年深圳某地鐵商城操作策略

**地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:**

2004/10/18第一部分

市場(chǎng)研判小引本案重點(diǎn)調(diào)查東門(mén)、**北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時(shí)間極短，故只作一定量的點(diǎn)式調(diào)查，側(cè)重于價(jià)格對(duì)比。本案對(duì)廣州、上海多個(gè)地鐵商場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)專門(mén)考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場(chǎng)的真實(shí)面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開(kāi)阿里巴巴山洞大門(mén)的金鑰匙。東門(mén)商圈解讀東門(mén)目前在售的商場(chǎng)調(diào)查如下：新2000廣場(chǎng)（地鐵上蓋）位于東門(mén)步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場(chǎng)4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價(jià)：300元/M2

層數(shù)售價(jià)經(jīng)營(yíng)范圍一層7萬(wàn)---10萬(wàn)元/M2專營(yíng)少見(jiàn)少女用品二層7萬(wàn)元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂(lè)城四層未發(fā)售娛樂(lè)城該商場(chǎng)分為兩個(gè)主要投資商并分兩處銷(xiāo)售，西面較大的一部分稱為新2000廣場(chǎng)，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場(chǎng)該商場(chǎng)位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價(jià)格平均為7.5萬(wàn)/M2

，二樓采用一口價(jià)的方式，每平方米3萬(wàn)元。深圳百貨廣場(chǎng)該商場(chǎng)位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長(zhǎng)一段時(shí)間未對(duì)外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測(cè)，今年初開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來(lái)的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格為一樓均價(jià)10萬(wàn)元/M2，二樓均價(jià)8萬(wàn)元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門(mén)步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場(chǎng)直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。層數(shù)均價(jià)經(jīng)營(yíng)范圍一層9--14萬(wàn)元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫(xiě)字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門(mén)步行街人流量最大的街道。該項(xiàng)目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場(chǎng)共12400M2，4-8層為住宅及寫(xiě)字樓共12700M2，整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價(jià)格經(jīng)營(yíng)范圍一層8萬(wàn)元/M2自主經(jīng)營(yíng)二層4.5萬(wàn)元/M2自主經(jīng)營(yíng)三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場(chǎng)一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個(gè)，二層101個(gè)均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷(xiāo)售情況依然較好。一樓均價(jià)為9萬(wàn)元/M2

，二樓均價(jià)4萬(wàn)元/M2。明華廣場(chǎng)位于東門(mén)步行西北處，商場(chǎng)共6層，1層為獨(dú)立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場(chǎng)，6層為兒童用品世界，商場(chǎng)以上為住宅。一層最低價(jià)為9.8萬(wàn)元/M2

，最高價(jià)為20.8萬(wàn)元M2

。層數(shù)價(jià)格經(jīng)營(yíng)一層均價(jià)12萬(wàn)/M2獨(dú)立鋪位，多種經(jīng)營(yíng)2-5層出租價(jià)格未定服裝、布匹配套市場(chǎng)六層未定兒童用品世界東門(mén)銅羅灣?八達(dá)商城（東門(mén)地鐵口）位于東門(mén)位于東門(mén)步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。售價(jià)：地面1層：10萬(wàn)M2地下負(fù)1層：4萬(wàn)、5萬(wàn)、9萬(wàn)、10萬(wàn)/M2不等。地下負(fù)2層：同上（臨地鐵通道口一個(gè)鋪售11萬(wàn)10萬(wàn)M2

）租價(jià)：3500M2名稱位置概況樓層商場(chǎng)面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價(jià)（元）平均租價(jià)（元）推出時(shí)間入伙時(shí)間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場(chǎng)人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門(mén)商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購(gòu)物廣場(chǎng)東門(mén)中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門(mén)中路，這些街鋪的價(jià)格區(qū)間及經(jīng)營(yíng)范圍見(jiàn)下表：位置租金價(jià)格（使用面積）經(jīng)營(yíng)范圍風(fēng)貌街、中威商業(yè)廣場(chǎng)800-1100元服裝、鞋類(lèi)、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類(lèi)、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖商業(yè)城

一樓鋪位租金：5M2鋪1.8萬(wàn)/月。出租率100%.售價(jià)不祥。人氣很旺。主要消費(fèi)群為過(guò)境港人。新銀座

（羅湖火車(chē)站側(cè)，地鐵口附近）一樓商鋪售價(jià)7.8----14萬(wàn)M2（目前認(rèn)籌中）

小結(jié)業(yè)主回報(bào)方式東門(mén)商鋪發(fā)展商的主要回報(bào)方式為：以出售為主，部分不好出售的鋪位由發(fā)展商出租，但個(gè)別發(fā)展商的表現(xiàn)不俗。部分商鋪承諾返租吸引投資者。租金狀況東門(mén)商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均租金約為：1樓800元/M2左右，2樓350元/M2左右，3樓200元/M2左右，4樓100元/M2左右?？罩脿顩r東門(mén)商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。**北商圈解讀片區(qū)概況**北現(xiàn)有各類(lèi)商家560多家，一萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)有14家。如今的市場(chǎng)狀態(tài)已由過(guò)去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場(chǎng)局面。商業(yè)需求市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以**北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點(diǎn)：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全片區(qū)熱點(diǎn)新亞洲電子商城面積達(dá)4萬(wàn)平方米的專業(yè)電子市場(chǎng)一期已經(jīng)落成招商，將成為我國(guó)目前規(guī)模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。位于振中路與**北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬(wàn)多平方米，其中一期4萬(wàn)平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場(chǎng)，力爭(zhēng)建成國(guó)內(nèi)一流的電子元器件交易平臺(tái)。此項(xiàng)目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對(duì)我形成很大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨**北店，是一家綜合性百貨公司。**北店總營(yíng)業(yè)面積8萬(wàn)平方米。集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等功能于一體，擁有各種國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，引進(jìn)國(guó)際最先進(jìn)管理模式，是典型的“一站式”純美購(gòu)物天堂。深圳女人香國(guó)際城深圳女人香國(guó)際城位于**北商業(yè)中心區(qū)——華發(fā)路與振華路交界處的黃金地段。一期營(yíng)業(yè)面積3000平方米。商場(chǎng)定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)?；?、專業(yè)化、時(shí)尚化”。**北業(yè)態(tài)分析：**北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個(gè)完整、成熟的商圈概念。**北是從專業(yè)市場(chǎng)起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場(chǎng)的百貨業(yè)漸露生機(jī)，甚至有喧賓奪主之嫌。正當(dāng)百貨業(yè)有一統(tǒng)**北的野心時(shí)，以萬(wàn)佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場(chǎng)再次獨(dú)領(lǐng)**北。在專營(yíng)與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“南京路”。商圈以**北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成井字結(jié)構(gòu)。有各類(lèi)店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購(gòu)物商城、20余家銀行機(jī)構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（**北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與**北路）。在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場(chǎng)、酒樓等20多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)人員約12萬(wàn)人。日均客流量在50萬(wàn)人次以上，年銷(xiāo)售額在150億以上。區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開(kāi)發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷(xiāo)售的，租賃市場(chǎng)極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報(bào)率較高的區(qū)域。商業(yè)個(gè)案調(diào)查商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格分析：**北路：**北路是**北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)**北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，商業(yè)裙樓一層的銷(xiāo)售價(jià)格一般在4.5-8萬(wàn)元/M2

（二層價(jià)格區(qū)間為2-4萬(wàn)元/M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場(chǎng)等。（兩年前價(jià)格）輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）：以**北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價(jià)格逐漸下降，屬于**北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與**北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價(jià)在3萬(wàn)元//M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價(jià)4—6萬(wàn)元/M2

，租價(jià)550元/M2而對(duì)于不臨主街（振華路、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。**北群星廣場(chǎng)百佳輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況內(nèi)容經(jīng)營(yíng)特色購(gòu)物中心一層輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種珠寶鐘表、手機(jī)、煙酒、服裝、女性手袋、皮鞋、化妝品、被套枕頭、眼鏡等租金狀況600元/平方米*月嘉匯百貨（屈臣氏超應(yīng)市）福明枕路/上海賓館仰斜對(duì)面，側(cè)都市e站正對(duì)面經(jīng)營(yíng)面絮積3000警0m2橫1F—5唉F，綜合籃商場(chǎng)招粱商租金350習(xí)-50騎0鼎盛時(shí)代福虹路經(jīng)營(yíng)面杜積500浸0m2，租金1F4柳00-額700元，2F25眠0-30充0元。租賃價(jià)剩格分析街鋪?zhàn)馀R賃價(jià)格沒(méi)：**北路：**北商拿業(yè)街南段強(qiáng)：租金400-中750元/M2/月、**巖北商業(yè)街浮北段：租奪金350-分650元M2/月、振統(tǒng)華路東挺段繁華朝地帶：峽租金350也-60心0元/M2/月、振華瓣路西段繁子華地帶：諷租金350哈-55雄0元/M2/月、振貝興路東娛段繁華族地帶：頭租金350-背500元/M2超/月、振與興路西蘭段繁華凍地帶：明租金350-抵520元/M2/月、華漁發(fā)北路耕：租金250-像350元/M2/月。輻射地燦帶：從各路昂段街鋪匹的租金概價(jià)格來(lái)飛看，街亦鋪由于踢受到路葛段繁華杜程度的歪影響，端各路段域租金價(jià)意格之間稍存在較嶼大差異幼，**墾北路周姑邊與輻秋射地帶噸最高租圖金差價(jià)自達(dá)到了350-始450元/M2。商場(chǎng)租慕賃價(jià)格段：**北悟路：繁華地診段商場(chǎng)份一層租俊金一般策在500~漠1000元/M2月之間，稅二層的租杏金一般在300-未400元/M2/月之間.輻射地餓帶：商場(chǎng)租金呀由于位置省的影響一縫般租金與汁**北路仗周邊的租光金也有較都大差距，核振興路東孝段靠近福惜田書(shū)城的雞租金為100元/M2（商場(chǎng)面辮積為560冷M2），萬(wàn)佳葡百貨經(jīng)營(yíng)附面積約1萬(wàn)多M2，共四層凈，其租金舌比福田書(shū)傅城要低40%以上。小結(jié)**北商撞圈范圍內(nèi)盒繁華地帶圖的商業(yè)物鞭業(yè)銷(xiāo)售價(jià)斯格或租金濕會(huì)高些，燦如現(xiàn)代之噴窗、銅鑼粉灣等大型含商業(yè)物業(yè)蔥。而輻射罩地帶的商石業(yè)物業(yè)租暴金與其相螞比差別較栗大。由于傲這部分物腎業(yè)地段不錫太好，且蠶大部分是雕由廠房改獸建的，周恩邊的物業(yè)妥形象對(duì)其劫有一定的太影響，使填租金難以檔提