年珠海某科技大廈可行性報(bào)告及投資建議方案

珠海zhulong科技大廈

可行性分析報(bào)告及投資建議方案編制單位：廣東**科技創(chuàng)業(yè)基金編制時(shí)間：2001年8月目錄第一章

總論第二章項(xiàng)目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場需求和分析第五章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排

第九章風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

第十章結(jié)論和建議

附件1(略)附件2(略)第一節(jié)項(xiàng)目簡述

1.

項(xiàng)目名稱：珠海zhulong科技大廈2.

承辦單位：名

稱：法人代表：注冊(cè)資金：6659萬元經(jīng)營范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù)珠海zhulong科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負(fù)責(zé)承辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。3.建設(shè)地址：4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海zhulong科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)科技和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章總論第二節(jié)編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東longzhu科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書》要求，在深入、詳實(shí)的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù)。第一章總論第三節(jié)結(jié)論與建議唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對(duì)企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流、成果展示和生活?yuàn)蕵返沫h(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立zhulong科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的zhulong科技大廈地理位置優(yōu)越，與longzhu科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對(duì)于zhulong科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長十分有利。

投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。第一章總論近年來，在國家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立zhulong孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，zhulong孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。珠海市唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建立zhulong科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項(xiàng)目背景第一節(jié)珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級(jí)的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。3.珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5.珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成為中國"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%的良好勢頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、longzhu科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技zhulong海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠海基地及周邊區(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達(dá)到15000人左右的規(guī)模。

2.longzhu科技園（珠海）。longzhu科技園（珠海）園區(qū)屬于longzhu科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、zhulong人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地14.458萬平方米，總建筑面積15萬平方米。3.廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與longzhu科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約2000人。1999年國家科技部明確發(fā)文珠海基地作為珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠海基地的企業(yè)的水電費(fèi)還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技zhulong的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海zhulong科技大廈建成后將和目前在建中的longzhu科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過4000人，3年內(nèi)將達(dá)到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的longzhu科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海zhulong科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。第四章市場需求和分析

廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目、吸納人才、培育高新技術(shù)企業(yè)的重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來自國內(nèi)外的技術(shù)含量高、市場前景好、各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長性中小企業(yè)進(jìn)駐。珠?；赝ㄟ^三年的運(yùn)作，建立了一支較高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)，擁有較好的軟硬件條件，初步營造出一個(gè)吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長的基礎(chǔ)環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠?；?，而珠?；匾呀?jīng)開發(fā)建好的4萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠?；貎?nèi)創(chuàng)立zhulong科技大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設(shè)，完善zhulong培育體系，這是珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分所應(yīng)起的作用，也符合珠海市科技zhulong海岸發(fā)展的需要；另一方面，多功能zhulong科技大廈的建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技交流和展示、生活?yuàn)蕵返确矫娴男枨蟆Ｖ楹；?、longzhu科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號(hào)召力和很好的發(fā)展前景。第五章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第一節(jié)組織結(jié)構(gòu)

珠海zhulong科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資，占51%出資額，其余49%資金采取招商融資方式籌集。珠海zhulong科技有限公司（暫定名）實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等。企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等。投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動(dòng)。綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。第六章總體規(guī)劃方案第二節(jié)功能定位1.國內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。目前多數(shù)國內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心、zhulong科技大廈等一般是作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社會(huì)效益，主要以物業(yè)管理為主，輔以初級(jí)金融服務(wù)，提供最初級(jí)的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù)，如打通融資渠道，編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評(píng)估，協(xié)助市場推廣，跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。

2.珠海zhulong科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海zhulong科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無污染的高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。zhulong科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場所以及技術(shù)開發(fā)、無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪、鍛煉提高的練兵場。珠海zhulong科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動(dòng)性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動(dòng)、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù)。

第六章總體規(guī)劃方案第三節(jié)經(jīng)營模式珠海zhulong科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢，憑借經(jīng)營管理者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢，整合各種社會(huì)資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā)場地和商務(wù)辦公場所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)折股、或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介）、協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。zhulong科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會(huì)資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與。zhulong科技大廈的經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.物業(yè)租賃收入，這是zhulong科技大廈最有保證的基本收益。2.咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)。由于可以方便地對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。如何做好這方面的工作，將是zhulong科技大廈經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能否取得突破的關(guān)鍵。第六章總體規(guī)劃方案第四節(jié)建設(shè)地址與條件珠海zhulong科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（見第21頁珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對(duì)珠?；厝肟冢c珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海zhulong科技有限公司（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠海基地規(guī)劃示意圖紅虛線所示。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。l

拆遷安置：無。l

供電條件：630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。l

供水條件：200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴(kuò)大用水量也容易。l

通訊條件：

光纖電話基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。l

雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。第六章總體規(guī)劃方案第五節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)1.

建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和zhulong的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長提供良好的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場所以及其他必備的設(shè)施條件，同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活?yuàn)蕵翻h(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。2.

建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)總用地面積9800平方米主樓基底面積3280平方米總建筑面積16800平方米建筑層數(shù)

≤11層。中央空調(diào)系統(tǒng)供應(yīng)整座大廈中央熱水系統(tǒng)

集中供應(yīng)公寓部分電梯兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重1000公斤。綠化率40%室外停車場50個(gè)停車位地下室

兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。第六章總體規(guī)劃方案第六節(jié)環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。污染噪音：主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺(tái)風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。其他：按國家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。第六章總體規(guī)劃方案第七節(jié)節(jié)能本項(xiàng)目遵照國家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。第六章總體規(guī)劃方案1.

項(xiàng)目建設(shè)期：1年．2.

招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐率為100%。3.

項(xiàng)目總投資（詳見附件1：投資估算表）本項(xiàng)目預(yù)測總投資為人民幣5639.78萬元。4.

營業(yè)收入（詳見附件1：預(yù)測營業(yè)收入表）本項(xiàng)目營業(yè)收入主要為各類辦公場地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)收入，預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為843萬元。5.

營業(yè)成本（詳見附件1：預(yù)測年?duì)I業(yè)成本估算表）預(yù)測項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為465.52萬元，6.

凈利潤（詳見附件1：利潤估算表）招商期：年凈利潤為96.53萬元。

正常經(jīng)營期的前四年：年凈利潤為320.86萬元。

正常經(jīng)營期的后期：本階段的年凈利潤為341.26萬元。7.

現(xiàn)金流量（詳見附件1：現(xiàn)金流量估算表）第七章投資估算和效益分析第一節(jié)基本數(shù)據(jù)預(yù)測第二節(jié)財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)1.

本項(xiàng)目投資利潤率為5.9%(見利潤估算表)2.

本項(xiàng)目投資回收期為13.5年投資回收期=13+2348520÷4676045=13.5年（數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表）3.

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按7%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為402.26萬元（見現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于7%的折現(xiàn)率，是有一定投資價(jià)值的。4.

本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.7%，說明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的。5.

以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價(jià)的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值，投資回收期將更短。第七章投資估算和效益分析第三節(jié)避不搜確定性身分析1.省盈虧平衡聯(lián)分析本項(xiàng)目正南常年度盈挑虧平衡時(shí)味營業(yè)收入冤率達(dá)到3咐5.6%喝，即當(dāng)營售業(yè)收入達(dá)扔到設(shè)計(jì)能球力的35勤.6%（霸300萬長元）時(shí)，臟本項(xiàng)目即旁可保本，絕這說明本眉項(xiàng)目的抗兩風(fēng)險(xiǎn)能力播較高，效煙益較好。2.閣敏感性抬分析影響本項(xiàng)勁目經(jīng)濟(jì)效翁益的主要抹敏感性因徑素為：固槍定資產(chǎn)投行資額，經(jīng)火營成本，頃營業(yè)收入棄三個(gè)方面恨。從敏感性貓分析圖育表的有關(guān)永數(shù)據(jù)來財(cái)看，在譜所測定沸的不確真定性因領(lǐng)素變化瓜范圍內(nèi)授，內(nèi)部吳收益率硬均大于付6.5吩%，這棒說明本她項(xiàng)目具損有一定普的抗風(fēng)扭險(xiǎn)能力畏和盈利量能力。逃三種不巨確定因板素中，槐最為敏岡感的是鍋營業(yè)收賊入。因款此，本境項(xiàng)目應(yīng)梯時(shí)刻注禁意，提亮高服務(wù)畫質(zhì)量，醫(yī)加強(qiáng)宣深傳，增掃加營業(yè)習(xí)收入。墓同時(shí)，駁也要控譜制固定賊資產(chǎn)投蔽資額與僵經(jīng)營成象本。第七章鹿投資估默算和效益非分析見時(shí)間全安排表第八章饒項(xiàng)度目實(shí)施彩時(shí)間安蠅排第一節(jié)巨問題乳和風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目感的投資席收益主炊要表現(xiàn)確為物業(yè)最租賃收府入、中府介服務(wù)生和投資痛項(xiàng)目的歸收益，革因此，獅能否吸牢引企業(yè)厲入駐、縫能否充拔分發(fā)揮課大廈各演項(xiàng)服務(wù)都功能以聰及投資倆項(xiàng)目的旦收益將若成為項(xiàng)歐目成敗透的關(guān)鍵延。以現(xiàn)偽金或租穿賃費(fèi)用晴折抵的頁入駐企秘業(yè)股權(quán)蔑增值水啟平，以蕉及入駐報(bào)企業(yè)的倍成活率落、成長鉛速度將舍在一定輪程度上月影響項(xiàng)員目的收戲益。宏觀方面導(dǎo)，珠海市影科技zh食ulon竄g海岸—器—唐家灣玩的科技創(chuàng)停業(yè)發(fā)展形奏勢尤其是瞧廣東珠海言高科技成伏果示范基們地附近區(qū)絮域的發(fā)展閘好壞將對(duì)傷本項(xiàng)目產(chǎn)纏生重大的忘影響。珠海z啦hul蛋ong愚科技大鐮廈緊鄰套lon爸gzh首u(yù)科技瓦園（珠盾海），歐形成集級(jí)聚效應(yīng)綠，對(duì)于犧本項(xiàng)目料是有利臉的，但廁是同時(shí)灶也會(huì)在代一定程嗽度上產(chǎn)藝生業(yè)務(wù)門競爭。中山大學(xué)排珠海校區(qū)茫擬興建的隸星級(jí)會(huì)議妥中心尚在曠規(guī)劃中，芽何時(shí)實(shí)施眠尚無具體我時(shí)間表，慈一旦實(shí)施貿(mào)，將對(duì)本贏項(xiàng)目物業(yè)豪接待功能吊方面產(chǎn)生歷一定的影長響。第九章捉風(fēng)骨險(xiǎn)和對(duì)廈策第二節(jié)尿?qū)ξ植?.充分發(fā)揮般政策優(yōu)勢必須充分真發(fā)揮廣東駝珠海高科值技產(chǎn)業(yè)化踐示范基地杯作為國家掌級(jí)高新區(qū)搖的條件，噸最大限度司地利用相亮關(guān)優(yōu)惠政摔策，從而鄉(xiāng)豐最大程度妹地降低創(chuàng)嫂業(yè)企業(yè)的促運(yùn)作成本奔，吸引企巨業(yè)入駐，權(quán)保證較高它的企業(yè)入潮孵率是珠屬海zhu瞞long拜科技大廈宵成功與否頁的關(guān)鍵。入駐珠海喝基地的企技業(yè)在水電睛費(fèi)方面可培以享受20%的優(yōu)惠孫，這是蕉其他園迅區(qū)所無傍法比擬兼的，也右是對(duì)入達(dá)駐企業(yè)蠢最為直做接的支伶持。2.建立高絞水平的跑管理隊(duì)費(fèi)伍高水平的裕管理隊(duì)伍即可以為入糠孵創(chuàng)業(yè)企麻業(yè)提供全閉方位、全籮過程的高三效率的服知?jiǎng)?wù)，并幫左助他們迅泄速成長起炎來。一方門面可以吸壞引創(chuàng)業(yè)企執(zhí)業(yè)入駐，牽提高入孵晌企業(yè)的成天活率和成責(zé)長速度；撒另一方面詢進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)啞投資活動(dòng)鉗的空間也需大，可以滋從中產(chǎn)生懶資本增值拌利潤或者駝獲取融資證推介費(fèi)用嫂。3.充分利用支資源，做遙好融資中搬介和風(fēng)險(xiǎn)什投資活動(dòng)權(quán)，是企業(yè)昏孵化器經(jīng)鑒濟(jì)效益騎取得突破登的關(guān)鍵點(diǎn)冊(cè)。4.淋盡造快實(shí)施套項(xiàng)目計(jì)澤劃。第九章取風(fēng)艷險(xiǎn)和對(duì)律策1.稍珠海市閉作為中感國最早榆設(shè)立的萌經(jīng)濟(jì)特歲區(qū)之一知，基礎(chǔ)方設(shè)施較幅為完善垃，地理澆位置和降交通條偽件以及姻