安徽住宅樓項目地塊前期發(fā)展策劃報告

xx顧問2011-07-19xx城南鎮(zhèn)xx西路與312國道交口西南地塊前期發(fā)展策劃報告謹(jǐn)呈：xxxx公司1思考路徑區(qū)域市場分析研究項目總體定位方向確定項目整體屬性界定項目定位基礎(chǔ)研究項目規(guī)劃布局及產(chǎn)品建議項目功能定位確定成功案例研究項目市場機會尋找項目整體發(fā)展建議項目整體發(fā)展及物業(yè)策略建議整體市場分析研究土地市場分析研究行業(yè)市場分析研究客群需求調(diào)研分析尋找類似項目，借鑒成功經(jīng)驗住宅物業(yè)整體定位住宅物業(yè)客群定位住宅物業(yè)產(chǎn)品定位住宅物業(yè)形象定位項目財務(wù)測算分析財務(wù)分析2PART1項目屬性界定3項目屬性界定項目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究4皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)躋身皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)行列，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入將為xx發(fā)展注入新動力?！跬罱鞘袔Оò不帐」?9個縣（市、區(qū)），將是泛長三角地區(qū)的重要組成部分，在中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中具有重要的戰(zhàn)略地位。□皖江城市帶規(guī)劃通過大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加速新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實現(xiàn)跨越式發(fā)展；□加入皖江城市帶xx的發(fā)展將納入了國家的戰(zhàn)略布局和政策支持范圍，xx交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面有了更快速的發(fā)展。xx城市背景/皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)5城市背景/城市地位分析□xx城市定位：市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，皖西地區(qū)的商貿(mào)流通和旅游服務(wù)中心，遠(yuǎn)期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一；□xx城市發(fā)展總目標(biāo)：注重經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，將xx建設(shè)成為一個經(jīng)濟(jì)商貿(mào)繁榮、功能布局合理、交通便捷，綠色環(huán)繞、且富有人文氣息、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的區(qū)域性中心城市。

皖西政治經(jīng)濟(jì)文化中心、省會經(jīng)濟(jì)圈副中心城市、安徽省加工制造業(yè)配套基地之一、區(qū)域性交通樞紐，城市地位逐步凸顯。6城市背景/城市規(guī)劃分析□

2008年-2030年xx規(guī)劃城市整體結(jié)構(gòu)為“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)”城市的發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移，適當(dāng)向西發(fā)展，為城市發(fā)展提供充足的空間。□裕安區(qū)：定位為全市的農(nóng)業(yè)中心、機械制造、建筑建材、輕工紡織、農(nóng)副產(chǎn)品，全區(qū)總面積1926平方公里，全區(qū)總?cè)丝?00萬；□金安區(qū)：是xx市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，面積1654平方公里，總?cè)丝?3.57萬.城市空間向東向北拓展，進(jìn)入多核發(fā)展時代，遠(yuǎn)景規(guī)劃打造一環(huán)兩心、三軸四區(qū)格局，本案與城市發(fā)展重點方向一致，具有規(guī)劃利好。7項目屬性界定項目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究8地塊位于xx市裕安區(qū)南部、城南鎮(zhèn)北，處于合六交通走廊中；地塊距市中心6公里，距裕安區(qū)政府2.8公里，城南鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心2.5公里，距火車站3公里；該地塊屬于裕安城南新區(qū)。區(qū)域位于裕安城南鎮(zhèn)北，xx城市發(fā)展重點區(qū)域，緊鄰xx東西向發(fā)展城鎮(zhèn)發(fā)展主軸312國道，區(qū)域位置優(yōu)越。區(qū)域背景/區(qū)域與城市的關(guān)系9“城南新區(qū)”為裕安區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，城南工業(yè)園、商貿(mào)物流市場等項目驅(qū)動區(qū)域騰飛，未來發(fā)展前景廣闊。區(qū)域背景/區(qū)域發(fā)展依據(jù)裕安區(qū)“十二規(guī)劃”，區(qū)域?qū)⒋蛟鞛榱鹇穼I(yè)化市場帶（將有皖西大市場、皖西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、汽車4S店、藥材和鋼材交易等市場建設(shè)）；爭取在引進(jìn)國內(nèi)上市公司和全國500強企業(yè)落地上有較大突破；力爭引進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目100個，引進(jìn)資金100億元，年產(chǎn)值100億。名稱入駐企業(yè)規(guī)模（萬人）裕安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)入駐項目136個，投產(chǎn)企業(yè)95家，其中規(guī)模工業(yè)企業(yè)40家1六佛路工業(yè)走廊六佛專業(yè)市場集群七大市場、七大集群2合計——310區(qū)域背景/區(qū)域交通展高速、國道、鐵路等能級較高線路穿境而過，區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，對項目利好。11區(qū)域背景/區(qū)域配套商業(yè)、商務(wù)、生活配套匱乏，區(qū)域成熟度不高，處于發(fā)展的初級階段，城市的氛圍比較單薄，商業(yè)等配套需求對外依賴性強。省示范中學(xué)，對區(qū)域價值提升有巨大的推動作用；學(xué)區(qū)也是區(qū)域項目銷售的一大賣點，我們的項目早操作的過程中，也不可務(wù)實學(xué)區(qū)對項目成功操作的作用。周邊商業(yè)配套不成熟，但隨著項目的開發(fā)及區(qū)域成熟，在不久的將來這個問題就會解決；目前區(qū)域市內(nèi)交通主要依靠202線，線路較少，但基本滿足區(qū)域進(jìn)程需求。12項目屬性界定項目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究13規(guī)模中等，中高容積率、配套中等，以住宅開發(fā)為主項目。總建近19萬方，社區(qū)規(guī)模中等；地塊容積率中等偏高，但地塊近9萬方的規(guī)模為產(chǎn)品的優(yōu)化組合提供可操作的空間；整體可打造居住舒適的園林式社區(qū)。指標(biāo)類型數(shù)量單位總用地面積87175㎡規(guī)劃可用面積74060㎡地上總建185150㎡其他住宅面積166750㎡商業(yè)面積15100㎡幼兒園面積1800㎡綜合樓面積1000㎡容積率2.5本體分析/地塊指標(biāo)312國道xx路14地塊四至及現(xiàn)狀地塊內(nèi)平整，地塊東南阜六鐵路正在修建，周邊道路暢通。東有工業(yè)庫房；東南至城南家園；東至皖西農(nóng)產(chǎn)品中心市場；西有灌溉渠、農(nóng)地；東南為嘉利·豪庭和南洋·現(xiàn)代城項目。項目緊鄰312國道，昭示性強；地塊內(nèi)外部無強勢資源，自然條件中等。項目15優(yōu)勢分析劣勢分析地塊緊鄰312國道，公共交通開通后出行較便捷；周邊道路條件較好；地塊平整，無大拆遷；地塊西南有條水渠繞地塊而走，外有景可借鑒，但飛強勢資源。地處南城郊區(qū)，位置偏遠(yuǎn)，市場接受度低；周邊極度缺乏生活配套，居住氛圍不足；地塊緊鄰312國道、南有鐵路通過，存在噪音影響；地塊現(xiàn)有高壓線路一條需拆遷；周邊大物流型商業(yè)過多，居住舒適度不高;

周邊大型配套公建缺乏，推廣難以借勢。本體分析/項目優(yōu)劣勢分析項目本身優(yōu)勢不明顯，面臨的劣勢較多，產(chǎn)品力打造是項目突圍之道。16三線發(fā)展中城市、城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，中等規(guī)模以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的項目。區(qū)域?qū)傩裕喉椖繉傩裕喉椖繉傩越缍ㄈ€發(fā)展中城市內(nèi)陸三線城市，皖西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省會經(jīng)濟(jì)圈主要城市之一，受合肥輻射影響，未來發(fā)展?jié)摿薮螅怀鞘邪l(fā)展關(guān)鍵節(jié)點與中心城區(qū)相連，并受主城區(qū)較大輻射和影響，城市南拓第一站；處于城市發(fā)展軸線關(guān)鍵節(jié)點，城市規(guī)劃對項目運作具有極大影響；城市南部門戶城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，扼守南部門戶；規(guī)模中等項目總建面積約18萬方，屬于中等規(guī)模項目開發(fā)；昭示性好緊鄰312國道，昭示性好；17PART2市場機會論證18項目機會論證市場客群研究住宅市場研究土地市場研究19

2010年xx住宅供應(yīng)量160萬方左右，同比增幅近93%，銷售面積在140萬方左右，由于受到調(diào)控影響，增速僅為5%；2011年住宅市場運行較好，月均去化量在1000套左右，如果祛除調(diào)控政策影響，市場表現(xiàn)將會更好。整體市場/市場成交

進(jìn)入2011年，xx房地產(chǎn)住宅市場價格在跌宕中上升，截止7月17日，7月份均價較年均上漲超過600元/平米，價格上升的空間逐步打開；

目前7月份價格，較去年同期上漲約900元/平方米，增幅近24%。月均成交1000套左右，價格穩(wěn)步上漲，市場運行較好。20區(qū)

域性

質(zhì)備案套數(shù)成交均價（元/㎡）1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月金安區(qū)住

宅189110125117141934686.684805.244337.34974.454961.914737.72商

業(yè)14883211163331311417.4710696.939120.9710850.8510614.037045.65其

他54502921365120.985569.094700.165678.117382.644290.76裕安區(qū)住

宅5614092464226846794566.624475.864109.564698.54913.15013.44商

業(yè)39291118935307547.758995.667000.748303.797883.666381.43其

他32633261264351.813591.863873.333702.312461.274297.62開發(fā)區(qū)住

宅172151951761052673894.684188.783907.84194.384110.354423.35商

業(yè)4851642376324819.357626.326750.385544.616568.095399.73其

他1331223465.393472.163651.6340003494.13494.1郊區(qū)住

宅2091552111771882522391.052468.592705.332528.682694.443484.63商

業(yè)187881137277362011.612431.632571.682812.982842.813312.04其

他000001000003726.71總計住

宅1131825677892111812914089.464081.623709.824220.384461.024564.88商

業(yè)4222514993472211113480.635292.715984.117319.475227.445024.65其

他933865635454672.713736.424331.534956.064959.694252.92整體市遲場/區(qū)域成有交對比裕安區(qū)領(lǐng)鐮跑成交榜烤，6月份成翁交均價501霉3元/平米，達(dá)務(wù)歷史最高陵，冠絕全謎市。21板塊分布項目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城北明都陽光水岸★★★陽光歐洲城★★★★★水木清華★★★梧桐嘉苑★★★★華安未來城★★夢園鵬程學(xué)府★★鼎邦御庭★★★板塊分布項目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城東新加坡御苑★★★★★上東陽光城★★★★★香榭花城★★★★一品尚都★★★★盛世嘉園★★★紅葉花園洋房★★★★★★金城家園★★白鷺雅苑★★★板塊分布項目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城中陽光威尼斯★★★浙東商貿(mào)城★★聚福園★★★雙子星城★★豪門花園★★★金城華庭★★★板塊分布項目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城南凱旋名門★★★★明珠江南世家★★★大唐美林灣★★★★義烏市場★★和順名都城★★★華邦錦秀華府★★★御景龍湖山莊★★★★★★盛唐·香格里拉★★振華翡翠灣★★★★★香樟公寓★★麗水康城★★★★整體市設(shè)場/物業(yè)類括型物業(yè)類蝦型豐富松多樣，娛高層逐境漸成為煙市場主減流；公青寓、洋煤房產(chǎn)品手為市場燭稀缺產(chǎn)銹品。22板塊分布項目名稱一房兩房三房四房/復(fù)式城北明都陽光水岸5471-102111-142/陽光歐洲城/87120167水木清華/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城東新加坡御苑/67-10295-127/上東陽光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉園36-4671-110117-123123-146城中陽光威尼斯48-6086100-142176-218浙東商貿(mào)城54.3657-94102-120/聚福園/85-10895-115140六州首府/60-104104-140150-247豪門花園/64-101125-140/雙子星城/101114161金城華庭/82-98105-137147-165城南凱旋名門/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林灣/79-123108-137/義烏市場三期40-63///和順名都城/84-9792-142四房:142復(fù)式:240-260御景龍湖山莊54-7060-11199-130127-193盛唐·香格里拉//99-130143-221振華翡翠灣/92-97118-131/華邦錦秀華府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/麗水康城/91-96105-140135—18023戶型類型面積范圍所占比重小戶型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及復(fù)式160以上5%目前xx市在售牌商品住位宅的戶引型種類部豐富，裁基本涵遇蓋了各匪種居住汽需求，傘消費者榮戶型選抬擇余地夾較大。在戶型灰比重上專，80－90平方米奴的小二翁房占到30％的比列熄，而100箱—12墻0平方米的帽小三房則汪占到了25％的比列，這兩澇種戶型筒是目前xx市場上撫的主力婚房型。從銷售贏上來說例，這兩出種戶型遙也比較害熱銷，段比較適附合當(dāng)?shù)胤兜淖》坎列枨??？拗档米⑴阋獾氖请s，60平方米價以下的奮小戶型蕉占到市腔場總比屠的15％;但通過喂實地了吼解，小茂戶型的底銷售情挖況2010年前并不酸理想，一般文來說，純大部分完小戶型鋒購買者慶是用于藥投資的快，而投睛資客在惹目前xx市場購房礙比率相對俗較少，小予戶型房源簽銷售抗性斧較大，不漿少樓盤的領(lǐng)滯銷戶型勾除大戶型吵就是面積筐較小戶型某。整體市場/戶型配比市場主流右戶型為80-1疏00平米兩富房，100句-12局0三房；緊鵝湊型兩房綠、三房較初少，我們叫項目可考逼慮進(jìn)入此肯空白點。24板塊分布項目名稱會所游泳池幼兒園運動場（籃球、網(wǎng)球等）其它城北明都陽光水岸★★★陽光歐洲城★★菜市場城東新加坡御苑★★★上東陽光城★香榭花城★★一品尚都★★盛世嘉園★城中陽光威尼斯★六州首府★★★休閑廣場、文化廣場金城華庭★★城南凱旋名門★★明珠江南世家大唐美林灣★和順名都城★★御景龍湖山莊★振華翡翠灣★★華邦錦秀華府★★★★麗水康城★整體市鵝場/配套情瞎況配套處于昆初級市場壘水平，提飄升和發(fā)揮慶的空間很縣大，這是步我們項目剩的機會點友。25本地客簽群是主盒體，且搜以自住聲型需求貪為主要蠟特點，硬投資客磚比重較卸少。xx客群職業(yè)帝類別主要繼分外出務(wù)熄工返鄉(xiāng)置怠業(yè)者，在xx市區(qū)工歉作的xx人，生意普人及部分屆企事業(yè)單攏位職員等豎。整體市場/客群特征核心客戶比例來源區(qū)域動機年齡xx約55-65%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣首次置業(yè)、改善需求、子女上學(xué)25-45描述主要為剛性需求，主要為青年首置做婚房、中年為子女上學(xué)購房及部分改善性需求。主要客戶比例來源區(qū)域動機年齡xx市區(qū)約35-40%金安區(qū)、裕安區(qū)、經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客戶比例來源區(qū)域動機年齡xx外約5%xx及外地投資30-50描述工作在xx的外地市人，購房做自住兼投資。26環(huán)境、撿地段、它配套、妄價格為xx市民購房胖時主要的拘考量因素優(yōu)越的社百區(qū)內(nèi)部景案觀是購房嬸考慮重要疑因素之一產(chǎn)；購房者馳對價格礎(chǔ)敏感度盾比較高闖；地段成捕為購房巖的一個瞎重要因享素；周邊的生非活配套如鎖醫(yī)院、超脂市和菜場嘩在很大程郵度利于住蘆宅的銷售想；擁有學(xué)材區(qū)優(yōu)勢屠的樓盤徹，在競旨爭力上脖有一定微優(yōu)勢；在產(chǎn)品農(nóng)的選擇聯(lián)上，戶霉型設(shè)計究面積利元用充分蘿的房型云更受市謀場歡迎旬，過度巷追求舒匆適型的構(gòu)房型在盲去化上凈存在一盤定挑戰(zhàn)燃；市場偏某愛多層勝住宅，翠對小高穗層、高長層的接拉受度在話不同客肺群中稍刺有不同舊：青年踢群體相跡比接受語意愿更交高，其悲他群體閥考慮到淹物業(yè)費練（電梯產(chǎn)費）、殼公攤等族因素而挑不愿選干擇小高灰層住宅漢。整體市場/消費偏濾好客戶價值驢取向：優(yōu)模越景觀、奶區(qū)位優(yōu)勢汪、成熟配漢套、高性盤價比、教群育優(yōu)勢。27整體市場/城市發(fā)展孝與板塊變療遷多核化發(fā)設(shè)展導(dǎo)致各香區(qū)位功能款屬性的差什異，同時允促使各區(qū)置房地產(chǎn)板斤塊的發(fā)展門變遷，同抗城化發(fā)展視加速了這棍一趨勢。城東區(qū)-經(jīng)濟(jì)技腰術(shù)開發(fā)籍區(qū)成熟板塊發(fā)展板母塊學(xué)區(qū)板槳塊城中板摧塊政務(wù)板塊經(jīng)開板印塊西南板冊塊城南區(qū)-政務(wù)服晉務(wù)中心城南板榆塊28城市外拓惕帶來的多古極化、多抱板塊市場獎格局逐步萌成形，各知區(qū)域市場南特點開始覺顯現(xiàn)。整體市除場格局丈與板塊炊分布目前市場設(shè)各板塊格統(tǒng)局基本形鐮成，相比譽學(xué)區(qū)、中何心、西南字和政務(wù)各胡板塊，未休來2年城市畝房地產(chǎn)咐市場的紋熱點將位逐漸轉(zhuǎn)堪移到經(jīng)勤開區(qū)及城南片區(qū)卻，同時河甲西也存捐在爆發(fā)吉的趨勢趨。星匯苑陽光水岸陽光威尼斯金水灣凱旋名門大唐美林灣恒生陽光城華邦錦繡華府御景龍湖山莊紅葉花園洋房新加坡御苑一品尚都學(xué)區(qū)板塊—依托優(yōu)質(zhì)教育資源，為政府重點打造之區(qū)域，發(fā)展逐步趨于成熟經(jīng)開板塊—連接合肥的橋頭堡，融入省會經(jīng)濟(jì)圈的第一站，皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)域，在可以預(yù)見的未來，本區(qū)域必將發(fā)展成為xx的另一極中心板塊—市中心區(qū)域，居住、商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，發(fā)展成熟西南板塊—工業(yè)園區(qū)的區(qū)域性質(zhì)決定市場雖有潛力但有限政務(wù)板塊—政務(wù)氛圍濃厚，交通配套優(yōu)勢明顯，xx高價值居住區(qū)凱旋名門御景龍湖山莊紅葉花園洋房陽光歐洲城濱河御景南洋現(xiàn)代城水岸名城城南板塊—交通配套優(yōu)勢有，配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，區(qū)域發(fā)展前景看好29通過前述對整體市場的研究，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項目住宅產(chǎn)品定位和建議提供支撐。整體市矮場特點市場發(fā)亦展：行業(yè)市浙場處于才快速發(fā)士展期，設(shè)未來幾陸年將是xx市場發(fā)伙展黃金伸階段；市場空啊間：市場量破穩(wěn)價升醋，在旺動盛剛性男需求推抖動下，牧整體市升場贏利筋空間巨巷大；板塊競屋爭：市場板撫塊競爭扶顯現(xiàn)，此經(jīng)開區(qū)演目前整布體競爭承力稍弱勒，但未鍋來將增如強；未來熱缸點：城市發(fā)展亡方向調(diào)整括，產(chǎn)業(yè)推崗動，未來暗經(jīng)開區(qū)將戀成為市場邀熱點區(qū)域鋸；產(chǎn)品特點?。阂远鄬优?、小高涉層為主快，主力滅面積80-刷120平米，戶宋型整體缺柔少創(chuàng)新；客群特征斷：下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)揀客群占較擴(kuò)大比例，標(biāo)景觀、地箱段、配套狂和價格成乎關(guān)注重點薯。需抓住市峽場機遇，摩通過理念蹤蝶創(chuàng)新，差宮異化定位沃，塑造市蒸場標(biāo)桿絕，實現(xiàn)鏈品牌形蕉象提升例和利潤情實現(xiàn)。30由于城翼南板塊尿市場的趣相對獨斯立性，績所以我此們研究的戒重點在淡城南區(qū)在域板塊帶。31城南片區(qū)隆是現(xiàn)有板臂塊發(fā)展?jié)撓ψ畲蟮臋褏^(qū)域，城引市規(guī)劃的鳳引導(dǎo)將使黨城南成為渾城市的新內(nèi)一極。區(qū)域市保場/城南片靠區(qū)發(fā)展座預(yù)判區(qū)域配障套設(shè)施道和商業(yè)爆、通訊菊、服務(wù)齒等生活主配套基倡本成型緒之后，搭未來1-2年城南撲區(qū)土地瞎市場和批住宅商猶品房市輕場將同怠步發(fā)力樹，城南桿將進(jìn)入生快速發(fā)健展階段缺。長期來看問，城南未貍來將發(fā)展堵成城市產(chǎn)梢業(yè)新城；臨近主城犯區(qū)域?qū)⒊墒虨楦呔幼⊥皟r值區(qū)和毫高投資潛臺力區(qū)；同時市廳場也將廣隨著區(qū)踐域發(fā)展劣面臨著只項目、喘產(chǎn)品及再客戶的從演變。第一批市狐政設(shè)施基嚼本完成，井第二批配待套建設(shè)正給在規(guī)劃跟業(yè)進(jìn)，城南狠片區(qū)將進(jìn)諒入加速發(fā)虛展階段。左圖：南梁洋現(xiàn)代城呢，總建50萬方，由丟主體建筑漁物高層（18-3果0層）、小課高層（11-刺16層）、平商務(wù)辦交公樓（24層）、性商業(yè)市糾場（4層）及配慶套會所、飾幼兒園、陸物業(yè)、商貨業(yè)和地下蝕公共停車羽場等融為序一體。32城南板斤塊競爭慘格局四季陽光水岸名稱嘉利豪庭城南花園皖西大市場邦發(fā)66公館南河佳苑金隆嘉園清華家園本項目即將上市已經(jīng)上市南洋現(xiàn)代城項目名稱規(guī)模物業(yè)類型價格主力戶型水岸名城26萬方多層、小高層、高層多層洋房440080-100兩房103-130三房南河嘉苑30萬方一期7.4萬方多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公公寓430045-92一房、兩房、三房皖西大市場16萬方多層、小高層、商業(yè)后期開盤時間未定76左右兩房88-144三房148-187復(fù)式金隆嘉苑8.8萬方多層、花園洋房多層即將上市85左右兩房94-117三房清華家園8.3萬方多層三期即將上市82-86兩房88-116三房城南花園7萬方多層、高層多層4000高層即將上市73-83兩房嘉利豪庭24萬方多層、高層即將上市85-100兩房103-134三房四季陽光12.2萬方多層、高層即將上市78-84兩房99-108三房邦發(fā)66公館8萬方多層、高層即將上市80多兩房106-125三房南洋現(xiàn)代城50萬方多層、小高層、高層、商務(wù)、商業(yè)即將上市40-60一房76-96兩房92-142三房138四房中小規(guī)戰(zhàn)模項目軟開發(fā)為劇主，南盡洋現(xiàn)代嫂城的上池市將改即變區(qū)域傲競爭格硬局。33城南板琴塊后續(xù)掠供應(yīng)項目名稱規(guī)模剩余貨量水岸名城26萬方約20南河嘉苑30萬方一期7.4萬方約23皖西大市場16萬方3金隆嘉苑8.8萬方4清華家園8.3萬方3城南花園7萬方3.2嘉利豪庭24萬方24萬方四季陽光12.2萬方12.2萬方邦發(fā)66公館8萬方8萬方南洋現(xiàn)代城50萬方50萬方本項目18萬方18萬方土地市責(zé)場：36萬方。后續(xù)供露應(yīng)約：204嗓.4萬方。區(qū)域后謊續(xù)供應(yīng)頭量超過200萬方，摔未來競畏爭將進(jìn)面入白熱賊化階段痛，項目汪開發(fā)應(yīng)薦規(guī)避競糾爭。34城南板塊即主力產(chǎn)品主力戶型按以80-1胡00平米、90-1姓20平米三房蛙為主；相岔對主城區(qū)乞，面積相包對減少，發(fā)主要是控斜制總價；驢區(qū)域物業(yè)聯(lián)類型目前泉以多層為緣瑞主，高層護(hù)為發(fā)展趨社勢。項目名稱物業(yè)類型主力戶型水岸名城多層、小高層、高層80-100兩房；103-130三房南河嘉苑多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公45-92一房、兩房、三房皖西大市場多層、小高層、商業(yè)76左右兩房；88-144三房；148-187復(fù)式金隆嘉苑多層、花園洋房85左右兩房；94-117三房清華家園多層82-86兩房；88-116三房城南花園多層、高層73-83兩房嘉利豪庭多層、高層85-100兩房；103-134三房四季陽光多層、高層78-84兩房；99-108三房邦發(fā)66公館多層、高層80多兩房；106-125三房南洋現(xiàn)代城多層、小高層、高層、商務(wù)、商業(yè)40-60一房；76-96兩房；92-142三房；138四房；35城南板乓塊價格訊情況項目名稱物業(yè)類型價格（元/平米）水岸名城多層、小高層、高層多層洋房4400前期高層價格4100南河嘉苑多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公小高層公寓4300多層洋房4800皖西大市場多層、小高層、商業(yè)前期開盤3600金隆嘉苑多層、花園洋房多層價格4300清華家園多層三期即將上市城南花園多層、高層多層4000高層即將上市區(qū)域整夏體價格餡空間在400戶0-4啟800元/平米，換均價水午平4400元/平米；鼠與主城聰區(qū)平均機價格水恒平相差100腎0元/平米，伴見隨區(qū)域發(fā)滴展，價格爹上升的空盟間較大。36城南板塊盞產(chǎn)品立面區(qū)域產(chǎn)品予立面表現(xiàn)靈整體一般形，產(chǎn)品開務(wù)發(fā)處于初秩級階段，供本項目開鞭發(fā)有很大匠的操作空毒間。水岸名損城四季陽排光城南家園嘉利豪庭南洋現(xiàn)景代城南洋現(xiàn)沿代城規(guī)庫劃立面屬，引領(lǐng)蛇區(qū)域市底場，使雷本項目這開發(fā)主頑要的參啟考系。37城南板傾塊客群汽情況區(qū)域后續(xù)忽供應(yīng)量超興過200萬方，未湖來競爭將輩進(jìn)入白熱阻化階段，哀項目開發(fā)無應(yīng)規(guī)避競橫爭。客戶來源角：為區(qū)域客畝群，來自氣周邊市場吼、園區(qū)及搶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宜外出返鄉(xiāng)叮置業(yè)者等予；置業(yè)目的掘：方便工云作、結(jié)躲婚、入休城及子尺女居住拘等，價創(chuàng)格優(yōu)勢久吸引；客戶來源絕：xx是西南銹方向周鞭邊縣鎮(zhèn)世及市區(qū)死價格外哨溢客源下為主，俯同時包厘括來自劇地緣性朽的高端罷客源；置業(yè)目晉的：改善居住航條件、結(jié)奏婚，給父迷母居住等孩，看好項介目品質(zhì)、杜景觀、大促氣立面等龜。核心客源重要客源偶得客源客戶來源粒：周邊大市場私吊營業(yè)主、首個體戶、足園區(qū)中高廣層及投資自客；置業(yè)目劉的：價格優(yōu)香勢吸引阿或優(yōu)越挪品質(zhì)，奏看好區(qū)爬域發(fā)展余前景，哥看中物耍業(yè)升值柏空間；38城南板塊舌南洋現(xiàn)代晉城B區(qū)A區(qū)開發(fā)商安徽星辰置業(yè)有限公司占地面積13萬方總建面積50萬方物業(yè)類型住宅（小高層、高層）、商業(yè)（沿街、綜合性）、商務(wù)辦公配套情況會所、幼兒園等容積率A區(qū)3.0、B區(qū)3.6綠化率30%總投資預(yù)計10億元以住宅物蔥業(yè)開發(fā)為脫主的大型秧綜合性項帆目，為本址項目主要泡的競爭對慎手。星辰企伏業(yè)2003年進(jìn)入xx市場，掘初次涉銷及工業(yè)慘地產(chǎn)開說發(fā)；目前在xx開發(fā)的房倘地產(chǎn)項目逐為星匯苑專一期、二笑期、三期環(huán)，總建筑宋面積超過20萬方；投即將開仍發(fā)50萬方南腐洋現(xiàn)代政城；市場口碑猜不錯，有貿(mào)一定的開呈發(fā)經(jīng)驗和妹實力。主建高層訊（18-我30層）、鐘小高層艘（11-1趟6層）、商書務(wù)樓（24層）、商回業(yè)（4層）及會匙所、幼兒封園、地下咱公共停車驗場。39城南板記塊南洋旨現(xiàn)代城A區(qū)用地6萬方，總建21萬方，建筑密度35%，綠地率30%，容積率3.0。A區(qū)物業(yè)摘類型豐銅富，商類業(yè)體量透大，為丸區(qū)域提洗供重要堤的商業(yè)吊配套。物業(yè)類虎型包括滔：綜合響性商業(yè)喬、沿街邀商業(yè)，諷公寓、病小高層堆住宅、廢高層住慶宅等。40城南板固塊南洋醉現(xiàn)代城A區(qū)戶型40-供60平米一房俘、76-彩96平米經(jīng)蝦濟(jì)兩房牌、92-1偷42平米三房冷；少量137平米四房茂單位。80㎡二室很多手首槍及狹男長戶型芳，戶型碎設(shè)計一選般。41B區(qū)用地7萬方、總建29萬方（地下37700方）；建筑密度30%，綠地率30%，容積率3.6；城南板塊召南洋現(xiàn)代淹城A區(qū)以住宅呼物業(yè)開發(fā)騎為主，兵華營排布，里均好景觀姓，完善社稍區(qū)內(nèi)部配嗽套。會所幼兒園42城南板矩塊南洋磚現(xiàn)代城B區(qū)戶型79-須92平米經(jīng)理濟(jì)兩房脊、120予-13國3平米舒適什三房；輔藝以少量137平米四塘房單位讓。二期悔戶型整鄭體較好隙。80㎡二室120㎡三室戶型方倆正，空肺間使用永緊湊；大飄窗，扶雙陽臺；客廳、放主臥大央開間，滋全明設(shè)菠計；戶型方正凍，兩房空堆間較少；兩房朝食南，主業(yè)臥客廳發(fā)超大開乓間；動靜分蠟離，入獲戶玄關(guān)監(jiān)設(shè)計；B區(qū)戶型相騰對A區(qū)，整體訪升級。43城南板塊政南洋現(xiàn)代迫城ARTD謝ECO建筑風(fēng)咸格建筑細(xì)膩仙、大方穩(wěn)仙重且含蓄禮內(nèi)斂。44城南板塊勢小結(jié)產(chǎn)品：整體產(chǎn)態(tài)品檔次迫較低，窩景觀、沙園林、庭外立面烏都有很享大提升呢空間；戶型：主力戶違型為80-1訴00兩房，90-1自20三房，例創(chuàng)新型趁、緊湊趴型產(chǎn)品鐵稀缺；價格：在xx屬于價塌格洼地遮，價格修空間還嫁沒有完奧全打開件，可操費作空間漸很大；客群：以剛需為必主，改善走為輔，支誕付能力不款強，比較構(gòu)注重性價稅比及低總獵價；競爭：區(qū)域后國續(xù)貨量權(quán)超過200萬方，限規(guī)模大兔盤出現(xiàn)傭，競爭觸激烈；基于區(qū)域米市場現(xiàn)在組，我們要熄跳出區(qū)域臟競爭，開伴創(chuàng)全新的貪價值體系驗，重塑市牽場邊界，是本項為目發(fā)展的勇最佳途徑嚇。所以，復(fù)創(chuàng)新、童差異化餐、性價譽比、高希附加值屬等是本域項目主永要考慮盡的問題奸。45項目機會論證市場客群研究住宅市場研究土地市場研究46地塊名稱用地面積（m2）用地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求樓面價元/m2競得單位建筑密度容積率綠地率新安大橋西南、景觀大道以西A地塊93362住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%908.29恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西B地塊76475住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%912.72恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西C地塊126143住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%906.27恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西D地塊69316住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%986.21恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西E地塊93195商業(yè)、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%909.92恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西F地塊127038商業(yè)、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%906.82恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司解放北路以南34857商業(yè)、住宅不大于24%不大于2.9不小于35%431.32安徽萬興置業(yè)市委黨校南側(cè)、淠河路以東64226住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于3.0不小于35%1723.08天盛、中誠置業(yè)110指揮中心以南地塊70386住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.5不小于35%1591安徽省萬融投資有限公司市行政中心對面廣場東、西兩側(cè)地塊92206住宅（含配套商業(yè)）不大于24%不大于2.0不小于35%1762xx和順實業(yè)發(fā)展有限公司淠望南路與南屏路交匯處東北角地塊101048住宅（含配套商業(yè)）不大于23%不大于3.0不小于35%1544安徽安興發(fā)展股份有限公司恒大公司級周邊地塊156393商業(yè)、住宅不大于25%不大于2.2不小于35%1009安徽中博集團(tuán)投資有限公司東苑小區(qū)東側(cè)地塊14339住宅（含配套商業(yè)）不大于21%不大于1.29不小于36%1203xx市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司xx2011年上半年土地市場，恒大是最大的贏家，共競得6幅土地，用地總面積58.6萬方，恒大的介入將改變xx房地產(chǎn)市場格局。土地市場墾供應(yīng)47地塊位置出讓面積競得人土地用途容積率建筑密度綠地率312國道南側(cè)，xx西路西側(cè)74060個人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%312國道南側(cè)，xx西路東側(cè)88253個人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%蘭花西路南側(cè)，xx西路東側(cè)57178個人商住不大于2.5不大于30%不小于30%徐集鎮(zhèn)高皇村境內(nèi)，平橋大道南側(cè)，振興路東側(cè)60930xx市百建置業(yè)有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%徐集鎮(zhèn)高皇村境內(nèi)，國鷹路北側(cè)，振興路東側(cè)60817xx市百建置業(yè)有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%關(guān)塘村境內(nèi)，園區(qū)主干道東側(cè)8536xx彩虹涉外商務(wù)服務(wù)有限公司商服不大于1.3不大于30%不小于30%興泰路北側(cè)，中心衛(wèi)生院西側(cè)26707安徽宏榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅（配套商服）不大于1.6不大于30%不小于30%312國道北側(cè)，縱一路西側(cè)2992xx金凱悅賓館有限公司商服

（賓館）不大于1.5不大于40%不小于30%新安鎮(zhèn)街道，六單路西側(cè)，育才學(xué)校北側(cè)70986xx華潤置業(yè)有限公司住宅（配套商業(yè)）不大于2.5不大于30%不小于30%新安鎮(zhèn)街道，育才路北側(cè)34087個人住宅（配套商業(yè)）不大于2.2不大于30%不小于30%單王鄉(xiāng)六單路西側(cè)，郭單路北側(cè)19645無住宅（配套商業(yè)）不大于1.5不大于40%不小于30%土地市奇場供應(yīng)/裕安區(qū)上半年，裕安區(qū)以出讓中小地塊為主，其中兩塊地再項目周邊，總建面超過36萬方，將促進(jìn)城南板塊趨于成熟，但也加劇了板塊內(nèi)部競爭。48土地市福場總結(jié)通過對土偶地市場的棚總結(jié)，以旗判斷未來步住宅市場娘整體供應(yīng)橡及板塊演慚變。整體供求凈：今年土禿地市場腐異?；類炣S，住車宅市場最供求矛準(zhǔn)盾將進(jìn)良一步惡題化；近期特點蹈：近期土地傍市場運行輪異常，成健交量空間燃；后期供書應(yīng)：后續(xù)供譽應(yīng)以河孟西、政瞎務(wù)為主鋒，西南粥為輔，密城南供勾應(yīng)空間按較大；未來走原勢：城市規(guī)劃翠導(dǎo)向?qū)⒊浅?、河西占成為房地富產(chǎn)土地供獄應(yīng)熱點。未來整體撐市場競爭往加劇，區(qū)叮域競爭也河將趨于白幸熱化，項逐目發(fā)展環(huán)鴨境惡劣，屆我們應(yīng)跳出區(qū)蓄域看市副場，重咐建區(qū)域浮市場邊動界，走秩差異化覆路線，捕打造精捐品項目猛，吸引逼全市客催戶。49項目機會論證市場客群研究住宅市場研究土地市場研究50購房目的分析客戶購房目的分析xx市城市化進(jìn)程處在快速發(fā)展階段，外出打工人口不斷地回歸，年輕人首次購房的剛需需求強烈，比例占將近五成比例，改善型需求購房者也在逐步的增多，投資市場處在發(fā)展中。通過現(xiàn)場訪談，有相當(dāng)一部分客戶短期會給子女購房，購房地點愿意選擇在城南。首置需求為主導(dǎo)，有一定的投資需求。51客戶購房社會和產(chǎn)品敏感性分析客戶對產(chǎn)品關(guān)注因素分析客戶對產(chǎn)品配套需求分析從客戶購買住宅產(chǎn)品決策因素重視程度來看，居住環(huán)境、地理位置、社區(qū)配套位列前三；從客戶對產(chǎn)品配套設(shè)施需求度來看，小區(qū)運動場所、休閑廣場、小區(qū)醫(yī)療機構(gòu)位列前三。52客戶戶型與面積需求分析客戶戶型需求分析客戶面積需求分析客戶戶型需求集中在二室二廳至三室二廳，以三室為主流，對面積的要求在80-110㎡之間的之間。本案應(yīng)在考慮客戶需求基礎(chǔ)上，做出差異化，提升競爭力。53客戶未來購房時間分析客戶對產(chǎn)品物業(yè)類型需求分析調(diào)查中的八成客戶均會在一至二年或兩年以后有購房的打算，剛性需求仍非常旺盛，對本案發(fā)展具有利好；將近九成的客戶仍傾向接受多層和小高層物業(yè)?？蛻糍彿繒r間與物業(yè)偏好分析54客戶取得房屋信息渠道分析調(diào)研客戶群體分析客戶購房信息獲取與調(diào)研客戶群體分析通過朋友介紹和現(xiàn)場包裝的渠道來了解樓盤信息的相對占有很大的比例，項目后期營銷應(yīng)注重口碑傳播的作用。口碑很倉重要55購房客戶年齡與家庭年收入分析調(diào)研客戶年齡段分析調(diào)研客戶收入分析客戶主要為中青年人群，購房需求比較強烈；調(diào)研客戶家庭年收入很大一部分在5-11萬之間，對房屋購買能力是非常強的。56客群研究總結(jié)購房目膽的：首次置杏業(yè)占絕寨對比例扎，達(dá)46%，市場剛械性需求旺燭盛；置業(yè)因素雁：環(huán)境、地稍段、配套盞、價格成羊為選擇主饞要考慮因切素；需求配工套：運動場滾所、休慈閑廣場夜場等是折社區(qū)配彈套首選泡；產(chǎn)品需求呀：80-1旺20平米二室礎(chǔ)及三室產(chǎn)廣品是市場員主流需求雅產(chǎn)品類型紡；剛需旺獎盛，項燙目面臨毒良好外左部環(huán)境更，但項考目發(fā)展斯仍應(yīng)堅竄持產(chǎn)品村隨主流假，造亮沿點，打隱造優(yōu)越廉園林景悶觀以及的高附加帆值產(chǎn)品陪，提升權(quán)社區(qū)品京質(zhì)，以縮慧滿足客軋群需求鋤！57PAR捎T3項目整體少定位建議58SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak◆緊鄰區(qū)政府，行政中心提升區(qū)域價值◆臨近312國道、105國道，扼守南部門戶，交通條件良好◆

規(guī)模中等，可打造區(qū)域精品項目◆

xx公司企業(yè)實力保障◆

項目處于待發(fā)展區(qū)域板塊◆

項目周邊環(huán)境一般，商業(yè)配套不足，缺乏生活氛圍，對項目價值提升具有抗性◆

項目尚無可借用獨特自然資源。機會Opportunity考慮市場競爭和項目自身的雙重因素，營造產(chǎn)品力，加強競爭力隨著高鐵和高速的建成，對外交通發(fā)達(dá)，城市發(fā)展前景廣闊整體市場處于發(fā)展階段，城市化帶來剛需區(qū)域市場樓盤整體品質(zhì)一般，為本案樹立標(biāo)桿帶來機遇房產(chǎn)調(diào)控新政對外地購房的限制有利于xx置業(yè)者回流以大區(qū)域概念強調(diào)未來的區(qū)域價值，以弱化周邊條件帶來的影響和限制；強化自身獨特的精神內(nèi)涵和調(diào)性，塑造區(qū)域項目標(biāo)桿和精品。以項目商業(yè)、會所、幼兒園以及周邊配套的逐步完善建立市場信心；以自身優(yōu)勢及創(chuàng)新能力，通過細(xì)節(jié)塑造產(chǎn)品力，降低其它競品項目的威脅和分流；通過形象包裝愉悅市場、營造客群歸屬感，增強項目競爭力。威脅Threaten◆xx受合肥影響較大，房產(chǎn)調(diào)控政策打壓之下，市場出現(xiàn)一定觀望情緒◆土地供應(yīng)充足，外來開發(fā)商不斷涌入，先進(jìn)的開發(fā)理念和營銷操盤手法使競爭加劇◆xx置業(yè)者剛需為主，總價承受力有限SWO轉(zhuǎn)T分析59住宅定位盤思考/城市層券面城市價皇值：區(qū)域性裳核心城冷市，呼乖喚更具混濃郁都竊市感的崇城市形愚象，本散案開發(fā)磨應(yīng)站在迅更高的腫城市發(fā)閃展形象非層面審仔視！通過前面挎分析，項矩目規(guī)劃、消交通、產(chǎn)丟業(yè)、產(chǎn)品驚價值共同頂作用項目蟻定位方向發(fā)。60住宅定位濃思考/項目層面項目價功值：五紋大核心乎價值，峰奠定項陷目塑造昂高尚名射宅基礎(chǔ)規(guī)劃價值城市發(fā)展重要節(jié)點未來城市增長極交通價值皖西交通樞紐緊鄰區(qū)域交通干道產(chǎn)業(yè)價值區(qū)域產(chǎn)偵業(yè)中心城市商貿(mào)負(fù)物流市場救核心項目價值高性價比產(chǎn)品優(yōu)越園林景觀城市高愁尚名宅條件已攪經(jīng)具備城市價值區(qū)域性核心城市合肥經(jīng)濟(jì)圈重要成員61住宅定位徒思考/項目層旱面項目發(fā)展兇：項目需留打造區(qū)域默標(biāo)桿乃至鵝全市明星踢產(chǎn)品，在音品質(zhì)、形百象上提升鍬，尋求市希場整體突凝破以及企造業(yè)品牌樹李立。62xx都市菁怕英標(biāo)桿壓生活社答區(qū)xx市標(biāo)桿居選住社區(qū)引領(lǐng)都畫市品質(zhì)早生活的全新浪潮再造xx全新生活歲模式……新都市主跳義美學(xué)生框活，將從除這里起航……住宅整際體定位63主題形象磚定位品味格耳調(diào)生活—在自家陽蜂臺看xx未來64項目客威群定位根據(jù)對熊市場客欄群的梳辯理分析眾，對比駁本案條煙件，我揉們對普纏通改善輕型客群此特征進(jìn)返行描述蹈?！跛麄兡暝糊g在30-盡40之間，炮家庭和凱事業(yè)已撲基本取沾得成功歐。工資期月收入2500故-400艙0元左右鵲，小有蘋儲蓄，鋸部分有廚車；□他們是這炸個城市的望企事業(yè)單輛位的普通斥管理者或蹄者職員、誘普通公務(wù)喬員、小私擋營企業(yè)主察、小生意烏者，代表糖城市主流房誠，他們對榴事物有自火己的理解持和判斷；□他們是量三代同雷堂或者哄三口之雷家，家輩庭結(jié)構(gòu)配已經(jīng)趨刪于穩(wěn)定取，生活鑰進(jìn)入正與常軌道貞，開始徹有自己買的新的隙生活目賺標(biāo)；□他們已欠經(jīng)融入渾城市生察活，但勵慢慢已御經(jīng)不滿牢足現(xiàn)有笑生活，捷希望在幸生活品徐質(zhì)上得農(nóng)到改善脖；□他們希顯望能有火新的居開所，90-柴110平米三室業(yè)最好，90平米以世下兩居溜也能接吃受。他們是：熱城市品質(zhì)含生活追求早者65項目客群扔定位根據(jù)對賀市場客咽群的梳祥理分析廣，對比太本案條拉件，我佛們對普軌通首置節(jié)型客群花特征進(jìn)講行描述怒?！跛麄兡昱K輕有活耳力，家跪庭和事安業(yè)都處銳于起步懂階段。石工資相凳對較低堤，但仍雪有剩余述；□他們是這集個城市的夸新進(jìn)入者限，或者在伶這個城市趨學(xué)習(xí)，他璃們對新鮮蛇事物充滿枯了興奮；□他們有自濱己的家庭糟作為后盾丹，但大都天尚未組建丟屬于自己娃的新家庭釣；□他們渴跡望融入奇城市生禁活，希酸望能夠眉在城市蘭有一處劫自己的維港灣；□他們不波希望自泡己的港乓灣很大畏但要溫規(guī)馨，70-9挺0平米兩居限太好了，70平米小一醉點也可以葬。他們是返：現(xiàn)代老城市生撇活向往赴者66□全市改善案型（一般工薪階層鉗、一般久公務(wù)員、小私鉛營業(yè)主、個體戶等辛）□區(qū)域首置除型、改善犁型城市首殊置型（以返鄉(xiāng)捐置業(yè)人群因、新進(jìn)城炒人群、留室城工作人夜群）□私營業(yè)主雖、企事業(yè)單紛位管理人員及投資墳者核心客群重要客群偶得客群客群定略位關(guān)注要點核心客群重要客群偶得客群產(chǎn)品面積段需求舒適兩房、小三房、三房兩房小三房、三房舒適三房、四房客戶敏感點品質(zhì)感、性價比，面積附送，舒適性等品質(zhì)感，舒適性，豐富配套，優(yōu)越景觀，大氣立面風(fēng)格優(yōu)越資源及產(chǎn)品品質(zhì)，能體現(xiàn)身份的社區(qū)環(huán)境及配套67住宅產(chǎn)品龜定位/物業(yè)類型緒確定方案名稱方案一：小高層、高層/高層方案二：高層（小高層）+多層關(guān)鍵驅(qū)動因素小高層、高層產(chǎn)品在保證容積率的前提下，可以將社區(qū)的舒適度做得較高緊密的產(chǎn)品線梯度純小高層客戶群體差異小需要解決純小高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層+小高層+多層多層提高社區(qū)品質(zhì)高層實現(xiàn)戶型創(chuàng)新產(chǎn)品線梯度跨越較大多層與高層的客戶群體差異性比較大需要解決多層和高層的產(chǎn)品創(chuàng)新需要關(guān)注的市場情況成本較高，但得房率不高導(dǎo)致性價比相對較差，吸引客戶能力偏弱純小高層社區(qū)的市場接受度問題成本較低，多層得房率高，可實現(xiàn)2+1等組合戶型創(chuàng)新，憑借高性價比吸引消費者高層與多層的邊界處理競爭因素將直面xx全市的住宅市場競爭，在產(chǎn)品上需要更大的突破考慮到xx市住宅市場的競爭將逐步向高層過渡，因此逐漸稀缺性的多層、小高層產(chǎn)品無疑更具有優(yōu)勢不選擇可以選擇本項目容倚積率意味財著可以做謊純小高層朱社區(qū),也可以做宵高層和多搭層混合的岔產(chǎn)品形態(tài)邀。本項目天住宅適肝合發(fā)展叼高層(小高層)與多層混漢合物業(yè)，牢以高層為艘主，輔以鄰多層、小久高層；且可適當(dāng)鏈布置部分?jǐn)偣a(chǎn)品歷，以豐富史項目產(chǎn)品構(gòu)線。√68考慮到xx市場現(xiàn)膚狀,基于競膛爭及項住目整體愧定位,提出本項工目的戶型反建議:考慮到控賓制風(fēng)險和己項目造勢寧的要求，報建議前期肆以市場主拉流:以80-柴90平方米兩丹房、90-1自00平米2+1房為主掘，部分100-凝110平米三潑房，適鑼當(dāng)搭配勿部分大茂戶型產(chǎn)屋品；項目后期袋加大100平方米以烈上戶型的黎體量，利爺用產(chǎn)品性侵價比和價攝格優(yōu)勢吸磨引品質(zhì)改免善型客群等置業(yè)；配置部分叨大面積戶溝型120-爽140平方米，睬滿足少量息特殊需求撲群體；建議做1房、2+1房、3+1房，并且拴在局部觀白景視野佳皆的位置可扭以考慮布臭置花園洋倚房，實現(xiàn)飛產(chǎn)品品質(zhì)慎的提升。產(chǎn)品類型房型面積（M2）配比一房1房40-605%二房2房70-8015%2房80-9015%2+1房90-10025%三房3房100-11020%3+1房110-12012%四房4房130-1608%說明：項目產(chǎn)品喪定位以符換合市場主竄流客戶群孩體需求為忘導(dǎo)向，以辜中等戶型蠟為主流產(chǎn)蜂品，通過熔偷面積及觸組合戶型擠設(shè)計拓寬作目標(biāo)客戶仗群體?？紤]到xx市場現(xiàn)船狀,基于競膀爭、項驢目整體愁定位及奶客戶需肯求,提出本項茅目的戶型遺建議:住宅產(chǎn)品適定位/物業(yè)戶型診建議69PART妄5項目發(fā)松展策略煮建議整體發(fā)展緣瑞策略啟動區(qū)償發(fā)展策烤略70發(fā)展戰(zhàn)捉略/戰(zhàn)略目塔標(biāo)設(shè)定結(jié)合項啟目自身選情況，垂項目發(fā)象展戰(zhàn)略燒將逐步躍由“區(qū)息域領(lǐng)導(dǎo)慌者”向辦“市場芽領(lǐng)導(dǎo)者恰”華麗卡轉(zhuǎn)變。領(lǐng)導(dǎo)者姿皺態(tài)區(qū)域領(lǐng)蘆導(dǎo)者市場領(lǐng)導(dǎo)禍者作為區(qū)域載新開發(fā)項曲目，本案喊面臨區(qū)域澆南洋現(xiàn)代恭城（形象榮標(biāo)桿）、賴水岸名城妹（價格標(biāo)出桿）、南便洋現(xiàn)代城間（規(guī)模標(biāo)構(gòu)桿）等內(nèi)番部競爭，依項目入市侵之初將以至領(lǐng)導(dǎo)者姿途態(tài)出現(xiàn)。隨著項目灣整體推廣顯的深入，概項目整體選形象得以什確立，產(chǎn)熱品品質(zhì)得營到市場認(rèn)脈可，項目朱在區(qū)域內(nèi)皮部的整體殲競爭力得焰以提升，遺項目區(qū)域褲領(lǐng)導(dǎo)者地筑位得以確芒立。項目形象逝、品質(zhì)深漠入人心，仍以及項目臘內(nèi)部景觀乖的逐步呈盞現(xiàn)，社區(qū)旦配套的逐托步完善，纖項目品質(zhì)移名宅的市宴場地位得拼以確定，怒完成向市監(jiān)場領(lǐng)導(dǎo)者飽的華麗轉(zhuǎn)頃身。71發(fā)展戰(zhàn)鞋略/整體策略首期占勢此，形象為笑先，全面超朝越區(qū)域競議爭對手持續(xù)競爭學(xué)，產(chǎn)品發(fā)炮力，塑造鄭全市產(chǎn)塊品典范濫標(biāo)桿后期拔高理，提升溢激價，企業(yè)必品牌樹媽立利潤予實現(xiàn)72根據(jù)對沫項目的桃理解以香及項目丙背景情愈況，項撤目整體突開發(fā)思廁路建議紀(jì)如下。發(fā)展戰(zhàn)略/開發(fā)思路□開發(fā)節(jié)飛奏：把握區(qū)域厭發(fā)展趨勢盯和節(jié)奏，聚滾動開發(fā)克，各分區(qū)罩開發(fā)面積測基本均衡駕，產(chǎn)品方賭案動態(tài)調(diào)挖整；□土地利用計：根據(jù)項謙目開發(fā)京用地價替值以及遞形象塑塑造需要潤，規(guī)劃錢布局多妨層、小序高層、缸高層等培物業(yè)形夏態(tài)；□產(chǎn)品打造鋤：本著分散島風(fēng)險及滿級足市場多留樣化需求粒原則，打融造豐富產(chǎn)爺品線，提她升產(chǎn)品整付體附加值銜，強化競贊爭力；□形象展示蒙：項目以著整體形清象啟動臥為先，岡隨著配橋套、園料林景觀薯的呈現(xiàn)書，由形撤象展示靠向品質(zhì)段展示轉(zhuǎn)厘變，最秧終確定勸市場形周象標(biāo)桿氏、品質(zhì)羽標(biāo)桿！項目開記發(fā)思路73PAR棟T5項目發(fā)妥展策略還建議整體發(fā)示展策略啟動區(qū)蛾發(fā)展策馳略74啟動區(qū)執(zhí)策略/形象策蟲略形象為先有，以強勢敏形象占位冠市場，奠庫定市場競抹爭基礎(chǔ)形象策任略售樓處展誰示系統(tǒng)戶外廣攤告?zhèn)鞑プ鹣到y(tǒng)園林實景芽系統(tǒng)借助售樓膽處平臺，教利用聲光悉電燈現(xiàn)代孔技術(shù)，全枕方位展示耽項目園林閘、配套等離全景，刺圍激吸引客貌群。首期強勢刺的廣告宣猛傳，利用愚好戶外廣發(fā)告造勢，宇尤其是項栽目周邊皖菠西大道、投安豐路以脅及佛子嶺孕路段。項目首期仿開發(fā)及完墻成部分園疫林景觀，略以實景園蓄林吸引、灘打動客群防。樣板房體連驗系統(tǒng)打造樣板花間，以產(chǎn)紅品實景展瓦示項目品故質(zhì)。75啟動區(qū)敬策略/產(chǎn)品策略主流產(chǎn)貝品入市赴，百變繁完美戶屑型，超器高產(chǎn)品煮附加值論贈送，邀以性價輝比引領(lǐng)甚市場。目前市場歌多層物業(yè)泊逐步稀缺峰，項目以頸前期以多層花園必洋房為主勝導(dǎo)，搭配進(jìn)部分小高斗層、高層素物業(yè)，可提升項鬼目整體市英場競爭力數(shù)，有利于夫項目前期妙樹立形象片和市場影盟響力；物業(yè)形狠態(tài)小高層、盾高層為主多層為榴輔產(chǎn)品設(shè)計隨主流造亮點控總價產(chǎn)品設(shè)拘計以市鞋場主流艘面積段顯為主，控制在80-1下10平米左君右，二商房和三遵房，部千分2+1等組合房肺型；花園捕洋房面積煩適度增加潔；產(chǎn)品應(yīng)打永造為xx產(chǎn)品典嶄范，提高產(chǎn)酷品附加值塔，實現(xiàn)產(chǎn)猶品力提升默；在價格墻方面盡裁量實現(xiàn)街總價控攔制，降低首期敬項目置業(yè)幕門檻。76啟動區(qū)策辟略/園林策略建議啟動臨區(qū)打造部戶分園林景瘡觀，以實由景園林吸劈燕引市場關(guān)忘注，達(dá)到舒提升形象叫，促進(jìn)銷換售目的。77案名推筍薦xx一品xx：體現(xiàn)發(fā)船展商品牌社；一品：體現(xiàn)項目傅的品質(zhì)、群形象，同艦時體現(xiàn)檔記次定位特志征；78備選案名xx公館79PAR后T6項目規(guī)和劃布局星與產(chǎn)品燒建議規(guī)劃布局昂建議項目產(chǎn)輩品建議80華邦錦典繡華府用地布碼局規(guī)劃體建議/案例分析平面布糊局：整個規(guī)板劃依勢盤呈南北梅四個住腥宅組團(tuán)肢，東西征兩個商嗚住分區(qū)幅的格局掠?？臻g形態(tài)秤：小高層地三面環(huán)您繞，多激層安居翁其間令小區(qū)形御成北高南低的天際炮線效果需。名稱數(shù)量單位占地面積22.66萬㎡總建筑面積42萬㎡容積率1.25（一期）綠化率38.85%經(jīng)濟(jì)技特術(shù)指標(biāo)?。?1華邦錦繡莫華府商業(yè)布局沿解放稍南路與國佛子嶺押路交口京分布的越封閉式西大型主于力商業(yè)愧。沿解放路烤是大體量體奮驗式風(fēng)情蘋開放性商固業(yè)LIVI浙NG-M策ALL—宇—歐洲風(fēng)情謎不夜城；沿社區(qū)和內(nèi)主干索道分布終的開放性漁兼景觀偏型與泛票會所概禿念式內(nèi)當(dāng)街；優(yōu)勢分析造：有效的延宴長了商業(yè)爬的沿街面諸；使人流長院時間的停晴留；弱化市政走道路對居隨住的影響竊；使地塊冶的商業(yè)總價值最釣大化。用地布園局規(guī)劃壩建議/案例分析解放南路佛子嶺摸路體驗式開聚放商業(yè)概念式內(nèi)慢街封閉式縱大型主身力商業(yè)82御景灣平面布局離：板塔結(jié)幸合的布局方洋式，南北躁通透，齊且有效提寨高容積率妖。綠化率道高，營造箱出倚水而耐建、梧桐扶環(huán)繞的美拴景社區(qū)空間形態(tài)噸：9棟新古下典主義描高層建稱筑林立劍的氣勢犁大盤用地布局覆規(guī)劃建議/案例分析區(qū)域位狗置：瑤閑海區(qū)區(qū)五政府名稱數(shù)量單位占地面積6.13萬㎡總建筑面積25.7萬㎡容積率4綠化率48%經(jīng)濟(jì)技術(shù)碌指標(biāo)：83用地布已局規(guī)劃外建議/案例分桂析1、沿街仙商業(yè)多插采用沿賓街、集溝中結(jié)合貸的模式懶。有效的增切加了商業(yè)齡的沿街面衡；弱化市著政道路知對居住涌的影響柱；2、物業(yè)仆類型多存采用多伯層、小修高層高草層組合思布局模坊式，充分利用吵內(nèi)外景觀縣資源，嘉形成開么合有致的鵝空間形態(tài)穴；3、小區(qū)景帳觀多采用民集中景觀解，或利用述現(xiàn)有景觀楚進(jìn)行改造恭，強調(diào)景過觀的均好考性。小結(jié)：84規(guī)劃布制局的原誤則

——創(chuàng)造高層次的鄰里交流平臺，著力打造入口、大堂、園林、會所等共用空間。“共享性”原則

——區(qū)內(nèi)外景觀空間的滲透（如架空首層）、立體園林空間的滲透（如平臺花園、私家空中花園）“景觀滲透”原則——客戶更注重在精神層面的要求，符合他們精神特質(zhì)的規(guī)劃主題要貫穿于整個規(guī)劃設(shè)計。重視建筑立面、園林等對規(guī)劃主題的體現(xiàn)，打造出差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品?！耙?guī)劃主題”貫穿原則“均好性”原則——強調(diào)景觀的均享，在突出最珍稀戶型的同時，避免影響其他戶型的窗前視覺效果。同時保證日照、朝向的均好“價值最大化”原則——規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域，重視“最有價值景觀面”的區(qū)域，反復(fù)調(diào)整低價值區(qū)的比例，化不利為有利。用地布?xì)ぞ忠?guī)劃而建議/規(guī)劃布年局原則85用地布局駕規(guī)劃建議/規(guī)劃空沃間布局具形態(tài)——通過建筑鑒樓層的高敢低錯落，共為小區(qū)副營造層均次豐富粗的建筑星天際線柔；規(guī)劃空間攻布局形態(tài)86用地布紙局規(guī)劃縮慧建議/物業(yè)分靜布建議住宅物竿業(yè)：地塊東涌南1區(qū)布置多鋸層、小高惠層花園洋貨房，2區(qū)布局丑小高層趙、高層框，3區(qū)布置高黎層。商用物雜業(yè)：312國道布燥置底商褲，xx西路布沸置獨棟舅商業(yè)。物業(yè)分布托建議12387保留原夠地塊的狂地形加叼以修整洲，改造遮成為局摔部中心供景觀，體現(xiàn)公李共位置岔的價值辣感。沿線性景概觀主軸布絮置硬質(zhì)廣童場、室外繞健身場所易、疊水等登中心景觀灘節(jié)點。景觀節(jié)點因為本地處塊方正，蛾建議中央挖做大面積解的中心集抄中式景觀魄，同時建濁筑之間布避局小面積凈組團(tuán)景觀它，使得融劈燕為一體，并與簡潔統(tǒng)大氣的建家筑形象取座得一致。中心集中切式景觀構(gòu)桃圖各組團(tuán)景憤觀，如小肆型景觀綠攻地、室外挎健身場、烤兒童樂園軍等都沿景潛觀軸線向拘組團(tuán)內(nèi)部頸滲透，提既高了住宅斜景觀的均好性，同時也逝讓景觀具青有了很好打的參與性練。各組團(tuán)航景觀軸笛線、節(jié)劈燕點中心景觀用地布局碗規(guī)劃建議/景觀設(shè)暴計建議以中央景粘觀為核心濃的發(fā)散型南景觀布局叉。88類別層數(shù)數(shù)量（㎡）住宅花園洋房（6+1）F（8+1）F12%小高層11F20%高層24F63%公寓32F5%用地布晨局規(guī)劃料建議/各物業(yè)碼類型比峽例住宅物混業(yè)類型忽比例89PART批6項目規(guī)鄙劃布局群與產(chǎn)品暖建議規(guī)劃布膜局建議項目產(chǎn)掃品建議90項目物蔥業(yè)功能社解析項目發(fā)展事需明晰住憂宅物業(yè)、護(hù)商業(yè)物業(yè)催在項目中胡的關(guān)系及坦相互促進(jìn)聯(lián)關(guān)系，對庭項目及各湊物業(yè)的發(fā)并展及定位伯均具有指富導(dǎo)意義。住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)商業(yè)服務(wù)點于住宅，殖達(dá)到經(jīng)營辦成功；住宅依庭賴于商芒業(yè)，實樣現(xiàn)價值苦再提升棋。主從關(guān)求系：主體功能喪，優(yōu)先考飽慮；功能價案值：項目利始潤來源亂，企業(yè)泥品牌提提升的載罰體。主從關(guān)純系：配套功能青，次要考但慮，必要扮時需為住念宅物業(yè)讓偉步；功能價卻值：完善項兼目及片霸區(qū)配套策，促進(jìn)鐮住宅價如值提升鏟?！蹂X項目發(fā)奧展應(yīng)以晝住宅為女考量主紗體，以致優(yōu)化布肯局、提感升產(chǎn)品枝附件值朱為主要腥出發(fā)點央；□商撒業(yè)物業(yè)的片設(shè)置應(yīng)從次屬于住宅佛，并應(yīng)考器慮市場風(fēng)愈險，適度糾發(fā)揮地塊西商業(yè)價值濕。91項目物業(yè)油功能解析對于住宅朋各類型物檔業(yè)產(chǎn)品而億言，在項繁目中亦承球擔(dān)不同功值能，實現(xiàn)筆不同價值沫。洋房產(chǎn)品小高層高層品質(zhì)標(biāo)膨桿，在項冰目高品榮質(zhì)基礎(chǔ)甩上進(jìn)一割步提升司項目整乖體品質(zhì)突。價值標(biāo)桿，創(chuàng)新型鳳產(chǎn)品，項候目前期主享要的利潤扒來源。形象標(biāo)桿，平衡僻容積率傭，營造圾項目空階間形態(tài)財，塑造撓片區(qū)濃來郁都市歡形象。在項目術(shù)現(xiàn)有條鼻件下，傾通過多陰層洋房竊、小高譜層以及頁高層物禮業(yè)的組框合搭配浪，可實而現(xiàn)項目嫩價值的第充分展筐示提升蜓；同時此近三種物嶄業(yè)也是設(shè)我司建曉議項目排可采用猾的最佳嗽物業(yè)形匆態(tài)組合笑，其它孝物業(yè)組殲合類型韻不建議窯考慮。9211層一梯三中戶戶型：1：交通空莊間舒適，歌采光通透挑。2：戶型殲功能空屆間布局碼合理，摧南北通塌透，得垂房率高純。產(chǎn)品建合議9312-厲18層一梯減四戶戶興型：1：交通空測間舒適，父采光通透歡，有調(diào)整駱為景觀電背梯的可能旱。2：戶型修功能空喪間布局蹦合理，村南北通抹透，全蒙明結(jié)構(gòu)焦，得房崖