房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2014年

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2014年一、單項選擇題1、房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有______。

A．依賴專業(yè)管理

B．效益外溢和轉(zhuǎn)移

C．異質(zhì)性明顯

D．變現(xiàn)性差2、房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使______。

A．投資利潤最大

B．投資效率最高

C．投資成本最低

D．投資風(fēng)險最小3、在房地產(chǎn)投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用______。

A．銀行存款利率

B．銀行貸款利率

C．通貨膨脹率加銀行存款利率

D．資金的機(jī)會成本加風(fēng)險調(diào)整值4、某市在2012年房屋施工面積為2000萬m2，竣工面積為700萬m2；2013年房屋新開工面積為800萬m2，竣工面積為900萬m2。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為______萬m2。

A．1200

B．1900

C．2100D．28005、某市2013年住房可支付性指數(shù)(HAI)為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購房能力______。

A．正好能夠承受中位數(shù)房價

B．只能承受比中位數(shù)房價更低的房價

C．只能承受比中位數(shù)房價更高的房價

D．可以承受平均水平的房價6、商品住房價格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場具有______的特性。

A．信息不對稱性

B．交易復(fù)雜性

C．供給壟斷性

D．經(jīng)濟(jì)外部性7、土地儲備資金不能用于支付______。

A．收儲土地上建筑物的補(bǔ)償費

B．收儲土地后必要的前期開發(fā)費用

C．收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息

D．土地使用權(quán)出讓價款8、在商品房開發(fā)項目綜合驗收中，______是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

A．環(huán)保驗收

B．市政工程驗收

C．規(guī)劃驗收

D．人防驗收9、以同類物業(yè)的當(dāng)前平均價格為基礎(chǔ)，確定商品住房銷售價格的方法是______。

A．領(lǐng)導(dǎo)定價法

B．挑戰(zhàn)定價法

C．目標(biāo)定價法

D．隨行就市定價法10、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關(guān)性，首先確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是______。

A．觀察法

B．訪問法

C．問卷法

D．實驗法11、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設(shè)建材超市，其采用的目標(biāo)市場選擇模式是______。

A．市場集中化

B．選擇專業(yè)化

C．產(chǎn)品專業(yè)化

D．市場專業(yè)化12、塑造房地產(chǎn)項目的鮮明個性以區(qū)別于競爭對手，這是______的主要任務(wù)。

A．市場細(xì)分

B．識別競爭者

C．市場定位

D．市場營銷13、在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括______。

A．預(yù)售收入

B．土地成本

C．運營成本

D．租金收入14、等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達(dá)方式是______。

A．

B．

C．

D．15、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是______。

A．時值是資金運動起點時的金額

B．現(xiàn)值是資金運動結(jié)束時的金額

C．是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點上的價值

D．不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值16、期限為10年、年利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若月還款額為2600元，則第4年最后1個月還款額中的利息是______元。

A．156.00

B．648.41

C．784.41

D．793.4517、某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價為9000元/m2，首付款為房價的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個月的還款額是______元。

A．4172.28

B．4193.14

C．7072.32

D．12180.4318、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同，該項投資的資本金利潤率是______。

A．8.80%

B．12.00%

C．14.67%

D．20.00%19、在房地產(chǎn)投資分析中，求取財務(wù)凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用______。

A．財務(wù)內(nèi)部收益率

B．目標(biāo)收益率

C．銀行貸款利率

D．資本化率20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是______。

A．18.50%

B．22.68%

C．31.58%

D．34.04%21、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為______萬元。

A．1482.75

B．1755.00

C．1932.75

D．2205.0022、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營期限為15年，財務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為______萬元。

A．14.00

B．34.67

C．35.91

D．88.9323、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是______。

A．運營費用

B．年還本付息額

C．空置率

D．權(quán)益投資比率24、關(guān)于用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是______。

A．期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B．期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)

C．標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的方案為優(yōu)

D．期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)25、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預(yù)計項目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費用)，銷售均價為8000元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是______元/m2。

A．1804

B．3608

C．4608

D．512026、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項目的可行性時，對綠色制造技術(shù)的可獲得性進(jìn)行了專題研究，這種專題研究屬于項目的______。

A．一般投資機(jī)會研究

B．特定項目投資機(jī)會研究

C．詳細(xì)可行性研究

D．輔助研究27、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不計入建筑安裝工程費用的是______。

A．三通一平費

B．設(shè)備采購費

C．結(jié)構(gòu)工程費

D．電梯安裝費28、下列房地產(chǎn)投資項目財務(wù)報表中，屬于基本報表的是______。

A．項目總投資估算表

B．投資計劃與資金籌措表

C．借款還本付息估算表

D．財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表29、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的摘要中，一般不需要表述的內(nèi)容是______。

A．項目所處地區(qū)的市場情況

B．項目本身的情況

C．評價指標(biāo)的計算過程

D．可行性研究的結(jié)論30、關(guān)于個人住房抵押貸款風(fēng)險的說法，錯誤的是______。

A．貸款客戶眾多會帶來操作風(fēng)險

B．不良率很低，不存在信用風(fēng)險

C．房地產(chǎn)市場變化會帶來變現(xiàn)風(fēng)險

D．貸后管理工作薄弱會帶來管理風(fēng)險31、以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)類型是______。

A．權(quán)益型REITs

B．抵押型REITs

C．多重合伙REITs

D．傘形合伙REITs32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項目______。

A．有預(yù)售或預(yù)租收入

B．滿足資本金投入比例要求

C．有合作投資方

D．已落實施工隊伍33、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的市場風(fēng)險是指______。

A．REITs公司經(jīng)營能力不同所導(dǎo)致的收益差別

B．REITs證券價格在交易場所的變化給投資者帶來的風(fēng)險

C．市場利率變化給REITs的實際收益帶來的損失

D．REITs規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場認(rèn)可度差別34、寫字樓基礎(chǔ)租金根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率和______來確定。

A．市場租金水平的預(yù)測值

B．業(yè)主可能接受的最低租金水平

C．市場租金的變化趨勢

D．同類寫字樓的平均租金水平35、關(guān)于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯誤的是______。

A．折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶

B．折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支

C．折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權(quán)

D．折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上二、多項選擇題36、在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險因素有______。

A．通貨膨脹風(fēng)險

B．市場供求風(fēng)險

C．機(jī)會成本風(fēng)險

D．持有期風(fēng)險

E．利率風(fēng)險37、下列房地產(chǎn)市場運行的影響因素中，屬于社會環(huán)境因素的有______。

A．人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)

B．家庭收入及其分布

C．家庭生命周期

D．傳統(tǒng)觀念及消費心理

E．基礎(chǔ)設(shè)施狀況38、下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有______。

A．廉租住房

B．公共租賃住房

C．經(jīng)濟(jì)適用房

D．商品房

E．小產(chǎn)權(quán)房39、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)______。

A．《規(guī)劃意見書(選址)》

B．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

C．《國有土地使用證》

D．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

E．《建設(shè)工程施工許可證》40、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)識別競爭對手的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將______結(jié)合起來考慮的。

A．產(chǎn)品定位

B．市場定位

C．產(chǎn)品細(xì)分

D．目標(biāo)選擇

E．市場細(xì)分41、從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括______。

A．積累資金

B．平衡國際收支

C．調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

D．提高社會就業(yè)率

E．抑制通貨膨脹42、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的支出中，在計算成本利潤率時應(yīng)計算利息的有______。

A．建筑安裝工程費

B．其他工程費用

C．管理費用

D．營業(yè)稅金

E．專業(yè)人員費用43、兩個效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有______。

A．凈現(xiàn)值法

B．費用現(xiàn)值比較法

C．等額年值法

D．費用年值比較法

E．差額投資內(nèi)部收益率法44、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的盈利性財務(wù)評價指標(biāo)有______。

A．成本利潤率

B．財務(wù)凈現(xiàn)值

C．投資利潤率

D．資產(chǎn)負(fù)債率

E．利息備付率45、不確定型決策方法有______。

A．程序化決策

B．小中取大法

C．大中取小法

D．決策樹法

E．最小最大后悔值法46、不屬于房屋開發(fā)費的有______。

A．公共配套設(shè)施建設(shè)費

B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

C．其他工程費

D．土地取得費用

E．開發(fā)期間稅費47、在可行性研究結(jié)論中，應(yīng)主要說明項目的______。

A．自身平衡能力

B．貸款償還能力

C．抗風(fēng)險能力

D．改善就業(yè)能力

E．提高社會效益能力48、債務(wù)融資的特點有______，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財務(wù)費用，可以在稅前扣除。

A．可逆性

B．短期性

C．風(fēng)險共擔(dān)性

D．利潤共享性

E．負(fù)擔(dān)性49、房地產(chǎn)投資信托基金的特征有______。

A．流動性差

B．市場價值穩(wěn)定

C．低現(xiàn)金回報

D．流動性好

E．有效分散投資風(fēng)險50、受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了達(dá)到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有______。

A．對退交租金的租戶斷電斷水

B．對按時交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠

C．靈活選擇收租方式

D．合理確定收租時間

E．提供主動收租服務(wù)三、判斷題51、因為變現(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。52、房地產(chǎn)市場有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進(jìn)行干預(yù)。53、采用工程量清單計價法進(jìn)行招標(biāo)時，招標(biāo)控制價應(yīng)在招標(biāo)文件中公布。54、房地產(chǎn)市場中購買者的非理性購房行為，往往受示范效應(yīng)和從眾心理的影響。55、從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費所應(yīng)得的補(bǔ)償。56、我國目前個人儲蓄存款、國庫券以及個人住房抵押貸款等都是按復(fù)利計算的。57、對“開發(fā)—持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析時，不應(yīng)計算土地增值稅。58、現(xiàn)金回報率與投資回報率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。59、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析項目利潤為零時風(fēng)險因素變化的極限值。60、在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成對房地產(chǎn)投資價值的高估。61、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資估算時，土地取得費用可以運用比較法來求取。62、反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的報表是財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。63、房地產(chǎn)資本市場通過私人融資渠道籌措的資金只能來自民營企業(yè)。64、由于商用房地產(chǎn)購買者資金更為雄厚，因此相對于個人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險更低。65、收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息和房產(chǎn)稅之外發(fā)生的費用。四、計算題66、甲公司承租了一棟建筑面積為10000m2的舊商業(yè)大樓，承租期為20年，前3年租金保持不變，每年為600元/m2，以后每年遞增3%。該公司用1年時間，將該商業(yè)大樓裝修改造成共有400個攤位的專業(yè)市場，裝修改造費用共1000萬元。裝修改造完成后，公司計劃將攤位出租，按年收取租金，前2年租金保持不變，以后每年遞增5%。如果專業(yè)市場的運營費用為攤位年租金的40%，甲公司目標(biāo)收益率為10%，裝修改造費用在第1年年初一次性投入，其他收支均發(fā)生在年末(不考慮空置損失)，請計算該公司達(dá)到目標(biāo)收益率時，前2年平均每個攤位的最低年租金。67、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2012年6月末以16000萬元購得一宗土地用于商品住宅開發(fā)。該項目按規(guī)劃可建60000m2住宅，建造費用為3000元/m2，專業(yè)人員費用、其他工程費用、管理費用分別為建造費用的8%、4%、3%。經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，項目于2014年6月末動工建設(shè)，建造費用投入進(jìn)度及銷售收入實現(xiàn)進(jìn)度計劃見表1。專業(yè)人員費用在建設(shè)期初一次性投入，其他工程費用、管理費用投入進(jìn)度與建造費用投入進(jìn)度相同。項目銷售均價為9000元/m2，銷售費用、營業(yè)稅金及附加、其他交易費用分別為銷售收入的3.5%、5.5%、1%。銷售費用、營業(yè)稅金及附加、其他交易費用發(fā)生的進(jìn)度與銷售收入實現(xiàn)進(jìn)度相同。建造費用和銷售收入均發(fā)生在季度末(不考慮土地增值稅與所得稅)。如果以2014年6月末為計算時點，該企業(yè)期望的投資收益率為14%，請完成項目投資現(xiàn)金流量表(表2)，并計算該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。表1建造費用投入及銷售收入實現(xiàn)進(jìn)度計劃期末2014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3建造費用投入進(jìn)度5%15%20%20%30%10%銷售收入實現(xiàn)進(jìn)度5%20%35%30%10%表2項目投資現(xiàn)金流量表期末2012.62014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3年數(shù)現(xiàn)金流入銷售收入現(xiàn)金流出土地費用建造費用專業(yè)人員費用其他工程費用及管理費用銷售費用\營業(yè)稅金及附加\其他交易費用凈現(xiàn)金流量答案:一、單項選擇題1、B2、D投資組合理論的目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率使風(fēng)險最小，或者在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。3、D4、C房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括報告期新開工的面積和上期開工施工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停緩建而在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。2000-700+800=2100(萬m2)。5、B住房可支付性指數(shù)(HAI)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI=100，說明居民家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房；如果HAI＞100，說明居民家庭能夠承受更高價格的住房；如果HAI＜100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房。6、D經(jīng)濟(jì)外部性是指一個經(jīng)濟(jì)主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。正外部性是某個經(jīng)濟(jì)行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。商品住房價格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。7、D8、C9、D10、D是用實驗的方式，將調(diào)查的對象控制在特定的環(huán)境條件下，對其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。11、C產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售同一種產(chǎn)品。12、C市場定位也稱為產(chǎn)品定位或競爭性定位，是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場中所處的地位和客戶對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標(biāo)客戶，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場上占據(jù)強(qiáng)有力的競爭位置。13、A“開發(fā)—持有出租—出售”模式的現(xiàn)金圖為：

14、A15、CA選項，資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值，而把資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值；B選項，資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；C選項，資金等效值(等值)是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點上的價值；D選項，等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。16、D①P=2600/0.005×[1-(1/1.005)120]=234190.98(元)。②第一個月的還本收益2600-234190.98×0.5%=1429.0451(元)。③第4年最后一個月還款額中的本金額是1429.0451×(1+0.5%)48-1=1806.55(元)，則第4年最后1個月還款額中的利息是2600-1806.56=793.45(元)。17、A①貸款額P=9000×88×70%=554400(元)，還款周期數(shù)=20×12=240(個月)，i=6.48%/12=0.54%，s=0.5%。②P=A1/(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n}，A1=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n}，A1=554400×(0.54%-0.5%)/{1-[(1+0.5%)/(1+0.54%)]240}，A1=2434.66(元)。③第10年的第一個月的還款額At為：At=A1(1+s)t-1，At=A1(1+s)9×12+1-1，At=2434.66×(1+0.005)9×12+1-1=4172.28(元)18、D資本金=100-40=60(萬元)，資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=12/60=20%。19、B20、D銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入，銷信收入=6540/24%=27250(萬元)，銷售利潤在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤，開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項目總開發(fā)成本=6540/[27250(1-5.5%)-6540]=34.04%。21、A①其他扣除項目=含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本×20%=7500×20%=1500(萬元)。②增值稅扣除項目金額總計=項目開發(fā)成本費用及稅金+其他扣除項目=7500+1650+30000×5500×5.5%/10000+1500=11557.50(萬元)。③增值額=30000×5500/10000-11557.50=4942.50(萬元)。④增值比率：4942.50/11557.50=42.76%。⑤增值比率超過20%，低于50%，適用稅率=30%，則應(yīng)繳納土地增值稅=4942.50×30%=1482.75(萬元)。這是一道拉分題。22、D，則。

錯誤解法容易忽略初始投資額310萬。23、C空置率提高，會導(dǎo)致有效毛收入減少；空置率降低，會使有效毛收入提高。24、D期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)，而期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案無法比較優(yōu)劣，因此A、B選項不對；標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)，因此C選項也不對。25、A總建筑面積=2.5×2=5(萬m2)，總開發(fā)成本=5000×5=25000(萬元)，銷售收入=45000×8000=36000(萬元)，設(shè)總地價為x，則當(dāng)該項目銷售利潤為零時，x+25000+45000×8000×5.5%/10000=36000，x=9020(萬元)，樓面地價=總地價/建筑面積=9020/5=1804(元/m2)26、D所謂輔助研究是對項目的一個或幾個重要方面進(jìn)行專題研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。27、AA選項屬于勘察設(shè)計和前期工程費。28、DA、B、C選項屬于輔助報表。29、C摘要要用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。30、BB選項，由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的風(fēng)險。31、A按投資業(yè)務(wù)不同，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型，按信托性質(zhì)不同，REITs分為傘形合伙REITs和多重合伙REITs兩種。B選項，主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；C、D選項，按信托性質(zhì)分類REITs可以分為多重合伙REITs和傘形合伙REITs，前者是直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)，后者是不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。32、B對申請開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%。33、B市場風(fēng)險是指由于REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險。A選項是經(jīng)營風(fēng)險，C選項是利率風(fēng)險。34、B在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運營費用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。35、D折讓優(yōu)惠時租約中租金水平不會變化。二、多項選擇題36、ABEβj是資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)。投資組合可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險因素仍然存在。C、D選項屬于個別風(fēng)險。37、ACD社會環(huán)境因素有：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等，B、E選項屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。38、ABCD小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，不屬于合法供給住房。39、BDA選項，以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目才需要申領(lǐng)，對于依法招拍掛出讓方式獲得的土地使用權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地建設(shè)項目，此項文件已經(jīng)在土地出讓前由土地儲備機(jī)構(gòu)和土地一級開發(fā)商辦理完畢；C選項，是向國土資源管理部門申領(lǐng)；E選項，是向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)。40、CE識別競爭者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。41、ABCE從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。42、ABCE營業(yè)稅金屬于銷售稅費，不計算利息。在計算成本利潤率時應(yīng)計算利息的有：土地費用、建筑安裝工程費、其他工程費用、管理費用、專業(yè)人員費用和在開發(fā)完成前發(fā)生的銷售費用。43、AE當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，采用C選項等額年值法，對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進(jìn)行比選時，可采用B、D選項。44、BC房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的盈利性財務(wù)評價指標(biāo)分為動態(tài)和靜態(tài)兩種，其中動態(tài)指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值，動態(tài)投資回收期；靜態(tài)指標(biāo)有：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資回報率和靜態(tài)投資回收期。成本利潤率是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的盈利性財務(wù)評價指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率和利息備付率不是盈利性指標(biāo)而是清償能力指標(biāo)。45、BE不確定型決策方法有小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法，程序化決策是確定型決策方法，決策樹法是風(fēng)險型決策方法。46、CDE房屋開發(fā)費包含以下三項費用：建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。47、ABC可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的盈利能力(是否達(dá)到了同類項目的社會平均收益率標(biāo)準(zhǔn))、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。48、ABE債務(wù)融資特點有可逆性、短期性、流通性和負(fù)擔(dān)性，風(fēng)險共擔(dān)和利潤共享是權(quán)益融資的特點。49、BDE房地產(chǎn)投資信托基金的特征有流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報、有效分散投資風(fēng)險、抵御通貨膨脹。50、BCDE物業(yè)管理人員通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。經(jīng)驗表明，激勵比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時間的選擇也很重要，要根據(jù)租戶的收入特點靈活選擇收租方式，合理確定收租時間。三、判斷題51、B房地產(chǎn)投資有直接投資和間接投資，其中，直接投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資是中短期投資，其他投資形式都可以是長期投資。52、B房地產(chǎn)市場失靈，住房問題和住房保障，宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)，房地產(chǎn)價格劇烈波動和房地產(chǎn)市場非均衡是政府進(jìn)行必要干預(yù)的五個方面原因。53、A采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實公布招標(biāo)控制價，并不得對所編制的招標(biāo)控制價進(jìn)行上浮或下調(diào)。54、A住房市場存在政府干預(yù)且受社會高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會影響購買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購買行為。55、