房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)講解

房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)2012年7月所謂房地產(chǎn)投資

2是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。目錄3一、房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介二、房地產(chǎn)投資特征三、房地產(chǎn)投資過程四、房地產(chǎn)投資方式五、項(xiàng)目評(píng)判過程六、判斷項(xiàng)目是否可行的依據(jù)4房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介Part1房地產(chǎn)投資形式多種多樣：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；

為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；

將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；

企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。

盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。投資決策投資執(zhí)行投資評(píng)估投資研究要強(qiáng)調(diào)的是，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測(cè)。

所以，房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤的同時(shí)還應(yīng)考慮時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。另外，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時(shí)面對(duì)多種投資機(jī)會(huì)，雖然各個(gè)投資機(jī)會(huì)的即期支出相對(duì)容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，誘人的機(jī)會(huì)常常不只一個(gè)，但投資者可資利用的資源卻總是有限的。

所以，這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項(xiàng)目獲得最大的效益。機(jī)會(huì)成本的概念。8房地產(chǎn)投資特征Part2

房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動(dòng)。1、房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因：2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性一是土地開發(fā)的高成本性。由于土地的位置固定，資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬；同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會(huì)直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長(zhǎng)啟動(dòng)期（1～2年）成長(zhǎng)期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期二是由于房屋建筑的高價(jià)值性。房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長(zhǎng)，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。

房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng)，原因包括：3、房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性

一、因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長(zhǎng)。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場(chǎng)的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤。

二、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場(chǎng)，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請(qǐng)專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會(huì)增加一定的時(shí)間。

三、如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長(zhǎng)，這樣更會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長(zhǎng)。

由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。4、房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動(dòng)性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。

房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。5、房地產(chǎn)投資的強(qiáng)環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低。

當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊(cè)，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對(duì)象。6、房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性1、資金的時(shí)間價(jià)值：

資金的時(shí)間價(jià)值，是指在一定量資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額。也就是資金在投資和再投資過程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值。資金時(shí)間價(jià)值是資金在周轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的，是資金所有者讓渡資金使用權(quán)而參與社會(huì)財(cái)富分配的一種形式。基本概念比如，將今天的100元錢存入銀行，在年利率為10%的情況下，一年后就會(huì)產(chǎn)生110元，可見經(jīng)過一年時(shí)間，這100元錢發(fā)生了10元的增值。人們將資金在使用過程隨時(shí)間的推移而發(fā)生增值的現(xiàn)象，稱為資金具有時(shí)間價(jià)值的屬性。資金時(shí)間價(jià)值是一個(gè)客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中引入資金時(shí)間價(jià)值概念，是搞好財(cái)務(wù)活動(dòng)，提高財(cái)務(wù)管理水平的必要保證。資金時(shí)間價(jià)值可從兩個(gè)方面加以衡量：理論上，資金時(shí)間價(jià)值相當(dāng)于沒有風(fēng)險(xiǎn)、沒有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均利潤率；實(shí)際上，當(dāng)通貨膨脹很低的情況下，可以用政府債券利率來表示資金時(shí)間價(jià)值。2、單利與復(fù)利：復(fù)利率的計(jì)算愛因斯坦說：復(fù)利是世界第八大奇跡。世界上最偉大的力量不是原子彈，而是復(fù)利！復(fù)利的計(jì)算是對(duì)本金及其產(chǎn)生的利息一并計(jì)算，也就是利上有利。

復(fù)利計(jì)算的特點(diǎn)是：把上期未的本利和作為下一期的本金，在計(jì)算時(shí)每一期本金的數(shù)額是不同的。復(fù)利的計(jì)算公式是：S=P（1+i）^n1、如果從20歲開始，孩每個(gè)月拿100塊錢去悟買基金砍，每年10%的收益是叨大部分基圈金都做的邁到的，每示月100持之以田恒，到60歲的時(shí)僵候，就設(shè)會(huì)有六角十三萬鋸七千八嘩百元；2、如果從30歲開始制那么做搬，到60歲的時(shí)蛋候會(huì)有22萬；3、如果從40歲開始睬投，到60歲的時(shí)候滅就只有七避萬多；4、如果支從50歲開始乒投，到60歲只有2萬多點(diǎn)。保所以說，速錢是長(zhǎng)跑哀選手，越爭(zhēng)到后來勁沿越足，跑賴的越快。復(fù)利的威禍力：一張普通坡的白紙，并厚度大約0.1毫米（1萬張摞在行一起才1米多高）燙，如果對(duì)夕這張白紙施連續(xù)對(duì)折52次，這張?jiān)始埖暮穸忍钑?huì)是多少貧呢？冰箱菜那么高？恥或者一層跡樓那么高肉？又或者袋一棟摩天共大樓那么則高？又或艦者相當(dāng)于盤把地球圍愚繞一圈？腹一張0.1毫米的磁紙連續(xù)畢對(duì)折52次他的統(tǒng)高度是2.2常5萬億公里束，而地球?qū)ず吞柕纳丫嚯x才是1.5萬億公惑里，而謀一張0.1毫米的獲紙連續(xù)柴對(duì)折52次他的根高度比盼地球到蓮太陽的凝距離還掏要遠(yuǎn)的懲多。3、名義鵲利率與咽實(shí)際利音率：利率是往宏觀經(jīng)桂濟(jì)和金狐融活動(dòng)攏中非常蔬重要的六變量，娘它連接言貨幣因雨素與實(shí)揀際經(jīng)濟(jì)用，是貨駁幣政策匆當(dāng)局調(diào)譜節(jié)經(jīng)濟(jì)蘋活動(dòng)的箱重要手疏段。在宏觀迅經(jīng)濟(jì)學(xué)她和政策涌制定中栽，均衡行利率，夫也就是達(dá)使價(jià)格溜保持穩(wěn)量定且對(duì)艘經(jīng)濟(jì)增覽長(zhǎng)具有鍋中性作玩用（對(duì)巡壽經(jīng)濟(jì)增僑長(zhǎng)既不顛刺激也量不抑制匆）的利棚率水平譯，有著哪非常重汪要的作柔用。簡(jiǎn)單的確說，實(shí)認(rèn)際利率脊是從表微面的利分率減去秒通貨膨價(jià)脹率的豎數(shù)字，扭即公式娃為：1+名義利清率=（1+實(shí)際利腥率）*冤（1+通貨膨脹謠率），也彩可以將公握式簡(jiǎn)化為肚名義利率闖－通脹櫻率（可用CPI增長(zhǎng)率來渾代替）。一般銀柄行存款廣及債券皮等固定桐收益產(chǎn)襖品的利棵率都是矩按名義溉利率支煙付利息姜，但如鞭果在通耐貨膨脹險(xiǎn)環(huán)境下嗚，儲(chǔ)戶瓦或投資字者收到齊的利息老回報(bào)就殼會(huì)被通鐮脹侵蝕共。實(shí)際興利率與保名義利給率存在吩著下述縫關(guān)系：當(dāng)計(jì)息周膊期為一年港時(shí)，名義耐利率和實(shí)姓際利率相串等，計(jì)息術(shù)周期短于負(fù)一年時(shí)，至實(shí)際利率楊大于名義款利率。名義利率灶不能完全輸反映資金繼時(shí)間價(jià)值顏，實(shí)際利灣率才真實(shí)恢地反映了剩資金的時(shí)存間價(jià)值。以r表示實(shí)新際利率鈔，i表示名呆義利率渠，p表示價(jià)格漫指數(shù)，那付么名義利床率與實(shí)際暢利率之間詠的關(guān)系為致，當(dāng)通貨離膨脹率較卷低時(shí)，可概以簡(jiǎn)化為r=i-p。名義利率嗓越大，周慎期越短，股實(shí)際利率彈與名義利蜜率的差值涼就越大。例如，班假設(shè)一條年期存嫌款的名惡義利率證為3%，而CPI通脹率為2%，則儲(chǔ)收戶實(shí)際閑拿到的殘利息回欺報(bào)率只療有1%。由于中傭國經(jīng)濟(jì)鍬處于高贏速增長(zhǎng)虹階段，美很容易細(xì)引發(fā)較驚高的通誰脹，而釣名義利懼率的提傍升在多鉤數(shù)時(shí)間廣都慢于電通脹率巨的增長(zhǎng)智，因此謀時(shí)常處府于實(shí)際岡利率為魔負(fù)的狀臺(tái)態(tài)。也蘿就是說療，如果病考慮通蜻脹因素洋，儲(chǔ)戶逃將錢存帽入銀行相最終得殼到的負(fù)局回報(bào)－政虧損，訂既負(fù)利尾率。負(fù)滋利率環(huán)論境將誘到使儲(chǔ)蓄吐從銀行挪體系流搭出，刺久激投資孝和消費(fèi)雞，很容合易引起脾資產(chǎn)價(jià)為格的泡蒼沫并有蘿可能進(jìn)楊一步推盼升通脹巴，央行纏一般都倆會(huì)通過仰持續(xù)加薄息的方振式來改料變經(jīng)濟(jì)些體的負(fù)姨利率運(yùn)繁行狀態(tài)蜘，抑制播通脹，擾資產(chǎn)市當(dāng)場(chǎng)的泡巷沫也會(huì)爬逐步消駝退。所以，謹(jǐn)股票投敬資者在餡實(shí)際利授率為負(fù)敬的初期米還可以悅繼續(xù)加夕碼，但申如果負(fù)臣利率持嘗續(xù)時(shí)間饑過長(zhǎng)，墾由宏觀姑調(diào)控引顯發(fā)的風(fēng)蜓險(xiǎn)就會(huì)員加大，羊需要隨膛時(shí)考慮早退場(chǎng)。爺目前實(shí)珍際利率愁為負(fù)值剪。4、財(cái)務(wù)杠證桿：抵押貸膜款：盡管各種齒房地產(chǎn)抵予押貸款方散式差別較居大，但是患關(guān)于房地瓶產(chǎn)抵押貸篩款的研究睜，主要從彈兩個(gè)方面株展開，一孕個(gè)是抵押輛貸款還本幻玉付息額，嫁一個(gè)是貸袖款余額。抽要想了解你這兩個(gè)重遣要因素，衡首先要計(jì)設(shè)算的就是銹抵押貸款厘常數(shù)。這里僅以雖固定利率攀抵押貸款鼠為例，介書紹抵押常礎(chǔ)數(shù)和貸款潮余額的計(jì)極算方法。財(cái)務(wù)杠選桿：利用借貸鎖資金擴(kuò)大富自有投資絮產(chǎn)出通常啊被稱為財(cái)兼務(wù)杠桿。資產(chǎn)回?cái)?bào)率與晃貸款利元率（或蜜借貸成靜本）之百間的差扮價(jià)稱之耍為利差平。高杠雕桿投資搏中，即紙使較小揮的有利垮利差也代可能急玻劇擴(kuò)大珠自有資凱本的收殿益率；銜一個(gè)小往小的不說利利差咬，也會(huì)啟帶來自敵有資本倆的負(fù)收謝益率。希這使我部們認(rèn)識(shí)纏到財(cái)務(wù)歐杠桿不抱是在所穗有情況階下都可處以為投倦資者帶椒來收益煌。這也是綠止城和恒大繼地產(chǎn)資產(chǎn)牲負(fù)債率居些高不下的至原因，綠待城負(fù)債率訂一度達(dá)到140因%。財(cái)務(wù)杠財(cái)桿的作稀用：借貸資本省與自有資汽本的比例懶越大，財(cái)艦務(wù)杠桿的鉤作用程度煩越深。其丟作用有正辦向與負(fù)向條兩種。財(cái)務(wù)杠桿雹的正向作筒用。當(dāng)資涌產(chǎn)總回報(bào)廊率大過借忘貸成本時(shí)混，財(cái)務(wù)杠南桿就是有命利的。此祖時(shí)借款越慕多自有資換本的收益趴率越大。財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)的負(fù)向作蹲用。當(dāng)資哪產(chǎn)總回報(bào)到率小于借控貸成本時(shí)哨，財(cái)務(wù)杠玩桿是不利吸的。此時(shí)籃借款越多敬自有資本諒的收益率冰越低，直藥至帶來財(cái)勞務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。綠城由奏于高財(cái)使務(wù)杠桿數(shù)，帶來襯嚴(yán)重財(cái)理務(wù)風(fēng)險(xiǎn)燦，6月8日九龍濃倉集團(tuán)柔有限公爛司宣布畝斥資近51億港元入紗股，占24.密6%，成為司第二大勺股東，鑄事實(shí)上?？刂屏怂G城，頸恒大地塌價(jià)去化泊，年內(nèi)脊力爭(zhēng)負(fù)濁債率減眠低到正周常水平棵，201框1年上半年率，在內(nèi)地廉上市房企嫁的平均資濫產(chǎn)負(fù)債率儲(chǔ)高達(dá)71.體28%，而在香摔港上市的推內(nèi)地房企船平均資產(chǎn)啊負(fù)債率高念達(dá)66%。5、關(guān)于投辯資價(jià)值：一個(gè)開發(fā)奧項(xiàng)目的投舌資價(jià)值在槍于開發(fā)完板成后的價(jià)練值大于其龜投入的成破本費(fèi)用，都并在一定藏的利潤水宮平之上；娘一個(gè)置業(yè)睛項(xiàng)目的投沸資價(jià)值在富于其持有瀉期內(nèi)各年錯(cuò)凈現(xiàn)金流報(bào)量的現(xiàn)值趙大于其投仙入的初始前現(xiàn)金支出抓。投資價(jià)值常是預(yù)期的盛未來收益各的價(jià)值，脾該價(jià)值是璃根據(jù)項(xiàng)目版所能產(chǎn)生形的稅后現(xiàn)病金流量和妖投資者所貴能接受的索最低收益身率，計(jì)算持所得到的彩投資者購蒼置該資產(chǎn)緒所支付的邁最大款額煤。但某一特島定物業(yè)的糾投資價(jià)值額對(duì)于不同舊的投資者唇而言，結(jié)爹論不是唯畏一的。交易價(jià)格秘：通常交易法價(jià)格是指勵(lì)實(shí)際交易圣過程中發(fā)深生的歷史謊價(jià)格，即貓實(shí)際發(fā)生凳的成交價(jià)府，是由買姓賣雙方通鍛過議價(jià)過映程決定的描。最可能銷朱售價(jià)格：最可能銷此售價(jià)格是喊對(duì)未來交龍易中成交忽價(jià)的一種備可能性估糕計(jì)。它是棄指現(xiàn)行的政市場(chǎng)條件睬下，按照館目前某一身物業(yè)的銷扒售條件，歇在合理的嬸時(shí)間范圍歲內(nèi)，對(duì)該贏類物業(yè)未量來交易價(jià)松格所作的首預(yù)測(cè)。但刃由于房地噴產(chǎn)的買方港與賣方各肚自掌握的監(jiān)信息不同駱，因此對(duì)偉同一房地穗產(chǎn)的最可哲能銷售價(jià)煙格的預(yù)測(cè)辟結(jié)果可能毯是不一致擦的。市場(chǎng)價(jià)疲格：市場(chǎng)價(jià)鋼格是指岡在一個(gè)悉具備公碼平銷售俘所需要辟的一切免條件下扮的競(jìng)爭(zhēng)梨開放市糖場(chǎng)中，痰某一物錄業(yè)公開煎銷售時(shí)喝的最可屠能價(jià)格特。交易區(qū)間旦：賣方在累出售物題業(yè)時(shí)將緩為該物拖業(yè)的交往易價(jià)格寫設(shè)置一渠個(gè)較低挽的價(jià)格扇下限，林而買方草則將為攪此設(shè)置柄一個(gè)較虹高的價(jià)賠格上限遠(yuǎn)。實(shí)際拘成交價(jià)霧格將總心是落在神這兩個(gè)伸極限之芳間，這戶就是交旨易區(qū)間胸。如果一個(gè)蓄交易要成村功，買方筍所認(rèn)為的想投資價(jià)值控必須大于蘇賣方。投資價(jià)值濕與市場(chǎng)價(jià)錢值的不同砍：市場(chǎng)價(jià)值灑是客觀的炊、非個(gè)人沙的價(jià)值，彎而投資價(jià)屬值是建立虹在主觀的塵、個(gè)人的修因素基礎(chǔ)帝上的價(jià)值皺。在某一期時(shí)點(diǎn)，市暈場(chǎng)價(jià)值是細(xì)唯一的，食而投資價(jià)昂值因投資芹者不同而哥不同。投資價(jià)占值與市傭場(chǎng)價(jià)值惱的評(píng)估異方法可帥能相同形，但其蠢中參數(shù)多選取的歷立場(chǎng)可羞能不同倍。投資者茅評(píng)估的獎(jiǎng)物業(yè)的撫投資價(jià)帥值，或周者說消晝費(fèi)者對(duì)鎮(zhèn)物業(yè)的躬評(píng)價(jià)，堤大于或扁等于該弄物業(yè)的產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)丹格，是瓜其投資鏈行為或鉤交易能雨夠?qū)崿F(xiàn)茅的基本委條件。就投資掌價(jià)值與勞市場(chǎng)價(jià)剛值相對(duì)降而言，蠟投資價(jià)隸值常為限房地產(chǎn)街投資分鑄析人員詠使用；注市場(chǎng)價(jià)限值（或違市場(chǎng)價(jià)煤格）常跑為房地米產(chǎn)評(píng)估若人員使幅用。6、關(guān)于現(xiàn)巧金流量：在房地產(chǎn)穿投資分析習(xí)中，把某丑一項(xiàng)投資仇活動(dòng)作為碌一個(gè)獨(dú)立意的系統(tǒng)，表把各個(gè)時(shí)霜間點(diǎn)上實(shí)蒸際發(fā)生的襯資金流出挪或流入叫勢(shì)做現(xiàn)金流馬量。流出絨系統(tǒng)的資陜金叫現(xiàn)金氏流出，流度入系統(tǒng)的轟資金叫現(xiàn)怎金流入，扔現(xiàn)金流入師與流出之密差叫凈現(xiàn)婆金流量。開發(fā)后出廚售房地產(chǎn)免項(xiàng)目時(shí)的鳥現(xiàn)金流量名：對(duì)于一敘個(gè)房地逃產(chǎn)開發(fā)攻項(xiàng)目，羽項(xiàng)目的蹤蝶凈現(xiàn)金米流量（魄即稅前農(nóng)現(xiàn)金流艙量或利孝潤總額任）是項(xiàng)級(jí)目銷售拿收入扣參除總投標(biāo)資（或罩總成本績(jī)費(fèi)用）爹及償還逢貸款本那息之后秩的余額隸。開發(fā)后持?jǐn)U有房地產(chǎn)嫁項(xiàng)目時(shí)的只現(xiàn)金流量宵：這種時(shí)嚼候的凈硬現(xiàn)金流則量主要質(zhì)與凈租蠶金收入遺或凈經(jīng)投營收入襪有關(guān)，去同時(shí)考遍慮每年住還本付子息因素毀。在持澆有期或萬經(jīng)營期鵲結(jié)束后袖，可能向會(huì)有轉(zhuǎn)仇售收益婦或固定匯資產(chǎn)余攀值回收顆，這些平也構(gòu)成虧了其現(xiàn)痛金流量刺的一部炎分。置業(yè)投資閱項(xiàng)目的現(xiàn)聽金流量：置業(yè)投膏資的現(xiàn)綢金流量榨通常是鬧由兩部犧分構(gòu)成漿：一部胞分是持唐有期間激內(nèi)物業(yè)御每年的摩凈經(jīng)營忙收益；行另一部艱分是持瓦有期末焦物業(yè)的烘凈轉(zhuǎn)售月收益。當(dāng)對(duì)項(xiàng)舌目進(jìn)行銷投資分嗽析以判卻斷其投廈資價(jià)值汪的時(shí)候溝，有些張動(dòng)態(tài)指零標(biāo)需要鎮(zhèn)考慮折封現(xiàn)因素揉，即把刺上述的蜓凈現(xiàn)金殖流量折蟲現(xiàn)到項(xiàng)斜目投資倆的起始冶點(diǎn)，然壞后與項(xiàng)鉤目的投明入或支己出進(jìn)行沙比較，錄從而判霸斷項(xiàng)目翅在財(cái)務(wù)窗上的可財(cái)行性。7、廣義投此資與成本感的概念：廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。投資成本房地產(chǎn)投餓資分析中茶的投資與奮成本：房地產(chǎn)開糞發(fā)經(jīng)營活扣動(dòng)中的投旬資與成本彎，與一般擇工業(yè)生產(chǎn)頑活動(dòng)有較券大的差異膛。對(duì)于開咽發(fā)出售箭模式下旨的房地終產(chǎn)開發(fā)確項(xiàng)目而么言，基簽本上所歪有的投旗資均一子次性地綠轉(zhuǎn)移到男房地產(chǎn)秀產(chǎn)品的鄙開發(fā)成濟(jì)本中去君了。房地產(chǎn)置歪業(yè)投資或靈開發(fā)建設(shè)擱完成后出暗租樓宇或凍自行經(jīng)營確，則與一回般的工業(yè)位生產(chǎn)項(xiàng)目階投資和成緞本的概念派較為相似技。8、關(guān)于擁其他投恭資經(jīng)濟(jì)殺效果評(píng)吉價(jià)指標(biāo)農(nóng)：投資回收趴與投資回柴報(bào)：房地產(chǎn)投詢資的收益碼包括投資宣回收和投贏資回報(bào)兩灑部分。投低資回收是讀指投資者省對(duì)其所投秀入的資本李的回收，貓投資回報(bào)庸是指投資司者所投入販資本在使躬用過程中脾所獲得的葉報(bào)酬。就房地產(chǎn)凱開發(fā)投資碼來說，投爹資回收主泊要是指開眾發(fā)商所投拾入的總開蟲發(fā)成本的欲回收，而捕其投資回財(cái)報(bào)則主要爸表現(xiàn)為開段發(fā)商利潤賤。收益率：收益率跑通常被禮表示為樹一個(gè)復(fù)丑合年百坊分率，簡(jiǎn)表明了粒投資項(xiàng)敏目在某凈一計(jì)算榜周期內(nèi)好的連續(xù)想收益能薪力。這布種收益源既包括惜物業(yè)在戴持有期渣間預(yù)期努可獲得革的收益棚，也包尋括物業(yè)稻持有期揪末轉(zhuǎn)售杏時(shí)所獲服得的凈米轉(zhuǎn)售收疼益，這兵是與投藍(lán)資回報(bào)倘率之間狹的最大板區(qū)別。投資回報(bào)手率通常為炕某年的收奔益或收入體與投資之志比。利息率通善常針對(duì)信言貸資金而溝言的，因別此它是借坦貸資本而釋不是權(quán)益響資本的收芽益率。折現(xiàn)率也陰是收益率念的一個(gè)類殿型，是一維個(gè)將未來危收益或收郵入轉(zhuǎn)換成跡現(xiàn)值的收山益率。內(nèi)部收益蛾率是一個(gè)量使得該項(xiàng)省投資未來定收益的現(xiàn)暗值等于其扣當(dāng)前所投挎入資本價(jià)撿值的收益厘率。內(nèi)部收胖益率可膀以有兩半種形式嚴(yán)：全部最投資收能益率和貝權(quán)益（鈴自有資因金）投垃資收益枝率。全部投利資收益墾率是在員假設(shè)項(xiàng)膀目的全閱部投資鳴都是投最資者的跌自有資堆本的情丙況下所絹計(jì)算的或某個(gè)投迷資項(xiàng)目防的內(nèi)部期收益率睡。因?yàn)橛跊]有借救款，所斧以它不召考慮還選本付息短對(duì)現(xiàn)金貧流的影尊響，它扛反映的黑是全部蹄已投入板的自有圾資本的闊收益水鍬平。權(quán)益投旗資收益亦率是衡贈(zèng)量投資歪者投入駛自有資尖本或自急有資金豎收益水節(jié)平的指弄標(biāo)。它父是在假墳設(shè)項(xiàng)目拘的全部繳投資由餃借貸資煉金和自輩有資金熱兩部分餓構(gòu)成的絞情況下連，針對(duì)帳其中的堵自有資井金所計(jì)諷算的收乳益率。筐自有資欲金的投絡(luò)入通常息也叫做畝權(quán)益投智資。權(quán)功益投資檔收益率縫是相對(duì)楊借貸資偵金收益害率（通陽常指利陸息率）濤而言的趣，是投斷資者在留投資項(xiàng)事目中所堅(jiān)投入的具自有資霧本的內(nèi)膠部收益狂率。它戀考慮了漸還本付賤息對(duì)自骨有資金邀現(xiàn)金流推的影響順。通常霉采用方鄰法。42房地產(chǎn)投嗎資過程Par滅t3房地產(chǎn)投晶資過程實(shí)迷際上就是組房地產(chǎn)項(xiàng)囑目開發(fā)經(jīng)穴營的全過爽程。房地茫產(chǎn)投資周哭期長(zhǎng)、環(huán)勵(lì)節(jié)多，是趟一個(gè)相當(dāng)掙復(fù)雜的過額程，房地桿產(chǎn)投資過率程與開發(fā)珠過程是類找似的，不喊過其側(cè)重兵點(diǎn)不同。概括而妥言，房地產(chǎn)遞投資過致程大體檔可分為投資分析、土地開發(fā)浙權(quán)獲得、房地產(chǎn)生壟產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)蜂銷售經(jīng)仙營這四個(gè)氧大的階霸段。1、投資恢分析房地產(chǎn)經(jīng)庸?jié)顒?dòng)，善是個(gè)大量?jī)?yōu)資金運(yùn)動(dòng)駝的過程，小一旦作出夠投資決定程，資金的蒜投入就是構(gòu)一個(gè)難以曬逆轉(zhuǎn)的持劇續(xù)過程。久投資決策堵準(zhǔn)確，是本確保整個(gè)氧開發(fā)項(xiàng)目敏成功的關(guān)噸鍵。反之狠，投資決艙策失誤，養(yǎng)就會(huì)導(dǎo)致淘重大損失勝。因此，黎慎重地殲進(jìn)行決凝策，是行房地產(chǎn)疼開發(fā)經(jīng)衡營的必薄要前提漠。要保命證投資默決策成開功，就棉必須在關(guān)市場(chǎng)分月析、財(cái)咬務(wù)分析盈的基礎(chǔ)杯上，認(rèn)短真做好遙可行性獸分析研象究。（1）市場(chǎng)贈(zèng)分析市場(chǎng)分析痕的重點(diǎn)在亡于估計(jì)市鞋場(chǎng)對(duì)于投紫資計(jì)劃中強(qiáng)擬開發(fā)成姓為房地產(chǎn)困商品的需艇求強(qiáng)度以獨(dú)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)鞏境的分析出。對(duì)市場(chǎng)指所做的研延究有利于減正確估計(jì)熟未來房地捎產(chǎn)的收益徒，進(jìn)而有旦助于投資鉛者在進(jìn)行臭財(cái)務(wù)分析蛋時(shí)，能夠掠正確計(jì)算質(zhì)出未來現(xiàn)傅金流量。（2）財(cái)務(wù)薯分析投資者經(jīng)醋由市場(chǎng)分合析估計(jì)未耀來房地產(chǎn)漿的收益，牛進(jìn)而估計(jì)白出未來的揀現(xiàn)金流量寄。因此，壺財(cái)務(wù)分析納的主要目鹿的是經(jīng)由厚現(xiàn)金流量崗的估計(jì)，炒計(jì)算出預(yù)這期報(bào)酬率桌，并以所蝴得的結(jié)果由與要求的額報(bào)酬率加兄經(jīng)比較來肚判定這項(xiàng)理投資是否藏可行。此萍外，財(cái)務(wù)仇分析并對(duì)記投資的風(fēng)考險(xiǎn)進(jìn)行估庭計(jì)，以判膝定面臨的嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)趙期報(bào)酬是辰否在投資盯者所接受座的范圍內(nèi)交。（3）可行性謹(jǐn)分析可行性分渾析是一個(gè)壞綜合的步沸驟。投資筆者除了利宋用前述市外場(chǎng)分析與松財(cái)務(wù)分析屠的結(jié)果，對(duì)研究和判等斷其可行她性外，還擊要進(jìn)行相謝關(guān)的建筑縱與土地使羞用等法規(guī)咳限制的研罩究，以了親解投資計(jì)判劃在法規(guī)墓限制上是勝否可行，睜以及目前晚的產(chǎn)權(quán)形擔(dān)式與產(chǎn)權(quán)鑒的取得是帝否可行。綠而且對(duì)房片地產(chǎn)開發(fā)器的龐大資膜金來源是輪否能取得答也是一個(gè)絲式重要的關(guān)銜鍵點(diǎn)。收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤因此，積只有在積計(jì)劃階禽段中的品可行性摟分析確脆定后，騾整個(gè)計(jì)頁劃才可忌能付諸窩實(shí)施，衡而下一段步驟的摔投資程撈序才能避繼續(xù)進(jìn)絨行。投資者必途須了解在燒計(jì)劃評(píng)估與過程中，弦可能會(huì)因馬為遭受的杰限制而作描某些修改筐，因此，舒投資者在失作可行性繳分析這個(gè)窮步驟時(shí)，偏并不能將繞其當(dāng)作單輪純的接受殖或否決的抵過程，它蔑實(shí)際上還遺包括了重?zé)粜略u(píng)估與支修正的功宮能。通常，擇在一些釀?shì)^大項(xiàng)舍目中，建為了確峰保投資穴決策成運(yùn)功，可蜻行性分庭析要反餃復(fù)研究栗，在正希式?jīng)Q策捎之前，影可作可擴(kuò)行性研悠究，以席保證投戒資決策舅的準(zhǔn)確泥性。2、土地?fù)?dān)開發(fā)權(quán)怠的獲得這一過丑程中包繭括土地褲使用權(quán)溪或產(chǎn)權(quán)騰的取得渡與議價(jià)填程序。當(dāng)在計(jì)劃嬸時(shí)期確定鵝投資計(jì)劃息可行后，醒土地使用恭權(quán)以何種壇形式取得法乃是投資晉者接下來臨考慮的要說點(diǎn)，如完蝕全買斷，湖還是合作環(huán)開發(fā)，或戲是部分使污用權(quán)（如微地上權(quán)）壯，或長(zhǎng)期稻租賃等。在確定突產(chǎn)權(quán)形影式的同膏時(shí)，要軟進(jìn)行的妙是獲得煮土地的犁程序及裁與土地下所有者矛議價(jià)的放程序，泄以確定礦產(chǎn)權(quán)的遮取得成謊本。在趟這一過鑼程中，袋是從一熟級(jí)市場(chǎng)彼通過批牲租形式蕩獲得土必地，還必是從二胞級(jí)市場(chǎng)叨購得土塔地，其糧具體法哈律手續(xù)興各有差霧異，必遭須搞清郵楚其中妄的每一貸個(gè)環(huán)節(jié)碑，以免苦產(chǎn)生不多必要的怠糾紛。此外，待由于房茅地產(chǎn)為述良好的鴿擔(dān)保品漿，而且蝴其取得給成本通窩常非常貢巨大，召因此大遲多數(shù)的午投資者肅皆運(yùn)用尺財(cái)務(wù)杠象桿以取綠得房地旱產(chǎn)產(chǎn)權(quán)攝，也就知是向金之融機(jī)構(gòu)童融資以怖取得資唉金。不較同的金崇融單位杠其信用哪成本與打融資條忌件不同午，因此蘿在進(jìn)行哥融資活牙動(dòng)時(shí)，雷要詳細(xì)發(fā)評(píng)估投僑資計(jì)劃番與各種獨(dú)融資機(jī)宏會(huì)，以間選擇最餃有利的慶融資方陰式。區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值區(qū)位價(jià)值刃的轉(zhuǎn)移過座程：3、房地盈產(chǎn)建設(shè)刺開發(fā)在房地尸產(chǎn)開發(fā)盡中，首蔥先要取家得政府弄立項(xiàng)和挪規(guī)劃的舞許可。立項(xiàng)和規(guī)鼠劃涉及到囑資金運(yùn)作迫及水、電堅(jiān)、煤、路欣等各項(xiàng)配屢套條件，波是一個(gè)相閥當(dāng)繁雜但域又十分重皆要的工作毯。在房地產(chǎn)定整個(gè)開發(fā)盆過程中，執(zhí)其與投資拳決策、土治地使用權(quán)杯獲得一起倒又稱為開殃發(fā)前期工膊作時(shí)期。在上述前脖期工作完自成之后，僅方可進(jìn)入?yún)?shí)質(zhì)性的太建設(shè)開發(fā)宅階段。以欺后的工作賓為根據(jù)規(guī)不劃及開發(fā)攤要求進(jìn)行娘設(shè)計(jì)，然寬后尋找建沃筑商進(jìn)行奶營造。在妙整個(gè)營造舍過程中，標(biāo)投資者又盛必須進(jìn)行虹必要的監(jiān)踩督或委托駕監(jiān)理公司記進(jìn)行建設(shè)懲監(jiān)理。由于開發(fā)倒所需要的碼資金相當(dāng)涉龐大，因我此在大多數(shù)坊的情況下土，投資者香仍須向金嘆融機(jī)構(gòu)融成資以取得之資金。此時(shí)賺，融資頌活動(dòng)又樂成為一裁項(xiàng)重要角的工作墨，如何豆取得與邊選擇有黨利的融艘資機(jī)會(huì)候與融資鮮條件，已以保證舌建設(shè)開叮發(fā)進(jìn)度家及按時(shí)首竣工完球成，成鋒為此時(shí)揉融資活框動(dòng)的主民要目標(biāo)禍。財(cái)務(wù)杠桿汁作用：譬曬如貸款利透率為8%，項(xiàng)目預(yù)特期投資收埋益率超過8%，融資額縮慧越大，則聯(lián)項(xiàng)目利潤腥額越大。4、房地產(chǎn)音銷售經(jīng)營在房地練產(chǎn)銷售礙階段主沉要的工甚作，包浴括：必須有完善的營銷規(guī)劃實(shí)際的銷售活動(dòng)融資活動(dòng)的進(jìn)行包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。在這一鉆階段中貢，某些縫已開發(fā)砍完成的凍房地產(chǎn)常，如果乘不是以抬銷售為裙目的，蝦或者因質(zhì)銷售狀梳況不理浴想，也沿可以把機(jī)這部分勇房地產(chǎn)岔作為物巴業(yè)進(jìn)行藏經(jīng)營，榆即以經(jīng)幼營謀利搶為目的段。經(jīng)營的形若態(tài)主要分奶為兩大類：一類是將房地腸產(chǎn)出租給網(wǎng)他人，并蜻定期收取成租金獲取砌收益。這陜類租賃的蝦經(jīng)營形態(tài)燭，投資者塘負(fù)擔(dān)的管勉理成本較脾低，收益泳固定且風(fēng)臉險(xiǎn)較小，魯?shù)且话隳c而言報(bào)酬西可能較低前。二類則是由投管資者自己殿經(jīng)營管理產(chǎn)，此時(shí)投癢資者可能暖獲取較高憤的報(bào)酬，郊但卻須自明行負(fù)擔(dān)營誼運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)踩，而且收制益亦不穩(wěn)霜定。已開反發(fā)完成的疏房地產(chǎn)，原在經(jīng)營階犯段要依據(jù)鬧不同的經(jīng)快營形態(tài)，負(fù)采取不同拼的管理活棵動(dòng)，如維緣瑞修、更新伙、保全、孔各種費(fèi)用鞠稅金的繳稠納與各種差收入的收宮取、以及舌實(shí)際從事冠營業(yè)的必蜘要管理活牧動(dòng)等。此外，由為于房地產(chǎn)騎是價(jià)高耐園用的特殊溫商品，其倒維修物業(yè)換管理不僅詳是房地產(chǎn)津商品售后短服務(wù)的必辣需，而且即物業(yè)管理痕本身也已倒成為房地艦產(chǎn)整體開微發(fā)中不可醒或缺的組薄成部分。因此，側(cè)采取何熔種物業(yè)淹管理方然法及如蝕何真正攏搞好物趨業(yè)管理功，也是吩房地產(chǎn)腐整個(gè)投福資過程騾中必須必認(rèn)真考他慮的。55房地產(chǎn)衛(wèi)投資方榮式Part眨4從一般意陸義上講，擋投資者投貸資房地產(chǎn)筑，主要有害兩條途徑經(jīng)、四種方木式。兩條途拜徑是指：基抖本建設(shè)途容徑和房地?fù)]產(chǎn)開發(fā)途羽徑。四種方式是指：基致本建設(shè)途辭徑中的基接本建設(shè)式丈；房地產(chǎn)沙開發(fā)途徑堂中的樓宇貓購買式、劍合作開發(fā)椅式和股權(quán)取購買式。當(dāng)然，對(duì)良于基本建且設(shè)途徑中姓進(jìn)行建設(shè)礦的房地產(chǎn)懶項(xiàng)目也可培以采取購的買、合作賣或股權(quán)收強(qiáng)購的方式建，只是對(duì)協(xié)這類性質(zhì)耽的房地產(chǎn)匠項(xiàng)目或樓村宇采取這貼些方式不兆具有典型掩意義，而塵且如果這建樣做，多董數(shù)情況是謎改變了這公些房地產(chǎn)政項(xiàng)目或樓疏宇的性質(zhì)副，即轉(zhuǎn)向四房地產(chǎn)開丘發(fā)或使其新進(jìn)入房地見產(chǎn)市場(chǎng)。故綜合碑比較，劃在現(xiàn)行章的法律穩(wěn)、法規(guī)桐框架下之，進(jìn)行做房地產(chǎn)鑄投資的圣一般方閃式有如稀下四種狗：方式一：征基本建設(shè)芬式這里所倡稱的基梳本建設(shè)比，是指酒按基建嬌程序進(jìn)笛行報(bào)建眠的方式查，建設(shè)跳自用的青房地產(chǎn)址項(xiàng)目。方案評(píng)價(jià)剃：這種建設(shè)煎方式是在抄房地產(chǎn)開獲發(fā)市場(chǎng)化膽之前，房顏地產(chǎn)項(xiàng)目逝建設(shè)的主恐要方式。蹤蝶房產(chǎn)地開達(dá)發(fā)市場(chǎng)化船之后，國哲家法律和響地方法規(guī)鼻、規(guī)章對(duì)靜基本建設(shè)憶方式進(jìn)行袋的房地產(chǎn)腎項(xiàng)目建設(shè)條有嚴(yán)格的晌條件限制調(diào)，這些條錘件主要有純?nèi)齻€(gè)方面澇：一是投選資主體乒的限制她。一般應(yīng)是規(guī)國家機(jī)關(guān)希、全民所暗有制的事鏟業(yè)單位或架企業(yè)單位推；二是項(xiàng)目驚性質(zhì)和用棟途的限制井。一般應(yīng)是麻不進(jìn)入房核地產(chǎn)市場(chǎng)即的自用、腔公益性質(zhì)篇的房地產(chǎn)效項(xiàng)目。如篩國家投資捧的公用事從業(yè)項(xiàng)目等暖，前述機(jī)維關(guān)、事業(yè)商單位純粹中自用公益夸性質(zhì)的樓能宇建設(shè)項(xiàng)伙目；三是各地起已停止辦貌理經(jīng)營性努項(xiàng)目國有平土地使用炭權(quán)協(xié)議出視讓手續(xù)。除非符房誠合特定他條件或從經(jīng)政府路特批，綱通過協(xié)斬議出讓退方式取赴得經(jīng)營碑性項(xiàng)目荒的國有績(jī)土地使騾用權(quán)已潛不可能舉。方式二：陣樓宇購買多式具體做法槐是：投資人審令查一家房杯地產(chǎn)開發(fā)醉商的資質(zhì)邊、該房地騙產(chǎn)開發(fā)商用所開發(fā)的免樓宇的法寨律狀態(tài)，推并考查該攜寫字樓的找地理位置英、建筑風(fēng)漲格等狀況瀉，如認(rèn)為經(jīng)符合投資群人的意圖串，則投資峽人與該房旨地產(chǎn)開發(fā)勉商建立商腐品房買賣直法律關(guān)系雞，通過商些品房買賣顯程序獲得姨樓宇的全躺部權(quán)利。方案評(píng)價(jià)碰：這種方式霉最為簡(jiǎn)便漲。相當(dāng)于獄對(duì)某特定壇地區(qū)正在做進(jìn)行開發(fā)頭尚未出售梢的房地產(chǎn)炎項(xiàng)目進(jìn)行易全面考查托，在法律壁上、經(jīng)濟(jì)竟上和技術(shù)圾上進(jìn)行分疤析和論證杰。在此基礎(chǔ)叼上，選擇爸一家有實(shí)側(cè)力的開發(fā)匙商開發(fā)的兆符合投資潔人意愿的女項(xiàng)目，與褲其談判達(dá)洋成購買合跪約。不足之翠處是：擬購房產(chǎn)扶所在項(xiàng)目靠已完成相悄關(guān)法律程籠序的審批室，其規(guī)劃餅、建設(shè)等汪事項(xiàng)已很違難更改。盡對(duì)于已建原設(shè)完工的薯項(xiàng)目的狀發(fā)況，只能煎在現(xiàn)有市晝場(chǎng)中進(jìn)行都選擇，不伏能以自己鐮的意愿進(jìn)他行所需樓誓宇的設(shè)計(jì)傅和建設(shè)。蹈對(duì)于未建飄設(shè)完成之蜂房地產(chǎn)項(xiàng)渾目，則又既存在著預(yù)罪購商品房細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)。方式三走：合作辨開發(fā)式具體做法淋是：如投資址人本身插不具備患房地產(chǎn)狠開發(fā)資同質(zhì)和相逃關(guān)經(jīng)營甲范圍，諷則選擇偶一家有鴿相應(yīng)資潤質(zhì)、實(shí)飽力和資碰源的的乞房地產(chǎn)哪開發(fā)商財(cái)進(jìn)行合服作。這種合撥作既可伶以是建礦立合資閉、合作尊的房地成產(chǎn)開發(fā)蠅的項(xiàng)目右公司，肝也可以蔬是通過濃合作協(xié)漆議的方測(cè)式進(jìn)行娛約定。血具備房匙地產(chǎn)開翠發(fā)資質(zhì)愁的合作棗方回收敘其先前范投資并子獲得其蚊應(yīng)得之舍利潤，歌而投資那人則取撞得雙方數(shù)合作開讓發(fā)的房嘉地產(chǎn)項(xiàng)觸目樓宇淘的全部欄產(chǎn)權(quán)。薄雙方各待得其所潤。方案評(píng)騙價(jià)：合作開發(fā)英式的本質(zhì)委仍是對(duì)雙穗方合作開辣發(fā)項(xiàng)目之促樓宇的購販買。這種睬方式區(qū)別扁于樓宇購鳳買式的主燭要優(yōu)點(diǎn)是摩投資人的黨可控制性問增加了。旋樓宇購買向式是買成愿品，最多撲只是定作赴而已。而子在合作開穗發(fā)式中，榴投資人直盟接進(jìn)入項(xiàng)涂目開發(fā)的爬過程之中否，可以對(duì)曬合作開發(fā)洗的房地產(chǎn)弄項(xiàng)目依不再同的合作脂開發(fā)方式慈，實(shí)施不磨同程度的獄控制。通憑過合作開女發(fā)，投資盆人可以對(duì)冰合作開發(fā)鉗的房地產(chǎn)稈項(xiàng)目的成貌本、設(shè)計(jì)喇理念、建俗設(shè)風(fēng)格、板樓宇的功茅用等按自裕己的意愿許進(jìn)行創(chuàng)作米。不足之仙處是：合作開峽發(fā)房地受產(chǎn)項(xiàng)目吸涉及到木與合作恐對(duì)方的軋合作，州法律關(guān)校系及協(xié)爽作配合件比樓宇礙購買式亦相比要既更復(fù)雜哨一些。穗如果進(jìn)以行合作茅開發(fā)，艙投資人旋將要投球入大量譜的人力氣、物力兄和財(cái)力看。另外廟，合作姿開發(fā)房首地產(chǎn)有銅兩種方掉式，即作不成立旁項(xiàng)目公廟司的合秋作開發(fā)體方式和鞠成立項(xiàng)笨目公司激的合作辦開發(fā)方松式。如膽采用后剝一種合跡作開發(fā)預(yù)方式，約則停止仿國有土傲地使用揉權(quán)協(xié)議誤出讓規(guī)閃定將會(huì)蛋構(gòu)成一彎個(gè)障礙窮。方式四烏：購買紋股權(quán)式具體做掙法是：由投資人環(huán)或投資人銀的關(guān)聯(lián)公希司對(duì)于一南家已經(jīng)存魔在或擬創(chuàng)警設(shè)的房地彼產(chǎn)公司的遵股權(quán)進(jìn)行飼全面收購構(gòu)。通過收脊購該房地穿產(chǎn)公司的養(yǎng)股權(quán)，而蝴實(shí)現(xiàn)對(duì)該誦公司開發(fā)剪建設(shè)或擁緣瑞有的房地蹄產(chǎn)項(xiàng)目或鍛樓宇的占廢有、使用攀、收益和舌處分的權(quán)撿利。方案評(píng)價(jià)跳：這種方式谷比較前兩芳種方式而絲式言，最大后的好處在豪于，投資醋收購房地系產(chǎn)公司的蘭股權(quán)，投改資人不發(fā)所生直接購驕買或通過衛(wèi)合作方式略獲得房地澆產(chǎn)權(quán)利而拔產(chǎn)生的購條房置物業(yè)寶的稅費(fèi)，叫主要是土研地增值稅作后置。不足之冷處有三翠個(gè)方面核：一是投資序人對(duì)購置妻股權(quán)而擁橋有的房地住產(chǎn)權(quán)利比摧較間接，以不能直接依體現(xiàn)投資梯人作為權(quán)字利人；二是必須氧充分調(diào)查帆被收購公柿司的債權(quán)篇債務(wù)，并鉛合理處置炕，并有擔(dān)挽保措施，它以免因不址可預(yù)見因閘素造成后芬續(xù)開發(fā)不具利影響；其三，通缸過股權(quán)收堪購溢價(jià)部誦分無法進(jìn)獵入開發(fā)成為本。61項(xiàng)目評(píng)判敗過程Part騰5項(xiàng)目拓轟展管理繡流程：流程目的適用范圍定義保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷。適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。市場(chǎng)定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征；產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目類型選擇，確定項(xiàng)目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場(chǎng)等；產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如：普通住宅可以按價(jià)格進(jìn)行高、中、低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、小高層、多層區(qū)分。參與部門流程主導(dǎo)：投資開發(fā)部參與部門：研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本合約部、營銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理部、工程管理部、企管運(yùn)營部土地研究與土地信息整理重點(diǎn)地塊編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》項(xiàng)目初步論證（《項(xiàng)目建議書》）新項(xiàng)目投資決策項(xiàng)目可行性論證（《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》）土地獲?。ㄕ信膾欤┕ぷ鞒绦蝽?xiàng)目建師議書（鐘模板）一、項(xiàng)也目概況（投資問開發(fā)部當(dāng)）（一）罪土地基拐本信息（二）當(dāng)磁地政府的鐮房地產(chǎn)政筋策和對(duì)目肢標(biāo)地塊的無建設(shè)規(guī)劃號(hào)要求二、項(xiàng)碑目開發(fā)救經(jīng)營環(huán)計(jì)境分析（投資壞開發(fā)部傲）（一）尖近三至霉五年國鍋內(nèi)經(jīng)濟(jì)京及房地晉產(chǎn)市場(chǎng)仰分析（二）當(dāng)尼地房地產(chǎn)輝市場(chǎng)分析（三）刊政策影繳響及未乏來政策降與市場(chǎng)骨走勢(shì)分爺析（四）有比利投資經(jīng)價(jià)濟(jì)形勢(shì)成引因分析三、初次步市場(chǎng)縮慧調(diào)研報(bào)閣告（一）投島資地塊的灶地理環(huán)境（投資掛開發(fā)部冰）（二）項(xiàng)級(jí)目所在區(qū)來域分析（投資臟開發(fā)部倚）（三）勁項(xiàng)目周冶邊主要窮物業(yè)分忘析（營銷策寶劃部）（四）獄項(xiàng)目所毀在地消赤費(fèi)者調(diào)第查分析（營銷義策劃部并）（五）項(xiàng)悼目所在地否物業(yè)運(yùn)營稠初步草案（物業(yè)管睛理部）附：《項(xiàng)目建議裂書》主要內(nèi)雕容四、項(xiàng)目還規(guī)劃、建覽筑設(shè)計(jì)建戀議（研發(fā)號(hào)設(shè)計(jì)部身）（一）項(xiàng)登目總體初峰步規(guī)劃建寇議五、項(xiàng)爽目開發(fā)竭策略（一）方項(xiàng)目總嘆體開發(fā)材策略（公司責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、肯企管運(yùn)繳營部）（二）項(xiàng)庫目實(shí)施進(jìn)截度安排（工程莊管理部唉）六、項(xiàng)目刑開發(fā)經(jīng)營期狀況分析（一）腰項(xiàng)目銷限售收入著估算（營銷策撒劃部）（二）航項(xiàng)目開按發(fā)類（蠅營銷、笨設(shè)計(jì)、賄建安）爹成本估胞算（成本合嘴約部）（三）項(xiàng)持目非開發(fā)療類成本估答算（財(cái)務(wù)兇管理部?jī)S）七、結(jié)拔論與建屑議（投資開槍發(fā)部）項(xiàng)目可拼行性研組究報(bào)告恥（模板別）一、項(xiàng)嫩目概況（投資開郊發(fā)部）二、項(xiàng)目訴開發(fā)經(jīng)營揮環(huán)境分析（投資難開發(fā)部搶）（一）虧近三至序五年國幼內(nèi)經(jīng)濟(jì)陵及房地觸產(chǎn)市場(chǎng)止分析（二）壞當(dāng)?shù)胤看蔚禺a(chǎn)市幼場(chǎng)分析（三）葬政策影府響及未循來政策峽與市場(chǎng)時(shí)走勢(shì)分閣析（四）有三利投資經(jīng)括濟(jì)形勢(shì)成塊因分析三、項(xiàng)悉目周邊涼房地產(chǎn)豪項(xiàng)目市享場(chǎng)調(diào)查和分析（一）投葬資地塊的飄地理環(huán)境（投資開蟻發(fā)部）（二）夕項(xiàng)目所頑在區(qū)域楊分析（投資顧開發(fā)部拜）（三）居項(xiàng)目周跑邊主要單物業(yè)分鍛析（營銷淘策劃部協(xié)）（四）項(xiàng)慣目所在地葬消費(fèi)者調(diào)平查分析（營銷被策劃部飯）（五）項(xiàng)寶目所在地披物業(yè)運(yùn)營挎初步草案（物業(yè)估管理部縫）四、項(xiàng)目寸開發(fā)經(jīng)營SWO使T分析（投資開坑發(fā)部）五、項(xiàng)券目定位（營銷孤策劃部效）附：《項(xiàng)目可行包性研究報(bào)謊告》主要內(nèi)編容六、項(xiàng)絮目規(guī)劃尊、建筑址設(shè)計(jì)建中議（研發(fā)設(shè)擊計(jì)部）七、項(xiàng)殃目開發(fā)盲策略（一）項(xiàng)中目總體開跌發(fā)策略（投資拳開發(fā)部液主辦，蝴公司領(lǐng)痛導(dǎo)、企道管運(yùn)營廟部審核怨）（二）蹤蝶項(xiàng)目實(shí)成施進(jìn)度像安排（工程慣管理部拉）（三）齊項(xiàng)目銷銳售計(jì)劃（營銷嬌策劃部于）八、項(xiàng)目避開發(fā)經(jīng)營擦狀況分析（一）止項(xiàng)目銷繩售收入俱估算（營銷策恐劃部）（二）山項(xiàng)目開躬發(fā)類（穗營銷、卵設(shè)計(jì)、妻建安）顆成本估當(dāng)算（成本合貫約部）（三）象項(xiàng)目非緞開發(fā)類惹成本估進(jìn)算（財(cái)務(wù)絨管理部尺）（四）項(xiàng)疼目利潤估群算（投資冤開發(fā)部皂）（五）項(xiàng)扎目現(xiàn)金流速量、收益瓣率（投資開障發(fā)部）九、項(xiàng)鍋目開發(fā)岡經(jīng)營風(fēng)瘡險(xiǎn)分析（投資開走發(fā)部）（一）焰項(xiàng)目盈佩虧平衡牛分析（二）項(xiàng)顆目敏感性扛分析（三）肯項(xiàng)目開續(xù)發(fā)經(jīng)營亭主要風(fēng)雀險(xiǎn)及對(duì)員策分析十、結(jié)膀論與建抖議（投資慣開發(fā)部醬）68判斷項(xiàng)展目是否可寸行的依蜘據(jù)Par衫t6房地產(chǎn)投創(chuàng)資風(fēng)險(xiǎn)的躬含義風(fēng)險(xiǎn)是指男在一定條里件下和一減定時(shí)期內(nèi)仗可能發(fā)生窩的各種結(jié)自果的變動(dòng)卻程度。風(fēng)伶險(xiǎn)是指投夾資的實(shí)際稅收益與期醫(yī)望的或要蜘求的收益意的偏差。所謂風(fēng)嬸險(xiǎn)，在間經(jīng)濟(jì)活緩動(dòng)中包狹括兩方冊(cè)面的內(nèi)活容：其剖一，遭瓦受經(jīng)濟(jì)智損失；翼其二，科實(shí)際所槳獲得的乘收益小籍