房地產(chǎn)估價師考試培訓講義

房地產(chǎn)評估培訓房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性1、位置固定性2、使用長期性3、投資大量性4、保值增值性5、受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則1、合法原則2、最佳使用原則3、房地綜合考慮原則4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項1、明確評估對象2、明確評估目的3、明確評估基準日4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結果并撰寫評估報告第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構成。此外，在我國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指所有權價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。土地價格的特性主要有：1、地價是地租的資本化2、地價主要由需求方?jīng)Q定3、地價呈不斷增長趨勢4、地價與土地用途相關（受政策影響）5、地價具有個別性土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。二、我國土地權屬類型與土地使用權價格體系（一）我國土地權屬類型在我國實行國有土地所有權與使用權相分離的制度，土地使用權可擁有和轉讓，土地二級市場交易的是使用權而非所有權。1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權，需由國家征用后，再出讓。土地使用權屬無形資（對物產(chǎn)權），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權。其權益與后者不同，主要有：無使用權年限規(guī)定；不可單獨轉讓、出租、抵押。2.土地使用權出讓土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權權益：可轉讓、出租、抵押。土地使用權使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權。（二）我國土地使用權價格體系

1、基準地價城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2、標定地價在基準地價基礎上，確定的具體宗地在一定使用年期內的價格。3、出讓底價是政府在出讓土地使用權時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉讓價格土地使用權擁有者將土地使用權出售或租賃。5、其他價格上述1～3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。4～5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素1、社會因素2、經(jīng)濟因素3、政策因素（二）區(qū)域因素1、商業(yè)繁華度2、道路通達度3、交通便捷度4、設施完善度5、環(huán)境質量狀況對于不同性質的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素

指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

1、影響土地價格的個別因素2、影響建筑物價格的個別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2）土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權。1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權出讓金。2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本1、基礎設施建設費2、公共配套設施建設費

（三）估算管理費用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；（2）計息基礎＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。*注意所用利潤率的內涵。（七）土地增值收益的確定[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。

四、新森建房地拒產(chǎn)評估胡的操作漆步驟新建房地態(tài)產(chǎn)價格＝亮土地取得炊成本+土售地開發(fā)成依本+建筑下物建造成刺本+管理費蠟用+投圖資利息邁+銷售有稅費+局正常利肅潤新建建筑搭物價格＝耀建筑物建塌造成本+余管理費用慮+投資利思息+銷售國費用+開發(fā)利潤（一）估漠算土地取欲得成本（二）估樂算土地開盆發(fā)成本與刑建筑物建柿造成本（插開發(fā)成本下）1、勘察顧設計和前菜期工程費2、基礎叛設施建設伯費3、建便安工程收費4、公宇共設施嗎建設費5、開杯發(fā)過程漸的稅費恢及其他俊間接費（三）撞估算管倒理費（梳可并入撈“（二繞）”計搬算）（四）估廁算投資利塑息（五）估放算銷售稅林費1、銷藍售費用2、銷售掙稅金及附諸加3、其喝他銷售武稅費（六）贈估算開唐發(fā)利潤五、舊房銳地產(chǎn)運用捐成本法評獄估的操作晚步驟舊建筑物激價格＝建慌筑物的重廢置成本－倚建筑物損池耗與新建內房地產(chǎn)奸不同，榜舊房地佳產(chǎn)評估辦首先需第估算在烘評估基繪準日重楊新購建分與被估臣房地產(chǎn)樸功能相狼同的、飽處于全袖新狀態(tài)臭下的房材地產(chǎn)的枝全部合華理成本捆，即重悼置成本珠，然后清估算舊什有房地撲產(chǎn)的損毀耗。（一）眉估算重遙置成本1.可采用房夠地分估的軋方式土地的重巡壽置成本不族一定采用芹成本法，茂也可采用挑市場法，因腎為成本貫法較適華合新開說發(fā)的土拍地。這里主要神是估算建栗筑物的重降置成本。2.注意兩種某重置成本(1)、撥復原（R舞epro欠duct習ion情cost蔽）(2)病、更新爐（Re旗pla瘋cem孕ent散co釀st）在實踐中絞，評估人披員較多使拴用更新重念置成本。3.建筑物重活置成本的顆求取方法糧一般有兩偵種：(1)送直接法根據(jù)待估偵建筑物各據(jù)構成部分兄所使用的款材料的種般類、品級著數(shù)量及所驅需人工的篇級別和數(shù)淹量等，以來建筑物所咳地區(qū)在評臘估基準日腫的各種單區(qū)價為基礎迎，計算出掘工程直接剃費，再加遠上工程間衫接費及適肆當?shù)某邪汤麧櫤笏?，計算出伍標準建造鹽費，再進應一步加上舊發(fā)包人直陽接負擔的盲附加費后鍵算出重新孩建造價格添。（2）間要接法指在近鄰冠地區(qū)或同純一供應范綿圍內的類慕似地區(qū)中蜘，尋找與故待估建筑瞇物相類似害的新建筑討物的實際筒總造價及評各構成部犬分的明細霞價，以此德為基礎，風經(jīng)適當修蝦正后求取消重新建造悲價格。實隸際估算中太，通常經(jīng)譽過分析、竿測算和修巨正，得出訴新建筑物橡每平方米咳建筑面積槐的標準造丘價，再乘舒以待估建跡筑物的總宰面積。（二）估繩算損耗1、估奴算土地肯的損耗土地損成耗率＝吊已使用果年限/墻法定使臟用年限2、估算繳建筑物的顆損耗有形損鈴耗（理庸化因素奪）無形損茅耗（社湊會經(jīng)濟助因素）（1）蓮耐用年恭限法（紙使用年飯限法）如果在耐配用年限內公每年的折的舊額相等暈，則建筑階物每年的折舊徒為：例：某建登筑物建筑瞧面積為3必20m2，重置價勉為250偵0元/m2，耐用荒年限為工40年俯，已使克用7年頸，殘值哀率為4巾％。試棒用耐用訴年限法睜估算（法定額法母）其現(xiàn)掏值。V＝8順000閥00－運192心00×妙7＝6諷656領00（業(yè)元）非生產(chǎn)用痰房的耐用然年限和殘蠟值率鋼筋混凝蛇土結構：止6所0年，0速％磚混結構航一等：歉50泥年，2％磚混結證構二等端：寫50紗年，2所％磚木結構抄一等：只40冒年，6％磚木結棕構二等魂：遠40憲年，4易％磚木結嚼構三等懂：傍40島年，3婦％簡易結測構：棒10年驚，0％耐用年限志＝建筑物僵已使用年摩限+尚可挨使用年限（2）萄打分法效（觀察慣法）成新率茅＝結構享部分合滴計得分緒×G+青裝修部因分合計扎得分×勿S+設飼備部分管合計得解分×B不同結構透類型房屋蔥成新率評厲分修正系撐數(shù)庫

鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

例題某鋼筋飛混凝土票5層框碑架樓房斬，經(jīng)評釣估人員魚現(xiàn)場打疫分，結淡構部分捐80分，裝修苗部分70仿分，設備拋部分60傅分。再經(jīng)茶查表得出強修正系數(shù)環(huán)C＝0.75聯(lián)，S＝0杰.12，噸B＝0.索13，成新率蹦＝（8定0×0輝.75紡+70哥×0.疼12+霸60×莖0.1粱3）÷飄100趁×10染0％＝哨76.鉛2％在實踐中告，也往往辱將年限法睛和打分法擊得出的結煙論加權平坐均，得出富成新率。對于一扔些平面堅布置不漿合時宜穴、設備補落后、竹式樣過仙時的建粒筑物，財還應考辜慮其功墨能性貶萬值因素桿。可以櫻在成新蹲率確定浪的基礎廉作適當械減價修模正。例題某套住宅江重新建造漁價為30瓜0000駕元，經(jīng)對吃其結構、傘裝修和設唐備三大部分守的各具畫體項目患觀察，無確定其堅成新率奏為80飼％，但具該住宅米廳小且暗，廚房醉和衛(wèi)生間蠶均小，光嫂線亦不足鐮。經(jīng)分析每和估測，露決定在成煩新率的基礎域作10％翼的減價修奏正。V＝300案000×80％×（1－10％）＝300勿000×72％＝2160去00（元）第四節(jié)材房比地產(chǎn)評估芒的收益法一、基柱本思路樹及步驟無限期：凝房地產(chǎn)價醫(yī)格＝純收期益/資本迎化率棕（1）有限期挎：淋（2）a－年純糊收益r－折現(xiàn)膠率二、適柜用范圍有收益慚的房地村產(chǎn)，不謊適宜公助益性房風地產(chǎn)。三、各蕉參數(shù)的徑估算（一）凈蔬收益除去各毛種費用逆后的收桶益，必困須是客羞觀收益國，而非馳實際收戰(zhàn)益。因孕此需通槽過計算壓客觀總盜收益和侵客觀總斑費用來迎獲取。＝＝（二）專資本化只率實質：杜房地產(chǎn)良投資的爐報酬率漢（收益胃率）。凈收益潛在收入空置等造煩成的收入企損失營運費用有效毛弄收入營運費用△求取方氣法：1、收詢益與售吃價比法服（市場嗽法）尋找相嘗類似的潤交易案視例，通啞過交易淺案例的孤純收益陰與價格獲的比例斬獲取資吃本化率雞，至少侵三個交誰易案例沿。2、累時加法＝截+資本化率膀的種類：團綜合資本刪化率、建得筑物資本經(jīng)化率、土鼓地資本化頓率。資本化妙率無風險雖報酬率風險調整狗值（三）懷收益期甲的確定單獨評拌房——凳建筑物蜂的經(jīng)濟詳壽命單獨評羨地——讓土地使及用權年手限（1）剩先據(jù)建崇筑物的氧經(jīng)濟壽錢命確定絮收益期唐，然后厭計算土熟地超出汪建筑物假經(jīng)濟壽齡命部分腦的價值巡壽。（2）假撤設未來收星益無限期屬。但是在澡計算凈收殃益時應扣嗓除建筑物丙的折舊費疑和土地費北用的攤銷悲。四、收益咐法的計算全公式（一）房本地合一評屆房地產(chǎn)價床格[例]某房地盯產(chǎn)公司笛于19航99年娛5月以比出讓方曉式取得卵一塊土楊地50觸年使用憤權，并賓于20亡01年次5月在迷此地塊便上建成顛一座鋼暑混結構謠的寫字云樓，當首時造價盤為每平趁方米3品,80猴0元，董經(jīng)濟耐鴿用年限嗓為60死年。目棚前，該萬類型建款筑的重具置價格硬為每平絡方米4辣,80尚0元。量該大樓恩總建筑花面積為種12,貍000憤平方米友，全部化用于出繡租。據(jù)廈調查，險當?shù)赝项愋蛯懞喿謽堑挠栕饨鹨缓獍銥槊恐刑烀科桨璺矫?釀.5元險，空置哄率在1辰0%左跑右，每意年需支努付的管偶理費用死一般為揮年租金鼠的3.右5%，驅維修費把為建筑值物重置夏價的1劣.5%沖，房產(chǎn)諷稅為租倒金收入潔的12新%，其愁他稅為望租金收持入的6嗎%，保燥險費為旨建筑物枯重置價吹的0.驗2%，區(qū)資本化猛率確定尤為6%雷。試根億據(jù)以上厚資料評矛估該寫耀字樓在啦200釀4年5援月的價竿格。房地產(chǎn)價嘗格＝房地擁產(chǎn)純收益微/綜合資賴本化率房地純收尊益＝房地即產(chǎn)總收益傍－房地產(chǎn)缸總費用房地產(chǎn)總凱費用＝管巖理費+維無修費+保念險費+稅珠金+空房卵損失費1、估算灶年有效毛巴收入年有效院毛收入亂＝2.落5×3炕65×希12,五000全×（1帳－10祖%）＝9,8朗55,0丑00元2、估錢算年營郵運費用（1）管牽理費：年管理站費＝9足,85工5,0抱00×隸3.5庫%＝344烈,925回元（2）諒維修費姜：年維修靠費＝4攏,80漂0×1塊2,0吼00×胃1.5掠%＝86陽4,0筍00元（3）嫁保險費耗：年保險率費＝4漸,80保0×1第2,0兆00×姓0.2疾%＝115辱,200菊元（4）稅補金：年稅金＝兆9,85終5,00揚0×（1酸2%＋6區(qū)%）＝1,7妻73,9搶00元（5）歇年營運妖費用：年營運費酬用＝34院4,92誤5＋86惡4,00項0＋11震5,20季0＋1,憲773,是900＝3,0顧98,0救25元3、估務算凈收件益年凈收益熊＝年有效閉毛收入－符年營運費困用＝9,無855懲,00疫0－3瓣,09懼8,0從25＝6,復756螺,97效5元4、計價算房地丸產(chǎn)價格房地產(chǎn)危的剩余壤收益期著為45方年，則跌：房地產(chǎn)價泛格＝6,筐756,魄975÷塌6%×[劣1－1/阻（1＋6張%）45]＝104摔,434北,671仁元房地產(chǎn)單起價＝10守4,43射4,67糞1÷12怕,000＝8,7蓄03元5、評估臺結果經(jīng)評估，藥該寫字樓臺房地產(chǎn)在轎2004獅年5月的抖價格為1騙04,4玻34,6荷71元，裁單價為每貪平方米8暢,703誼元。例題:某房地產(chǎn)攔公司于1腳997年坑3月以有爐償出讓方隙式取得一隊塊土地5端0年使用丑權，并于揚1999鉗年3月在嘆此地塊上刊建成一座芽磚混結構稿的寫字樓真，當時造介價為每平質方米20既00元，向經(jīng)濟耐用仁年限為5伯5年，殘胳值率為2品％。目前挑，該類建頓筑重置價辯格為每平丑方米25既00元。魔該建筑物瘡占地面積粥500平疤方米，建搜筑面積為鐵900平瘦方米，現(xiàn)憲用于出租朵，每月平跌均實收租貨金為3萬件元。另據(jù)金調查，當腎地同類寫內字樓出租筑租金一般歌為每月每端建筑平方慨米50元青，空置率孟為10％菠，每年需理支付的管茶理費為年態(tài)租金的偶3.5定％，維修夢費為重置男價的1.期5％，土銹地使用稅碰及房產(chǎn)稅虧為每建筑脹平方米2隊0元，保賊險費為重婚置價的0蠶.2％，宋土地資本值化率7％廳，建筑物什資本化率鄙8％。試挨根據(jù)以上各資料評估與該宗地2悔003年嫌3月的土轎地使用權扇價格。1、選竭定評估額方法該宗房益地產(chǎn)有互經(jīng)濟收杯益，適渠宜采用簽收益法趣。2、計算纖總收益總收益份應該為認客觀收搏益而不錢是實際上收益。年總收率益＝5扯0×1遞2×9鞋00×拴（1－沉10％含）＝4氣860榨00（隙元）3、計狀算總費嗚用（1）年鎖管理費＝梯4860渠00×3千.5％＝驕1701鹽0（元）（2）資年維修緊費＝2賺500朗×90勾0×1煮.5％笑＝33遮750踢（元）（3）握年稅金覆＝20厭×90旋0＝1盒800剝0（元輸）（4）山年保險磚費＝2豎500裳×90超0×0蹦.2％印＝45為00（胖元）年總費用挑＝（1）擴+（2）栽+（3）篩+（4）＝170搜10+3鴨3750遠+180屢00+4必500＝識7326蒜0（元）4、計淹算房地槳產(chǎn)純收嚼益年房地劣產(chǎn)純收社益＝年蓋總收益亭－年總民費用＝48方600室0－7押326綿0＝4轎127融40（夏元）5、計閱算房屋熟純收益（1）計禽算年折舊濁費。（2）雕計算房事屋現(xiàn)值米（假設狀房屋收之益年期姑為無限株年期）打：房屋現(xiàn)值珠＝房屋重氣置價－年沃折舊費×歡已使用年鉆數(shù)＝25掙00×抖900嘴－46次875梯×4＝憑206徐250暢0（元谷）（3）惑計算房窄屋純收鞭益：房屋年純箱收益＝房萍屋現(xiàn)值×義房屋資本礦化率＝206思2500凍×8％＝游1650營00（元言）6、計算坦土地純收擦益土地年聰純收益巾＝年房出地產(chǎn)純除收益－同房屋年關純收益＝41勢274碑0－1城650乘00＝丸247識740張（元）7、計算姑土地使用杠權價格土地使用剝權在20漏03年3匠月的剩余鼠使用年期膚為50－梳6＝44荒（年）。單價＝跨335阿883筋6.1歇5/5艷00＝熄671凱7.6陪7（元煙）8、評估督結果本宗土地舅使用權在200摸3年3月的土地狗使用權價辰格為335綱883急6.1開5元，單價順為每平方平米6717免.67元。（二）房總地合一評嶺土地（土侄地殘余法膜）由于房農(nóng)地合一瘋凈收益族中含有懸折舊，權故在計則算土地毫凈收益與時，應迷扣除建單筑物折偶舊。例題：哪在一幅身300它0m2的土地上寸建有建筑掘面積為2春000m2的房屋，紛根據(jù)成本幟法，建筑麗物的現(xiàn)行換價格為2辟000×撇1200末＝240對（萬元）衛(wèi)，該建筑碼物尚可使菠用20年榆，還原利忽率12％煉，土地的可還原利率列為10％孕。假定該倚房地產(chǎn)群以每月晃每平方誓米10諒0元的熟租金標遮準出租銅，使用孫面積為燥建筑面萍積的6事0％，重不含折偏舊費的陽年租賃孝費用為懲72萬振元。根辟據(jù)土地肚殘余法國確定土拘地的價箭格。（1）計初算房地合嫩一純收益100豈×20麗00×愿60％恢×12牽－72四000氧0＝7瓦200紐奉00（謝元）（2）裙計算建亦筑物的濃純收益240×音（12％妖+1/2蚊0）＝4或0.80信（萬元）（3）點計算屬被于土地中的純收蘭益72－4選0.80急＝31.浪20（萬躬元）（4）土蝕地的價格織為：31鈔.2÷1紅0％＝3允12（萬膜元）單方土地天價格為：而312÷慢3000篩＝104騰0（元/未m2）（三）房靈地合一評止房（建筑縫物殘余法適）若純收益等a不含折溉舊，則注：該后方法要紹求建筑美物的用為途、使受用強度巨及使用助狀態(tài)等沈與土地宇的最佳遞使用不曉能嚴重伴背離。例題某磚混結艙構二層住湯宅，宅基你地面積2江00平方建米，房屋銀建筑面積舅240平憤方米，月愁租金48張00元，塔土地還原礦利率為8杯％，建筑忍物還原利富率為10除％，建筑輕物評估時志的剩余使饞用年限為爺25年，脖用殘余法芝評估該住梢宅建筑物端價格。年房租拌總收入錯＝48肝00×閑12＝碧576扮00（五元）年總費酷用：房租損失膚準備費（疤以半月租省金計）＝麥2400飲（元）房產(chǎn)稅誤（按年薦租金的汪12％農(nóng)計）＝肯576桿00×末12％亭＝69安12（恒元）土地使暗用稅（次每年按部每平方冒米2元躲計）＝宇200面×2＝務400抬（元）管理費和（按年桿租金3可％計）蔥＝57哪600墻×3％痰＝17青28（忠元）修繕費（干按年租金研4％計）孝＝576滋00×4綢％＝23敵04（元擋）保險費古每年＝浙576批（元）年總費暮用＝2圈400晚+69躺12+鉤400鎮(zhèn)+17險28+窄230收4+5該76＝迅143夏20（型元）年總純冬收益＝奶576嗎00－斯143勵20＝哀432贏80（弓元）另運用市正場比較法絨求得土地歇價格為每猴平方米1投200元鄭，則土地袖總價為：1200片×200驢＝240反000（巡壽元）歸屬于柄土地的世年純收束益為：240絞000沒×8％溫＝19蝕200色（元）故歸屬幅于建筑晉物的年鄰純收益龍為：4328療0－19娛200＝蕉2408孕0（元）建筑物折瘋舊率＝1抓/25×啟100％抄＝4％建筑物賭價格＝劇240孤80÷鄭（10電％+4肺％）×章｛1－兆[1/嗎（1+悲14％沉）25]｝=172兇000×襖0.96液22＝165洲498.跑4（元）建筑物直每平方抹米價格喪為：1654塵98.4叼÷240冤＝689閣.58（臣元）第五節(jié)玻房價地產(chǎn)評估黎的市場法一、基尊本思路坊及計算康公式以類似房描地產(chǎn)的交待易實例為鈴基礎估算隨被估房地確產(chǎn)價值。被估房地月產(chǎn)價格＝廣交易實例林單價×交攤易情況修仇正系數(shù)×貪區(qū)域因素吼修正系數(shù)遇×個別因秧素修正系們數(shù)×時間哄因素修正裹系數(shù)×被虧估房地產(chǎn)少面積二、適用瓶對象及條蠶件（一）市唱場條件：煙充分發(fā)育衛(wèi)活躍的房氧地產(chǎn)市場香能夠找到徑至少3個董交易案例（二）然被評估灣對象：代具有廣動泛交易槍性的房潮地產(chǎn)三、市哄場法操譜作步驟殲及因素套修正（一）挺?？北粏T估房地粗產(chǎn)（二）問收集與攏選擇房果地產(chǎn)交腿易實例交易實例猴應符合的專條件：與被房態(tài)地產(chǎn)用潛途相同輔、所處足地區(qū)相諷同、結柱構相同滑、價值罪類型相孩同籌資廊條件相鋒似，接遭近評估稅基準日捷，正常憤交易（賞或可修詞正）。（三）建沉立價格可離比基礎（四）障估算調廳整系數(shù)1、定基2、交易稍日期修正象系數(shù)環(huán)比3、區(qū)域棕因素修正手系數(shù)直接比較微法：間接比棒較法：4、個煩別因素擦修正（1）辯容積率庫修正：屋一般據(jù)在地方容攏積率修來正系數(shù)繡表（2）點土地使極用年期冶修正估價對象估價對象交易案摔例（五）徹確定比股準價格軌（調整捕值）將交易實絡例的價格準與各調整吐系數(shù)連乘句。（六）鞏確定被米估房地潑產(chǎn)價格將各調碰整值算偵術平均番或加權欲平均，濱確定評腹估值。例題待評估娘宗地為把一塊商苗住用途漢的空地儉，面積彩為5,記000脂平方米聰，要求浴評估其民200天3年1裕2月的翼市場價紀格。評竊估人員朵通過收見集有關未數(shù)據(jù)資賴料，選劈燕出3個哨交易實劃例作為糞比較參標照物，奏交易實牢例的有利關情況凡如下表性所示。交易實例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價格（元/M2）

1,550

1,200

1,400

交易時間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質

普通

普通

普通

普通

基礎設施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.551、進師行交易權情況修集正評估人員染經(jīng)過調查災，未發(fā)現(xiàn)伸交易實例配的交易情辣況有什么禍特殊情況膨，均作為摔正常交易堂看待，故毯無需修正亡。2、進寄行交易朱時間修鉛正根據(jù)調查麗，200勝2年10業(yè)月以來，尚土地價格趣平均每月胳上漲1%更，則：交易實預例A交捆易時間蓬修正系談數(shù)＝1仆14/吩100燙＝1.譜14交易實毒例B交唯易時間嫂修正系擺數(shù)＝1晴12/碼100峰＝1.惑12交易實鮮例C交粘易時間爺修正系衡數(shù)＝1帳07/雙100搬＝1.駛073、進行覆區(qū)域因素劉修正交易實蝦例A與杰待估對蠟象處于浴同一區(qū)日域，無栗需作區(qū)俘域因素展修正。墊交易實品例B、櫻C的區(qū)秧域因素接修正采早用打分醋法，可慘參照下果表的有希關數(shù)據(jù)學判斷。奇上述表瞧中的比伯較是以鋸待估宗犯地的區(qū)臂域因素尸為標準藍，即待普估宗地芝的區(qū)域嚼因素分叢值為1炎00，滴則：交易實例被B區(qū)域因銅素修正系江數(shù)＝10宋0/86自＝1.1裂63交易實攪例C區(qū)包域因素紙修正系何數(shù)＝1先00/睬93＝前1.0饒754、進行魯個別因素溉修正（1）關凡于面積因榴素的修正猛:由于待絞估宗地的炮面積大于掃3個交易洲實例的面野積，對商揉業(yè)用地而昂言，面積頃大些便于燥充分利用臣，經(jīng)過分原析確定，爸面積因素渾使得待估刊宗地的價始格會比各誓交易實例肅價格高3舞%。（2）耍關于土聾地使用南權年限討因素的排修正:錫除交易妹實例B止與待估南宗地的秋剩余使暈用年限礙相同外巧，交易甩實例A藥和C均慮需作使般用年限汁因素修術正，修喇正計算止如下（乘假定折緩現(xiàn)率為扒8%）局：（3）法關于容招積率因耀素的修倆正:交褲易實例葬A與待紙估宗地任的容積浮率相同詞，故不位作修正悔，交易蒼實例B診、C的唐容積率罰與待估見宗地不員同，應棄進行修青正。經(jīng)憲收集有災關數(shù)據(jù)創(chuàng)資料進個行統(tǒng)計師分析，喜土地的粱價格與符容積率侍的關系吐是：容熊積率在碼4～5陡之間，逐容積率券增加0匯.1，規(guī)地價增信加2%庭。則：交易實蟻例B及茂C的容沉積率修撐正系數(shù)苦＝11蟲0/1掙00＝暮1.1個別因匠素修正蕉系數(shù)計境算如下鈔：交易實廳例A的存?zhèn)€別因早素修正轉系數(shù)＝稱1.0欺3×0閉.96趨59×昏1.0憤＝0.坊995交易實例忌B的個別配因素修正盾系數(shù)＝1各.03×池1.0×上1.1＝欲1.13姿3交易實破例C的愿個別因般素修正姿系數(shù)＝惹1.0胖3×0禍.96株59×爆1.1歌＝1.暗0945.計滑算比準固價格A＝1弱,55吧0×1噸.0×豎1.1杯4×1盞.0×慰0.9色95＝醉1,7紹58（佳元/罵M2滅）B＝1郊,20單0×1靜.0×撫1.1閥2×1芳.16膀3×1鑼.13賺3＝1筑,77皮1（元久/M烤2）C＝1,臉400×均1.0×干1.07劈燕×1.0載75×1錫.094休＝1,7撇62（元討/M2對）6.采用劫算術平均綱法求得評幸估結果因得到員的3個吉比準價慚格較接安近，故韻采用算探術平均帆法求出斑評估結滴果：待估宗地甘評估價值薪（單價）激＝（1,狗758＋咽1,77塘1＋1,語762）陪/3＝1,普764喪（元/押M2渾）待估宗央地評估柄價值（縱總價）僅＝1,扛764賭×3,住000招＝5,叢292湊,00精0元第六節(jié)房地產(chǎn)評心估的剩余壇法一、基本鐘思路和計鴿算公式二、適飽用范圍附及注意吳事項該方法主團要適用于室：待開發(fā)桃、待拆適孔的土地、班未完工的右房地產(chǎn)項排目。運用該欲方法時阻需要注毫意：（1）正袍確選擇最杏佳開發(fā)形撇式（2）影正確預向期賣樓恩價（3）貌正確預駝期各項膽成本以貴及注意腦成本、泡費用與筑收益發(fā)遮生的時鳥間，必要時需離折現(xiàn)。地價＝銀賣樓價楊－建筑易費－專止業(yè)費用挨－銷售堵費－利濤息－稅枝費－利姐潤[例]待估土聲地為一兇塊已完蘇成“七迷通一平悶”的待風開發(fā)空錫地，土后地面積刑為5,與000設平方米宿，土地六形狀規(guī)牙則，規(guī)唐劃用途撐為商業(yè)佩居住混遵合，允彼許容積賴率4，持覆蓋率狂≤50則%，土垃地使用然權年限謀為50然年。試先估