖掘肺價值：通過論各種平臺的且建立造勢，邁提升價值。亦（裂1.鋒）共享形象畫平臺錯（殘２.避）共享功能逆平臺煮（停３.嘆）共享展覽余平臺喝（克４.擴）共享辦公杰平臺籠（伏５.臣）共享文化漠平臺判（默６.什）共享客戶而平臺逝（悉７.傾）共享網(wǎng)絡標平臺丙３模塊體系配：通過模塊探體系的建立彼，構筑本案燙整體營銷平糕臺蘆（1.）酒尾店式服務功扣能模塊：主垮要針對二區(qū)艙白領公寓部饑分。樹（2.）家慕居服務功能哲模塊：提供踩家居歸屬感挺。旱（3.）會較展服務功能紫模塊：源于壩本案定位模塑塊，為本案蓄主導模塊。須（4.）商港務服務功能尿模塊：針對紡于六區(qū)塔樓誼，提供會展瓦辦公經(jīng)營場聰所。止（5.）娛啄樂休閑服務氧功能模塊：源此功能模塊腥主要體現(xiàn)在體會所與酒店碧服務配套上銜。專2.會展物余業(yè)的品牌形問象建立過程允2.1開發(fā)牽商品牌：金冰廈房地產(chǎn)社角會資源整合膜成為挖掘項普目附加值及葬提升物業(yè)品呢牌價值的有罷力保障。盲2.2項目辣品牌：本案敞提出天津市蜓首家會展物嬸業(yè)的開發(fā)理酸念，通過對浴外部資源的練整合及內(nèi)部宗資源的挖掘肺，成為天津椅市物業(yè)開發(fā)勉的新模式，偏引起市場關頓注，提升項脾目品牌。式2.3物業(yè)厚品牌：金廈李物業(yè)作為天湯津市十強物許業(yè)管理公司臟之一，其優(yōu)絹良的物業(yè)管降理帶來的價麥值不單是對艘目標人群的尺保障，更是孩推動項目整燕體營銷策劃兔的前提。郊3.項目主匯要賣點薈萃亞3.1會展掩物業(yè)成為天搜津市首家此溫類物業(yè)開發(fā)匠的先行者。訓3.2升值惜潛力最大的興地塊。爬3.3LO言FT，MO訪RE等新概饒念的應用。限3.4一流稅的交通系統(tǒng)志、人文背景食、區(qū)域發(fā)展伴方向。蝴3.5高尚項文化、尊貴往生活特區(qū)。信3.6寫字刑樓物業(yè)的革售命。儀3.7金牌歌物業(yè)管理公劑司提供管家搏式服務。頓4.核心競拔爭力的體現(xiàn)違縱觀天津市灶房地產(chǎn)發(fā)展遭歷程，在不茄同的歷史時己期，提出不預同的營銷理蟲念及物業(yè)產(chǎn)理品，但均以央常規(guī)的營銷鍋推廣手法為佩準則，著重潛推薦自身的鞏地理位置優(yōu)怕勢及產(chǎn)品功乏能賣點，從饅各個方面顯揪示自己的豪客華與特色，拾從表面看，抖似乎產(chǎn)生各觀自的特色，免但從內(nèi)涵上崗并沒有跳出井同質(zhì)化，他摩們都從自身徐硬件出發(fā)，音而欠缺心理費年的支持，紋從而在理念醋創(chuàng)新上舉步則不前。糊而針對本案盾無疑是一次到良好的歷史嗽機遇，由于豬本案所處地逝理位置及各言方面因素的章整合，使會醫(yī)展物業(yè)成為禮本案開發(fā)的名又一新理念暫，本案的核私心競爭力主鍵要體現(xiàn)在兩剪個方面：1闊.本案內(nèi)涵德上的突破，旱會展物業(yè)的岸定位；2.狠全新生活理練念與模式的冊應用。投5.項目案到名建議：謙金廈國際會淺展中心逢自然成為本碌案底商的最奇佳案名。雙金廈國際會遵展公寓汁為本案住宅留部分推廣案鈴名。摩金廈國際會爛展空間閉成為本案白敲領公寓部分雅的推廣案名寧。劇項目推廣策孝劃核心權本項目作為懸天津市首家竭會展物業(yè)概爆念的提出者喚，其項目推挎廣的核心是閘通過核心概泡念的運用使擋項目產(chǎn)生價籃值最大化，逢打破常規(guī)推桃廣思維，成嶄為本項目的堅策劃核心。究1．媒體運叮用巡房地產(chǎn)類媒控體種類繁多徒，針對本項卵目目標客戶慈的特性及項屆目發(fā)展方向英，我們建議例此用以下幾衛(wèi)種方式奸1.1電視飽臺：充分利奔用電視廣告撒媒體傳播的壓廣度及重復從性。腹1.2報紙銅：主要以今漿晚報、天津病日報進行新脖聞炒作，運曾用每日新報協(xié)進行營銷推影廣。國1.3廣播止電臺：充分訓利用其貼近友目標客戶及合紀實性強的拴特性對目標壤客戶進行深字度訴求。四1.4其他摩廣告形式：揉包括車體、量路牌、戶外槳、電子郵件乓等全方位立向體包裝，展效示本案獨特累的物業(yè)特性默。陜2.公關策煌劃活動妹2.1會展塵物業(yè)經(jīng)濟研嘩討會：邀請阻房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)燙人士、經(jīng)濟挺專家、國際卷性會展商在暖本地考察，賭提升本項目長的物業(yè)價值炎。達到通過乏研討會借助戶媒體手段從厚側面把項目縱的信息向社裹會傳遞。認2.2會展杯物業(yè)經(jīng)濟酒者會：邀請本仇市著名的外芬資公司及中瞇外合資公司兩高級人士參喬加，介紹本著項目的環(huán)境旬交通及會展耽特性，達到轎向