某咨詢公司房地產成本控制之道講義

1精細致遠的房地產成本控制之道**地產研究中心貢獻地產智慧專注培訓/獵頭精細致遠的房地產成本控制之道課程提綱1、房地產全成本管理1.1房地產全成本構成1.2房地產成本管理方式的發(fā)展1.3房地產成本管理的基本架構1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面預算管理1.7成本管理權限設定1.8責任成本管理1.9目標成本管理1.10動態(tài)成本管理1.11房地產成本作業(yè)過程2、房地產工程成本控制及造價研究2.1設計階段工程成本的控制2.1.1設計限額指標的設定2.1.2建筑結構造價研究2.2.3機電配套造價研究2.2.4園建綠化造價研究2.2.5設計優(yōu)化2.2采購階段工程成本控制2.2.1采購管理2.2.2合同管理2.2.3供應鏈管理2.3施工階段工程成本控制2.3.1三通一平階段成本控制2.3.2施工方案布置與營銷配合2.3.3基礎施工階段成本控制2.3.4主體結構階段成本控制2.3.5建筑裝飾階段成本控制2.3.6室內機電成本控制2.3.7室外配套工程成本控制2.3.8精裝修成本控制3成本管理的考核3.1目標成本的責任分解3.2成本管理工作評估3.3責任成本與質量成本評分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地產成本構成分析1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5社區(qū)管網工程費6園林環(huán)境費7配套設施費8開發(fā)間接費9期間費用房地產成本構成成本管理方法的發(fā)展成本管理的方向成本管理模式

以“目標成本＋責任成本＋作業(yè)過程管理”為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管理體系。責任成本管理目標成本與動態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理委員會控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構架領導機構管理工具管理制度成本、工程文件成本管理流程房地產開發(fā)階段成本工作內容各職能部門職責各階段各部門輸出成果成本管理程序成本管理輸入要素成本管理關鍵點成本管理輸出如何衡量績效支持文件全面預算管理預算管理程序公司年度預算公司年度預算計劃責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。執(zhí)行文件：《責任成本管理作業(yè)指引》責任成本管理主要內容（1）——要素概括主要內容（2）——反饋指標實施要點總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理指引》總部備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布目標成本管理管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本結果（見動態(tài)成本構成）。基本概念：管理工具：成本管理軟件成本數(shù)據庫實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結算成本分析目標成本形成目標成本執(zhí)行產品定位目標成本測算三簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整動態(tài)成本構成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結算成本未結算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本

=未結算合同+已結算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理總目標是通過對房地產各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產成本作業(yè)過程：新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價?？刂圃瓌t：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。執(zhí)行文件：《新項目可研成本測算》設計成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量?？刂圃瓌t：經濟合理性最大。執(zhí)行文件：《設計管理程序》

招標成本佩控制控制要點夸：獲取競延爭性低價夫成本逐步實施烤工程量清來單招標集團材吳料集中鴉采購控制原黃則：全喚面招標過原則合理低價濟中標原則透明公很正原則執(zhí)行文件駕：《工程睡及材料采投購作業(yè)指雷引》簽約成本稱控制控制要竿點：合罩同談判合同審年批控制原則封：合法性謠原則、合柔同書原則盟、事前簽柳訂原則、設招標原幻玉則、利嘩益明晰辯原則執(zhí)行文件撐：《合同爪與付款管頌理作業(yè)指陵引》施工成本惱控制控制要粉點：變緩更與簽固證的控耐制工程質量擦的控制工期控制控制原朽則：權類力限制口原則、凱時間限孩制原則多級審核僅原則、完幻玉工確認原戶則執(zhí)行文復件：《柿顧客要喝求、設絡計及工巧程變更繭管理作城業(yè)指引菜》《簽證果管理作牢業(yè)指引岡》結算成本恩控制控制要點童：嚴格審左核結算工稿程量合理確叔定結算釣單價控制原稍則：廉潔奉竄公原則齊、多級綠審核原魔則準確高切效原則吳、可復稍查性原湯則執(zhí)行文巖件：《朵預結算晌管理作決業(yè)指引工》銷售承贊諾及物胸業(yè)管理器成本控修制控制要點盼：銷售承討諾（銷售吳合同、廣厭告、售樓欺書）物業(yè)管主理虧損控制原則倚：不產生裙經營負擔磚。執(zhí)行文火件：《保銷售管鉆理制度肌》《物業(yè)腫管理制奴度》控制要點況：權責清報晰、循序壞漸進控制原則資：成本合呀理、運營誘優(yōu)先執(zhí)行文照件：《循審批權嘗限及流寇程表》成本管飲理權限橋設定2.1寇設計階畫段工程僚成本控崗制2.2貝采購階丟段工程私成本控飽制2.3辛施工階壞段工程鎖成本控讀制2、房悔地產工淹程成本墾控制及渠造價研籃究控制要務點：分陪解明確錄、責任厲到人控制原則但：合理、酸領先執(zhí)行文炮件：《煉設計限蹄額指標兼表》設計限額病指標的設虜定單項造價障研究之建爪筑結構單項造價傾研究之機導電配套單項造價播研究之機藍電配套單項造價女研究之園市林景觀設計優(yōu)堆化控制要點烘：逐項落尊實、過程垮控制控制原伶則：及牲時協(xié)商外、兼顧霜運營執(zhí)行文紛件：《脫成本優(yōu)劫化與控樓制作業(yè)悶指引》采購管理采購管理割程序工程與收材料設找備采購吵作業(yè)指咳引合同管理合同管結理程序合同與付牧款管理作風業(yè)指引房地產標姜準合同供應鏈管埋理供應鏈管泄理程序供應鏈蓋管理作假業(yè)指引施工階賭段之三叢通一平控制要點斯：通盤考匆慮開放區(qū)稍域、交付煎區(qū)域、施動工區(qū)域的歪交叉控制原則窮：一次規(guī)恰劃、分期振實施、減壩少浪費執(zhí)行文件別：項目運士營圖、交為付流線圖施工階段罷之施工與夏營銷配合控制要點洋：要充分鬼考慮樣板艇房、開放衫區(qū)域、銷凡售通道、扁銷售展示省時間控制原癢則：圍賓繞營銷孤、區(qū)域股合理、暗先快后許慢、合貌同約定執(zhí)行文件糟：里程碑考計劃項目運校營圖施工階恩段之基廈礎施工忙階段控制要點并：充分評繡估地質風迅險、基礎久設計及施木工方案論氣證控制原則喊：安全、啄經濟執(zhí)行文明件：設尿計及施舞工相關凱規(guī)范施工階段辱之主體工祖程控制要駝點：約鴉定清晰聰、查漏資補缺、鞠標準明告確控制原則改：營銷優(yōu)留先、專業(yè)誦兼顧執(zhí)行文件朗：各專業(yè)單審核要點施工階段垃之建筑裝周飾控制要點淡：樣板引帝路、標準魂明確、報眨建驗收、份戶圖指導控制原則喂：樣板會腸審、客戶衣優(yōu)先執(zhí)行文循件：交稀付標準一戶一圖施工階沖段之室敘內機電控制要點遷：樣板引互路、功能漿優(yōu)先、定行位清晰控制原則納：標準明斬確、檢測剩完善執(zhí)行文敢件:機瞞電配置勺標準施工階段命之室外配首套控制要點騰：圖紙清爆晰、交叉錘合理、內加外有序、糟專業(yè)兼顧控制原則鐵：降低無鞠效成本執(zhí)行文浸件：室陵外管網臥綜合設腎計指引施工階段腸之精裝修控制要點奶：移交清懂晰、樣板即引路、關切注節(jié)點、述大樣清晰漸、工序明俊確、開線合干理、成灶品保護值、客戶內至上控制原則總：樣板會果審、降低厭無效成本鈴、質量成篩本、交叉訊成本執(zhí)行文件穗：土建移蓮交精裝勾標準精裝樣乓板確認做表精裝成膠品保護覺標準精裝修標派準流程成本管舟理考核3.1目某標成本的面責任分解3.2恨成本管蘆理工作工評估3.3責封任成本與齡質量成本皆評分3.4成禽本信息管紅理3.5成宮本BSC樹考核目標成本艦責任分解控制要濫點：責種任清晰戲、結果恭導向控制原尋則：協(xié)蹈商一致膝、統(tǒng)一杰決策、村考核明貪確執(zhí)行文件殖《責任成拆本作業(yè)指碰引》成本管理央工作評估控制要點蘇：責任清俱晰、可追而溯、動態(tài)意循環(huán)反映控制原托則：可晶量化執(zhí)行文倍件：《炕成本評御分表》責任成聽本與質性量成本坑評分控制要點億：凡是目標讀成本外的息成本必須掉要歸屬控制原則誘：界定清