迦南美地房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書策劃有限責(zé)任公司

迦南美地房地產(chǎn)營銷策劃有限責(zé)任公司商業(yè)計(jì)劃書市場營銷課程作業(yè)2023年12月3日目錄第一章公司介紹……………………3目錄1.1項(xiàng)目背景………………..41.2公司簡介………………..41.3公司宗旨………………..41.4公司經(jīng)營理念………….51.5項(xiàng)目流程圖……………..51.6公司運(yùn)營模式………….7第二章公司管理………………….72.1.管理隊(duì)伍狀況………….72.2管理體系………………..92.3公司性質(zhì)…………………92.4組織形式………………..10第三章市場分析…………………113.1宏觀市場分析……………113.2策劃行業(yè)宏觀環(huán)境（PEST）分析……………………..123.3目的市場（SWOT）分析…………………133.4客群分析………………..133.5目的市場定位……………14第四章營銷策略………………….154.1品牌戰(zhàn)略——SCP品牌戰(zhàn)略……………..154.2推廣分析………………….164.3廣告戰(zhàn)略………………….174.4營銷計(jì)劃服務(wù)戰(zhàn)略

：“積極出擊”…………………….17.4.5合作伙伴與市場溝通…………………..174.6定價(jià)戰(zhàn)略………………….17第五章投資分析………………185.1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)?！?185.2資金來源與運(yùn)用………….185.3未來五年財(cái)務(wù)預(yù)算………………….185.4投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析…………………….18第六章財(cái)務(wù)分析……………….196.1重要財(cái)務(wù)假設(shè)……………………196.2損益表……………196.3鈔票流量表……………………..196.4資產(chǎn)負(fù)債表……………………..19第七章附注…………….197.1公司章程……………………….197.2調(diào)查問卷（可行性分析）…………………….197.3報(bào)表附注……………………….19第一章公司介紹1.1項(xiàng)目背景1.11宏觀環(huán)境分析：由美國的次貸危機(jī)引發(fā)的新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)同樣也波及了中國，導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。人們已經(jīng)失去了買房的意愿，消費(fèi)者現(xiàn)在擔(dān)憂的是薪水會不會降，工作會不會丟，手里的資產(chǎn)是否還能保值。大量樓盤滯銷，成交率也直線下降?，F(xiàn)在市場觀望的主題已經(jīng)從購房者變成了開發(fā)商，房價(jià)仍處在買賣上方的博弈中。1.12立地條件分析：南寧市榮獲了“2023年聯(lián)合國人居獎”成為中國唯一獲此殊榮的城市。各地產(chǎn)開發(fā)商看上這個(gè)契機(jī)，紛紛進(jìn)駐南寧，比如保利地產(chǎn)、利海地產(chǎn)、盛天集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、廣東合富地產(chǎn)。去年南寧房地產(chǎn)市場賣的是銷售，而在今年賣的則是營銷。時(shí)至今日，房地產(chǎn)營銷已不再是教科書上的新名詞，富有學(xué)習(xí)能力的南寧房地產(chǎn)公司通過對一線城市的考察與學(xué)習(xí)，逐漸掌握了一些房地產(chǎn)營銷的“秘笈”。但卻存在很多的房產(chǎn)公司對地產(chǎn)營銷創(chuàng)新較小、應(yīng)用不佳，無法真正引起消費(fèi)購買欲望。1.13總體與區(qū)域市場分析：全國范圍內(nèi)，地產(chǎn)營銷需要好的策劃已經(jīng)是一種進(jìn)一步人心的觀點(diǎn)。但從今年起，地產(chǎn)營銷辭別“賣拐”時(shí)代，翰林華府的開發(fā)商廣西勤建置業(yè)執(zhí)行董事梁子恒直言：“如今的消費(fèi)者變得越來越理性了，小打小鬧的促銷早已不能令他們心動。此后的房地產(chǎn)營銷，將是一批踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品的公司。”由于南寧的樓盤較多，其中尚有大部分的爛尾樓，進(jìn)行獨(dú)特、創(chuàng)新的地產(chǎn)營銷策劃燃燒眉急。根據(jù)調(diào)查及各種市場分析，我們認(rèn)為本公司——迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司的潛在客戶較多、發(fā)展前景較好。同時(shí)，基于南寧更為特殊的地理和市場背景，我公司選擇了南寧做為創(chuàng)業(yè)根據(jù)地。1.2公司簡介迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷策劃人員，經(jīng)積累，經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚，是集全程營銷策劃、整合推廣及代理銷售于一體的專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)。公司秉承“誠信、卓越、協(xié)作、創(chuàng)新、嚴(yán)謹(jǐn)”的經(jīng)營理念，融匯各地知名地產(chǎn)營銷策劃公司前沿的管理經(jīng)驗(yàn)與精華，形成獨(dú)具特色的地產(chǎn)營銷策劃操作模式。同時(shí)，公司擁有一支德才兼?zhèn)洹⑿g(shù)業(yè)專攻的高學(xué)歷、高素質(zhì)的房地產(chǎn)營銷策劃強(qiáng)勢團(tuán)隊(duì)。我們不拘泥于傳統(tǒng)，敢于實(shí)踐創(chuàng)新，并從實(shí)踐中汲取精華，結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律及自身實(shí)際，與時(shí)俱進(jìn)，超越創(chuàng)新。展望未來，我們將通過管理創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，走信息化、專業(yè)化的發(fā)展道路，最終實(shí)現(xiàn)精品服務(wù)，做行業(yè)一流。1.3公司宗旨策劃以創(chuàng)未來,真情以造幸福；為顧客發(fā)明價(jià)值，為社會發(fā)明效益。附：現(xiàn)今由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，南寧房地產(chǎn)市場賣的不再是銷售，而是營銷，我公司秉著真誠至上的理念，為顧客（各地產(chǎn)商）提供最佳的營銷策劃，順利賣出樓盤，實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值，發(fā)明顧客未來；同時(shí)，為社會人士提供最有創(chuàng)意、最具溫情的家，營造溫馨的氛圍，帶來幸福的感覺。地產(chǎn)商的效益、買房者的滿意，價(jià)值與幸福的共同實(shí)現(xiàn)就是社會最大的效益。1.4公司經(jīng)營理念公司宗旨：策劃以創(chuàng)未來,真情以造幸福；為顧客發(fā)明價(jià)值，為社會發(fā)明效益公司精神：務(wù)實(shí),敬業(yè)，專業(yè)，誠信公司競爭策略：提供最佳的服務(wù)，創(chuàng)建最佳品牌，保證最佳品質(zhì)公司方針：以客為尊，品質(zhì)卓越，以人為本，連續(xù)改善1.5項(xiàng)目流程圖：展開調(diào)查展開調(diào)查分析研究初步策劃接受項(xiàng)目項(xiàng)目評估最終決策初步策劃分析研究初步策劃項(xiàng)目說明一塊剛買但未開發(fā)的地皮，需要對其調(diào)查研究，并策劃決策。剛建好的樓盤但銷售效果不佳，需要更好的營銷方法與策劃推動樓盤的銷售。1.6運(yùn)營模式1.61賺錢模式：重要賺錢途徑為向地產(chǎn)開發(fā)商提供獨(dú)特創(chuàng)新的地產(chǎn)營銷策劃獲取相應(yīng)的報(bào)酬，也通過此外的投資拓展業(yè)務(wù)獲得一些賺錢。

1.62運(yùn)營體系：本公司運(yùn)營體系涉及管理體系、策劃調(diào)研體系、公關(guān)體系等，分別由不同部門不同工作人員掌管。管理部門：負(fù)責(zé)公司平常運(yùn)作管理、公司內(nèi)工作人員管理、資金管理、人才流通管理等；策劃調(diào)研部門：涉及對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評估的評估部和公司最核心的部門——策劃調(diào)研部門，由專業(yè)人士組成，將會對所接受的項(xiàng)目進(jìn)行一系列的調(diào)查分析以此做最佳的策劃，推動樓盤的銷售，是本公司最重要之部分；公關(guān)部門：負(fù)責(zé)掌管本公司對外的形象宣傳和爭取項(xiàng)目。1.63運(yùn)營收益模式：重要分為三個(gè)途徑——項(xiàng)目評估——接受項(xiàng)目——調(diào)查分析研究——初步策劃——最終決策項(xiàng)目評估——接受項(xiàng)目——分析研究——初步策劃——最終決策項(xiàng)目評估——接受項(xiàng)目——初步策劃——最終決策每個(gè)不同的途徑按服務(wù)項(xiàng)目的復(fù)雜度和策劃成本收取不同的費(fèi)用、報(bào)酬，便是本公司重要的收益方法。1.64公司營運(yùn)模式

聘請知名高級營銷師→提供服務(wù)策劃且提高名氣打響品牌→營取利潤→擴(kuò)大規(guī)模（先擴(kuò)大南寧市場，繼而擴(kuò)大到其他省份）→提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)→營取更高利潤。按部就班，最終使公司從小公司慢慢變成大公司。

第二章公司管理 2.1.管理隊(duì)伍狀況 公司重要領(lǐng)導(dǎo)人有八人：總裁、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、人事部經(jīng)理、市場調(diào)研部經(jīng)理、公關(guān)經(jīng)理、后勤部經(jīng)理，各人簡介和重要職責(zé)如下表：職務(wù)姓名性別專業(yè)個(gè)人簡介總裁鐘成亮男市營市營專業(yè),積極參與社會實(shí)踐,將理論用于實(shí)踐,組織領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)，有果斷決策的意識和能力.，負(fù)責(zé)公司的整體管理，并做最后決策。.總經(jīng)理林靈女市營市營專業(yè),學(xué)習(xí)成績好,并且較為細(xì)心認(rèn)真,同時(shí)能積極參與社會實(shí)踐,將理論用于實(shí)踐,并從實(shí)踐中摸索理論學(xué)習(xí)的局限性.在學(xué)生會擔(dān)任干部,組織領(lǐng)導(dǎo)能力有果斷決策的意識和能力.配合總裁負(fù)責(zé)公司的整體管理。.財(cái)會張一蘭女市營市營專業(yè),學(xué)習(xí)成績好,并且較為細(xì)心認(rèn)真,掌握一定的財(cái)會知識，同時(shí)能積極參與社會實(shí)踐,將理論用于實(shí)踐,并從實(shí)踐中摸索理論學(xué)習(xí)的局限性.在學(xué)生會擔(dān)任干部,組織領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng),有果斷決策的意識和能力.負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)和臨時(shí)決策.公關(guān)經(jīng)理韋文映女市營活潑開朗，美麗大方，學(xué)習(xí)成績良好，善于與人溝通，交際能力好，形象佳，對人事解決有相稱的愛好和一定的能力，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司的公關(guān)相關(guān)事宜人事部經(jīng)理梁麗英女市營活潑開朗，為人和藹，學(xué)習(xí)成績良好，善于與人溝通，交際能力好，對人事解決有相稱的愛好和一定的能力，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司的人力分派相關(guān)事宜。市場策劃部經(jīng)理蘇京燕女市營為人開朗，樂于交際，學(xué)習(xí)成績良好，富于思考，強(qiáng)與策劃，對人對事都有特別的關(guān)注和獨(dú)特的見解，有冷靜的大腦，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司市場策劃的相關(guān)事宜。市場調(diào)研部經(jīng)理?xiàng)钫鼓惺袪I熱愛生活，市場營銷專業(yè)，學(xué)習(xí)成績良好，富于思考，對人對事都有獨(dú)特的見解，喜歡新鮮并樂于制造一些新鮮，有冷靜的大腦，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司市場調(diào)研和擴(kuò)展相關(guān)事宜。后勤部經(jīng)理潘先松男市營為人和藹，做事認(rèn)真，解決事情時(shí)細(xì)心、耐心。對事情有特別的觀測、見解和認(rèn)真解決的能力。現(xiàn)負(fù)責(zé)公司后勤等相關(guān)適宜。2.2管理體系圖解平常管理者：平常管理者：涉及各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人，以及分管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)管理公司平常事務(wù)戰(zhàn)略管理者：統(tǒng)籌安排公司發(fā)展策略，指導(dǎo)公司每年的戰(zhàn)略目的的完畢專業(yè)服務(wù)者：公司聘請的各部門專業(yè)人才資源配置者：負(fù)責(zé)公司各個(gè)部門人、事、物的相關(guān)調(diào)配公司總負(fù)責(zé)人：總裁、總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司總的協(xié)調(diào)發(fā)展2.3公司性質(zhì)性質(zhì)：有限責(zé)任公司公司初期擬采用直線制的組織形式，如圖所示：2.4公司初期擬采用直線制的組織形式，如圖所示：總裁總裁總經(jīng)理人力資源部公關(guān)部后勤部財(cái)務(wù)部市場部人事管理市場調(diào)研市場策劃財(cái)務(wù)流動后勤工作公關(guān)工作第三章市場分析3.1宏觀市場分析由美國的次貸危機(jī)引發(fā)的新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)同樣也波及了中國，導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。人們已經(jīng)失去了買房的意愿，消費(fèi)者現(xiàn)在擔(dān)憂的是薪水會不會降，工作會不會丟，手里的資產(chǎn)是否還能保值。大量樓盤滯銷，成交率也直線下降?，F(xiàn)在市場觀望的主題已經(jīng)從購房者變成了開發(fā)商，房價(jià)仍處在買賣上方的博弈中。南寧市榮獲了“2023年聯(lián)合國人居獎”成為中國唯一獲此殊榮的城市。各地產(chǎn)開發(fā)商看上這個(gè)契機(jī)，紛紛進(jìn)駐南寧，比如保利地產(chǎn)、利海地產(chǎn)、盛天集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、廣東合富地產(chǎn)。去年南寧房地產(chǎn)市場賣的是銷售，而在今年賣的則是營銷。從全國范圍來看，的確有不少的房產(chǎn)營銷策劃公司，但可以做得出名氣的卻不多。在南寧市專注于房產(chǎn)營銷策劃的公司就僅有聊聊幾家，較有實(shí)力的有南寧泰利來房產(chǎn)策劃有限公司，他的旗下?lián)碛袔讉€(gè)大型全資機(jī)構(gòu)。本公司——迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷策劃人員，經(jīng)積累，經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚，是集全程營銷策劃、整合推廣及代理銷售于一體的專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)。根據(jù)調(diào)查及各種市場分析，我們認(rèn)為本公司——迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司的潛在客戶較多、發(fā)展前景較好。3.2策劃行業(yè)宏觀環(huán)境（PEST）分析政治因素：政府調(diào)控、房產(chǎn)壓力大

合作建房該有所突破，信貸政策將繼續(xù)加壓，物業(yè)稅征收也許被提上日程，小產(chǎn)權(quán)房問題該有所解決，但政府嚴(yán)格限制土地供應(yīng)，調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，克制房價(jià)過快上漲；對的運(yùn)用政府調(diào)控與市場機(jī)制兩個(gè)手段；地方各極政府要對調(diào)控負(fù)責(zé)。P經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)增長，住房規(guī)定改善我國國民經(jīng)濟(jì)保持著健康、連續(xù)、快速的發(fā)展勢頭，隨著人們生活水平的提高，公眾對住房條件有了更高的規(guī)定，對住房的社會關(guān)注度越來越高。中國家庭在住房上的平均消費(fèi)支出水平呈現(xiàn)明顯的增長趨勢。ES社會因素：需要巨大；高度關(guān)注南寧樓市的開發(fā)、營銷水平越來越高，不斷有高質(zhì)素的樓盤推出市場，以產(chǎn)品拉動消費(fèi)需求；南寧城市化進(jìn)程越來越快，城市人口的擴(kuò)容以及新移民的增長，促進(jìn)了樓市消費(fèi)水平的不斷上升；南寧作為廣西首府，輻射能力越來越高，對廣西其他地區(qū)人口在首府置業(yè)的吸引力也越來越強(qiáng)。從今年農(nóng)歷新年過后，南寧樓市已經(jīng)開始升溫，3月份已經(jīng)進(jìn)入了小高潮。3月份南寧共有6個(gè)樓盤開盤，而大大小小促銷的樓盤則更多。從銷售效果來看，不少樓盤也取得了非常好的業(yè)績。相信在市場宏觀環(huán)境利好的情況下，此后房產(chǎn)將受更高的關(guān)注與更大的需求。T技術(shù)因素：專業(yè)人員嚴(yán)重匱乏據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南寧市專注于房產(chǎn)營銷策劃的公司就僅有聊聊幾家，致力于房產(chǎn)的營銷師少之又少且不夠?qū)I(yè)。并且，學(xué)歷教育體系中，心理征詢專業(yè)極為稀少，很少數(shù)培訓(xùn)資源集中在北京、上海等特大城市的高校和科研院所。據(jù)中科院心理所2023年8月的記錄，80年代后已開展的相關(guān)培訓(xùn)90%集中在北京、上海、廣州、昆明、武漢、長沙這6個(gè)城市?；赑EST的分析，我們認(rèn)為本公司具有很大的市場空間和發(fā)展?jié)摿Α?.3目的市場SWOT分析：1.優(yōu)勢strength：我公司為新建公司，發(fā)展前景廣闊，并且擁有高學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷策劃人才、公關(guān)人才和人力資源管理人才。2.劣勢weakness：新建的公司，信譽(yù)度尚未完全確立，策劃能力還待考證。實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)還比較缺少。3.機(jī)會opportunity：房產(chǎn)銷售觀念發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，從以前的賣銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橘u營銷、賣文化內(nèi)涵。房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，大量房產(chǎn)滯銷。4.威脅threaten房地產(chǎn)行業(yè)不景氣給其他行業(yè)帶來了極大的影響，國家也許出臺政策拉動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使之再次變?yōu)橘u方市場。3.4客群分析據(jù)《南寧日報(bào)·樓市?？方诔闃诱{(diào)查的“南寧市中高端樓盤購買人群比例分析”中顯示，公司高級管理人員、私企老板等高收入人群大都占據(jù)“買單”大戶的首席。而公務(wù)員與事業(yè)單位、教師等人群，已成為購置商品房的第二梯隊(duì)。這讓開發(fā)商不得不重新審閱這一購房群體不俗的購買力。低端市場中，對于剛畢業(yè)的大學(xué)生以及年輕的白領(lǐng)們，外來農(nóng)民工等都需要在這里尋找一個(gè)港灣。因此，房產(chǎn)需求的迫切性更加擬定了房產(chǎn)策劃公司存在的必要性與前景性。從全國范圍來看，的確有不少的房產(chǎn)營銷策劃公司，但可以做得出名氣的卻不多。在南寧市專注于房產(chǎn)營銷策劃的公司就僅有聊聊幾家，較有實(shí)力的有南寧泰利來房產(chǎn)策劃有限公司，他的旗下?lián)碛袔讉€(gè)大型全資機(jī)構(gòu)。根據(jù)調(diào)查及各種市場分析，我們認(rèn)為本公司——迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司的潛在客戶較多、發(fā)展前景較好。收入穩(wěn)定積蓄購房潛力。穩(wěn)定的收入與固定的住房公積金為公務(wù)員購房提供了穩(wěn)定的保障。投資與升級換代各有所需?！安毁I房還能投資什么？”在目前國內(nèi)股市平淡、投資產(chǎn)品單一的態(tài)勢下，房產(chǎn)已成為手中尚有些“閑錢”的人們投資的首選。而享受數(shù)年的集資房的35歲以上，追求生活品質(zhì)的人們現(xiàn)在也開始進(jìn)入升級換代階段。集資房被叫停后，更是讓擁有穩(wěn)定收入的人們的選擇轉(zhuǎn)向商品房市場。周邊城區(qū)人們“心向首府”?！霸谀蠈庂I房了！”據(jù)調(diào)查，在南寧的中高端樓盤購買者中，外地人的購買比重相稱大，有些樓盤超過50%。而相比之下購房數(shù)量與比重更為廣泛的是來自南寧市六縣六城區(qū)及崇左、百色、欽州、北海、柳州等城市及下屬縣份的公務(wù)員與事業(yè)單位人員。同時(shí)經(jīng)常到南寧出差、全家人在南寧度周末、為在南寧讀書的兒女置個(gè)居所、為將來退休或工作變更做準(zhǔn)備等等。“在南寧有個(gè)家”已成為不少人的“奮斗目的”之一。3.5目的市場定位地點(diǎn)：廣西南寧市對象：房地產(chǎn)開發(fā)商。我公司的客戶群定位于需要更專業(yè)營銷策劃支持的各房地產(chǎn)開發(fā)商?，F(xiàn)在從南寧的房產(chǎn)營銷來看文化與城市互動以內(nèi)在打造不凡成為流行趨勢。各大開發(fā)商正在追求與眾不同的營銷策劃方案以吸引顧客的眼球，增長人氣。第四章營銷策略4.1品牌戰(zhàn)略——SCP品牌戰(zhàn)略為了傳統(tǒng)品牌的局限性，我們引進(jìn)了在戰(zhàn)略分析中最常用的SCP來進(jìn)行品牌分析。我們認(rèn)為環(huán)境變化是品牌分析的起點(diǎn)，環(huán)境變化必然會引起以需求和競爭為中心的結(jié)構(gòu)變化，而結(jié)構(gòu)的變化又會影響品牌推廣和整體實(shí)力的變化，也就是品牌資產(chǎn)的變化。這樣以SCP為構(gòu)架的戰(zhàn)略性品牌分析為品牌戰(zhàn)略管理提供了整體系統(tǒng)的開端。4.2推廣分析4.3廣告戰(zhàn)略鑒于本公司剛成立，還沒有知名度，現(xiàn)在我們公司的首要目的就是把公司推銷出去，讓房地產(chǎn)公司了解我們。對此我們做了個(gè)針對擴(kuò)大公司知名度的營銷策劃組合：1、公關(guān)活動，在公司的成立慶典上做文章，邀請政府官員、媒體和各房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人來參與開業(yè)慶典；2、廣告組合，報(bào)紙廣告、路牌廣告、廣播廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、移動媒體同時(shí)鋪開其中的關(guān)鍵詞是“迦南美地房地產(chǎn)營銷策劃公司”；3、口碑營銷，通過接業(yè)務(wù)讓業(yè)界認(rèn)同我們，開始可接些小項(xiàng)目和政府的公益項(xiàng)目，目不在賺錢，而在展現(xiàn)我們的實(shí)力和創(chuàng)意，讓公眾談?wù)撐覀?，幫我們做宣傳?、直涵營銷，通過一段時(shí)間的運(yùn)營，有了成功的案例之后，就把我們公司的理念、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)、宗旨和成功案例一并制作成一本精美雜志，直接郵寄給們的目的客戶，直接向他們宣傳我們。營銷計(jì)劃服務(wù)戰(zhàn)略

：“積極出擊”公關(guān)活動方案公共關(guān)系是公司在從事市場營銷活動中解決公司與社會公眾的關(guān)系，以便樹立品牌及公司的良好形象，從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。公共關(guān)系活動的完整工作程序是從公共關(guān)系調(diào)查開始，然后是公共關(guān)系計(jì)劃和計(jì)劃的實(shí)行，最后是公共關(guān)系效果的評估四個(gè)基本程序。公關(guān)活動內(nèi)容對外公共關(guān)系、媒介執(zhí)行、媒介策略征詢、新聞發(fā)布會、交流會、推廣活動、各種沙龍、簽約典禮、品牌管理，市場調(diào)研、消費(fèi)者研究、公司內(nèi)部溝通、服務(wù)診斷、品牌規(guī)劃、品牌整合傳播、品牌創(chuàng)意、品牌提高等公關(guān)文化公關(guān)愿景成為受客戶和員工信賴和尊重的公關(guān)部門公關(guān)使命致力于公司績效必須提高，為客戶和員工發(fā)明價(jià)值公關(guān)價(jià)值觀成就客戶，連續(xù)創(chuàng)新，感恩盡責(zé)公關(guān)理念人—以人為本新—敢于創(chuàng)新信—堅(jiān)守誠信贏—互利共贏項(xiàng)目調(diào)研（項(xiàng)目SWOT分析）核心優(yōu)勢專業(yè)化職業(yè)化的征詢團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)的征詢工具、模型和知識庫追求實(shí)效的征詢方法嚴(yán)禁的項(xiàng)目管理方式劣勢缺少豐富的行業(yè)征詢經(jīng)驗(yàn)公司剛成立沒有市場占有率還沒有形成自己的品牌很難建立客戶群機(jī)會營銷策劃征詢公司這一市場還不夠完善威脅競爭對手，客戶的信任度傳播難點(diǎn)--缺少市場活動和事件支持大體項(xiàng)目策劃一、市場競爭攻心為上公共關(guān)系最佳方案就是善于揣摩和滿足顧客的心理，善于溝通公司與顧客之間的情感，用情感來維系促銷效果的連續(xù)性、長期性。現(xiàn)在不少公司不惜花重金請外腦設(shè)計(jì)大型促銷活動，表面上看起來是轟轟烈烈。但是活動一結(jié)束，消費(fèi)者也就忘掉了。由于，這類同質(zhì)化的促銷沒有把握住情感消費(fèi)時(shí)代顧客的心理特性，沒有建立起公司與顧客之間長期的情感。在情感消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)者有自我欣賞和需求尊重的心理，這就規(guī)定公司在促銷活動中加強(qiáng)與消費(fèi)者的情感溝通，沖淡純粹的商業(yè)買賣關(guān)系，增強(qiáng)顧客對公司的信任感、認(rèn)同感和親近感。二、制造新聞事件。新聞是最為受眾關(guān)注的題材，每個(gè)人都有好奇心，都想知道哪一天又發(fā)生了什么事件。是新奇、是特別、是對自己有益、還是特別有趣……。制造新聞，指通過精心策劃，故意識地安排某些具有新聞價(jià)值的事件在選定的時(shí)間內(nèi)發(fā)生。吸引媒體注意，制造出適于傳播媒介報(bào)導(dǎo)的新聞事件。要讓媒體免費(fèi)選用你公司的事件作為新聞，就要巧妙策劃，使一件本來也許不具有新聞價(jià)值的事件賦于新聞性。三、免費(fèi)贈送公關(guān)造市隨著買方市場的日益成型，消費(fèi)者的理性購買能力逐漸增強(qiáng)，生產(chǎn)廠家假如還是就營銷搞營銷，無疑是短視的。一項(xiàng)新產(chǎn)品、新服務(wù)被消費(fèi)者接受必須建立在新的消費(fèi)觀念確立的基礎(chǔ)之上，而新的消費(fèi)觀念的確立，僅僅靠廣告的三言兩語介紹是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的；并且在當(dāng)今信息豐富的年代，不少廣告通常無人注意或被認(rèn)為可信度極低。因此免費(fèi)贈送正成為一些公司公關(guān)造市的有效手段。運(yùn)用免費(fèi)贈送措施可以化解人們對新產(chǎn)品、新服務(wù)的認(rèn)知障礙四、人際傳播人際傳播就要非常注意個(gè)性化設(shè)計(jì)，無論是一個(gè)電話、一個(gè)信函、一個(gè)卡片，都要非常有針對性地設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)來源于你對傳播對象的了解，所以公司做公共關(guān)系人員要建立公共關(guān)系檔案，要不斷更新，一但需要時(shí)，就可檢索個(gè)人檔案，對其進(jìn)行針對性設(shè)計(jì)，會收到非常好的效果。五、交際活動交際活動有助于為公司廣結(jié)良緣、建立廣泛的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、形成有助于公司發(fā)展的人際環(huán)境，氣氛輕松愉悅，最易培養(yǎng)情誼、挖掘客戶，傳播擴(kuò)延品牌、服務(wù)形象?；顒硬呗砸?、媒體策略媒介組合：１、主媒介：有線電視、晚報(bào)、商業(yè)報(bào)、商業(yè)雜志等。２、次媒介：①戶外廣告媒介，如燈箱、車體內(nèi)外、候車亭等。戶外視覺效果好，到達(dá)率高，價(jià)格相對低廉，重要突出產(chǎn)品品牌。②郵遞廣告、招貼、海報(bào)、說明書、聲像影帶等。二、公共關(guān)系專題活動：

(1)專題新聞發(fā)布活動。這是公司通過新聞媒介傳播社會公眾感愛好問題的專題活動。

(2)促銷性活動。是直接吸引、刺激消費(fèi)而舉辦的專題活動。如展覽會、服務(wù)介紹、表演會等。

(3)信息交流性活動。是公司與社會、公司、同行間開展的有關(guān)業(yè)務(wù)信息、技術(shù)交流性的專題活動。如研討會、座談會、交流會等。

(4)紀(jì)念性活動。是公司為實(shí)現(xiàn)某個(gè)節(jié)日、紀(jì)念日或某項(xiàng)成績而舉辦的專題活動。如紀(jì)念會、店慶、慶功會、表彰會、簽字典禮等。

(5)溝通性活動。是為樹立公司形象、提高信譽(yù)、達(dá)成公司與公眾的雙向溝通而舉辦的專題活動。如組織公眾參觀房地產(chǎn)行業(yè)，與競爭者的溝通聯(lián)系、與客戶的溝通等。

(6)社會福利性活動。是公司社會責(zé)任與義務(wù)、提高社會聲謄而舉辦的專題活動。如贊助、捐款、設(shè)立福利基金典禮、服務(wù)等。

(7)聯(lián)誼娛樂性活動。是為加深公司內(nèi)部、外部感情，為公司廣結(jié)良緣、建立廣泛的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、形成有助于公司發(fā)展的人際環(huán)境而舉辦的專題活動。如聯(lián)歡會、電影招待會、會餐會、宴會、舞會、體育、攝影、智力競賽等。內(nèi)部公關(guān)（職工、股東）定期的讓雇員知道公司發(fā)生了什么事情是非常好的作法，與雇員定期的進(jìn)行溝通是公司活動中必不可少的一項(xiàng)|

涉及到的公司各個(gè)層次的雇員對發(fā)生的事情很了解

雇員們知道他們在組織中的角色以及對組織的奉獻(xiàn)

雇員自發(fā)的去執(zhí)行指示以便為組織的成功作出支持外部公關(guān)（顧客、競爭者、媒體、金融界、政府各有關(guān)部門、社會公眾）一、品牌塑造一方面創(chuàng)知名度我們制定了如下的策略：1、全新CIS（公司形象設(shè)計(jì)）設(shè)計(jì)。為了清楚地展示本服務(wù)公司品牌形象，一方面在標(biāo)記上要有清楚的表述?？梢跃蛣?chuàng)作LOGO（廣告圖標(biāo)）新標(biāo)記一事，在媒體上進(jìn)行說明，廣泛向全社會征求意見稿，最后通過專家的論證與市民的投票選出最后的定稿。征求LOGO過程，進(jìn)行全程報(bào)到其實(shí)也是我公司品牌形象一次大規(guī)模的宣傳。2、與房地產(chǎn)商聯(lián)合舉辦房地產(chǎn)文化節(jié)（我方為主辦人，房地產(chǎn)商為贊助人），邀請地產(chǎn)商與購房客戶參與，宣傳自己的同時(shí)又與客戶建立良好關(guān)系，一舉兩得。3、活動舉辦A、贊助活動B、品牌形象公關(guān)C、交流會、發(fā)布會、座談會二、顧客網(wǎng)絡(luò)公關(guān)1、交互性通過在網(wǎng)站上以E-MAIL、網(wǎng)上廣告等形式吸引顧客參與2、公關(guān)活動，實(shí)現(xiàn)公司與客戶一對一的對話規(guī)定。一周7天一天24小時(shí)在線解答顧客疑問、難題三、政府關(guān)系管理我們認(rèn)為一個(gè)公司家假如需要在政治公關(guān)上有所作為，公司家的素質(zhì)需要在以下幾個(gè)方面配合：一.公司家形象；二.公司形象；三.公司的政治形象；四.公司家的政治素質(zhì)。四、危機(jī)公關(guān)危機(jī)公關(guān)是衡量公司公關(guān)綜合實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，也是任何公司的立足之基、發(fā)展之本。危機(jī)如火，但滅火的重點(diǎn)不僅僅在滅火自身，還需要關(guān)注滅火前、滅火中和滅火后的全過程。（一）、防患未然（危機(jī)公關(guān)只需三道防火墻）第一道防火墻：預(yù)警正所謂“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，危機(jī)預(yù)警就是避免危機(jī)爆發(fā)的第一道關(guān)卡，是危機(jī)管理過程中的第一道防線，是把危機(jī)阻隔在公司之外的有效屏障。第二道防火墻：溝通涉及兩個(gè)方面，一方面是我們普遍結(jié)識到的外部溝通；另一方面就是經(jīng)常被忽視的內(nèi)部溝通?！疤┲Z事件”一直被當(dāng)成成功解決危機(jī)的經(jīng)典案例廣為傳，在很大限度上就取決于其成功的溝通。正是憑借泰諾在內(nèi)外部充足一致的“溝通”，危機(jī)才沒有進(jìn)一步擴(kuò)散，把公眾和媒體對公司聲討的分貝降到了最低，從而贏得了公眾和媒體的信任第三道防火墻：行動事實(shí)勝于雄辯，除了預(yù)警系統(tǒng)外，一旦危機(jī)爆發(fā)，必須要快速行動，才干阻擋危機(jī)在突破第一道和第二道“危機(jī)防火墻”以后的腳步，避免更大損失。（二）、建立媒介關(guān)系公司要做到樂意和媒體打交道。要奉行四海媒體皆是客的待媒體之道，這樣不僅能深受媒體朋友的好評，更重要的是會給公司結(jié)交更多善緣。建立在這種良好關(guān)系的基礎(chǔ)上，圈內(nèi)只要有風(fēng)吹草動，公司都能運(yùn)籌帷幄，從容面對。（三）、保持媒介溝通在廣大媒體群落中搜集一切公司和行業(yè)的相關(guān)信息，將信息進(jìn)行分類整理，并分析與研究，從而為廣告和公司宣傳及公關(guān)方案奠定基礎(chǔ)，大多數(shù)危機(jī)的產(chǎn)生都是由于變化使許多人受到了利益?zhèn)?，但這種傷害產(chǎn)生的矛盾沖突最容易被當(dāng)事人告知媒體，或者被媒體察覺到。所以公司一定要緊盯行業(yè)的政策變化與公司的事件變化，會給哪些人帶來了利益損失，然后進(jìn)行有效處置，將內(nèi)外矛盾盡也許減到最低。所以公關(guān)部門應(yīng)當(dāng)一直堅(jiān)持把內(nèi)外行業(yè)信息匯編成冊，并提供專業(yè)分析，提供一套強(qiáng)有力的預(yù)警措施。（四）、危機(jī)攻略危機(jī)公關(guān)借助的是溝通的力量，只要將所有的問題定位在溝通上，對面臨的問題有一個(gè)全面、系統(tǒng)的把握，那么公關(guān)部門就有也許用最低的成本來消除危機(jī)。（五）、評估危機(jī)危機(jī)公關(guān)的一個(gè)重要原則，就是了解公眾，傾聽別人的意見，保證公司能把握公眾的抱怨情緒，并做出準(zhǔn)確的判斷。不管事態(tài)發(fā)展如何嚴(yán)重，只要有準(zhǔn)確的評估，根據(jù)評估的結(jié)果，就能衡量其危害性制定相應(yīng)的策略。（六）、直面危機(jī)第一點(diǎn)：公司必須面對現(xiàn)實(shí)，在最短的時(shí)間內(nèi)告訴公眾真相；第二點(diǎn)：敢于承擔(dān)責(zé)任，把公眾的利益發(fā)在第一位，而不是公司的財(cái)務(wù)與利潤問題；第三點(diǎn)：坦誠得到諒解，狡辯終遭拋棄。（七）、巧妙應(yīng)對，運(yùn)用局勢只要有危機(jī)的產(chǎn)生，多少會對公司和品牌導(dǎo)致一定的負(fù)面影響。公司除了解決好公關(guān)危機(jī)，還要做好善后事宜，如恢復(fù)消費(fèi)者、社會、政府對公司的信任。借著前期社會關(guān)注較高的機(jī)會，公司可以加大在本地主流媒體進(jìn)行品牌形象和公司形象的宣傳，讓更多的人知道并了解公司是一家非常有實(shí)力、非常有社會責(zé)任感的公司，這可以從實(shí)力展現(xiàn)、公益活動、用戶反饋、公司改善等多角度報(bào)道宣傳。并可以迅速策劃一個(gè)與消費(fèi)者相吻合的互動參與活動，讓他們進(jìn)一步感受公司的認(rèn)真、負(fù)責(zé)和對他們的關(guān)心，從而形成延續(xù)性的良好口碑效應(yīng)。此種宣傳不僅可以對已經(jīng)導(dǎo)致的影響做觀念扭轉(zhuǎn)，同時(shí)這種公關(guān)報(bào)道也對扭轉(zhuǎn)傳媒方向和稀釋前期不利報(bào)道起到了很好的作用，更能體現(xiàn)公司公關(guān)部門的老到。初期宣傳具體活動實(shí)行為公司網(wǎng)絡(luò)人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽可以充足彰顯地產(chǎn)商的不凡品位。

（一）、

主題和標(biāo)語：

主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表白這是一次精英的會聚。

參考標(biāo)語：1、商務(wù)英雄

聚精之源

2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

（二）、

時(shí)間：200X年X月X日（有待最后擬定）；

地點(diǎn)：嘉和城溫泉高爾夫球場，XX賓館（新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點(diǎn)）

（三）、

活動對象和規(guī)模：

本次活動的重要對象是各地產(chǎn)商，各物業(yè)主客戶及、政府機(jī)關(guān)人物。

為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞記者和公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主（如XX灣、XX花園、XX等）。

1、

XX商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）

2、

意向大客戶（人數(shù)）

3、

XX灣業(yè)主（人數(shù)）

4、

新聞媒介記者(人數(shù))

5、政府機(jī)關(guān)人物

總計(jì)：若干人

（四）、

活動組織及內(nèi)容：

活動安排大體分為三個(gè)部分，即上午舉行交流會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣、內(nèi)容豐富。

1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由XX公司家協(xié)會作為主辦單位，XX公司作為承辦單位。

2、本次活動面向XX商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員等

3、活動采用交流會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進(jìn)行：

A．交流會會：各成員流暢談交流經(jīng)驗(yàn)，共享資源。

B．

高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，可以完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽劇烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡嘉和城溫泉高爾夫球場迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感愛好的活動參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參與比賽，本次球賽旨在為建立良好客戶關(guān)系和自我銷售做好鋪墊。

C．

聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由政府領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎，推薦我公司服務(wù)宗旨。公司家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。

4、

活動大體流程如下：

參與人員報(bào)到（XX賓館）→交流會→中午作息→高爾夫比賽（嘉和城溫泉高爾夫球場）→聯(lián)誼宴會（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項(xiàng)目推薦）→全天活動結(jié)束

（五）、

組織渠道：

與XX公司家協(xié)會合作舉辦此活動，以信函、電話等方式邀約

（六）、

宣傳方式：

本次活動重要選擇XX房地產(chǎn)界著名雜志《XX》，和XX發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《XX早報(bào)》兩大平面媒體，進(jìn)行有效推廣。

1、

活動前期宣傳：

A、

《XX》發(fā)布活動預(yù)告，采用軟文形式介紹本次活動和參與活動的精英，同時(shí)打出我公司的名號

B、

結(jié)合形象宣傳，《XX早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告，簡介本公司的服務(wù)。

2、現(xiàn)場推廣：

A、

交流會：現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重，為各類客人互相引見，同時(shí)增長本公司的結(jié)識度。

B、

高爾夫競賽：球賽場地通過拱門，懸掛宣傳布幅、雙葉廣告，重點(diǎn)投放，但少而精，避免喧賓奪主，重在烘托休閑活動氛圍；

C、

聯(lián)誼宴會：現(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，預(yù)示活動的順利圓滿。

（

運(yùn)用此機(jī)會發(fā)放相關(guān)宣傳資料）

3、活動后期宣傳：

可以進(jìn)行大量宣傳

（七）、

物料籌備

項(xiàng)目

內(nèi)容

規(guī)定及說明

完畢時(shí)間

執(zhí)行和跟蹤

負(fù)責(zé)人

備注

1

交流會

邀請函

場地布置

拱門、橫幅、背景等

2

高爾夫球賽

接送車

場地布置

拱門等

獎品

獎?wù)?、證書

茶點(diǎn)

3

聯(lián)誼會

場地布置

背景、橫幅等

4

其他物料

折頁

海報(bào)

樓書

資料

（具體操作時(shí)間和數(shù)量視情況而定）

（八）、

效果評估：

1、商業(yè)精英交流會是新聞抄作的有力手段，能體現(xiàn)號召力和權(quán)威性，易制造聲勢、吸聚眼球，并且依托這一平臺，廣交傳媒介的朋友，能為公司宣傳和發(fā)展哺育良好的輿論環(huán)境。

2、

高爾夫球賽時(shí)尚高雅，采用競賽形式更添加了趣味性，相信不少人都樂于參與其中。這次比賽是為增進(jìn)大家的交往，對每位參與人此后的發(fā)展利益都有利，建立良好關(guān)系。

3、

聯(lián)誼會氣氛輕松愉悅，最易培養(yǎng)情誼、挖掘客戶，更進(jìn)一步深化前面兩項(xiàng)活動的效果。

本次活動的任務(wù)歸根結(jié)底在于宣傳本公司，豎立公司良好形象，拉動潛在客戶從而達(dá)成公關(guān)目的。并且本次活動處在公司推廣的初期，“良好的開始是成功的一半”，我們務(wù)必群策群力，使之順利舉行。

4.6定價(jià)戰(zhàn)略

按所接受項(xiàng)目總額的6%左右來收取，并根據(jù)樓盤的情況具體收取費(fèi)用。比如我公司為房地產(chǎn)公司策劃的項(xiàng)目的總額為200萬元，則我公司的策劃收（主營業(yè)務(wù)收入）為12萬元，為推廣該項(xiàng)目的各種費(fèi)用（廣告費(fèi)用、調(diào)研費(fèi)用、公關(guān)活動費(fèi)用等）均由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。投資分析5.1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模公司注冊400萬,股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模如下:股本來源股本規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)投資本公司人力資源入股公司自有資金入股金額250萬80萬70萬比例62.5%20%17.5%5.2資金來源與應(yīng)用公司成立初期共籌集資金400萬。其中風(fēng)險(xiǎn)投資250萬，(非銀行金融機(jī)構(gòu)一年期借款，利率5.85%)，公司投資70萬元，本公司人力資源入股80萬元；在公司運(yùn)營的2、3、4年，我們將在此基礎(chǔ)上增長100萬的短期借款，（銀行一年期借款，利率為6%）用作流動資金以此改善鈔票流動狀況并達(dá)成較合理的資產(chǎn)負(fù)債比。資金重要用于公司內(nèi)部建設(shè)固定資產(chǎn)(80萬)，以及策劃培訓(xùn)工作中所需的策劃專家及其它各類期間費(fèi)用等（420萬）：明細(xì)如下：購置固定資產(chǎn)80萬流動資金150萬廠房租金30萬水電費(fèi)及電話費(fèi)20萬人員工資40萬元第一年初期市場調(diào)研和市場開拓100萬，次年80萬5.3未來五年預(yù)算未來五年費(fèi)用列支預(yù)算(萬元)第一年次年第三年第四年第五年固定資產(chǎn)折舊1010101010廠房租金3030303030策劃師工資404244.146.348.6市場調(diào)研1010109.89.8市場開拓9070100120150水電和電話費(fèi)1818.919.820.821.8水電費(fèi)用每年增長5％，人員年工每年增長5％，第一年初期市場調(diào)研和市場開拓100萬左右，次年為80萬；其他費(fèi)用預(yù)算

一、公關(guān)費(fèi)用預(yù)算（195000元）1、項(xiàng)目

內(nèi)容

單價(jià)

數(shù)量

金額

備注

交流會

邀請函

（50000元）

會議室

記者邀請

場地布置

媒體廣告發(fā)布

2

高爾夫球賽

場地租借

（120230元）

獎品

接送車

場地布置

3

聯(lián)誼會宴會廳

（20230元）

場地布置

4

其他物料

折頁

（5000元）

樓書

俱樂部資料

海報(bào)

（具體金額視操作實(shí)行待定）二、廣告費(fèi)用預(yù)算（80萬元）（1）廣告媒體費(fèi)。重要指購買媒體的時(shí)間和空間的費(fèi)用，約占廣告費(fèi)用總額的80%~85%。（60萬元）（2）廣告設(shè)計(jì)制作費(fèi)。重要涉及廣告設(shè)計(jì)人員的報(bào)酬、廣告設(shè)計(jì)制作的材料費(fèi)用、工藝費(fèi)用、運(yùn)送費(fèi)用等，約占廣告費(fèi)用總額的5%~15%.（8萬元）（3）廣告調(diào)查研究費(fèi)。涉及廣告調(diào)研、征詢費(fèi)用，購買記錄部門和調(diào)研機(jī)構(gòu)的資料所支付的費(fèi)用，廣告效果檢測費(fèi)用等。這一部分經(jīng)費(fèi)約占廣告費(fèi)用總額的5%。（7萬元）（4）廣告部門行政費(fèi)用。涉及廣告人員的工資費(fèi)，辦公費(fèi)，廣告活動業(yè)務(wù)費(fèi)，公關(guān)費(fèi)，與其他營銷活動的協(xié)調(diào)費(fèi)用等，約占廣告費(fèi)用總額的2%~7%。（5萬元）廣告預(yù)算的方法目的達(dá)成法（目的任務(wù)法）根據(jù)公司的營銷戰(zhàn)略和營銷目的，具體擬定廣告規(guī)劃和廣告目的，再根據(jù)廣告目的編制廣告計(jì)劃，擬定公司的廣告預(yù)算總額。美國市場營銷專家阿爾伯特費(fèi)雷（Albert

Fery）將目的任務(wù)法的操作程序歸納為7個(gè)環(huán)節(jié)，具體情況如下：1、擬定公司在特定期間內(nèi)要達(dá)成的營銷目的。2、擬定公司的潛在市場的基本特性，涉及：①值得公司去爭取的消費(fèi)者對廣告產(chǎn)品的知曉限度；②消費(fèi)者對廣告產(chǎn)品的態(tài)度；③現(xiàn)有的消費(fèi)者購買產(chǎn)品的情況。3、分析潛在消費(fèi)者對廣告產(chǎn)品的態(tài)度變化及廣告產(chǎn)品的銷售量變化情況。4、選擇適當(dāng)?shù)拿襟w開展廣告宣傳，提高產(chǎn)品的知名度。5、制定恰當(dāng)?shù)膹V告媒體策略，擬定為達(dá)成既定廣告目的所需要的廣告暴露次數(shù)。6、擬定最低的廣告費(fèi)用即廣告預(yù)算總額。目的任務(wù)法是在廣告調(diào)研的基礎(chǔ)上擬定的廣告預(yù)算總額，它的科學(xué)性較強(qiáng)。三、稅收費(fèi)用營業(yè)稅按5%利率來計(jì)量第一年?duì)I業(yè)收入為150萬元，則營業(yè)稅為7.5萬元。次年?duì)I業(yè)收入為200萬元，則營業(yè)稅為10萬元。第三年?duì)I業(yè)收入為400萬元，則營業(yè)稅為20萬元。第四年?duì)I業(yè)收入為500萬元，則營業(yè)稅為25萬元。第五年?duì)I業(yè)收入為850萬元，則營業(yè)稅為42.5萬元。四、銀行借款利息費(fèi)用第一年財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息）為14.625萬元。次年財(cái)務(wù)費(fèi)用為20.625萬元。第三年財(cái)務(wù)費(fèi)用為20.625萬元。第四年財(cái)務(wù)費(fèi)用為20.625萬元。第五年財(cái)務(wù)費(fèi)用為14.7萬元。(我公司償還了銀行長期借款50萬元,非銀行金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)投資50萬元)5.4投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析5.4 n NPV=∑(CI-CO)t(1+i)-t NPV=875.91(萬元) t=1銀行短期借款（1年期）利率為5.85%，?？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機(jī)會成本和投資的風(fēng)險(xiǎn)性等因素，i取12%（下同），NPV=875.91（萬元），遠(yuǎn)大于零。計(jì)算期內(nèi)賺錢能力很好，投資方案可行。5.4根據(jù)鈔票流量表計(jì)算內(nèi)含報(bào)酬率如下：nNPV（IRR）=∑（CI-CO）t（1+IRR）-t=0IRR=50.09%t=1內(nèi)含報(bào)酬率達(dá)成50.09％，遠(yuǎn)大于資金成本率5%，重要由于本產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)低價(jià)，使得銷售利潤率較高，并且，前5年內(nèi)市場增長性很好。財(cái)務(wù)分析6.1重要財(cái)務(wù)假設(shè)公司設(shè)在南寧科園大道，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為新興技術(shù)公司，享受“四年免征所得稅”的稅收優(yōu)惠政策。即在公司成立自賺錢起四年免征所得稅，正常稅率為15%。考慮到目前通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢，公司對所需器材方不求過多只要足夠。機(jī)器設(shè)備使用壽命為2023，期末無殘值，按直線折舊法計(jì)算。公司自賺錢之年起以凈利潤的30%分紅。6.2損益表損益表第一年次年第三年第四年第五年一、策劃收入150200400500850減:策劃成本40.0042.0044.1046.348.6二、策劃利潤110.00158.00355.90453.70801.4財(cái)務(wù)總費(fèi)用211.625170.625211.525135.625378.6三、利潤總額-91.625-12.625144.375318.075422.8減:所得稅0.000.000.000.0058四、凈利潤-91.625-12.625144.375218.075364.8單位：萬元注：公司成立的前四年免征所得稅，第五年所得稅率為10%。第四年還了借款100萬元.6.3鈔票流量表現(xiàn)金流量表第一年次年第三年第四年第五年一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的鈔票流量會計(jì)利潤-91.625-12.625144.375218.075364.8折舊1010101010經(jīng)營活動產(chǎn)生的鈔票流量凈額-101.625-22.625134.375208.075354.8二、投資活動產(chǎn)生的鈔票流量100購建固定資產(chǎn)所支付的鈔票100.00投資活動產(chǎn)生的鈔票流量凈額100.00三、籌資活動產(chǎn)生的鈔票流量吸取權(quán)益性投資所收到的鈔票400.000.000.000.000.00借款所收到的鈔票100.00100.00200.00200.000.00鈔票流入小計(jì)500.00100.00200.00200.000.00償還借款所支付的鈔票100.00200.00200.0000.00償付利息所支付的鈔票5.855.8511.7011.70.00償付股利所支付的鈔票0.005.40579.11156.6鈔票流出小計(jì)5.85111.25216.7290.81156.6籌資活動產(chǎn)生的鈔票流量凈額494.1511.2516.790.81156.6四、鈔票及鈔票等價(jià)物凈增長額325.35-45.1-23.4150.19355.4單位：萬元6.4資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元第一年次年第三年第四年第五年資產(chǎn)流動資產(chǎn)：貨幣資金325.35380.25556.85907.041242.44固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原值100.00100.00100.00100.00100.00減：累計(jì)折舊1020.00304050固定資產(chǎn)凈值9080706050資產(chǎn)合計(jì)415.25460.25626.85967.041292.44負(fù)債及權(quán)益流動負(fù)債：短期借款100.00100.00200.00200.000.00負(fù)債合計(jì)100.00100.00200.00200.000.00所有者權(quán)益：實(shí)收資本500.00500.00500.00500.00500.00盈余公積0.000.00000未分派利潤0.000.000267.04792.44所有者權(quán)益總計(jì)500.00500.00500.00767.041292.44負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)600.00600.00700.00967.041292.44第七章附注7.1.翰林華府項(xiàng)目推廣方案項(xiàng)目賣點(diǎn)匯總坐擁西南第一學(xué)府——廣西大學(xué)的深厚人文環(huán)境坐擁心圩江公園極致自然景觀30分鐘生活圈，應(yīng)有盡有一站式教育配套便捷的交通網(wǎng)絡(luò)擁有近1.5萬平方米的地中海主題園林建筑密度較低，社區(qū)規(guī)模適中擁有近100米超寬樓距社區(qū)首層均架空，通透性極好車戶比為1：0.7，豪宅樓盤的指標(biāo)配置舒適型及享受型大戶設(shè)計(jì)、戶戶南北對流，擁有先天尊貴血統(tǒng)擁有近6.4米高挑的住宅大堂，彰顯尊貴與大氣建筑選材均為世界品牌的高檔材料園林均采用著名高檔的石材及名貴樹種首創(chuàng)南寧景觀式、自然采光地下車庫首創(chuàng)南寧下沉式立體景觀園林具國際視野的高素質(zhì)品牌專業(yè)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手精心打造片區(qū)升值潛力巨大，本項(xiàng)目屬高檔精品物業(yè)，適宜居住的同時(shí)也適宜投資項(xiàng)目推廣語詮釋西大．江畔．精工大宅西大：廣西大學(xué)，突出項(xiàng)目的地理位置及人文環(huán)境江畔：心圩江公園，突出項(xiàng)目的景觀及自然環(huán)境精工：指工藝精湛，品質(zhì)卓越大宅：產(chǎn)品定位，告知市場本項(xiàng)目為大戶型住宅，寓意項(xiàng)目為豪宅產(chǎn)品精工大宅：指工藝精湛，品質(zhì)卓越的豪宅發(fā)展商為打造南寧最優(yōu)質(zhì)的豪宅項(xiàng)目，不惜重金聘請世界頂尖園林設(shè)計(jì)公司“貝爾高林”＼澳大利亞湯臣．鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、香港鄭成標(biāo)空間設(shè)計(jì)、加拿大高力國際物業(yè)公司等組成最強(qiáng)陣容的創(chuàng)作班底。項(xiàng)目從前期建筑規(guī)劃到實(shí)行建設(shè)，均通過反復(fù)論證及嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān)，而后期的物業(yè)管理則有國際知名的高力國際為項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)作保證，是名副其實(shí)的精工大宅。項(xiàng)目基本資料標(biāo)準(zhǔn)地名：瀚林華府推廣案名：瀚林華府項(xiàng)目位置：西鄉(xiāng)塘區(qū)魯班路93號，廣西大學(xué)西門對面發(fā)展商：廣西勤建置業(yè)有限公司使用屬性：大型商住社區(qū)產(chǎn)權(quán)年限：70年建筑結(jié)構(gòu)：展力墻框架結(jié)構(gòu)建筑規(guī)模：社區(qū)規(guī)劃建設(shè)11棟17-27層高的住宅樓宇社區(qū)總占地：437185平方米總建筑面積：187489.9平方米建筑密度：26.1%容積率：3.6綠化率：31.9%，綠化面積：1476.5平方米實(shí)用率：82%車位配備：788個(gè)車位高度：2米電梯：廣州日立電梯食用水系：市政食用水總戶數(shù)：1119戶規(guī)劃人口：3917人裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛胚交樓時(shí)間：2023年終預(yù)售許可證：按揭銀行：農(nóng)業(yè)銀行友愛支行承建商：陽江一建規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：澳大利亞湯臣.鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所園林設(shè)計(jì)單位：香港貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司室內(nèi)設(shè)計(jì)單位：香港鄭成標(biāo)園內(nèi)設(shè)計(jì)事務(wù)所工程監(jiān)理：項(xiàng)目開工日期：工程進(jìn)度：物業(yè)管理顧問：加拿大高力國際物業(yè)管理費(fèi)：電梯費(fèi)：售樓部電話：3898888項(xiàng)目優(yōu)勢理解優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境：本項(xiàng)目與超百萬平方米心圩江公園近在咫尺，政府計(jì)劃投資8.8億元巨資打造，屬南寧首塊自然保護(hù)濕地保護(hù)區(qū)，堪稱南寧第二個(gè)南湖。深厚的學(xué)府人文底蘊(yùn)：項(xiàng)目位于大學(xué)商圈，廣西大學(xué)僅一路之隔，西鄉(xiāng)塘區(qū)有西大、廣西民族大學(xué)等50所大中專院校、科研院所和南寧國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、相思湖新區(qū)以及未來的相思湖大學(xué)城、科技城。便捷的生活配套：30分鐘的生活圈應(yīng)有盡有，娛樂、購物、飲食、學(xué)校、醫(yī)院等各類配套齊全方便。魯班菜市距項(xiàng)目步行僅8分鐘，北京華聯(lián)超市車行5分鐘，飲食餐館酒店步行5分鐘，新華泰酒店、體育休閑設(shè)施步行僅10分鐘。完美的一站式教育配套：從幼兒園---小學(xué)----中學(xué)---大學(xué)，教育資源豐富。四通八達(dá)的路網(wǎng)及交通配套：項(xiàng)目位于魯班路處在大學(xué)路和快環(huán)，北鄰快環(huán)，瞬間通達(dá)全程；南接大學(xué)路，20分鐘車程連通市區(qū)各繁華路段。超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)路網(wǎng)及交通配套：低建筑密度（僅26.1%）適當(dāng)?shù)木幼∫?guī)模，人車分流、一梯兩戶或三戶、近100米的樓距、戶戶南北對流、首層所有架空，通透性極佳，首創(chuàng)下沉式立體景觀園林、首創(chuàng)陽光車庫等。建筑及園林的最優(yōu)搭配，戶戶有景。高素質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)均為享受型及舒適型設(shè)計(jì)，戶戶有景，空間布局合理。建筑選材均用世界品牌，外墻是德國STO涂料，玻璃是6+6+6的中空玻璃（目前市場上隔音效果最佳），澳洲砂巖文化石等。精品園林設(shè)計(jì)：地中海風(fēng)格精品園林設(shè)計(jì)高水準(zhǔn)的具國際視野的合作團(tuán)隊(duì)：加拿大高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司、香港鄭成標(biāo)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、澳洲湯臣.鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、貝爾高林國際（香港）有限公司五、目的市場細(xì)分

針對目的客戶的情況，我們將目的市場細(xì)分如下：

1）購買階層

（1)自用：有能力而又的確希望置業(yè)該地的目的市民。

（2)安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。

（3)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士和房改房的原居者。

2）年齡層次：中青年人為主（30-50歲）。

3）家庭結(jié)構(gòu)：三至五口之家為主。

4）收入?yún)^(qū)分：中高等級

5）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款10萬元左右

6）消費(fèi)等級：20萬-70萬元

7）消費(fèi)水準(zhǔn)：精品型消費(fèi)

8）購屋心態(tài)

（1）生活設(shè)施成熟、相對恬靜、有安全保障；

（2）學(xué)習(xí)、工作（商貿(mào)）、安居三“優(yōu)”合一；

（3）既安居又保值；

（4）舊屋換新屋

（5）本地生活情結(jié)

9）購屋動機(jī)：

自住為主，投資為輔。5．目的客戶

市場仿如金字塔，不僅要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）。就我們對附近同類樓盤的調(diào)查分析，大部份的消費(fèi)者最可接受的房價(jià)是20萬到50萬元之間，而另一部份人可接受的房價(jià)為50萬到70萬，可以接受70萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，故本案的目的客戶為20-70萬元這一階段。六、銷售策略建議1．市場氣氛培養(yǎng)

在現(xiàn)階段運(yùn)用項(xiàng)目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容涉及：

1）硬件塑造

⑴告知性工地展示

運(yùn)用樓盤入口圍墻包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。

⑵戶外廣告設(shè)立

戶外廣告設(shè)立能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提高項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)立上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。

2）軟性宣傳

⑴為區(qū)域造勢

通過報(bào)紙軟性文章，詳述西鄉(xiāng)塘區(qū)的種種優(yōu)越之處，以“王牌”的文教優(yōu)勢、完善的社區(qū)配套、繁華的商貿(mào)業(yè)、熟悉的生活環(huán)境、升值潛力巨大的老城區(qū)中心位置等來打動買家的心。

⑵為本案住宅造勢

把市場的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境幽雅、交通便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、安居升值的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。

⑶為樓盤造勢

采用置業(yè)調(diào)查問卷等方式，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或鈔票獎勵。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。2．促銷手段建議

1）增長銷售點(diǎn)

建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在中華廣場、全球通大廈設(shè)促銷點(diǎn)，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。

2）大型展銷會

選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。

3）潛在客戶開發(fā)

通過積極聯(lián)絡(luò)推銷方式，增長項(xiàng)目的客戶來源。同時(shí)，發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采用措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。

4）入戶單張宣傳

向區(qū)域內(nèi)上班族、小商業(yè)主、即將拆遷的居民等派發(fā)入戶單張，使其對本項(xiàng)目有較理性結(jié)識，并吸引其到場購買。

5）單張夾報(bào)

針對項(xiàng)目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。單張夾報(bào)形式可以是通過郵政訂報(bào)系統(tǒng)或報(bào)紙攤檔派發(fā)。

6）提供額外優(yōu)惠

展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，減少成交風(fēng)險(xiǎn)。如贈送給購樓者一年的管理費(fèi)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交，等等。

7）提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書

在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。（若發(fā)展商對自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的"三年房屋質(zhì)量免費(fèi)維護(hù)"，可大大增強(qiáng)客戶的信）。

8）為部分消費(fèi)者做內(nèi)部裝修與布置的免費(fèi)設(shè)計(jì)。

9）完善提高售后服務(wù)。3.付款方式建議

針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增長其超前入市的也許性。付款方式擬分為一次付款、特惠按揭、優(yōu)惠按揭付款和超輕松按揭付款等四種，并分別給以折扣9.2折、9.3折、9.6折和9.8折優(yōu)費(fèi)。簽認(rèn)購書時(shí)付定金8000元，簽認(rèn)購書七天內(nèi)（扣除定金）：一次付款購戶付950%，余額發(fā)出收樓告知后5天內(nèi)付；其他購戶付30%，余額70%進(jìn)行銀行按揭。七、宣傳策略（一）廣告宣傳目的

西鄉(xiāng)塘區(qū)的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭異常劇烈：從各種優(yōu)惠條件、風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。翰林華府所在的位置，其市場競爭早已開始。本次廣告宣傳策略將表現(xiàn)我們對翰林華府的理解和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢及項(xiàng)目特色，使之能在短時(shí)間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新奇而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。（二）廣告創(chuàng)意及訴求

以往大量的房地產(chǎn)廣告在信息傳達(dá)中缺少統(tǒng)領(lǐng)性，宣傳重點(diǎn)相雷同，主題模糊，文字多以感性的華麗詞語堆砌。翰林華府要以通俗貼實(shí)之信息文字獨(dú)辟信息傳達(dá)之新徑，以獨(dú)特的廣告主題統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)廣告活動，使以“一舉六得”為總標(biāo)題的標(biāo)語成為一種理念進(jìn)一步消費(fèi)者?！耙慌e六得”的含義如下：

1）“王牌”文教

2）工作便利

3）商居兩便

4）生活優(yōu)雅

5）安居升值

6）經(jīng)濟(jì)實(shí)惠

廣告創(chuàng)意可以“一舉六得”的訴求入手，使宣傳理念有別于其他房地產(chǎn)業(yè)，給人們一個(gè)驚奇與振奮，樹立起"翰林華府·西鄉(xiāng)塘區(qū)優(yōu)雅人居精品典范"的形象，將購置物業(yè)與消費(fèi)者的學(xué)習(xí)、工作、生活和事業(yè)聯(lián)系起來，增長親和力。廣告訴求在前期以理性、感性相結(jié)合，中期加重理性訴求，后期側(cè)重于感性。（三）廣告標(biāo)語

廣告標(biāo)題：“翰林華府，一舉六得”，副標(biāo)題：“西鄉(xiāng)塘區(qū)優(yōu)雅人居精品典范”。此標(biāo)語強(qiáng)調(diào)了翰林華府的與眾不同之處，希望一下子