山東房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目營銷策劃報告

xx名家

——XX（中國）入濟(jì)第四年的又一次巔峰巨獻(xiàn)2006年6月正式進(jìn)軍濟(jì)南房地產(chǎn)市場之初，XX（中國）便憑借XX·城市之家當(dāng)年拿地、當(dāng)年開發(fā)、一年售罄、提前兩個月交付的速度，以及緊湊實(shí)用的產(chǎn)品贏得了濟(jì)南市民的青睞，贏得了業(yè)內(nèi)的高度評價！2010年，在XX（中國）進(jìn)入濟(jì)南的第四年……之后，XX（中國）又以一年一個項(xiàng)目的速度相繼開發(fā)了XX·碧水尚景、XX·國際城市花園兩個高品質(zhì)熱銷樓盤……關(guān)系營銷實(shí)現(xiàn)業(yè)績與品牌共贏——XX名家項(xiàng)目營銷策劃報告撰寫：山東XX項(xiàng)目一部時間：2010年1月20日謹(jǐn)呈：山東XX置業(yè)有限公司目標(biāo)：XX（中國）在濟(jì)南取得又一次輝煌和完勝叫座XX（中國）在濟(jì)品牌鞏固提升2010年2個月銷售6.3億30個月內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤以上既是我們的目標(biāo)，也是我們此次報告的出發(fā)點(diǎn)。走近XXXX集團(tuán)旗艦XX地產(chǎn)于一九七八年成立于香港，經(jīng)過逾三十年的發(fā)展，XX地產(chǎn)分行數(shù)目達(dá)五百間，成為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)代理公司之一，鑄就XX“王牌”代理品牌！集團(tuán)主席施永青先生于二零零一年間，成功全面收購利嘉閣地產(chǎn)代理有限公司后，占據(jù)香港交易市場占有率絕對第一的位置，市場占有率超過50％，員工人數(shù)逾萬人。年傭金收入70多億港幣，傲視同儕；業(yè)務(wù)遍及營銷策劃，一、二手住宅、寫字樓、商鋪?zhàn)赓U及買賣，物業(yè)估價、地皮買賣等。1994年香港XX集團(tuán)在北京成立其國內(nèi)的第一家分行，繼而于1998年設(shè)立XX（中國），專責(zé)國內(nèi)房地產(chǎn)代理中介業(yè)務(wù)；憑借母公司純潔忠誠的經(jīng)營理念，于國內(nèi)房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)上貫徹始終，堅(jiān)守不參加炒賣、成交力強(qiáng)、服務(wù)全面、掌握市場脈搏、公開信息、公平交易等宗旨，成功樹立「皇牌代理、信心標(biāo)記」品牌形象。至2010年1月，XX（中國）已在大陸開設(shè)二十七家分行，員工20000多人，2009年傭金收入更是突破八十億元人民幣。XX集團(tuán)大中國框架基本確立，現(xiàn)已成為全國最大的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。XX（中國）先后與國內(nèi)數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)取得了良好的長期合作關(guān)系，如深圳萬科、天鴻集團(tuán)；北京的華遠(yuǎn)、開發(fā)總、住總、首創(chuàng)、城建集團(tuán)、金融街控股、國華置業(yè)；香港的江山控股、南益集團(tuán)；上海實(shí)業(yè)、萬基置業(yè)、GIC、富華集團(tuán)、合景泰富等，更是與萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、上海實(shí)業(yè)、萊鋼集團(tuán)和山東黃金地產(chǎn)建立了長期的戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系。XX更以其專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、良好的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到了各大開發(fā)商一致的好評。山東XX作為XX（中國）的第十五家分行，更將融合其他分行的精髓與成功經(jīng)驗(yàn)為貴司提供更專業(yè)的全程策劃銷售代理服務(wù)。山東XX以濟(jì)南為中心，重點(diǎn)服務(wù)濟(jì)南項(xiàng)目。公司定位為專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)商，以整合XX全國資源有效為開發(fā)商提供專業(yè)建議和服務(wù)。XX地產(chǎn)三十年的企業(yè)文化；XX地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的合作和敬業(yè)精神；XX地產(chǎn)的專業(yè)性；XX地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的口碑；XX地產(chǎn)每年上百個項(xiàng)目的成功案例及山東市場30多個項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)；XX（中國）擁有大陸和香港網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢；XX（中國）中央HR進(jìn)行人員的垂直化管理。XX地產(chǎn)優(yōu)勢山東XX近三年所承擔(dān)銷售代理項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱規(guī)模合作時間及銷售率濟(jì)南XXXX新城總建面30萬平米（住宅）2004年至今目前一期銷售率100%濟(jì)南XXXX商城總建面1.3萬平米（商業(yè)）2005年9月至2006年9月銷售率100%青島XXXX大廈總建面10萬平米（綜合）2006年8月至2007年10月銷售率100%臨沂XXX商品城總建面11萬平米（綜合）2006年3月至2007年8月銷售率100%臨沂XX金頂總建面10萬平米（住宅）2006年2月至2007年3月銷售率100%山東XX近三年所承擔(dān)策略顧問項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱規(guī)模合作模式濟(jì)南魯能XXX總建面300萬平米（住宅）項(xiàng)目市場研究及監(jiān)控濟(jì)南XX美郡總建面23萬平米（住宅）前期市場研究定位及營銷策略濟(jì)南XXX總建面80萬平米（住宅）前期市場研究定位及營銷策略濟(jì)南XXXX總占地12平方公里（住宅）前期市場研究及規(guī)劃布局濟(jì)南XXXX新城項(xiàng)目總建面360萬平米（住宅）前期市場研究及產(chǎn)品定位濟(jì)南XXXX總建面2萬平米（商業(yè)）前期市場研究及招商策略青島XXXX總建面10萬平米（綜合）前期市場研究定位及營銷策略青島XXXX總建面12萬平米（住宅）前期市場研究定位及營銷策略臨沂XXXX總建面10萬平米（綜合）前期市場研究及產(chǎn)品定位山東XX目前操作項(xiàng)目XX·99項(xiàng)目位置：旅游路發(fā)展商：山東黃金地產(chǎn)總建筑面積：110萬平方米物業(yè)類型：高檔住宅及公建配套XX貢獻(xiàn)：全案代理該項(xiàng)目,利用XX靈敏的市場監(jiān)測及豐富操盤經(jīng)驗(yàn),為該項(xiàng)目前期進(jìn)行了準(zhǔn)確的市場定位和客戶定位,目前已完成了部分面積的團(tuán)購,推出3萬余平米當(dāng)月售罄（最高單價12500元/平方米），同時積累了大量的市場客戶,贏得了開發(fā)商高度認(rèn)可。項(xiàng)目位置：經(jīng)十東路發(fā)展商：山東XX地產(chǎn)總建筑面積：42萬平方米物業(yè)類型：高檔公寓與高檔寫字樓XX貢獻(xiàn)：利用XX靈敏的市場監(jiān)測及豐富操盤經(jīng)驗(yàn),為項(xiàng)目前期進(jìn)行了準(zhǔn)確的市場定位和客戶定位,目前項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展順利,項(xiàng)目已于09年7月份開盤，一期5萬平米寫字樓已經(jīng)售罄。XX時代廣場項(xiàng)目位置：經(jīng)十路510號發(fā)展商：萊鋼建設(shè)總建筑面積：30萬平方米物業(yè)類型：中高檔住宅XX貢獻(xiàn)：全案代理該項(xiàng)目,利用XX的完善市場監(jiān)測及客戶資源優(yōu)勢進(jìn)行有效的市場定位及客群分析，根據(jù)市場形勢及時進(jìn)行策略調(diào)整和策劃活動配合，滿足發(fā)展商的回款要求，目前項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，二期多層部分即將開售。XX凱旋新城項(xiàng)目位置：趵南路文化西路交匯處發(fā)展商：山東XXXX集團(tuán)總建筑面積：8萬平方米物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、高檔公寓XX貢獻(xiàn)：利用XX專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鲅芯考柏S富操盤經(jīng)驗(yàn),目前為項(xiàng)目進(jìn)行市場定位和客戶定位,根據(jù)開發(fā)商回款要求，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行前期團(tuán)購，正式推廣工作4月份開展,計(jì)劃10年7月開盤.XX旺角XX地產(chǎn)其他地區(qū)操作項(xiàng)目列舉項(xiàng)目名稱規(guī)模項(xiàng)目名稱規(guī)模北京XXX總建面60萬平米（住宅）深圳XX第五園總建面25萬平米（住宅）北京XXX國際居住區(qū)總建面260萬平米（住宅）深圳XX金域藍(lán)灣總建面30萬平米（住宅）北京XX公社總建面33萬平米（住宅）深圳XX天琴灣總建面80萬平米（住宅）北京XX國際公寓總建面10萬平米（住宅）深圳XX金域華府總建面19萬平米（住宅）北京XX杭城總建面35萬平米（住宅）深圳XX深圳灣畔總建面17萬平米（住宅）上海XXXX花園總建面80萬平米（住宅）上海XX橡樹灣總建面23萬平米（住宅）上海XX花園總建面70萬平米（住宅）上海XX灣流域總建面20萬平米（住宅）本項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目總執(zhí)行策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理策劃師銷售主管助理策劃師置業(yè)顧問投資顧問部品牌拓展部Part1市場研究Part2項(xiàng)目定位Part3物業(yè)類型調(diào)整建議Part4營銷Part5執(zhí)行力政策變化競爭分析客群定位市場定位執(zhí)行力銷售力Part1.1國家政策地方規(guī)定Part1市場研究政策變化市場研究

政策變化2009年，中國房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的一年。2010年，……全年房價漲幅24%，創(chuàng)造近15年之最！全年銷售面積9.3713億平方米，比2008年增長42.1%。國家是否會允許中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)2009年的瘋狂，會出臺怎樣的政策？在國家相關(guān)政策出臺后，地方政府會做出怎樣的反應(yīng)？會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生怎樣的影響？對本案開發(fā)有何影響和啟示？市場研究

政策變化宏觀政策營業(yè)稅征收2改5.doc國四條.doc拿地首付款提高.doc市場研辭究政策變化宏觀政策國11坦條出臺胸.do攜c市場研究政策變稀化宏觀政策懸研究小結(jié)通過以上貢國家近期時出臺的相磁應(yīng)政策分上析可見：200佩9年全國張房地產(chǎn)雞房價瘋息漲的情派況已經(jīng)遭引起國婚務(wù)院的市高度重答視，并純表明了微中央政堆府對于必遏制房度價上漲木過速的紋決心。焰但執(zhí)行徐效果最幫終取決承于地方排政府配某合執(zhí)行轉(zhuǎn)的力度疼和是否繪有更強(qiáng)才硬、更紛直接的絡(luò)措施出阿臺。對從短期1-3個月來看小，市場會威受一些沖曬擊，主要脾是政策效普應(yīng)導(dǎo)致短期觀渡望會使乖成交量共會回落，房價應(yīng)改該不會出鉤現(xiàn)太大波每動。從201范0年整個市肌場需求趨伯勢來看，春需求相對拔于200蜓9年可能卵會有所電下降，亂但幅度如不會很詳大，也猛會大大臘高于200不8年的水平柔。從201仆0年整個竄市場供距給趨勢申來看，泊放量是頭不可避鏟免的。從201更0年整個市祝場房價走好勢來看，全年整拌體房價瞎不會下績跌，仍賠然會保晝持小幅億上升態(tài)念勢。市場研乖究政策變釀化地方規(guī)貨定濟(jì)南不再麥審批6層以下建筑悶.doc公積金二巷套房首付比例或?qū)⒕I提高.d紋oc市場研鎮(zhèn)究政策變化地方法分規(guī)研究刮小結(jié)通過對首濟(jì)南最榴近出臺弊或擬定胳中的相蔬關(guān)規(guī)定吉分析可棉見：濟(jì)南市磨將借助因全運(yùn)帶猾來的城剩區(qū)建設(shè)劉之勢，旺進(jìn)一步襯加大舊好城改造盈力度，舅提升城盲市國際贈化形象腐。舊城改造咬力度的加揚(yáng)大，原地納安置的拆鉗遷補(bǔ)償方隙式，一方致面將大大把增加城區(qū)循商品住宅模的供應(yīng)量馳，另一方汽面又會分姜流很大一幼部分購房越客戶。如公積倉金首付悼政策調(diào)毒整，將偶會徹底到貫徹國寶家關(guān)于錯“二套鴨房”貸蹈款的政千策，徹證底截?cái)鄤冑彿空咝鄙藤J后偵走公積溪金規(guī)定券漏洞的斜路子，夸投機(jī)性祥購房受肺打擊嚴(yán)貧重，一慢定程度俯影響樓旱市成交檔?！安辉偃σ?guī)劃審廟批6層以下妥建筑”逆將迫使允開發(fā)商你通過重券新合理劉規(guī)劃物積業(yè)類型爭來提高便項(xiàng)目品約質(zhì)、提狼高售價。Par蝦t1.2城市供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)Part淹1市場研究競爭分析市場研究競爭分臨析城市供應(yīng)賄——20鍋09年成濱交土地200遞9年濟(jì)蹦南市共成交居住喚用地51椅宗，總用貴地10滔20.尿7畝，規(guī)劃總建吳筑面積約賽為859稿萬平方米，建筑訊形式均走以高層燙住宅產(chǎn)標(biāo)品為主戰(zhàn)，平均驗(yàn)個案在胳15萬伯平方米吧左右，雁但預(yù)計(jì)憤201握0年上需市項(xiàng)目螞在20殲個左右就，整體扁供應(yīng)與園200抗9年相避仿，供梅應(yīng)平穩(wěn)浮。行政區(qū)成交宗數(shù)（宗）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）最高樓面地價（元/平方米）歷下區(qū)252729884市中區(qū)153232250歷城區(qū)41091701槐蔭區(qū)4822025天橋區(qū)3732404合計(jì)51859——市場研朋究競爭分析城市供朱應(yīng)——宰201險0年初激土地供幫應(yīng)濟(jì)南市國涼土部門的喪官方網(wǎng)站疤顯示，從狡2009防年12月筍28日至蔑2010層年1月1脆3日，短膛短半月里鹽，先后發(fā)套放了四批耽13塊地闊。13宅塊土地總邁面積超過但120萬陷平米，按畢照平均容啦積率2.議2計(jì)算，牢總建面約兔270萬厲平米，接斗近200即9年全年想住宅成交豪總面積—啞—290步多萬平米芳。濟(jì)南市年寫初大量放拖地表明濟(jì)南市受政府在碧積極響忙應(yīng)貫徹捧國家“薦增加住待房建設(shè)怠土地有情效供應(yīng)處”的政均策，以刻有效遏州制房價梅過快上南漲趨勢。土地供應(yīng)蘿充足，將仍有效降低挺土地競拍拆激烈程度沸，從而降賴低開發(fā)成任本，為平消抑房價提默供可能。按照正常添的開發(fā)周毀期測算，沃2009熄年底或2插010年望上市土地山需要在2街011年場才能進(jìn)入臥開發(fā)市場孤，2010驚年市場供各應(yīng)仍然處匠于平穩(wěn)之場勢，旺盛乓的剛性需偉求購房市切場將促使票濟(jì)南房價貫持續(xù)平穩(wěn)地增長。區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量10萬㎡以上項(xiàng)目數(shù)量7000-9000元/㎡項(xiàng)目數(shù)量均價總建筑面積東部1210107338544.5南部2227300354中部00000北部110550912西部7646750463.5合計(jì)22191667241374目前，秀濟(jì)南在益售住宅臂項(xiàng)目數(shù)壩量不多含，有房應(yīng)源樓盤借僅有2維2個，剃供應(yīng)量嶼較前幾犧個月明俯顯減少屆，項(xiàng)目傾去化速返度較快摘。北部因御獸景園、君么逸左岸等突區(qū)域內(nèi)偏橡高價樓盤巴的售罄造煌成區(qū)域價奇格下降，橫環(huán)比上月敢下降5.干36%。市場研究競爭分層析城市供應(yīng)鮮——在售趕項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型區(qū)間均價（元/㎡）存量（萬㎡）2010年計(jì)劃銷售量（萬㎡）東部XX慧園30高層花園洋房80-120平米兩室、三室660013.413.4東部XX美嘉26高層小高層70-100平米兩室620044東部中海XXXX28高層花園洋房79-82平米兩室，95平米左右三室，147平米四室73001010東部XXXXX41高層花園洋房95平米兩室,130平米三室640031.578.4東部XX花園26.5高層76-100平米兩室，120-140平米三室650016.510東部XX國際12高層87-95平米兩室65009.79.7市場研米究競爭分陜析城市供應(yīng)虹——在售喂項(xiàng)目個案東部XXXX全運(yùn)村183高層花園洋房別墅95平米兩室,130平米三室11000155.326.4東部XX豪庭86.4高層90-100平米兩室130-140平米三室880046.1413.2東部XXX104高層小高層花園洋房90-95平米兩室147平米三室850099.414.4東部XX現(xiàn)代逸城27高層花園洋房87-95平米兩室,120-160平米三室7800819市場研扎究競爭分析城市供應(yīng)乒——在售吩項(xiàng)目個案西部XX100178高層多層60-100平米一室、兩室92007710西部XX御景城41高層85-120平米兩室、三室8000374西部XX新城（西地塊）10.6多層112平米三室、75平米一室80002.62.6西部XX天沅80高層多層86-139平米兩居、三居800008南部XX花園30高層多層140-170平米三居800010.419.6南部XX領(lǐng)秀城324高層多層別墅86-117平米兩居、117-150三居78001449合計(jì)1227.5665.01181.7市場研究競爭分帝析城市供削應(yīng)——瞎在售項(xiàng)地目個案所在區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量10萬㎡以上項(xiàng)目數(shù)量2010年入世項(xiàng)目數(shù)量2011年入市總建筑面積東部10873261.2南部3221322.4中部211144.9北部5532156西部222069合計(jì)221857853.5由上表可睡見，濟(jì)南代市（主城裂區(qū)）新增輕項(xiàng)目22棋個，預(yù)計(jì)網(wǎng)未來三年馳內(nèi)新增項(xiàng)足目供應(yīng)面漿積達(dá)85篩3.5萬慚平方米，史平均每年口近300近萬平米的懷供應(yīng)量與憤往年相比敲變化不大畫。市場研究競爭分析城市供織應(yīng)——梨新增項(xiàng)在目濟(jì)南目前秤在售項(xiàng)目裂（主城區(qū)開）基本無6000元/㎡以下項(xiàng)目澤，均向7000元以上鐵挺進(jìn)；責(zé)特別是品牌開發(fā)提商高價拿臟地將左右知濟(jì)南步入框萬元時代。項(xiàng)目所孟處北部姐區(qū)域供湊應(yīng)量較而少，價職格上漲甜潛力巨個大，隨況著小清俱河改造智進(jìn)程不摧斷加快電，將呈競現(xiàn)后來脫居上之用勢。在售項(xiàng)雪目戶型以75-囑95平米左右樸兩室和95-1己30平米三泄室為主偷，其中75-計(jì)95平米之間遺的兩室、95-德120平米之炸間的三尼室等偏經(jīng)濟(jì)紙型戶型江最為熱熔銷。市場研忽究競爭分析城市供隸應(yīng)——甜市場小存結(jié)近期價格的持世續(xù)上漲、提在售供應(yīng)州量的不足克造成濟(jì)南頃住宅市場逃價漲量跌流的局面。整個市場饅潛在供應(yīng)湯量大，新周舊項(xiàng)目總乒供應(yīng)量達(dá)中到近150算0萬平米，2010年預(yù)計(jì)推黨售量在300萬平米左酒右。由于未卵來一年的剃政策目前青尚不明朗擴(kuò)，開發(fā)商敬在推售量地上可能會遠(yuǎn)有所保留單，一旦政旨策明朗化粥，推售量迎還有可能爛增加。新增項(xiàng)目坑數(shù)量22個，未賢來三年功內(nèi)總供框應(yīng)量應(yīng)笛能達(dá)到853迅.5萬平方結(jié)米，平朽均每年迷近300萬平米的接供應(yīng)量與2009年市場供套應(yīng)相比較敗為平穩(wěn)。市場研則究競爭分倚析城市供聚應(yīng)——塔市場小閃結(jié)市場研究競爭分以析區(qū)域供應(yīng)俊——土地耍供應(yīng)XX名家本案所在革的北二環(huán)近以南、核濟(jì)洛路述以東經(jīng)一路以聾北隸屬天哲橋區(qū)區(qū)域計(jì)劃仔出地2押2宗，妥占天橋區(qū)總計(jì)劃噸出地?cái)?shù)量納的45%區(qū)域潛默在土地打較多，略未來2—3年俯內(nèi)開發(fā)量肉巨大編號項(xiàng)目或地塊占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）土地性質(zhì)產(chǎn)品類型開發(fā)公司預(yù)計(jì)銷售時間1XX名家2055居住高層多層山東XX置業(yè)有限公司2010年下半年2重汽XX日化項(xiàng)目1533居住高層小高層多層中國XX汽車集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年中旬3尚品·XX1216居住高層多層山東XX資源地產(chǎn)有限公司2010年下半年4XX國際2040居住高層小高層天津XX投資集團(tuán)2010年5冠華XX項(xiàng)目8.420居住高層小高層XX置業(yè)2010年下半年合計(jì)75.4164市場研傷究競爭分析區(qū)域供榜應(yīng)——戲同期項(xiàng)些目由上表可筆見：目前小清的河板塊潛鍬在供應(yīng)量頑約為160多萬平爹米，預(yù)彼計(jì)201愉0年推出量旁約為40萬平米左炭右。小清河沿登線土地市預(yù)場活躍，品成為濟(jì)南抓炙手可熱包的開發(fā)區(qū)招域，現(xiàn)成烏交土地鵲推出時戚間多集婚中在2010年下半蓬年前后急。隨著201由0年土地世上市量價進(jìn)一步社加大，2011年下半年盯以后開發(fā)盼量量將進(jìn)獄一步加大屠。市場研究競爭分析區(qū)域供應(yīng)躍——同期媽項(xiàng)目通過對膝本案區(qū)述域供應(yīng)察市場分銷析可見廢：小清河兩申岸區(qū)域成已為未來濟(jì)笑南開發(fā)熱恥點(diǎn)區(qū)域。濟(jì)南主城打區(qū)6層以跟下建筑不參再審批成段就項(xiàng)目最型后稀缺產(chǎn)脹品。距離市員中心較許近，客蠢戶來源畜豐富，吼剛性客恨戶量巨角大。周邊土地糖價格不斷秧上漲，支遲撐高價入被市可能。高單價付時代呼尤喚低總遣價產(chǎn)品駐。濟(jì)南進(jìn)入飛新一輪激牙烈競爭階蕉段的前期鑒。市場研行究競爭分析區(qū)域供應(yīng)劣——市場澤小結(jié)市場研蜂究小結(jié)通過對靈近期國并家政策翻、地方灰法規(guī)和埋市場供覆應(yīng)分析其可見：201束0年國家嘆將嚴(yán)厲稀打擊投伍機(jī)購房俯，有效精增加土?xí)旱毓?yīng)繁，加速跑普通商國品住宅凳開發(fā)，驕結(jié)合其廢他金融移等政策針有效遏緩制房價圣上漲過傳快現(xiàn)象藍(lán)，但在房溉價平穩(wěn)脹的情況直下，政責(zé)府后繼仁政策將賊放緩出征臺。受政策餓出臺的逗影響，量短期內(nèi)逝將使一坐線或二說線房價訊過高城滔市的房售價出現(xiàn)未小幅回假落，但侍在國家名后繼政憑策乏力旗的情況足下，預(yù)上計(jì)2010年下半列年房市逗將重新巧回歸，攜平穩(wěn)發(fā)稠展。受當(dāng)?shù)鼐I房地產(chǎn)微供應(yīng)情誤況和房戴價水平苗影響，徒國家最咬近出臺踏的相應(yīng)女政策，對如濟(jì)南芒這樣的二香線及其以芬下城市房損地產(chǎn)發(fā)展租影響不大攀，2010年將繼續(xù)逢出現(xiàn)供需逐兩旺的局敢面。濟(jì)南市斗“不再宏規(guī)劃審讀批6層以下建箏筑”的規(guī)黑定將促使未開發(fā)商積扭極尋求更付加合理的扛產(chǎn)品組合億方案，以單提高項(xiàng)目外品質(zhì)和項(xiàng)騎目售價。七八層蜓電梯洋夏房將成杏為市場農(nóng)新的寵漏兒。Part2.1SWO尸T分內(nèi)析Part遙2童項(xiàng)目定位S.W焰.O.衰T矩陣S.W.光O.T分析小假結(jié)優(yōu)勢分析（Strength）劣勢分析（Weakness）S1：項(xiàng)目整體規(guī)模大，市場影響力強(qiáng)S2：XX品牌實(shí)力強(qiáng)大，在濟(jì)南頗具影響力S3：周邊市政配套和項(xiàng)目內(nèi)部配套齊全，生活便利。S4：緊鄰南北主干道歷山路、東西主干道北園大街，項(xiàng)目周邊多條公交線路直達(dá)市中心，交通便利S5：鄰近居然之家、紅星美凱龍、黃臺建材市場、東亞家居、富雅家居等，潛在客戶的購買力較好W1：在濟(jì)南市區(qū)的地理位置，不符合濟(jì)南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣W2：地勢低洼，大雨后易積水W3：緊鄰主干道歷山北路，向北直通繞城高速，大型車輛過往頻繁，灰塵污染較嚴(yán)重機(jī)會分析（Opportunity）威脅分析（Threat）O1:區(qū)域內(nèi)物業(yè)總量稀缺，直接競爭項(xiàng)目少，存在一定需求量，區(qū)域價值凸顯O2：小清河治理改造工程的實(shí)施，將有力提升整個北部形象，帶來區(qū)域價值提升O3：宏觀經(jīng)濟(jì)大勢向好O4：區(qū)域內(nèi)清河板塊一枝獨(dú)秀，地理位置、自然景觀稀缺，形成北部城區(qū)新版塊T1：人文環(huán)境和自然環(huán)境較差；北園商圈，人流物流量大，居民構(gòu)成較復(fù)雜T2：周邊潛在購房者對高層住宅的建筑形式接受程度較低T3：國家相關(guān)政策變動影響整個市場發(fā)展項(xiàng)目定位SWO殿T分析SWOT衣矩陣Fac咬tor仰1：獨(dú)恢特的產(chǎn)沿品競爭容力Fac應(yīng)tor取2:憲小清河隨改造成圓就項(xiàng)目辰區(qū)域價挪值提升Fac芬tor趴3:虜XX品林牌強(qiáng)大融影響力價廣值項(xiàng)目定位SWOT竟分析SWO僑T分析趨小結(jié)—望—核心合價值通過項(xiàng)目爸SWOT般分析可見托，項(xiàng)目的驗(yàn)核心競爭鄰力有3個著方面：Part2.2項(xiàng)目定位Part茅2項(xiàng)談目定位客群定位市場定諒位項(xiàng)目定位客群定弄位客群來年源由于項(xiàng)目著體量較大瓣，區(qū)域內(nèi)斜客戶資源遷豐富，前期以區(qū)肢域內(nèi)客戶攀為主，中弱后期客戶極來源將擴(kuò)禁大至城市厲中心區(qū)域甘和其他區(qū)你域。地緣關(guān)系黃臺區(qū)域北園區(qū)域二環(huán)東區(qū)域花園路區(qū)域交通牽引泉城廣場山大路老東門產(chǎn)業(yè)帶動洛口商貿(mào)區(qū)北園商貿(mào)區(qū)其它因素市內(nèi)其他區(qū)域地理緯度工作緯度原地升級或投資遷入項(xiàng)目定位客群定岡位客群來酒源游離1象0%重點(diǎn)客宰戶40拌%核心客戶50%看好區(qū)海域價值君的其他粗城區(qū)客午戶交通牽引薦客戶地緣性客廳戶和工作站緣客戶價值觀：裂長期在區(qū)全域內(nèi)生活工作，嚴(yán)對區(qū)域鄉(xiāng)豐的價值惜認(rèn)同極高，了解叢區(qū)域內(nèi)的踐所有配套設(shè)施，買有著相襪當(dāng)?shù)膬?yōu)博越感并相信區(qū)嚼域的發(fā)車展前景緣瑞，看到了物業(yè)的皆升值過程缸。置業(yè)目哀的：升專級自住櫻或投資存在重遭復(fù)購買靈的可能霞?？腿海寒?dāng)?shù)鼐用駥?，黃臺、膽北園、洛扔口商貿(mào)述區(qū)私企脆業(yè)主、中高端白版領(lǐng)。價值觀：等了解區(qū)域馬并有認(rèn)同感，希漫望進(jìn)入宇這個區(qū)艱域。置業(yè)目劉的：改融善、升諒級自住客群：項(xiàng)目周邊程5—8公昂里范圍內(nèi)年輕白默領(lǐng)和原著纖居民。價值觀：誤看好區(qū)域補(bǔ)發(fā)展價值檔，追求房屋榴保值增值侄和租賃需射求的投資財(cái)投機(jī)客赤戶。置業(yè)目愿的：階技段性居扁住、投敘機(jī)投資。項(xiàng)目定顆位客群定位住宅產(chǎn)慌品客群鐵構(gòu)成項(xiàng)目定位客群定勞位游離1防0%重點(diǎn)客戶掉30%核心客戶60%區(qū)域認(rèn)可煤地段價值舍和XX品盟牌的追隨釋者高端白領(lǐng)姑、長期商溪旅居住的夢階段性居炸住投資客勾戶純粹的投皇資客戶階段性自型住的投資鄙客戶中端資牢產(chǎn)處理筑客戶市區(qū)投資懲客戶，其偷中區(qū)域客限戶為主置業(yè)目的慣：認(rèn)可區(qū)蝴域內(nèi)的租賃河投資回報炭，有相對菜充裕的盯資金用于投資忌，選擇比投資門檻相對禿低的產(chǎn)沃品，降低風(fēng)險。置業(yè)目界的：長敵期在濟(jì)仆南外派去或濟(jì)南本糖地的中神高級單丘身白領(lǐng)柿，為了過度銳性居住而烘購買，一劈燕旦自己不含住，可董以用于祝租賃或紹銷售。置業(yè)目些的：認(rèn)鈴可XX領(lǐng)的品牌槍，有足夠蹲的資產(chǎn)司投放到便房地產(chǎn)華這個升值雁潛力巨肢大，風(fēng)鄙險較小腐的投資方向信中，重復(fù)電購買，用躲于租賃或?yàn)充N售。公寓產(chǎn)膨品客群絹構(gòu)成項(xiàng)目定位市場定被位住宅產(chǎn)品愧市場定位城市中心劈燕國際水畔凈生活社區(qū)如果把本皺項(xiàng)目比做懇一個人，萄她就是一駝個有著好促的身世、閘高學(xué)歷、有國愁際視野，多性格儒雅認(rèn)而謙遜，桌內(nèi)心上進(jìn)朝的好青年扣。如果和她端一起生活里，你將進(jìn)燦入城市中豪心國際敲水畔的婆品味人順生城市中心仇國際水畔夕生活社區(qū)印，國際化養(yǎng)視野與喬生活世界很大喉也很小，凡與世界居乒民為鄰，春搭上inte艦rnat鹿iona憲l的早班車滅，進(jìn)入世關(guān)界的對話勿圈。水畔社區(qū)嫂，小清河晶成為自己濱的私人碼聯(lián)頭小清河改再造后面貌稱煥然一新青，抬腿即璃到，尊享屬岔于自己皂的私人廣碼頭。品牌開發(fā)避商傾心打抄造，品質(zhì)習(xí)精湛品牌開發(fā)挎商，一年販一個項(xiàng)目嚼的速度書鄭寫著濟(jì)南開發(fā)楊的奇跡舉，同樣啟詮釋著洞什么叫捕精湛。10分鐘都市毀生活圈，樹生活就是駕這么便利一切城智市配套負(fù)近在咫駐尺，超趣市、商雜場、公園……從來不曾醒遠(yuǎn)離你的藏生活。一個有點(diǎn)自己品識格的社露區(qū)這個城市揚(yáng)里，如此刑貼近水的斧項(xiàng)目不多紅，真正懂得歲水、懂逝得享受燙水畔生員活的人純更不多……項(xiàng)目定位市場定位住宅定箏位——母價值體慚系具備優(yōu)良筐居住屬性本的投資公壞寓XX全方京位優(yōu)質(zhì)物觀業(yè)服務(wù)精裝修，捐送部分家弦具（活動獲圣得）產(chǎn)品：4灰0—60妖㎡1居室劈燕為主戶型近鄰小造清河綠娘化帶，滋景觀優(yōu)茄美項(xiàng)目定搜位市場定位公寓產(chǎn)楊品市場寧定位Part摟3物業(yè)類型塔調(diào)整建議如本案規(guī)神劃報批亦體收到濟(jì)南市溫城鎮(zhèn)化旋工作會寫議關(guān)于捕“不再駕審批6混層以下抵建筑”怕的規(guī)定的影響易，則建筋議物業(yè)脅類型調(diào)痛整為：7層電梯括退臺花園推洋房+高要層住宅物業(yè)類型調(diào)整建議物業(yè)類型巨規(guī)劃布局整體規(guī)巡壽劃布局汪按照前傲期規(guī)劃狀方案布局花園洋狐房和高層陷，因?yàn)榛ㄖ箞@洋房僅增高級一層，絹且頂層獄小面積藥復(fù)式，所以，整臂盤單元數(shù)精和戶數(shù)變咸動不大。7層電唇梯退臺扭花園洋泰房？！物業(yè)類型調(diào)整建議為什么是耗7層而不芝是8、9擔(dān)、10甚冷至11層茅以上的小薪高層？這豆首先要回晝歸到花園陶洋房出現(xiàn)鞋的初衷—皮—以高端膊產(chǎn)品類型害拉升整盤射品質(zhì)，進(jìn)平而實(shí)現(xiàn)利孫潤的更大作化，這是右目前市場預(yù)較為流行紐奉同時消費(fèi)譽(yù)者廣泛接統(tǒng)受的做法培，無需過硬多解釋。我們重炸點(diǎn)來探拴討7層工的問題花。我們?yōu)槭材久唇ㄗh做坡7層電梯剩退臺花園造洋房？濟(jì)南市收城鎮(zhèn)化機(jī)工作會匠議關(guān)于攔“不再溫審批6胸層以下滴建筑”略的規(guī)定聽起來似午乎是個壞圣消息，但估卻未嘗不理可以轉(zhuǎn)變治為好消息松。游戲規(guī)宗則重新染制定，辣原本只彩能受指司標(biāo)限制雹只能做坦中高端只產(chǎn)品的掛我們可職以有機(jī)汽會搶占轎市場的健最高點(diǎn)喊——7餃層電梯掩退臺花尤園洋房爸。新政之下麥，客群對交容積率指備標(biāo)將更為闖敏感，低密度產(chǎn)盞品的稀缺柿性有可能茶超過歷史壩上任何一琴個時期，20笑04年充深圳萬黑科城低堅(jiān)密度社括區(qū)受到棉市場狂櫻熱追捧眨的神話犬極有可磁能在2過010憶——2封012柔年的濟(jì)掩南市場媽再度上禮演。當(dāng)產(chǎn)品類啟型范圍從衰2層到3標(biāo)0層的時潛候，7層節(jié)與8層可金以說毫無乖差別。但節(jié)是當(dāng)產(chǎn)品楚類型范圍截變成7層職到30層麗的時候，暈7層與視8層的差壺別是巨大付的，1層余的差別代邁表著更豐銹富的空間禁設(shè)計(jì)，更稀獨(dú)享的配劇套服務(wù)，尿更難得的每是更低容陵積率所帶石來的稀缺亡性，而這舌正是創(chuàng)造港利潤的根大本點(diǎn)。與其說藏我們堅(jiān)飾持的是丑7層電絞梯退臺從花園洋倍房的追祥求，不汽如說我乳們是在吸堅(jiān)持產(chǎn)蟲品的稀字缺性與騎差異化掀。Part4.1策略Part踢4營蹲銷項(xiàng)目操作挪難點(diǎn)問題導(dǎo)向防的核心策謀略核心賣吐點(diǎn)目標(biāo)鞏固品牌胃快速銷伴售201悶0年2個月實(shí)現(xiàn)萌銷售6.3億30個月實(shí)浸現(xiàn)項(xiàng)目對清盤項(xiàng)目操作綠上的難點(diǎn)燦：1、項(xiàng)少目區(qū)域愁內(nèi)建材韻市場、賤物流市侄場較多軌，形象刪差2、項(xiàng)牛目區(qū)域騙內(nèi)少有安參考項(xiàng)瀉目，對兔價格定饅位具有躍一定影游響策略綱孟領(lǐng)：高舉低打并：高形象糞、高品漲牌、高粱期待、谷親民產(chǎn)會品和價堤格1、項(xiàng)些目區(qū)域掃內(nèi)建材匙市場、發(fā)物流市棵場較多型，形象扎差2、項(xiàng)玻目區(qū)域擇內(nèi)無可模參考項(xiàng)慶目，對臥價格定桂位具有劫一定影攝響解決方尿案：強(qiáng)化項(xiàng)目霞區(qū)位價值宵，建立項(xiàng)谷目形象解決方肺案：跳出區(qū)域脈做項(xiàng)目，企提升品牌賺影響力客戶導(dǎo)向知的營銷調(diào)蝕性：現(xiàn)代大氣（建筑園營林）自由精致（戶型磚）文化底蘊(yùn)（企業(yè)品標(biāo)牌）親民性（總價鐘）國際化（風(fēng)格）結(jié)合項(xiàng)目醬區(qū)域及核王心價值，能概括項(xiàng)目孟核心賣點(diǎn)衛(wèi)：1、城斧市河畔幫景觀，浙純水岸霸生活2、城市戴二環(huán)內(nèi)的塌國際生活壩城3、品低牌開發(fā)熔商的精逝致產(chǎn)品Part3.2Par幻玉t3.2Part4.2方案Par廢t4詢營銷形象怎變么做？強(qiáng)化項(xiàng)夕目區(qū)位蹤蝶價值，萍建立項(xiàng)樸目形象形象策略強(qiáng)化項(xiàng)針目的區(qū)目位價值壇體系高調(diào)性、民高形象、熔高品質(zhì)、媽高期待給客戶遵以社會輝價值感項(xiàng)目核蔑心賣點(diǎn)務(wù)：城市河畔巧景觀，純貪水岸生活城市二環(huán)甲內(nèi)的國際希生活城品牌開發(fā)櫻商的精致賞產(chǎn)品既定案名憤：SLO牲GAN嶄：清河畔教55萬平譽(yù)方米松國際生活騙社區(qū)LOGO獨(dú):XX名桑家根據(jù)與辱貴司溝逐通情況故，項(xiàng)目功將采用搶“XX晌名家”肝案名，曉LOG弊O及S不LOG兇AN亦林將采用澤已開發(fā)鞭“XX苗名家”術(shù)LO耀GO及瘋SLO淡GAN寧.方陪案形貪象形象策略強(qiáng)化項(xiàng)插目的區(qū)懼域價值字體系高調(diào)性、市高形象、勢高品質(zhì)、器高期待給客戶以成社會價值販感給足客豈戶想要拔的“虛源榮”，死拔調(diào)不映拔價；產(chǎn)品的塞宣傳上喘態(tài)度誠福懇，避粥免華而幣不實(shí)招西來反感昂；高調(diào)但不重能張揚(yáng)，幸富貴而不脆惡俗，宣欄揚(yáng)文化情顛結(jié)；推廣上秤強(qiáng)調(diào)項(xiàng)某目與小鴨清河的驗(yàn)聯(lián)系，課挖掘地金域的情究感價值突出項(xiàng)目降的水岸生蹄活XX文醬化、項(xiàng)益目氣質(zhì)黎、客戶且訴求三堵位一體喊（以名己品的架日勢，只任為懂得輩這個品笨牌價值濟(jì)的客戶鉤提供服曾務(wù)，讓撤客戶追指逐品牌杯）原則內(nèi)容VI系統(tǒng)、廣螺告形象及鐘文案要體青現(xiàn)項(xiàng)目氣東質(zhì)，對目覆標(biāo)客戶投粒其所好銷售物料從需齊全豐完富，以體景現(xiàn)品牌開膊發(fā)商的工冒作態(tài)度材質(zhì)高薯端、印群刷做工咐務(wù)必精那細(xì)，以短拔高調(diào)隸性，體膝現(xiàn)高品攻質(zhì)舉措項(xiàng)目核心腿賣點(diǎn)：城市河畔搶景觀，純曠水岸生活城市二查環(huán)內(nèi)的造國際生先活城品牌開衰發(fā)商的個精致產(chǎn)確品方燙案區(qū)桐域項(xiàng)目真堡水沙盤突出項(xiàng)悄目與小厭清河的拜聯(lián)系區(qū)域生下活地圖皮：包含育餐飲、輔居住、售金融等閑內(nèi)容，禁提升銷穴售物料光被保留籮的價值爐（建議搞：生活列地圖在盞樓書中以精美禾的折圖掙樣式，頌以交通槐圖的形婚式，以本案掏為原點(diǎn)放著射狀標(biāo)注郊生活配套伯及公共設(shè)勤施）。品牌怎肌么做?先公關(guān)后米廣告，制天造新聞話襯題，推廣誼XX·名盤家會，持統(tǒng)續(xù)發(fā)力跳出區(qū)域除做項(xiàng)目，辨提升品牌俘影響力先公關(guān)腦后廣告茶，制造堤新聞話閘題，推拿廣XX鐵·名家桂會，持懇續(xù)發(fā)力第一階段三個階段第二階畝段第三階段10年5極-6月10年7窄-9月10年揀10月潮-尾盤推廣X施X·名狹家會春季房展創(chuàng)會品牌亮相品牌炒繡作品牌的擴(kuò)持續(xù)導(dǎo)蔥入、君項(xiàng)目申品牌立賠勢持續(xù)的射新聞話桐題開盤及遵項(xiàng)目銷筐售期產(chǎn)品說明韻書XX=絹優(yōu)質(zhì)工嫩程的標(biāo)愈準(zhǔn)渠道配合新聞、屈軟文渠道配握合戶外、軟蟻文渠道配斃合戶外、胡報廣、賄短信XX·花薪火項(xiàng)目核心苦賣點(diǎn)：城市河畔凝景觀，純釣水岸生活城市二決環(huán)內(nèi)的槽國際生誰活城品牌開屠發(fā)商的侄精致產(chǎn)臉品與電視臺規(guī)合作，播害出小清河稍區(qū)域?qū)ｎ}方積案品夜牌房展會10年5溜-6月品牌亮相房展會（霞春季）1、宣傳蓋XX企業(yè)廚品牌【以干宣品牌為外主】2、第陽一批X卵X·名較家會匹員廣泛墓招募3、項(xiàng)蜘目初步蓄展示，私開始市眾場預(yù)熱苦接受咨豆詢【項(xiàng)目初緞步接受咨常詢】【XX頑·名家值會招募漏】渠道配群合軟文新聞戶外方案品牌XX·津名家會渠道配券合軟文新聞短信XX·名家會XX·薪火XX·名家會個人會員臣招募企業(yè)會員練招募商家招夕募積分購良房優(yōu)惠探計(jì)劃XX·抽名家會汁作為品櫻牌宣傳涌的重要蝦平臺，惑從項(xiàng)目疊預(yù)熱就每開始啟桑動。房展會招觀募第一批蛇個人會員曾；與山大劍二院等裁機(jī)構(gòu)簽碰約團(tuán)體章入會；與附近家恐居廣場等梢商戶戰(zhàn)略野合作，品說牌聯(lián)合推謝廣，客戶做資源共享儲。方案品牌新聞公趣關(guān)渠道配常合軟文新聞短信XX·名家會XX·薪火新聞公迎關(guān)話題1、10偽年3月蘇奠基剪彩未儀式，X張X名家項(xiàng)認(rèn)目啟動；2、10隊(duì)年5月與齊魯桌晚報、勾搜房網(wǎng)晨、焦點(diǎn)燃網(wǎng)、齊動魯電視終臺等媒婚體合作訂，舉辦霧論壇，司例如：尖小清河趁改造對蠶周邊區(qū)叫域居住候環(huán)境的嗽改善，臭XX在煉濟(jì)五年匹發(fā)展歷翼程等主樣題的論降壇；3、1負(fù)0年7年月X雜X高層焦訪談網(wǎng)手上直播屢，說文環(huán)化，表壇態(tài)度；4、1稻0年8鼻月替屈XX·默名家會軌會員贈臨送20溜10顆羅樹種，牌美化小躺清河兩向岸公園胸，建設(shè)褲綠色家落園5、10更年9月反公交站牌傾更名儀式方案品牌項(xiàng)目樓書設(shè)計(jì)制作雞精美《X乖X名家樓可書》，體斗現(xiàn)XX品嬸牌的價值揉和工程的脂精良，也輛體現(xiàn)了X塞X專業(yè)化辰、標(biāo)準(zhǔn)化寫、精細(xì)化耗的企業(yè)形曬象；此外，沈其中生寸活地圖宮增添了蹄樓書的澇使用價療值和保靠存價值濾。展示怎餃么做？先公關(guān)共后廣告源，制造主新聞話親題，推錦廣XX雪·名家斃會售樓中逢心、體延驗(yàn)中心團(tuán)投入使鍬用，給什與客戶喝親身體談驗(yàn)公關(guān)華制造新獄聞話題抓，推廣始XX·聞名家會劣勢規(guī)避區(qū)域環(huán)境康形象不佳爬，較為雜地亂售樓中伍心、體技驗(yàn)中心焰投入使讓用售樓中心羽給予市場療客戶近距澆離接觸項(xiàng)揚(yáng)目的機(jī)會體驗(yàn)中莫心加深泰購房者銜的切身到感受二者共同存為項(xiàng)目聚筐集更多的湖人氣，提潔高口碑傳證播自己就是投廣告靠近交螺通干線昏的部分樂先出效牧果樓體噴愁繪，體匆現(xiàn)品質(zhì)罩感，先雹做成部列分景觀持，充分拼利用自您身的展端示性展示策略變劣勢為徑優(yōu)勢，充撞分利用小編清河改造橫機(jī)遇高調(diào)性、南高形象、劇文化內(nèi)涵細(xì)節(jié)體現(xiàn)確品質(zhì)項(xiàng)目核心鼓賣點(diǎn)：城市河已畔景觀許，純水蒼岸生活城市二超環(huán)內(nèi)的蜘國際生哥活城品牌開晨發(fā)商的浸精致產(chǎn)蜻品方暫案展鈴示售樓處旺裝修風(fēng)礦格示意方洋案展梁示售樓處裝欣修效果示臉意風(fēng)格：整體色調(diào)療淡雅、脫大方空間燈紡光柔和粒、室內(nèi)顧泛光充蹈足以增振大室內(nèi)驗(yàn)的空間院感體現(xiàn)企誘業(yè)文化體現(xiàn)國朱際化方總案展典示體驗(yàn)中棍心——駛樣板間向現(xiàn)場客傲戶全面展爪示生活實(shí)駕景，并適稱時播放項(xiàng)繁目施工現(xiàn)升場畫面，趁做到工程歌透明；適圣時播放企快業(yè)形象宣蕩傳，積極泛推動企業(yè)映品牌的發(fā)顏展。方昂案展懇示體驗(yàn)中太心——麗樣板間襖展示展板及弟掛牌說坑明結(jié)構(gòu)剖示實(shí)物展至示實(shí)驗(yàn)體驗(yàn)實(shí)景展警示，配增合展板粱說明展現(xiàn)產(chǎn)殿品工序焰、材料畜等，以空間感、番贈送面積役利用等來突出許XX（中腦國）的成瞇熟獨(dú)特的薦產(chǎn)品優(yōu)勢劫，讓客戶擔(dān)切身體驗(yàn)誘。方案展示圍擋展示展示關(guān)鍵稠字：品牌、品兇質(zhì)、文化乏、中英文漿對照圍擋包婆裝形式好：Lo跨go墻思+畫面常+背狂景燈L寺ogo紅線為刃圍擋部鞭分風(fēng)格：蛇簡潔、膊現(xiàn)代、絮國際化方案展駱示樓體及景齊觀展示樓體噴繪部分成騙型景觀充分利爺用資源舅，各種隆途徑，掛把握關(guān)再鍵動作錢該怎么煩花？開盤活膚動XX·睜名家會減客戶維互系活動售樓處暖峰場活動XX·影名家會家居廣場折的會員卡XX·薪浴火機(jī)構(gòu)客金戶老帶新戶外項(xiàng)目網(wǎng)津站合作資距源的聯(lián)捉合推廣逗ＤＭ、滅派單短信、瞧直投直繪郵、報剪廣等充分利用射資源，各柴種途徑，掀把握關(guān)鍵板動作資源項(xiàng)目核心喪賣點(diǎn)：城市河畔算景觀，純墻水岸生活城市二環(huán)材內(nèi)的國際燦生活城品牌開亞發(fā)商的抱精致產(chǎn)泄品渠道關(guān)鍵活動方案渠道打通更廣甲的客戶渠河道，更加纏有效利用稻客戶資源XX銷吩售渠道XX·剖名家會口碑傳播團(tuán)體客戶XX一、列二手市場逢客戶聯(lián)動XX客戶嫌資源數(shù)據(jù)精庫《XX蔬地產(chǎn)客邁戶快訊懶》膛《X徹X地產(chǎn)乓市場研非究》XX·善名家會神個人會然員《XX搶·名家齒會》老客戶帶元新客戶網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購鍬客戶山大二院鼻及附近家顧居廣場業(yè)儉主、客戶家居廣場堂會員卡大明家惠居、銀過座家居箭、居然念之家、置富雅家澤居、東淘亞家居方案渠道XX客愚戶資源方案渠道XX客戶璃資源方案渠道XX客戶設(shè)資源操作方法XX將違實(shí)行在嗓售項(xiàng)目障客戶資宵源轉(zhuǎn)介磁，讓您打造論一座售樓襖處，即擁結(jié)有多座售困樓處；XX客然戶資源魔管理系借統(tǒng)，儲俘備有大砌量在售滴項(xiàng)目的啞客戶信鄉(xiāng)豐息并且變在不斷者增加，散可提供井與本案醫(yī)共享；XX全給國性客胳戶資源皺，進(jìn)行網(wǎng)異地項(xiàng)箱目客戶午聯(lián)動。方案渠道戶外媒體直擇以目標(biāo)尋客戶分休布區(qū)域?yàn)a為依據(jù)，在主斷要干道贊沿線、崇大型市貴場附近墓及繁華捏路段設(shè)歪置戶外過廣告牌翼，進(jìn)行微客戶攔伏截。2010嫂年5月6月7月8月9月10月11月12月201盾1年1茶月2月3月品牌亮信相品牌炒尼作和積耀累客戶配合開暴盤及品姻牌的持裂續(xù)導(dǎo)入蠢、惹項(xiàng)目熱信銷戶外廣告毒選址（根據(jù)銷蓬售階段分陰期選擇）洛口服裝洗城、長途英汽車站、蠻黃臺家居艷廣場、全邀福立交橋腸、紅樓廣讀場科技市雕場、歷烈山路與柏北園大鬼街交匯草、老東畫門、泉晃城廣場婚；選址依據(jù)廣泛吸登引客戶道路指鬧示客戶截述流方案渠道常規(guī)媒體項(xiàng)目網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣她告是很好地汽補(bǔ)充宣傳激形式。憑恐借新浪樂歷居、濟(jì)南嘗焦點(diǎn)、濟(jì)珠南搜房等痕主流地產(chǎn)喚網(wǎng)絡(luò)形成牌的專業(yè)影瞞響力和口神碑轉(zhuǎn)播，耽形成對項(xiàng)息目的持續(xù)屢推廣，利悉用專欄、賽軟文及廣戒告等綜合種形式，深援度報道項(xiàng)稅目，形成固與客戶的傲持續(xù)互動歷。網(wǎng)絡(luò)廣告直指目鉛標(biāo)客戶牢，即時頂信息簡丑而有效葉；直效、低斥成本，性暮價比高；配合營銷根推廣節(jié)點(diǎn)父進(jìn)行。DM/短信報紙廣告棋是樹立項(xiàng)布目形象的價必要途徑學(xué)，也是快捏速形成項(xiàng)伸目認(rèn)知的童方式之一麻。報紙廣告序以平面廣成告和軟文止的形式，嚴(yán)樹立項(xiàng)目堪的良好形寧象，并可坐以快速在羅目標(biāo)客戶衣群中形成蠢對項(xiàng)目的雖認(rèn)知。可通過軟姨文炒作，茅樹立項(xiàng)目警區(qū)域價值宏感和企業(yè)執(zhí)開發(fā)理念量的認(rèn)同感敘。報紙廣葛告方案活動開盤活眉動XX名專家開盤唉活動方否案活機(jī)動售樓處周殘暖場活動周末在售償樓處“X亭X名家活答動角”召暈開不同主辭題的客戶尾活動，如常理財(cái)講座摟、烹飪一忌技、室內(nèi)臥灌籃比賽趴親子陶藝葉小工坊等掌，以聚集鬼人氣，實(shí)桿現(xiàn)旺場；舌同時，各使種活動的弟舉辦，又姓是提高客部載客成交動率的重要染手段手段炎，以加快肚回款速度棒。方案活動其他活動與家居若廣場合蛇作優(yōu)惠膀促銷活倚動售樓中心緣瑞、樣板房孔開放活動節(jié)假日返常規(guī)活催動房展會活句動與網(wǎng)絡(luò)等免媒體，舉優(yōu)辦城市論疼壇方案營銷總卡控圖2010蟲年5月10月201綢1年5月售樓人授員進(jìn)場一期開夠盤二期開盤3月201街2年8月201渴3年8月三期開盤4月尾盤工程節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)殃點(diǎn)7月售孤樓處對遠(yuǎn)外開放春季房展雙會11月開卻盤春季房展學(xué)會秋季房展型會秋季房政展會銷售節(jié)訓(xùn)點(diǎn)持續(xù)銷撕售期銷售目蠟標(biāo)預(yù)計(jì)20浪10年1度1月開盤鈔、201慌3年4月誕清盤，銷烘售周期3扮0月宣傳推稅廣戶外/彎導(dǎo)示/秋報紙/歐網(wǎng)絡(luò)/災(zāi)DM報紙/撒戶外/燭銷售熱句線報紙/困DM/冊網(wǎng)絡(luò)/欲現(xiàn)場/屋樓體廣裕告關(guān)鍵工法作1、銷枯售人員捆到位2、全遇盤工作炎統(tǒng)籌安陳排3、春憐季房展危會安排1、售樓年處開放籌墓備2、價格酸摸查和價腹格表制作3、開執(zhí)盤選房字方案確扶定籌備1、開盤政活動的落惡實(shí)跟進(jìn)2、價格愿及策略調(diào)窄整3、秋季話房展會參肅展籌備開盤熱銷嘆期形象鋪墊視期蓄水期春季房揭展會執(zhí)行方案費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)關(guān)用按照徹總銷售底額的1志.2%史計(jì)，約傳528揭0萬費(fèi)用包括類別具體內(nèi)容涉及預(yù)算(萬元)比例（%）媒體推廣費(fèi)用61%，3220.8萬戶外洛口服裝城/長途汽車站/紅樓廣場/歷山路與北園大街交匯/泉城廣場等158430報紙齊魯晚報/濟(jì)南時報/山東商報硬廣及軟宣105620網(wǎng)絡(luò)新浪樂居/焦點(diǎn)網(wǎng)/搜房網(wǎng)211.24小眾媒體直投/派單/夾報158.43直郵、短信老客戶/新客戶區(qū)域鎖定211.24活動費(fèi)用23%，1214.4萬品牌推廣活動宣傳差異化產(chǎn)品/樹立企業(yè)品牌211.24合作互動活動客戶維系/促銷211.24房展會論壇/公關(guān)/其他事件營銷活動79215銷售物料費(fèi)用9%，475.2萬樓書/折頁/海報樓書/折頁/戶型單張/手提袋等475.29廣告公司費(fèi)用7%，369.6萬8萬—10萬/月平面廣告、包裝畫面、物料設(shè)計(jì)369.67合計(jì)5280100Par坑t5.1推塊售Part么5執(zhí)行力價格定價根據(jù)溝通際，貴司對你XX名家題的開盤期糠望價為：高層7000元/㎡者多劍層8000元/㎡我司經(jīng)射過研究喂分析，提發(fā)現(xiàn)項(xiàng)線目周邊閱類似項(xiàng)首目少且菠不具有境可比性拔，而濟(jì)紀(jì)南市二環(huán)以內(nèi)淺今后將不滲再審批6幫層以下住滅宅建筑。因此定，本項(xiàng)嘗目將成仆為市區(qū)捷絕無僅央有的含剛多層產(chǎn)頃品的項(xiàng)臘目，在凱定價時胡可以適券當(dāng)提高孤。根據(jù)項(xiàng)件目規(guī)劃先情況和謹(jǐn)XX（先中國）筒在濟(jì)南螞市場的懼影響力許，我司暢有信心化以更高補(bǔ)的開盤中價入市燭。其中伶，高層廈開盤均肥價建議厚為7500獲元/㎡，多層字開盤價最建議為9000休元/㎡，具體執(zhí)誤行時，該根據(jù)市番場狀況但做相應(yīng)椒調(diào)整。根據(jù)20社09年土蕩地拍賣價提格情況，掉及大量全繁國性實(shí)力慕地產(chǎn)企業(yè)驅(qū)進(jìn)軍濟(jì)南鮮房地產(chǎn)市過場的勢頭吼和信心，捉將極大拉吊動濟(jì)南房嗽價快步進(jìn)四入萬元時苗代。綜合競分析項(xiàng)目依綜合質(zhì)素培后，我司邀根據(jù)周邊熟土地最新呢拍賣樓面芬地價和市希場比較法念，綜合推倉算項(xiàng)目高蠢層銷售均與價為900贏0元/璃㎡，多層銷擦售均價遙為1200樂0元/山㎡。推售分我期快速回款誰，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)成目資金快松速回籠銷曲售推售原則冠：平價入市志，項(xiàng)目啟受動以住宅系產(chǎn)品進(jìn)入漁市場，實(shí)員現(xiàn)快速回伙款；二期拉升請目價值，貫以較優(yōu)資城源產(chǎn)品入污市提高價聾格平臺；三期舒適店戶型，以晨高品質(zhì)的叛生活空間驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)舒目價值最萬大化。項(xiàng)目分期顯資質(zhì)分析三期>波二期>繼一期此項(xiàng)目分要期符合開栽發(fā)順序，唇三期產(chǎn)品前多層居多柴，屬市區(qū)拋稀有產(chǎn)品膏形式，放停在后期開奶發(fā)利于增遞大項(xiàng)目價需值點(diǎn)。產(chǎn)品分期住宅（高層/多層）公寓棟數(shù)（棟）一期18/8026二期5/7113三期1/13014產(chǎn)品推棉售盤點(diǎn)分期產(chǎn)品形式棟數(shù)總面積（㎡）戶型套數(shù)一期18棟高層8棟多層26棟262560一室兩廳3020兩室兩廳三室兩廳四室兩廳二期5棟高層7棟多層1棟公寓13棟167640兩室兩廳1208三室兩廳四室兩廳三期1棟高層13棟多層14棟119600三室兩廳596四室兩廳五室兩廳注：面積及套博數(shù)以實(shí)際鞋規(guī)劃數(shù)據(jù)繡為準(zhǔn)。201賣0年5月10月2011斯年5月3月2012駛年8月2013受年8月一期二期三期4月階段時間段周期推售體量套數(shù)（套）面積（㎡）一期2010.11——2012.0115個月3020約262560二期2012.02——2012.1110個月1208約167640三期2012.12——2013.045個月596約119600合計(jì)2010.11——2013.0430個月4824549800分三期毫推售一期：高輔層、多層二期：高躲層、多層酸、公寓三期：高殼層、多層推售排擱期項(xiàng)目推應(yīng)盤策略綜合項(xiàng)摧目現(xiàn)狀控及所面藍(lán)臨的市膏場形勢累，建議醒整盤的俯推盤策狡略：首先，如基于201需0年的回沒款任務(wù)卵，即：忘滿足回僅款6.3億的指濃標(biāo)，至沾少推出10萬㎡，在勝此基礎(chǔ)上頃增加推售畢面積，積前累足夠多煤的意向客襯戶，以提茫高項(xiàng)目開繞盤期的成偏交量，實(shí)斤現(xiàn)最大化刑的回款；其次，在轟整盤推售養(yǎng)過程中充錯分考慮項(xiàng)每目形象展互示、項(xiàng)目奪價值提升球、項(xiàng)目動姨線組織等貝因素與推淺售房源的邀關(guān)系，建掀議：全盤執(zhí)行說由外而內(nèi)離的順序推秩售，每期籮推售樓座禁可遵循景揪觀視野由祖差至好、飼戶型比例敲由多到少牛等原則進(jìn)完行推售；第三，凱一期總敢房源銷啊售至8成后，二增期開始預(yù)邀熱市場進(jìn)奏行認(rèn)購，容預(yù)計(jì)于201爭2年初開寺盤，銷輝售周期腰約10個月，征二期銷臘售期至9個月時赴，展開沖三期的污預(yù)熱，蘇預(yù)計(jì)12年12月份前頃后開盤似。銷售周紫期：3瓣0個月分期10.10前10.11—1211.01—0511.06—0911.10——1212.01—0612.07—1012.11—1213.01—04前期鋪墊一期一期二期二期三期三期根據(jù)項(xiàng)目解總體銷售潮體量，結(jié)用合我司制反定的推售收周期，項(xiàng)目整賤體銷售炸周期約萌30個速月。2010積年5月10月201常1年5月3月2012污年8月201回3年8月一期二期三期4月預(yù)熱期篩客期持銷期二次強(qiáng)銷愧期二期預(yù)熱持銷期、扎三期預(yù)熱持銷期春季房折展會計(jì)劃1另1月開疏盤春季房展抖會秋季房展咱會春季房痕展會秋季房展唯會201蠢0年實(shí)現(xiàn)銷售崇回款6.禮3個億銷售面積勾高層需約互7萬㎡，畢多層需約駁3萬㎡一期售靜罄二期售攀罄二期開脾盤尾盤銷售目標(biāo)級排期強(qiáng)銷期三期開促盤二期強(qiáng)銷壩期強(qiáng)銷期2010診年任務(wù)分橫解201撲0年的蝴銷售任番務(wù)為：巖多層銷荷售回款另2億，悠高層4眨.3億殃。根據(jù)激我司對樹項(xiàng)目開嗎盤價的聾預(yù)計(jì)，鹿若完成耕銷售指宇標(biāo)推算量需推售俘的面積禿：高層約7支萬㎡，多幅層約3萬驕㎡。建議樓座敬推售次序根據(jù)完成股回款需推交售的面積村推算，至戶少要推售補(bǔ)6棟多層泉、5棟高恥層，基于直項(xiàng)目整體螞運(yùn)作方面棗考慮，建在議首批房春源樓座的按照由悶外向內(nèi)準(zhǔn)順序推桃售（如圖抗所示）鬧：5564推售策略樓座分批煉申領(lǐng)預(yù)售市許可證針對2010年新推的污“國十一翻條”相關(guān)刻規(guī)定，建賓議在本案網(wǎng)的推售過語程中依據(jù)隨推售計(jì)劃究采用按樓降座分批申汁領(lǐng)預(yù)售許棄可證的方喚式，適時藏推售，以劉應(yīng)對政府除對捂盤惜蘆售的監(jiān)管屠。制定相逼應(yīng)的樓臟座推售歸面積和陜推售次午序樓座推售塵面積主要茫受回款指遮標(biāo)限定，抓首次推售鉛面積至少查確?；乜罹粗笜?biāo)完成觀；基于以策下幾方面洗考慮，作鋒出前圖所刷示的樓座晃推售次序兄建議：選擇部怕分靠近覽路邊的糊樓座先每期推出麥，有利洗于由外獄而內(nèi)的嘆項(xiàng)目整張體形象鍛塑造，穴提高項(xiàng)潔目成熟剛度；適當(dāng)推出鏟景觀視野阻較好的房脊源，提高顏項(xiàng)目對市鄰場客戶的襯吸引力，興為項(xiàng)目聚毛人氣；推售樓革座充分蛙考慮交惱通動線鎮(zhèn)，以便嬌于客戶交看房參語觀；從整個項(xiàng)皆目運(yùn)作出辯發(fā)，項(xiàng)目光成熟度高議、后期樓駝座質(zhì)素優(yōu)雖越、社區(qū)匠動線流暢肺，項(xiàng)目的南利潤點(diǎn)越國接近最大宏化。預(yù)售方治式由于項(xiàng)番目面臨績回款壓租力大的童現(xiàn)實(shí)問薄題，為順利完浪成201卸0年的任斯務(wù)指標(biāo)，建議在銷乏售方式上泡直接收取激選房款的葛操作模式姨。收取誠蛇意金選場房預(yù)售建議分批裙拿出預(yù)售果房源向意榴向客戶收碼取15萬/套以揭上的誠意焦金，客戶奶可提前選飲定中意房香源。通過鎖此方式牢鳳牢鎖住真疫正意向購褲買客戶，啊為年底回其款提供保栽障基礎(chǔ)。將預(yù)推棗售的面昨積分批裕推出，鍛客戶享振受優(yōu)惠蒸幅度遞司減，待宏銷售超鬼8成后競，再加宮推面積雜；同時，開抖盤優(yōu)惠政從策另執(zhí)行劉。預(yù)售房源慶中出現(xiàn)退脆房情況，歪則執(zhí)行當(dāng)聞前優(yōu)惠政碎策具體執(zhí)行預(yù)推售脅10萬摟㎡高層7低萬㎡多層3液萬㎡價格：高層75替00元/辯㎡多層9墳000積元/㎡首批推售高層3萬堪㎡727煮5元/屬㎡二次推潮售高層2鎮(zhèn)萬㎡多層1萬呢㎡735乏0元/純㎡8820填元/㎡第三次推稅售高層2萬狠㎡多層2萬眠㎡742岡5元/貫㎡891瘦0元/須㎡銷售8退成銷售8踩成97折優(yōu)閉惠98折優(yōu)渾惠99折優(yōu)箏惠99折任優(yōu)惠由回款梳角度推售房源98折教優(yōu)惠經(jīng)濟(jì)預(yù)算預(yù)售階段授，高層按盛照起價7柿500元都/㎡，銷勁售面積約良7萬㎡，顫優(yōu)惠幅度婦按均98雞折計(jì)算，陳總預(yù)售量憲按達(dá)到8都成計(jì)算，傭高層部分論的總回款息數(shù)額為：偏4.1億棉，多層按感照900規(guī)0元/㎡尚，銷售面謊積約3萬蔬㎡，執(zhí)行角99折優(yōu)稼惠，總預(yù)燥售量按照個達(dá)到9成斃計(jì)算，多襯層部分總局回款約：鋪2.4億詳，共計(jì)約6圣.5億。預(yù)售時間根據(jù)回款北指標(biāo)推算窮，首批推鴉售10伙萬㎡，按照2萬㎡/龍?jiān)碌匿N售速皇度計(jì)算，華至少需要5個月才咸能完成沒指標(biāo)。棄因此，學(xué)將預(yù)售權(quán)時間提怒前，保保證充足鋪的時間欠，積累貍足夠多任的客戶坦才可能居完成銷乖售任務(wù)種指標(biāo)。建議預(yù)岸售時間亮：參加春季麥房展會同襪時接受預(yù)箭定，時間品約5月份，屬前提條狠件是確謀保售樓盜中心在鐮此之前街即投入瘋使用。注：預(yù)售與開秋盤期間為稠避免意向風(fēng)客戶流失乘，建議舉省辦各種互弱動客戶，塵與客戶建黎立良好關(guān)透系，逐漸婆培養(yǎng)客戶盤對XX品載牌的忠誠性度。銷售方式銷售團(tuán)隊(duì)雷競爭機(jī)制建議在說售樓中炸心設(shè)兩題組銷售大團(tuán)隊(duì)，全分屬X給X公司瘡的不同猴銷售團(tuán)各隊(duì)，兩及組團(tuán)隊(duì)極直接業(yè)替務(wù)競爭偉，實(shí)行年末位淘雁汰制，逢建立明乳確的獎血懲制度沫，以此尸激勵銷籌售團(tuán)隊(duì)過的工作乳積極性死，促進(jìn)套回款指片標(biāo)的完四成；坐銷與行押銷模式相遇結(jié)合打破住宅忍項(xiàng)目中常似規(guī)銷售模信式，采用畫坐銷與行潤銷相結(jié)合伙方式，充叼分利用各僻種資源，府最大限度躬地挖掘市嫁場潛在客悉戶，促進(jìn)毀銷售工作摔開展。針對項(xiàng)目厲回款任務(wù)省及未知的紙市場形勢績等諸多因粱素，建議顆項(xiàng)目開盤爭執(zhí)行低開垂高走的價擔(dān)格策略，即：開孔盤時低早價位操蘿作，開心盤后執(zhí)郊行多頻狼次推出繡房源小溪幅度提喘價的價弓格走勢摟，逐步葡提升項(xiàng)級目售價謙，以體欄現(xiàn)項(xiàng)目倍升值、晉銷售緊噸俏的銷攀售局面腰。由于項(xiàng)目斬區(qū)域內(nèi)沒護(hù)有可類比侮項(xiàng)目，對曲本案的價連格定位具制有一定影藍(lán)響，采用塌低開高走勿的價格策霜略，可以蓬降低項(xiàng)目餐入市后的忠價格風(fēng)險籌，在試探重市場的同葛時，利于頓吸引多層溉次的意向敞客戶積累烈，助力銷竄售指標(biāo)的瀉完成。價格策略開盤后銷媽售策略開盤后執(zhí)慚行小開盤她策略項(xiàng)目開盤忠后，為刺蛇激目標(biāo)客射戶的購買夠欲，鼓勵莫目標(biāo)客戶晚繳納定金因，建議執(zhí)行小戚開盤銷彎售策略，且每衛(wèi)推出一叢批新房猶源較之沫前一批章微調(diào)價冒格。周繭期暫定迫以“周掠”為單卸位，在蠻推出新茅房源的怪周期內(nèi)隸，購房彼客戶繳載納定金亭后，若妻再續(xù)交咐5萬元挑，即可番提前選魔購房源排，并享完受實(shí)時辯優(yōu)惠政猴策。小開盤策少略對促進(jìn)瓶項(xiàng)目銷售潑進(jìn)度，加茶快項(xiàng)目回釀款具有重它要作用。針對20鼓10年的抱任務(wù)指標(biāo)括，制定全黃年的推廣斃計(jì)劃。推廣策胸略充分利示用XX算成功開刮發(fā)經(jīng)驗(yàn)盜，企業(yè)齊形象帶拆動項(xiàng)目潛形象樹績立的效垃果