房地產(chǎn)經(jīng)濟人成功寶典精講

房產(chǎn)經(jīng)紀人成功寶典

客戶網(wǎng)絡(luò)營銷接聽客戶話術(shù)議價的辦法面訪房東待看過程中面對約看前中后內(nèi)容以及促銷誘導(dǎo)對方出價封殺客戶第一次出價商圈精耕如何推廣你的網(wǎng)絡(luò)店鋪，如何增加店鋪的流量如何利用名片去銷售目錄客戶經(jīng)紀人在日常接觸的客戶中，成交的客戶畢竟是少數(shù)，有很大一部分客戶都不能馬上做出買房的決定。對于一個經(jīng)紀人來說，這部分客戶絕不能放棄，還要保持聯(lián)絡(luò)，使之成為潛在客戶。這也是經(jīng)紀人業(yè)務(wù)拓展重要的資源。試問：作為一個資深經(jīng)紀人你主要業(yè)績靠那些來支撐,還需指望店面接待和掃樓嗎?不是，是靠你的客戶維護帶來的源源不斷的資源。好的客戶跟蹤和服務(wù)你會建立起強大的客戶網(wǎng)絡(luò)，獲得更多的推薦業(yè)務(wù)，使業(yè)績得以質(zhì)的飛躍。但是，如果我們只是膚淺的應(yīng)付跟蹤或者不跟蹤，客戶資源白白流失，業(yè)績也停滯不前。做好客戶跟蹤，獲得優(yōu)質(zhì)的客戶推薦，對于經(jīng)紀人創(chuàng)造好的業(yè)績來說尤為重要。售后服務(wù)可以為經(jīng)紀人培養(yǎng)“終身顧客”，進一步創(chuàng)造“終身價值”。請記住，唯有超越顧客的期待，方能達到全方位的“顧客滿意服務(wù)”，進而成就你自己的事業(yè)。客戶——概述a、搭建你堅實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)：必須從房源、客源一點一滴做起，積少成多，由量變最終轉(zhuǎn)為質(zhì)變。有些經(jīng)紀人認為，房地產(chǎn)作為一個大宗商品，普通老百姓大多只能消費一次，不會重復(fù)購買，為此對那些已經(jīng)購買了房子的客戶就不再加以重視。其實，很多客戶雖然沒有能力購買第二套、第三套房子，但他們卻能通過另外一種方式為你增加客戶來源——他們可以幫你介紹客戶，使你獲得更多的準(zhǔn)意向客戶。此外，也不能否認有些客戶確實有二次置業(yè)或多次置業(yè)的能力，要知道，現(xiàn)在以房子作為投資的客戶還是大有人在的?？蛻簟⒘己脠詫嵉目蛻艋A(chǔ)b、建立一個完善而詳盡的客戶檔案，編織起你強大的客戶網(wǎng)絡(luò)1、整理客戶的所有相關(guān)資料電話、住址、工作、收入、家庭情況、客戶等（越詳盡越好）。

2、對客戶進行分類A類客戶的定義：1)

對于A類客戶經(jīng)紀人一定要時常跟進，取得客戶的認可，對其匹配的房源一定要到位、準(zhǔn)確。由于這類客戶購房意向明確，對其滿意的房屋要加緊跟進，爭取最快時間簽約。（注意：時間上一定要把握好，了解清楚客戶的作息習(xí)慣，抓準(zhǔn)時機一錘定音。）B類客戶的定義：2)

對于B類客戶購房意向不是很明確的情況下，要經(jīng)常引導(dǎo)客戶，明確客戶的購房意向。可先試探性推薦幾套有可比性的房源，供其挑選。當(dāng)經(jīng)紀人清楚了客戶的購房意向時，在引導(dǎo)客戶遇到適合的房子要下決心去購買。（可以用適當(dāng)?shù)拇碳し椒?，如：找出一套房子比較合適客戶的，再告知已賣掉了，讓客戶自己覺的是由于沒有抓緊時間而導(dǎo)致的結(jié)果，下次溝通中這類客戶對于經(jīng)紀人就十分信任了，這樣經(jīng)紀人操作范圍就更大了。）客戶——建立良好堅實的客戶基礎(chǔ)C類客戶的定義：3)

對于C類客戶，由于市場上適合C類客戶的房子不多，可以少帶看，多聯(lián)系，讓客戶們覺得這樣需求的房子很難找，當(dāng)有滿足其要求的房子出現(xiàn)時，一定要立刻下決心購買。（注意：不要自我設(shè)限，也可以適當(dāng)引導(dǎo)，C類客戶也是可以轉(zhuǎn)變成為

B類和A類客戶4)

客源管理方法A．建立客源檔案，詳細記錄客源信息。B．區(qū)分客源類別，為A類客戶不斷地提供帶看，保持不斷的接觸。C．定期回訪、追蹤近期的客源，與自己的客戶保持聯(lián)系，掌握他們的需求及意向轉(zhuǎn)變。D．培養(yǎng)良好的心態(tài)，始終相信自己是在幫助客戶選擇他們想要的房產(chǎn)，我們實在為他們提供方便，我們要和他們建立一種工作狀態(tài)下的朋友關(guān)系。E．將最新的市場行情、法律、法規(guī)及時的告知我們的客戶，取得他們的信任并建立友好的關(guān)系。

注意：深層了解客戶的需求；經(jīng)紀人匹配房源要精準(zhǔn)；經(jīng)常和客戶溝通，關(guān)注客戶的變化?？蛻簟⒘己脠詫嵉目蛻艋A(chǔ)

有效客源分為三種，怎么服務(wù)？①實在客戶，有明確購買欲望，而且選擇地點、戶型價格，急為準(zhǔn)客戶---〉70%時間用在追蹤服務(wù)。

②潛在客戶，有明確購買欲望，但選擇方向不明確---〉20%時間追蹤服務(wù)。

③沒有明顯購買欲望，而且選擇方向也不明確為隱性客戶---〉10%時間用在追蹤服務(wù)。3、信息：準(zhǔn)客戶是有實效化的，時間就是金錢。4、及時有效的開發(fā)與消化有效房源及客源兩手都要抓。保證信息與客人有效的過濾。請記注：服務(wù)好一個客戶，他身后還有一大片市場。C、做本區(qū)域不動產(chǎn)方面的專家——因為專業(yè)才值得信賴。1、硬件——外在儀表.談吐.銷售工具（專業(yè)表格.文件類.數(shù)碼拍照)記住:沒有第二個機會能改變客戶對我們的第一印象。

2、軟件——具有豐富的房產(chǎn)方面的相關(guān)知識：業(yè)務(wù)知識，金融知識，權(quán)證知識，法律知識，投資理財，公司強大的銷售網(wǎng)絡(luò)平臺。

3、提供專業(yè)的服務(wù)——解絕客戶的疑難——超越客戶的期望——嬴得客戶的信賴——產(chǎn)生對你的信任——心甘情原付出。

4、作不動產(chǎn)專家應(yīng)達到的目的——讓客戶他或者他身邊的朋友，只要有房產(chǎn)方面的需求，第一個想到的就是你。客戶——建立良好堅實的客戶基礎(chǔ)A、優(yōu)質(zhì)服務(wù)具體體現(xiàn)在：

1、永遠多做一點，從細微入手

2、了解客戶需求的迫切性

3、對客戶永遠要有耐心

4、超越客戶的期望B、客戶跟蹤從那些方面入手：

1、要持續(xù)、有效的跟進和聯(lián)系a

了解客戶最新的需求動態(tài)；購房的意向；向業(yè)主匯報帶看情況；朋友有沒有房產(chǎn)需要打理。b

不定時向客戶提供最新房產(chǎn)市場動態(tài)、咨詢。建議用“深圳君賢公司”的短信群發(fā)，保持緊密的聯(lián)系和推廣之余，也不像電話那么煩人。c

隨時隨地關(guān)心客戶的生活

1)、節(jié)日問候、短信、鮮花

2)、搬新家的問候

3)、處理客戶的難題

及時、適時的進行客戶跟蹤

1)、嘗試建立親密的個人關(guān)系。

2)、經(jīng)常向客戶通報市場信息。

3)、了解客戶的購買進程及最新的購買需求。

客戶——提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)暨釣魚理論2、與客戶建立朋友似的關(guān)系人們總是喜歡同他們熟識值得信賴的人做生意。

a：老年朋友——忠誠度高。

中年朋友——理性置業(yè)者

青年朋友——易溝通、易搞定

b

:怎樣建立朋友關(guān)系：

1、真誠相待、高度信任

讓客戶相信與你相處就象給保險公司打交道一樣保險

2、找到彼此共同興趣愛好、產(chǎn)生共鳴

3、樹立良好的個人品質(zhì)——熱情、自信，敬業(yè)

4、多為客戶的利益著想客戶——提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)暨釣魚理論成為了朋友，那就一切盡在掌握中——牽著客戶的鼻子走，你還怕不成交嗎？2、與客戶建立朋友似的關(guān)系人們總是喜歡同他們熟識值得信賴的人做生意。

a：老年朋友——忠誠度高。

中年朋友——理性置業(yè)者

青年朋友——易溝通、易搞定

b

:怎樣建立朋友關(guān)系：

1、真誠相待、高度信任

讓客戶相信與你相處就象給保險公司打交道一樣保險

2、找到彼此共同興趣愛好、產(chǎn)生共鳴

3、樹立良好的個人品質(zhì)——熱情、自信，敬業(yè)

4、多為客戶的利益著想客戶——提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)暨釣魚理論成為了朋友，那就一切盡在掌握中——牽著客戶的鼻子走，你還怕不成交嗎？2、與客戶建立朋友似的關(guān)系人們總是喜歡同他們熟識值得信賴的人做生意。

a：老年朋友——忠誠度高。

中年朋友——理性置業(yè)者

青年朋友——易溝通、易搞定

b

:怎樣建立朋友關(guān)系：

1、真誠相待、高度信任

讓客戶相信與你相處就象給保險公司打交道一樣保險

2、找到彼此共同興趣愛好、產(chǎn)生共鳴

3、樹立良好的個人品質(zhì)——熱情、自信，敬業(yè)

4、多為客戶的利益著想客戶——提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)暨釣魚理論成為了朋友，那就一切盡在掌握中——牽著客戶的鼻子走，你還怕不成交嗎？網(wǎng)絡(luò)營銷隨著社會的變遷，截止到2010年1月，中國的網(wǎng)民人數(shù)已經(jīng)達到4.2億人。隨著互聯(lián)網(wǎng)的逐步普及，越來越多的消費者愿意通過互聯(lián)網(wǎng)來進行房源的查詢和了解。房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用互聯(lián)網(wǎng)促進房屋買賣，進行網(wǎng)絡(luò)客戶營銷也逐漸成為一種趨勢和重要的客戶開發(fā)渠道，利用網(wǎng)絡(luò)平臺來幫助房屋銷售也已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀人一種新的銷售手段。目前，國內(nèi)不少公司也開始網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀人的模式，以傳統(tǒng)的線下和線上銷售模式相結(jié)合。

網(wǎng)絡(luò)營銷——概述那么，經(jīng)紀人如何從事網(wǎng)絡(luò)營銷呢？個人主頁有條件的經(jīng)紀人可以自己建立一個個人網(wǎng)站（成本包括空間設(shè)計域名等大概幾百元左右。網(wǎng)上也有很多免費空間，不過不太穩(wěn)定。）或者公司網(wǎng)站下的個人子域名網(wǎng)絡(luò)站點，作為自己的網(wǎng)絡(luò)陣地，發(fā)布自己的各種信息。個人博客現(xiàn)在很多門戶和房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)站都有博客功能，經(jīng)紀人可以免費建立起一個個人網(wǎng)絡(luò)博客，作為自己發(fā)布信息和形象展示的窗口。房產(chǎn)網(wǎng)站網(wǎng)店很多房產(chǎn)網(wǎng)站提供免費經(jīng)紀人網(wǎng)店展示，經(jīng)紀人都可以去搜索之后建立自己的網(wǎng)店。即時通訊工具如MSN,QQ等在線及時通訊工具。方便與同行及客戶建立聯(lián)系和交流。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)營銷的方式2、與客戶建立朋友似的關(guān)系人們總是喜歡同他們熟識值得信賴的人做生意。

a：老年朋友——忠誠度高。

中年朋友——理性置業(yè)者

青年朋友——易溝通、易搞定

b

:怎樣建立朋友關(guān)系：

1、真誠相待、高度信任

讓客戶相信與你相處就象給保險公司打交道一樣保險

2、找到彼此共同興趣愛好、產(chǎn)生共鳴

3、樹立良好的個人品質(zhì)——熱情、自信，敬業(yè)

4、多為客戶的利益著想客戶——提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)暨釣魚理論成為了朋友，那就一切盡在掌握中——牽著客戶的鼻子走，你還怕不成交嗎？2、與客戶建立朋友似的關(guān)系人們總是喜歡同他們熟識值得信賴的人做生意。

a：老年朋友——忠誠度高。

中年朋友——理性置業(yè)者

青年朋友——易溝通、易搞定

b

:怎樣建立朋友關(guān)系：

1、真誠相待、高度信任

讓客戶相信與你相處就象給保險公司打交道一樣保險

2、找到彼此共同興趣愛好、產(chǎn)生共鳴

3、樹立良好的個人品質(zhì)——熱情、自信，敬業(yè)

4、多為客戶的利益著想客戶——提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)暨釣魚理論成為了朋友，那就一切盡在掌握中——牽著客戶的鼻子走，你還怕不成交嗎？活躍的BBS房產(chǎn)論壇和社區(qū)上網(wǎng)搜索一些本地活躍的門戶網(wǎng)站，業(yè)主論壇和社區(qū)，房產(chǎn)論壇等，每天抽出一定的時間在網(wǎng)上搜集客戶信息和發(fā)布信息。房產(chǎn)網(wǎng)站端口如搜房網(wǎng)的搜房幫，口碑網(wǎng)，還有各地地方房產(chǎn)網(wǎng)站的房源發(fā)布端口。各分類垂直網(wǎng)站如趕集網(wǎng)，口碑網(wǎng)，各地房源搜索網(wǎng)站等，經(jīng)紀人都可以發(fā)布必要的信息。電子郵件營銷通過新老客戶，有需求的客戶的電子郵箱。持續(xù)發(fā)送房源和促銷信息。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)營銷的方式房源信息發(fā)布本地區(qū)或者經(jīng)紀人所屬商圈的房源信息。小區(qū)評價對于小區(qū)的投資市場分析，政策信息從專業(yè)的角度對國家和地方政策進行解讀。專業(yè)分析對于樓盤，商鋪投資分析，投資回報率等等的專業(yè)分析。市場分析對于宏觀的全國市場和本地房產(chǎn)市場分析。中介服務(wù)理念通過網(wǎng)絡(luò)方式對于中介行業(yè)，個人和公司的服務(wù)理念等進行宣導(dǎo)。自我介紹經(jīng)紀人從事中介行業(yè)的經(jīng)驗和精耕商圈的范圍和優(yōu)勢。經(jīng)紀人心得和成交故事等等。哲理，激勵故事，小笑話等可以提高你博客或者個人主頁的可讀性和黏著力。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)營銷的主要內(nèi)容一、在各大房產(chǎn)門戶和本地網(wǎng)站上先建立自己的博客（或者個人主頁）baidu、google上有很多博客教程，大家可以搜索一下，最好博客上能有實名和自己的真實相片，容易讓客戶產(chǎn)生信任。多注冊幾個即時通訊工具如MSN,QQ等，名字要取和房地產(chǎn)經(jīng)紀人有關(guān)的，比如資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人，金牌地產(chǎn)經(jīng)紀人，XX商圈專家，小戶型交易專家等。大公司可以附帶上公司的名字。比如中原地產(chǎn)XX經(jīng)紀人，信義地產(chǎn)XX經(jīng)紀人，并將博客地址和即時通訊聯(lián)系方式，電子油價地址印制在名片上，DM宣傳單等一切可以讓別人知道的地方上，以便讓客戶和同仁在網(wǎng)絡(luò)上可以迅速找到你的網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)地。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)營銷三部曲二、上傳小內(nèi)容，加飼入圈子如果一土個客戶阿看到你沃的博客豈或者個迷人主頁容上面只皮有幾句努話，幾擴套房源削，那相信很榜少有人伐會在這艱里駐足苗，因此薄，在你肯正式推承出博客桶之前，良一定要震推出大固量的房享源放在怪上面，錘最好有裳房源實料堪時拍路的圖片港，這樣資更加容嶄易吸引暮人。房源的喘介紹要忠相對詳定細，不掘能幾室脖幾廳，舟多少平僅米就完的了，如浮小區(qū)特中色介紹略：包括辛小區(qū)環(huán)握境、交預(yù)通、配犧套、生耕活設(shè)施策、會所沖、停車否等方面詳，簡潔寸明了；勢不要簡趕單的抄煌襲網(wǎng)上現(xiàn)現(xiàn)有的抹，最好串是用一命個經(jīng)紀土人專業(yè)下的眼光同對其進畝行分析腔；房源情皆況介紹：包括覆房源業(yè)困主出售關(guān)該房心墾態(tài)，房光源的面踏積、房貞型、樓蜻層、位向置、景回觀、裝虧修、配庭置，房抽源價格根分析（仿總價、賤單價）驅(qū)等；房源稅漁費介紹：因為撲是給買庭方者瀏絹覽的，糧所以比丈較重要作的是幫脅客戶清帽楚的計收算其稅川費情況伶，以此蓄顯示你膠的專業(yè)慚度，讓共客戶更糧加信任腸你。對自己個冷人專業(yè)能否力的介紹，如你被在這個含片區(qū)的堆從業(yè)精處力和處曾理類似桃房屋的依成績等其他類似具房源推介：直接推香介一些類育似房源，全或推介自伙己的店鋪墊，這些都晚能給客戶障更多的選吹擇；配上陵真實的現(xiàn)竄場圖片，贈加上一些姨對市場的魚分析，對歪行情的看蜓法，專業(yè)捕的投資理斜念分析等代等，一定霸要顯示你球的專業(yè)。事最好配上三自己的照右片和聯(lián)系恢方式。為番了吸引人任更多的到遵你這個博若客上來，猶也可以適妹當(dāng)?shù)姆乓回i點成功激蓋勵的小故胡事啊，無差傷大雅的森小笑話。厘發(fā)人深思沾的哲理故飽事，自己堂的心路成齊長歷程等有等，有條年件的經(jīng)紀趣人可以上愛傳一些視嫩頻的看房截記錄，能母黏住客戶憤在你的博險客和主頁兵上停留更掩多的時間替。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人網(wǎng)脹絡(luò)營銷三級部曲小竅門懂一：關(guān)耕鍵字營酸銷大部分的拒網(wǎng)上客戶階都是通過刮關(guān)鍵字來恐搜索房源鼻和博客。驚所以你的擱主頁上一個定要有客患戶感興趣可的關(guān)鍵字沸，這樣，奏客戶才能梳通過搜索霉引擎找到叫你。比如:二手房異，中介姨，小戶撫型，朝抱陽，環(huán)爭境，性摸價比，糞公攤，XX（地區(qū)學(xué)或小區(qū)傾）二手愁房，交柳通，急朱售，急鼻租，誠享信中介渡，學(xué)區(qū)華房。精瀉品房源括，熱銷捷等等，焰換句話椅說，就朋是客戶糠在搜索美引擎里浮面喜歡搭輸入什涂么詞語化來尋找敗房源或撲者經(jīng)紀暢人，你停的主頁逢或者網(wǎng)撲站上就寄要有這換些字顯致示。搜脅索引擎瞎才能找貸到你。劃多問一疊些客戶盈和朋友毅，平時侄找房源究一般怎慌么搜的濱，那么緒最好在再博客和攏個人主慚頁上包溫含這些松字。例如：很扁多經(jīng)紀人澇人在填寫慚房源產(chǎn)權(quán)筋地址的的喂時候，通嗽常都是填緩寫房產(chǎn)證把上面的地閃址，或者雞使用系統(tǒng)駕自動跳出女來的地址脆，但事實下上，這樣仔做反而不株利?？蛻粜l(wèi)不是要寄猾信到那個株地方去，將沒有必要礎(chǔ)知道那是橡幾弄幾號拜的，也讓葬同行有了諒可乘之機故。建議填廁寫小區(qū)所辰在位置的浩兩條交匯茂的道路，淹另外再加司上小區(qū)名遞字和所在屠板塊的名熔稱，這樣擋只要客戶呼搜索的關(guān)幣鍵字有里觀面的內(nèi)容將，你的信棉息就會被誘列出來。小竅門摸二：關(guān)竭鍵字營旬銷一個最酒近發(fā)生魔的熱門蝕事件和爹討論話役題通常云是增加絞流量的便好辦法腐。比如默，萬科擺降價，真易中天頃中介門鳥事件，乒房產(chǎn)突償發(fā)性新季聞等等游。所以旦，在熱博門事件百發(fā)生的怠第一時去間，馬鏡上把它早轉(zhuǎn)載到飄自己的譜博客或燥者個人躲主頁上揭，這樣緒，客戶虹很容易富搜索到溜你的博筍客或個籠人主頁尊地址，酒順便也鞏展示了鑒自己的完網(wǎng)絡(luò)空挎間。網(wǎng)絡(luò)營短銷——經(jīng)紀人懲網(wǎng)絡(luò)營忘銷三部丟曲三、擴大傭影響博客和網(wǎng)噸頁建好了冶，即時通墓訊工具也返有了，怎株么讓別人皂知道你的網(wǎng)博客和主痛頁，擴大波自己的影哈響力呢？1、房產(chǎn)炮網(wǎng)站發(fā)獲布廣泛在各壩網(wǎng)站上發(fā)貓布房源信訊息，房源煉要挑容易蒙讓客戶感窩興趣的，希留下自己搶的聯(lián)系方頭式。發(fā)布撕時，要注別意方法，殘比如搜房主幫需要逐航條更新，鉗同時他的滑發(fā)布日期邪也會更新穴，所以更劫新的時候藥要有選擇畫，挑出你抓重點推薦礦的房源更洲新。購房列者可以批蓬量刷新，倒所以建議妹每天早上這上班第一俯件事就是乖全部刷新紙一遍，且加對于激活脖日期這一刷點，建議筑按比例分矮配，部分添房源選擇5天，部步分9天，這心樣可以屠分散你打信息，略讓你的場信息在誰搜索結(jié)哲果在從穗頭到尾條都有，斷而不是疾全部都吳堆在前形面。2、論壇次廣泛發(fā)吹帖門戶，房反產(chǎn)網(wǎng)，垂梳直網(wǎng)站，藏專業(yè)網(wǎng)站心上有大量套的論壇。益可以寫一轟些簡單的局內(nèi)容，注瘦冊頭像可熊以專門設(shè)防計一個，兄宣傳自己巧的博客或社主頁。更典多內(nèi)容或友房源請瀏酒覽我的博叉客或主頁網(wǎng)：附上主越頁地址。莫原創(chuàng)的內(nèi)大容更好。瓣題目可以慌寫的比較買有吸引力蘇一點，比蹦如：房東繞出國急售健二手好房勸，推薦精圖品房源，XX市房價蹤蝶之我見夠，不要撤太過于格夸大其婚詞。很著多論壇帽發(fā)帖都雁有一個火簽名，投簽名可襲以介紹謹自己的奪從業(yè)生啦涯，優(yōu)資勢。聯(lián)撐系方式禁，需簡獻短而有草吸引力瘡。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人網(wǎng)昏絡(luò)營銷三篇部曲三、擴大真影響3、加入博愉客圈很多門戶什網(wǎng)站或者抗房產(chǎn)專業(yè)濫網(wǎng)站房產(chǎn)賴經(jīng)紀行業(yè)神都有自己良的圈子，騰加入這些增大家庭，拔可以迅速冤提高你的腎知名度。輸及時通訊頌工具也可薯以加入一腳些MSN,擁QQ群，同行獲的即時通溉訊群。本鑰地的業(yè)主振論壇QQ群，BBS等。積廳極聊天扣，充分乏展示自揉己，讓蛾更多的他人來到匪你的空遠間或者狹和你建躁立即時踢通訊聯(lián)掏系。比宇如在群壘里發(fā)一草個比較弄醒目的捏題目，晝?nèi)缓蠼o百出鏈接門地址，嗎引導(dǎo)人裝們到你職的網(wǎng)站爛上去看身。注意，在暫加入業(yè)主匙的群體不支要以自己值本來的身氧份，因為荒一些業(yè)主腦論壇和QQ群對經(jīng)紀已人有點抗擁拒，所以障要換名字肥加入，比員如房產(chǎn)理銜財專家，型職業(yè)投資雙客，房產(chǎn)泥咨詢顧問縮慧，本小區(qū)哨準(zhǔn)業(yè)主等緊，在這些椅群和BBS空間里面冠要相對活呆躍，回答許問題和交秩談要積極撐。對于別壘人的發(fā)言冷要留意，勵有出售或普者購買的廚信息可以旗用新身份妨及時通訊梢工具與之械再行溝通直。網(wǎng)絡(luò)營蓮銷——經(jīng)紀人網(wǎng)嘉絡(luò)營銷三傅部曲三、擴大坡影響4、友情鏈境接和一些石有影響拐的博客摟或者網(wǎng)都站做文貴字或者鄰圖片友幫情鏈接膜，單向攜或者交警換都可旺以。或番者經(jīng)常弱在在一鉛些業(yè)界防有影響申力的博巖客上面欣進行留脆言，然那后附上筒自己的嶼博客地薪址和介懸紹?；蛴嗾咦约簶尩募磿r幫通訊聯(lián)葛系方式散。5、搜索判引擎每個搜索納引擎都有劃免費登陸鄙口，經(jīng)紀侮人需要花晉一點時間吊在這些搜膜索引擎上渠做免費登贏陸。被搜損索引擎收醉取后，客紗戶搜索的圣時候出現(xiàn)才的概率會喜有很大提叼高。房地懇產(chǎn)經(jīng)紀人辜在從業(yè)過霉程中，也超是和客戶宜進行一場指心理較量角的過程。墨要想盡快雖的成交，掏需要了解報和掌握客獨戶的心理喪。了解了需客戶的心踏理，我們育才能知己需知彼，百閘戰(zhàn)不殆。遍房地產(chǎn)交腔易市場上下，我們先魚分析一下院市場下誰竿再買房？脾按照客戶呢的購買行中為的客戶福心理分析若，進一步劉認識客戶忍的真正需浸求，從而剖達到我們蜘銷售的目昨的。網(wǎng)絡(luò)營銷——經(jīng)紀人鐵網(wǎng)絡(luò)營偉銷三部充曲目前市場可上購買房朵屋的人主趕要有：新婚購箭房需求歐特點：1、小戶夠型為主悶，一般徑戶型面居積在50-組80平米居披多。2、因為都版在上班，指較少有私潑家車，所竭以一般要映求交通方覺便。3、考慮罩到將來欣有了小總孩或雙榨方父母匙一同暫刻住需要源，購房鏈時一般訊選擇兩沒房單位當(dāng)。4、積蓄不途多，家庭蝴月收入較統(tǒng)高，在購少房時一般油會得到父賀母的贊助渡。5、臥室一田般要求朝終陽，臥室席使用面積遞較大一點藥。6、老城亞區(qū)的房首子或者莫最近兩致三年的買房子比麻較收受臭歡迎。7、不是箏一次性攀付款。稻能使用茅公積金袋貸款。奶首付可州以高一吵點。由托父母資老助的多真。8、因為新儉婚夫婦一賄般是過渡敬置業(yè)，考運慮到將來裁會換大戶沉型，所以紡對房子將扒來的出售定和保值功給能比較在杜意。9、地理位驅(qū)置也是購松房時首選計因素，對噸交通、配伯套、小區(qū)殲品質(zhì)的要撐求較高。10、周邊垂商圈、雖醫(yī)院、萄學(xué)校配遠套齊全贏，生活賽成熟區(qū)掘域的房鋪源。作業(yè)方賓向：房源開發(fā)祖：要多開率發(fā)小戶型巴房源。以60-到80平米的挑房型最遲受歡迎面。城市郊中心區(qū)堪域或者披交通比喇較方便血的地方瓦多做商算圈精耕菌開發(fā)?？驮撮_獸發(fā)方向奶：婚紗犧影樓，虧旅行社恥（蜜月抹履行）嶼，婚姻醒登記處猛，婚慶浙禮儀公扒司等地矮方。網(wǎng)絡(luò)營銷——開發(fā)方向帶和商圈精絹耕模式投資購腰房需求辨特點：1、有升換值潛力的永地方。城質(zhì)市的中心揭區(qū)域，或飄者城市景羨觀區(qū)域。2、房源處冷于將來的且潛力或者蛛規(guī)劃的行貼政或者商占業(yè)中心。3、對于諒地段要懂求非常喜嚴格，白一般要扯求成熟液區(qū)域。4、對于房委產(chǎn)了解較竊多，一般介要求經(jīng)紀暴人更專業(yè)書。比如可亡以計算投究資回報率兔。5、知名開茶發(fā)商開發(fā)竄的品質(zhì)樓肉盤。6、稀缺性約房源或者純不可再生我性房源。7、能夠轉(zhuǎn)漢手或出租過的房源。8、對樓層閱和朝向要助求比較嚴壘格。一般筍頂層，一所樓都不在彩考慮之列窩。9、老城區(qū)抄或?qū)W區(qū)小終戶型房源襯。10、商業(yè)它地段商袍鋪和新舍開樓盤脂底商。作業(yè)方擇向：房源開子發(fā)：成幸熟小區(qū)膨的商圈謝精耕和沿開發(fā)。旗知名品鐮牌的樓鈔盤商圈爭。老城披區(qū)或中貍心商業(yè)碰區(qū)以及木新興行抵政商業(yè)蘿區(qū)域。尿交通便提利地段璃有升值退潛力的巨房源?？驮撮_發(fā)紀：投資回繡頭客老客批戶圈子，備報紙網(wǎng)絡(luò)余。一手售碰樓處業(yè)主招名單和物腎業(yè)管理公珍司合作。望投資論壇蔬等地方。砌知名開發(fā)屋商樓盤房垃展和推介吳會駐守。懲商業(yè)中心餐精耕。網(wǎng)絡(luò)營銷——開發(fā)方向斷和商圈精括耕模式教育需贊求用房帥：1、處于擴重點小搖學(xué)中學(xué)怪學(xué)區(qū)附漸近。2、總價不掀高，面積40-6斜0平米的挖小戶型歪為主。3、到學(xué)呀校步行15分鐘左便右路程附房源。4、購買韻者以外甜地或者易所屬縣格鄉(xiāng)鎮(zhèn)購阻買居多倒。5、一定要略能夠購房過入戶入學(xué)織區(qū)。6、房屋黑的樓層綁或朝向甩一般不恒是很在猾意。作業(yè)方芳向：房源開發(fā)燦：學(xué)區(qū)附松近小區(qū)重熟點精耕，將駐守。派孩報?？驮撮_發(fā)棒：學(xué)校的淺招生說明挑會。學(xué)校鐘招生辦，湖報紙廣告前，網(wǎng)絡(luò)找抽客。網(wǎng)絡(luò)營銷——開發(fā)方向桑和商圈精銜耕模式改善型合用房：1、面積薯一般為90平米以上井。一般為樣兩代或者賄三代家庭望成員住。2、戶型一莫般為三室矩一廳，或脆兩廳。戶祖型較大，馳很多要求薯有兩個衛(wèi)蓮生間。3、小區(qū)一草般相對比富較大，以嚼最近五年竭落成的小欠區(qū)為主要尤選擇。4、一般駛不用位請于主城因區(qū)的小煌區(qū)，可密以在城爽市新開乓發(fā)或者談新興區(qū)攏域。5、對小區(qū)掏綠化和環(huán)躁境要求比扯較高。作業(yè)方富向：房源開乞發(fā)：商盛圈內(nèi)小萬區(qū)駐守礙，網(wǎng)絡(luò)攪。報紙絹廣告，稠尾盤，紐奉一手代戴理公司拖等?？驮撮_發(fā)?。悍空箷芘蓤?，知及名小區(qū)開紀發(fā)駐守。意一手樓售呈樓處，報蛇紙廣告等擇。一般來把說，買糟方客戶倦的心理宅可以分搏成以下賽幾個階澡段：產(chǎn)生購屋婆動機→內(nèi)悠心充滿期斤待→心情辮不安→開份始感興趣減→產(chǎn)生欲伙望→開始狡比較→抗鋤拒→慢慢斷接受→確需信→決定劇→獲得滿別足感。在禾與客戶接劃觸的時候扔，把握不貫同時期客秘戶的心理射狀況，才澡能事半功佩倍。網(wǎng)絡(luò)營銷——開發(fā)方枯向和商棉圈精耕泡模式客戶買顆房子，偵我們先匙要了解怕清楚一恥下幾個案問題網(wǎng)絡(luò)營銷——開發(fā)方聽向和商弊圈精耕穩(wěn)模式對于經(jīng)紀嬌人可以接屯觸到的客設(shè)戶群，大憲概有五種菠角色是：發(fā)起者：第一個栗提議或想唇到購買房紙屋的人。影響者：對最后購廚買房產(chǎn)的需決策具有速某種影響杯力的人。決策者誕：對全部或偶部份購買敵房產(chǎn)決策芳具有決定些權(quán)的人。(KEY壯MAN)購買者：實際從毯事購買踩房產(chǎn)行洞為的人繞。使用者：消費或續(xù)使用該吐房屋的草人。當(dāng)然，拔并非每逢項購買控決策都冠會出現(xiàn)營這五種秀不同的包角色，嚼但是你統(tǒng)可以根據(jù)角敞色的劃以分，有軋所側(cè)重稍的進行曉溝通。猴經(jīng)紀人租必須對釀家庭各但個成員的角色且與影響力麻認識清楚狐，以便針屑對特定的只角色，設(shè)紋計出動人追心弦的房屋妨賣點與訴府求重點。綁經(jīng)紀人在堤了解了客片戶的購買寒考慮因素路時，一定要柔把重要宴因素與咳決定因俘素分開轎，才不盜會誤導(dǎo)遺房產(chǎn)銷毅售的努夕力方向與溝廁通語言捆的設(shè)計咱安排。網(wǎng)絡(luò)營艘銷——開發(fā)方向女和商圈精軍耕模式接聽電話握話術(shù)錯誤話意術(shù)：客戶來慣電尋人一、角屬色扮演趁：（A）：經(jīng)紀扎人只（B）：客戶越鈴－－－搶－－（A）：XX產(chǎn)，您好暴?。˙）：請顯問徐小笛姐在嗎傘？（A）：他不旺在耶!您哪里饅找？（B）：那著不用了間，我再驢打好了灣啦?。ˋ）：謝億謝您！客戶來用電問案漿件二、角色憑扮演：（A）：經(jīng)拳紀人淚（B）：客烤戶鈴鉗－－－江－－（A）：XX地產(chǎn)，原您好?。˙）：請鹽問你們頭在報上贊登的那生套XX花園要潑賣是不拆是？（A）：對！小對！請問燭－－－－泰－－（B）：請詠問這一蔑間在哪差里？賣你多少錢歸？（A）：嗯丙！這房跨子在XX地區(qū)，農(nóng)是125平方米逮，170萬元（B）：170萬，那么腫貴！在那輕么遠的地計區(qū)就算了扭啦（A）：好！追好！謝謝純！從以上兩姨個案例中危，因為經(jīng)辟紀人的不迷用心與缺雁乏技巧，盈失去了準(zhǔn)暗買方客戶資游料，在盲業(yè)務(wù)工禽作上亦恢即未將奏看到的賞錢放在胃口袋，栗而棄之浙于地。接聽電蔑話話術(shù)三、角色赴扮演：（A）：經(jīng)紀貫人露（B）：客棟戶鈴－沾－－－稻－（A）：XX地產(chǎn)您好銹！很高興扛為您服務(wù)!（請問架有什么?？梢詭投茨?？欺）（B）：請殼問徐小泰姐在嗎枯？（A）：嗯！臺真是抱歉怎，1、她剛才矛還在，因善為有位客矩戶要賣房妄子，她和潛客戶去看倚房子了，2、請問您猜也是要賣斗房子嗎？【解析】：1、告訴服客戶，碎有客戶鏟委托徐默小姐賣綁房子，似讓客戶琴能感受克這徐小畏姐一定壤服務(wù)不乎錯，所捧以好像語常有人嚷委托賣浪房子，鏈也順便使幫同事吹宣揚，慰讓客戶但感受。2、以問句召導(dǎo)出此客貧戶為何種始客戶？（B）：不是園啦！我是善昨天的她渾看房子那閥位先生啦荷?。ˋ）：是昆！是！喇那先生稿您是打殖算再看鄭一次還麻是－－梨－－－贏－－【解析】：以選擇段式測出客忌戶需求（B）：沒可有啦！犬我是要資問她房拔子的資撿料。（A）：是矩！如果濕您有急善需的話邊，我可卷以馬上CALL她，請喜她盡快棟回您電議話，或未者我?guī)蜕嗡秊槟姆?wù)，港好嗎？（B）：那不江用了，我舟再找她好少了?！窘馕觥浚阂呀?jīng)了組解對方需冊求，此乃毛買方客戶連，故繼續(xù)琴要導(dǎo)出客轎戶資料。接聽電話羅話術(shù)（A）：是！洗請問您是廟王先生嗎旗？【解析】：以疑蔥問選擇完讓客戶立直接回洋答，并痛說出正惱確答案牧，因為樣有些客政戶如直接問貴雜姓，則會蜓因感覺問艇及私人資脫料，就直婦接拒絕回殲答直接告闖之那不用贈了！我再才打。（B）：不是章耶！我姓豎李【解析】：此感覺集只認為糾朱正您的錯榮誤。（A）：是窯！我是獅徐小姐截的同事息，1、因為昨屠天我好象哈有聽她談限過；2、您是竹看XX小區(qū)的董那位先域生嗎？【解析】：1、雖然冠并不知寬情，但塞如此說回起客戶挖感覺倍揮感親切傅，好似拜你也了足解此接滋洽過程矩，并接明讀下一善句話之朽用意。2、以隨逆意一個循案名讓晚客戶導(dǎo)具出正確袖案名。（B）：不瘋是，不馬是。我摔是看世席茂濱江恐花園的液！（A）：是尿！是！橫您是住巧古北那裁位李先梢生嗎？【解析】：已了解屆此客戶為治哪一位客模戶了，但協(xié)力求真實清且更詳細解資料再設(shè)糖定

區(qū)域含以求地址撈與電話。（B）：不赤是！我出住在浦嚼東！接聽電話怪話術(shù)（A）：好的窮好的住聯(lián)傍洋，我一秋定馬上CAL誕L徐小姐肅給您回猜電話，暑您是住饒浦東，信那覆么浦東種的電話負是685取4－－－高－【解析】：當(dāng)我量們確知仔其居住爆區(qū)域時盈，當(dāng)然趙就可以漿知道區(qū)雷域性電改話之前津幾碼，識試圖織說出已矛知之前億幾碼，禮導(dǎo)出讓朝客戶自愉然順口低接下來廁也可免銹去拒絕心之心態(tài)堅。（B）：我捆的電話匙是嗎？竭嗯，號彈碼是685孤4-1狡234，那么窗麻煩您童請她回毒個電話炸給略我！如（A）：是，停是，沒問甩題，一定瓶請她盡快悲回電話給乞您！

（B）：好！頑好！謝謝榴您！接聽電話漂話術(shù)客戶來電釣問案件四、角色賭扮演：（A）：經(jīng)紀顆人（B）：客戶鈴－－哨－－－（A）：XX地產(chǎn)您好采！很高興豎為您服務(wù)!（請問有充什么可以街幫您的？叮）

（B）：請問余，我在報最紙上看到演你們世茂桐濱江花園塵的房子要壓賣，在哪脹里？要磁多少錢淚？

（A）：房頃子小陸朵家嘴，堂房子很請不錯本乳身格局綠很高，森價錢也調(diào)很便宜疑耶！【解析】：先介腔紹優(yōu)點迫，例如牧學(xué)區(qū)旁賤，如說穿價高則墨暫不告味知總價務(wù)，以此潮屋之斯優(yōu)慎點先介動紹，吸換引客戶協(xié)興趣。（B）：嗯！拾小陸家嘴喘旁，那不茶要了，謝太謝您！【解析】：由此回某答顯然區(qū)拜域已非客劣戶需求，剛須迅速導(dǎo)萍出其需求揭區(qū)域。（A）：請問屬一下！您孫小陸家嘴屈那邊不喜疏歡是嗎?那么聯(lián)洋夕那邊可以臉接受嗎？竿（B）：聯(lián)日洋我可辦以接受畫，但我食小陸家嗽嘴可能棉沒有辦移法接受咸！

（A）：我怎悲么稱呼您羨呢？您是眼－－－－葡－【解析】：只要柴與客戶增本身資翻料有重辭要關(guān)連密，最好識以疑問盜或選擇百導(dǎo)出答晌案。（B）：我姓朽李！接聽電話旱話術(shù)A）：李先調(diào)生您好！1、我姓陳光，耳東陳脅，我是XX店主任，際因為我們就在聯(lián)洋也童有許多環(huán)庸境相當(dāng)好合的房子，壤價格和您昨的預(yù)算也雖差不多；2、如可以逼接受的話閑，我可以可向您介紹觸幾套聯(lián)洋陜的房子?！窘馕觥浚?、對于介制紹自己要醋有不同的姜印象，讓拾客戶馬上遼能覺得深起刻并試圖漁提升自己雜的形象。2、以很客步氣的不定該詞，組成昌疑問句。如何接電葡話是一門愉很重要的割學(xué)問，同酬樣也是能駕夠成功引逆導(dǎo)客戶從狹電話中走墓進現(xiàn)實的場關(guān)鍵一步膊，很多剛描入門的經(jīng)勻紀人經(jīng)常孩會有1個問題，桐就是自己輔的來電量沾太少，當(dāng)嚇然這個是豬一方面，結(jié)另外一方杠面也是你舒在電話推來銷自己的場同時方法繼不當(dāng)，也結(jié)容易流失毀一些潛在暴的客戶！~當(dāng)然并晃不是每堪個客戶桃都必須姐花上很愿多的事約情去磨或嘴皮子倍，經(jīng)紀芳人一般瞞都有一庸個天性廣叫觸角御，很敏途感度，脊這個不偏是先天忘的而是濱后天培后養(yǎng)起來壤的！接聽電源話話術(shù)議價的辦溜法委托時預(yù)寺防議價在委托榴的時候牛就要預(yù)恩防議價遵。也就盟是卡位蓮。讓房煮東感覺康到他這悲個價格搞沒有賣爹出去的棒把握，艱事先給拒房東打仇預(yù)防針僅。自住屋主微放鴿子議意價事先和洽房東約反好帶客咽戶來帶殼看或者本復(fù)看的傾時間，君等一個轉(zhuǎn)小時或疾者兩個財小時再艘通知扒房東，言客戶不留來了，肚因為家夜里人商聞量了以龍后覺得堪價格高幣（或者塵其他原描因），籃最終決可定不來催看了。渾達到打魂擊房東栽心理的店目標(biāo)。議價的抽辦法市場行晝情分析厘法優(yōu)勢：敢盡量掌僻握房子版的情況獨并發(fā)揮劣勢:致命的缺尿點,例格局,環(huán)境,房齡,屋況,裝修等機會:利用時蕉事政策,產(chǎn)業(yè)動記態(tài)等利欠空消息騰抓住機懲會，來鴉打擊房甚東。比顛如最近歌買方斷疏供現(xiàn)象喚、國家舊對房地柿產(chǎn)的嚴兄格調(diào)控呼政策（醉政策細支則），莫銀行對詳房地產(chǎn)姜風(fēng)險的衛(wèi)評估等易等。合歇適的要打印出來，展鏡示給房東求看。威脅:市場上在漁流通的竟外爭產(chǎn)品所邀帶來的對真房源銷售鳴的威脅（炮黃金，期孟貨，股票或，河北的繼一些樓盤難等）議價的逮辦法可選擇:A附近明導(dǎo)星樓盤,標(biāo)桿樓弟盤便宜量的個案勸如：扛萬科的敬房子都虜在打折約降價呢B同行,同業(yè)掛聯(lián)牌的同貧類型房釋源;C市場比御較(縱向,漲跌幅等摔）例如：吹通州，房具山，順義柴等地市場蒸做比較未賣出杰產(chǎn)生的逆成本分魂析:利息,維修,水電煤,市場變化跪等:A再裝修后誕出租產(chǎn)生虎問題,裝修成潤本增加,租客不穩(wěn),收租金勢滯后,到期后整棟理房子麻煩,家具折啄舊等;B空關(guān)的角問題;所有的省風(fēng)險都滲承擔(dān),不能變現(xiàn),失去新?lián)舻耐顿Y先機會，剪感情的裂話(人都是罷感性的動物):A長痛不親如短痛;B過去是失魚效的支票,未來是未芳兌現(xiàn)的支不票,現(xiàn)在是現(xiàn)兇金支票;C學(xué)開車要館知道剎車喚在哪里,投資不宣動產(chǎn)要屆設(shè)定”羅停損點跪”D不會因優(yōu)為這么隆點業(yè)績規(guī)就勸您走賣,實在是這非個價格真渡的很不錯往了。議價的辦贈法案例：案屑例:某房屋伸總價400萬,其貸款痰余200萬,7年,面積285平方,請問題床業(yè)主持說有一年飄的成本寨為多少?(利率5.31狠%,管理費4元/平方)計算式:一年所交會銀行之利孔息=10.裹08萬

現(xiàn)喉在賣掉哲回籠資輛金為=200萬

現(xiàn)金破存銀行一款年利息為=31接680元

一墻年應(yīng)交輕管理費=136慢80元

一廣年的成故至少=約1461于60元

現(xiàn)句在賣400萬=一年后紫賣415萬，針對押此結(jié)論再沖做分析(結(jié)合利空奇消息)?？瘴萏摂M咽議價門店自傍己有房舅屋鑰匙甩的。將袋帶看結(jié)膜果反饋勤給房東戀。借用辯客戶的蒜口來打因擊房東杯。比如例房型不拉好了，郵治安不堵好啦，棋配套設(shè)優(yōu)施不完瘦善啦，螞來達到際議價的壇目的。膝或者買藥方看到想這個價勁格，連容看都不袍來看了殲，王先母生，您東說我們殼該怎么棍辦？交錯議價潑法，別家中戒介公司違的名義鹽打電話恢，來達相到議價灣的目的哈。大平米專，小平倉米的議宅價法當(dāng)房型足第夠大的時刺候，我們年可以議平仇米單價，螞當(dāng)房型比逝較小的時樣候，我們噸可以議總激價。議價的辦懂法建議以膛租待售為，告訴型房東，喝可以將麥房子出射租。房東會餐想：本液來一個債房源是紫賣的，獨但是經(jīng)捆紀人卻偉建議你竿出租，甩這是什敲么原因礙？一定披是價格頑高了賣愚不掉了彎。所以耕只能出妄租了?？蛻魠⑴c謊法王先生，驗今天我給晶老客戶罵錢了。為什手么??？我警把您的房票子推薦給喪我的一個直投資老客飯戶，他說槍，你第一園天出來做堅經(jīng)紀人啊治，這個價域格也向我錫推薦。遠王先生清，今天有旬人說我們臺吃差價？仁啊？我們品把您的房睡源掛在那蜜里，有客貧戶說我們訂是不是吃哄差價，房袋子價格掛幣的那么高累。是不是縮慧吃差價啊傘？王先生，稻我把您的休房源推薦動給我們店取經(jīng)理，店密經(jīng)理不同撓意打廣告父，說這個鄙價格打了揪廣告也沒壘有人打電雞話來。把館問題推給賭房東，看怪他的反應(yīng)窯。房東自圖住房源銳議價經(jīng)紀人告軋知：客戶壟我們都會巨過濾，有傷誠意的才宰會帶來看閃，帶看組聚數(shù)不在多澇，真正要構(gòu)買的一組責(zé)就夠了。賠經(jīng)紀疼人：因為小客戶反映侍價位太高訊，所以沒淚人愿意過裕來看，免便得浪費大徑家的時間詳。日經(jīng)岡紀人：有灑的客戶聽權(quán)了我們報栗價價格后灑，電話就奮掛斷了。登經(jīng)紀人燦：在掛廣宇告看板時坦，有一位燙客戶說看起過您的房搏子，問你蒙有沒有印床象？他說知：價格XX萬才考母慮。不單然有點航太貴了參。若業(yè)安主不承御認這件砍事，經(jīng)耍紀人：慌買方可砍能搞錯紫了。（字故意刺乘探業(yè)主蜂對價格侮的反應(yīng)劑）議價的辦撿法由門店安嗚排，帶多提組“客戶盾”聚焦房螞屋，挑缺腫陷，讓賣弦主產(chǎn)生心榮理壓力；(準(zhǔn)備好僅資料）恭同類房行屋做比露較，打似壓房東群的心理來價位；權(quán)冷處長理，給棵房東晾面一晾，溜讓他自燥己覺得除房源價戒格太高犯，無人池問津；命經(jīng)紀滿人熱處捧理，現(xiàn)姐場帶上駁現(xiàn)金，炮以誘惑踩房東下柏定決心招；議價16招：1、在簽委削托時：在寨與房東簽遮訂獨家委刺托契約后雀，應(yīng)該再彈多堅持五風(fēng)分鐘，試璃著再刺探壺詢問？如亂果買方出窗現(xiàn)時，最紅低多少可搞以收定金鄰，得到一訴定空間的劫心理價格謝，再拿委衣托書修正訴；2、挑剔乏房屋的筍缺點：果房東的喉屋況（唐如戶型較格局、瓦周圍、贈采光、密油漆、翅裂縫、斧漏水等中）用買孕方的立汗場反應(yīng)壇，以及熄您的看特法綜合多后，談需判價位指，告知稠買方雖酸然指明趨需要本粱區(qū)域，搭但其開浩出的價回位有問扛題。3、鄰居捐中傷或者特管理員破物壞：因為共管理員說酒這里的環(huán)趨境及居住吊人員的品束質(zhì)不好，打或是同行界惡意的擾靈亂，管理濫員的刁難奔。。。等肥等，而產(chǎn)耳生買方容神易打退堂食鼓。4、比較市就場行情：撒在房東開禮出價格后烘，要進一蒙步討論其煤根據(jù)和理淚由，在經(jīng)違過舉出近孔期銷售及數(shù)市場成交遷的實證后暗，來談判固價位，當(dāng)預(yù)房東陷入像降價思考傅，引導(dǎo)屋篇主至較合讓理的價位鐮。議價的辦壘法5、強調(diào)旬是自住芳型客戶貓：房東暗對于投錫資者所篩出的價曬位，認仙為并非鋪最高價管。相對燒的，若覺強調(diào)買罷方自己攪用，房杯東在心狼理上，消較可認煩為是市驚場行情隸，這樣錘的買方牽在房東啦看也較乖有誠意濫。6、提示意摟向金合同樣：說明買巴方看房時犁較容易沖炒動，好不痰容易繳了碌意向金，倡拿出意向甜金合同告芳訴房東，桃若非收訂曬金、正式薯簽約，一乞切都是未刷知數(shù)，買鐮方回家容緞易受其他劇人的影響箱，而意愿礦減弱。到爐時是房東警的損失，術(shù)千萬不要摩夜長夢多繡。7、更換鏡談判的偽人：換鳥手是交呢叉談判站常運用源的方式疤，無論恢男換女升或甲換久乙，都仰可能因鞋議題論什述不同草，使得消協(xié)議的裂內(nèi)容轉(zhuǎn)家變達成國目標(biāo)。8、更鋒換談判鞋地點：凝原先在欠屋主家寺里談，傷環(huán)境由罷他控制危，也許夜換個場籌所或請干屋主來勿一趟公榆司，或塞請到咖債啡廳喝布杯咖啡騾。。。緞，因為邊換了地屈點，也嘆換了氣完氛，在蔽價格的亞溝通上系會有突職破。9、與同晃事唱黑白炕臉：在角桃色扮演上佳，唱雙簧純，扮黑白飯臉，在半邀推半下。間。。步步圓都有精彩卷，議價效落果更佳。10、適時調(diào)攤停者介入掛：有些時白機、場合橫陷入僵局擊，要有主竹管、契約乓部員。。曾。對方可講以信任，球業(yè)界領(lǐng)袖透或?qū)I(yè)的嗎人，從中優(yōu)調(diào)和，將仁協(xié)議加速柴確認。議價的辦按法11、一人令一半，大培家都公平富：在建議糠價格時，富以其中的壤價差來對匙半處理，坡不斷強調(diào)臭其實差的梢不多，一徐個各讓一哀半，結(jié)局己都公平，瘡屋主應(yīng)該混會慎重思擴考。12、代客張來做主，起強勢引導(dǎo)遼：經(jīng)過漫散長的談判忙，當(dāng)場合海已陷入僵急局，在房拋東沉默或勞猶豫時，僵可以拿契繞約出來，倆大膽更改控數(shù)目，說利：“這已媽經(jīng)是一個撥很好的價抵位，讓我御努力去說久服買方”脈觀察他可偽否接受，錯因為，突時如其來的嚷大動作，黃加上他的家默許，也斥是非常關(guān)荷鍵的非常賓手段。13、高明第奉承、汽投其所賺好：有終些人愛辮人捧，繡喜歡聽然好話，投所以“季禮多人驚不怪，鮮嘴甜人岸人愛”警以贊美磁的語句債，來博總?cè)g心膊，來調(diào)課和房主摧的情緒釀，再乘建機做價母格的溝校通了。14、現(xiàn)金的盛誘惑：拿準(zhǔn)著現(xiàn)金或脆支票，堪掉稱絕對管辟用，因為舊現(xiàn)金在眼道前，雖差峽距甚大，刃房東陷入丙尷尬情景合，憑您三枝寸不亂之鴉舌，眼前漂就來大砍拐一刀。15、時機上形的打擊：班剛好遇上綁新政策出出臺，用時怠機上的打奸擊，如果各房東不掌迫握機會，略機會是不小等人的。16、雙方見且面談：見別面三分情補，也許雙博方見了面多，現(xiàn)場感鬼受，促使巷房東軟化顫，死馬也親能當(dāng)活馬損醫(yī)議價的垂辦法面訪房縣東一、面劑談的應(yīng)良對，絹簽署委懸托的說飛辭一般房埋東關(guān)心籮的話題渣：A:多長時坐間能賣盜掉？先禿生，作纏為一個弦經(jīng)紀人逢的話，位我們當(dāng)?shù)A然希望跑您的房籃子賣的吊越快越照好，我票們也可承以盡快熊拿到傭夸金。誰攤都希望液賣的快貿(mào)，這方導(dǎo)面我們絞想的是大一樣的準(zhǔn)。但是好，房子螺是由客娘戶來選鎮(zhèn)擇的，捎我回去爛之后一滅定會第植一時間碎幫您的靜房源向處店長推臣薦，并福且做成駝房源DM單，我握們公司乏一般是蒜星期X（要和面興訪的時間者錯開）上恒廣告，我拘看看能不龍能和公司惑申請看看瘋能否登上毒報紙廣告庭，總之，浪請您相信深，我會盡首力的。壩千仗萬不要答蹲應(yīng)房東辦祖不了的事嘩情或者房勁東可以查蕉得到的承吊諾，否則肅到時候你穴沒辦好，思那就是欺始騙人家，極容易起適拉得其反的仗效果。面訪房箱東B:能以什霉么價格華賣？先密生，價益格我們橋和您一示樣，越近賣的高漂越好，磨我們的閃傭金收絕入也高礎(chǔ)啊，但螞是房子喇的價格疑是由市憂場決定拾的，我宋不能保舍證最終撐的出售擴價格。榮我會先略聯(lián)絡(luò)一愈下老客芽戶，登綠一下門煌店的DM單或者赴店頭廣時告，如維果可能驗的話，賓看看能奮不能申妻請到登口報紙廣淋告，先響看看市械場和客扒戶的反錢應(yīng)。絕明對不要億給房東秀以他出泛的價格半就是能院賣掉的冰價格的貌保證或櫻承諾。C:你們將未對房子區(qū)采取什技么樣的希促銷手翼段房也子我也婆看了，柱確實還鳥不錯，槳我回去拼后會幫和您的房欠源做一鉤個DM派報單莊，我們?nèi)さ呐蓤笕饬亢艽蠼氐模彝鮽冇校?00多經(jīng)紀仍人）同貞時派，這個宣傳廈效果很好桃的。我會化盡快和店舅長申請，蝦把您的房星源掛在店雖頭水牌和股公司網(wǎng)站族推薦房源癢上，我們帆公司網(wǎng)站耽的瀏覽量狠也很大，鞭我還有很謝多老客戶磁，我會盡龍力向他們轎推薦您的后房源的。牌報紙廣告熟我不敢保女證，因為內(nèi)公司的房擴源很多，北需要上級芬審核的，籃總之，我涉會全力以航赴。請您故放心。面訪房男東五、面六談的流賺程1，禮貌的桌敲門，脫澡鞋。（最云好套鞋套鄉(xiāng)豐）到達前熊再和房東筋電話確認歲一下，敲鵲門或按門柜鈴后，后將退一步，競好讓客戶伶從貓眼中惑辨認一下度來訪的是岡誰。進門暮后要第一尺時間拖鞋酸或者套上點鞋套。先杏想辦法先陰進門，坐埋下再說，精或進門才連能表態(tài)。2，進門后旅的2分鐘至喘關(guān)重要大。一激個良好絞的第一呼印象至怒關(guān)重要級。所以額進門后巾兩分鐘比之內(nèi)要綢迅速和本房東拉屬近距離喂。屋主意都喜歡甚聽故事懶，設(shè)法版串聯(lián)一厚個引人衣入勝的薪故事。城讓屋主屋印象深殃刻。事尺先自我傳演練一訓(xùn)番。先寒暄蒸說故事……轉(zhuǎn)入房屋序話題……要有誘游因……導(dǎo)入主球題……結(jié)案（clos柿e）。比必如這個翼商圈前蛾一段時差間怎末彩在你中驕賣出的謀故事。話進門槍后經(jīng)紀疑人要面姑帶微笑著、熱誠億、感染館屋主、臭展現(xiàn)企暢圖心。頓（心中晃告訴自古己：一家定要簽殖到委托伯）設(shè)法距成為第幼一個拜棄訪房東識的人（絕第一個扇進門容耽易讓屋往主印象掛深刻）3，屋況萌的了解執(zhí)并記錄灰拍照，幸房間的所重要部脂分，包童括客廳澇，臥室村，衛(wèi)生省間，陽寇臺和陽丹臺風(fēng)景翅，廚房印等等要街在房型既標(biāo)上注隨出，并棄拍下照嬌片，總范面積，攔公攤。造產(chǎn)權(quán)所白有人，盜建筑和騾使用面寨積，各早房間的揀面積等罩等，記除錄要詳且細一點截。面訪房東4，與屋洞主溝通瘡（贊賞舊為主）再，主要芹贊賞一洋下房子敵的布局錦啊，裝婆修啊，襯模擬分狀況逢經(jīng)紀人澇多贊美非客戶房稱子：您禍的房子毛好別致捆喔！攀經(jīng)迫紀人：摟房子的溫裝修布自置很優(yōu)盡雅，一躺定花了舌不少心夜思。鑼經(jīng)紀人貝要給房腹東以信腫心：我篇對您的磁房子很催有信心舊。

另崗?fù)?，?jīng)蓬紀人不剃要輕易梯保證，努不要用倘保證賣陳掉等語垃句。償是不可憤過度，奏以免將套來在議席價的時賽候陷入械被動，惡也給房稍東造成假他房子叢很好的劉錯覺。救任何人味對于自鑼己的房行子都不右愿意聽此到太負猜面的言疏辭，適攜當(dāng)?shù)奶嵬鸵幌氯敝稽c，比嶄如說衛(wèi)綿生間比猶較小了羅，交通廉不是很胞方便，暗外面看據(jù)起來有彈點老等省等。同狡時要與挑屋主家明人親切炮的招呼絡(luò)或寒暄隆。不能演冷落任刺何一個紛人，包都括小孩盯子。面訪房旋東5，主要氏了解的普情況：A心理價位漿房東想誕以多少錢急賣，一般神的房東這裁個時候出救的價格都脂比心理底木價要高，有經(jīng)驗的賽經(jīng)紀人一冬般可以通申過溝通了盾解到房東遼的心理價怕位。B售屋動機鋼為什桑么會賣房債子，缺錢退？換大房杯子？工作軋調(diào)動？學(xué)糕區(qū)變化？老非常重要，將來鄉(xiāng)豐可以切僅入議價末。CKE簡YMAN家里誰敢做主要遺了解清讀楚，以仙免做無腳用功。D人況和屋恰況人況窩和屋況都貿(mào)好的房子南才好賣，臭有的時候穗，屋況好曲人況不好漿，房東對中介不兔感冒，都梢是我們將悲來成單議星價的障礙覽。E房屋的產(chǎn)夏權(quán)細節(jié)敲是否糊是產(chǎn)權(quán)所局有人，產(chǎn)千權(quán)的細節(jié)忌問題?？狈繒r需于提的問題腎：

（1）房子的柏建成年代腳？

（2）哪年揮裝修的狼？

（3）每間房貝間的面積民（讓業(yè)主脖參予進來來）？

（4）配套研狀況（芬是否雙過氣、待抹通、還除是自己鏈安裝的掩暖氣）翁？

（5）房產(chǎn)證模是在自己偉手里，還捐是在銀行演抵押（還飽有多少貸絨款沒有還懼）？

（6）物業(yè)杯費是多夸少？靠（7）放權(quán)溫證上的呈權(quán)屬（燈已購公綢房？經(jīng)屋濟實用柴房？商重品房—公寓、普管宅、別墅琴？）？負（8）最低價離是多少？補（9）房間內(nèi)厚的那些物還品是含在襪房價內(nèi)的哥？

（10）交易躍是否滿碎二年？值（11）倒房該時間？觀（12）沒下蹲證的房爹產(chǎn)什么段時候能雹下證或糖能否更趁名？鐵（13）車位、包車庫有否灣？費用多院少？

等茶等。F接受的付魂款方式友問清楚，討，在委托參協(xié)議上標(biāo)客明。以免義將來房東撲變卦或返技回。G，房東危的生活虜規(guī)律，緒這樣圍下次做遺回報議魔價或者彼帶看的依時候可干以做到欺心里有當(dāng)數(shù)。面訪房荒東簽署委托此的準(zhǔn)備及介面訪目的汁要敢拿包出委托書肆，很多經(jīng)通紀人談了插半天，始只終未拿出素委托書與皇屋主討論末，切記！礙這是一切活的關(guān)鍵。面訪要錯實現(xiàn)目或的：1，簽署委再托：先是確獨家委托櫻，房東堅午持不同意績就簽署一鐵般委托。求這個是面閃訪最重要潑的目的、2，房東的氧初步心理阿價位：這絡(luò)個價格有霞無商量？什最低能低受多少？你攝的底線是足什么？3，初步議淹價：您的回房子這個觀價格，現(xiàn)御在這個市蜘場可能有柳點偏高，疼您能不能搬適當(dāng)降一秒點，我們議推起來也擺很快，您翻的房子賣漆起來也快第。我們公困司的一個判同事前幾乏天在XX小區(qū)賣食的房子幫，和您控的差不溫多的戶青型和地梨段，才辮賣了XX萬元，您旦看您是不語是可以降連一點，降值一點，感盈興趣的客猶戶會很多板。4，建立良駁好印象：春禮貌，專疑業(yè)，站在齡房東的立冷場考慮問和題。房東塌對你的印包象才會良鴿好，才會削記住你。面訪房東5，對房抬東出售房延屋的專業(yè)拘建議。用字你的經(jīng)驗抄，告知房呈東怎么做攏和配合，他房子才能脈價格合理喬短時間賣剪出。房源準(zhǔn)備峽：屋瓦如緩果被風(fēng)拌刮壞，戲必須加館以整修扭。整修丙后舊瓦東要用水理洗干凈食，不然嫩新舊瓦釋混合，選很容易愁讓人誤則會是否字有嚴重腳漏水情脂形。破碎的玻牧璃和紗窗銳記得修補拉。油漆若盜有剝落，顏也得重新吉上漆。整臺修費用太潮大，可以蠢挑重點補劍修。簡單熔的將屋外安灰塵清理睜干凈，也割可以收到梢很大的效筋果。廚房欣周圍容易先堆積空瓶叮、空罐、桐舊報紙及本小孩玩壞達的玩具，寄最好能清擺理干凈。室內(nèi)部臨分，以輝整齊為歷首要要漲求，盡欺量不要術(shù)擺飾過機多的家術(shù)具，免代得看來籃過分擁嶺擠。墻盤壁剝落魔或有雨報斑時，岔記得重羽新粉刷麥過。壁喚櫥和儲哭藏室也撥應(yīng)稍加宇整頓。伍廚房流軍理臺和組磁磚要壺擦亮，粉抽風(fēng)機戴也要取覺下來洗皂干凈。姿壞掉的溉水龍頭錢和燈泡愁也一并唐換新?？蛻魠⒃u觀之前雖將窗簾評和百葉放窗全部撲拉開，昨以增加燃室內(nèi)采裁光，如鵝果是空崇屋，那拌么留在軌墻上的布鐵釘和紙掛物架他都要撥據(jù)掉。另升外，床準(zhǔn)鋪、門服把都應(yīng)拉詳細檢松查。門索口鋪一讓塊紅地黃毯，給在客戶以使保養(yǎng)很舞好的印兵象。屋各子里面續(xù)的家具興一定花紋一點心朗思，就劉能博取雅客戶良議好的印狠象，提肌高售價石，何樂棄而不為搖呢？面訪房嫌?xùn)|6，C案和B案向A案的轉(zhuǎn)變壓。價格過喪高，就是鈴比較難賣異出的C案，議價虹的效果越處好，幅度越只大。就貝可以變幕成B案或者A案，當(dāng)變膊成A案，市歪場和客禿戶反應(yīng)授就好，岸就不愁總賣不出去了吐。所以就史要合適的青議價，同何時看看房慣東的反應(yīng)裁。要是房沙東的態(tài)度止非常強硬揮，那么經(jīng)紀哭人就要見第好就收。7，展示該自己的剩專業(yè)度柄。一憶個金牌有經(jīng)紀人凈在面訪墨的過程亮中，要績隨時展殃示自己錢的專業(yè)度，讓房鑄東信服。呢不要一問刮三不知，蛾驢頭不對辜馬嘴，那看么面訪的說效果就沒桃有了。清楚的問報題語氣榆要堅定州。不明首白的問仍題可輕切輕帶過川，回去讓看一下遍資料再蜓答復(fù)您貢。8