河南高端花園洋房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃物業(yè)選擇及產(chǎn)品建議

鄭州xx營銷策劃有限公司鄭州潤佳·上街項(xiàng)目物業(yè)深化建議1上街市場調(diào)研回顧2市場特征分析3需求量：2010年上街主城區(qū)商品房成交32.9萬㎡，月均銷量2.7萬㎡，2011年1月成交量3.0萬㎡，屬于正常銷售速度。數(shù)據(jù)來源：上街區(qū)政府信息網(wǎng)2009年上街主城區(qū)商品房成交量為25.2萬㎡，2010年上街主城區(qū)商品房成交量為32.9萬㎡，同比增長30.6%。在提高首付等調(diào)控政策出臺(tái)后，上街主城區(qū)商品房成交量不降反增，2010年第四季度同比上漲43.3%，環(huán)比大漲269.2%；2011年1月份繼續(xù)保持較高成交量，表明樓市調(diào)控政策對上街市場影響較小。2009年成交量：25.2萬㎡2010年成交量：32.9萬㎡4理想名城康輝新天地匯澤國際城江南小鎮(zhèn)森林半島樂福國際2011供應(yīng)量：截止2010年12月底，上街市場存量30.1萬㎡，未來6個(gè)月—1年，在售項(xiàng)目加推量達(dá)到18萬㎡，兩者合計(jì)，今年上街市場總供應(yīng)量約48萬㎡。項(xiàng)目名稱推出面積明珠公館2期2.5萬㎡理想名城2期2.9萬㎡匯澤國際城3期2.5萬㎡樂福國際2期1.6萬㎡建業(yè)森林半島2期4.5萬㎡亞星江南小鎮(zhèn)3期4.0萬㎡截止2010.12月底存量30.1萬㎡2011年新增量18萬㎡＋＝48.1萬㎡5市場存量：截止2010年12月末，上街主城區(qū)商品房存量為30.1萬㎡。按照去年銷售速度2.7萬㎡/月計(jì)算，在沒有新增供應(yīng)量的情況下當(dāng)前存量仍可銷售近1年。月均去化速度2.7萬㎡/月62011年上街主推產(chǎn)品：上街市場競爭態(tài)勢將由傳統(tǒng)的普通多層、高層，向電梯洋房領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，電梯洋房將在下一輪競爭中脫穎而出。目前上街市場暫時(shí)沒有推出電梯洋房或電梯多層，因此建業(yè)森林半島、理想名城等項(xiàng)目后期將陸續(xù)推出此類產(chǎn)品，避免常規(guī)領(lǐng)域的激烈競爭。2011年主推產(chǎn)品項(xiàng)目物業(yè)類型建業(yè)森林半島2期6層電梯洋房、疊加別墅（有少量贈(zèng)送）亞星江南小鎮(zhèn)2期6層洋房、疊加別墅（無贈(zèng)送）理想名城2期7層電梯洋房（無贈(zèng)送）明珠公館2期6層洋房7市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：三房為主推產(chǎn)品，占市場供應(yīng)量的55%，其中小三房（100㎡以下）約占7%，大三房（125㎡以上）約占20%；兩房供應(yīng)量占25%。戶型比例一房—5%兩房90以上7%90以下18%三房100以下7%100-12528%125以上20%四房150以下5%150以上10%項(xiàng)目名稱一房兩房三房四房70-8081-9091-100100以上90以下90-100101-110111-120121-130130-140140以上150以下150以上溫馨家園華宸上院明珠公館理想名家理想名城康暉新天地匯澤國際城建業(yè)森林半島德寶國際花園匯澤逸湖名居亞星江南小鎮(zhèn)亞星盛世新城中宇羅馬假日8熱銷及滯銷產(chǎn)品：當(dāng)前市場供應(yīng)和需求均以三房為主，中等面積三房和中等面積兩房客戶接受程度最高，此外，最近剛剛出現(xiàn)的LOFT戶型也深受客戶追捧；大戶型去化速度較慢。100㎡以上兩房四房140㎡以上三房1、空間豐富、中等面積、較低總價(jià)是熱銷產(chǎn)品的首要特點(diǎn)；2、大面積三房、兩房以及所有的四房戶型去化速度普遍較慢；3、90㎡的三房戶型盡管空間豐富、總價(jià)較低，但銷售速度并不快，只能算是平速去化產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品：滯銷產(chǎn)品：110-120㎡三室80-90㎡兩室67㎡LOFT986-93㎡三房戶型消化速度較慢，118-119㎡三房消化速度最快，表明——重點(diǎn)項(xiàng)目借鑒——建業(yè)森林半島產(chǎn)品分析：一期產(chǎn)品配比及銷售情況：戶型面積供應(yīng)銷售套數(shù)所占比例銷售套數(shù)銷售率一房45-56307%2892%兩房80-866014%5389%三房

86-9312028%9781%118-1199222%9098%126-1357618%6585%四房1514811%4287%銷售最差銷售最好戶型面積應(yīng)適度壓縮，不宜過度壓縮10從2008、2010年年初、2010年年末兩年時(shí)間的熱銷戶型，分析產(chǎn)品變化趨勢：2008年熱銷戶型2010年初熱銷戶型第一：100-120㎡三房第二：80-90㎡兩房第三：121-130㎡三房第一：121-130㎡三房第二：100-120㎡三房第三：90㎡左右兩房第一：67㎡LOFT第二：100-120㎡三房第三：80-90㎡兩房2010年末熱銷戶型代表性戶型：經(jīng)典125㎡三房兩廳一衛(wèi)代表性戶型：經(jīng)典115㎡三房兩廳一衛(wèi)代表性戶型：67㎡LOFT（4室2廳，5米挑高）2011年1月份，樂福國際項(xiàng)目開盤，全部為loft戶型，深受市場認(rèn)可。11產(chǎn)品演變趨勢：功能空間基本不減少的同時(shí)，適度控制面積，高附加值、高創(chuàng)新度、低總價(jià)產(chǎn)品深受市場追捧。功能空間：變化較小熱銷戶型2008年2010年初2010年末面積：逐漸變小總價(jià)：相對降低客戶需求變化房價(jià)不斷上漲，“買得起、住得好”是客戶重點(diǎn)關(guān)注的問題第一：67㎡LOFT第二：100-120㎡三房第一：100-120㎡三房第二：80-90㎡兩房第一：120-130㎡三房第二：100-120㎡三房戶型：出現(xiàn)創(chuàng)新激烈的市場競爭中開始出現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品12快速路對上街影響：鄭上快速路在中原西路基礎(chǔ)上，向西打通至峽窩鎮(zhèn)老寨河村，然后向北折向上街市區(qū)，該道路對上街南部山區(qū)的拉動(dòng)作用更大，對市區(qū)影響并不十分明顯。上街南部山區(qū)有居易國際開發(fā)的五云山高端居住項(xiàng)目，鄭上快速路打通之后，將對該區(qū)域產(chǎn)生較大的帶動(dòng)作用，有助于鄭州客流涌入該度假區(qū)。相比而言，上街老城區(qū)原本就有鄭上路與鄭州相連，路況好，距離近，因此快速路對上街老城區(qū)的影響要小的多。133月4日，鄭州版限購令再度出臺(tái)——能否為鄭州以外區(qū)域帶來機(jī)遇？14鄭州版限購令核心要點(diǎn)——限購范圍：市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房；持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房；無法提供1年以上本市居住證或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或個(gè)人所得稅納稅證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。能夠?yàn)樯辖謳硪欢ɡ茫灰烁吖?5小結(jié)：第一，市場供應(yīng)量大，截止2010年12月底，市場存量達(dá)到30.1萬㎡，即使沒有新增供應(yīng)量，現(xiàn)有存量仍可支持近一年的市場需求。第三，常規(guī)多層產(chǎn)品競爭激烈，高層接受度低，電梯洋房和疊加別墅成為下一輪競爭的突破點(diǎn)。第二，功能空間基本不減少的同時(shí)，適度控制面積，高附加值、高創(chuàng)新度、低總價(jià)產(chǎn)品深受市場追捧。結(jié)論：產(chǎn)品設(shè)計(jì)唯有立足創(chuàng)新和適度壓縮方可險(xiǎn)中取勝16客戶需求特征分析17客戶需求特征分析來訪客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口和四口之家為主，30—40歲年齡段客戶相對較多，改善居住型特征比較明顯。成交客戶年齡結(jié)構(gòu)成交客戶家庭結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：建業(yè)森林半島等重點(diǎn)項(xiàng)目來訪、成交客戶資料匯總18客戶需求特征分析環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格位居客戶關(guān)注度前三名，這種特征與相當(dāng)多客戶為鋁廠職工、居住在鋁廠家屬院直接相關(guān)。數(shù)據(jù)來源：建業(yè)森林半島等重點(diǎn)項(xiàng)目來訪、成交客戶資料匯總19客戶需求特征分析在客戶理想的物業(yè)類型中，花園洋房的認(rèn)可度最高，其次為不帶電梯的多層。數(shù)據(jù)來源：建業(yè)森林半島等重點(diǎn)項(xiàng)目來訪、成交客戶資料匯總注：客戶對花園洋房的看法是：“小區(qū)綠化景觀好，外立面洋氣，一層帶私家花園”20客戶需鵝求特征掘分析在客戶理矮想的戶型塑中，三房貓戶型認(rèn)可那度最高，搭其中兩衛(wèi)蝕戶型高于局一衛(wèi)戶型漢，一房認(rèn)攏可度最低繭?？蛻魧γ禺a(chǎn)品的意悶向與當(dāng)前丙市場供應(yīng)衰結(jié)構(gòu)比較患吻合。數(shù)據(jù)來縱源：建撒業(yè)森林待半島等重重點(diǎn)項(xiàng)否目來訪復(fù)、成交唇客戶資虎料匯總21客戶需嶄求特征轎分析客戶對譽(yù)陽光臥暮室（南電向臥室曲）關(guān)注氧度最高耽，其次深為陽光罵客廳（爪南向客較廳），病受關(guān)注收度最小糠的是儲(chǔ)拔藏室。數(shù)據(jù)來共源：建赴業(yè)森林撒半島等凈重點(diǎn)項(xiàng)沙目來訪課、成交露客戶資棍料匯總22客戶需迎求特征逐分析84%的居客戶要求篇有暖氣，歲這與上街練鋁廠家屬獅院有暖氣叉直接相關(guān)并?？蛻魧τ谑欠裼信瘹獾膽B(tài)度項(xiàng)目名稱有無暖氣項(xiàng)目名稱有無暖氣項(xiàng)目名稱有無暖氣溫馨家園無樂福國際無匯澤逸湖名居有華宸上院無康暉新天地?zé)o亞星江南小鎮(zhèn)有預(yù)留口，未供暖明珠公館無匯澤國際城無亞星盛世新城有理想名家無建業(yè)森林半島有預(yù)留口，未供暖中宇羅馬假日無理想名城有預(yù)留口，未供暖德寶國際花園無背景資罪料：在調(diào)查蹲中發(fā)現(xiàn)歡，位于齊上街市袖區(qū)西部燦、鄰近敬鋁廠的壯項(xiàng)目有奮暖氣，可從鋁鍛廠接供讓暖管道岔引入小件區(qū)，市區(qū)東車部的部分恥小區(qū)預(yù)留腥有暖氣接閣口，住房栗內(nèi)部也安肅裝有暖氣吼片，但沒爛有供暖。暖氣初裝弱費(fèi)普遍為55-帝60元撥/㎡，建業(yè)森偵林半島為搜120元糊/㎡（據(jù)也銷售人員蠅解釋是因役為暖氣片巷檔次較高栽）。上街市政銀供暖管道刃暫未鋪設(shè)疏，區(qū)政府跳計(jì)劃與鋁愧廠合作共目同解決全云區(qū)供暖問降題，但時(shí)帥間表暫未棍確定。數(shù)據(jù)來倍源：建局業(yè)森林況半島等灰重點(diǎn)項(xiàng)變目來訪壇、成交男客戶資哨料匯總23客戶需求器特征分析條小結(jié)：第二，腥相當(dāng)高色比例的炒客戶為傲鋁廠職洗工，原邀本在鋁頂廠家屬蠟院生活攪過，對例鋁廠家信屬院較含欠缺的望因素比咬較關(guān)注寬，如對曲環(huán)境、敬物業(yè)服賤務(wù)等的卸要求，粒此外對瓜暖氣也肥有較高艱要求。第一，客待戶的關(guān)注混要素非常邀明顯的體辨現(xiàn)出改善染型居住的次特征，如陪要求洋房駱、三室戶關(guān)型等。小沉結(jié)：結(jié)論：改善型翅需求特帖征明顯邁，客戶年對舒適指性要求至較高24市場結(jié)帝論改善型需機(jī)求特征明腎顯，客戶嶼對舒適性芽要求較高產(chǎn)品設(shè)睜計(jì)唯有南立足創(chuàng)愁新和適喜度壓縮吐方可險(xiǎn)駁中取勝多層退臺(tái)洋束房電梯洋鋸房小高層高層LOFT基于市場炭和客戶兩衣個(gè)層面，扒本案可選慨擇6類開彼發(fā)方向常見類型市場空媽白，舒活適度高開始出應(yīng)現(xiàn)，可售提升價(jià)流格開始出凱現(xiàn)，適棋度提高駛?cè)莘e率已有類搶型，可肥提高容孫積率已有類型矮，創(chuàng)新度撤高在此原則售下25可開發(fā)倦物業(yè)類廁型對比26分類物艇業(yè)專項(xiàng)晌分析項(xiàng)目地塊訪可開發(fā)多石層、洋房魔、小高層莖、高層等致多種物業(yè)位類型，各苗物業(yè)類型辱特點(diǎn)分明根，我們?nèi)缍撕稳∩幔繂栴}：一、各罷物業(yè)類既型經(jīng)濟(jì)等效益如峰何？是兩否差距讀過大？二、各物吹業(yè)類型預(yù)巨期銷售周免期多長？27分類物業(yè)泥專項(xiàng)分析普通多層盲：6層，勉市場主流奮產(chǎn)品，接味收度相對瘋較高（高穿于小高層絹和高層）竟，5層、幸6層價(jià)格得及去化速語度非常低竭！物業(yè)類型多層容積率1.3土地面積（畝）200總建筑面積（㎡）173334

單位建筑成本（元/㎡）1250總建筑成本（元）21667土地成本（萬元）10000稅收（萬元）4368銷售價(jià)格（元/㎡）2800空置率10%總銷售收入（萬元）43680凈利潤（萬元）7645

結(jié)合上街胖市場現(xiàn)狀貧進(jìn)行經(jīng)濟(jì)尸效益測算奮：純多層銜凈利潤為駱7600爽萬元28分類物返業(yè)專項(xiàng)蜂分析上街市債場各類肉型物業(yè)灣銷售速蝦度排序沈：LOF結(jié)T＞洋房＞多層＞高層上街市場當(dāng)各類型物汗業(yè)客戶接仔受度排序麗：LOFT窄＞5層洋柳房＞電梯傻洋房＞多層＞小高層雅＞高層結(jié)合當(dāng)筍前上街奸市場年及均銷售板速度（你多層2島.5萬墊平米/蠅年），漆在本項(xiàng)旁目物業(yè)圍類型定膽位為純數(shù)多層基慢礎(chǔ)下，撇靜態(tài)條雞件下預(yù)早計(jì)本項(xiàng)煮目最快趨銷售周純期為：純多層史靜態(tài)最趣快銷售狠周期為樓6.9槽年純多層沾銷售周棚期評估孕：靜態(tài)館條件下岡最快銷百售周期光6.9督年。29分類物屑業(yè)專項(xiàng)染分析結(jié)合上立街市場效現(xiàn)狀進(jìn)好行經(jīng)濟(jì)雨效益測荒算：5席層洋房砍凈利潤則965趣3萬元物業(yè)類型5層洋房容積率1.1土地面積（畝）200總建筑面積（㎡）146667單位建筑成本（元/㎡）1450總建筑成本（元）21267土地成本（萬元）10000稅收（萬元）4547銷售價(jià)格（元/㎡）3100空置率0總銷售收入（萬元）45467凈利潤（萬元）9653純5層洋坑房：創(chuàng)新馳產(chǎn)品，市笑場空白，準(zhǔn)舒適度提債升客戶接哲收度高！30分類物替業(yè)專項(xiàng)兩分析上街市四場各類守型物業(yè)劫銷售速哄度排序洗：LOF客T＞洋房＞多層＞高層上街市場肉各類型物賢業(yè)客戶接卸受度排序歐：LOF零T＞5層洋房＞電梯閉洋房＞多層＞小高層臥＞高層純5層籠洋房銷揪售周期忘評估：暗靜態(tài)條骨件下最繭快銷售構(gòu)周期6鐘.4年天。結(jié)合上街盡市場當(dāng)前敵年均銷售匹速度（2山.3萬平玻米/年）焦，在本項(xiàng)牢目物業(yè)類述型定位為哀純5層洋朗房基礎(chǔ)下母，暫按年浸均銷售速籠度計(jì)算，找靜態(tài)條件侄下預(yù)計(jì)本概項(xiàng)目最快嚷銷售周期變?yōu)椋杭?層洋員房靜態(tài)最拜快銷售周朱期為6.席4年31分類物媽業(yè)專項(xiàng)本分析結(jié)合上街警市場現(xiàn)狀謙進(jìn)行經(jīng)濟(jì)訴效益測算戀：純7層階電梯洋房彎凈利潤為濾1480射0萬元物業(yè)類型7層電梯洋房容積率1.5土地面積（畝）200總建筑面積（㎡）200001單位建筑成本（元/㎡）1550總建筑成本（元）31000土地成本（萬元）10000稅收（萬元）6200銷售價(jià)格（元/㎡）3100空置率0總銷售收入（萬元）62000凈利潤（萬元）148007層電黎梯洋房喉：未來向市場主霞流產(chǎn)品同，多層層升級版軌，客戶曠接收度勵(lì)高于多靠層！32結(jié)合上辰街市場崇當(dāng)前年庸均銷售準(zhǔn)速度（灶2.3從萬平米園/年）愈，在本幫項(xiàng)目物致業(yè)類型太定位為姓純電梯明洋房基內(nèi)礎(chǔ)下，暫按年絞均銷售句速度計(jì)豆算，靜態(tài)條件撇下預(yù)計(jì)本樂項(xiàng)目最快綿銷售周期令為：純7層件電梯洋剩房靜態(tài)最則快銷售朱周期為禾8.7淋年分類物業(yè)艘專項(xiàng)分析上街市場竹各類型物莫業(yè)銷售速后度排序：LOFT＞洋房＞多層＞高層上街市愧場各類罩型物業(yè)欄客戶接物受度排朝序：LOFT膊＞5層洋毅房＞電梯洋房＞多層器＞小高蕩層＞高片層純7層電揚(yáng)梯洋房銷額售周期評爽估：靜態(tài)倘條件下最禍快銷售周伍期8.7緣瑞年。33分類物業(yè)需專項(xiàng)分析結(jié)合上街薪市場現(xiàn)狀擴(kuò)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)腔效益測算訊：純小高侵層凈利潤況為124等00萬元純小高懸層：1耽1層，柴入市項(xiàng)汁目較少閑，客戶麻接收度堅(jiān)相對較狠低（低割于多層畏）物業(yè)類型小高層容積率2土地面積（畝）200總建筑面積（㎡）266668

單位建筑成本（元/㎡）1950總建筑成本（元）52000土地成本（萬元）10000稅收（萬元）8267銷售價(jià)格（元/㎡）3100空置率0總銷售收入（萬元）82667凈利潤（萬元）1240034分類物業(yè)動(dòng)專項(xiàng)分析上街市場打各類型物猾業(yè)銷售速登度排序：LOFT＞洋房＞多層＞高層上街市嶼場各類蛇型物業(yè)纏客戶接穿受度排明序：LOFT滿＞5層洋汁房＞電梯妙洋房＞多篩層＞小高層＞高層純小高層蘿銷售周期飛評估：靜惠態(tài)條件下促最快銷售毛周期12構(gòu).7年。結(jié)合上呈街市場咬當(dāng)前年隊(duì)均銷售鈔速度（課2.1枝萬平米政/年略值低于全泉市平均球速度）植，在本雹項(xiàng)目物基業(yè)類型胖定位為匯純小高荒層基礎(chǔ)兔下，靜緩態(tài)條件榜下預(yù)計(jì)很本項(xiàng)目緊最快銷女售周期淡為：純小高層塊靜態(tài)最快庸銷售周期紹為12.順7年35分類物業(yè)桂專項(xiàng)分析結(jié)合上柳街市場芹現(xiàn)狀進(jìn)跌行經(jīng)濟(jì)評效益測餅算：純聚高層凈認(rèn)利潤為畢740利0萬元物業(yè)類型高層容積率2.9土地面積（畝）200總建筑面積（㎡）386669單位建筑成本（元/㎡）2200總建筑成本（元）85067土地成本（萬元）10000稅收（萬元）11387銷售價(jià)格（元/㎡）3100空置率5%總銷售收入（萬元）113874凈利潤（萬元）7419純高層弄：江南帆小鎮(zhèn)為燙代表，朱市場去黑化速度耗排在各腹類物業(yè)踏之后，道客戶接趨收度最線低36分類物業(yè)監(jiān)專項(xiàng)分析上街市統(tǒng)場各類籃型物業(yè)叢銷售速肆度排序唉：LOF舍T＞洋房＞多層＞高層上街市站場各類泛型物業(yè)厘客戶接容受度排費(fèi)序：LOFT累＞5層洋青房＞電梯雹洋房＞多作層＞小高蛙層＞高層純高層植銷售周霜期評估燙：靜態(tài)針條件下朵最快銷耽售周期哨19.礦3年。結(jié)合上躺街市場愁當(dāng)前年怨均銷售叮速度（烘2萬平璃米/年俊，略低奪于全市稻平均速胃度），策在本項(xiàng)述目物業(yè)霜類型定靜位為純該高層基霞礎(chǔ)下，壘靜態(tài)條胞件下預(yù)僵計(jì)本項(xiàng)曬目最快棵銷售周榮期為：純高層簽靜態(tài)最恢快銷售狡周期為紗19.蝦3年37分類物業(yè)支專項(xiàng)分析結(jié)合上街狗市場現(xiàn)狀檢進(jìn)行經(jīng)濟(jì)膚效益測算秤：純LO羞FT凈利愁潤為52譜00萬元物業(yè)類型LOFT容積率1.7土地面積（畝）200總建筑面積（㎡）226668單位建筑成本（元/㎡）3200總建筑成本（元）72534土地成本（萬元）10000稅收（萬元）9747銷售價(jià)格（元/㎡）4300空置率0總銷售收入（萬元）97467凈利潤（萬元）5187LOFT間：市場創(chuàng)完新產(chǎn)品，罵銷售速度黎最快，受藏政策限制肺！38分類物計(jì)業(yè)專項(xiàng)喪分析上街市場滿各類型物當(dāng)業(yè)銷售速參度排序：LOF踐T＞洋房＞多層＞高層上街市激場各類分型物業(yè)為客戶接苗受度排圍序：LOFT＞5層市洋房＞覽電梯洋奮房＞多回層＞小陶高層＞險(xiǎn)高層純LOF陡T銷售周陡期評估：夜靜態(tài)條件雹下最快銷胳售周期6恥.3年。結(jié)合上氣街樂福抱國際項(xiàng)譜目LO艷FT物朋業(yè)月均央銷售速和度（3掩000哄平米/醫(yī)月），脖在本項(xiàng)宗目物業(yè)鏈類型定晝位為純榨LOF聰T基礎(chǔ)冷下，靜斤態(tài)條件嘴下預(yù)計(jì)贏本項(xiàng)目全最快銷腦售周期咱為：純LO淚FT靜竄態(tài)最快塌銷售周笨期為6搖.3年39分類物業(yè)瘡對比分析各物業(yè)肺類型綜慮合對比辱：結(jié)合上叮街市場苦現(xiàn)狀本包項(xiàng)目分蒜類物業(yè)唐利潤及增銷售周杯期測算過：物業(yè)類型多層5層洋房7層電梯洋房小高層高層LOFT凈利潤（萬元）76009700148001240074005200靜態(tài)最快銷售周期（年）6.96.48.712.719.36.3高利潤·沈低風(fēng)險(xiǎn)高利潤膀·高風(fēng)沙險(xiǎn)低利潤伍·低風(fēng)堆險(xiǎn)低利潤·煩高風(fēng)險(xiǎn)900聯(lián)0萬7年純多層純5層洋刪房純7層兵電梯洋農(nóng)房純高層純LOF捆T純小高決層按凈利燦潤角度謠排序：電梯洋慢房＞小撈高層＞與5層剃洋房＞多層霞＞高爪層＞萬LOF武T按項(xiàng)目風(fēng)酒險(xiǎn)排序：高層＞小誦高層＞電頑梯洋房＞多層條＞5摩層洋房居＞L懶OFT經(jīng)咨詢，輩政策限制達(dá)，已不能慨報(bào)批40分類物業(yè)嫩對比分析按凈利蝦潤角度檔各物業(yè)顏類型排怨序：電梯洋房膝＞小高層節(jié)＞5層火洋房＞多賣層＞高繼層＞L壯OFT按風(fēng)險(xiǎn)角譜度各物業(yè)騎類型排序夸：高層＞觀小高層法＞電梯景洋房＞泊多層＞糞5層禾洋房＞偶LO飯F(tuán)T個(gè)性因素誰重點(diǎn)關(guān)注度：LOF飛T產(chǎn)品存掘在政策搭限制，簽已不能粱夠報(bào)批鈴；多層產(chǎn)眉品5層、6層銷售均難度極五大，空維置較高飄；5層洋房產(chǎn)賓品存在一測定市場空糞白。電梯洋房尊利潤最高LOF躬T凈利潤溉最低洋房及LOFT風(fēng)險(xiǎn)最低高層極具堂風(fēng)險(xiǎn)LOF金T存在報(bào)于批難度多層產(chǎn)貝品易空蹲置洋房具有蔽市場空間建議物污業(yè)類型則為：5資層洋房遣、電梯籮洋房、上小高層41物業(yè)選擇歡及產(chǎn)品建掙議42在物業(yè)組塌合中，不較同的物業(yè)再類型由于蝴其建筑類獻(xiàn)型、市場灘可接受程友度、目標(biāo)晌客戶群等蕩因素的不復(fù)同，對本駁案的貢獻(xiàn)綿不盡相同喉。主力產(chǎn)凡品塑造項(xiàng)康目主體雨形象鈴以舒適鵲度、品芹質(zhì)感沖瓜擊市場悔，奠定疾地位。打破同堪質(zhì)化產(chǎn)劫品競爭婚現(xiàn)狀，樹以創(chuàng)防新度、紋高贈(zèng)送級突破市鎖場，打眠響首戰(zhàn)媽。調(diào)節(jié)項(xiàng)叔目容積傷率，撒以稀缺秋性、優(yōu)狡性價(jià)補(bǔ)要充市場碎，利潤滿最大化次?；ㄘ?zé)園賭洋鑄房：江5層醬退臺(tái)洋騾房，7頂層電梯吹洋房90墅、我精裝住宅小側(cè)高共層創(chuàng)新產(chǎn)品搭配產(chǎn)品43花園洋房筋建議之：螞5層退臺(tái)額洋房主力產(chǎn)品44“花園雜”從宏觀將層面：改諸如中鍵心綠地襪、廣場槽、組團(tuán)古綠地、戲樓間庭為院等等標(biāo)。從微觀層走面：屬于噴每戶業(yè)主崖私有的花龜園或者類做似花園的訊室外空間辨，這更是香花園洋房喪這種住宅擊產(chǎn)品的設(shè)尖計(jì)核心和繭精髓。例如地面蓬層的庭院螺、地下或估半地下庭添院，二層洽及以上層例的入戶花老園、較大紙面積的陽覽臺(tái)、露臺(tái)匠、屋頂平鉤臺(tái)、屋頂壓花園等等屆?！把蠓柯浴备嗟亟杳胯b了西方迎建筑舒適蚊度內(nèi)容，津從平面到撿造型立面收、從局部清到整體的染思考，體泥現(xiàn)在建筑阻風(fēng)格、造悅型設(shè)計(jì)、繪立面設(shè)計(jì)娃以及裝飾括細(xì)部等。這兩個(gè)要業(yè)素缺失了秘任何一個(gè)睛都不能稱改為“花園吵洋房”?；▓@洋扁房的要唯素真正的逐花園洋除房是“摔戶戶帶承花園”職的，不富僅強(qiáng)調(diào)儉公共景騙觀，還霉要求將符景觀體色系引入明建筑體蒼內(nèi)，融還入建筑臺(tái)肌理，物即保證艦每一戶雜花園洋晝房的私律有景觀牙。45以退臺(tái)違為主要排產(chǎn)品特棋征的情攀景花園蕩洋房在恭國內(nèi)是功近年來要萬科首然創(chuàng)的，睛并且于企200粱2年申表請了專堵利。所謂情宴景，就似是在本閱來生硬滿的街面下上通過虜退臺(tái)實(shí)寬現(xiàn)交流洋空間，嚇增加鄰漏里的溝頁通，改須善社區(qū)沉氛圍。萬科專米利產(chǎn)品辯借鑒：保情景花錯(cuò)園洋房專利產(chǎn)品層層退臺(tái)花園露臺(tái)私家花楚園空中花園觀景露臺(tái)戶型基攻本形態(tài)滴四要素退——退臺(tái)摸，讓沒有學(xué)接地的樓乒層延伸更監(jiān)大的室外伴空間，增揮加室內(nèi)空草間與室外筍空間的接蟻觸面。露——更多葡的室內(nèi)空灘間暴露給辯自然。院——底層蛾的私家小右院。錯(cuò)——?jiǎng)游鹅o相錯(cuò)劣，室內(nèi)蠅和室外樓空間轉(zhuǎn)靈換相錯(cuò)擴(kuò)，增加稻空間的敗動(dòng)感和飼層次感朋。46“情景濃花園洋銜房”產(chǎn)祥品特征每戶不黃僅包含語了室內(nèi)誼空間，借還包含輔了與外位界情景易環(huán)境容銷為一體脂室外水禾平空間符，即戶內(nèi)自雞有的情批景花園冶和景觀干露臺(tái)。其建筑心物的向陽面撒具有層妥層退臺(tái)您的臺(tái)階蠅狀結(jié)構(gòu)暗，一層單疼元前面涼形成半嘆圍合的問情景花攔園。二層在憶一層陽膨光房的蠟部位退壺臺(tái)，形話成二層秋的景觀噴露臺(tái)。詳三層在籮二層門矛廳的部協(xié)位退臺(tái)擁，形成萌三層的愉景觀露核臺(tái)。公共樓職梯上到總四層為略止，四捐層的兩劈燕戶分別血設(shè)有戶先內(nèi)樓梯,每戶在兩萄邊側(cè)部位輕退臺(tái)，形鏟成四層的惰景觀露臺(tái)偽。四層半戶設(shè)有戶農(nóng)內(nèi)樓梯統(tǒng)，在坡染頂?shù)奈划€置退臺(tái)歲，形成仆四層半隸的景觀夢露臺(tái)。四層至四曾層半為復(fù)妙式戶型，鋒以下為平架層戶型。露臺(tái)與廳澡門連通，他花園與陽蹦光房或廳夫連通。47花園洋房情戶型的創(chuàng)暈新點(diǎn)借鑒殖：秉承原活則：舒急適度、銳私密性甲、景觀竿性、奢徒侈度升嫩級。形態(tài)功鹽能退臺(tái)方式室內(nèi)空間退臺(tái)方式重新穎多變磁——成都甘萬科金色吃家園南北露昂臺(tái)交錯(cuò)詞退臺(tái)—涼—無錫凍萬科東國郡底層和頂統(tǒng)層附加值球增高——金地格餓林郡地下空曲間的利辭用——斯金科十松年城頂層三躍練層復(fù)式—綠—蘇州萬合科金色家翼園緊湊型花獎(jiǎng)園洋房—宏—上海萬聚科白馬花丟園室內(nèi)兩織步錯(cuò)層臥——億吳城天筑三錯(cuò)躍瓣空間—蔽—復(fù)地耍別院48一層帶地束下室，頂麻層復(fù)式；競底層私副家停車場離，贈(zèng)送儲(chǔ)長藏室；一層、二含層、三層任獨(dú)立入戶鋸；頂層復(fù)除式私密性商高。三層兩層一層/地團(tuán)下室四層/箭五層復(fù)艱式1解62平角方米專供本設(shè)棟的停滋車位，漢每戶贈(zèng)基送的儲(chǔ)探藏室挑空下械沉客廳下沉庭院南露臺(tái)側(cè)露臺(tái)頂層主臥仍區(qū)域臥室+書板房+衣帽咬間+衛(wèi)生送間大面積露倡臺(tái)贈(zèng)送南露臺(tái)形態(tài)功能底層和頂盟層附加值眼增高——月金地格林臘郡49一層/比地下一技層二層/就地下一尸層一層二層檔均帶地下最室；一層二強(qiáng)層獨(dú)立磚入戶，園擁有南悶向花園脂、入戶腐花園和明下沉花抵園三重舉庭院景甲觀。入戶花舌園入戶地下室供入戶南花園券入戶室外樓梯示入戶入戶花園提入戶一層地下英室，通過斯一樓室內(nèi)思樓梯進(jìn)入二層地下賊室，通過舟室外樓梯從進(jìn)入二層地下跑室一層地另下室下沉花羅園下沉花園地下空間籍的充分利暈用——金科十壟年城50一層二層度均帶地下壟室;四層、叢五層、榴六層，于一躍再清躍，一襲戶三層勾形成空兆中美墅醬，丸192聲平方米追；頂層挑空霜處可以靈螺活變動(dòng)，鵝改為家庭翼活動(dòng)室；南露臺(tái)具、側(cè)露題臺(tái)、北高露臺(tái)，禍退臺(tái)方白式層層唉不同，聚立面豐咳富多變束。三層四層五層兩層/袋地下室一層/地嗓下室六層上五層上六層下五層上一層下地下室下地下舅室上兩層隔樓板，匆形成活動(dòng)袍室南陽臺(tái)南陽臺(tái)退兩層宴臥室，必側(cè)露臺(tái)側(cè)露臺(tái)退進(jìn)深，嗓南露臺(tái)退四層妹臥室，恒北露臺(tái)頂層北沃露臺(tái)頂層三躍壩層復(fù)式——蘇州萬科框金色家園51二層8斗9平方米五層66盜平方米90平方泛米左右的理2+1房羞，70平協(xié)方米左右鞏的1+1仁房，布局傾緊湊；面積雖候小，功所能齊全恐且布局縣合理；戶戶有露絲式臺(tái),面積陪雖小,仍站然具有洋染房的品質(zhì)烏。三層以最小面借積模塊組他合的干濕艦分離衛(wèi)生養(yǎng)間，強(qiáng)調(diào)票功能性。利用客屯廳和臥醬室的交貓錯(cuò)退臺(tái)夫形成露露臺(tái)。面積雖君小，仍現(xiàn)然具有皮儲(chǔ)藏功樹能。減少臥室籌達(dá)到退臺(tái)術(shù)效果。廚房位粱于房型蹤蝶中部，瓶北側(cè)布鴨置書房擊和臥室母。臥室/客器廳衛(wèi)生間/滔玄關(guān)廚房/君餐廳書房/妨次臥/僚儲(chǔ)藏四進(jìn)深設(shè)計(jì)功能緊湊——上海萬驅(qū)科白馬包花園52南邊從匪二層延羽伸出陽目臺(tái)+陽雜光房，疤利用陽報(bào)光房和掙陽臺(tái)退嫁臺(tái)的屋襲頂形成棋南向露寬臺(tái)；二至四層灑層層遞退杯，戶戶有煙露臺(tái)和陽就光房；立編面形態(tài)層絲式次豐富立達(dá)體?？偯鎸捒冗_(dá)到1悠5米以藥上，南曠向采光州面大；三層四層五層兩層陽臺(tái)陽光房露臺(tái)退二層悔陽光房廢為露臺(tái)一半陽榆臺(tái)作為跟陽光房陽臺(tái)退三層陽勁光房為露盒臺(tái)三層陽促臺(tái)作為萍陽光房退四層陽血光房為露神臺(tái)退臺(tái)方覽式退臺(tái)方墨式新穎假，放大拐面寬——成都萬科棟金色家園53三層南面鬼大露臺(tái)，溪北面小露業(yè)臺(tái)；四層北脂面大露眾臺(tái)，南克面小露哄臺(tái)；五層退學(xué)四層臥飛室形成蟲大露臺(tái)梨。南北均微有觀景士場所，很立面豐孫富有層輕次。三層四層五層退二層書殺房和臥室乒，南面大棍露臺(tái)退三層臥則室，北面仇大露臺(tái)退四層臥倉室，改變佩布局，北粗面大露臺(tái)北面小沖露臺(tái)北面退客漿廳和臥室盼進(jìn)深形成誦小露臺(tái)南北交照錯(cuò)露臺(tái)——無錫萬科體東郡54室內(nèi)增加紀(jì)兩步錯(cuò)層惱，劃分私找密與活動(dòng)雕空間，也探讓居家更狐多動(dòng)感；一步陽與臺(tái)/飄糠窗，銜鏟接室內(nèi)病外空間去；轉(zhuǎn)角窗，沸室內(nèi)更多返與自然接瘋觸。兩步錯(cuò)層兩步錯(cuò)談層兩步錯(cuò)層私家前庭私家后院一步陽誕臺(tái)/飄難窗一步陽臺(tái)動(dòng)/飄窗轉(zhuǎn)角窗，吸陽光浴室多功能弟房陽光房陽光房一層陽光講房退為露虛臺(tái)二層陽光軍房退為露碌臺(tái)三層兩層一層室內(nèi)空間兩步錯(cuò)層浪——億城糖天筑55花園洋糾房建議遣之：科7層電戴梯洋房主力產(chǎn)品56電梯洋房舅案例項(xiàng)目成都同天綠岸一期規(guī)模占地405畝，建筑面積40萬方容積率１.12（洋房部分容積率）產(chǎn)品形態(tài)4棟4+1，7棟5+1退臺(tái)洋房，2棟7+1層電梯洋房戶數(shù)378戶（其中電梯洋房70套）銷售報(bào)價(jià)普通洋房平層4400元／㎡；電梯洋房平層4200元／㎡。銷售速度06年6月一期推出洋房378套，其中退臺(tái)洋房銷售278套，約余30套左右,電梯洋房銷售約25套，戶型面積平層：101-134.48㎡；躍層126-159㎡。公攤系數(shù)普通洋房0.1，電梯洋房0.15建筑風(fēng)格歐洲花園風(fēng)格退臺(tái)樓層層層退臺(tái)57規(guī)劃模型一期1僻3棟花簽園洋房7+1電退梯洋房間距20膛-22米58套內(nèi)12伐6.45失㎡（底躍成）同天綠處岸--齊-電梯渴洋房戶溪型圖一層：59同天綠岸它---電悉梯洋房戶發(fā)型圖二層：及套內(nèi)面能積12積9.3丘4㎡、露臺(tái)旬面積約泉13德㎡露臺(tái)露臺(tái)面腥積約7取㎡三層：燈套內(nèi)面污積約1里22吐㎡露臺(tái)60四層：套剪內(nèi)面積1遮17㎡露臺(tái)面酷積約7洲㎡露臺(tái)五層：耀套內(nèi)面斯積11感7㎡露臺(tái)61六層：套亮內(nèi)面積1如17㎡七-八層洋：套內(nèi)面辮積約15禍9㎡露臺(tái)面浙積約5襯0㎡62創(chuàng)新產(chǎn)品速建議之：扮聯(lián)排90因墅創(chuàng)新產(chǎn)品63【最創(chuàng)新框產(chǎn)品代言強(qiáng)者：90喊墅】【代表項(xiàng)泳目：綠廢地薔薇折九里】高層區(qū)低層區(qū)綠地薔薇畢九里位于佳上海市松礙江新城嘉抓松南路廣子富林路口懷，與輕軌覽9號線松乞江大學(xué)城蓬站隔街相鋼對。占地約允18.鈴6公頃射，地上綁總建筑偉面積2新5.9籌6萬平繳方米，方社區(qū)采刻取了高搬層與低艇層住宅鎮(zhèn)分別成帖區(qū)，分眼別管理曬的方式，高竿層住宅妨由32較棟11府—12半層住宅棕組成，巨聯(lián)排別域墅沿地恒塊西南目部呈魚豬骨式緊戴密排列罵。是一施座集原譯味英式聯(lián)排別墅孩、高層、符商業(yè)街、張廣場、會(huì)農(nóng)所于一體羞的醇正英買倫風(fēng)格居退住區(qū)。64聯(lián)排別喇墅為基妄礎(chǔ),戶割型面積玻為80朱平方米吹和95役-98細(xì)平方米晃，閣樓雙、車庫堆、地下身室、露攪臺(tái)全部涼免費(fèi)贈(zèng)決送，一辦層一座主臥源套房、削三重花衣園露臺(tái)良、獨(dú)門賴獨(dú)院、君有天有潮地，另診加一個(gè)泡私家花描園的車芳庫的設(shè)終計(jì)?！咀顒?chuàng)池新產(chǎn)品賞代言者舟：90無墅】【代表項(xiàng)目扁：綠地薔舍薇九里】綠地薔服薇九里濕90墅屬開盤1更0天狂雅銷28偏0席，垂銷售金匆額逾6將個(gè)億，絨小高層旺提前開蹦盤！多角度縱挖掘建栗筑空間悟可塑部梳分,摘花90㎡的錢享族受15炒0㎡別墅優(yōu)漂質(zhì)生活陽。65借鑒綠晉地90士墅，打?qū)捲焐辖终溪?dú)具一財(cái)格的“蛋公寓面止積、別凳墅享受朱”的創(chuàng)歷新產(chǎn)品列。戶型1帶：建筑面積翠約108劫-111繳平米，2額+1室兩絹廳雙露臺(tái)捷一花園1.超父大地下威室可做瞧娛樂室2.獨(dú)立桶入戶花園脂，使得客愧廳充分采笑光，泊車吐位直接入象戶3.次臥嚼連露臺(tái)，鳥客廳6.搬3米挑高寸可做一房4.一當(dāng)層一間妻主臥套錢房，享挎別墅氣洞質(zhì)5.閣樓壁的用途較秤多，可娛暈樂休閑戶型2茫：建筑面虹積約8嬸8-9呆1平米邊，2+律1室兩犬廳三露軍臺(tái)一花凱園1.超康大地下茅室可做隨娛樂室2.獨(dú)飯立入戶酬花園，羞使得客收廳充分察采光，加泊車位椒直接入賞戶3.雙露羊臺(tái)設(shè)計(jì)4.一茂層一間褲主臥套腫房，享帥別墅氣蔬質(zhì)5.閣窩樓最高救處達(dá)4吐.1米撞，可做隱兒童房贈(zèng)送面積傅：地下室遷、一半車橋庫、入戶屯花園、大雪露臺(tái)、二頓層6.3輛米挑高做棍一層、頂腫層各樓66創(chuàng)新附訓(xùn)加價(jià)值水建議之袖：精裝撒修住宅創(chuàng)新附零加價(jià)值67縱觀沿海碎房地產(chǎn)發(fā)自達(dá)城市，稼或地產(chǎn)品獸牌大鱷諸憲如：萬科載，近年開潮發(fā)的項(xiàng)目舌多為精裝廁修，或者與部分精裝徑修。最新數(shù)據(jù)懸顯示：拌北京：市縣中心新建封樓盤的裝直修比例達(dá)足到70%帽左右。北斜京市居民賽愿意購買都精裝修房刪的比例超薄過60%擠。上海：葛上海市村中心裝痛修比例睬從20哲02年慎的40舌%上升和到20軌04年祖的70勞%以上晝，徐匯穗?yún)^(qū)全裝集修房的假比例已否經(jīng)達(dá)到飾80%傾。廣州：專廣州新哀建裝修般住宅占耳到其總殃量的5祖0%。融成都廚：成都泛中心城任區(qū)裝修虛住宅占境到其總館量的4孕0％。可見，霞精裝修虛住宅是阻房地產(chǎn)沸發(fā)展的爹必然趨俊勢。本案建兇議選取櫻部分產(chǎn)殖品做精章裝修住蹄宅，以形成9竹0墅、精責(zé)裝修住宅值的突破市惹場的兩大女利器精裝修住消宅漸成趨禍勢——68項(xiàng)目概況名：萬科朗瓣潤園總悠占地面丹積約6燭4畝，委由高層炸電梯和議多層花懸園洋房倦組成。滔從項(xiàng)目添所在地哄至三環(huán)江距離約陸10公淡里，車藝程約1伍0分鐘正，目前畢已開通冤309要等公交字車，交衫通便捷歐。產(chǎn)品校以舒居慶二房、獄三房為挽主，8粒0㎡-窮140汁㎡左右槍，住宅撿采用U密5精裝抽系統(tǒng)，紋房屋交蜜付時(shí)即退可入住繁。成都：萬僵科朗潤園69U5，即例Unit蓮Int決egra封tion，是單元降一體化的謝英文解釋擴(kuò)。“U忘5精裝”慌并非簡單技的「毛坯宋＋裝修」貿(mào)，而是通連過對人日驢常生活的舊洞悉，針綠對性“量呆身定做”伐人性化的其合理家居南空間，并找以系統(tǒng)全伸面的解決盟方案來應(yīng)拖對家庭居痰住中的各癥種問題。悟全面家居附解決方案易除了對戶個(gè)型的調(diào)整晉和改革以在外，更多憐的時(shí)間花獨(dú)在系統(tǒng)的面集成上，分復(fù)雜性和育設(shè)計(jì)要求展的技術(shù)性珠更高。200堆9.6倍.27易，萬科矩·朗潤鈴園開盤客，其“憑U5精伙裝”的權(quán)青年主句題社區(qū)散加之合戀適的價(jià)劇格吸引如了大量西購房者刷，在萬丙科品牌川的強(qiáng)大爐號召力誕下推出石416紗套，開箏盤火爆胸，3小而時(shí)售罄窩。70“U5愧精裝”為的細(xì)部踩體現(xiàn)—嗽—玄關(guān)剛整合系炒統(tǒng)玄關(guān)系艇統(tǒng)考慮看到業(yè)主感從一進(jìn)炕門掛鑰扁匙扣、驢放挎包銜、脫鞋姿、穿拖躲鞋等一替系列的沒動(dòng)作放挎包掛鑰匙空間利用量合理靴子—怕—目標(biāo)襖客戶有懼大量年即輕女士普通鞋傘頂部放置盯過季鞋71“U5運(yùn)精裝”唐的細(xì)部坊體現(xiàn)—浙—廚房喜便捷系叉統(tǒng)廚房系賞統(tǒng)，從通主人作紡業(yè)過程團(tuán)思考物被品擺放澇，著力名體現(xiàn)萬苗科房的謝人性化85cm堆高臺(tái)面，俯比常規(guī)高棚5cm，稅減少彎腰專的勞累，弧形擋水狂邊，減少授水花濺出奇弄濕衣褲洗菜盆下矩還可以放患下小泡菜巴壇，可見賀萬科對重壇慶人生活才習(xí)慣了解按之細(xì)72“U5精開裝”的細(xì)媽部體現(xiàn)—帥—衛(wèi)浴集沉成系統(tǒng)分離式痰衛(wèi)生間米設(shè)計(jì)，榴馬桶和雕洗漱區(qū)潮分區(qū)域匪設(shè)置，血使早上飄起床不沾再為搶序廁所而則苦惱—僚—為青理年客戶確量身定劫制。臟衣物留籃一體化握壁柜（址帶鏡前櫻燈）帶弧形擋墓水邊衛(wèi)生間朱不到4兼平米，氏但功能糧齊全，谷分隔合袖理73“U5精胡裝”的細(xì)飄部體現(xiàn)—倆—新收納早系統(tǒng)臥室衣教柜（0親.8米井深）置第于過道糠，為滿階足過道胃凈空1歲.1米桃，設(shè)計(jì)鳴時(shí)將該球區(qū)域?qū)挵葦U(kuò)大乎為1.給9米—珍—其他帳精裝修紗房（毛批坯＋裝癢修）難首以做到衣柜內(nèi)部按物字品大小設(shè)攜置功能區(qū)意域內(nèi)部功磨能分區(qū)勝明細(xì)，敢便于查夢找74“U5精蜓裝”的細(xì)沙部體現(xiàn)—身—新廳房山系統(tǒng)廳房設(shè)計(jì)淋預(yù)留充分跨的光源和錄電插，以墨保證居家督、會(huì)客的訂光源要求探。萬科充洽分考慮電賀視柜、預(yù)忍埋音響線漸、留足插窮座、無線嗽上網(wǎng)、電虧話和網(wǎng)絡(luò)弓布線的細(xì)貞節(jié)設(shè)計(jì)，寺讓室內(nèi)生野活更輕松是。75“U5精蓬裝”的細(xì)沿部體現(xiàn)—否—裝修材辮料摩恩龍愉頭、科醉勒潔具墳、能率期熱水器旱、方太攜電器、堅(jiān)西蒙開答關(guān)、歐將普照明洪——國集際國內(nèi)灰一線品槍牌朗潤園鋤的主力鳴目標(biāo)客毯戶是青候年群體險(xiǎn)，他們?nèi)鲁缟衅坟?fù)牌，但包購買力這有限。注萬科準(zhǔn)暴確的抓報(bào)住了這場部分客舞戶的心們理需求搭，通過夕統(tǒng)一采拳購，降抗低了裝殼修成本這，提高挨了產(chǎn)品說性價(jià)比歉，摧毀鹽了青年判購房者借最后的瀉心理防饒線。76地塊價(jià)值蓮分析及規(guī)鞠劃建議77根據(jù)地腸塊位置災(zāi)、周邊坐環(huán)境等遇條件，搏對項(xiàng)目蝴地塊進(jìn)睬行綜合攻評估，藝可分為鑒4個(gè)價(jià)亭值區(qū)域束。(地籌塊北至驅(qū)以及歐漿凱龍用承地位置居、規(guī)模霞尚未確坦定）地塊位置現(xiàn)時(shí)交冒通條件周邊環(huán)稿境A、B玩、C、闊D4個(gè)價(jià)息值區(qū)域新鄉(xiāng)路濟(jì)源路ABCD金華路歐凱龍78地塊價(jià)屯值分析渾：A區(qū)：南臨城市旺主干道濟(jì)冤源路，具齒有一定商錘業(yè)價(jià)值，攻受過往車釀輛影響，嫌居住價(jià)值充相對較低再。B區(qū)：地塊西福側(cè)，臨魯近城市脈道路金退華路，低生活氛隊(duì)圍較好秩，居住廊價(jià)值適誘中；C區(qū)：項(xiàng)目最北匹側(cè)，臨近煉新鄉(xiāng)路，豪成熟度很枝低，車輛塞行人均稀鳳少，商業(yè)飲價(jià)值一般附，居住價(jià)么值一般；D區(qū)：位于地煮塊中心走位置，猴具有較估好私密納性，景伏觀性，眼居住價(jià)刃值最高認(rèn)；新鄉(xiāng)路濟(jì)源路ABCD金華路歐凱龍79新鄉(xiāng)路濟(jì)源路ABCD金華路規(guī)劃建議榨：商業(yè)：A、B凳地塊擁梁有一定遠(yuǎn)商業(yè)價(jià)縣值，可姓規(guī)劃沿測街商業(yè)也；新鄉(xiāng)軍路車行伍人行均收較稀少測，建議路C地塊迎取消或藝者規(guī)劃固少量商怎業(yè)。煤沿濟(jì)源算路可規(guī)奧劃2層輝商業(yè)，隆沿金華何路可規(guī)堆劃1—扎2層商脆業(yè)；住宅：主要集中用在D地塊義?！?0墅安、5徑層退臺(tái)辜洋房、抄7層電耳梯洋房備主要分示布D地帶塊，依譯次由南偶向北排探列。□小高層茂主要分韻布B地乒塊、C知地塊，杜與沿街置底商相傻連。□為考慮溜整個(gè)社之區(qū)采光沫因素，幻玉建議A晨地塊沿捐街分布班7層電依梯洋房校，與底沸商相連譽(yù)?！跞缫?guī)劃嗓LOF荒T產(chǎn)品耐，建議折放置B趴地塊、猾C地煤塊。小區(qū)出亦入口：建議主耐出入口其規(guī)劃在鳴金華路區(qū)及濟(jì)源叛路一側(cè)填。入口入口歐凱龍80項(xiàng)目產(chǎn)錘品體系81戶型產(chǎn)扶品建議根據(jù)市叼場部分軌關(guān)于熱胞銷產(chǎn)品拒、滯銷繁產(chǎn)品的巖分析總雖結(jié)，兼恨顧目標(biāo)興客戶需件求，戶貨型面積頸建議