如何進行房地產(chǎn)市場

如何進行房地產(chǎn)市場分析200６.８.12課程目標理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。2學習內(nèi)容理論部分案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？3市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風險4。制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？4什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！5STEP1:需求市場分析－目標客戶需求分析通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等6STEP2:供給市場分析－競爭項目市場分析通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7STEP３:市場分析的落腳點－－必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？后面與案例結(jié)合講解8房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析青島房地產(chǎn)市場青島住宅市場青島高端住宅市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析9房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。10房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。11房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談12房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展13房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價格階段：復蘇發(fā)展危機蕭條14房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標15房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權(quán)綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)16房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)17房價收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標

同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動同一國家中不同城市的房價收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標值?！?～6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應用到我國。某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義房價收入比＝平均房價/平均家庭年收入平均房價＝面積單價×面積指標平均家庭年收入＝平均個人年收入×計算人口數(shù)定義計算方法及缺陷各指標的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設、平均家庭人口18房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場當前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu)按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況5、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動6、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查供給分析19房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策……市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標消費者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談）

需求分析供給與需求的對比分析通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預測未來市場的供需走勢。20房地產(chǎn)市地場分析的常思路、步忍驟和方法3。方法第四步項目市惡場分析（微觀層歐面）對每一個參可能影響辜項目競爭鉗性能的特昂征一一進碌行分析和吩評價。法律特薦性：土沙地使用山權(quán)年限濤、規(guī)劃堆條件、隸建筑標默準……經(jīng)濟特性梨：價格、姥付款方式……自然特性到：地塊面箱積、形狀赴、高度、僻景觀、區(qū)楚位……關(guān)聯(lián)性鵲：通達舍性、可吼視性項目自身蠅資源條件喉分析競爭對津手分析目標客戶泉分析現(xiàn)有、潛安在競爭項護目的競爭末特點、市材場反應目標客戶尊的數(shù)量、羞收入水平戒、家庭結(jié)泊構(gòu)、消費友偏好、生濱活方式、吐心理特征川、行為模圓式找出項崇目的目躬標客戶目標客釀戶的置志業(yè)需求蓮和偏好找出項砌目面對縣競爭市叉場的機絹會點最終目壇標21進行房地聽產(chǎn)市場分作析時常犯觸的錯誤1。大環(huán)境至看好，接項目的善小環(huán)境但就一定竿不錯2。過分倚重注宏觀資料鄙來論證項捷目，只關(guān)搬注外圍共呈性，忽視梳項目差異把性3。過于偏軋重對“免二手資先料”的鄰應用4。以前什盤么賣得溉好，現(xiàn)躬在就做怒什么5。別人做劈燕什么賣倍得好，會我們做陡也會賣圣得好房地產(chǎn)超市場是禁變化的摸，因此鹽市場分心析應貫獵穿于整蠟個項目沈開發(fā)過婚程，根瘡據(jù)市場處的變化題及時調(diào)睬整戰(zhàn)略尼。地產(chǎn)江風湖www符.dc燈jia痛ngh們u.c商om——數(shù)十萬份題專業(yè)資料很任你下載騎，資深操條盤手隨時裂交流！22補充幾點志市場分析凈方法的建績議：市場分功析多用鴨數(shù)據(jù)說斧話，用吳圖表說導話－－璃事實勝含于雄辯異！數(shù)據(jù)的相整理可鬧用exce若l表格統(tǒng)計歡（尤其是閑區(qū)域類繁任雜項目）判，便于整吃理分析；基于事實獅的分析要厭提出結(jié)論束性的建議陰和觀點，呢或是提出瘡問題、或施是判斷趨專勢、或是惹找到答案蓄等。房地產(chǎn)專腦業(yè)顧問的滴競爭力在弄于：基于希事實的分煌析和研究負找到項目舒解決的方糊案。而不叼是靠創(chuàng)意跌出點子，斑那不是我艦們的強項追！EXC需EL表格示例1EXCE蹤蝶L表格示例223數(shù)據(jù)、播圖表示博例結(jié)構(gòu)現(xiàn)乓狀：農(nóng)業(yè)人崇口約占興總?cè)丝诎蔚?0%教育程度立以初中為柳主年齡結(jié)氏構(gòu)以35歲以上的察中老年為壓主職業(yè)以加音工制造、鑒交通運輸匪、商飲服論務業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集悟中在區(qū)數(shù)域內(nèi)部畫的農(nóng)業(yè)查人口向略非農(nóng)業(yè)津人口的熊轉(zhuǎn)化。資料來源套：各派出致所常住人越口變動月街報表，整綿理得出。北小營鎮(zhèn)擔常住人口王狀況南彩鎮(zhèn)常亞住人口狀汗況單位：人人口教萌育程度園結(jié)構(gòu)圖資料來斤源：北程小營鎮(zhèn)播政府。人口產(chǎn)壺業(yè)分布心結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)叛：加工制蘋造業(yè)、建望筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)搶：交通運孟輸業(yè)、商度飲服務業(yè)鮮為主24數(shù)據(jù)圖鼓表示例低低高高附加值可行烈性低鼓勵發(fā)展伺機發(fā)箱展限制發(fā)致展高可行鵝性汽車及口零部件都市產(chǎn)病業(yè)光機電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服湊務業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車制竿造業(yè)會展業(yè)電器機械制造業(yè)物流商業(yè)服務蘭業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來體育休手閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)琴業(yè)低附加值棟加工25數(shù)據(jù)圖表棗示例1234日常消費各細分市腎場的價值貢頭獻23%空港城片牧區(qū)77%中心片紡區(qū)25%11%居住教育耐用品45%59%5休閑娛樂15%6%2%18%13%6%中心片悅區(qū)35%15%20%50%10%8%5%17%30%10%空港城領(lǐng)片區(qū)60%40%調(diào)整前的圍消費結(jié)構(gòu)調(diào)整后壩的消費害結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消全費休閑娛樂空港城崖消費現(xiàn)欲狀中心片粘區(qū)消費卸現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消元費未來中心片區(qū)剛消費未來26學習內(nèi)粱容理論部擁分案例學準習27金融街惠權(quán)州巽寮旅胸游度假區(qū)己項目市場豈分析案例1巽寮面酸臨的市譜場需求押環(huán)境分逝析巽寮面臨變的市場競昆爭環(huán)境分謀析巽寮在歸城市群姐中面臨都的市場刻需求環(huán)區(qū)境巽寮在惠瓦州面臨的紗市場需求著環(huán)境城市群整幸體供給水年平分析大鵬半島安度假市場刪針對性研資究代表性度駱假物業(yè)和篇度假配套賣設施區(qū)域市場分芬析專業(yè)市場分析項目市場分尤析競爭供闖給分析客戶需源求分析思維圖28巽寮在從城市群倉中面臨墓的市場奧需求環(huán)犁境城市群產(chǎn)墨業(yè)發(fā)展地叫位珠三角經(jīng)殺濟發(fā)展水和平旅游度假打消費市場偷需求趨勢香港對虎周邊旅枝游市場劫的影響泛珠三角勵的旅游市若場機會城市群詳旅游地匙選擇偏熱好調(diào)查巽寮灣跨的環(huán)境胃承載力粘粗算旅游度假污需求分析度假置凍業(yè)需求測分析區(qū)域經(jīng)看濟環(huán)境旗及市場趕分析各區(qū)域度謹假置業(yè)購缺買力分析客戶關(guān)劉注的置微業(yè)關(guān)鍵蔑要素周末度假仰置業(yè)客戶跡區(qū)域特征度假置業(yè)霜的物業(yè)偏塔好度假區(qū)物竊業(yè)配套的婆關(guān)鍵要素開發(fā)第二滑居所的條環(huán)件分析區(qū)域內(nèi)愿典型物秧業(yè)29廣東省堆作為全次球供應帽鏈的出險口中心由和外資羽首選的奶投資目舌的地，典經(jīng)濟實脆力雄厚外商在廣障東省直接篩投資FDI總額占全花國1/5。目前，廣筑東省出口太貿(mào)易占全拍國28%，是占江蘇、佛浙江和肌山東的滅總和。20%28%城市群產(chǎn)短業(yè)發(fā)展地金位30珠三角產(chǎn)渴業(yè)群是全而球產(chǎn)業(yè)鏈暈上最大的偉生產(chǎn)基地民之一廣東省的盼主要工業(yè)醒產(chǎn)品：石化食品硬件產(chǎn)別品家具IT和電氣建材洗滌鐘表玩具出版軟件研發(fā)200畏5（1旁-7）疼各省份動工業(yè)增孫加值金融貿(mào)易港口城市群布產(chǎn)業(yè)發(fā)屠展地位31廣州、東纖莞、深圳寄為珠江三剖角洲最發(fā)文達的城市稈，經(jīng)過20多年的持冰續(xù)增長，抽經(jīng)濟發(fā)展噴水平在全字國處于最瓣前列；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圣以第二產(chǎn)幸業(yè)為主導累，第三產(chǎn)應業(yè)發(fā)達，說高度工業(yè)榴化的城市尿。廣州、深端圳、東莞殃及其周邊丸地區(qū)具有緞良好的經(jīng)愁濟基礎，曬潛在客戶寒群消費能苗力強資料來險源：《廣州統(tǒng)計最年鑒》、《深圳統(tǒng)死計年鑒》、《東莞統(tǒng)計主年鑒》、《惠州統(tǒng)計身年鑒》人均GDPGDP珠三角經(jīng)宴濟發(fā)展水賓平32珠三角自蝴駕游形成娘規(guī)模，度乘假和商務邁市場需求掩旺盛珠江三角導洲是全國廁人均汽車調(diào)擁有量最耐高的地區(qū)酬，東莞居企全國首位魔。調(diào)查顯啊示，選計擇同家振人和朋蓋友度假座出行的欠人數(shù)分險別占70%和40%，隨團出打行主要為注商務活動訴。珠三角萌旅游度掀假市場吉需求趨叛勢33CEPA日使得香港療對惠州的墳輻射作用融進一步加伸強香港在叨地區(qū)經(jīng)血濟中扮請演重要業(yè)角色，局港資企認業(yè)占外鮮資的70%以上。辣港澳臺乖為惠州穗最大投刻資者。歷史上惠摩州與香港蠻在經(jīng)濟、暴社會關(guān)系貢上一直血小脈相承，設消費習慣喪受香港影能響深遠。2004年，廣州437萬入境游燒旅客中，銜香港同胞237萬人，占54%從香港到寧大亞灣的野跨海穿梭姥游2005年4月到香港頑推介，效條果很好。但是目嚴前巽寮參開發(fā)不蹈夠，缺轎乏好的瀉酒店，夕留不住咽人。一地直沒有借開通航誼道。但秧是開通悠航道是累比較容軍易的。——惠州市旅單游局香港對周翻邊旅游市鄰場的影響與惠東同旬樣毗鄰深加圳入境游餅客中，86.8哥%的游客來紋自香港。34泛珠三蹦角整體英協(xié)調(diào)發(fā)拜展，使?；葜葜欣缧幕厳梽菁涌旆?，同時濫也為旅駛游業(yè)帶瞇來新的晶機會深圳市爐國內(nèi)游枯客中，善以廣東墻、湖南辨、湖北鮮、江西醉、廣西里、及四痰川等省述份游客椅為主，槍來自上膠述地區(qū)螺的國內(nèi)抱游客合坦計占了芹68.勾54%疑。國際游斃客基本加從香港堅入境，觸對內(nèi)地零旅游業(yè)澤的形象勾、品牌旗認識有指限，可斧以結(jié)合謊香港的購國際知男名度、五廣州舉熔辦大型四展會的陵能力、犯周邊省芹份城市花豐富的先旅游資較源，開仁發(fā)聯(lián)動液旅游路怠線，將貿(mào)區(qū)域內(nèi)費著名景食點介紹拍給世界籃各國游廢客，深頭度挖掘玻泛珠“9+2壟”各地區(qū)的膀旅游資源。集世界休鳴閑組織院主席德撤瑞克·加塞加強與絞泛珠三田角地區(qū)軌的合作袖，按照禁“資源交互補，遺線路互似動，客牢源互送貨，利益派共享”油的原則弄，共同深構(gòu)建精具品旅游嶄路線?；莞甗20惡04]膝127號文件《加快我市硬第三產(chǎn)業(yè)故發(fā)展的意玩見》泛珠三角揉的旅游市克場機會資料來源磚：200據(jù)5廣東國際烈旅游展覽廚會備忘錄35自然山冠水風景介和濱海堵資源是籮各地游瘡客提及劣率最高敏的短途浴旅游度雙假目的顆地惠州的山蜓地風景資賣源在珠三懷角地區(qū)首摧屈一指。城市群旅匠游地選擇櫻偏好調(diào)查36根據(jù)對星環(huán)境承該載力和耽市場容待量分析抵，巽寮廉灣個人浴休閑游井和商務面會議潛暮在市場辱空間巨示大參考案例姜：深圳大界鵬半島發(fā)鑒展規(guī)劃?？深惐妊蟮貐^(qū)旅蒙游環(huán)境蔥承載海南博鰲泰國普吉島旅游區(qū)域面積40km2540km2日游客容量1500035000巽寮旅游時段：旺季：120天，過渡季120天，傳統(tǒng)淡季125天規(guī)劃面積20km2稔平半島面積700km2巽寮項媽目年游蹈客容量奪約為250萬人巽寮日腰游客量900省0-1扛000堤0人日容量利降用率：旺灘季100%；過渡季80%，淡季25%其中珠勉三角商皆務會議歡培訓15-父20萬人次，涂降低周中屑和非旺季醋客流波動奔，提高設估施利用率目標個滴人游市占場總量盤為：230萬人次巽寮灣柜的環(huán)境符承載力37小結(jié)珠三角蔑經(jīng)濟持姨續(xù)穩(wěn)定例發(fā)展和必產(chǎn)業(yè)基扣礎，為政巽寮灣志帶來潛沿在的大瘦規(guī)模旅竟游度假萍和度假氧物業(yè)置編業(yè)需求寸和較強燃購買力多。香港對于確珠三角的換旅游業(yè)和總房地產(chǎn)行麻業(yè)影響深彩遠。泛珠三趨角地區(qū)壯協(xié)調(diào)發(fā)鍬展，將擴促進巽機寮旅游膽資源國莖際知名油度的提菌高。自然山水聲風景和濱污海資源是反各地游客悉首選的度機假目的地啟。巽寮灣的受環(huán)境承載賭力能夠滿尋足所依托飯的龐大市岸場空間。38巽寮在城惹市群中面辭臨的市場糠需求環(huán)境各區(qū)域肉度假置悄業(yè)購買晴力分析客戶關(guān)層注的置撤業(yè)關(guān)鍵影要素周末度覆假置業(yè)致客戶區(qū)撈域特征度假置手業(yè)的物儲業(yè)偏好度假區(qū)腰物業(yè)配己套的關(guān)傘鍵要素開發(fā)第啊二居所廚的條件剖分析區(qū)域內(nèi)郊典型物川業(yè)度假置嶺業(yè)需求狐分析旅游度假盞需求分析區(qū)域經(jīng)濟割環(huán)境及市嫁場分析39旅游地產(chǎn)盛的機會：廣珠三角區(qū)理域目前已總經(jīng)具備了者在旅游度匙假地開發(fā)觀第二居所莊的必備條杏件市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境適應性分析判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎設施完善；4小時車程內(nèi)，1.5小時最優(yōu)，最短距離100km連接發(fā)達高速網(wǎng)，距離廣深1.5小時Y2、人均GDP超過5000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念。廣深人均GDP$7000香港人均GDP$25600Y4、消費結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20%汽車人均擁有量全國首位Y5、本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高收入人群Y6、位于以自然風景聞名的旅游區(qū)具備沙灘海景條件Y8、地區(qū)治安和社會狀況良好人口稀少可塑9、所在地區(qū)具有身份標識性NONO，可塑10、具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務中心）配套低檔，不成熟NO，可塑開發(fā)第二標居所的條歐件分析40珠三角客閣戶相對于搏北京和天冒津客戶表康現(xiàn)出了更冷強的珠三緞角度假置孤業(yè)購買力潔，珠三角殃中高端客連戶將是初侍期高品質(zhì)照度假物業(yè)液主要需求尊群體超過15%的廣深客蔬戶對于本來區(qū)域度假宰置業(yè)的購興買意愿在100萬以上。哄四成在60萬以上序。一半以上巧的北京地謊區(qū)客戶和互七成天津羨客戶接受謀總價在60萬以下嘉。訪談顯示訓，置業(yè)出萌于投資和距度假雙重抓目的。高釘端客戶傾遍向于選擇捐自己比較忌熟悉的區(qū)影域投資。資料來源閃：世聯(lián)分盯析各區(qū)域度培假置業(yè)購痛買潛力分股析41由于距瀉離和成淡本因素撥，在本擦區(qū)域置則業(yè)用于歌周末度蘆假的客遮戶主要版集中在棕珠三角成本包括譯經(jīng)濟成本喜和時間成壩本。出于時遭間成本辟和經(jīng)濟籮成本的賴考慮，藥大北京狀地區(qū)的乘客戶在駝本區(qū)域辟置業(yè)用信于周末坊度假的槳比例遠蓬低于珠售三角客胃戶。因此，地潮緣性的珠掠三角區(qū)域述客戶表現(xiàn)驅(qū)為更大的谷潛在購買親需求。我買房機子度假遮，只會剪考慮北稿京及周備邊。珠惜三角太勢遠了，鴿坐飛機少本身就歇是很辛晨苦的事桿情。——北京客戶十一長情假我一查般都是郵在上海護周邊江神浙一帶三度假，引不會走嘗得太遠煌的。——上?？痛鼞糁苣┒绒Z假置業(yè)號客戶區(qū)產(chǎn)域特征42景觀享受槽、投資價熱值和物業(yè)塵管理服務狂是各區(qū)域胸客戶共同鑼關(guān)注的置思業(yè)要素區(qū)域和曾項目所掏顯示出收的投資蹦價值，壘是促成制置業(yè)的鼻最關(guān)鍵尤要素。相對于緊第一居凍所來講暗，第二膚居所對旁于景觀悉更為注崇重。相對于確北京、負廣深客逼戶來講疲，以天測津為代友表的第寸二梯隊耍城市投惹資度假叢物業(yè)意飽識較弱靠?？蛻絷P(guān)牌注的置四業(yè)關(guān)鍵拒要素43獨棟別墅苗和酒店式時公寓是最公受歡迎的腥度假物業(yè)燥類型連排別興墅等中平間物業(yè)囑受歡迎掛程度明鎮(zhèn)顯低于嫁獨棟別逝墅和公掘寓。結(jié)合對告總價的伴調(diào)查看小，小面雞積別墅慰更受個損人休閑嘴客戶青紡睞。大城戶型主峰要面向觀瀾高競爾夫球罵會的大呢戶型“耍高爾夫綱大宅”眼做的過瓶大，導栽致除部金分企業(yè)歲客戶用爬來做會絨所外，仰對于個緞人客戶據(jù)吸引力款不高，先雖然價什格不斷反上漲，緊但銷售古速度明減顯低于領(lǐng)其他小什面積別扎墅。我博們在后猶期將調(diào)翅整戶型廳。個人客戶啄傾向于分六散式投資統(tǒng)，即便是政富豪也很足少愿意將祖資金過于窄集中的投伶在一棟房殼子里，所炊以控制總韻價是十分淘必要的?！^瀾高蟲爾夫球乒會度假置呀業(yè)的物夜業(yè)偏好44對于酒季店等度痰假配套灑設施，務舒適度舍和服務怨水平是組各區(qū)域邪客戶最糟為關(guān)注涂的要素舒適的旅置游度假環(huán)極境和較高岔的服務水著平是各個飛區(qū)域客戶木最為關(guān)注假的。其次金是價格。察景觀提及棍率處于第球四位。景觀和效價格的蠟訴求以煤軟硬環(huán)永境質(zhì)量錄為依據(jù)給。在度假卷灣公司鬼對于度返假區(qū)屬吳性的調(diào)另查中，抹舒適性螺最為重偉要，提坊級率75%，遠遠畢高于娛惰樂性、壯觀賞性窯、參與早性。巽寮灣獨的酒店嗚太差了辯，沒有啞度假的萌感覺，腳還不如緞一般的街商務酒肅店，讓灣人不想扎再去第記二次。扒酒店的境舒適度債最重要己了。——珠三角客岔戶度假區(qū)物霧業(yè)配套的嫂關(guān)鍵要素45典型項感目分析止：棕櫚凡島高爾畝夫球會羽——面猾向整個研珠三角墨客戶距離深隸圳40分鐘車義程。在200朝0余畝的暴土地上熄形成了脆以高爾竄夫為主疊題的度柳假區(qū)。配套項目和有spa、野戰(zhàn)、忠會議、游舞泳館、天醬文館等。突出反映者了惠州對裹于高爾夫賴等高尚消滿費有效購蘆買力較低陷。區(qū)域內(nèi)素典型物誦業(yè)46新世界限的香港澤背景和鮮惠州產(chǎn)裁業(yè)發(fā)展域為棕櫚蠢島的經(jīng)押營和物筍業(yè)銷售匹帶來了緊穩(wěn)定的坦來源棕櫚島跨有效利稻用了地神緣優(yōu)勢老和產(chǎn)業(yè)芝發(fā)展時尾機。發(fā)展商籠為香港傳新世界卸。每天有違往返香伴港中環(huán)好的公共物巴士。深圳會員慨和香港會檔員各占40%的份額榜，其他榆珠三角削客戶20%份額。新世界全陽國性的布副局和多元糊化的物業(yè)霧投資選擇系，使其具翼有較強的距風險承擔撥能力和現(xiàn)陪金流的穩(wěn)劈燕定性。與其他股礙權(quán)投資者親（金源米框業(yè)HK0頃677）合資，探是減輕資紗金和經(jīng)營昂壓力的重基要舉措。2005年Res炊ort推出G8區(qū)棗林徑燥的投資產(chǎn)暖權(quán)式服務株公寓，此盲批物業(yè)只應邀約棕櫚院島VIP會員及業(yè)乖主進行優(yōu)掘先內(nèi)部認林購,在進行擴認購的耍短短數(shù)喘天內(nèi)全掩數(shù)售罄,并創(chuàng)下惠逃陽豪宅每韻平方米售未價人民幣16,0碑00元之新山紀錄。告這批投稼資物業(yè)娃的年租妥金回報質(zhì)率約10%。200凈2年和2003年中海三殼牌與撇新世界惜在惠陽母簽署棕蹈櫚島6年宿舍永租賃權(quán)收。棕櫚疤島距離凈中海殼趣牌石化橋項目用市地乘車鴨僅10多分鐘時上間，2002年3月開始這繭里將入住暫外國專家9戶，年底逝達40多戶，餐根據(jù)建晉設工期封的需要迷將分階技段陸增雙入住200多戶。棕櫚島謹為中海斗殼牌建孩設了國鉗際學校迫一所?；蓐柟L業(yè)區(qū)的揉工廠大忘部分是展臺資背關(guān)景，大嚴多住宅夕棕櫚島觀。棕櫚島宅在香港疲知名度嚴很高，而惠陽和轟香港的殿聯(lián)系很段密切，董惠陽人芒很多在籃香港有飲血緣關(guān)躬系，一受期是02年做的，植購買客戶世是通過新逃世界在香膛港的客戶客資源。資料來源失：新世界蒜中國47小結(jié)珠三角區(qū)倒域目前已奏經(jīng)具備了寒在旅游度辟假地開發(fā)獵第二居所崇的必備條違件。珠三角桌客戶相飽對于北承京和天艇津客戶輩表現(xiàn)出礦了更強咐的珠三密角度假圣置業(yè)購貢買力。珠三角中故高端客戶趴將是高品飲質(zhì)度假物配業(yè)主要需著求群體。地緣性客惡戶和經(jīng)常痕性度假客沸戶是度假尺區(qū)置業(yè)的僅中堅力量極。景觀享跪受、投常資價值聞和物業(yè)軍管理服渴務是各給區(qū)域客確戶共同盡關(guān)注的待置業(yè)要鳳素。獨棟別炒墅和酒耽店式公宣寓是最泡受歡迎禽的度假晨物業(yè)類牙型。舒適度抱和軟性秀服務是撐度假客銹戶最關(guān)傲注要素姿。區(qū)域目標鞠客戶置業(yè)需求嫁及偏好48巽寮在惠臺州面臨的粱市場需求幫環(huán)境惠州整肺體經(jīng)濟名發(fā)展水旱平和空忍間惠州的產(chǎn)坊業(yè)發(fā)展及恨分布產(chǎn)業(yè)對城畏市和旅游拴的影響惠州人草對沿海陡物業(yè)的牛置業(yè)需耕求城市群對晴惠州物業(yè)柱的投資需淡求惠州的產(chǎn)乘業(yè)發(fā)展及哥分布地緣性亭的市場彩需求環(huán)霧境惠州的誦市場需摟求環(huán)境稔平半島流的產(chǎn)業(yè)狀爬況本地產(chǎn)業(yè)先對房地產(chǎn)德業(yè)的影響本地人口哲經(jīng)濟狀況演和消費特晉征49小結(jié)（目界標客戶及伐需求偏好南分析）相對于核送心城市而劑言，較低請的經(jīng)濟和脫社會發(fā)展梯水平一方嘴面使得本職地人口對滿于度假和攔置業(yè)的有岸效需求較柿低；另一敲方面其循洼地效定應所形芝成的投堪資價值謊也被城刮市群的魔投資者溝看好。歷史原因件所造成的凳心理因素耳對惠州人往置業(yè)投資晨有抑制作抄用，但其遺作用正在謎逐步減小舊。本地購縫買力將逐求步釋放?；葜莓a(chǎn)業(yè)拴的快速發(fā)腿展將為旅腫游業(yè)帶來1小時圈嘴內(nèi)的地山緣性消燦費群。臨海產(chǎn)瞇業(yè)群的拾形成和膠專業(yè)鎮(zhèn)雄經(jīng)濟的跑加強為砍大旅游貿(mào)業(yè)的發(fā)設展帶來珍潛在機握會。由于缺乏度競爭性供軍給，導致沈本地需求條乏力，使得隙本地尚涼未形成電具有身姨份標識罵性的社舞區(qū)。地緣性高歌收入人群株漸成規(guī)模攤，但本地擋置業(yè)需求臂未被充分往挖掘。50巽寮面魔臨的市援場競爭梨環(huán)境分并析城市群井整體供浙給水平乘分析大鵬半島餓度假市場凡針對性研茄究代表性度之假物業(yè)和瞇度假配套育設施巽寮面茂臨的市憑場競爭怠環(huán)境分善析51本地休勤閑自住樹類旅游列度假區(qū)策——勸資源有齊瓶頸，必覆蓋市灶場窄項目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色觀瀾高爾夫以其超大規(guī)模的180洞GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動運動/休閑/娛樂深圳本地及香港客戶GOLF廣州逸泉山莊未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動演變?yōu)槊嫦虍數(shù)氐牡谝痪铀蓍e/保健從化本地客戶溫泉廣州荔湖高爾夫單一的GOLF球場，簡易接待設施運動/休閑新塘、廣州、東莞GOLF深圳麒麟山莊黨和國家領(lǐng)導人的接待場所會議/休閑政府官員；深圳客戶田園風光佛山南國桃園依托于大量居住人口，旅游設施與功能對外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂/會議佛山客戶央視南海影視城深圳華僑城城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂/購物深圳客戶為主主題公園珠海金海灘設施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難娛樂珠海大眾客戶濱海廣州橫檔島大眾化市民休閑場所，接待設施簡陋觀光/娛樂廣州、東莞濱海/炮臺深圳光明農(nóng)場以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主觀光/運動深圳客戶觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e/常住/會議居住在本項目的客戶濱海/GOLF深圳龍崗植物園植物園吸引力有限，以GOLF為主休閑/娛樂深圳客戶GOLF?？诿酪暩郀柗蛳鄬我坏腉OLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑海口客戶濱海/GOLF珠三角馳市場供蠅給52區(qū)域旅防游度假進res甜ort賊類

—打—資源完低檔開梳發(fā)，功匙能尚未異健全項目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色珠海飛沙灘接待設施與餐飲設施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂/休閑珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海深圳小梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海江門王府州娛樂項目很少，淡旺季明顯休閑珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣濱海汕尾紅海灣大眾休閑地，運動項目較多會議/休閑廣州、東莞、惠州、深圳廣東水上運動基地珠海御溫泉將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合休閑/保健/會議珠三角客戶溫泉清遠筆架山以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光休閑/會議珠三角客戶峽谷漂流韶關(guān)丹霞山大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能觀光珠三角客戶地貌/歷史遺址肇慶七星巖大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光珠三角客戶喀斯特地貌/石刻陽江海凌島濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑/運動/觀光/會議珠三角客戶濱海/仿宋建筑珠三角輛市場供蔬給53珠三角整雀體旅游市電場開發(fā)相表對滯后，代無法滿足盜龐大的消瓣費需求山/文化資源出并不強勢海資源素叢質(zhì)相對有匙限，并且間未能保持普原生態(tài)，犁城市化嚴憂重個人休閑蒸短假市場商務會與議市場缺乏高叔素質(zhì)設冤施：“幅深圳很左多度假減地的規(guī)北劃缺乏壞長遠目爬標，零惕散、低莊素質(zhì)的堡設施破己毀了整材體氣氛乖，很難品向高端韻市場走腳”（香椒港興業(yè)目）旅游活筒動單調(diào)凡：“珠誕三角一腎些海灘渴空有龐塔大人流捆，但沒蔬有提供定旅游活絞動，引康導消費還?！保H深業(yè)）設施供不仆應求：“技我們希望獅能找到固膠定的會議白培訓場地硬，但一直圾不成功。趕沒有合適鹽的選擇。底”（招商絹證券）服務水平矩不足：“窯大量的香雷港客人周絲式末來到東恢莞以獲得往優(yōu)質(zhì)低廉葉的服務。碌”（東莞概三正酒店中）未能充分緣瑞利用自然況資源：“街深圳不是影沒有自然穿環(huán)境好、忙適合培訓懸的地方，絕但都給現(xiàn)賞存的低素拾質(zhì)建設浪三費了，短牧期內(nèi)很難典改善提升頑”（深圳誼會展協(xié)會倦）54巽寮所鑰面臨的妥珠三角給旅游市染場競爭睛版圖——一流的區(qū)膠域級旅游本度假勝地砌存在極大磚市場空缺本地旅游商休閑自住代類一流區(qū)氣域旅游源度假res姐ort類一流目蠢的地型res番ortReso窄rt的功能單一復合空間和人旅口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德友羅馬爾代毯夫Bin頃tan亞龍灣巽寮南國桃劑園華僑城觀瀾GOL啊F荔湖GOL隸F光明農(nóng)脾場美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hid蜜den糟Va糞lle股yHome役stea抽d國際標偉桿珠三角市云場珠三角庭市場供壇給Fore證stH印ighl肥ands55大亞灣（毫霞涌）在非資源稟賦谷和產(chǎn)業(yè)群觸影響上競兩爭力較差霞涌區(qū)位診和通達性旋較好，地盯理位置較短深圳更近違，但是距聰離石化城堤、核電站戚、澳頭深筆水港等產(chǎn)慨業(yè)較近，司難以去城升市化資源評俘價略遜姿于巽寮炎灣。海秒水和沙恨灘質(zhì)量孔差景觀單一控，原生態(tài)慘環(huán)境，植慎被等生態(tài)姻條件一般問，潛在產(chǎn)斃業(yè)污染尚缺乏端高水準裂配套設咬施以市場為俗導向的高歉標準、有昂序開發(fā)目砌前十分有拔限周邊市化惕城汽車城稿等產(chǎn)業(yè)帶錄來潛在地勒緣性消費押群，但嚴膏重影響沿蠟路景觀和翠度假功能我們接待粉過的深圳啟客戶有的愉去過巽寮肯，再帶他桂們?nèi)S金匪海岸，客回戶覺得還黃是巽寮好墊。——南山國值際霞涌石化城惠州惠陽澳頭45KM13K誼M5KM56亞婆角岸線景觀壞不具足夠膝競爭力。律南向海灘跡受洋流和音季風影響漏明顯。碼頭過渡辛開發(fā)，可總達性差。缺乏基快本的經(jīng)遍營管理裁，現(xiàn)場破破敗凌代亂。缺乏整體任開發(fā)，配橡套不足，膊海灘過于型開敞。綠禿化率較差溝。認知度較爹差。硬地道路質(zhì)尚未鋪設克，道路年干久失修，肥可達性較呼差。沿路泄景觀一般度。植被破壞洞嚴重。未來開發(fā)咱主體為稔生平鎮(zhèn)政府完，主體的剝操作能沉力較低。龍門的山望地和森林攤資源對于欣珠三角客雷戶影響較符大。去龍郵門的廣州蝦人最多。瞇惠州人移周末游玩因也主要也戀在龍門和盜海濱?！惾瞻俸腺Y料來源其：惠州侮市規(guī)劃局蟲、旅游局57大鵬半島歸從資源和卻區(qū)位上看表，未來都維是巽寮的年強有力競謊爭基礎設施披：周邊有刃多條道路姐正在規(guī)劃芬建設中，呼交通體系均逐漸完善獲，地塊與矮其它地區(qū)境的溝通撤提供便利改；人文歷牢史：大薄鵬所城各改造一惕期工程弄即將啟催動，總洋投資5000萬元，附獎近已規(guī)劃范仿明清一余條街，未亡來將依托丟大鵬所城稍，建設具型有文化特逝色的購物昨街；酒店等餓招商進猶展緩慢愉，調(diào)查慨顯示諸咱多商家諷對投資欠持謹慎豆態(tài)度。整合推建廣：目躲前尚未垂進入整標合推廣絕階段。優(yōu)勢劣勢區(qū)位優(yōu)勢，距離深圳更近海灘數(shù)量多，質(zhì)量好景觀多元化，植被生態(tài)保護較好大鵬所城為深圳歷史性標志旅游潛力被多數(shù)國際酒店集團看好東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對打造濱海城市形象寄予厚望深圳市政府有雄厚的財政實力，2004年財政收入達到1183億元；完成地方財政一般預算收入321.7億元深圳缺乏濱海城市市場認知度200天可下水，不能推銷全年陽光海灘概念來往香港交通不方便，目前仍然在3小時以上缺乏有水準的配套設施和基礎建設，高標準的開發(fā)有限旅游意識和服務水平差強人意客源單一，客流波動大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀核電站是最大硬傷，輻射面積超過10平方公里。58本項目站原生態(tài)漆的一流肌旅游資悟源首屈哪一指，怪但仍需勸在人文陸資源打捷造、基敬礎設施紡改善、城市場認破知度的誰提高和施產(chǎn)業(yè)規(guī)酬劃上進綁一步提離高競爭槳力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)目前基礎建設與旅游設施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達性較好，但通行距離需進一步縮短以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認同，但城市美譽度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達性較好尚缺乏高水準配套設施以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽度欠佳資源評價略遜于巽寮灣周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費群，但嚴重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過渡開發(fā)，南向海灘受洋流和季風影響明顯硬地道路尚未鋪設，可達性差現(xiàn)場破敗不堪基本無良好開發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開發(fā)認知度較差沿路景觀一般開發(fā)過渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場有較高知名度，但對珠三角的強勢輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開發(fā)以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限溫泉等項目認知度較高無規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整青個廣東尖省海岸味線大規(guī)松模發(fā)展蟲石化工應業(yè)等重貴工業(yè)，稼巽寮灣灑等是僅件有的海嗓濱度假謙區(qū)。競爭機胖會點59武漢·嘆漢陽赫旋山項目嘴房地產(chǎn)辭市場分考析案例2如何突破求區(qū)域價格釣？區(qū)域發(fā)展陸前景是否泄看好？可能的疲目標客忍戶區(qū)域眨？是否具符有購買的力及購層買意愿朋？目標客戶盤競爭區(qū)域嚷分析是否具妖有打贏敘的機會纖？項目核塵心問題穗：區(qū)域經(jīng)濟腸環(huán)境及市癥場分析目標客戶衡及需求偏扶好市場競乞爭機會刺點分析60區(qū)域發(fā)密展研究61整體規(guī)從劃－漢茅江南岸貨規(guī)劃為得文化旅祝游中心未來:建起一座派現(xiàn)代化新圖城,以“兩江赤一路”（斑即長江、也漢水、外哀環(huán)線）圍市合的扇形薪區(qū)域為規(guī)獄劃范圍，無面積368平方公夠里。在繁行政范羨圍上包畏含現(xiàn)在獸的漢陽順區(qū)、武悠漢經(jīng)濟淹技術(shù)開單發(fā)區(qū)和消蔡甸區(qū)萌的一部燙分。規(guī)聞劃到2020年人口農(nóng)達到100萬。規(guī)劃將涉新區(qū)發(fā)條展定位騰為輻射參武漢乃陣至整個帝華中地話區(qū)的現(xiàn)六代制造卵業(yè)基地洲、生產(chǎn)糞性服務粉中心、隔市級文拖化旅游木中心市級文替化旅游框中心主散要依托開漢江、軟長江沿吹江開發(fā)鞭，在旅牙游方面錯成為一懇個品牌宰；現(xiàn)代制造襯業(yè)基地則膠立足武漢德經(jīng)濟技術(shù)奪開發(fā)區(qū)，填提升武漢碑的經(jīng)濟實狼力；生產(chǎn)性服景務中心以哄發(fā)展四新蘆地區(qū)為重夫點，可極柴大地提高撈武漢的區(qū)鋸域輻射力唉。62月湖公園舟正在建設窄，景觀建艦設規(guī)模約58萬平方雷米月湖音黑樂廳主貌體完工月湖藝術(shù)娛廳2008年建成慨并召開語中國第知八屆藝背術(shù)節(jié)交通建畏設梅子路的燈建成通車做將貫通漢斯口、硚口購、漢陽，枝穿越墨水尿湖直通沌劉口經(jīng)濟開屬發(fā)區(qū)，赫愉山路連接動琴臺和漢故陽大道、少羅七路呼償應；鐵道規(guī)縱劃項目東帥側(cè)鐵路穩(wěn)線作為闖京廣線猛的組成售部分，知有計劃答線路外好擴，但贏還是承禿擔火車納中轉(zhuǎn)和志城市內(nèi)豪部交通滅軌道的言作用；近期規(guī)惜劃－漢突陽打造巧沿江高房誠尚住宅釣區(qū)200街8年琴臺藝你術(shù)中心將黃落成使用月湖公園63漢正旅瓣游商貿(mào)疲區(qū)段：入江口兇至月湖演橋段，禮漢正板側(cè)塊。漢胸正街有500年悠久禿商貿(mào)歷沫史和漢尖地文化截，該區(qū)治域定位野為特色兵商業(yè)文押化為主反導功能尺的傳統(tǒng)滴商貿(mào)區(qū)生活休區(qū)閑區(qū)段桃：月湖橋至造龍陽橋段且，漢西板栽塊。緊鄰艦規(guī)劃中的衫武漢王家砍墩中央商會務區(qū)和武琴漢美食街門，將定位貼為現(xiàn)代商蹲務居住為搏主導功能嚴的高品質(zhì)舞都市商務喪區(qū)濱水發(fā)臨展區(qū)：龍陽橋跌至長豐悟橋段，次古田板肯塊。充撇分利用刺該區(qū)域走現(xiàn)有的挑自然資室源，規(guī)倍劃定位甚為新興基業(yè)態(tài)發(fā)統(tǒng)展區(qū)和敘新橋家討園區(qū)，錢建成以句生態(tài)低詞層和多梢層區(qū)為鐵主的武桃漢稀有敬別墅區(qū)近期規(guī)劃駱－漢江北盈岸規(guī)劃為馬都市商務誼區(qū)發(fā)展規(guī)花劃確定葬：漢江北岸贊濱水區(qū)域異東至友誼姓南路，南吸臨沿河大調(diào)道（含江典灘地塊）敬，西至江榨漢五橋，吊北至解放嶺大道（硚瓜口路以西友）和中山郊大道（硚憶口路以東都），岸線即全長14.嬌5公里，總遲用地面積1054公頃，規(guī)尚劃范圍內(nèi)巴可供開發(fā)講用地581公頃，可州供景觀規(guī)然劃用地643.箱6公頃，涉可供道赴路及廣掩場建設朗用地119摔.6公頃，縫根據(jù)武住漢市城墾市總體暫規(guī)劃和糠濱水北氧岸現(xiàn)狀躍，漢江唱北岸將揭依托漢臥正街、蓄漢西和忠古田規(guī)咳劃為三返個功能你板塊：漢正旅游謀商貿(mào)區(qū)生活休閑聞區(qū)濱水發(fā)勇展區(qū)64月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋北岸西片⑤漢江北豈岸待招侮商地塊(硚口區(qū))A月湖橋鋸橋片區(qū)B江漢二橋毀北岸西片C古田片占地建面容積率性質(zhì)

A144萬㎡163萬㎡3.7商住215.6萬㎡57.7萬㎡3.7商住35萬㎡17.5萬㎡3.5商住

B428.6萬㎡71.5萬㎡2.5商住51.75萬㎡5.25萬㎡3.0商住66萬㎡17萬㎡2.8商住

C711.7萬㎡41萬㎡3.5商住810萬㎡28萬㎡2.8商住合計123萬㎡400.95萬㎡土地－漢返江北岸即脊將進入大饅規(guī)模開發(fā)浮階段項目周邊畝土地出讓閃情況65漢江南障岸待招理商地塊(漢陽區(qū))晴川片南岸嘴珍寶地塊近期沒有出讓計劃月湖片屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術(shù)館建設，2008年完工漢鋼片計劃面向香港招商區(qū)政府佳舊改片耽區(qū)(漢陽區(qū))郭茨口西有部分回遷的片區(qū)2006年歸元寺舊改鸚鵡路以東城區(qū)：1000戶20萬方鸚鵡路以西城區(qū)：1400戶12萬方晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口皮西片土地－擦漢江南映岸土地釣規(guī)劃項目周姑邊土地蛙出讓情敗況66區(qū)域城櫻市發(fā)展定研究從遠期看汁：老工業(yè)區(qū)頃轉(zhuǎn)變成文閉化旅游中很心區(qū)，發(fā)急展前景良綢好；從近期賞看：漢陽全力里打造沿江半高尚社區(qū)嘗，項目中卻高檔定位蹈順應城市蟻規(guī)劃發(fā)展醫(yī)大勢從土地豈出讓情籮況看從近期狐土地出兩讓計劃售看沒有煩直接競泳爭，漢仍江兩岸笛規(guī)劃看艦相互呼故應，具左有打造凍中高檔例樓盤的襪條件67客戶研究客戶來肝源區(qū)域客戶購叔買力和炭購買意司愿客戶置左業(yè)特征承分析68科教文唉化中心客戶研熊究圈層卸的確定1、武漢國老印象2、行業(yè)個客戶訪獻談3、漢陽樓懂盤調(diào)研武昌客戶間抗性最大漢口中心繞區(qū)及以北壯地區(qū)抗性確較大，較偵高的性價虛比會吸引蹦部分中心無區(qū)低購買嚴力客戶漢江北弟岸客戶只抗性相真對較低古田區(qū)域杠城市資源丸佳，抗性布大漢陽客戶照無抗性漢陽和著漢江北哥岸客戶錯應是重揮點研究勺片區(qū)城市商貿(mào)窗中心漢陽武昌漢口旅游、懂居住區(qū)老工業(yè)區(qū)運（基本已莫外遷）漢陽和漢荷江北岸是肚客戶重點己研究片區(qū)69項目客戶近研究－片玻區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商廢圈研究客值戶群1、沌口片持區(qū)2、鐘家村慣片區(qū)3、王家灣舞片區(qū)4、商業(yè)膚片區(qū)漢正街商閱貿(mào)客戶、堆漢西街建拔材客戶5、寶豐商叮圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車程5公里路程15分鐘車程12公里路程6分鐘車程4公里路程10分鐘車程8公里路程10分鐘車程8公里路程20分鐘車程15公里路程70客戶分析駕方法對整體市降場以及區(qū)嗚域市場的綢認識與看雷法對本項長目的看卵法對產(chǎn)品的挪創(chuàng)新及初糖步構(gòu)思的熄試探與檢羅驗需求和探購買力訪談：對整體抬市場以多及區(qū)域解市場的憤認識與潤看法對本項目夾的看法對產(chǎn)品滾的創(chuàng)新發(fā)及初步臺構(gòu)思的來試探與傻檢驗需求和亂購買力樓盤調(diào)乳研71一、客悲戶購房沙意愿和且購買力考分析72訪談目錄盤表（56個客戶要深度訪管談）政府相曠關(guān)人員武漢規(guī)漲劃國土痰司漢陽歌分局規(guī)摩劃科愛羅科長漢陽開發(fā)崖辦主任鴉金狂主任政府公務費員握金主任公務員導俞即先生；業(yè)內(nèi)專腹業(yè)人士三江公澇司張部崗長三江公名司營銷少部李部降長復地翠豬微新城參營銷部星經(jīng)理破李經(jīng)華理集賢書縱香苑銷潤售員漢正會坐館（漢忙正街第榴一大道稼）銷售蓄員南國明緊珠銷售勿人員南湖某漠開發(fā)商縱營銷經(jīng)礎理瞧馬冬漢來燈拉飾五金增批發(fā)市借場還企劃部控張主任武漢德梨思勤副聾總上海愛家碧水晴天梅銷售人員金橋鳳凰禿華庭視銷售傻經(jīng)理策源代理冬策劃。。。。免。?？蛻舴b商戶閃女士柳２５歲帆武漢人服裝商戶械先生見５０歲梨經(jīng)營５諷年石家秒莊人服裝商患戶先稅生３攔５歲祝經(jīng)營鐘１年謹溫州人服裝商怠戶先藏生３妖５歲最經(jīng)營腐２年擁東北人服裝商戶奶先生擁４５歲均經(jīng)營１殺年十堰采人服裝商戶4118先生50歲溫囑州人服裝商望戶431最8女士窩４５歲圣杭州歌人服裝商戶433跪0女士宏３５歲防廣州續(xù)人服裝商娘戶1229男30歲估非武漢人服裝商傭戶132也9女35歲吃武漢半人服裝商莊戶4237女30歲武澤漢漢陽人服裝商鍛戶云男45歲建材市場波華利燈飾輩沈老板紀３５歲左劣右寧波姓人建材市征場勝陽震燈飾孫首老板頁４５伐歲左右剃武漢專人漢正街鎮(zhèn)臨街商園鋪酒水幸飲料批良發(fā)經(jīng)營禽戶４廈０歲永武漢柔周邊（閑黃岡人災）漢正街非臨街商唐鋪茶葉且批發(fā)經(jīng)安營戶為３５匪歲左右微外地焰人漢正街臨議街商鋪干接果批發(fā)經(jīng)掠營戶離３０歲左榜右武漢另周邊（孝造感人）大興路苗鞋類商么品批發(fā)暢經(jīng)營戶鍋３０但歲糾武漢人字趙先醉生漢西建材蚊市場賣場該經(jīng)理漢西建材虜市場瓷磚據(jù)老板利２８歲磨福建人漢西建謎材市場比華藝照治明b21齊7先生４毫０歲十情堰人漢西建夕材市場練工藝畫抽廊女黨士50歲武漢即人大橋局職竄工硬４５歲左額右道路設計性院職工家之屬滾４０歲左幅右沌口消析費者約男高嶼工沌口消繞費者秩女管殊理人員沌口消費面者男宅管理人員沌口消費皂者男陷一般職員。。。覺。。。73沌口項目客戶混研究(客酒戶訪談、屆樓盤調(diào)研旦)對項目片毯區(qū)印象：勤武漢人－羊環(huán)境還可晌以非武漢賢人－大徐多不太勉熟悉本補片區(qū)1、客戶船基本情饑況有東風援、康師勁傅、可妨口可樂追等多數(shù)企業(yè)爽為非武漢攝人員（80％以上碌），只她有少數(shù)居企業(yè)以塘本地人排員為主2、客戶睛收入較好企業(yè)舉員工收入平均收入層：3000元/月普通員工殊不超過200亞0元/月技術(shù)人員邪和科長級恥別300澇0-4花000元/月管理層約10％，收滔入高并灶且差別逼大3、現(xiàn)居棉住狀況現(xiàn)狀:多數(shù)在掠區(qū)域購臂房（企室業(yè)集中脫購房）拐，管理貼層在區(qū)豆域內(nèi)優(yōu)友質(zhì)環(huán)境為物業(yè)（中如金色瞞港灣）睡和城市址中心區(qū)姥購房沌口片區(qū)間客戶研究74沌口項目客鑄戶研究芹(客胡戶訪談粱、樓盤塌調(diào)研)沌口片攻區(qū)客戶栽研究金色港灣4、客戶煉特點多數(shù)為誕非武漢燃客戶，束無武漢臉城市情喪節(jié)，認殿為沌口幟區(qū)域不翁差，區(qū)濤域基本見生活臺配套較肅成熟，來出片區(qū)泛主動意芒愿不強原企業(yè)竭集中購臨房模式捉使客戶造習慣愛阻老鄉(xiāng)社怖區(qū)群居修，不愿比分開跳出區(qū)域臥外置業(yè)特廊點：武漢人多數(shù)具有政“三緣”鑼（親緣、舊工作緣、丸地緣）關(guān)泳系選擇在鹽企業(yè)巴尖士沿線注物業(yè)非武漢客戶為緒子女教工育投資乎（城市混教育資行源要求惡高）5、本項榨目契合省度跳出區(qū)域橡購買特點俗和本項目掃不相符對在沌帳口區(qū)域擊購買物棋業(yè)的客渾戶拉動澤抗性大片區(qū)城市青價值（成社熟度）低摔于中心城到區(qū)和沌口自然環(huán)境夾，沌口項狡目優(yōu)于本包項目（如興金色港灣390攝0元）形成沌泊口區(qū)域碗相對封禍閉市場倉，不具縮慧備大量匆區(qū)域外紙購買驅(qū)室動力75項目客戶長研究(客戶訪短談、樓嘗盤調(diào)研)對項目片騰區(qū)印象：謎地塊是漢貌陽目前居省住適宜區(qū)禁域1、客戶朝基本情謀況本區(qū)域集該中漢陽大舞量政府公阿務員和大即橋局客戶，具有較熱高購買貫力2、客戶親收入一般公務個員收入:20明00-獵300集0大橋局收舒入:250修0-35胖003、現(xiàn)居住任狀況、遠購買力大橋局店職工\公務員弄基本已臉有一套福福利住譯宅，正臣處于換考房周期翠。一般公務淹員還款250路0－3000元/月大橋局職掌工月回款:250疲0-30棟00一般選擇10-股15年按揭，彼基本上會吵提前還款鐘家村割片區(qū)客睜戶研究鐘家村76項目客亭戶研究裂(客懼戶訪談恰、樓盤穿調(diào)研)4、客戶特變點購房是才為了改橡善生活刷居住質(zhì)癢量鐘家村元區(qū)域內(nèi)檔鐵道較嚷多，敏醋感度不褲大跳出原住銅區(qū)購房驅(qū)般動力：1)更好的托自然環(huán)棟境2)舒適的識居住尺剛度（居京住空間明的舒適別性）3)更好城市燃資源的享煮受和子女丘教育的投熱資5、本項聰目契合訂度本項目自農(nóng)然環(huán)境價紙值和城市脫價值分別姻低于沌口理和漢口中舍心區(qū)，無唐法競爭本項目競賞爭可以通論過通過舒雞適的居住渣空間突破蔑，產(chǎn)品創(chuàng)逢新，并吸狗引享受自浩然環(huán)境的夢客戶。通肝過測試，津客戶對舒互適型（空珍間功能的胞改變）創(chuàng)朝新敏感度荷大。鐘家村片攜區(qū)客戶研聚究鐘家村77項目客菊戶研究毀(客戶斃訪談、勒樓盤調(diào)估研)對項目非片區(qū)印窮象：具摩有好的鵝居住環(huán)脹境，公暮交系統(tǒng)擇和基本斷生活配頂套不足，但盜片區(qū)前插景看好1、客戶基雀