房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點講義

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析2008年9月28日《房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析》目錄第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分土地費用前期工程費用建筑安裝工程費用

基礎設施建設費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用三費一稅

第九部分不可預見費及風險房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，從立項到項目竣工的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下六項費用：

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本

項目開發(fā)成本又主要由以下六項費用組成。√土地費用√前期工程費用√建筑安裝工程費用√基礎設施建設費用√公共配套設施建設費用√開發(fā)間接費用

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總的成本，而每個費用都有自己的特點。以下淺談這些費用的特點。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析第二部分土地費用第二部分土地費用

土地費用主要由以下五項費用組成：※土地征用及拆遷補償金※土地出讓金※土地轉(zhuǎn)讓費※紅線外市政工程費※土地交易費用

第二部分土地費用

土地成本支出約占項目總支出的30-40％，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應會減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。

第二部分土地費用因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：(1)土地出讓金

土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機遇也存在風險。因此，開發(fā)商必須因勢利導，有力把握，不給后期項目開發(fā)運作留下隱患。

第二部分土地費用

因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：(2)土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費

土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應作充分估計，避免市政大配套項目不能滿足項目要求。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析第三部分前期工程費用第三部分前期工程費用

前期工程費用主要由以下十二項費用組成：

方案調(diào)研費

評估咨詢費

三通一平費

勘察費

設計費

審圖費

報建招標審照等規(guī)費

工程監(jiān)測費

監(jiān)理費

專項基金

造價咨詢服務費

竣工辦理費

第三部分前期工程費用

前期費用一般由配套部和設計部負責控制。前期工程費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。對前期工程費用的確定主要考慮以下幾點：(1)“三通一平”和臨時設施費應根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。(2)前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析第四部分建筑安裝工程費用第四部分建筑安裝工程費用

建筑安裝工程費用主要由以下三項費用組成：

第四部分建筑安裝工程費用主體建筑安裝工程費又主要由以下三項費用組成：□基礎工程費□主體土建工程費□單體安裝工程

第四部分建筑安裝工程費用

主體土建工程費又主要由以下六項費用組成：﹡主體土建之結(jié)構(gòu)﹡主體土建之建筑﹡屋面工程﹡外立面裝飾﹡門窗及幕墻工程﹡防水工程

第四部分建筑安裝工程費用

建筑安裝工程造價一般占項目總支出的40-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。對建筑安裝工程費用的確定主要考慮以下幾點：一、設計階段設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對建筑安裝工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：（1）根據(jù)項目的產(chǎn)品定位特點確定合理的容積率。項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

第四部分建筑安裝工程費用

（2）做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化。其中很重要一點是加強設計方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應對設計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。（3）對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。（4）對設計單位實行限額施工圖設計，并明確獎懲辦法。施工圖限額設計指標有：

1、每平方米鋼筋含量指標；

2、每平方米砼含量指標；

3、單位施工圖預算指標；

4、設計變更費用限額指標。

第四部持分建筑安怨裝工程暖費用（5）加強陶設計質(zhì)農(nóng)量檢查層監(jiān)督，滴減少設知計變更證費用。騎與設計著單漁位簽世訂的合加同應明色確規(guī)定猶因設計目質(zhì)量不授足所造盯成變更粱的制約秧措施。（6）對設燦計單位最的管理序工作具盡有較強錦的專業(yè)問性，如裳果開發(fā)畝商本身仙人力資坦源不足提，可整士合社會弦資源，京增強“能事前控待制”的抬力度。（7）給設底計階段侮必要的餓時間也劍是減少姐或杜絕舒“三邊素工程”迅的必要哈條件。第四部分建筑安偉裝工程侮費用建筑安餃裝工程芹造價一逮般占項飛目總支魚出的40-查55％，因匠地域差晨異比例丑數(shù)也不庸盡相同紗。對建話筑安裝吳工程費煤用的確什定主要艇考慮以刪下幾點雖：二、施把工階段在施工散階段有激些施工幣單位管及理觀念霉落后，接往往與好開發(fā)商逐的管理模理念及招方法有軟差異，償要想在壟這樣的成環(huán)境中貨協(xié)作建乖造出優(yōu)才質(zhì)的樓遮盤，開腿發(fā)商須位在一些產(chǎn)關鍵管伍理環(huán)節(jié)聚上建立棵嚴密而衫切實可草行的管巴理措施奶，體現(xiàn)潑在成本惑管理上尾主要有圖以下三勵個方面渾應予以當加強：A）加強設廉計變更、養(yǎng)現(xiàn)場簽證縱的監(jiān)督和唐管理施工階獨段的設害計變更備和現(xiàn)場斬簽證是退不可避隱免的，狗但應處我于一個雅嚴密浴的管理害控制體改系之中件。設計境變更及豎簽證管控理控制闊體系應硬明確：1、操作流岡程2、流程環(huán)檔節(jié)中的責墨任人3、責任派人的管擴理權(quán)限4、流程環(huán)港節(jié)的確認火時限5、否決赴及責任法追究制常度這種操今作體系特也應讓章施工單親位明晰貨，以便煙于協(xié)作攀配合，直提高工已作效率或，為結(jié)壇算打好羞基礎。第四部冒分建筑安裝備工程費用B）加強設肯備、材料梳品質(zhì)和價蘆格的管理有些城殊市的建彎筑材料騙市場不勞規(guī)范，獵完善的輛設備、憤材料管責理體系樓將是打腦造精品評工程的面必要條桂件，通慶常操作傷方式有袖：1、自行采嬌購如大型機斥電設備（霸電梯、空啞調(diào)等）、博外立面裝結(jié)飾材料（寨外墻漆、祖飾面磚等乓）等一些唯對項目品番質(zhì)影響較薯直接，同券時價格較剖高又易發(fā)釣揮規(guī)模采棕購優(yōu)勢的刪材料。園林景觀慕工程所用竿的部分材閱料，也可踢通過競標紹自行采購鹿。自行采購奧既起到成染本控制作欄用又避免朽雙方結(jié)算碌時產(chǎn)生分線歧。第四部分建筑安裝樂工程費用B)加強設備豆、材料品還質(zhì)和價格伶的管理2、總承鑼包單位趙自行采賞購開發(fā)商英對一些亂建筑常闊用的地瘦材、通陜用材在問限定品摩質(zhì)、性綠能的前鋸提下，怎可讓承查包單位路自行采摩購，這多樣可發(fā)陷揮承包摟商比開獎發(fā)商更嚴熟悉市間場的優(yōu)乏勢，從莊而相應挎調(diào)動其惑積極性專。3、甲方炕限價承裂包單位斜采購一些沒門有一次掠性包死限的工程連，主要頃材料價肺格可通尋過發(fā)、漁承包方列共同議憂定一個溜價格確膚認程序扣確認價擴格，結(jié)租算時按頁限定價碗格結(jié)算敢，限價閱時應明島確價格寺時限及勿范圍。上述材料花采購的三泳種方式都德應在樣板務、樣品認茅證制度、規(guī)進場驗收銅確認制度伏監(jiān)控下才金能投入使再用。第四部分建筑安裝痛工程費用建筑安待裝工程餐造價一寧般占項怒目總支扣出的40-習55％，因扎地域差講異比例革數(shù)也不紗盡相同衡。對建懲筑安裝若工程費臘用的確洽定主要想考慮以團下幾點值：三、結(jié)算思階段在結(jié)算階郊段，開發(fā)興企業(yè)結(jié)算孫工作的突屈出特點是極：“大量途性、集中克性、復雜孫性”。為笨避免結(jié)算昂時產(chǎn)生主灑觀上的錯央誤和漏洞肢及客觀上堵的疏忽應善建立以下碌機制。（一）結(jié)侮算原則會壞議確認制應通過羽結(jié)算會劉議確定渠：1、確認綁結(jié)算方李法、人廁選、結(jié)右算期限未。2、確認塑除正常阿結(jié)算項丑目之外澆所發(fā)生創(chuàng)的特殊刑問題，西以及合他同沒也有約定計或雙方動分歧較備大的項閃目。第四部分建筑安怠裝工程秤費用（二）賊二次復濟核、審刃計制建立切停實可行帳的二次撲復核、默審計機秤制，可柜使結(jié)算枯工作處夠于受監(jiān)繳控狀態(tài)銷。復核里審計制說的建立豆，一方同面加強恩內(nèi)部制瞞約，另型一方面愧又減少群工作失鍵誤。其鏟具體操膚作人員燙可聘請遷經(jīng)驗豐壞富的造品價人員脆也可委礙托中介傳機構(gòu)。（三）跳獎懲制紹度結(jié)算完毒畢后，投應對照唇成本目翁標進行最分析、島整理，文并分別帝就設計喪單位的覺設計質(zhì)奧量（含隊本企業(yè)胸設計管層理部門擁）、監(jiān)兄理單位游的現(xiàn)場緩簽證（衰含本企滾業(yè)工程獎部）的嗽管理情掠況，進護行成本暮控制的河程度分五析，視糠情況給把予獎罰調(diào)。房地產(chǎn)企酸業(yè)成本構(gòu)院成與特點傲分析第五部分基礎設我施建設為費用第五部搜分恰基召礎設施踐建設費用基礎設節(jié)施建設罪費用主彈要由以賣下八項辨費用組錯成：⊙室外供水踢工程費⊙室外排賽水工程宴費⊙室外供電蠅工程費⊙燃氣工掙程費⊙弱電工籮程費⊙采暖工程姓費⊙消防工容程費⊙室外環(huán)風境工程凡費第五部分馬基礎設施悉建設費用基礎設施賊建設費用枯的確定主世要考慮以暈下幾點：(1)社區(qū)管巴網(wǎng)費用貴對于一章些中檔風樓盤社如區(qū)一般塑為項目照總支出塑的6％左右怠。成本肥分析的劫主要重醒點應是越對市政很大配套粗的一次艘網(wǎng)站的郊供應能破力及區(qū)樓內(nèi)網(wǎng)站落的設置反進行了職解，分螞析，做璃好估算疼。(2)區(qū)內(nèi)配套浪應堅持在檢不影響產(chǎn)譜品品質(zhì)定鉗位及與其趨它競爭樓樂盤體現(xiàn)差戶異化（獨也特性）的攤前提下，秧盡量做到檔精簡配套櫻，同時考奮慮配套項牌目的可經(jīng)膀營管理性需，為項目燈后期的物臥業(yè)經(jīng)營運魯作打好基光礎；配套到也包括社翼區(qū)規(guī)劃配還套，也應炕考慮其適羨應性。例矛如，住宅驕區(qū)能否不滲設通常的臘會所，而姜用商業(yè)街丑代替相應系的功能。臺當然，這韻些設計配谷套，是規(guī)述劃定位和測經(jīng)營決策跑的內(nèi)容，謎本文不作藍太多研討謙。(3)小區(qū)智再能化的君定位也律應堅持壟“寧精裕勿多、派滿足基可本所需潮”的原河則，繁珍瑣的智脂能化系抵統(tǒng)的維但護和運像行費用附將給物療業(yè)經(jīng)營殖管理增航加難度跡，而且致技術(shù)折吉舊非常偽快。第五部分吳基礎設施喚建設費用(4)景觀環(huán)爬境工程蓋一般為洞項目總漸支出的3-5％，其成限本應同項純目的定位靈關聯(lián)，也刮與項目所礎處的地域黃環(huán)境有關顯。嚴格控蟲制園林環(huán)傍境工程的必設計標準兵，水景做替到面寬水延淺，園林刊景觀在保隙證突出重偏點的情況口下多做減恥法，提前腫進行苗木壁的調(diào)研采漏購工作，管當?shù)夭荒苤蹪M足的可線跨省市采屑購，優(yōu)化爭苗木的品畝種、高度顧、胸徑和皮樹型等，憑有效控制鼠成本。(5)在室外工夸程施工時葉，要注意倦各種管線南盡可能集活中一次開呈挖、鋪設朋，避免多溉次開挖造耕成過大損脅失。做好嫩室外管網(wǎng)慈綜合，最員好一溝多與用，降低蜜成本。(6)高低壓供丘電系統(tǒng)的橡費用較高嘆，要求項姻目所在公街司充分利孟用政策規(guī)捷定，采取檢多種方式對與供電部揀門協(xié)調(diào)關喪系，在供惠電外網(wǎng)設扯計時盡可謠能利用附生近的變電蒼所等資源斑、外網(wǎng)費譜用政府負輔擔或幾家惜單位共同押承擔等，弄合理降低套該部分費噴用。房地產(chǎn)企淡業(yè)成本構(gòu)拐成與特點慶分析第六部分公共配鋪套設施憶建設費膊用第六部兼分統(tǒng)公嚴共配套俊設施建饒設費用公共配切套設施揀建設費鋤用主要忠由以下奧四項費幫用組成誘：

人防設歲備工程胃費人防設救備工程遍費包括坦人防結(jié)寇構(gòu)及人娘防設備想等。

商業(yè)配套區(qū)工程費商業(yè)配套吸工程費包鉆括基礎、油主體、設媽備安裝、職裝修工程劍費等。

教育配套件工程費教育配套瓶工程費包矮括幼兒園瓶、中小學蓄等到工程爺費用。

環(huán)衛(wèi)工菌程費環(huán)衛(wèi)工蹈程費包厲括垃圾礎處理站座及垃圾抖處理設孔備等相個關費用做。房地產(chǎn)企嘗業(yè)成本構(gòu)堤成與特點川分析第七部沸分開發(fā)間接椅費用第七部分芹開發(fā)間接費用開發(fā)間雁接費用淋主要由兇職工薪浪酬、辦荷公費、盡交通費健、差旅刷費、業(yè)施務招待教費、汽攜車費用配、水電墨費、租簡賃費、撿勞動保篩護費、鋒物業(yè)開陷辦費等貫十項費將用組成割。開發(fā)丑間接費揮用一般砌確定為栗銷售收的入2-3％的70%。開發(fā)炭間接費田用一般指由項目擱部或項詢目公司欲負責控陽制，控壁制的重念點為職予工薪酬彎、辦公鍬費、物傻業(yè)開辦落費。房地產(chǎn)企賀業(yè)成本構(gòu)喇成與特點回分析第八部分三費一稅第八部分飾三費一稅（一）嫂銷售費墓用銷售費直用主要瞞由廣告蒜費、業(yè)戲務宣傳趙費、制參作費、叛咨詢費悉、展覽味費、租上賃費、擋售樓處偉裝修費法、售樓心處裝飾莖費、職貫工薪酬林、辦公姨費、差固旅費、你招待費牽、交通攏費、會掌務費、怒會務費盼、銷售絕代理費支、交易暮手續(xù)費餓、房屋揉空置費香等費用暫組成。稱銷售費應用一般序確定在擴銷售收乏入的2-3％，銷售含費用的控根制應注意勤處理好售圓樓處、樣叢板房的設徹置方法及僵定位。在淹這一時期蘿要搞好經(jīng)策營策劃，孟究竟是選枝擇整體委黃托還是自蔽銷、是出事售還是租遙賃都要先道做一個全涼面的比較五。第八部唇分丙三淋費一稅（二）識財務費懸用財務費用析主要由貸馬款利息支赴出、存款撓利息收入追、財務顧池問費、手華續(xù)費等費表用組成。蓄投資決策罰階段應對憲財務費用忌做好充分池估計，正扎確運用資委本的杠桿語，以最少推的財務費遷用滿足項常目所需資陳金鏈的連穿續(xù)性。資任金的使用撫成本將對目開發(fā)商最椅終利潤產(chǎn)耳生較大影宋響。融資梅工作的好跑壞直接關近系到整個敘項目能否讀順利進行遵。企業(yè)的匹自有資金綿一般用于跨獲取土地合使用權(quán)。平獲取土地關使用權(quán)后班即可用土扶地作為抵堆押物向銀奏行申請貸抖款。只要懂所開發(fā)項擦目的預期織收益率大貞于銀行的攀貸款利率腫，就可以診實現(xiàn)企業(yè)愧效益，達叮到“借雞直生蛋”的竄目的。這色項工作做智得好不僅帖可以使項浪目正常開迫展，還可意以大大降殘低融資成獎本。第八部遇分涼三廢費一稅（三）持管理費管理費主界要由職工絡薪酬、辦救公費、交轉(zhuǎn)通費、差獎旅費、業(yè)浙務招待費局、汽車費琴用、郵電洽費、水電問費、租賃也費、會務逢費、勞動仆保護費、祖咨詢審計委訴訟費、航稅金、折繡舊費、無焦形資產(chǎn)攤扮銷、低值異易耗品攤召銷、壞賬雙損失等費再用組成。膛根據(jù)城市逼地域特點叢一般確定殺為銷售收勉入2-3％的30%。稅金：脅國家按宏步觀經(jīng)濟調(diào)語節(jié)的需要舞，確定稅組率和減免連優(yōu)待方法覆。在決策吵階段，開菜發(fā)商應根蔑據(jù)政府有改關規(guī)定估杰算，并爭啦取獲得政牙府支持減蹈免部分稅高費。在二張線城市，糠稅費的減諸免對于異蓬