總部基地城市設(shè)計(jì)

2011.03主講人：榮麗華教授內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)城市規(guī)劃系系主任中國建研城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長中國●

呼和浩特如意總部經(jīng)濟(jì)論壇紫氣東來筑城引鳳打造內(nèi)蒙古第一個(gè)總部基地

———呼和浩特如意總部基地城市設(shè)計(jì)發(fā)展背景（1）概念：總部經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

可以從三個(gè)方面加以理解：①這一概念包含了總部經(jīng)濟(jì)涉及的企業(yè)和城市。②總部在城市集聚在驅(qū)動力來源于企業(yè)和城市二者對更高經(jīng)效益的追求。③總部在城市的集聚能夠使企業(yè)和城市雙贏。1.理論指導(dǎo)：總部經(jīng)濟(jì)紐

約：

全球總部經(jīng)濟(jì)的成功典范

（2）國外總部經(jīng)濟(jì)成功范例香

港：

世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)奇跡總部經(jīng)濟(jì)CBD高新科技園區(qū)（3）總部經(jīng)濟(jì)的載體總部經(jīng)濟(jì)的常見載體包括：CBD、高新科技園區(qū)城市非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū)總部基地提升載體傳統(tǒng)載體（1）總部基地(ABP)，概念來源于總部經(jīng)濟(jì)理論，AdvancedBusinessPark，這其中的Park并不是表明總部基地是一個(gè)完全的地產(chǎn)概念，而是因?yàn)樵诳偛炕氐囊?guī)劃建設(shè)中引入了國外發(fā)達(dá)國家對于城市郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃理念，是在其基礎(chǔ)上總結(jié)出的適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種獨(dú)特的概念?？偛?，指的是企業(yè)總部或其他實(shí)體總部機(jī)構(gòu)?；厥侵柑峁┮粋€(gè)企業(yè)總部聚集的平臺和空間。總部基地就是為企業(yè)總部提供一個(gè)具有總部聚集、信息交流、人才資源、投融資、品牌形象等綜合功能的發(fā)展空間。它是總部經(jīng)濟(jì)理論的實(shí)踐，是中國科技園區(qū)園區(qū)的一種新的建設(shè)模式。2.總部基地英文全稱：AdvancedBusinessPark，簡稱ABP

（2）規(guī)模國外：規(guī)模小的幾個(gè)公頃，規(guī)模大一點(diǎn)的30～50公頃，規(guī)模更大一點(diǎn)的在1平方公里左右，但一般不超過3平方公里。例如：英國圣約翰創(chuàng)業(yè)園占地7.6公頃、英國劍橋科學(xué)園53公頃、澳大利亞阿德萊德技術(shù)園與科學(xué)園占地分別為85公頃（其中33公頃為娛樂場所）和30公頃、新加坡科學(xué)園先后共開發(fā)1.2平方公里。建造時(shí)間：1951年1月開始建造地點(diǎn)：位于美國加利福尼亞州的舊金山經(jīng)圣克拉拉至圣何塞近50公里的一條狹長地帶。2002年，在硅谷銷售收入超過10億美元的企業(yè)就達(dá)到了39家。相關(guān)案例研究RelatedCaseStudies美國硅谷科技園

硅谷科技園園區(qū)產(chǎn)業(yè)包括生物、空間、海洋、通訊、能源材料、電子工業(yè)、半導(dǎo)體工業(yè)、核技術(shù)、航天工業(yè)、高分子合成工業(yè)、遺傳工程、激光工業(yè)等新興技術(shù)的研究機(jī)構(gòu)紛紛出現(xiàn)。該地區(qū)客觀上成為美國高新技術(shù)的搖籃，而“硅谷”已成為世界各國半導(dǎo)體工業(yè)聚集區(qū)的代名詞。相關(guān)案例研究RelatedCaseStudies美國硅谷科技園總部基地項(xiàng)目坐落于北京西、南四環(huán)交匯處的中關(guān)村科技園豐臺園，緊臨四環(huán)快速路。占地65公頃，總建筑面積140萬平方米。

案例分析——北京中關(guān)村豐臺園區(qū)總部基地成功經(jīng)驗(yàn)：1.獨(dú)棟的建筑形象及命名權(quán)。2.花園式的環(huán)境規(guī)劃，以環(huán)境為主題的規(guī)劃手法。3.整體規(guī)劃、一體建設(shè)的操作方式，區(qū)擁有整體的形象。4.較低的建設(shè)容積率，綜合容積率1.59，僅為市區(qū)商業(yè)辦公建筑的容積率的一半以下，為CBD中心區(qū)容積率的1/3。5.位于城市近郊區(qū)域，交通不如市區(qū)辦公便利，但大大優(yōu)于遠(yuǎn)郊工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。6.較經(jīng)濟(jì)的房價(jià)，約相當(dāng)于市中心區(qū)寫字樓房價(jià)的一半。內(nèi)部設(shè)施：北京市城南第一個(gè)六星級酒店。位于總部基地入口。由六星大酒店，酒店式公寓，國際會議中心，5A寫字樓，商業(yè)組成。中國第一家博物館式酒店

——瑪雅島酒店金融廣場涵括了３萬多平方米的高檔商業(yè)，４萬平方米的５Ａ級高檔寫樓，以及為入駐企業(yè)總部員工特別打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。總部公寓提供的高檔綜合公寓設(shè)施。集住宿、餐飲等服務(wù)于一體?？偛繂T工宿舍總部基地7區(qū)17號樓，是為園區(qū)內(nèi)各單位員工提供住宿的配套設(shè)施之一。宿舍樓共有八層，宿舍45間?！叭郎p三免”優(yōu)惠政策

凡入駐總部基地的高新技術(shù)技術(shù)企業(yè)，符合條件的皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。外地員工根據(jù)實(shí)際情況享受一定的進(jìn)京政策及相應(yīng)的稅收政策。

位置：中國遼寧沈陽市沈北新區(qū)

分區(qū)：開發(fā)建設(shè)共分為三區(qū)西區(qū)獨(dú)棟總部樓區(qū)、中區(qū)總部生活區(qū)和東區(qū)蒲河島。規(guī)模：首批建設(shè)的西區(qū)和中區(qū)占地約7000畝，總建筑面積約500萬平米，平均容積率約1.1，綜合綠地率約50%。由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨(dú)棟總部樓組成，累計(jì)總投資約200億元人民幣。

案例分析——沈陽東北總部基地（建設(shè)中2010—2016）A1樓型面積：755平米

A2樓型面積：960平米A3樓型面積：1185平米A4樓型面積：1410平米

A5樓型面積：1861平米

B樓型面積：4102平米

獨(dú)棟建筑類型規(guī)模案例分析——成都·青羊工業(yè)總部基地

青羊工業(yè)總部基地位于成都日月大道以北、成飛生活區(qū)以南、A線大道以西，距三環(huán)路2.5公里，距雙流機(jī)場僅12分鐘車程。與規(guī)劃中的城市區(qū)域中心“青羊新區(qū)”一路之隔，青羊區(qū)行政中心及火車西貨站物流基地近在咫尺。06相關(guān)案用例研究Rel掃ate軌dC封ase霜St良udi魄es成都·青羊工業(yè)積總部基地產(chǎn)業(yè)痕定姨位以精密機(jī)膨械加工與鴨電子電器泰為主導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)倚代制造倦工業(yè)與棍信息工譜業(yè)及工李業(yè)總部走新型工緊業(yè)化道路市場祝定位世界500強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)工樸業(yè)行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)快速成長眠并有著較各大發(fā)展?jié)搳^力的優(yōu)秀源中小企業(yè)背景概述Summ飼ary娘back腳grou舒nd宏觀分析呼和浩特藏市經(jīng)濟(jì)發(fā)謝展步入了洋前所未有技的快速增妙長期，具皂有特色和躁核心競爭慕優(yōu)勢的產(chǎn)層業(yè)逐步形疾成；呼和浩婆特是溝蕩通中國猾內(nèi)地與米蒙古、蕩俄羅斯配的重要裂交通樞濤紐，同桌時(shí)肩負(fù)老內(nèi)地華妙北與西冤部聯(lián)系盟，承東限啟西的品橋頭堡橫作用。如意開峰發(fā)區(qū)——呼和浩柄特大城肉市格局蓬東部新壇中心。200茂9年呼和獎浩特市括城市總閃體規(guī)劃阻中確定改城市用寸地發(fā)展代方向?yàn)榍f：北控黃、東優(yōu)、南拓拍、西聯(lián)存。經(jīng)過18年銳意進(jìn)求取---現(xiàn)已形成撤以電子信狀息、生物躁制藥、新?lián)p材料為主惠的高新技忘術(shù)產(chǎn)業(yè)集原群和以紡喬織、機(jī)械劣加工為主魂的傳統(tǒng)產(chǎn)行業(yè)集群區(qū)合。如意開教發(fā)區(qū)形筐成以高新產(chǎn)怎業(yè)為支撐拋，融合行殃政辦公、全商業(yè)金融續(xù)、生活居理住、休閑結(jié)娛樂為一零體的綜合匯性城市新優(yōu)區(qū)。背景概理述Summ鮮ary卸back懲grou思nd微觀分躍析“一街庭”就是內(nèi)抓好機(jī)場路的改造溉和建設(shè)否，打造粉成具有償一流水法準(zhǔn)的景遷觀大道蚊、迎賓階大道，盆成為自炊治區(qū)首艙府的“絞區(qū)門第嚷一街”鉛?！拔鍏^(qū)顫”是新業(yè)區(qū)的5個(gè)功能區(qū)仔塊：一、火車東局站周邊揚(yáng)的交通塊樞紐綜俯合功能提區(qū)，建設(shè)集隔交通、商歇貿(mào)、金融訴、居住等駐功能為一遼體的綜合敗型、生態(tài)孟型中心商勺務(wù)區(qū)，努隙力打造呼蒜和浩特東柜部門戶的耗標(biāo)志性形兇象區(qū)域。二、機(jī)場周照邊的空發(fā)港物流僑區(qū)，主要發(fā)繪展現(xiàn)代物慮流產(chǎn)業(yè)，葉同時(shí)發(fā)展憂旅游、文三化和信息倆服務(wù)等產(chǎn)令業(yè)，努力暢打造空港———城市——區(qū)域高慮度融合填的新型渣經(jīng)濟(jì)區(qū)橫域。三、如意總部糊基地，要逐步割將這一區(qū)況域的工業(yè)覆企業(yè)全部陷外遷至工總業(yè)園區(qū)，快按照行政勿中心、商嬌務(wù)中心、眠金融中心儉和總部基秒地的定位睬來建設(shè)。四、高職園區(qū)條及周邊的迎教育產(chǎn)業(yè)維區(qū)，要在挨現(xiàn)有布什局和建固設(shè)的基調(diào)礎(chǔ)上，授按照城宣市建設(shè)辯的要求斧完善基菊礎(chǔ)設(shè)施音，發(fā)展毛教育、騰文化、偽商業(yè)服吵務(wù)及相煉關(guān)配套鏡產(chǎn)業(yè)，存推進(jìn)高引等職業(yè)賽教育組呀團(tuán)發(fā)展奴。五、以內(nèi)芬蒙古黨?；ㄐ轮窞橹邢⌒牡拇笮r黑河之間份的濱河新區(qū)，要打拾造基礎(chǔ)算設(shè)施完衡善、功其能配套歷齊全、挨生態(tài)環(huán)傳境優(yōu)美柱的綜合法性組團(tuán)扇區(qū)。背景概述Sum聽mar桐yb吃ack麥gro胃und發(fā)展機(jī)遇——“一街五耗區(qū)”的銳規(guī)劃如意總部守基地——呼和浩圣特市打寺造一街念五區(qū)的酷明星工希程如意總部激基地由于紋它特有的4大優(yōu)勢，宴成為打造支一街五區(qū)駛的重中之熄重。基地位置The哈base產(chǎn)pos底itio怖n如意總模部基地醋選址規(guī)吵模約11.陰6平方公里獻(xiàn)，范圍為點(diǎn)西至東二焰環(huán)，北至落機(jī)場高速綠，南至鄂例爾多斯大甜街，東至撥哈拉更溝桃?；貤l件The潑base祖pos搏itio飾n基地內(nèi)有作自治區(qū)政勻府、國際繼會展中心紋，如意廣埋場，周圍利高校眾多箱，基礎(chǔ)設(shè)釋施較完泥備，形成了拖一個(gè)非因常適合工構(gòu)建總躲部基地秘的地區(qū)目氛圍。會展中心建設(shè)中的沉高端社區(qū)自治區(qū)發(fā)鮮改委東岸國際現(xiàn)狀用武地Sta筒tus賀of盼la父nd基地內(nèi)現(xiàn)腫狀建筑密侍度分布不男均，最大呈值72%，平均17%左右；平站均容積率嘗為0.5址7。綠水串珠肥青城場顯秀紫氣東堂來屈筑城柳引鳳如意騰飛盜和諧泛總部規(guī)劃理念Plan懸ning婚ide稠as規(guī)劃目標(biāo)抖與原則Pla稻nni伶ng扇obj熄ect柴ive秀sa伴ndpri壁nci拉ple限s以活力、生態(tài)、可持續(xù)為特征，難建設(shè)如意析總部基地喊。完善交撕通體系劇，建立兇便捷安狐全、以人為滾本的交通峰系統(tǒng)。塑造高耀質(zhì)量的達(dá)總部基胳地城市空間和宜人環(huán)境。建設(shè)混合功絕能和人性化空間尺昏度的和諧總貿(mào)部。以人為勾本、生態(tài)優(yōu)捆先、突出特色、綜合效否益的總體乳原則突顯呼和爛浩特的自石然和人文厘特征，豐章富如意總竭部基地的呆城市空間挑內(nèi)涵；合理組織煤城市交通飼；構(gòu)建公共喝空間體系信，完善步岡行系統(tǒng)；組織建筑拴群體形態(tài)菊，打造具撥有整體性銷的城市形套態(tài)；充分考慮盆方案的可至實(shí)施性。目標(biāo)：原則：功能定幼位：總部辦公玻、商務(wù)會識展、金融沾信息、文材化休閑為撫一體的綜鄰合性精品繳城區(qū)。功能及產(chǎn)技業(yè)定位Func恐tion卸and拴ind開ustr氣y產(chǎn)業(yè)定荷位：依托本蜻土產(chǎn)業(yè)局，立足禽內(nèi)蒙市禽旗縣企險(xiǎn)業(yè)，著少手全國酬五百強(qiáng)招，放眼剖跨國企災(zāi)業(yè)。土地利用靜規(guī)劃Land梨Use毛Pla谷nnin鄙g公共服熱務(wù)設(shè)施驅(qū)用地居住用位地綠化及其拐他用地基地范圍規(guī)劃范早圍總用扛地116跳3.8橡7ha瞧,保留現(xiàn)狀姑用地611破.74詢ha,新規(guī)劃棵用地526拘.69翻h(huán)a，改造用冰地25.譽(yù)44h酒a。規(guī)劃居窮住用地280.烏41ha，占總脾建設(shè)用詞地面積25.澇22%壯.一類居裝住用地19.牽42h陜a二類居寬住用地221.派25ha遣.普教設(shè)攀施用地39.7催4ha規(guī)劃公共隊(duì)設(shè)施用地355.粉27ha，占總建舒設(shè)用地面優(yōu)積31.9潛5%.行政辦付公用地70.6乒9ha,商業(yè)金敞融用地21.7肯7ha,文體娛樂股用地13.3環(huán)3ha,科研辦宜公混合誼用地78.7辮5ha,商務(wù)辦公洗混合用地169.掙74ha爸.綠地面唐積214雄.30滔ha,道路廣膏場用地244.紡48ha旦,市政公徐用設(shè)施潛用地4.6裹9ha登,特殊用地12.蘆81h攪a,水域及住其他用獅地51.離91h稀a.土地利用取規(guī)劃Lan賄dU桿se憑Pla桂nni珠ng土地控制雄規(guī)劃Land蒼con沸trl垂Plan腰ning建筑密兵度控制哲圖建筑高度峽控制圖開發(fā)強(qiáng)度談控制圖建筑密度寒控制范圍修：小于等督于50%開發(fā)強(qiáng)度梯控制范圍書：小于等類于5.0建筑高課度控制鎖范圍：投小于茶等于100m總體建虜筑密度氧：24.1示%總體開職發(fā)強(qiáng)度傾：1.8總體綠地蠟率：35.2監(jiān)%設(shè)計(jì)思泰路與創(chuàng)告作Desi李gnI撈deas溫and倘Cre斷atio泊n筑城介引帳鳳鳳形如識意小街鋒區(qū)建立150米×150米方格餃狀小街么區(qū)，對恒大街區(qū)返進(jìn)行分丹割，緩胡解交通贊壓力，帳建立街旋區(qū)內(nèi)部拾步行、皆自行車?yán)@景觀網(wǎng)福絡(luò)，形賺成開放閱空間鳳凰，在辮中國的傳創(chuàng)統(tǒng)中，象諸征著吉祥鳳凰的捷傳說承溜載著現(xiàn)籌代人追芬求“完矛美幸福寨”的夢蠟想如意，一您種象征祥等瑞的器物芳，以喻踩吉祥之意如意，取打其靈芝形犧狀，盡第顯祥和神泥韻吉祥如意后承載夢想怕之城布局合陡理構(gòu)筑循總部基遮地功能結(jié)伴構(gòu)圖Fun碑cti撿ona縮慧ls究tru妄ctu掩re規(guī)劃結(jié)顯構(gòu)：兩翼五軸框多片區(qū)“兩翼”——沿如意淋東河將貞總部基距地園區(qū)扮劃分為刪東西兩熔翼。“三心占”——主要發(fā)用展軸和慌功能軸勉交叉形澤成的三漆個(gè)主要蓮功能核咸心“五軸”——核心功佳能發(fā)展竄軸和四己條交通末發(fā)展軸莫。“多片宅區(qū)”——結(jié)合現(xiàn)狀階，規(guī)劃整脖合出的多遙個(gè)功能片串區(qū)。成果方扁案交通體汁系Tra逮ffi四c道路框銷架：四裂橫四縱摩方格網(wǎng)直布局公交系統(tǒng)道路系外統(tǒng)景觀體系Lan麻dsc涌ape綠化景紗觀框架叛：兩帶篇五軸多詠節(jié)點(diǎn)式猴布局空間形抽態(tài)體系Spa溝ce虧for猾ms餡yst充em城市設(shè)爺計(jì)要素答分析空間形習(xí)態(tài)體系Spa刑ce欺for耕ms磚yst拜em功能基地面積(萬M)建筑面積(萬M)建筑面積比例（%）居住44.4854036.33商務(wù)辦公37.37423.828.51商業(yè)金融30.53177.511.94總部辦公15.33108.87.32行政辦公9.2574.35.00創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)2.6322.51.51研發(fā)產(chǎn)業(yè)6.5744.93.02學(xué)校5.7414.30.96酒店3.436.92.48展覽39.40.63休閑娛樂4.7723.71.59部隊(duì)軍區(qū)2.510.30.69合計(jì)165.571486.4100.00城市天捉際線空間形肆態(tài)體系Spac撤efo抵rms騙yste裳m交通標(biāo)識專項(xiàng)設(shè)計(jì)Spec戒ial扮Desi竭gn專項(xiàng)設(shè)計(jì)Spec御ial蠟Desi剃gn廣告系統(tǒng)專項(xiàng)設(shè)槍計(jì)Spec廊ial礎(chǔ)Desi索gn風(fēng)貌分堤區(qū)規(guī)劃經(jīng)營特色攜的總部基班地，以現(xiàn)滋代建筑和寧自然風(fēng)貌備為主，規(guī)婆劃塑造八釘個(gè)各具特躺色的城市歇風(fēng)貌區(qū)，濫提升城市乓品質(zhì)。專項(xiàng)設(shè)計(jì)Spe疼cia耀lD波esi戴gn夜景照明溝系統(tǒng)專項(xiàng)設(shè)蠟計(jì)Spec絨ial只Desi蘭gn植物種植的設(shè)計(jì)重點(diǎn)地段斷位置索引陜圖重點(diǎn)地段頸設(shè)計(jì)Key敞sect臺ions重點(diǎn)地段扶包括:3條景觀大斷道7個(gè)節(jié)點(diǎn)鐘和地標(biāo)它們是棒呼和浩刊特總部索基地的繭中心或旦人流交槐通的門揭戶，是背本區(qū)域培的點(diǎn)睛戚之處；撲也將成跨為整個(gè)眼呼和浩編特門戶互景觀節(jié)錢點(diǎn)和城誕市的亮脹點(diǎn)。土默特路念景觀大道品深化設(shè)計(jì)定位：呼和浩特左門戶景觀灰大道功能分區(qū)兼：入口節(jié)點(diǎn)下、商業(yè)區(qū)價(jià)、核心區(qū)焰和企業(yè)創(chuàng)譽(yù)意研發(fā)區(qū)規(guī)劃控制叮：道路紅線濁寬60m，兩側(cè)開綠化帶食各20m，形成百喂米大道。騰飛路抽深化設(shè)乖計(jì)定位：通暢、便潔捷、綠色肥、現(xiàn)代的蒼總部基地傷商業(yè)辦公債大街功能分全區(qū)：高端商務(wù)武區(qū)、如意探廣場文化牧休閑區(qū)、湯南側(cè)商務(wù)滋辦公區(qū)規(guī)劃控驅(qū)制：道路紅配線寬50m，兩側(cè)特綠化帶員各20m騰飛路深緞化設(shè)計(jì)濱河景很觀帶設(shè)蹤蝶計(jì)—（１）濱河景凡觀帶設(shè)賓計(jì)—（2）如意之秀膽景區(qū)濱河景刪觀帶設(shè)你計(jì)—（3）總部之星曉景區(qū)濱河景膚觀帶設(shè)鮮計(jì)—（5）鳳凰之舞拳景區(qū)定位：門戶景論觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃效果貨：建筑形式園上追求豐刻富統(tǒng)一，捉大膽運(yùn)用咱現(xiàn)代的曲飽面雙層玻兩璃墻及屋知頂立體綠動化，旨在察突出基地快入口形象霧，形成外薦部流動的桐空間景觀底，打造門疾戶空間。騰飛路即入口節(jié)劍點(diǎn)土默特路帆北入口節(jié)毀點(diǎn)規(guī)劃手油法